銀行管理論文-央行新房貸政策的特點(diǎn)及影響.doc

銀行管理論文-央行新房貸政策的特點(diǎn)及影響鑒于2002年下半年以來全國出現(xiàn)了多年未見的投資增長過快、房價(jià)上漲過猛、銀行信貸增量過大等問題，今年6月，中國人民銀行發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，重申了對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款操作規(guī)則的某些規(guī)定，并針對新形勢、新問題作了一些補(bǔ)充。該項(xiàng)新房貸政策將對銀行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、購房者等方面產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。央行新房貸政策的特點(diǎn)及積極意義央行新房貸政策有以下幾個特點(diǎn)：一是連續(xù)性與創(chuàng)造性并濟(jì)。新房貸政策既保持了房地產(chǎn)信貸政策的穩(wěn)定性與連續(xù)性，也針對新形勢、新問題作出了一些創(chuàng)造性、適應(yīng)性的調(diào)整和補(bǔ)充。如“四證”問題，30的自有資金問題都是三令五申的老要求，而區(qū)分貸款首次置業(yè)與非首次置業(yè)、普通商品房與高檔商品房等的首付款及利率則是新的舉措。二是貨幣數(shù)量調(diào)節(jié)與信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)合。調(diào)節(jié)最低首付款是中央銀行重要的選擇性貨幣政策工具。針對數(shù)量問題，新政策堅(jiān)持了普通商品房20的最低首付款標(biāo)準(zhǔn)，同時要求提高對高檔商品房和非首次置業(yè)貸款的最低首付款標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)了總量微調(diào)的政策意圖。針對結(jié)構(gòu)問題，新政策進(jìn)一步明確了禁止類、限制類和鼓勵類三級房地產(chǎn)信貸標(biāo)準(zhǔn)，這些規(guī)定對推動商品房結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整必將起到重要作用。三是全局性與區(qū)域性兼顧。新房貸政策在立足全國一盤棋的基礎(chǔ)上，充分考慮了房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特點(diǎn)。對具體操作層面的內(nèi)容，新房貸政策并沒有統(tǒng)一規(guī)定。這不僅為中國人民銀行各分行制定區(qū)域性信貸政策提供了足夠的空間，也為各商業(yè)銀行結(jié)合本行實(shí)際制訂具體的操作細(xì)則提供了依據(jù)。央行新房貸政策的出臺將有力地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，主要體現(xiàn)在：第一，防范風(fēng)險(xiǎn)就是促進(jìn)發(fā)展。新房貸政策的基本精神是立足長遠(yuǎn)促進(jìn)房地產(chǎn)信貸的健康發(fā)展，絕非是對開發(fā)商釜底抽薪和打壓市場。因此，新房貸政策既有禁止，也有限制，更有鼓勵，并不存在一刀切斷房地產(chǎn)開發(fā)的資金鏈條的問題。相反，如果對近年來房地產(chǎn)業(yè)存在的問題放任自流，積聚的泡沫終將破滅，到時候支持房地產(chǎn)開發(fā)的資金鏈條可能真正出現(xiàn)斷裂，并可能使經(jīng)濟(jì)運(yùn)行遭受重創(chuàng)。第二，限制投機(jī)就是鼓勵消費(fèi)。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從土地儲備、項(xiàng)目開發(fā)、建筑施工到銷售流轉(zhuǎn)各個環(huán)節(jié)，都需要銀行貸款，但如果過度依賴銀行信貸，不僅增加項(xiàng)目開發(fā)的財(cái)務(wù)成本，而且會促使一些開發(fā)商鋌而走險(xiǎn)，將成本最終都轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上。央行適當(dāng)提高貸款門檻，目的就在于抑制投機(jī)行為，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸過度依賴的情況，迫使開發(fā)商依靠創(chuàng)新動員更多的社會資金，擠掉更多的水分，最終降低開發(fā)成本，從而有利于降低房價(jià)和保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。第三，優(yōu)化結(jié)構(gòu)就是調(diào)節(jié)總量。央行規(guī)定，對購買高檔商品房、別墅或者第二套以上商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，并不再執(zhí)行優(yōu)惠住房貸款利率，這是房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的強(qiáng)烈信號。其目的在于通過利率的杠桿作用，調(diào)節(jié)個人住房貸款需求，引導(dǎo)住房貸款向中低收入家庭傾斜，擴(kuò)大個人住房貸款的覆蓋面，以解決目前房地產(chǎn)市場突出的供需結(jié)構(gòu)矛盾問題，降低商品房空置率。第四，強(qiáng)化原則就是重在引導(dǎo)。新房貸政策更多地強(qiáng)調(diào)了信貸原則，并沒有對具體的信貸操作程序作出過細(xì)的規(guī)定，同時依托人民銀行分支機(jī)構(gòu)加強(qiáng)中心城市房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的屬地化管理。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，中央銀行的信貸政策窗口指導(dǎo)工具發(fā)揮的作用，不僅是金融層面的，更是產(chǎn)業(yè)和社會層面的。開發(fā)商和商業(yè)銀行必將會根據(jù)央行的新房貸政策調(diào)整自身的行為，這對規(guī)范市場、減少泡沫、防范風(fēng)險(xiǎn)、抑制房地產(chǎn)“虛高癥”將產(chǎn)生積極影響。央行新房貸政策對我國務(wù)經(jīng)濟(jì)層面的影響分析由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度相當(dāng)大，涉及多個當(dāng)前增速較快的行業(yè)，因此，央行的措施將對多個行業(yè)產(chǎn)生間接影響，從而作用于整個宏觀經(jīng)濟(jì)，這將有利于我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。（一）對銀行業(yè)的影響第一，有利于降低銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約2030是銀行貸款；建筑公司往往要對建設(shè)項(xiàng)目墊付約占總投入3040%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中60以上的資金來自銀行。因此，央行的舉措將抑制商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款增長過快的勢頭，有利于防范銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，提高銀行貸款質(zhì)量。第二，銀行業(yè)的利潤會受到一定的影響。新政策實(shí)施后，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)的貸款將會萎縮。目前，房地產(chǎn)業(yè)貸款余額已占銀行貸款余額的18左右，2003年1-6月份，房地產(chǎn)業(yè)貸款占金融機(jī)構(gòu)新增貸款的40左右，房地產(chǎn)貸款增幅減慢會影響銀行利潤。（二）對房地產(chǎn)業(yè)的影響第一，對房地產(chǎn)市場中愈演愈烈的圈地運(yùn)動及地價(jià)炒作會產(chǎn)生一定的抑制作用和深層次影響。房地產(chǎn)業(yè)的巨大利潤主要來自于土地儲備及地價(jià)炒作。圈地需要吸納大量的資金，因此，在圈地過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨地區(qū)調(diào)撥資金的現(xiàn)象非常普遍。央行的新政策規(guī)定，商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。另外，在對土地儲備機(jī)構(gòu)的信貸支持方面，新政策規(guī)定，商業(yè)銀行對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的70，貸款期限最長不得超過2年。這些措施均會對圈地運(yùn)動所導(dǎo)致的部分地區(qū)房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象起到抑制的作用。第二，對一些中心城市高價(jià)房及商業(yè)用房的銷售與開發(fā)形成巨大的壓力。由于目前我國個人信用征信體系尚不完備，銀行很難了解和監(jiān)控跨地區(qū)或本地區(qū)跨區(qū)域購買住房的借款人的信用狀況，而這種類型的銀行信貸資金往往成為一些城市中高價(jià)住房和投資性購房的套利資金流，客觀上刺激了高價(jià)房供應(yīng)數(shù)量急劇上升和房價(jià)的過快上漲，也形成了目前房地產(chǎn)市場中中低價(jià)住房供應(yīng)量缺乏與高價(jià)房供應(yīng)數(shù)量急增及高檔住宅空置較多之間日益擴(kuò)大的結(jié)構(gòu)性矛盾。新政策調(diào)高了購買高檔商品房、別墅或第二套以上商品房的首付款比例和貸款利率水平，在一定程度上可以防止個人超量貸款而增加的信貸風(fēng)險(xiǎn)，限制個人投資性購買高價(jià)房和商業(yè)用房的非理性沖動，抑制高價(jià)房及商業(yè)用房的購買力，由此也會抑制目前房價(jià)上升過快的勢頭，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多開發(fā)適合中低收入階層居住的房地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)一步緩解我國房地產(chǎn)市場中突出的結(jié)構(gòu)性矛盾。第三，房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勝劣汰的進(jìn)程將會加快?？梢灶A(yù)計(jì)，我國房地產(chǎn)市場發(fā)生巨變的序幕已經(jīng)悄悄拉開。雖然央行此番措施在短期內(nèi)可能還無法產(chǎn)生明顯的效應(yīng)，因?yàn)閷?dǎo)致目前我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾的原因是多方面的，但從長期看，隨著央行通知精神的進(jìn)一步貫徹落實(shí)，我國房地產(chǎn)市場的格局必將發(fā)生深刻變化。（三）對購房者的影響第一，房屋質(zhì)量總體將趨好，由質(zhì)量問題引起的糾紛將會減少。多年來，由于受利益驅(qū)動，大量房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，其中難免魚龍混雜、良莠不齊。有些企業(yè)一心為了迅速回流資金，沒有心思考慮建筑質(zhì)量。新政策對于這些企業(yè)無疑將是沉重打擊，房地產(chǎn)業(yè)新一輪“洗牌”運(yùn)動在所難免。市場對不合格者的淘汰過程加速，而真正有實(shí)力、管理好的企業(yè)最終會脫穎而出。這樣市場上就會少一些“雜牌樓”，多一些“放心樓”、“名牌樓”，老百姓也會對房屋質(zhì)量增加一些放心指數(shù)。第二，發(fā)展普通住房限制高檔房，普通百姓將獲得有利的貸款支持，將有更多的選房余地。新政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。對購買第二套以上住房的，適當(dāng)提高首付款比例。對借款人申請個人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的，商業(yè)銀行按照個人住房貸款利率執(zhí)行；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上住房的，商業(yè)銀行按照同期同檔次貸款利率執(zhí)行。這些規(guī)定真正體現(xiàn)了對弱勢群體的關(guān)愛。第三，土地貸款政策有利于加快土地開發(fā)，降低成本，平抑房價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)的成本主要是兩大塊，一是土地成本，二是建筑安裝成本，而建筑安裝成本的彈性不大，所以，土地成本就構(gòu)成了房價(jià)變動的主要因素。土地經(jīng)過炒賣，到了真正搞開發(fā)的開發(fā)商手里已是層層剝皮，成本很高。新政策規(guī)定，對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的70，貸款期限最長不得超過2年。這必將對房地產(chǎn)市場中愈演愈烈的圈地運(yùn)動及地價(jià)炒作產(chǎn)生一定的抑制作用和深層次影響。首先，土地