行業(yè)經(jīng)濟論文-中國房地產(chǎn)業(yè)ＳＣＰ范式初探.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-中國房地產(chǎn)業(yè)范式初探【摘要】文章以中國房地產(chǎn)業(yè)為研究對象，運用“哈佛學派”的“結(jié)構(gòu)行為績效”框架（即SCP框架）進行實證分析。分析表明我國房地產(chǎn)業(yè)屬于區(qū)域性寡頭壟斷行業(yè)，房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不盡合理，經(jīng)濟適用房投資比例偏小。建議政府提高中低收入者福利，繼續(xù)推進和完善經(jīng)濟適用房制度政策和進行必要的宏觀調(diào)控以促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?！娟P鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；市場結(jié)構(gòu)；競爭行為；經(jīng)營績效2003年，我國房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資總額中占了18.4%，而且據(jù)我國官方報紙預測，今后5年內(nèi)，我國內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)投資將達到3580億元人民幣。伴隨著政府政策的陸續(xù)出臺，尚處于初期發(fā)展階段的我國房地產(chǎn)業(yè)正在向通往成熟化和健康化的道路上艱難前進。一、市場結(jié)構(gòu)（一）市場集中度房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品有其特性，即在空間上具有不可移動性，所以一個項目一旦完成，它就確定了自己所屬的市場區(qū)域。雖然消費者可以在全國范圍內(nèi)選擇產(chǎn)品進行消費（這種可能性也因為消費者的家庭或工作等社會原因而無法實現(xiàn)），但是產(chǎn)品不具有在全國性范圍內(nèi)流動的特性，這使得市場集中度這一全國性范圍的指標便失去了意義。就算計算區(qū)域集中度，也會因為區(qū)域劃分的困難和區(qū)域內(nèi)部的不均衡而無法進行。在中國的各大城市和中小城市，一般情況下是有一個或幾個頗有市場勢力的房地產(chǎn)企業(yè)控制著本地的主要市場份額，而多數(shù)的小企業(yè)則在較小的份額中競爭分羹。因此，總體來說，我國房地產(chǎn)市場是區(qū)域性的市場。而各片區(qū)作為居住的物質(zhì)載體，有著不可移植的區(qū)域特點，因此在某種程度上形成了居住的壟斷性。這種區(qū)位上的壟斷性與住宅產(chǎn)品的壟斷性，使片區(qū)住宅結(jié)構(gòu)處于寡頭壟斷之中。（二）產(chǎn)品差別化1992年，廣州的天祥花園推出了廣州市場的第一個躍式單元；2000年，廣州最早推出了三錯層戶型；緊跟著2001年，“世紀村”將私家花園引入到多高層住宅之中，這在全國當時屬首創(chuàng)。同時，開發(fā)商在建筑外觀上也吸取各國風格，盡量呈現(xiàn)其多樣化；住宅產(chǎn)品的類型更是豐富，如：青年公寓、商務公寓、酒店式公寓、老年住宅、養(yǎng)生住宅、親情住宅、通用住宅等名目繁多，以迎合消費者的口味。這一系列的戶型或概念創(chuàng)新行為，足見開發(fā)商在引導消費者從而創(chuàng)造產(chǎn)品差別這方面所下的功夫。產(chǎn)品質(zhì)量一直是消費者最為關心的問題。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品市場上存在著嚴重信息不對稱，所以消費者要區(qū)別不同開發(fā)商所提供產(chǎn)品的質(zhì)量，除了請專門的購房顧問陪同購買外，往往還會傾向于購買知名度較高的房地產(chǎn)企業(yè)所提供的住宅。而知名度高的房地產(chǎn)企業(yè)由于消費者對其品牌的信賴，從而也獲得了較高的市場勢力。如萬科集團在北京的房地產(chǎn)項目比同地區(qū)其他項目售價平均高出約1000元/平方米，在其他城市，其售價也平均高出周邊項目的20左右。但由于我國房地產(chǎn)業(yè)屬于區(qū)域性寡頭壟斷市場，區(qū)域內(nèi)具有壟斷地位的房地產(chǎn)企業(yè)一般有很大的市場勢力，其不作過多的產(chǎn)品差別的努力便能獲得很高的經(jīng)濟利潤，因而在提高產(chǎn)品質(zhì)量方面也缺乏壓力和動力。這其中包括所謂的名牌企業(yè)，在質(zhì)量方面也會存在著欺騙消費者的行為。據(jù)統(tǒng)計，2002年在180多起工程質(zhì)量問題的投訴中，140起左右是住宅質(zhì)量問題，約占80。（三）進入壁壘從技術角度來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)基本上不存在進入壁壘。因為住宅產(chǎn)品的可模仿性極強，所以一個項目的技術優(yōu)勢也只是短期的；再加上房地產(chǎn)企業(yè)本身具有的資源整合功能，只要新進入企業(yè)能把項目分包給技術高的施工隊伍就能夠解決產(chǎn)品在技術層面的問題。我國房地產(chǎn)業(yè)存在的進入壁壘主要是政策性的，這也是由于我國房地產(chǎn)業(yè)過于分散，缺乏競爭，政府從而采取一些措施使然。土地和資本是進行房地產(chǎn)開發(fā)必不可少的兩個先決條件。為了整頓房地產(chǎn)市場，提高房地產(chǎn)業(yè)的準入門檻，政府出臺了一系列土地政策和金融政策。一方面，長期以來，我國經(jīng)營性用地協(xié)議出讓比例居高不下。截至2003年，僅以開發(fā)圈名義圈占的土地就達到了3萬多平方公里。早在2002年5月9日，國土資源部就簽發(fā)了11號文件招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，文件叫停了沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或掛牌方式進行公開交易。雖然之后仍然存在一些土地轉(zhuǎn)讓暗箱操作的問題，但這無疑給一些市場勢力不夠、拿不到土地的小企業(yè)和長期靠尋租拿地的大中型企業(yè)設置了瓶頸，提高了生存難度和進入門檻。另一方面，我國開發(fā)企業(yè)過度依賴銀行貸款。2003年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，銀行貸款占23.8。鑒于此，政府出臺了一系列的政策，具體來看，比如規(guī)定開發(fā)商的自有資金必須有30；商行的房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額不得超過30；個人住房貸款月供不能超過家庭收入的50。這樣一來，不但房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源會受到影響，居民的住房消費也會產(chǎn)生相應的影響，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效。二、企業(yè)競爭行為（一）價格行為不同的樓層按不同的價格出售，這已是房地產(chǎn)市場上公認且流行的一種價格歧視方式。因為不同樓層的價格差別并不能體現(xiàn)出它們的成本差別，而完全是由房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)消費者偏好而訂立的一個價格體系。近幾年來，房價持續(xù)不斷地攀升，而且還有繼續(xù)上漲的趨勢。一方面，住房需求的增加導致了房價的急劇上漲，房價的上漲又拉動了投資性購房的大規(guī)模增長，從而給房價上漲帶來雙重拉動效應。另一方面，從供給來看，土地需求旺盛，以至于土地價格持續(xù)高漲，進而帶動房價上漲；另外2003年的“非典”，“信貸緊縮”以及建材漲價等原因，房地產(chǎn)企業(yè)必然要將成本轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上；再加上開發(fā)商無視消費者利益，為了追求高額利潤大量供應高檔商品房而中低檔住宅卻供不應求，必定要從總體上大大的拉高房價；更有些城市的房地產(chǎn)企業(yè)公開或不公開地進行價格合謀，壟斷定價。至2005年2月，上海的房價收入比已達13倍，已嚴重透支了未來。而根據(jù)世界銀行的衡量標準，36倍才是一個國家居民經(jīng)濟能力可以承受的范圍。(二）廣告行為隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭的加劇，我國房地產(chǎn)企業(yè)的廣告支出不斷增加。這在提供必要信息減少消費者搜尋成本的同時，也進一步強化了房地產(chǎn)產(chǎn)品的主觀差別化程度，有利于提升品牌的知名度和美譽度，進而又影響了我國房地產(chǎn)業(yè)的績效。但同時，我國房地產(chǎn)業(yè)虛假廣告問題也較為突出。2002年，我國關于房屋建材的投訴中，僅虛假廣告一項就達888件。到2004年，仍然有377件。可見，為了追逐利潤，我國房地產(chǎn)企業(yè)一方面紛紛通過加強廣告的投放量來移動消費者的需求曲線；另一方面，也進行著嚴重的刻意誤導或欺騙消費者的不正當競爭行為。表1：19992004年房地產(chǎn)廣告支出占商品房銷售額的比重單位：億/元數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒2004、中國廣告年鑒2004整理（三）并購行為2004年以來，政府出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，改變了房地產(chǎn)業(yè)的就現(xiàn)有格局，行業(yè)門檻陡然增高。在此背景下，一方面，大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始尋求規(guī)?；l(fā)展的道路。如2005年3月3日，萬科集團以總計18.58億元人民幣并購了南都地產(chǎn)。這樣，萬科不僅可以直接吸收南都的內(nèi)部資源，還包括許多社會資源，如其在所屬區(qū)域的品牌知名度、人脈、對市場的熟識度等等。另一方面，許多中小企業(yè)由于金融緊縮政策和土地稀缺等原因遭遇了生存或發(fā)展瓶頸，也紛紛接受大型房地產(chǎn)企業(yè)，特別是制造類企業(yè)的并購。因為比之于專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，大型制造企業(yè)具有資金雄厚，融資渠道廣，經(jīng)營多樣性從而抗風險能力強等優(yōu)勢。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)間的并購行為已成為開發(fā)商們十分重要的行為。走規(guī)模化的發(fā)展道路將會進一步提高其競爭能力，行業(yè)內(nèi)的并購行為還會進一步加劇。三、經(jīng)營績效從總體來看，20世紀90年代初到1995年間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤和行業(yè)平均利潤不斷攀升，強大的利益驅(qū)動使得各種資金紛紛涌入房地產(chǎn)，從而造成房地產(chǎn)持續(xù)過熱。政府從1995年開始加大宏觀調(diào)控，從而1997至1999年甚至出現(xiàn)了行業(yè)虧損。直至2001年，政府鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策開始出臺，房地產(chǎn)形勢才又好轉(zhuǎn)起來。到2003年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤已達430億元，為歷史最高水平，比1991年增長了近15倍。10多年來，不管房地產(chǎn)業(yè)形勢如何，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營稅金一直呈穩(wěn)步增長趨勢。2003年達到494億元，比上年同期增長了33，比1991年增長了23倍。從消費者福利來看，近年來，很多地方出現(xiàn)商品房供應結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象，普通商品房特別是經(jīng)濟適用住房供應不足，不能滿足中低層消費者的住房需求。表2：19982003年全國經(jīng)濟適用住房占商品住宅及商品住宅銷售的比例單位：數(shù)據(jù)來源：CEI中國行業(yè)發(fā)展報告.房地產(chǎn)業(yè)注：L1表示經(jīng)濟適用房占商品住宅比例L2表示經(jīng)濟適用房銷售占商品住宅銷售比例四、結(jié)論與政策建議1.與資金實力雄厚占有相當?shù)氖袌龇蓊~的國際知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，普遍存在規(guī)模偏小、競爭實力較弱的問題。且籌資渠道單一，嚴重依賴于銀行資金，金融風險較大。因此，政府要加大宏觀調(diào)控的力度，引導大中小房地產(chǎn)企業(yè)通過重組、兼并、合股等多種方式擴大企業(yè)規(guī)模，走規(guī)模化發(fā)展的道路。2.我國的房地產(chǎn)市場屬于區(qū)域性的寡頭壟斷市場，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭大多局限于各自所屬的片區(qū)或鄰近區(qū)域內(nèi)。而區(qū)域內(nèi)開發(fā)商對待陌生的開發(fā)商的介入又往往采取聯(lián)合抵制的態(tài)度。另一方面，對于勢力強大的房地產(chǎn)企業(yè)而言，區(qū)域性的發(fā)展空間越來越小，勢必要力圖走出區(qū)域，掀起異地開發(fā)浪潮。因而政府應對區(qū)域合謀進行合理規(guī)制，創(chuàng)造一個公平競爭的市場環(huán)境，以推進房地產(chǎn)業(yè)一體化的步伐。圖1：19912003年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤和經(jīng)營稅金及附加單位：億元數(shù)據(jù)來源：CEI中國行業(yè)發(fā)展報告.房地產(chǎn)業(yè)注：L表示營業(yè)利潤S表示經(jīng)營稅金及附加3.我國的房價收入比偏高，許多大中城市已超出當?shù)鼐用袷杖胨艹惺艿姆秶Ｅc此同時，卻又存在著房屋空置率較高，高檔、高價的商品房供過于求，而價格相對較低的中低檔住宅卻供不應求的狀況。開發(fā)商的這種為了追求利潤而無視住宅消費結(jié)構(gòu)的行為，在很大程度上造成了我國富者多次置業(yè)，而窮者無其屋的局面。鑒于此，政府應繼續(xù)推進和完善經(jīng)濟適用房政策，以促進公平，盡可能地增進大部分消費者的福利。參考文獻1劉易斯卡布羅.產(chǎn)業(yè)組織導論M.北京：人民郵電出版社，2002.2陳伯庚.經(jīng)濟理論與房地產(chǎn)研究論文集C.上海：上海人民出版社，2003.