花園城小區(qū)管理方案.ppt

1,花園城小區(qū)管理方案,2,前 言,管理處的總體指導(dǎo)思想是用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在花園城一期小區(qū)中營(yíng)造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的生活工作空間，并賦予其特有的人文景觀，讓花園城小區(qū)成為“城市中的花園”。 管理處有足夠的是實(shí)力和信心實(shí)現(xiàn)自己的諾言。努力塑造“花園城物業(yè)管理，真誠(chéng)服務(wù)大家”的品牌。,花園城小區(qū)管理方案,一、小區(qū)概況 二、物業(yè)管理的指導(dǎo)思想 三、管理目標(biāo) 四、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式 五、物業(yè)管理服務(wù)策劃與構(gòu)想 六、社區(qū)文化和便民服務(wù)方案 七、管理處物資配備 八、收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析 九、接管小區(qū)物業(yè)管理的幾項(xiàng)建議,4,一、小區(qū)概況,（一）建筑 （二）環(huán)境 （三）戶型 （四）地下停車(chē)場(chǎng) （五）給排水 （六）燃?xì)?（七）消防 （八）供配電 （九）通訊系統(tǒng) （十）有線電視系統(tǒng) （十一）小區(qū)智能化,5,一、小區(qū)概況,花園城共14棟659套，最高層房頂47米，總占地面積21208.11平方米，總建筑面積64495平方米，其中住宅面積51285平方米，商場(chǎng)1270平方米，會(huì)所面積1130平方米?；▓@城一期容積率為2.53%，建筑覆蓋率為26%，綠化率為34%。,6,（一）建筑,小區(qū)分為三個(gè)部分： 北區(qū)為疊翠軒（19棟，無(wú)4棟）設(shè)有小超市及會(huì)所 中區(qū)為錦繡軒（1012棟） 南區(qū)為碧雅軒（1316棟，無(wú)14棟） （南區(qū)和中區(qū)的地下室車(chē)庫(kù)，暫時(shí)可作為六級(jí)人防地下室使用。 ）,一、小區(qū)概況,7,（二）環(huán)境,北區(qū)疊翠軒有下沉花園、疊水水景及屋頂泛光照明； 南區(qū)有光纖疊水、盆景花槽； 中區(qū)由人行天橋水道及入口水景噴景。,一、小區(qū)概況,8,（三）戶型,疊翠軒：一房一廳、二房一廳、三房一廳、復(fù)式（69棟一層和頂層），面積從5396m2，復(fù)式面積163.97 m2。 錦繡軒：二房一廳、三房一廳、復(fù)式（頂層），面積：7495 m2，復(fù)式191.34 m2。 碧雅軒：二房一廳、三房一廳、復(fù)式（頂層），面積：7590 m2，復(fù)式156 m2、173 m2。,一、小區(qū)概況,9,（四）地下停車(chē)場(chǎng),疊翠軒為半地下室停車(chē)場(chǎng)，可停車(chē)輛約80輛。 錦繡軒、碧雅軒為地下人防工程，平時(shí)用做停車(chē)場(chǎng)，可停車(chē)約70輛。 停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)采用自動(dòng)道閘、IC卡，可方便出入小區(qū)內(nèi)外。,一、小區(qū)概況,10,（五）給排水,水泵房設(shè)在碧雅軒地下室，分戶水表設(shè)在每層，每戶的冷熱水管均為包膠銅管，敷設(shè)的位置及走向均在墻體和地面上明確標(biāo)識(shí)，以防進(jìn)住裝修破壞。 小區(qū)采用每戶集中熱水器供熱方式，位置須安裝在預(yù)留處。 小區(qū)室內(nèi)排水管采用UPVC管，除復(fù)式二層衛(wèi)生間的坐便器為后出水和地漏側(cè)排水外，其余均為下排水。,一、小區(qū)概況,11,（六）燃?xì)?小區(qū)采用燃?xì)夤艿拦夂妥詣?dòng)抄表計(jì)費(fèi)方式，每戶裝有燃?xì)獗砑叭細(xì)庑孤秷?bào)警器，即方便又安全，住戶在使用前，只須到燃?xì)夤巨k開(kāi)戶手續(xù)既可。,一、小區(qū)概況,12,（七）消防,1火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) （1）聯(lián)動(dòng)控制柜 （2）精品8000系統(tǒng) 2噴淋系統(tǒng) 設(shè)有三個(gè)地下室，一旦有火警，聯(lián) 動(dòng)系統(tǒng)自動(dòng)啟動(dòng)噴淋泵，并在控制室顯示其狀態(tài)。 3消防系統(tǒng) 一旦有火警，聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)啟動(dòng)消防泵，所有信號(hào)均顯示在控制室。,一、小區(qū)概況,13,（八）供配電,小區(qū)在碧雅軒設(shè)有一配電房 各棟分別在首層或一層地下室設(shè)電源總開(kāi)關(guān)和電表箱 每戶室內(nèi)設(shè)有配電箱，配電箱內(nèi)表明各回路的用途，每戶設(shè)漏電開(kāi)關(guān)，當(dāng)用電發(fā)生漏電等事故時(shí)，可自動(dòng)切斷電源,一、小區(qū)概況,14,（九）通訊系統(tǒng),采用綜合布線系統(tǒng)，在小區(qū)地下室設(shè)一光纖機(jī)房，從通訊公司引到小區(qū)光纖機(jī)房采用光纖電纜，并引至各住戶均敷設(shè)五類(lèi)線，一般戶型住戶有一個(gè)語(yǔ)音出口和一個(gè)信息出口，復(fù)式戶型設(shè)有二個(gè)語(yǔ)音出口和一個(gè)信息出口。,一、小區(qū)概況,15,（十）有線電視系統(tǒng),連接蛇口有線電視信號(hào)網(wǎng)絡(luò)，一般戶型住戶設(shè)有一主一輔兩個(gè)終端，復(fù)式戶型設(shè)有一主二輔三個(gè)終端，只需辦理開(kāi)通手續(xù)即可。,一、小區(qū)概況,16,（十一）小區(qū)智能化,小區(qū)設(shè)有完善的智能化系統(tǒng)，要想進(jìn)入住戶，須通過(guò)五道防線： 1）周界紅外探測(cè)； 2）電子巡更； 3）保安監(jiān)控； 4）單元入口非可視對(duì)講； 5）住戶室內(nèi)安防。,一、小區(qū)概況,17,二 物業(yè)管理的指導(dǎo)思想,認(rèn)真做好花園城市一期的物業(yè)管理工作具有三個(gè)方面的意義： 有效配合蛇口工業(yè)區(qū)對(duì)蛇口整體環(huán)境的重新設(shè)計(jì)、重新規(guī)劃與重新整治，全力營(yíng)造海濱城市風(fēng)情； 直接促進(jìn)花園城市第二至五期售樓價(jià)格和進(jìn)度的提升； 給業(yè)主提供優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，達(dá)到“新生活、新感受，細(xì)心體味每一天”的意境。,18,三 管理目標(biāo),1、基礎(chǔ)管理目標(biāo) 2、人員管理目標(biāo) 3、客戶評(píng)議目標(biāo) 4、經(jīng)營(yíng)績(jī)效目標(biāo) 5質(zhì)量總體目標(biāo)：,19,1、基礎(chǔ)管理目標(biāo),（1）房屋本體管理方面 （2）配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地管理方面 （3）安全、車(chē)輛及消防管理方面 （4）清潔綠化方面 （5）社區(qū)文化活動(dòng)方面 （6）配套經(jīng)營(yíng)方面 （7）其他方面,三 管理目標(biāo),20,2、人員管理目標(biāo),（1）工作的規(guī)范齊全，落實(shí)情況好。 （2）員工工作滿負(fù)荷，言行著裝規(guī)范，敬業(yè)精神強(qiáng)，熟悉小區(qū)情況、崗位職責(zé)、工作規(guī)范和考核制度，業(yè)務(wù)素質(zhì)高； （3）小區(qū)年度培訓(xùn)有計(jì)劃、有考核、有記錄，計(jì)劃落實(shí)情況好； （4）各類(lèi)人員資質(zhì)證書(shū)符合規(guī)定。,三 管理目標(biāo),21,3、客戶評(píng)議目標(biāo),（1）年有效投訴率2以下，處理率95%以上，回訪率95%以上； （2）住戶評(píng)議滿意率95%以上。,三 管理目標(biāo),22,4、經(jīng)營(yíng)績(jī)效目標(biāo),（1）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、本體維修基金實(shí)收率98%以上，管理費(fèi)核對(duì)正確率100%，水電費(fèi)抄表準(zhǔn)確率98%以上； （2）公司規(guī)定分別記帳，及時(shí)上繳收入； （3）增收節(jié)支措施，且落實(shí)好； （4）嚴(yán)格控制花園城小區(qū)支出費(fèi)用、預(yù)算成本。,三 管理目標(biāo),23,5質(zhì)量總體目標(biāo)：,房屋完好率95%以上，房屋零修、急修及時(shí)率99%以上，維修合格率100%，公共設(shè)施完好率95%，公共照明設(shè)施完好率98%以上，消防設(shè)備設(shè)施完好率98%以上，重大火災(zāi)、安全事故發(fā)案率0，年有效投訴率2以下，投訴處理率100%，清潔合格率90%以上，用戶評(píng)議滿意率98%以上。,三 管理目標(biāo),24,花園城管理處組織機(jī)構(gòu)圖（表一）,四 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式,25,四 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式,崗位配置、人員數(shù)量和要求（表二）,26,崗位配置、人員數(shù)量和要求（表二）,四 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式,27,崗位配置、人員數(shù)量和要求（表二）,四 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式,28,崗位配置、人員數(shù)量和要求（表二）,四 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式,29,崗位配置、人員數(shù)量和要求（表二）,四 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式,30,崗位配置、人員數(shù)量和要求（表二）,四 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式,31,花園城市展示中心崗位配備，人員數(shù)量和要求（表三）,四 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式,32,花園城市一期的管理方式,1互動(dòng)管理 （1）管理目標(biāo)互動(dòng) （2）管理責(zé)任互動(dòng) （3）管理過(guò)程互動(dòng) （4）財(cái)務(wù)收支的互動(dòng) 2人本管理 （1）加強(qiáng)人力資源管理 （2）通過(guò)目標(biāo)管理，對(duì)員工實(shí)施有效獎(jiǎng)懲 3標(biāo)準(zhǔn)管理,四 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式,33,五 物業(yè)管理服務(wù)策劃與構(gòu)想,1重點(diǎn)做好智能化監(jiān)控中心系統(tǒng)的工作 2花園城商鋪推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展 3有償服務(wù) 4加強(qiáng)管理處與發(fā)展商的協(xié)調(diào)與溝通,34,六 社區(qū)文化和便民服務(wù)方案,一、社區(qū)文化活動(dòng)的總體目標(biāo)、原則 二、便民服務(wù),35,一、社區(qū)文化活動(dòng)的總體目標(biāo)、原則,（一）社區(qū)文化活動(dòng)總體目標(biāo) （二）社區(qū)文化活動(dòng)基本原則 （三）會(huì)所管理構(gòu)想,36,二、便民服務(wù),（一）常規(guī)服務(wù) 24小時(shí)熱線服務(wù) 常規(guī)服務(wù) 維修服務(wù) 家居保潔 洗燙服務(wù) 特需服務(wù) 餐飲服務(wù),中介服務(wù) 搬運(yùn)服務(wù) 裝修服務(wù) 家居園林 消殺服務(wù) 醫(yī)療服務(wù),37,二、便民服務(wù),（二）特色服務(wù) 1、花園城市好管家服務(wù)中心 2、商務(wù)服務(wù) 3、特約服務(wù) 4、家政服務(wù) 5、醫(yī)療保健服務(wù) 6、托管服務(wù) 7、綠化服務(wù),38,七 管理處物資配備,（一）管理用房 （二）物資裝備計(jì)劃,39,(一)管理用房,管理用房：153.20M2 計(jì)算依據(jù)：人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)住宅區(qū)房屋總套數(shù)戶均人口數(shù)=0.06659+（1135+1049）/1003.75,七 管理處物資配備,40,（二）物資裝備計(jì)劃,1管理設(shè)備：（表五）,七 管理處物資配備,41,2維修工具： （表六）,七 管理處物資配備,42,3清潔綠化工具： （表七）,七 管理處物資配備,43,4安全裝備： （表八）,七 管理處物資配備,44,5辦公用品： （表九）,七 管理處物資配備,45,6不可預(yù)測(cè)費(fèi)用： （表十）,物資裝備合計(jì)： 394940,七 管理處物資配備,46,7建議納入建造成本的物資裝備（表十一）,七 管理處物資配備,47,8 建議發(fā)展商將物資裝備費(fèi)用39.49萬(wàn)元中的16.28萬(wàn)元納入建造成本，另23.21萬(wàn)元前期裝備費(fèi)用一次性撥付給管理處，以利管理處購(gòu)置必需的物資與印制資料、表格。,七 管理處物資配備,48,八 收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析,一、計(jì)算依據(jù) 二、收支預(yù)算 三、增收節(jié)支措施,49,一、計(jì)算依據(jù),深圳市政府有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及市住宅局、物價(jià)局有關(guān)文件規(guī)定； 根據(jù)發(fā)展商所提供的資料和實(shí)地考察情況； 按照深圳招商物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)。,八 收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析,50,二、收支預(yù)算,八 收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析,51,二、收支預(yù)算,1經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算表是按正常管理住宅、商鋪全部入住，252地下與地面車(chē)位全部停放車(chē)輛，管理費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、商鋪?zhàn)饨鸺坝袃敺?wù)收費(fèi)按99%收取率計(jì)算。 2管理費(fèi)是按照深圳市的物價(jià)定額中的每月每平方米2.60元收取。,八 收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析,52,二、收支預(yù)算,3停車(chē)費(fèi)按照深圳市的物價(jià)定額室內(nèi)車(chē)位每輛小車(chē)300元/月，地面車(chē)位每輛小車(chē)150元/月標(biāo)準(zhǔn)收取,日停車(chē)5元/次,摩托車(chē)停放1元/日輛。 4商業(yè)用房面積按深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定執(zhí)行，商業(yè)用房租金按60元/M2月收取。 5住宅的本體維修基金待住戶入住滿一年后，按照深圳市物價(jià)定額每月每平方米0.25元收取。,八 收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析,53,（一）收支預(yù)算表（表十二）,八 收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析,54,（一）收支預(yù)算表（表十二）,八 收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析,55,(三)收支測(cè)算表 1.收入測(cè)算表（表十三）,八 收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析,56,1.收入測(cè)算表（表十三）,八 收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析,57,2.支出測(cè)算表（表十四）,八 收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析,58,59,60,61,62,63,64,65,66,67,68,69,70,(四)收支預(yù)算經(jīng)費(fèi)分析說(shuō)明:,1依據(jù)物業(yè)管理工作的經(jīng)驗(yàn),入住率與車(chē)輛停放率達(dá)到99%,在入伙前期是不可能,希望發(fā)展商能依照深圳市法規(guī)中有關(guān)空置房管理費(fèi)收費(fèi)辦法 2小區(qū)有停車(chē)位252個(gè)，經(jīng)查閱設(shè)計(jì)平面圖及設(shè)計(jì)說(shuō)明，地上露天車(chē)位15個(gè)、架空層車(chē)位29個(gè)，尚剩架空車(chē)位15個(gè)、地下車(chē)位為208個(gè)，實(shí)際使用車(chē)位238個(gè)。,八 收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析,71,(四)收支預(yù)算經(jīng)費(fèi)分析說(shuō)明:,3會(huì)所的日常管理經(jīng)營(yíng)發(fā)生的費(fèi)用未列入預(yù)算。 4. 花園城市展示中心納入花園城市一體化管理，但發(fā)生的管理費(fèi)用未入測(cè)算表，與發(fā)展商另外簽訂物業(yè)管理委托合同，收支不列入住宅區(qū)的費(fèi)用，以利今后小區(qū)帳務(wù)公布。,八 收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析,72,工資及福利：5970.80元 1.工資：4600元 (1)清潔工 2名 8002人=1600元 (2)保安員 1名 10001人=1000元 (3)門(mén) 童 2名 10002人=2000元 2.社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) 工資額13.8% 634.80元 3.工會(huì)經(jīng)費(fèi) 工資額2% 92.00元 4.福利費(fèi) 工資額8% 368.00元 5.教育培訓(xùn) 工資額6% 276.00元,花園城市展示中心管理費(fèi)用測(cè)算表 總計(jì)：7694.45元 約7700元/月,73,辦公材料費(fèi)：678.32元/月 1.服裝費(fèi)：230.83元 清潔:73.33元/月 保安：52.50元/月 門(mén)童:105元/月 2.對(duì)講機(jī)費(fèi):80元/部 3.清潔材料工具:200元/月 4.辦證費(fèi):3人35.83+2人30=167.49元 管理傭金：665元 成本：6649.12元 稅金：380.33元,74,三、增收節(jié)支措施,（一）向管理要效益 （二）真誠(chéng)服務(wù) （三）信息中介服務(wù) （四）減少人為損壞 （五）提高入住率 （六）利用地理優(yōu)勢(shì),八 收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析,75,九 接管小區(qū)物業(yè)管理的幾項(xiàng)建議,（一）突出門(mén)戶特征，進(jìn)行形象策劃。 （二）建議開(kāi)通“花園城市”網(wǎng)站，開(kāi)辟物業(yè)管理專(zhuān)欄 （三）屋頂花園出售或贈(zèng)送給業(yè)主 （四）租售時(shí)建議小型商務(wù)集中辦公 （五）為住戶安裝廚房垃圾處理設(shè)備 （六）合理配置環(huán)衛(wèi)設(shè)施 （七）慎重安裝空調(diào)風(fēng)機(jī)檔板,76,九 接管小區(qū)物業(yè)管理的幾項(xiàng)建議,（八）建設(shè)增設(shè)電梯運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng) （九）配備必要的安全管理設(shè)備 （十）地下停車(chē)場(chǎng)配備智能化設(shè)備 （十