東直門(mén)交通樞紐項(xiàng)目（寫(xiě)字樓部分）前期定位可行性報(bào)告-doc121頁(yè).doc

/fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 項(xiàng)目承接：九力公司 項(xiàng)目經(jīng)理：王新明 項(xiàng)目督導(dǎo)：王 偉 報(bào)告撰寫(xiě)：王新明 陳剛 孫魯峰 報(bào)告時(shí)間：報(bào)告時(shí)間：20042004 年年 8 8 月月 東直門(mén)交通樞紐項(xiàng)目（寫(xiě)字樓部分）東直門(mén)交通樞紐項(xiàng)目（寫(xiě)字樓部分）東直門(mén)交通樞紐項(xiàng)目（寫(xiě)字樓部分）東直門(mén)交通樞紐項(xiàng)目（寫(xiě)字樓部分） 前期定位及可行性論證報(bào)告前期定位及可行性論證報(bào)告前期定位及可行性論證報(bào)告前期定位及可行性論證報(bào)告 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 第一章第一章 技術(shù)報(bào)告技術(shù)報(bào)告3 3 一、東直門(mén)交通樞紐簡(jiǎn)介3 二、調(diào)查設(shè)計(jì)方案5 三、調(diào)查企業(yè)基本背景資料6 第二章第二章 北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給分析北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給分析1313 一、北京市現(xiàn)有頂級(jí)寫(xiě)字樓供給分析13 二、北京市現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓供給分析17 三、北京市在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目分析20 四、未建已規(guī)劃項(xiàng)目的研究47 第三章第三章 北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求分析北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求分析5050 一、字樓需求研究的基本假設(shè)50 二、新增服務(wù)業(yè)（甲級(jí)頂級(jí)）寫(xiě)字樓需求面積預(yù)測(cè)錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。 第四章第四章 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究5555 一、現(xiàn)有典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目描述55 二、現(xiàn)有典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目滿(mǎn)意度分析61 三、在建在售典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析67 第五章第五章 用戶(hù)需求研究用戶(hù)需求研究7373 一、潛在客群肖像分析及描述73 二、潛在客戶(hù)需求分析76 三、本項(xiàng)目的接受度研究102 第四章、項(xiàng)目第四章、項(xiàng)目 swotswot 分析和結(jié)論建議分析和結(jié)論建議116116 一、swot 分析116 二、客群定位（主力、次主力、潛在）117 三、產(chǎn)品定位118 四、產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)建議119 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 第一章第一章 技術(shù)報(bào)告技術(shù)報(bào)告 一、一、東直門(mén)交通樞紐簡(jiǎn)介東直門(mén)交通樞紐簡(jiǎn)介 東直門(mén)交通樞紐項(xiàng)目位于東二環(huán)東直門(mén)東北角，項(xiàng)目總建筑面積 80 萬(wàn)平米， 是集辦公、公寓、酒店、商業(yè)等為一體的超大型綜合體。 附圖 東直門(mén)交通樞紐項(xiàng)目 南區(qū)地上首層為 14 條線路的公共電汽車(chē)站，地上二層為機(jī)場(chǎng)鐵路站和首都 機(jī)場(chǎng)候機(jī)、售票大廳；地下一層直通地鐵二號(hào)線東直門(mén)站；地下二層是地鐵十 三號(hào)線（城市輕軌）站。南區(qū)為中央面積達(dá) 3 萬(wàn)平方米、高 8 米的空中綠化平 臺(tái)，可以美化環(huán)境并有效遮蔽公交電汽車(chē)帶來(lái)的影響。 項(xiàng)目南區(qū)將于 2004 年年底前開(kāi)工。2008 年以前，南區(qū)包括交通樞紐部分、 雙塔寫(xiě)字樓、酒店及酒店式公寓、商業(yè)正式投入使用；北區(qū)的公寓、中庭式寫(xiě) 字樓、商業(yè)也將達(dá)到亮相的要求。 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 本項(xiàng)目歸納起來(lái)具有如下特點(diǎn)： 1、交通優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目是全亞洲最大的現(xiàn)代化立體綜合交通樞紐工程，以軌道交通換乘為 主、地面公交換乘為輔，集地鐵、城市輕軌、機(jī)場(chǎng)高速鐵路、公交、出租 車(chē)、社會(huì)車(chē)輛等多種交通體系和功能為一體，實(shí)現(xiàn)“零換乘”理念的綜合 性立體交通樞紐。樞紐中建有首都機(jī)場(chǎng)第二始發(fā)大廳（候機(jī)大廳、售票大 廳） ，乘坐高速輪軌列車(chē)只需十幾分鐘即可到達(dá)首都機(jī)場(chǎng)。因此有“第二第二 空港空港”的美譽(yù)。 2、形象優(yōu)勢(shì) 東直門(mén)交通樞紐工程建成后，本項(xiàng)目將成為人們由機(jī)場(chǎng)高速公路或機(jī)場(chǎng)高 速鐵路從“空中碼頭”直接進(jìn)入京城乃至中國(guó)的“第一落點(diǎn)” 。項(xiàng)目將成 為名副其實(shí)的“國(guó)門(mén)商務(wù)第一站國(guó)門(mén)商務(wù)第一站”。 3、區(qū)域優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于黃金地段，規(guī)劃中周邊高檔物業(yè)林立（如新保利、中石油大廈、 南新倉(cāng)商務(wù)樓、天恒大廈、華聲國(guó)際大廈、華麗大廈、凱恒中心、當(dāng)代萬(wàn) 國(guó)城等）必將成為國(guó)際性大型公司、本土大中型企業(yè)、投資買(mǎi)家、地緣型 客戶(hù)的首選區(qū)域，項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿薮蟆?4、項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目無(wú)論是外觀設(shè)計(jì)，還是內(nèi)部的硬件設(shè)備，還是軟件服務(wù)都將與國(guó)際 頂級(jí)寫(xiě)字樓水平相當(dāng)，盡顯華遠(yuǎn)地產(chǎn)高尚品牌。高達(dá) 150 米的雙塔寫(xiě)字樓， 雄偉壯觀，可極大提升入住企業(yè)形象；中庭式生態(tài)寫(xiě)字樓將揭開(kāi)東部頂級(jí) 寫(xiě)字樓生態(tài)辦公的序幕。 5、至尊地位 東直門(mén)交通樞紐項(xiàng)目是整個(gè)東直門(mén)地區(qū)乃至整個(gè)東二環(huán)的標(biāo)志性建筑，也 是北京市 60 大重點(diǎn)工程之一和 2008 年奧運(yùn)會(huì)配套工程，建成后將成為北 京市 21 世紀(jì)的十大標(biāo)志性建筑之一。 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 二、二、調(diào)查設(shè)計(jì)方案調(diào)查設(shè)計(jì)方案 一） 、調(diào)研目的 根據(jù)委托方的要求，本次調(diào)研的主要目的在于： 1. 界定本項(xiàng)目各類(lèi)辦公物業(yè)（雙塔寫(xiě)字樓、中庭式寫(xiě)字樓、小戶(hù)型寫(xiě)字樓） 的目標(biāo)客戶(hù)及其需求特征； 2. 了解未來(lái)特別是本項(xiàng)目入市時(shí)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)（特別是東部市場(chǎng)）的供 需環(huán)境； 3. 界定未來(lái)特別是本項(xiàng)目寫(xiě)字樓入市時(shí)面臨的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其特征； 二） 、調(diào)研內(nèi)容 針對(duì)委托方要求，本次調(diào)研的主要分為 3 個(gè)部分展開(kāi)，分別是： 第一部分：北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)供需趨勢(shì)分析第一部分：北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)供需趨勢(shì)分析 1供給分析 2需求分析 第二部分：本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究第二部分：本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究 第三部分：本項(xiàng)目潛在用戶(hù)研究第三部分：本項(xiàng)目潛在用戶(hù)研究 三） 、執(zhí)行情況 根據(jù)以上要求，本次研究在針對(duì)第一部分供需研究當(dāng)中供給研究以及 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究主要采用實(shí)地考察、項(xiàng)目人員訪問(wèn)等方式；針對(duì)需求研究主 要采用定性深度訪談和電話(huà)調(diào)查相結(jié)合的方式進(jìn)行。 本項(xiàng)目主要工作如下： 1全面普查北京市甲級(jí)及以上寫(xiě)字樓； 2全面普查目前北京市在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目； 3全面普查北京市目前已經(jīng)規(guī)劃但未建設(shè)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目； 4深度訪問(wèn)目前已經(jīng)入住甲級(jí)頂極寫(xiě)字樓的用戶(hù) 50 家； 5電話(huà)訪問(wèn)目前已經(jīng)入住甲級(jí)頂極寫(xiě)字樓的用戶(hù) 152 家； /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 三、調(diào)查企業(yè)基本背景資料三、調(diào)查企業(yè)基本背景資料 1深訪企業(yè)背景資料 a.深訪企業(yè)數(shù)量：50 家 b. 深訪企業(yè)入住物業(yè)分布 附表 訪問(wèn)企業(yè)入住物業(yè)名稱(chēng) 編號(hào) 物業(yè)名稱(chēng)數(shù)量 所所 占比例占比例 1嘉里中心816% 2 豐聯(lián)廣場(chǎng)612% 3 國(guó)貿(mào)大廈612% 4 東方廣場(chǎng)48% 5 投資廣場(chǎng)48% 6泛利大廈36% 7 國(guó)際大廈24% 8 漢威大廈24% 9平安大廈24% 10 賽特大廈24% 11 遠(yuǎn)洋大廈24% 12 東環(huán)廣場(chǎng)12% 13 國(guó)際企業(yè)大廈12% 14 和喬大廈12% 15 科倫大廈12% 16 聯(lián)合大廈12% 17 亮馬大廈12% /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 18 南銀大廈12% 19盛福大廈12% 20 現(xiàn)代盛世大廈12% 合計(jì)50100% c.深訪企業(yè)物業(yè)入住模式 87% 13% 租賃購(gòu)買(mǎi) 附圖 深訪企業(yè)入住模式 由于本次訪問(wèn)的企業(yè)基本上屬于甲級(jí)頂級(jí)寫(xiě)字樓，北京 cbd 及東 部區(qū)域高檔純寫(xiě)字樓基本上沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)的歷史（03 年以后上市的有銷(xiāo)售） ， 本次被訪問(wèn)企業(yè)采用購(gòu)買(mǎi)方式入住的基本上在金融街區(qū)域，這和金融 街 03 年寫(xiě)字樓全面采取銷(xiāo)售策略有關(guān)。 d. 深訪企業(yè)目前辦公面積 本次深度訪問(wèn)企業(yè)在抽樣時(shí)充分考慮了本項(xiàng)目 3 種產(chǎn)品將來(lái)會(huì)面對(duì) 不同的消費(fèi)群體，所有在選擇訪問(wèn)對(duì)象時(shí)充分考慮了不同辦公面積規(guī) 模的客戶(hù)群體，本次深度企業(yè)辦公面積主要集中在 500-2000 平米之間。 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 12% 26% 20% 36% 6% 2000平米以上1000-2000米500-1000米200-500米200米以下 附圖 深訪企業(yè)辦公面積分布 e.深訪企業(yè)行業(yè)分布 行業(yè)分布數(shù)量比例 it 網(wǎng)絡(luò)/電子/電信918% 咨詢(xún)服務(wù)714% 金融/投資612% 機(jī)械制造510% 公關(guān)廣告48% 報(bào)業(yè) 36% 航空/運(yùn)輸36% 汽車(chē)36% 律師36% 化工/環(huán)境24% 醫(yī)藥24% 教育12% 旅游12% 政府12% 合計(jì)50100% /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 f.深度訪問(wèn)企業(yè)人員規(guī)模 從深訪企業(yè)的人員規(guī)模分布來(lái)看，基本上 50 人以上和 50 人以下的 企業(yè)各占一半左右，其中又以“100-300 人”和“20-50 人”兩種規(guī) 模的企業(yè)數(shù)量居多。 16 18 24 12 22 8 0510152025 10人以?xún)?nèi) 1120人 2050人 51100人 101300人 301500人 附圖 深訪企業(yè)人員規(guī)模 g. 深訪企業(yè)年?duì)I業(yè)額 從深訪企業(yè)的年?duì)I業(yè)額來(lái)看，5000 萬(wàn)以上的占 4 成。 2 18 6 20 12 6 6 6 6 18 05101520 500萬(wàn)以下 5011000萬(wàn) 10012000萬(wàn) 20015000萬(wàn) 50001億 12億 25億 510億 10億50億 未回答 附圖 深訪企業(yè)年?duì)I業(yè)額 h. 深訪企業(yè)行業(yè)地位 從深訪企業(yè)的行業(yè)地位來(lái)看，比較一致，絕大部分屬于“行業(yè)領(lǐng)導(dǎo) /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 地位” 。 78% 8% 10% 4% 行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位追隨地位從屬地位未回答 附圖 深訪企業(yè)行業(yè)地位 2定量訪問(wèn)企業(yè)背景資料 a.定量訪問(wèn)企業(yè)數(shù)量：152 家，其中 cbd 及東部成功訪問(wèn) 101 家，金 融街成功訪問(wèn) 26 家，中關(guān)村成功訪問(wèn) 25 家。 67% 16% 17% cbd及東部中關(guān)村金融街 附圖 定量訪問(wèn)企業(yè)樣本分布 b. 定量訪問(wèn)企業(yè)物業(yè)入住方式 從定量訪問(wèn)企業(yè)入住的方式來(lái)看，主要是以“租賃”為主，占 3/4，其余 1/4 基本上屬于“購(gòu)買(mǎi)” 。 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 73% 26% 1% 租賃購(gòu)買(mǎi)自建 附圖 定量訪問(wèn)企業(yè)入住方式 c.定量訪問(wèn)企業(yè)目前辦公面積 定量訪問(wèn)企業(yè)目前辦公面積在“1000 平米以上” 、 “500-1000 平米” 分別占 20%和 30%，500 平米以下的占 50%。 7.2 44.1 19.7 9.2 15.8 3.9 0.010.020.030.040.050.0 200平米及以下 201-500平米 501-800平米 801-1000平米 1001-2000平米 2001-5000平米 附圖 定量訪問(wèn)企業(yè)目前辦公面積 d. 定量訪問(wèn)企業(yè)行業(yè)分布 從定量訪問(wèn)企業(yè)的行業(yè)分布來(lái)看，主要集中在“it 通訊” 、 “咨詢(xún)服 務(wù)” 、 “機(jī)械制造” 、 “金融投資”等領(lǐng)域，以上幾個(gè)行業(yè)占本次定量 總體樣本量的 75%左右。 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 23.7 21.7 17.1 11.8 6.6 5.3 13.8 0.05.010.015.020.025.0 it通訊類(lèi) 咨詢(xún)服務(wù)類(lèi) 制造類(lèi) 金融投資類(lèi) 運(yùn)輸貿(mào)易類(lèi) 廣告?zhèn)髅筋?lèi) 其它 附圖 定量訪問(wèn)企業(yè)行業(yè)分布 e.定量訪問(wèn)企業(yè)人員規(guī)模 從本次定量訪問(wèn)的人員規(guī)模分布來(lái)看，主要集中在 50 人以下，占 2/3；其次是人員規(guī)模在 50-300 人之間的企業(yè)，占 30%。 67% 17% 12% 4% 50人以下51-100人101-300人300人以上 附圖 定量訪問(wèn)企業(yè)人員規(guī)模 f.定量訪問(wèn)企業(yè)年?duì)I業(yè)額 本次訪問(wèn)企業(yè)的年?duì)I業(yè)額主要集中在 500-2000 萬(wàn)之間，占 1/3 略強(qiáng)， 年?duì)I業(yè)額超過(guò) 1 億元的企業(yè)占總體樣本量的 1/6。 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 24.3 35.1 16.2 8.1 8.1 5.4 2.7 0.05.010.015.020.025.030.035.040.0 500萬(wàn)以下 501-2000萬(wàn) 2001-5000萬(wàn) 5001萬(wàn)-1億 1-5億 5-20億 100億以上 附圖 定量訪問(wèn)企業(yè)年?duì)I業(yè)額 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 第二章第二章 北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給分析北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給分析 一、北京市現(xiàn)有頂級(jí)寫(xiě)字樓供給分析一、北京市現(xiàn)有頂級(jí)寫(xiě)字樓供給分析 a)頂級(jí)甲級(jí)寫(xiě)字樓的劃分標(biāo)準(zhǔn) 寫(xiě)字樓的等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)主要是按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)的軟硬件方面包括樓宇外 觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)是否具有超前性，是否達(dá)到 5a 級(jí)寫(xiě)字樓水平， 5a 具體指樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)(ba)，通訊自動(dòng)化系統(tǒng)(ca)，保安自動(dòng)化系統(tǒng) (sa)，消防自動(dòng)化系統(tǒng)(fa)，辦公自動(dòng)化系統(tǒng)(oa)；設(shè)備設(shè)施如電梯等候 時(shí)間、中央空調(diào)管式數(shù)量、停車(chē)位數(shù)量、配套服務(wù)設(shè)施（電力負(fù)荷、綠化、 夜間照明）等方面是否與世界甲級(jí)寫(xiě)字樓水平同步；軟件方面主要指物業(yè) 管理服務(wù)是否達(dá)到星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。 頂級(jí)寫(xiě)字樓：除上述軟硬件標(biāo)準(zhǔn)完全達(dá)標(biāo)外，與甲級(jí)寫(xiě)字樓最大的區(qū) 別在于其商圈的代表性和標(biāo)志性及對(duì)商圈的輻射力、影 響力，比較典型的代表有：嘉里中心、國(guó)貿(mào)中心、南銀 大廈、東方廣場(chǎng)、數(shù)碼大廈、遠(yuǎn)洋大廈、華潤(rùn)大廈等。 另外從銷(xiāo)售價(jià)格和租金來(lái)看，頂級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)基本上在 usd2400 元/平米以上，租金在 usd30 元/月*平米以上； 甲級(jí)寫(xiě)字樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于四星級(jí)酒 店，達(dá)到 5a 級(jí)寫(xiě)字樓水平，設(shè)備設(shè)施基本與世界同步， 如電梯等候時(shí)間小于 40 秒，中央空調(diào)為四管式；軟件方 面物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到三星級(jí)酒店以上標(biāo)準(zhǔn)。比較典 型的代表有：國(guó)際企業(yè)大廈、中關(guān)村大廈、恒基中心、 招商局大廈等。從銷(xiāo)售價(jià)格和租金來(lái)看，甲級(jí)寫(xiě)字樓售 價(jià)基本在 usd1800 元/平米左右，租金在 usd18 元/月* 平米以上； 乙級(jí)寫(xiě)字樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)與甲級(jí)寫(xiě)字樓相 比較差，部分達(dá)到 5a 級(jí)寫(xiě)字樓水平，設(shè)備設(shè)施以合資品 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 牌為主，如電梯等候時(shí)間大于 40 秒，中央空調(diào)為兩管式； 軟件方面物業(yè)管理服務(wù)未達(dá)到星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)。比較典 型代表有：海龍大廈、京廣商務(wù)樓、海淀新技術(shù)大廈、 理工科技大廈、和喬大廈、翠微大廈等。從售價(jià)和租金 來(lái)看，乙級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)在 rmb12000 元/平方米左右，租 金在人民幣 3-5 元/天*平米； 丙級(jí)寫(xiě)字樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)為普通材料，基 本的通訊設(shè)施及辦公服務(wù)，設(shè)備設(shè)施基本為國(guó)產(chǎn)電梯、 分體空調(diào)等；軟件方面為傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)。已舊樓 改造和酒店改造的項(xiàng)目居多，市場(chǎng)上最為多見(jiàn)。丙級(jí)寫(xiě) 字樓售價(jià)在 rmb8000 元/平米以下，租金在 3 元/天*平米 以下； b)北京頂級(jí)寫(xiě)字樓供給及租金分析 i.總體狀況 按照頂級(jí)寫(xiě)字樓租金標(biāo)準(zhǔn)在 usd30 元/月*平米，目前北京市已經(jīng)入 住的頂級(jí)辦公物業(yè)的總面積達(dá)到 188.69 萬(wàn)平米，其中朝陽(yáng)區(qū) 87.77 萬(wàn)平 米，占 46.52%，平均租金水平為 usd33.79 元/平米*月；東城區(qū) 39.87 萬(wàn)平米，占 21.13%，平均租金水平為 usd32.36 元/平米*月；西城區(qū) 34.7 萬(wàn)平米，平均租金為 usd32.5 元/平米*月，占 18.39%；海淀區(qū) 1.35 萬(wàn)平米，占 13.96%，海淀區(qū)平均租金為 usd26.5 元/平米，目前所有在 建在售頂級(jí)寫(xiě)字樓的總體平均租金為 usd32.7 元/平米*月。 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 47% 21% 14% 18% 朝陽(yáng)東城海淀西城 附圖 北京頂級(jí)寫(xiě)字樓區(qū)域分布比例 33.79 32.36 26.5 32.5 32.7 20 22 24 26 28 30 32 34 36 朝陽(yáng)東城海淀西城總體 附圖 北京頂級(jí)寫(xiě)字樓平均租金（分區(qū)域） 附表 北京頂級(jí)（從租金角度定義）寫(xiě)字樓分布 物業(yè)名稱(chēng)建筑面積：萬(wàn)平米城區(qū)租金:usd/月*平米 國(guó)貿(mào)中心17.60朝陽(yáng)區(qū)48 嘉里中心23.20朝陽(yáng)區(qū)38 長(zhǎng)富宮中心0.88朝陽(yáng)區(qū)35 京廣中心2.77朝陽(yáng)區(qū)35 賽特大廈2.70朝陽(yáng)區(qū)35 北京凱賓斯基飯店1.60朝陽(yáng)區(qū)34 北京發(fā)展大廈5.20朝陽(yáng)區(qū)33 京城大廈7.28朝陽(yáng)區(qū)32 南銀大廈7.00朝陽(yáng)區(qū)32 麗都廣場(chǎng)2.00朝陽(yáng)區(qū)31 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 國(guó)際大廈3.00朝陽(yáng)區(qū)30 華彬國(guó)際大廈4.20朝陽(yáng)區(qū)30 亮馬河大廈3.50朝陽(yáng)區(qū)30（使用） 現(xiàn)代盛世大廈6.84朝陽(yáng)區(qū)30 亞洲大酒店0.27東城區(qū)36（使用） 港澳中心0.60東城區(qū)35 華潤(rùn)大廈5.50東城區(qū)33.8 中糧廣場(chǎng)6.00東城區(qū)30 東方廣場(chǎng)27.50東城區(qū)27 新世紀(jì)飯店寫(xiě)字樓1.35海淀區(qū)32（使用） 數(shù)碼大廈25海淀區(qū)21 國(guó)際金融中心11.80西城區(qū)35 建威大廈6.30西城區(qū)35 遠(yuǎn)洋大廈11.70西城區(qū)30 中化大廈4.90西城區(qū)30 如果按照區(qū)域性地標(biāo)以及租金雙重標(biāo)準(zhǔn)劃分頂級(jí)寫(xiě)字樓的話(huà)，上述項(xiàng)目 滿(mǎn)足要求的并不多，主要有如下項(xiàng)目。 附表 北京頂級(jí)（租金及地標(biāo)建筑）寫(xiě)字樓分布 物業(yè)名稱(chēng) 建筑面積：萬(wàn)平米城區(qū)租金:usd/月*平米 國(guó)貿(mào)中心17.60朝陽(yáng)區(qū)48 嘉里中心23.20朝陽(yáng)區(qū)38 京廣中心2.77朝陽(yáng)區(qū)35 京城大廈7.28朝陽(yáng)區(qū)32 南銀大廈7.00朝陽(yáng)區(qū)32 華潤(rùn)大廈5.50東城區(qū)33.8 東方廣場(chǎng)27.50東城區(qū)27 遠(yuǎn)洋大廈11.70西城區(qū)30 數(shù)碼大廈25海淀21 合計(jì)127.55平均32.98 以上項(xiàng)目總體建筑面積為 127.55 萬(wàn)平米，平均租金接近 usd33 元/平米 *月。 ii.東直門(mén)區(qū)域及東二環(huán)沿線 東直門(mén)區(qū)域及東二環(huán)沿線的頂級(jí)寫(xiě)字樓的供給面積比較小，純粹的 頂級(jí)寫(xiě)字樓僅有華潤(rùn)大廈，總體建筑面積為 5.5 萬(wàn)平米，其次是東四十 條的港澳中心和亞洲大酒店，純寫(xiě)字樓面積僅為 0.87 萬(wàn)平米；合計(jì) 6.37 萬(wàn)平米，目前的供給量非常有限。 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 東直門(mén)區(qū)域租金最高的是港澳中心，租金為 usd35 元/月*平米。 二、二、北京市現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓供給分析北京市現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓供給分析 按照租金水平低于 usd30 元/月*平米，但高于 usd18 元/平米*月的 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，北京市目前甲級(jí)寫(xiě)字樓總體存量為 736.08 萬(wàn)平米，總體 租金為 usd21.7 元/平米*月。其中，朝陽(yáng)區(qū)為 341.21 萬(wàn)平米，占總體的 46.36，平均租金為 usd21 元/平米*月；東城區(qū)為 127.41 萬(wàn)平米，占 17.31%，平均租金為 usd21 元/平米*月；海淀區(qū)為 157.04 萬(wàn)平米，占 21.33%，平均租金為 usd20.6 元/平米*月；西城區(qū)為 98.82 萬(wàn)平米，占 13.43%，平均租金為 usd22.9 萬(wàn)/平米*月；宣武區(qū)為 11.6 萬(wàn)平米，占 1.58%，平均租金為 usd24.5 元/平米*月。 47% 17% 21% 13% 2% 朝陽(yáng)東城海淀西城宣武 附圖 北京甲級(jí)寫(xiě)字樓區(qū)域分布 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 2121 20.6 22.9 24.5 21.27 18 19 20 21 22 23 24 25 朝陽(yáng)東城海淀西城宣武總體 附圖 北京甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金 東直門(mén)附近的甲級(jí)寫(xiě)字樓主要有：保利大廈、東環(huán)廣場(chǎng)、東方銀座、 富華大廈，寫(xiě)字樓總體建筑面積 36 萬(wàn)平米，租金在 usd20-22 元/平米* 月之間。 附表 朝陽(yáng)區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓名單 項(xiàng)目名稱(chēng)總建面租金項(xiàng)目名稱(chēng)總建面 租金 京匯大廈4.10 29.5漢威大廈13.10 20 首都陽(yáng)光大廈 1.80 28遠(yuǎn)大中心8.40 20 盈科中心0.80 28中國(guó)國(guó)際科技會(huì)展中心 12.80 20 招商局大廈32.00 28金泰大廈4.50 19.8 匯賓大廈3.80 26中服大廈3.80 19 靜安中心9.00 26北京國(guó)際會(huì)議中心5.2618 聯(lián)合大廈7.10 26富頓中心10.00 18 贏嘉中心6.10 25高斕大廈5.08 18 中國(guó)人壽大廈 11.58 25匯欣大廈6.218 中旅大廈0.725惠通時(shí)代1.418 豐聯(lián)廣場(chǎng)11.50 24科倫大廈2.518 新恒基大廈4.20 24鵬潤(rùn)大廈20.00 18 泛利大廈8.00 23深房大廈818 國(guó)航大廈9.15 23現(xiàn)代城寫(xiě)字樓6.14 18 名人廣場(chǎng)13.40 23幸福大廈2.50 18 艾維克大廈5.20 22華鵬大廈1517.5 第一上海中心 3.20 22三元大廈4.1186 17 東海中心24.00 22東方藝術(shù)大廈0.9632 16 華彬大廈5.30 22華普國(guó)際大廈916 京泰大廈2.10 22昆泰大廈4.616 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 新族大廈0.7521迪陽(yáng)大廈2.9715 長(zhǎng)青大廈25.320浙江大廈5.815 說(shuō)明：租金單位：usd/平米*月。 附表 東城區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓名單 項(xiàng)目名稱(chēng)總建面租金 中航計(jì)大廈2.02 28 光華長(zhǎng)安大廈5.50 25 新東安市場(chǎng)12.00 25 中紡大廈3.00 24 保利大廈1.20 22 富華大廈10.00 22 凱威大廈2.25 22 北海萬(wàn)泰大廈6.00 20 東環(huán)廣場(chǎng)18.70 20 匯置通大廈1.820 長(zhǎng)安大廈5.00 18 國(guó)中大廈3.90 18 恒基中心39.60 18 華誠(chéng)大廈2.35 18 華夏銀行大廈7.09 18 洲際大廈718 東方銀座620 附表 海淀區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓名單 項(xiàng)目名稱(chēng)總建面租金 聯(lián)想融科咨訊中心32.80 26 騰達(dá)大廈8.83 26 希格碼大廈4.865625 中科大廈2.425 金玉大廈9.621 數(shù)碼大廈 a 座2521 四通大廈0.921 科技財(cái)富中心6.5720 量子芯座2.3620 西金大廈3.8120 銀谷大廈720 中關(guān)村科技貿(mào)易中心 2020 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 中電信息大廈2.7819 方圓大廈1018 國(guó)興大廈4.118 華泰大廈1.0218 世紀(jì)經(jīng)貿(mào)大廈3.318 世寧大廈6.518 中關(guān)村方正大廈5.218 附表 西城區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓名單 項(xiàng)目名稱(chēng)總建面租金 光大大廈3.00 26 國(guó)際企業(yè)大廈9.00 26 平安大廈5.43 26 金隅大廈524 通泰大廈4.00 24 投資廣場(chǎng)7.00 24 中商大廈5.10 23 光明大廈13.30 22 凱旋大廈8.39 22 首都時(shí)代廣場(chǎng)12.00 20 月壇大廈13.00 20 萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)13.60 18 附表 宣武區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓名單 中經(jīng)信大廈729 廣安大廈4.620 三、三、北京市在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目分析北京市在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目分析 a)北京市在建在售寫(xiě)字樓供應(yīng)量分析 北京目前在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目（包括住宅立項(xiàng)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目）數(shù)量 達(dá)到 91 個(gè)，總體面積規(guī)模達(dá)到 1159.61 萬(wàn)平米，其中國(guó)貿(mào)及輻射商圈體量 最大，達(dá)到 260.5 萬(wàn)平米，占總體的 22.5%；其次是金融街區(qū)域，總體面積 達(dá)到 206.4 萬(wàn)平米，占總體的 17.8%；其次是中關(guān)村，建筑面積 199.6 萬(wàn)平 米，占 17.2%；東直門(mén)區(qū)域以總建筑面積 140 萬(wàn)平米，占 12.1%的比例排在 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 第四位；亞運(yùn)村、奧運(yùn)村以及建國(guó)門(mén)外的建筑體量均超過(guò) 80 萬(wàn)平米，朝陽(yáng) 門(mén)區(qū)域達(dá)到 62 萬(wàn)平米，西直門(mén)區(qū)域由于有西環(huán)廣場(chǎng)等大體量項(xiàng)目，建筑面 積接近 46 萬(wàn)平米，其他像北三環(huán)、西長(zhǎng)安街、王府井、東長(zhǎng)安街均有一定 體量供應(yīng)。 260.5 206.4 199.6 140 82.9 80.8 62.2 45.91 28.3 23.3 16.7 13 050100150200250300 國(guó)貿(mào) 金融街 中關(guān)村 東直門(mén) 亞奧 建國(guó)門(mén)外 朝陽(yáng)門(mén) 西直門(mén) 北三環(huán) 西長(zhǎng)安街 王府井 東長(zhǎng)安街 附圖 北京在售在建寫(xiě)字樓項(xiàng)目區(qū)域總量分布 b)頂級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目供給分析 從目前掌握的情況來(lái)看，無(wú)論是從銷(xiāo)售價(jià)格水平（usd2400 元/平米 以上，或者 rmb20000 元/平米以上） ，還是租金水平（usd30 元/平米* 天）的標(biāo)準(zhǔn)，軟硬件以及地標(biāo)性建筑等指標(biāo)來(lái)考察，符合頂級(jí)寫(xiě)字樓的 項(xiàng)目主要有以下項(xiàng)目，總體建筑面積達(dá)到 372 萬(wàn)平米，如果包括東直門(mén) 項(xiàng)目在內(nèi)，以及其他項(xiàng)目，總體的規(guī)模應(yīng)該超過(guò) 400 萬(wàn)平米， 按照頂級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目占目前在建在售項(xiàng)目的比例來(lái)看，其比例達(dá)到 了 32%，遠(yuǎn)高于現(xiàn)存頂級(jí)寫(xiě)字樓占甲級(jí)頂級(jí)寫(xiě)字樓 14.8%的比例。 附表 北京市在建在售頂級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱(chēng)總體建筑面積銷(xiāo)售價(jià)格租金:usd/平米*月 中關(guān)村金融中心11.1830 lg 大廈15.134538 萬(wàn)通中心13.6rmb20000/m2 佳程廣場(chǎng)14.1075rmb 24900/m2 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 金泉廣場(chǎng)30rmb 25000/m2 中環(huán)世貿(mào)中心23rmb 25000/m230 國(guó)貿(mào) 3 期54未定 華貿(mào)中心20usd3000/m2 長(zhǎng)安興融中心18.8usd 2600/m2 鉑宮國(guó)際中心3.2usd2500/m2 凱恒中心50usd2500/m2 世紀(jì)財(cái)富中心14.2268usd 3600/m2 凱晨廣場(chǎng)22.01usd 2800/m2 北京財(cái)富中心72.8usd 2800/m2 新保利大廈10.13usd 3100/m2 從不同區(qū)域頂級(jí)寫(xiě)字樓的分布來(lái)看，東部區(qū)域仍然獨(dú)占熬頭，在建 在售頂級(jí)項(xiàng)目 372 萬(wàn)平米當(dāng)中有 290 萬(wàn)平米分布在東部，接近 8 成的比 例。其次是金融街區(qū)域，達(dá)到 41 萬(wàn)平米，占 1 成略強(qiáng)，亞運(yùn)村區(qū)域頂級(jí) 項(xiàng)目的供給達(dá)到 30 萬(wàn)平米，占 8%。 11.18 30 40.81 290.2 0 50 100 150 200 250 300 中關(guān)村亞運(yùn)村金融街東部 附圖 北京在售在建頂級(jí)寫(xiě)字樓不同區(qū)域總量分布 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 3% 8% 11% 78% 中關(guān)村亞運(yùn)村金融街東部 附圖 北京在售在建頂級(jí)寫(xiě)字樓不同區(qū)域分布比例 c)北京在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目供給時(shí)間分析 從在建在售項(xiàng)目在不同時(shí)間段的上市的數(shù)量來(lái)看，2004 年下半年是 上市的高峰時(shí)間段之一，超過(guò) 1/3 的項(xiàng)目在此階段上市，而 2007、2008 年上市項(xiàng)目的數(shù)量比較少。 6 33 13 10 11 3 2 13 0 5 10 15 20 25 30 35 2004上半年 2004下半年 2005上半年 2005下半年 2006年 2007年 2008年 待定 附圖 北京在售在建寫(xiě)字樓項(xiàng)目供應(yīng)時(shí)間分布 但從不同時(shí)間段項(xiàng)目的供給體量來(lái)看，2004 年下半年也是最高峰時(shí) 期，同時(shí) 2005 年、2006 年都是供給高峰時(shí)段，總體供給體量都超過(guò) 200 萬(wàn)平米，2005 年更是超過(guò) 300 萬(wàn)平米，從下圖來(lái)看，寫(xiě)字樓供給的高峰 時(shí)段集中在 2004 年-2006 年，2007 年總體的供給量接近 110 萬(wàn)平米， /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 2008 年更是減至 53 萬(wàn)平米。 48.4 285 177 135 219 111 53.6 103 050100150200250300 2004上半年 2004下半年 2005上半年 2005下半年 2006年 2007年 2008年 待定 附圖 北京在售在建寫(xiě)字樓項(xiàng)目供應(yīng)體量（分時(shí)段） d)不同在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目供給分析 從不同區(qū)域在建在售寫(xiě)字樓的供給體量來(lái)看，東部基本上占一半， 達(dá)到 568.85 萬(wàn)平米，占在建在售面積的 49%；金融街居第二位，到達(dá) 246 萬(wàn)平米，占在建在售面積的 21%，其次是中關(guān)村區(qū)域，在建在售面 積接近 200 萬(wàn)平米，占總體的 17%；再次是亞奧區(qū)域，在建在售面積達(dá) 到 83 萬(wàn)平米，占總體的 7%；西直門(mén)和北三環(huán)地區(qū)分別以 45.9 萬(wàn)平米和 28.3 萬(wàn)平米占 4%和 2%。 568.85 246.3 199.6 82.9 45.91 28.3 0 100 200 300 400 500 600 東部區(qū)域金融街中關(guān)村亞奧西直門(mén)北三環(huán) 附圖 北京不同區(qū)域在售在建寫(xiě)字樓項(xiàng)目供應(yīng)體量 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 49% 21% 17% 7% 4%2% 東部區(qū)域金融街中關(guān)村亞奧西直門(mén)北三環(huán) 附圖 北京不同區(qū)域在售在建寫(xiě)字樓供應(yīng)比例 總體來(lái)講，東部區(qū)域的寫(xiě)字樓供給仍然比較密集，04 年-07 年的供 給量都比較平穩(wěn)，每年的供給體量主要集中在 90-100 萬(wàn)平米之間，06 年 是供給高峰時(shí)期，接近 140 萬(wàn)平米。 0 97.11 102.2 94.4 138.54 89 20.6 27 020406080100120140 04年上半年 04下半年 05上半年 05下半年 06年 07年 08年 不確定 附圖 04 年-08 年?yáng)|部寫(xiě)字樓供給情況 金融街區(qū)域的總體供給量?jī)H次于東部區(qū)域，處于第二位，除 04 年 以外，其他年份的供給量相對(duì)比較穩(wěn)定。04 年全年的供給量接近 70 萬(wàn) 平米，05 年接近 25 萬(wàn)平米，06 年接近 40 萬(wàn)平米，由于目前有部分項(xiàng)目 具體的時(shí)間表沒(méi)有最后確定（接近 60 萬(wàn)平米的體量） ，所以不排除金融 街在 06-07 年形成供給的高峰時(shí)期，金融街的供給量主要來(lái)源于金融街 中心區(qū)項(xiàng)目。 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 4.6 63.7 22.6 2.96 38.8 22 33 58.6 0.010.020.030.040.050.060.070.0 04年上半年 04下半年 05上半年 05下半年 06年 07年 08年 不確定 附圖 04 年-08 年金融街寫(xiě)字樓供給情況 從目前掌握的情況來(lái)看，中關(guān)村地區(qū)在建在售項(xiàng)目的竣工時(shí)間主要 集中在 04 年下半年。接近 130 萬(wàn)平米，中關(guān)村區(qū)域的供給量主要來(lái)源于 中關(guān)村西區(qū)。 33.8 126 0 22 0 0 0 17.8 020406080100120140 04年上半年 04下半年 05上半年 05下半年 06年 07年 08年 不確定 附圖 04 年-08 年中關(guān)村寫(xiě)字樓供給情況 亞運(yùn)村和奧運(yùn)村地區(qū)，隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近，寫(xiě)字樓供給面積也呈現(xiàn) 上升區(qū)域，該區(qū)域目前主要有“金泉廣場(chǎng)”和“摩根中心”2 個(gè)巨型項(xiàng) 目在建設(shè)，從項(xiàng)目竣工交付使用的時(shí)間表來(lái)看，主要集中在 05 年和 06 年期間。 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 0 5.9 35.2 0 41.8 0 0 0 01020304050 04年上半年 04下半年 05上半年 05下半年 06年 07年 08年 不確定 附圖 04 年-08 年亞奧地區(qū)寫(xiě)字樓供給情況 其他區(qū)域在建在售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要有北三環(huán)區(qū)域和西直門(mén)區(qū)域， 北三環(huán)主要有金隅嘉業(yè)的“皇安大廈” 、新燕莎集團(tuán)的“燕莎盛世” 、 “城 建大廈” 、 ；西直門(mén)區(qū)域主要有“西環(huán)廣場(chǎng)”項(xiàng)目、 “富海中心” 、 “楓藍(lán)國(guó) 際中心”等項(xiàng)目。 10 0 9.5 10.9 017.4 26.41 0 0 0 0 0 0 0 0 0 051015202530 04年上半年 04下半年 05上半年 05下半年 06年 07年 08年 不確定 北三環(huán)供給量 西直門(mén)供給量 附圖 04 年-08 年其他區(qū)域?qū)懽謽枪┙o情況 e)在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目高度分析 目前在建在售項(xiàng)目最高的國(guó)貿(mào) 3 期，達(dá)到 300 米，全北京市寫(xiě)字樓 項(xiàng)目高度超過(guò)或者接近本項(xiàng)目的還有：中關(guān)村金融中心 150 米，中環(huán)世 貿(mào)廣場(chǎng) 150 米，北京財(cái)富中心 155 米，華貿(mào)中心 167 米，銀泰中心 186 米。 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 94.3 150 300 186 99.28 68 50 99.15 150 104.15 300 0 50 100 150 200 250 300 350 朝陽(yáng)門(mén) 東直門(mén) 國(guó)貿(mào) 建國(guó)門(mén)外 金融街 王府井 西長(zhǎng)安街 西直門(mén) 中關(guān)村 北三環(huán) 總體 區(qū)域平均高度最高高度 附圖 不同區(qū)域在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目高度分析 f)在建在售項(xiàng)目層數(shù)分析 37.7 14.0 63.0 80.0 35.0 27.0 25.0 14.0 80.0 21.9 17.0 16.0 17.3 19.619.720.7 25.026.0 29.9 17.0 23.0 28.027.0 27.0 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 90.0 建國(guó)門(mén)外 國(guó)貿(mào) 北三環(huán) 亞奧 東直門(mén) 西直門(mén) 中關(guān)村 朝陽(yáng)門(mén) 東長(zhǎng)安街 金融街 西長(zhǎng)安街 總體 平均值最高層數(shù)值 附圖 不同區(qū)域在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目層數(shù)分析 g)在建在售項(xiàng)目項(xiàng)目使用率 在建在售項(xiàng)目的使用率基本上在 70-75%之間。 h)在建在售項(xiàng)目外立面材料 從在建在售項(xiàng)目的外立面材料來(lái)看，幾乎千遍一律地使用“玻璃幕 墻” ，所占比例超過(guò) 9 成；其次是“高級(jí)石材” ，約占 1/3 左右，另有 1/6 左右使用鋁材。 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 93.4 31.1 16.4 8.2 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 玻璃幕墻高級(jí)石材鋁板高檔瓷磚 附圖 在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目外立面材料 i)在建在售項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層面積 標(biāo)準(zhǔn)層面積往往和項(xiàng)目定位有一定的關(guān)聯(lián)性，標(biāo)準(zhǔn)層面積大的項(xiàng) 目，其客戶(hù)群體一般也定位是比較大的企業(yè)，本次調(diào)查的在建在售項(xiàng) 目的標(biāo)準(zhǔn)層面積平均值為 2045 平米，最大的是金融街區(qū)域，達(dá)到 2820 平米，最小的是亞奧區(qū)域，標(biāo)準(zhǔn)層平均面積為 1350 平米，東直門(mén)區(qū)域 的標(biāo)準(zhǔn)層面積相對(duì)也比較大，達(dá)到 2470 平米，僅次于金融街和朝陽(yáng)門(mén) 區(qū)域。 2820 2559 2470 2013 1755 1735 1562 1350 2045 050010001500200025003000 金融街 朝陽(yáng)門(mén) 東直門(mén) 中關(guān)村 北三環(huán) 建國(guó)門(mén)外 國(guó)貿(mào) 亞奧 總體 附圖 在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層面積 從各個(gè)區(qū)域的最大標(biāo)準(zhǔn)層面積和最小標(biāo)準(zhǔn)層面積來(lái)看，最大標(biāo)準(zhǔn) 層面積和最小標(biāo)準(zhǔn)層面積均在金融街區(qū)域，最大的標(biāo)準(zhǔn)層面積為 7000 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 平米，最小標(biāo)準(zhǔn)層面積 500 平米；東直門(mén)區(qū)域最大標(biāo)準(zhǔn)層面積為 5500 平米（香江國(guó)際南新倉(cāng)商務(wù)樓項(xiàng)目） ，最小的為 1333 平米。 70003478 5500 2631 2240 1750 2600 19007000 01000200030004000500060007000 金融街 朝陽(yáng)門(mén) 東直門(mén) 中關(guān)村 北三環(huán) 建國(guó)門(mén)外 國(guó)貿(mào) 亞奧 總體 附圖 在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目最大標(biāo)準(zhǔn)層面積 綜合來(lái)看，亞運(yùn)村奧運(yùn)村區(qū)域?qū)懽謽堑臉?biāo)準(zhǔn)層面積比較小，主要 面對(duì)中小客戶(hù)。 500 1300 1333 1567 1024 1720 800 800 500 0500100015002000 金融街 朝陽(yáng)門(mén) 東直門(mén) 中關(guān)村 北三環(huán) 建國(guó)門(mén)外 國(guó)貿(mào) 亞奧 總體 附圖 在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目最小標(biāo)準(zhǔn)層面積 j) 在建在售項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格 從在建在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，平均綜合價(jià)格為 rmb16223 元/ 平米，最高為國(guó)貿(mào)及 cbd 區(qū)域，平均價(jià)格為 rmb18761 元/平米，最 低為西直門(mén)區(qū)域 rmb12633 元/平米，東直門(mén)區(qū)域目前的平均銷(xiāo)售價(jià)格 為 rmb15291 元/平米，低于平均水平，和最高國(guó)貿(mào)及 cbd 區(qū)域平均 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 單價(jià)差價(jià)達(dá)到 rmb3470 元/平米。 18761 18125 16804 16790 16588 15967 15291 14069 13250 12633 16223 05000100001500020000 國(guó)貿(mào) 朝陽(yáng)門(mén) 金融街 西長(zhǎng)安街 亞奧 建國(guó)門(mén)外 東直門(mén) 中關(guān)村 北三環(huán) 西直門(mén) 總體 附圖 在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目平均銷(xiāo)售價(jià)格（元/平米） 從區(qū)域最低銷(xiāo)售價(jià)格和最高銷(xiāo)售價(jià)格的對(duì)比來(lái)看，北京目前最貴 的寫(xiě)字樓項(xiàng)目世紀(jì)財(cái)富中心世紀(jì)財(cái)富中心銷(xiāo)售價(jià)格接近 rmb3 萬(wàn)/平米（usd3600 元 /平米） ，某個(gè)區(qū)域的最高銷(xiāo)售價(jià)格往往可以代表本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的堅(jiān) 挺程度以及客群特點(diǎn)，目前北三環(huán)、西直門(mén)區(qū)域?qū)懽謽堑膬r(jià)值比較低， 東直門(mén)區(qū)域目前最貴的寫(xiě)字樓是新保利大廈新保利大廈，報(bào)價(jià)達(dá)到 usd3100 元/平 米，僅次于世紀(jì)財(cái)富中心世紀(jì)財(cái)富中心。 29880 25730 25000 23240 21580 20750 18000 17500 14300 14000 29880 12000 10000 11250 13000 12000 15000 11000 13800 11600 12500 10000 05000100001500020000250003000035000 國(guó)貿(mào) 東直門(mén) 亞奧 金融街 西長(zhǎng)安街 朝陽(yáng)門(mén) 中關(guān)村 建國(guó)門(mén)外 西直門(mén) 北三環(huán) 總體 最低售價(jià) 最高售價(jià) 附圖 不同區(qū)域在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目最高最低銷(xiāo)售價(jià)格 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 k) 在建在售項(xiàng)目租金 從目前在建在售項(xiàng)目的租金水平來(lái)看，最低租金為 usd14 元/平 米*月，最高租金為 usd38 元/平米*月，平均租金為 usd22 元/平米* 月。 從總體情況來(lái)看，建外區(qū)域的租金水平比較高。 20.8 29 19.5 20 25 22 14 20 16 11 25 11 30 38 23 30 25 38 0 5 10 15 20 25 30 35 40 國(guó)貿(mào)建國(guó)門(mén)金融街中關(guān)村北三環(huán)總體 平均租金最低租金最高租金 附圖 不同區(qū)域在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目租金水平 l) 在建在售項(xiàng)目租售模式 目前在建在售項(xiàng)目基本上采用“以銷(xiāo)售為主導(dǎo)”的租售模式模式， 盡快回籠資金是所有開(kāi)發(fā)商的策略。 80% 10% 10% 銷(xiāo)售租賃租銷(xiāo)結(jié)合 附圖 在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目租售模式 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 不同區(qū)域項(xiàng)目的銷(xiāo)售比重有所差異，但以前所謂頂級(jí)甲級(jí)寫(xiě)字樓 “只租不售”的鐵律被打破，即使是傳統(tǒng)的只租賃不銷(xiāo)售的國(guó)貿(mào)及 cbd 區(qū)域也有近 30%的項(xiàng)目采用“租賃銷(xiāo)售結(jié)合”的策略。 100 100 71.428.6 66.716.716.7 77.811.111.1 100 100 100 100 70.623.55.9 5050 801010 0%20%40%60%80%100% 朝陽(yáng)門(mén) 東直門(mén) 國(guó)貿(mào) 建國(guó)門(mén)外 金融街 王府井 西長(zhǎng)安街 西直門(mén) 亞奧 中關(guān)村 北三環(huán) 總體 銷(xiāo)售租賃租銷(xiāo)結(jié)合 附圖 不同區(qū)域在建在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目租售模式 m)在建在售項(xiàng)目層高（米） 從本次調(diào)查的情況來(lái)看，寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層高較以前項(xiàng)目有所提高， 層高最大值普遍接近 4 米左右，凈高最大值接近 2.7-2.8 米，有些項(xiàng)目 甚至超過(guò) 3 米。 4.50 3.30 4.50 3.30 4.00 2.70 4.00 2.70 4.