2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》考試大綱.doc

2011年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法考試大綱第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概論考試目的本部分的考試目是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的含義、特點(diǎn)和必要性，現(xiàn)實(shí)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要，房地產(chǎn)估價(jià)的要素，房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德，中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等的了解、熟悉和掌握程度。考試內(nèi)容第一節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義(一)專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的區(qū)別(二)專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念(三)估價(jià)與評(píng)估的異同(四)國外和港臺(tái)地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義二、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)(一)房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格(二)房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)(三)房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證(四)房地產(chǎn)估價(jià)有誤差但誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)(五)房地產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)也是藝術(shù)三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性(一)專業(yè)估價(jià)存在的基本前提(二)房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)(三)房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中占主體第二節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要一、房地產(chǎn)抵押的需要二、房地產(chǎn)征收征用的需要三、房地產(chǎn)稅收的需要四、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要六、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要七、房地產(chǎn)分割的需要八、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?、房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)處和司法鑒定的需要十、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要十一、房地產(chǎn)行政管理的需要十二、其他方面的需要第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的要素一、估價(jià)當(dāng)事人(一)估價(jià)委托人(二)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(三)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師二、估價(jià)目的三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)四、估價(jià)對(duì)象五、價(jià)值類型六、估價(jià)依據(jù)七、估價(jià)假設(shè)八、估價(jià)原則九、估價(jià)程序十、估價(jià)方法十一、估價(jià)結(jié)果第四節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德第五節(jié) 中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況一、以法律的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)的地位二、建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度三、設(shè)定了房地產(chǎn)估價(jià)師資格和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)行政許可四、成立了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織五、發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)的部門規(guī)章和規(guī)范性文件六、制定了房地產(chǎn)估價(jià)國家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)指導(dǎo)意見七、形成了較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論方法體系八、深化和拓展了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)九、形成了公平競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)十、積極開展了國際交流合作考試要求1.熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的含義;2.掌握房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn);3.熟悉房產(chǎn)估價(jià)的必要性;4.掌握房地產(chǎn)抵押的需要;5.掌握房地產(chǎn)征收征用的需要;6.熟悉房地產(chǎn)稅收的需要;7.了解房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要;8.熟悉房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要;9.掌握國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要;10.熟悉房地產(chǎn)分割的需要;11.掌握房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?12.掌握房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)處和司法鑒定的需要;13.熟悉企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要;14.了解房地產(chǎn)行政管理的需要;15.了解其他方面的需要;16.熟悉估價(jià)當(dāng)事人;17.掌握估價(jià)目的;18.熟悉估價(jià)時(shí)點(diǎn);19.掌握估價(jià)對(duì)象;20.掌握價(jià)值類型;21.熟悉估價(jià)依據(jù);22.熟悉估價(jià)假設(shè);23.熟悉估價(jià)原則;24.熟悉估價(jià)程序;25.熟悉估價(jià)方法;26.熟悉估價(jià)結(jié)果;27.掌握房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德;28.熟悉中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況。第二章 房地產(chǎn)及其描述考試目的本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)的含義、特性、種類及描述等了解、熟悉和掌握程度考試內(nèi)容第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義一、房地產(chǎn)的定義二、土地、建筑物和其他地上定著物的含義(一)土地的含義(二)建筑物的含義(三)其他地上定著物的含義三、房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義(一)房地產(chǎn)實(shí)物的含義(二)房地產(chǎn)權(quán)益的含義(三)房地產(chǎn)區(qū)位的含義四、房地產(chǎn)的其他名稱(一)不動(dòng)產(chǎn)(二)物業(yè)(三)real estate和real property五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)(一)土地形態(tài)(二)建筑物形態(tài)(三)房地形態(tài)第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性一、不可移動(dòng)二、獨(dú)一無二三、壽命長(zhǎng)久四、供給有限五、價(jià)值較大六、用途多樣七、相互影響八、易受限制九、難以變現(xiàn)十、保值增值第三節(jié) 房地產(chǎn)的種類一、按立法用語劃分的種類二、按用途劃分的種類三、按開發(fā)程序劃分的種類四、按實(shí)物形態(tài)劃分的種類五、按權(quán)益狀況劃分的種類六、按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分的種類七、按是否產(chǎn)生收益劃分的種類第四節(jié) 房地產(chǎn)狀況掃描一、房地產(chǎn)基本狀況描述二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述(一)土地實(shí)物狀況描述(二)建筑物實(shí)物狀況描述三、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述(一)土地權(quán)益狀況描述(二)建筑物權(quán)益狀況描述四、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述(一)位置描述(二)交通條件描述(三)外部配套設(shè)施描述(四)周圍環(huán)境和景觀描述考試要求1.熟悉房地產(chǎn)的定義;2.熟悉土地、建筑物和其他地上定著物的含義;3.掌握房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義;4.了解房地產(chǎn)的其他名稱;5.了解房地產(chǎn)的基本存在形態(tài);6.掌握不可移動(dòng)特性;7.掌握獨(dú)一無二特性;8.熟悉壽命長(zhǎng)久特性;9.熟悉供給有限特性;10.熟悉價(jià)值較大特性;11.熟悉用途多樣特性;12.熟悉相互影響特性;13.熟悉易受限制特性;14.了解保值增值特性;15.了解按立法用語劃分的種類;16.熟悉按用途劃分的種類;17.熟悉按開發(fā)程度劃分的種類;18.掌握按實(shí)物形態(tài)劃分的種類;19.掌握按權(quán)益狀況劃分的種類;20.了解按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分的種類;21.了解按是否產(chǎn)生收益劃分的種類;22.掌握房地產(chǎn)狀況描述。第三章 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值考試目的本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的含義、形成條件，房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同、與房地產(chǎn)供求的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類以及每種價(jià)格和價(jià)值的含義等的了解、熟悉和掌握程度。考試內(nèi)容第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件(一)有用性(二)稀缺性(三)有效需要求第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)的異同一、房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的共同之處二、房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同之處第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格一、房地產(chǎn)需求(一)房地產(chǎn)需的含義(二)決定房地產(chǎn)需求量的因素(三)房地產(chǎn)需求曲線二、房地產(chǎn)供給(一)房地產(chǎn)供給的含義(二)決定房地產(chǎn)供給量的因素(三)房地產(chǎn)均衡價(jià)格三、房地產(chǎn)均衡價(jià)四、房地產(chǎn)供求狀況的分類第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類一、價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值二、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值三、市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、在用價(jià)值和殘余價(jià)值四、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值五、房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格六、無租約限制價(jià)值、出租*益價(jià)值和承租*益價(jià)值七、歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值八、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)九、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格十、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格十一、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)十二、名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格十三、現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格十四、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)十五、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)考試要求1.了解房地產(chǎn)價(jià)格的含義;2.熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件;3.了解房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的共同之處;4.熟悉房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同之處;5.熟悉房地產(chǎn)需求;6.熟悉房地產(chǎn)供給;7.熟悉房地產(chǎn)均衡價(jià)格;8.熟悉房地產(chǎn)供求狀況的分類;9.熟悉價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值;10.掌握成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值;11.掌握市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、在用價(jià)值和殘余價(jià)值;12.掌握抵押價(jià)值;13.了解買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值;14.了解房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格;15.掌握無租約限制價(jià)值、出租*益價(jià)值和承租*益價(jià)值;16.熟悉歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值;17.了解市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià);18.熟悉基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格;19.熟悉土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格;20.掌握總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià);21.掌握名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格;22.熟悉現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格;23.了解起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià);24.熟悉評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)。第四章 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素考試目的本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，包括房地產(chǎn)自身因素、人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國際因素、心理因素等的了解、熟悉和掌程度?？荚噧?nèi)容第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述一、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基本認(rèn)識(shí)二、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類第二節(jié) 房地產(chǎn)自身因素一、房地產(chǎn)實(shí)物因素(一)土地實(shí)物因素(二)建筑物實(shí)物因素二、房地產(chǎn)權(quán)益因素(一)房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制(二)房地產(chǎn)使用管制(三)相鄰關(guān)系的限制三、房地產(chǎn)區(qū)位因素(一)位置(二)交通條件(三)外部配套設(shè)施(四)周圍環(huán)境和景觀第三節(jié) 人口因素一、人口數(shù)量二、人口結(jié)構(gòu)三、人口素質(zhì)第四節(jié) 制度政策因素一、房地產(chǎn)制度政策二、金融制度政策三、稅收制度政策(一)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收(二)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收(三)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收四、有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃(一)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃(二)城鄉(xiāng)規(guī)劃(三)土地相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃(四)住房相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃五、有關(guān)特殊政策第五節(jié) 經(jīng)濟(jì)因素一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展二、居民收入三、物價(jià)四、利率五、匯率第六節(jié) 社會(huì)因素一、政治安定狀況二、社會(huì)治安狀況三、城市化四、房地產(chǎn)投機(jī)第七節(jié) 國際因素一、世界經(jīng)濟(jì)狀況二、國際競(jìng)爭(zhēng)狀況三、政治對(duì)立狀況四、軍事沖突狀況第八節(jié) 心理因素第九節(jié)其他因素一、行政隸屬變更二、重要政治人物的健康狀況等考試要求1.掌握對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基本認(rèn)識(shí);2.熟悉房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類3.掌握房地產(chǎn)自身因素;4.熟悉人口因素;5.熟悉房地產(chǎn)制度政策因素;6.掌握金融制度政策因素;7.掌握稅收制度政策因素;8.熟悉有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃因素;9.了解有關(guān)特殊政策因素;10.熟悉經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素;11.掌握居民收入因素;12.熟悉物價(jià)因素;13.掌握利率因素;14.熟悉匯率因素;15.了解政治安定狀況因素;16.了解社會(huì)治安狀況因素;17.熟悉城市化因素;18.了解房地產(chǎn)投機(jī)因素;19.了解國際因素;20.了解心理因素;21.了解其他因素。第五章 房地產(chǎn)估價(jià)原則考試目的本部分考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義和作用，各項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)原則對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)特別是估價(jià)結(jié)果的要求，房地產(chǎn)估價(jià)為何要遵循這些原則以及在實(shí)際估價(jià)中如何遵循這些原則等的了解、熟悉和掌握程度。考試內(nèi)容第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)原則概述一、房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義二、房地產(chǎn)估價(jià)原則的應(yīng)用第二節(jié) 獨(dú)立、客觀、公正原則第三節(jié) 合法原則第四節(jié) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則第五節(jié) 替代原則第六節(jié) 最高最佳利用原則第七節(jié) 謹(jǐn)慎原則考試要求1.了解房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義;2.熟悉房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用;3.掌握獨(dú)立、客觀、公正原則;4.掌握合法原則;5.掌握估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則;6.熟悉替代原則;7.掌握最高最佳利用原則;8.熟悉謹(jǐn)慎原則。第六章 市場(chǎng)法及其運(yùn)用考試目的本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)市場(chǎng)法的含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度?？荚噧?nèi)容第一節(jié) 市場(chǎng)法概述一、市場(chǎng)法的含義二、市場(chǎng)法的理論依據(jù)三、市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象四、市場(chǎng)法估價(jià)需要具備的條件五、市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟第二節(jié) 搜集交易實(shí)例一、搜集大量交易實(shí)例的必要性二、搜集交易實(shí)例的途徑三、搜集交易實(shí)例的要求四、建立交易實(shí)例庫第三節(jié) 選取可比實(shí)例一、選取可比實(shí)例的必要性二、選取可比實(shí)例的要求(一)選取可比實(shí)例的數(shù)量要求(二)選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求(三)選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問題第四節(jié) 建立比較基準(zhǔn)一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍二、統(tǒng)一付款方式三、統(tǒng)一價(jià)格單位(一)統(tǒng)一價(jià)格表示單位(二)統(tǒng)一幣種和貨幣單位(三)統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位第五節(jié) 交易情況修正一、交易情況修正的含義二、造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素三、交易情況修正的方法第六節(jié) 市場(chǎng)狀況調(diào)整一、市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義二、市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法(一)市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法(二)市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容(一)實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容(二)權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容(三)區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和步驟四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價(jià)值一、求取單個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)值二、求取最終的比準(zhǔn)價(jià)值考試要求1.熟悉市場(chǎng)法的含義;2.了解市場(chǎng)法的理論依據(jù);3.掌握市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象;4.熟悉市場(chǎng)法估價(jià)需要具備的條件;5.熟悉市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟;6.了解搜集大量交易實(shí)例的必要性;7.熟悉搜集交易實(shí)例的途徑;8.掌握搜集交易實(shí)例的要求;9.了解建立交易實(shí)例庫;10.了解選取可比實(shí)例的必要性;11.掌握選取可比實(shí)例的要求;12.熟悉建立比較基準(zhǔn);13.熟悉交易情況修正的含義;14.熟悉造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素;15.掌握交易情況修正的方法;16.熟悉市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義;17.掌握市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法;18.熟悉房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義;19.掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容;20.掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和步驟;21.掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法;22.熟悉求取單個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)值;23.了解求取最終的比準(zhǔn)價(jià)值。第七章 收益法及其運(yùn)用考試目的本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)收益法的含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度?？荚噧?nèi)容第一節(jié) 收益法的概述一、收益法的含義二、收益法的理論依據(jù)三、收益法適用的估價(jià)對(duì)象四、收益法估價(jià)需具備的條件五、收益法穩(wěn)定物價(jià)的操作步驟第二節(jié) 報(bào)酬資本化法的公式一、報(bào)酬資本化法最一般的公式二、凈收益每年不變的公式(一)收益期限為有限年的公式(二)收益期限為無限年的公式(三)凈收益每年不變的公式的應(yīng)用三、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式(一)收益期限為有限年的公式(二)收益期限為無限年的公式四、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式五、凈收益按一定比率遞增的公式(一)收益期限為有限年的公式(二)收益期限為無限年的公式六、凈收益按一定比率遞減的公式(一)收益期限為有限年的公式(二)收益期限為無限年的公式七、凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式(一)收益期限為有限年的公式(二)收益期限為無限年的公式八、預(yù)知未來若干年后價(jià)格的公式第三節(jié) 收益期限的確定第四節(jié) 凈收益的測(cè)算一、凈收益測(cè)算的基本原理(一)基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本原理(二)基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益的基本原理二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算(一)出租的房地產(chǎn)凈收益測(cè)算(二)自營(yíng)的房地產(chǎn)凈收益測(cè)算(三)自用或空置的房地產(chǎn)凈收益測(cè)算(四)混合收益的房地產(chǎn)凈收益測(cè)算三、凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題(一)有形收益和無形收益(二)實(shí)際收益和客觀收益(三)樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)(四)重置提拔款的扣除方式四、凈收益流模式的確定第五節(jié) 報(bào)酬率的求取一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)二、報(bào)酬率的求取方法(一)累加法(二)市場(chǎng)提取法(三)投資報(bào)酬率排序插入法第六節(jié) 直接資本化法一、直接資本化法概述(一)直接資本化法的含義及基本公式(二)幾種收益乘數(shù)法二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法三、資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系四、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較(一)直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)(二)報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)第七節(jié) 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)一、投資組合技術(shù)(一)土地與建筑物的組合(二)抵押貸款與自有資金的組合二、剩余技術(shù)(一)土地剩余技術(shù)(二)建筑物剩余技術(shù)(三)自有資金剩余技術(shù)(四)抵押貸款剩余技術(shù)考試要求1.熟悉收益的含義;2.熟悉收益法的理論依據(jù);3.掌握收益法用的估價(jià)對(duì)象;4.熟悉收益法估價(jià)需要具備的條件;5.熟悉收益法估價(jià)的操作步驟;6.熟悉報(bào)酬資本化法最一般的公式;7.掌握凈收益每年不變的公式;8.熟悉凈收益按一定數(shù)額遞增的公式;9.了解凈收益按一定數(shù)額遞減的公式;10.掌握凈收益按一定比率遞增的公式;11.了解凈收益按一定比率遞減的公式;12.熟悉凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式;13.掌握預(yù)知未來若干年后價(jià)格的公式;14.熟悉收益期限的確定;15.掌握凈收益測(cè)算的基本原理;16.掌握不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的預(yù)算;17.熟悉凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題;18.熟悉凈收益流模式的確定;19.熟悉報(bào)酬率的求取;20.熟悉直接資本化法概述;21.熟悉資本化率和收益乘數(shù)的求取方法;22.掌握資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系;23.了解直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較;24.熟悉投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)。第八章 成本法及其運(yùn)用考試目的本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)成本法的含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度?？荚噧?nèi)容第一節(jié) 成本法概述一、成本法的含義二、成本法的理論依據(jù)三、成本法適用的估價(jià)對(duì)象四、成本法估價(jià)需要具備的條件五、成本法估價(jià)的操作步驟第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成一、土地取得成本(一)市場(chǎng)購置下的土地取得成本(二)征收集體土地的土地取得成本(三)征收國有土地上房屋的土地取得成本二、建設(shè)成本三、管理費(fèi)用四、銷售費(fèi)用五、投資利息(一)投資利息的含義(二)投資利息的計(jì)算六、銷售稅費(fèi)七、開發(fā)利潤(rùn)第三節(jié) 成本法的基本公式一、成本法最基本的公式二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式(一)適用于新開發(fā)的房地的基本公式(二)適用于新開發(fā)的土地的基本公式(三)適用于新建成的建筑物的基本公式三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式(一)適用于舊的房地的基本公式(二)適用于舊建筑物的基本公式第四節(jié) 重新購建價(jià)格的求取一、重新購建價(jià)格的含義二、重新購建價(jià)格的求取思路(一)房地重新購建價(jià)格的求取思路(二)土地重新購建價(jià)格的求取思路(三)建筑物重新購建價(jià)格的求取思路三、建筑物重新購建價(jià)格的求取方法四、建筑物重新購建價(jià)格的求取方法(一)單位比較法(二)分部分項(xiàng)法(三)工料測(cè)量法(四)指數(shù)調(diào)整法第五節(jié) 建筑物折舊的求取一、建筑物折舊的含義和原因(一)建筑物折舊的含義(二)建筑物折舊的原因二、建筑物折舊的求取方法(一)年限法(二)市場(chǎng)提取法(三)分解法三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題(一)估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的本質(zhì)區(qū)別(二)土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響第六節(jié) 房屋完損等級(jí)評(píng)定和折舊的有關(guān)規(guī)定一、房屋完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定二、房屋折舊的有關(guān)規(guī)定考試要求1.熟悉成本法的含義;2.熟悉成本法的理論依據(jù);3.掌握成本法適用的估價(jià)對(duì)象;4.熟悉成本法估價(jià)需要具備的條件;5.熟悉成本法估價(jià)的操作步驟;6.掌握房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成;7.掌握成本法的基本公式;8.熟悉重新購建價(jià)格的含義;9.熟悉重新購建價(jià)格的求取思路;10.掌握建筑物重新購建價(jià)格的求取方式;11.熟悉建筑物重新購建價(jià)格的求取方法;12.掌握建筑物折舊的求取;13.了解房屋完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定;14.了解房屋折舊的有關(guān)規(guī)定。第九章 假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用考試目的本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)假設(shè)開發(fā)法的含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度?？荚噧?nèi)容第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法概述一、假設(shè)開發(fā)法的含義二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)三、假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象四、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)需要具備的條件五、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的操作步驟第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本公式一、假設(shè)開發(fā)法最基本公式二、按估價(jià)對(duì)象和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的公式(一)求生地價(jià)值的公式(二)求毛地價(jià)值的公式(三)求熟地價(jià)值的公式(四)求在建工程價(jià)值的公式(五)求舊房?jī)r(jià)值的公式三、按未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的公式(一)適用于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售的公式(二)適用于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)的公式第三節(jié) 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法一、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn)第四節(jié) 假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期二、開發(fā)完成后的價(jià)值(一)開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)狀況(二)開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間(三)開發(fā)完成后的價(jià)值的預(yù)測(cè)方法三、后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)四、折現(xiàn)率五、測(cè)算中的其他有關(guān)問題(一)注意假設(shè)開發(fā)法的三種估價(jià)前提(二)應(yīng)考慮開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以外的收益考試要求1.熟悉假設(shè)開發(fā)法的含義;2.熟悉假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù);3.掌握假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象;4.掌握假設(shè)開發(fā)法估價(jià)需要具備的條件;5.熟悉假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的操作步驟;6.掌握假設(shè)開發(fā)法的基本公式;7.熟悉現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義;8.掌握現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別;9.熟悉現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn);10.掌握假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。第十章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法及其運(yùn)用考試目的本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)長(zhǎng)期趨勢(shì)法的含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟，幾種主要長(zhǎng)期趨勢(shì)法的內(nèi)容，長(zhǎng)期趨勢(shì)法的主要作用等的了解、熟悉和掌握程度。考試內(nèi)容第一節(jié) 長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述一、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的含義二、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的理論依據(jù)三、長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象四、長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)需要具備的條件五、長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的操作步驟第二節(jié) 數(shù)學(xué)曲線擬合法第三節(jié) 平均增減量法第四節(jié) 平均發(fā)展速度法第五節(jié) 移動(dòng)平均法一、簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法二、加權(quán)移動(dòng)平均法第六節(jié) 指數(shù)修勻法第七節(jié) 長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用考試要求1.熟悉長(zhǎng)期趨勢(shì)法的含義;2.了解長(zhǎng)期趨勢(shì)法的理論依據(jù);3.了解長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象;4.了解長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)需要具備的條件;5.了解長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的操作步驟;6.熟悉數(shù)學(xué)曲線擬合法;7.熟悉平均增減量法;8.熟悉平均發(fā)展速度法;9.了解移動(dòng)平均法;10.了解指數(shù)修勻法;11.掌握長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用。第十一章 地價(jià)評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)偪荚嚹康谋静糠值目荚嚹康氖菧y(cè)試應(yīng)考人員對(duì)地租理論和地租的測(cè)算，路線價(jià)法，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和基準(zhǔn)地價(jià)修正法，補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算，高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x和方法等的了解、熟悉和掌握程度?？荚噧?nèi)容第一節(jié) 地租理論及測(cè)算一、地租的含義二、地租現(xiàn)象三、地租理論的簡(jiǎn)要回顧(一)威廉配第(二)理查德坎蒂隆(三)亞當(dāng)斯密(四)詹姆斯安德森(五)大衛(wèi)李嘉圖(六)馬爾薩斯(七)約翰馮杜能(八)馬克思(九)其他四、地租的測(cè)算第二節(jié) 路線價(jià)法一、路線價(jià)法概述(一)路線價(jià)法的含義(二)路線價(jià)法的理論依據(jù)(三)路線價(jià)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件(四)路線價(jià)法估價(jià)的操作步驟二、劃分路線價(jià)區(qū)段三、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度四、選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地五、調(diào)查評(píng)估路線價(jià)六、制作價(jià)格修正率表(一)臨街深度價(jià)格修正率表(二)其他價(jià)格修正率表七、計(jì)算臨街土地的價(jià)值(一)路線價(jià)法的計(jì)算公式(二)臨街土地價(jià)值的計(jì)算第三節(jié) 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估一、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的含義二、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的程序和方法第四節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)修正法第五節(jié) 補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算第六節(jié) 高層建筑地價(jià)分?jǐn)傄?、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x二、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒?一)按照建筑物面積進(jìn)行分?jǐn)?二)按照房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?三)按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偪荚囈?.熟悉地租的含義;2.熟悉地租現(xiàn)象;3.了解地租理論的簡(jiǎn)要回顧;4.熟悉地租的測(cè)算;5.熟悉路線價(jià)法概述;6.熟悉劃分路線價(jià)區(qū)段;7.了解設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;8.了解選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地;9.了解調(diào)查評(píng)估路線價(jià);10.掌握制作價(jià)格修正率表;11.掌握計(jì)算臨街土地的價(jià)值;12.熟悉城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估;13.熟悉基準(zhǔn)地價(jià)修正法;14.熟悉補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算;15熟悉高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x;16.掌握高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ā５谑?房地產(chǎn)估價(jià)程序考試目的本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)程序的含義、作用和具體內(nèi)容，特別是受理估價(jià)委托、制定估價(jià)作業(yè)方案、搜集估價(jià)所需資料、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值、撰寫估價(jià)報(bào)告和估價(jià)資料歸檔等工作的了解、熟悉和掌握程度。考試內(nèi)容第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)程序概述一、房地產(chǎn)估價(jià)程序的含義二、房地產(chǎn)估價(jià)程序的作用第二節(jié) 獲取估價(jià)業(yè)務(wù)一、估價(jià)業(yè)務(wù)來源渠道(一)被動(dòng)接受(二)主動(dòng)爭(zhēng)取二、不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形(一)超出了本機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍(二)與自己有利害關(guān)系或利益沖突(三)自己的專業(yè)能力難以勝任(四)估價(jià)業(yè)務(wù)有較大的風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié) 受理估價(jià)委托一、受理估價(jià)委托概述二、明確估價(jià)基本事項(xiàng)(一)估價(jià)基本事項(xiàng)之間的關(guān)系(二)明確估價(jià)目的(三)明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)(四)明確估價(jià)對(duì)象(五)明確價(jià)值類型三、估價(jià)委托書和估價(jià)委托合同(一)估價(jià)委托書(二)估價(jià)委托合同第四節(jié) 制定估價(jià)作業(yè)方案一、估價(jià)作業(yè)方案的含義和內(nèi)容二、制定估價(jià)作業(yè)方案的思路(一)擬采用的估價(jià)方法和估價(jià)技術(shù)路線(二)擬搜集的估價(jià)所需資料及其來源渠道(三)預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)(四)估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排第五節(jié) 搜集估價(jià)所需資料第六節(jié) 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象一、實(shí)地查勘的重要性二、實(shí)地查勘的工作內(nèi)容三、實(shí)地查勘程序和記錄第七節(jié) 求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值一、分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值二、測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值三、判斷估價(jià)對(duì)象價(jià)值(一)對(duì)各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核(二)將各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果綜合為一個(gè)結(jié)果(三)確定最終的估價(jià)結(jié)果第八節(jié) 撰寫估價(jià)報(bào)告一、估價(jià)報(bào)告的含義二、估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量三、估價(jià)報(bào)告的形式四、估價(jià)報(bào)告的組成(一)封面(二)目錄(三)致估價(jià)委托人函(四)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明(五)估價(jià)假設(shè)和限制條件(六)估價(jià)結(jié)果報(bào)告(七)估價(jià)技術(shù)報(bào)告(八)附件第九節(jié) 審核估價(jià)報(bào)告第十節(jié) 交付估價(jià)報(bào)告第十一節(jié) 估價(jià)資料歸檔考試要求1.熟悉房地產(chǎn)估價(jià)程序的含義2.掌握房地產(chǎn)估價(jià)程序的作用;3.了解估價(jià)業(yè)務(wù)來源渠道;4.熟悉不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形;5.熟悉受理估價(jià)委托概述;6.掌握明確估價(jià)基本事項(xiàng);7.熟悉估價(jià)委托書和估價(jià)委托合同;8.熟悉制定估價(jià)作業(yè)方案;9.掌握搜集估價(jià)所需資料;10.掌握實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象;11.熟悉分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值;12.熟悉測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值;13.掌握判斷估價(jià)對(duì)象價(jià)值;14.掌握撰寫估價(jià)報(bào)告;15.熟悉審核估價(jià)報(bào)告;16.了解交付估價(jià)報(bào)告;17.掌握估價(jià)資料歸檔。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