已閱讀5頁,還剩58頁未讀, 繼續(xù)免費(fèi)閱讀
版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進(jìn)行舉報或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡介
徽商御花園一期三標(biāo)段定價策略徽商御花園08年度住宅定價策略(一期三標(biāo)段)一、 市場背景分析1、 市場后續(xù)供應(yīng)量分析(具有代表性的14個樓盤)項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)尚未售出房源5-6月份推出房源(約)合計(jì)(約)嘉正國際多層8套/74套小高層66套/城市之光多層60套/210套小高層150套/嘉和花園多層64套/64套徽商國際花城多層10套/14套小高層4套/京徽名苑多層28套/246套小高層218套/信泰國際花園多層13套/103套小高層2套88套麗景國際多層65套/65套中凱景湖豪庭多層102套/110套小高層8套/天巢廣場多層/104套170套小高層/66套鳳凰名城多層110套/110套翡翠華庭多層45套108套153套遠(yuǎn)洲玫瑰園多層/156套156套太陽島花園多層26套/64套小高層38套/四海花園多層40套/135套小高層95套/合計(jì)11525221674根據(jù)我司挑選的巢湖具有一定代表性的樓盤進(jìn)行市場近況的調(diào)研及判斷,2008年巢湖市場住宅供應(yīng)量仍然較大,5-6月份市場仍將陸續(xù)推出部分住宅,市場供需比將會成反比態(tài)勢,僅這14家樓盤的待售房源達(dá)到了1674套。必將造成對本項(xiàng)目客源的分流。定價及銷售策略也必須考量市場供需比所帶來的利弊!2、 競爭樓盤個案分析信泰國際花園 項(xiàng)目地點(diǎn):健康西路與環(huán)城路交叉處 總建筑面積:約300000 建筑形態(tài):多層,小高層 當(dāng)期主力面積: 130 近期銷售情況;07年底開盤當(dāng)期推出5棟小高層,共185套,目前去化183套,銷售率99%。 銷售均價:標(biāo)準(zhǔn)層:2750元/平方米;錯層:2900元/平方米 優(yōu)惠措施:一次性付款9.8折,按揭9.9折 銷售情況:項(xiàng)目共推出872套住宅,目前銷售857套銷售率98 優(yōu)劣勢分析: 優(yōu)勢該項(xiàng)目隨著周邊配套日益完善,自身住宅逐漸成熟業(yè)已成為巢湖濱湖板塊首選樓盤;周邊住宅設(shè)施繁華,居住環(huán)境優(yōu)良,鬧中取靜;此外開發(fā)商優(yōu)良的資信為該項(xiàng)目的質(zhì)量安全、居住品質(zhì)等提供了很好的保障,更易為巢湖市民接受。 劣勢目前項(xiàng)目周邊無現(xiàn)有住宅配套,生活不夠便利;無公交線路,出行不便。同時該項(xiàng)目地勢較低,不易為巢湖市民接受。本項(xiàng)目離水泥廠較近污染大,對小區(qū)居民產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。城市之光 項(xiàng)目地點(diǎn):長江路與巢湖北路交匯處東北側(cè) 總建筑面積:約510000m2 建筑形態(tài):多層、小高層、高層 當(dāng)期主力面積:114 近期銷售情況;08年3月開盤當(dāng)日推出一棟18層高層建筑,共64套房源(一樓與二樓為商業(yè)),當(dāng)日去化45套,銷售率70 銷售均價:多層:2800元/平方米;小高層:2900元/平方米 優(yōu)惠措施:一次性付款9.7折,按揭9.8折, 銷售情況:項(xiàng)目共推出650套住宅,目前銷售570套銷售率88 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢該項(xiàng)目地理位置較好且交通便利,周邊相關(guān)配套齊全,小區(qū)內(nèi)有幼兒園、社區(qū)會所、活動中心、住宅服務(wù)、文化教育、以及超大規(guī)模社區(qū)停車場,同時以成熟社區(qū)的強(qiáng)大號召力,集結(jié)周邊多種生活形態(tài),形成一個核心居住基地應(yīng)有的優(yōu)雅生活氣息。 劣勢該小區(qū)較大不便于物業(yè)管理,回遷居民和整個小區(qū)沒有分開安排。居住素質(zhì)難以保證。項(xiàng)目靠近火車道及長途車站,噪聲較大對小區(qū)居住有一定影響。因市場對于高層的接受有一定抗性而本項(xiàng)目后階段仍以高層為主,后期市場競爭壓力較大。嘉正國際 項(xiàng)目地點(diǎn):巢湖路與黨校路交叉口處 總建筑面積:4.6萬 建筑形態(tài):多層、小高層 主力面積:126 近期銷售情況;08年1月開盤當(dāng)日推出3幢小高層,共176套,目前去化110套,銷售率達(dá)63,認(rèn)購120以上客戶再獲贈“408元/”裝修基金,認(rèn)購120以下客戶再獲贈“280元/”裝修基金,老業(yè)主介紹,可獲贈1年物業(yè)費(fèi) 銷售均價:多層2800元/平方米,小高層3050元/平方米 優(yōu)惠措施:一次性付款9.8折,按揭9.9折, 銷售率;項(xiàng)目共推出284套住宅,目前銷售210套銷售率為74 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢優(yōu)越的社區(qū)地段,繁華的住宅配套,便捷的交通網(wǎng)絡(luò)成就了該項(xiàng)目巢湖市中心黃金地段,較高的地理位置贏得巢湖市民的普遍認(rèn)可,加之開發(fā)商良好的品牌信譽(yù)及優(yōu)良完善的建筑元素贏得市場口碑,前期住宅的旺銷形成了一定的人脈客群。本案與我項(xiàng)目隸屬同類地段,優(yōu)勢相當(dāng),可成為我項(xiàng)目日后開盤較佳的風(fēng)向坐標(biāo) 劣勢該項(xiàng)目社區(qū)規(guī)模較小,社區(qū)配套較單一,一定程度上容易造成后期物業(yè)維護(hù)不夠健全,加之過高的銷售單價及目前巢湖市場不夠認(rèn)可的小高層物業(yè)形態(tài)都為項(xiàng)目抗性所在。中凱景湖豪庭 項(xiàng)目地點(diǎn):健康西路與銀屏路交叉口 總建筑面積:23.6萬 建筑形態(tài):多層、小高層 主力面積:103 近期銷售情況;08年1月開盤當(dāng)天推出4幢多層,共168套,目前去化115套,銷售率達(dá)68。 銷售均價:2650元/平方米 優(yōu)惠措施:一次性付款9.8折,按揭無優(yōu)惠 銷售率;項(xiàng)目共推出264套住宅,目前銷售190套銷售率在72 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢該項(xiàng)目開發(fā)商良好的品牌信譽(yù)及雄厚的實(shí)力背景為項(xiàng)目質(zhì)量提供了信心保證,西班牙建筑風(fēng)格打造了巢湖西部地區(qū)的精品住宅,同時該項(xiàng)目較高的建筑地標(biāo)在整個西部地區(qū)顯得獨(dú)樹一幟。 劣勢項(xiàng)目的地段劣勢和周邊不完善的交通設(shè)施和生活配套是其目前最大的抗性之一,而完善住宅配套時間的滯后性也阻礙了一部分已習(xí)慣于主城區(qū)工作、生活,對現(xiàn)有的住宅有著迫切需求的購房者。麗景國際 項(xiàng)目地點(diǎn):巢湖市健康西路 總建筑面積:20萬 建筑形態(tài):多層 主力面積:86、120 近期銷售情況;08年4月8日開盤當(dāng)日推出6幢多層,共216套,目前去化150套,銷售率達(dá)69。 銷售均價:2700元/平方米 優(yōu)惠措施:一次性付款9.85折,按揭9.95折, 銷售率;項(xiàng)目共推出約516套,目前銷售451套,銷售為87 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢該項(xiàng)目良好的開發(fā)商背景為項(xiàng)目品質(zhì)提供了實(shí)力保障完備社區(qū)配套,多樣化面積配比,人性化戶型設(shè)計(jì),精良建筑材料用工等為巢湖市民嘉傳較高社區(qū)綠化率及先進(jìn)的安保系統(tǒng)為社區(qū)增添了眾多亮點(diǎn) 劣勢項(xiàng)目的地段劣勢和周邊不完善的交通設(shè)施和生活配套是其目前最大的抗性之一,且處于濱湖板塊地勢較低位置,不易為巢湖市場接受太陽島花園 項(xiàng)目地點(diǎn):世紀(jì)大道東側(cè) 總建筑面積:11萬 建筑形態(tài):多層、小高層 主力面積: 92-125 近期銷售情況;08年共推出1幢多層,48套房源,3幢小高層, 114套房源,目前售出43套多層,銷售率90;76套小高層,銷售率67, 銷售均價: 2700元/平方米 優(yōu)惠措施:一次性付款9.7折,按揭9.8折 銷售率;項(xiàng)目共推出403套住宅,銷售339套,銷售率84 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢該項(xiàng)目距離主城區(qū)較近,優(yōu)越的社區(qū)環(huán)境、完善的住宅配套成就了該項(xiàng)目在巢湖市民中較高的口碑,低密度多層住宅,大面積社區(qū)綠化為項(xiàng)目高品質(zhì)生活居所提供了保證 劣勢項(xiàng)目社區(qū)規(guī)模較小,缺乏整體社區(qū)配套,且開發(fā)商品牌信譽(yù)度與實(shí)力派開發(fā)商相比較為遜色所剩住宅大多因位置,樓層等抗性延緩去化速度二、 項(xiàng)目概況及貨量統(tǒng)計(jì)1、 一期(三標(biāo)段)房源統(tǒng)計(jì)推出物業(yè)批數(shù)棟號編號房 型建筑面積(約)戶數(shù)(套)所占比例多層物業(yè)c3e(標(biāo))兩房兩廳87.1953.8%e1(標(biāo))兩房兩廳89.30107.7%d(標(biāo))三房兩廳113.8153.8%f(標(biāo))三房兩廳109.662015.4%e(頂)三房復(fù)式132.1710.8%e1(頂)三房復(fù)式135.9821.5%d(頂)五房復(fù)式162.4310.8%f(頂)五房復(fù)式155.9032.3%五房復(fù)式165.0810.8%c4e(標(biāo))兩房兩廳87.1932.3%d(標(biāo))三房兩廳113.8164.7%f標(biāo))三房兩廳109.6632.3%e(頂)三房復(fù)式123.6110.8%d(頂)五房復(fù)式162.4310.8%五房復(fù)式171.2810.8%f(頂)五房復(fù)式165.0810.8%小高層物業(yè)d2c(標(biāo))兩房兩廳87.65118.4%b1(標(biāo))三房兩廳97.8610.8%b(標(biāo))三房兩廳111.18107.7%a(標(biāo))三房兩廳113.52118.4%d4c(標(biāo))兩房兩廳87.65118.4%b1(標(biāo))三房兩廳97.8610.8%b(標(biāo))三房兩廳111.18107.7%a(標(biāo))三房兩廳113.52118.4%合 計(jì)130100%三、 營銷機(jī)會及難點(diǎn)分析1、 營銷機(jī)會通過上述市場環(huán)境的總體分析、競爭對手的分析及項(xiàng)目自身的情況,我司認(rèn)為營銷的機(jī)會主要有以下幾點(diǎn):1) 地處老城區(qū)核心位置,周邊生活配套齊全,交通便捷;2) 合理的面積配比,降低了銷售的門檻,總價控制在客戶的承受范圍內(nèi);3) 城市黃金地段上市房源的稀缺性一定程度上弱化客戶對項(xiàng)目劣勢的抗性;4) 周邊商業(yè)即將整體出街提升項(xiàng)目知名度與品牌信譽(yù)度;5) 一期二批房源熱銷的火爆氛圍為三批銷售奠定了良好的鋪墊。2、 難點(diǎn)分析通過上述市場環(huán)境的總體分析、競爭對手的分析及項(xiàng)目自身的情況,我司認(rèn)為營銷的難點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn):1) 市場供應(yīng)量的進(jìn)一步加大,供需比的嚴(yán)重失衡,造成對項(xiàng)目銷售的整體影響;2) 國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對客戶的購買熱情造成一定的負(fù)面影響;3) 御花園突出賣點(diǎn)相對較少,差異化不強(qiáng),很難在目標(biāo)客戶心理形成較高的位置;4) 三批物業(yè)緊鄰垃圾站、原有的保留建筑及向陽路沿街門面,極大影響了整體居住品質(zhì);5) 小高層物業(yè)較低社會接受度及巢湖市場對電梯物業(yè)的抗性帶來較大銷售難度;6) 本批物業(yè)同上批物業(yè)開盤時間間隔較短,后期客戶蓄水量較少;7) 本案后續(xù)供應(yīng)量較大,且開發(fā)時間較為緊密,保證開盤去化率是關(guān)鍵所在;四、 一期(08年上半年)推貨安排及說明1、 一期(08年上半年)推貨安排批 號產(chǎn)品類別推出棟號推貨量(套)開盤時間(預(yù)計(jì))二批推出房源多層、小高層d6、d8、d1、d3棟123套4月13日三批推出房源多層、小高層c3、c4、d2、c4棟130套5月25日四批推出房源多層、小高層d7、c1、c2棟128套6月7月總 計(jì)多層、小高層11棟房源381套08年(上)2、 一期(08年上半年)推貨銷售依據(jù)批 號推貨量(套)開盤時間(預(yù)計(jì))銷售率()蓄水空間(月)二批推出房源123套4月13日84%(已完成)1.5三批推出房源130套5月25日70%1.5四批推出房源128套6月7月70%1.5總 計(jì)408套08年(上)75%4.5根據(jù)工程部提供的08年上半年開發(fā)計(jì)劃,粗劣估算平均1.5個月開盤一次且同時為次月下批物業(yè)開盤蓄水;那么,為了保證上半年整體銷售及回款目標(biāo),開盤當(dāng)日則必須完成(7080%)的銷售率! 五、 徽商御花園一期定價策略1、 一期物業(yè)定價原則:房地產(chǎn)價格的確定,需要考慮的問題很多,除了要考慮物業(yè)本身的特點(diǎn),如工程造價、樓層、位置、朝向、高低、面積大小、造型、裝修、年限、用途、建筑密度等現(xiàn)實(shí)條件以外,還有歷史、地理、社會、經(jīng)濟(jì)、政治環(huán)境,以及市場狀況、買家心理、發(fā)展預(yù)測等因素都需要慎重考慮。針對市場現(xiàn)狀,定價有如下幾大原則:1. 以工程造價為基礎(chǔ)2. 以一期推出的價格作為指導(dǎo)3. 以本次蓄水的vip客源情況作依據(jù)4. 以項(xiàng)目的附加值、稀缺性和唯一性等為依據(jù)5. 考慮合理利潤6. 市場影響因素2、 一期物業(yè)價格定位策略:價格基本上可以用兩種方法來進(jìn)行定位,一種是成本核算法,另外一種是市場比較法。本次定價我司主要是采取市場上比較流行的加權(quán)系數(shù)比較法,來測定項(xiàng)目的市場價格。加權(quán)系數(shù)比較法的定價原則是,綜合徽商御花園的基本狀況,結(jié)合大量的市場調(diào)查,對影響本項(xiàng)目的各種因素進(jìn)行比較,運(yùn)用科學(xué)評估方法進(jìn)行測定,并予以一定保險系數(shù)計(jì)算而得出的計(jì)算方法。2.1 測定房地產(chǎn)價格的因素:影響因素及對該項(xiàng)目的影響概括如下表:主要因素因素分類對該項(xiàng)目的影響政治因素經(jīng)濟(jì)因素物價經(jīng)濟(jì)增長率財政金融狀況房地產(chǎn)市場的開放程度非經(jīng)濟(jì)因素政策因素人口因素城市分區(qū)規(guī)劃因素社會心理因素環(huán)境因素自然環(huán)境條件市政基礎(chǔ)設(shè)施條件公共建筑配套設(shè)施條件注:“”代表積極影響,“”代表一般影響。1)、地理位置根據(jù)所處的區(qū)位的可比性及買家關(guān)注程度分三個級別:第一級: 2至10百分點(diǎn),(即102-110%)地區(qū)住宅氣氛濃郁,第二級:-1 至 1百分點(diǎn),(即99-101%)地區(qū)住宅氣氛一般第三級:-2至-10百分點(diǎn),(即98-90%)地區(qū)住宅氣氛比較差2)、交通狀況根據(jù)項(xiàng)目交通狀況的可比程度分三個級別:第一級: 2至10百分點(diǎn),(即102-110%)有多條公交線,所走的區(qū)域較分散第二級:-1 至 1百分點(diǎn)(即99-101%) 有多條公交線但公交線所走的區(qū)域較集中。第三級:-2 至-10百分點(diǎn),(即98-90%)公交線不多3)、配套根據(jù)項(xiàng)目配套狀況的可比程度分三個級別:第一級: 2至10百分點(diǎn),(即102-110%)項(xiàng)目及周邊配套齊全第二級:-1 至 1百分點(diǎn)(即99-101%)項(xiàng)目及周邊有一定配套第三級:-2 至 -10百分點(diǎn),(即98-90%)項(xiàng)目及項(xiàng)目周邊沒有任何配套4)、項(xiàng)目素質(zhì)根據(jù)項(xiàng)目素質(zhì)的可比程度分三個級別,分別為:第一級: 2至10百分點(diǎn),(即102-110%)項(xiàng)目綜合素質(zhì)良好在市場上有較強(qiáng)的品牌效應(yīng)第二級:-1 至 1百分點(diǎn)(99-101%)在市場上有一定知名度第三級:-2 至 -10百分點(diǎn)(98-90%)在市場知名度不高5)、工程進(jìn)度:分期:每期2至3百分點(diǎn)基礎(chǔ)工程:0至1百分點(diǎn),一至四層:1至2百分點(diǎn),超過四層工程進(jìn)行:2至3百分點(diǎn),封頂:3至4百分點(diǎn), 外墻裝修:4至6百分點(diǎn),交樓:6至8百分點(diǎn),6)、完成小區(qū)配套:包括:會所,綠化8至10百分點(diǎn)。7)、根據(jù)現(xiàn)行巢湖市場,進(jìn)行了專向調(diào)查。列表如下:樓盤名稱物業(yè)類型銷售均價優(yōu)惠幅度實(shí)際均價主力戶型銷售率嘉正國際多層2800約9.0折252087-9474%小高層3050約9.0折2760130城市之光多層2800約9.7折271080-10288%小高層2900約9.6折2730120-130徽商國際花城多層2700約9.8折264610295%小高層2700約9.8折2646115太陽島花園多層2700約9.6折259092-12584%小高層2700約9.5折2560125-132信泰國際花園多層2600約9.7折2522108-11598%小高層2700約9.9折2673130麗景國際多層2700約9.6折259286-12087%中凱景湖豪庭多層2650約9.5折2500106.53-115.5172%小高層2600約9.6折2500123翡翠華庭多層2550約9.5折242294.03-107.4195%上述樓盤為巢湖市相對具有代表性的項(xiàng)目,其現(xiàn)售價以及優(yōu)惠幅度相對當(dāng)期物業(yè)開盤時,有所上調(diào),比例約為1;相對07年年底部分樓盤均有小幅提升,但也有個別樓盤因售價過高,銷售率低迷!2.2 加權(quán)系數(shù)定價法說明:市場比較加權(quán)系數(shù)法是通過對項(xiàng)目周邊或同類型的具有可比性的樓盤的價格分析比較,以一種較科學(xué)和客觀的方式計(jì)算項(xiàng)目的參考價格的方法。第一步:選取具有可比性的樓盤資料(以毛坯房為主),以其均價作為原始數(shù)據(jù)的基價;然后,根據(jù)實(shí)際情況,定出各參照項(xiàng)目在地理位置、交通狀況、項(xiàng)目素質(zhì)、配套設(shè)施、工程進(jìn)度等幾方面的修正系數(shù),用以調(diào)整本項(xiàng)目與參照項(xiàng)目因上述因素的對比度而產(chǎn)生的價格上差異,從而得到更具可比性和參考價值的相對基價?;鶅r/修正系數(shù)=相對基價第二步:權(quán)衡各參考項(xiàng)目在銷售等方面對本項(xiàng)目的影響程度,定出不同的加權(quán)系數(shù),從而綜合各項(xiàng)的相對基價,得出本項(xiàng)目較客觀的定價參考值項(xiàng)目基價。 sum(相對基價加權(quán)系數(shù))=項(xiàng)目基價 徽商御花園住宅市場比較系數(shù)修正表(根據(jù)多層物業(yè))項(xiàng)目均價地理位置交通狀況項(xiàng)目素質(zhì)配套設(shè)施工程進(jìn)度修正價嘉正國際2520101%101%99%101%102%2622 城市之光271099%101%100%100%103%2791 徽商國際花城264698%98%101%98%103%2591 太陽島花園259098%98%100%98%103%2511 信泰國際花園2522100%99%100%98%103%2520 麗景國際259298%98%101%98%100%2464 中凱景湖豪庭250097%97%100%98%102%2351 翡翠華庭242297%97%99%98%102%2255 徽商御花園住宅市場加權(quán)算術(shù)平均系數(shù)修正表物業(yè)類型項(xiàng)目嘉正國際城市之光徽商國際花城太陽島花園信泰國際花園麗景國際中凱景湖豪庭翡翠華庭多層修正價26222791259125112520246423512255權(quán)重40%50%2%1%2%2%2%1%小高層修正價27602730264625602673/2500/權(quán)重40%50%2%1%5%/2%/多層住宅成交價2690小高層住宅成交價2730由此結(jié)論: 由于市場內(nèi)多層物業(yè)均為剩余房源及頂層房源持續(xù)銷售,故市場價格僅可作為參考依據(jù); 通過以上計(jì)算測得小高層住宅用房:我案目前市場成交價格為:2730元/(毛坯房),六、 徽商御花園第三批物業(yè)定價說明:第一部分小高層物業(yè)底價1、 小高層定價參考依據(jù):1) 市場參考成交價:根據(jù)目前市場具代表性個案進(jìn)行的小高層成交價格統(tǒng)計(jì),得出我案小高層物業(yè)市場成交價應(yīng)控制在2730元/左右(上述市場比較法);2) 第二批物業(yè)去化分析:根據(jù)第二批物業(yè)去化情況來看,我司認(rèn)為:證明定價策略符合市場規(guī)律及我案實(shí)際情況(詳見一期第二批房源去化分析):3) 第三批物業(yè)定價:根據(jù)我案第二批物業(yè)定價的基礎(chǔ)上,同時也面臨第三批物業(yè)推出周期較短的壓力上,我司認(rèn)為可上浮1%,即如下圖所示:第二批上浮比例第三批底價預(yù)計(jì)2700元/1%30元/2730元/2、 d2、d4分棟價格說明1) 第二批/第三批:第二批d1、d3棟在物業(yè)類型、地理位置、景觀因素。產(chǎn)品差異上有諸多雷同之處,故我司認(rèn)為:d1 = d4 、d3 = d2(圖解詳見附件一)2) 系數(shù)參定:主要是考慮了d2、d4棟所屬物業(yè)類型、所在小區(qū)的位置、景觀因素及產(chǎn)品差異性:物業(yè)類型1、地理位置1、景觀因素1、產(chǎn)品差異1物業(yè)類型地理位置景觀因素產(chǎn)品差異絕對值d4/0d2/1/1經(jīng)過以上測算: d2 d4 1;約為30元/。3、 d2、d4棟垂直價差定價原則 a) 樓層差價系數(shù)代數(shù)和為零;b) 根據(jù)多層、小高層物業(yè)特性;c) 根據(jù)本地客戶的購買習(xí)慣;d) 根據(jù)第二批物業(yè)去化情況:e) 垂直價差調(diào)整解析:十一層 一層類型棟號第二批第三批考量因素小高層d2/d4(d1/d3)11-6f(遞-50)6-5f(-20)5-4f(-50)4-3f(-20)3-2f(-20)2-1f(-50)11-10f(-20)10-6f(遞-50)6-5f(-20)5-4f(-50)4-3f(-20)3-2f(-20)2-1f(-50)1、由于第二批11層物業(yè)去化滯后表明市場對頂層物業(yè)的明顯抗性調(diào)整11-10f為20差價2、10f-6f差價為遞減50,6-1f為20-50差價,形成6-1f為相對低價段房源;4、 d2、d4棟水平差價定價原則a) 根據(jù)本地客戶的購買習(xí)慣;b) 我司根據(jù)本地各樓盤銷售的難易程度;c) 景觀、視野、通風(fēng)等因數(shù)進(jìn)行微調(diào);d) 根據(jù)第二批物業(yè)去化情況:e) 水平價差調(diào)整解析:棟號樓層西中東考量因素d2、d411f-5f-20 02011f-5f西側(cè)視野較好,故東西差價定為40;5f-1f-80 0205f-1f西側(cè)為保留建筑及商業(yè)視野效果差,故東西差價定為1005、 d2、d4棟數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì):物業(yè)類型棟號銷售套數(shù)銷售面積銷售底價底價總價小高層d2333422.532745 9395135.4d4333422.532715 9292459.5匯總666845.062730 18687594.9第二部分多層物業(yè)底價1、 多層定價參考依據(jù):1) 市場參考成交價:根據(jù)目前市場具代表性個案進(jìn)行的多層成交價格統(tǒng)計(jì),得出我案多層物業(yè)市場成交價應(yīng)控制在2690元/左右(上述市場比較法);但市場內(nèi)多層物業(yè)均為剩余房源及頂層房源,故此數(shù)據(jù)僅為參考之用。2) 第二批物業(yè)去化分析:根據(jù)第二批物業(yè)去化情況來看,我司認(rèn)為:證明定價策略符合市場規(guī)律及我案實(shí)際情況(詳見一期第二批房源去化分析):3) 第三批物業(yè)定價:a) 在根據(jù)我案價格走勢及銷售定價策略的基礎(chǔ)上,同時也面臨第三批物業(yè)推出周期較短的壓力上,我司認(rèn)為原則上上浮1%,即如下圖所示:第二批上浮比例第三批底價預(yù)計(jì)2770元/1%30元/2800元/b) 優(yōu)劣勢分析:(圖解詳見附件一)考量因素劣勢簡析影響樓棟第二批拆遷安置房1、居住品質(zhì)較差;2、視野效果不佳;d8棟三中學(xué)校1、緊鄰學(xué)校操場較為嘈雜;2、公共廁所影響較大d8棟第三批垃圾站1、距離社區(qū)c4棟西側(cè)僅10米;2、距離c3棟北側(cè)僅20米;3、平時散發(fā)惡臭味、污水四溢;4、周邊環(huán)境較差;5、現(xiàn)已為夏季焦點(diǎn)更為突出;c4棟西單元c3棟三、四單元保留建筑1、緊鄰社區(qū)c4棟建筑,間隔約20米;2、視野較差,居住品質(zhì)難以提高c4棟s3沿街門面1、離社區(qū)c3棟西側(cè)間距僅10;2、噪音大,私密性較差;3、商業(yè)層高為8.8米,視野完全受阻;c3棟西側(cè)邊住宅c) 綜合參數(shù)核定:(圖解詳見附件一)根據(jù)第三批價格走勢及第三批物業(yè)實(shí)際多處位置等綜合因素考慮,我司認(rèn)為第三批物業(yè)價格應(yīng)參考第二批物業(yè)定價原則,再根據(jù)一房一價垂直及水平差價核定出此次多層物業(yè)最終底價;銷售策略實(shí)際情況絕對值底價預(yù)計(jì)+1%-1%02、 c3、c4分棟價格說明1) 第二批/第三批:第二批d6、d8棟在物業(yè)類型、地理位置、景觀因素。產(chǎn)品差異上有諸多雷同之處,故我司認(rèn)為:d6 = c3(東) 、d8 = c4=c3(西)(圖解詳見附件一)2) 系數(shù)參定:主要是考慮了c3、c4棟所屬物業(yè)類型、所在小區(qū)的位置、景觀因素及產(chǎn)品差異性:物業(yè)類型1、地理位置1、景觀因素1、產(chǎn)品差異1物業(yè)類型地理位置景觀因素產(chǎn)品差異絕對值c3東/+2%+2%/+4c3西/0c4經(jīng)過以上測算: c3東 c3西、c4 4;約為120元/。3、 c3東、c3西、c4棟垂直價差定價原則 a) 樓層差價系數(shù)代數(shù)和為零;b) 根據(jù)多層、小高層物業(yè)特性;c) 根據(jù)本地客戶的購買習(xí)慣;d) 根據(jù)第二批物業(yè)去化情況:e) 垂直價差調(diào)整解析:三層 四層 二層 五層 一層 六層物業(yè)類型棟號調(diào)整價格考量因素第二批第三批多層c3東/西(d6/d8)3-4f(-50)4-2f(-100)2-5f(-50)5-1f(-50)1-6f(-100)6-閣f(2:1)3-4f(-50)4-2f(-100)2-5f(-50)5-1f(-50)1-6f(-100)6-閣f(2:1)根據(jù)銷售情況和去化需求,建議不做變更。c4(d6/d8)3-4f(-50)4-2f(-100)2-5f(-50)5-1f(-50)1-6f(-100)6-閣f(2:1)3-4f(-50)4-2f(-100)2-5f(-100)5-閣f(2:1)由于,c4為5層物業(yè)形態(tài),故調(diào)整差價為100。4、 c3東、c3西、c4棟棟水平差價定價原則a) 根據(jù)本地客戶的購買習(xí)慣;b) 我司根據(jù)本地各樓盤銷售的難易程度;c) 景觀、視野、通風(fēng)等因數(shù)進(jìn)行微調(diào);d) 根據(jù)第二批物業(yè)去化情況:e) 水平價差調(diào)整解析:參照棟號樓層西中東考量因素(d6)1-6f+400+50若為標(biāo)準(zhǔn)西側(cè)房,應(yīng)-40;但西側(cè)為組團(tuán)綠化,景觀視野效果+80;故得出+40;c3東1-6f00+50現(xiàn)西側(cè)為中間標(biāo)準(zhǔn)戶,故為0;(d8)1-6f-400+50根據(jù)市場及當(dāng)?shù)刭徺I習(xí)慣的常規(guī)價差;c3西6-4f3-1f-40-40-8000+30+120根據(jù)6棟與8棟的差價+120、其實(shí)際東測為中間戶型而定;西側(cè)1-3f西面為s3商業(yè),采光視線均嚴(yán)重受阻;(d8)1-6f-400+50根據(jù)市場及當(dāng)?shù)刭徺I習(xí)慣的常規(guī)價差;c41-6f-40-400+50西側(cè)為垃圾站,影響程度較大,比例增加倍數(shù),故差價為-80;5、 c3東、c3西、c4棟數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì):物業(yè)類型棟號銷售套數(shù)銷售面積銷售底價底價總價多層c3東242399.762834 6801479.4c3西242509.682664 6686086c4161697.882741 4653514.5匯總646607.322746 18141079.9第三部分第二、三批底價對比簡析1、 物業(yè)類型底價統(tǒng)計(jì):多層物業(yè)小高層物業(yè)三批二批三批二批棟號c3東c3西+c4d6d8d2d4d1d3底價283426952848 27262745271526872708合計(jì)27462777 27302698差額-31+32分析: c3棟(東)的定價依據(jù)d6棟得來,由于此次物業(yè)的景觀稍遜于d6棟,經(jīng)過對西側(cè)價格的微調(diào)之后,價格基本接近; c3棟(西)與c4棟的定價依據(jù)是根據(jù)d8棟得來,由于此次物業(yè)受地理位置的缺陷影響,經(jīng)過對c3棟(西)以及c4棟西側(cè)價格的微調(diào)后,價格略有降低; 小高層價格按照上浮1%的原則、再根據(jù)前期d1/d3棟的定價微調(diào)頂層,價格上浮空間在32元/。2、 第二/三批底價統(tǒng)計(jì):二批三批棟號d1d3d6d8d2d4c3c4底價268727082848 27262745271528342695合計(jì)27362738差額+2分析: 第三批物業(yè)經(jīng)過一房一價的細(xì)微調(diào)整后,總體均價基本與第二批物業(yè)均價保持一致; 多層物業(yè)的底價之所以有所降低主要是由于,部分房源所處位置的缺憾,一房一價表符合本案目前現(xiàn)狀。3、 相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)a) 本次定價總體底價為2738元/平方米;b) 最高價為3040元/平方米;c) 最低價為2450元/平方米;d) 總成交底價約為3682萬元;e) 三批物業(yè)底價單價分析:單價區(qū)間套 數(shù)所占比例2500元/以下6套5%2500-2600元/17套13%2600-2700元/30套23%2700-2800元/31套24%2800元/以上46套35%匯總130套100%f) 第三批物業(yè)底價價格匯總:分棟價格匯總表物業(yè)類型棟號銷售套數(shù)銷售面積銷售底價底價總價多層c3484909.442747 13487565.4c4161697.882741 4653514.5小高層d2333422.532745 9395135.4d4333422.532715 9292459.5匯總13013452.38273836828674.8每棟樓的水平價差主要對景觀、房型、朝向、采光、位置等因素進(jìn)行綜合考慮制定,詳細(xì)見各棟底價表。表價在底價的基礎(chǔ)上原則上浮4,并在最后價目公開前,我司將根據(jù)市場及預(yù)約客戶的最新情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。七、 一期(三標(biāo)段)價格優(yōu)惠策略1、 適用范圍 徽商.御花園一期三標(biāo)段(d2/d4/c3/c4)2、 優(yōu)惠策略第一重優(yōu)惠:第三批vip卡貴賓禮遇 凡在公開電腦搖號日前到指定銀行辦理一萬元定活兩便存單,并簽訂徽商.御花園住宅意向自愿登記書的客戶即可獲得徽商.御花園住宅vip卡一張,至住宅開盤時購買住宅可享受總房款2000元優(yōu)惠,優(yōu)惠總額將在購房總房款中扣除; 本優(yōu)惠方案僅限簽定徽商.御花園住宅認(rèn)購意向登記書的客戶所有,不得轉(zhuǎn)讓; 公開發(fā)售之后一周內(nèi)購房并在定購書約定時間內(nèi)簽約的客戶均可享受該優(yōu)惠活動; 此優(yōu)惠政策可以與其它優(yōu)惠政策重復(fù)使用;第二重優(yōu)惠:第三批住宅公開發(fā)售期 凡在開盤當(dāng)日購買該物業(yè)并在定購書約定的時間內(nèi)簽約同時付清首付款或一次性付清總房款的客戶可享有總房款1%的優(yōu)惠; 此優(yōu)惠政策可以與其它優(yōu)惠政策重復(fù)使用; 第三重優(yōu)惠:付款優(yōu)惠 按揭付款優(yōu)惠按照約定時間簽定商品房買賣合同并付清合同約定的首期房款的給予總房款1%的優(yōu)惠; 一次性付款優(yōu)惠按照約定時間簽定買賣契約并付清全部房款的給予總房款2%的優(yōu)惠。 此優(yōu)惠政策可以與其它優(yōu)惠政策重復(fù)使用;3、 優(yōu)惠計(jì)算方式:成交總價=總價(發(fā)售期優(yōu)惠付款優(yōu)惠)-vip卡貴賓禮遇4、 優(yōu)惠幅度估算我司針對上述促銷政策進(jìn)行相關(guān)的估算: vip卡貴賓禮遇:比例預(yù)計(jì)優(yōu)惠幅度為: 1 發(fā)售期優(yōu)惠: 比例預(yù)計(jì)優(yōu)惠幅度為: 1 付款優(yōu)惠: 比例預(yù)計(jì)優(yōu)惠幅度為:1-2 特批優(yōu)惠: 比例預(yù)計(jì)優(yōu)惠幅度為:1 預(yù)計(jì)本次價格通常優(yōu)惠幅度為:34;如關(guān)系戶或特殊情況則為:45;各期優(yōu)惠幅度根據(jù)每批房源具體情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整并另行提報。合富輝煌2008-5-11附件一:圖解附件二:巢湖市場3-4月簡報附件三:第二批定購客戶分析附件四:第三批vip客戶分析附件五:第二批房源去化分析附件一:附件二:巢湖房地產(chǎn)市場在售競爭項(xiàng)目市場動態(tài)報告1. 巢湖房地產(chǎn)市場在售競爭項(xiàng)目市場動態(tài)(08.4.1-5.10)1.1 08年4-5月巢湖房地產(chǎn)市場競爭項(xiàng)目銷售情況統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目銷售套數(shù)(套)銷售面積()住宅均價(元/)主力 戶型近期開盤時間促銷政策中凱景湖豪庭282880多層:2650小高層:260010308.1.26一次性:9.8按揭:無翡翠華庭121500多層:255012108.1.19一次性:9.8按揭:9.9信泰國際花園81000小高層:2750(標(biāo)準(zhǔn)層) 2900(錯層) 13007.12.16一次性:9.8按揭:9.9嘉正國際101200多層:2800小高層:305012607.1.27一次性:9.8按揭:9.9麗景國際15015000多層:270086、12008.4.8一次性:9.85按揭:9.95城市之光222500多層:2800小高層:290011408.3.8一次性:9.7按揭:9.8東方景苑5800多層:260015007.5.16/四?;▓@161500多層:255092071125一次性:9.85按揭:9.9多層:名仕嘉園202000多層:255097071028一次性:40元/按揭20元/徽商國際花城303500多層:2700小高層:270012007826一次性:9.8按揭:9.9金科世家91000多層:25501040798一次性:9.8按揭:9.9京徽名苑3330小高層:272011008126一次性:9.7按揭:9.8鳳凰名城687000多層:245097、11708.5.10一次性:40元/按揭:20元/太陽島花園262600多層:2700小高層:270092、12508.1.1一次性:9.7按揭:9.8徽商御花園10211243多層:2900 小高層:280087、10908.4.13一次性:9.7按揭:9.8合計(jì)50954053/ 注:以上數(shù)據(jù)為市場調(diào)查不完全統(tǒng)計(jì) 2008年4-5月份巢湖市主要競爭項(xiàng)目共銷售約509套,成交面積約54053; 小高層產(chǎn)品逐漸占據(jù)市場主體,多層呈現(xiàn)稀缺態(tài)勢; 由上表數(shù)據(jù)得出目前 巢湖市場現(xiàn)階段多層產(chǎn)品主力價格區(qū)間為2600-2800元/ ,小高層產(chǎn)品價格區(qū)間為2700-2900元/ ,市場整體均價格與08年初相比上漲約3%-5%,個別項(xiàng)目由于漲幅超過8%,超出市場預(yù)期形成滯銷,如麗景國際雖然項(xiàng)目此次開出的是多層產(chǎn)品并且在開盤時也給與了相應(yīng)的開盤促銷優(yōu)惠但是由于項(xiàng)目價格預(yù)期過高因此開盤銷售狀況不理想; 熱銷主力戶型以舒適型兩房、經(jīng)濟(jì)三房為主,戶型面積主要集中在90120之間,二房的戶型面積在85100之間。多層主力總價主要集中在25萬元左右兩房及35萬元左右三房;1.2 各競爭項(xiàng)目動態(tài)1.2.1 麗景國際開盤基本數(shù)據(jù):項(xiàng) 目推出產(chǎn)品(棟數(shù))推出棟數(shù)/套數(shù)(棟/套)主力戶型面積 ()均價(元/平米)開盤日成交比率(%)麗景國際6棟多層6棟216套862房1203房多層:2700元/約55% 開盤時間:2008-4-8 建筑形態(tài):多層 主力面積:86(二房二廳一衛(wèi))、120(三房二廳二衛(wèi)) 銷售均價:2700元/ 優(yōu)惠措施:一次性付款9.85折,按揭9.95折, 銷售情況及分析:此項(xiàng)目08年4月8日推出6幢共216套多層住宅,開盤當(dāng)日共售出120套房源,銷售率約為55。本項(xiàng)目此次開盤價格較上批房源價格提升約200元/,加之項(xiàng)目距離核心主城區(qū)較遠(yuǎn),交通、配套設(shè)施不完善,本期產(chǎn)品均價已經(jīng)超出該區(qū)域巢湖消費(fèi)者接受度市場抗性明顯,另一方面由于本次開盤推出的均為多層住宅產(chǎn)品,戶型眾多實(shí)用性強(qiáng),面積適中,盡管本次開盤在價格強(qiáng)行拉升約8%確仍取得約55%的銷售額。1.2.2 鳳凰名城開盤基本數(shù)據(jù) 項(xiàng) 目推出產(chǎn)品(棟數(shù))推出棟數(shù)/套數(shù)(棟/套)主力戶型面積 ()均價(元/平米)開盤日成交比率(%)太陽島花園4棟多層4棟142套2房823房1172450約48% 開盤時間:2008-5-10 建筑形態(tài):多層 主力面積:97(二房二廳一衛(wèi))、117(三房二廳二衛(wèi)) 銷售均價:2450元/ 優(yōu)惠措施:一次性付款40元/;按揭20元/,vip金卡客戶(交納5000元誠意金)可享受總價8000元優(yōu)惠;vip銀卡客戶(交納3000元誠意金)可享受總價5000元優(yōu)惠;vip普通客戶(交納2000元誠意金)可享受總價3000元優(yōu)惠; 銷售情況及分析:此項(xiàng)目08年5月10日推出4幢共142套多層住宅,開盤當(dāng)日共售出68套房源,銷售率約為48。本項(xiàng)目此次開盤戶型眾多,面積適中,總價較低,且為多層住宅,巢湖市民較易接受,雖本案位于巢湖政務(wù)新區(qū)板塊,但位置離主城較近,交通較為便利,此次推出房源中有2棟緊鄰中央景區(qū),位置較佳,加之前期蓄水已有較長時間,故此次開盤市場反應(yīng)較為強(qiáng)烈,對提升項(xiàng)目品牌形象及社會影響度起到積極促進(jìn)作用。2. 巢湖房地產(chǎn)市場在售競爭項(xiàng)目市場動態(tài)(08.3.1-5.10)統(tǒng)計(jì)時間:2008年3月1日-2008年5月10日統(tǒng)計(jì)報紙:巢湖日報、都市晨刊、巢湖廣播電視報1.3 報紙總體廣告投放1.4 2008年3-5月巢湖競爭項(xiàng)目報廣媒體分布表 表一樓盤名稱訴求類型訴求主題版面版次頻次媒體次數(shù)日期城市之光活動信息270寬景 城市之光中心廣場寬景高層3月8日璀璨登場整版b523.3晨刊預(yù)約信息城市之光3月8日開盤高端品質(zhì)備受矚目1/2版b053.10晨刊天巢廣場項(xiàng)目宣傳discovery 發(fā)現(xiàn)大型復(fù)合block現(xiàn)代城1/2版b0364.23日報預(yù)約信息天巢廣場首批精品房源60愜意兩房120典雅三房,炎熱預(yù)約,恭迎鑒臨1/2版c044.30日報項(xiàng)目宣傳崛 起發(fā)現(xiàn)大型復(fù)合block現(xiàn)代城軟文a045.1日報項(xiàng)目宣傳崛 起詮釋大型復(fù)合block現(xiàn)代城軟文b035.4日報項(xiàng)目宣傳崛 起鑄就大型復(fù)合block現(xiàn)代城軟文c035.5日報預(yù)約信息選擇 choice天巢廣場首批精品房源60愜意兩房120典雅三房,火熱預(yù)約,恭迎鑒臨1/2版c035.7晨刊 表二樓盤名稱訴求類型訴求主題版面版次頻次媒體次數(shù)日期麗景國際形象宣傳走進(jìn)麗景,感受春天整版a0373.14廣電報形象宣傳現(xiàn)房實(shí)景?看過,才知道整版b024.2日報形象宣傳現(xiàn)房實(shí)景?看過,才知道整版b044.3日報活動信息麗景國際二期即將盛大開盤 敬請關(guān)注 現(xiàn)房實(shí)景整版c044.4廣電報形象宣傳走進(jìn)麗景,感受春天整版b074.7日報形象宣傳現(xiàn)房實(shí)景?看過,才
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 二零二五版綠色建筑房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同補(bǔ)充協(xié)議3篇
- 二零二五年教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)教師聘用合同書3篇
- 二零二五年度特色農(nóng)產(chǎn)品黃牛養(yǎng)殖購銷合同3篇
- 二零二五年融資租賃合同規(guī)范本2篇
- 二零二五版?zhèn)€人房產(chǎn)抵押借款擔(dān)保合同3篇
- 二零二五年度食堂廚房設(shè)計(jì)咨詢與服務(wù)合同2篇
- 二零二五版LOGO知識產(chǎn)權(quán)授權(quán)與品牌戰(zhàn)略規(guī)劃合同3篇
- 二零二五版糧食進(jìn)出口貿(mào)易代理合同示范文本3篇
- 二零二五版服務(wù)器租賃與數(shù)據(jù)同步服務(wù)合同3篇
- 二零二五年度高速鐵路建設(shè)用聚乙烯管材管件采購合同3篇
- 2025年度土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同補(bǔ)充條款范本
- 南通市2025屆高三第一次調(diào)研測試(一模)地理試卷(含答案 )
- Python試題庫(附參考答案)
- 聚酯合成副反應(yīng)介紹
- DB37-T 1342-2021平原水庫工程設(shè)計(jì)規(guī)范
- 電除顫教學(xué)課件
- 廣東省藥品電子交易平臺結(jié)算門戶系統(tǒng)會員操作手冊
- DB32T 3960-2020 抗水性自修復(fù)穩(wěn)定土基層施工技術(shù)規(guī)范
- 大斷面隧道設(shè)計(jì)技術(shù)基本原理
- 41某31層框架結(jié)構(gòu)住宅預(yù)算書工程概算表
- 成都市國土資源局關(guān)于加強(qiáng)國有建設(shè)用地土地用途變更和
評論
0/150
提交評論