行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-基于關(guān)鍵因素的房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析 .doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-基于關(guān)鍵因素的房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析摘要：房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素非常之多，相互之間的關(guān)系極其復(fù)雜。本文利用“二八法則”，提出房地產(chǎn)投資風(fēng)險中的關(guān)鍵因素時機風(fēng)險、區(qū)位風(fēng)險、類型風(fēng)險，提高房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的操作實務(wù)應(yīng)用水平。關(guān)鍵詞：關(guān)鍵因素；房地產(chǎn)投資；風(fēng)險分析0引言我國房地產(chǎn)是一個新興產(chǎn)業(yè)，自20世紀(jì)80年中后期才逐漸恢復(fù)和發(fā)展起來。在這個新興產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)投資是一項高收益與高風(fēng)險并存的投資活動，具有不可移動性、壽命周期長、高度綜合性、高度關(guān)聯(lián)性、投資額度大、各異性、政策影響性等特點。在房地產(chǎn)開發(fā)投資的過程中存在著大量的風(fēng)險因素，如房地產(chǎn)市場的供求變化、相關(guān)政策的調(diào)整、通貨膨脹情況、匯率及利率的變動及變現(xiàn)風(fēng)險等系統(tǒng)風(fēng)險和消費者的喜好、收益現(xiàn)金流、資本價值、機會成本等個別風(fēng)險，這些風(fēng)險因素都直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的績效。從事房地產(chǎn)投資活動，如不能充分考慮這些風(fēng)險因素對整個投資項目的影響，貿(mào)然進(jìn)行決策，往往會出現(xiàn)失誤，甚至?xí)蛊髽I(yè)因此陷人絕境。但是，把每個風(fēng)險因素包羅萬象的加以考慮，則會導(dǎo)致問題的復(fù)雜化，是不現(xiàn)實的也是不恰當(dāng)?shù)摹榇?，本文針對房地產(chǎn)投資，將風(fēng)險因素分析的具體內(nèi)容和流程可以分為以下三部分：識別并細(xì)分各風(fēng)險因素包含的具體內(nèi)容，由此才能對風(fēng)險有具體全面的認(rèn)識和了解；對風(fēng)險因素進(jìn)行分類，找出對房地產(chǎn)開發(fā)項目具有決定意義的要素，忽略次要因素，只有這樣才有利于分析的可行性和結(jié)果的可信性；對各風(fēng)險因素之間的關(guān)系進(jìn)行分析，找出其聯(lián)系與制約關(guān)系，由此對房地產(chǎn)投資風(fēng)險要素形成有機整合的分析結(jié)果，將對投資決策具有很好的輔助參考意義。1房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別及細(xì)分為了保證風(fēng)險分析的質(zhì)量，有必要對房地產(chǎn)投資過程中可能存在的各種風(fēng)險因素進(jìn)行科學(xué)的辨識與細(xì)分，使投資決策者能更好的把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險損失。如圖1給出了整個房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。1.1自然風(fēng)險，指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成影響，以及直接對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)、風(fēng)暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、氣溫、塌方、施工現(xiàn)場地質(zhì)條件等等。這些因素引起的風(fēng)險發(fā)生的機會較小，但是一旦發(fā)生，將造成相當(dāng)嚴(yán)重的危害。對于這些風(fēng)險的防范，開發(fā)商一般是利用投保來減少或避免損失。但是，在投保之前，若能對該地區(qū)的環(huán)境條件、天文資料、地質(zhì)地貌、氣候條件等作一定的了解與分析，就可減少投保成本，增加投資收益。1.2政治風(fēng)險，指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。在市場環(huán)境還未完善的條件下，政治風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要，特別是在我國，房地產(chǎn)市場還有待于進(jìn)一步完善。房地產(chǎn)投資商應(yīng)非常關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。1.3經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素，它們的出現(xiàn)會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。這類風(fēng)險因素可以分為以下幾類：市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險。1.4技術(shù)風(fēng)險，是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。例如，科技進(jìn)步可能對房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的翻修和改造。技術(shù)風(fēng)險的因素主要分為:建筑材料改變和更新、建筑施工技術(shù)和工藝革新、建筑設(shè)計變動或計算失誤、設(shè)備故障或損壞、建筑生產(chǎn)力因素短缺、施工事故、信用等風(fēng)險因素。1.5社會風(fēng)險，主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展、社會治安、公眾干預(yù)和文物保護(hù)等。1.6國際風(fēng)險，是對一個社會的所有經(jīng)濟(jì)都有很大影響，主要是指因國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化導(dǎo)致地區(qū)性的經(jīng)濟(jì)活動受影響。對房地產(chǎn)業(yè)來說，國際經(jīng)濟(jì)風(fēng)險可分為：國家風(fēng)險、國際投資環(huán)境風(fēng)險、貨幣匯率變化風(fēng)險、國際貨幣利率變化風(fēng)險和國際經(jīng)營風(fēng)險。1.7內(nèi)部決策和管理風(fēng)險，指由于開發(fā)商決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、投資地點、類型選擇風(fēng)險和人、財、物組織管理風(fēng)險等。2房地產(chǎn)投資關(guān)鍵風(fēng)險因素分析房地產(chǎn)投資過程中引起風(fēng)險的因素眾多，其后果嚴(yán)重程度各異。完全不考慮這些風(fēng)險因素或忽略了主要因素，風(fēng)險分析就失去意義。但把每個風(fēng)險因素包羅萬象的加以考慮，則會導(dǎo)致問題的復(fù)雜化，是不現(xiàn)實的也是不恰當(dāng)?shù)摹ｏL(fēng)險分析的目的就是要合理縮小風(fēng)險因素的不確定性，尋找影響風(fēng)險的主要因素，為投資決策者提供最恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險對策。2.1“二八法則”在風(fēng)險因素分析中的應(yīng)用“二八法則”是西方社會經(jīng)濟(jì)學(xué)家經(jīng)過仔細(xì)觀察、分析，歸納后得出的一個客觀規(guī)律，即：20%的人掌握著整個社會80%的財富。推廣后又發(fā)現(xiàn)，一般學(xué)校中學(xué)生智商高者往往為20%，保險公司或直銷企業(yè)的成功的推銷人員一般也在20%左右。另外，企業(yè)的配套協(xié)作單位、商業(yè)單位往往也是20%的個數(shù)掌握著80%的采購、銷售額，日常管理工作中20%的業(yè)務(wù)量也往往決定了80%的經(jīng)營數(shù)額。由上面分析的房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素，我們可以知道，影響房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素比較多。如對每一個投資項目都進(jìn)行詳細(xì)的風(fēng)險因素分析，效率不但不高，有可能還不能抓住重點。再者，我們對風(fēng)險因素的分析是無止境的，但真正對我們的投資分析有實際意義的風(fēng)險因素卻只有其中一部分，而由“二八法則”可知，20%的因素對事件有80%的影響力。所以，在房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素分析時，我們需要重點關(guān)注的是那20%的重要因素。2.2關(guān)鍵風(fēng)險因素分析在進(jìn)行風(fēng)險因素相關(guān)性分析之前，有必要找出那些20%的重要因素。鑒于一些學(xué)者對房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素問題的深入研究1-5，本文從以下三個方面來重點考慮房地產(chǎn)投資風(fēng)險：時機風(fēng)險、區(qū)位風(fēng)險、類型風(fēng)險。2.2.1時機風(fēng)險由于房地產(chǎn)開發(fā)活動受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響很大，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有周期性的規(guī)律，因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也相應(yīng)有著周期性的漲落。如從美國房地產(chǎn)發(fā)展情況來看，就存在明顯的周期性：美國以18年左右完成一次周期波動，同時也存在5年一次的短期波動。隨著經(jīng)濟(jì)周期性波動的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求、價格和收益水平的相應(yīng)變化。此時選擇合適的投資時機，保證房地產(chǎn)項目開發(fā)完畢后有良好的市場需要，對開發(fā)商的意義非常大。因此，開發(fā)商需對未來幾年的政治形勢的變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、人口增減、收入水平升降、消費心理和物業(yè)需求等風(fēng)險因素進(jìn)行預(yù)測，以確定合理的開發(fā)時機。一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，市場處于不斷上升勢頭，適時推出的房地產(chǎn)可望獲得較好的收益；當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣，失業(yè)增加，收入下降，房地產(chǎn)市場需求下降，供過于求，房地產(chǎn)價格下跌，物業(yè)租售所需時間加長，甚至根本都租售不出去，此時推出的房地產(chǎn)將導(dǎo)致資金占用和成本上升，預(yù)計的收益便成了實際的損失，因此房地產(chǎn)開發(fā)商也將必須承擔(dān)開發(fā)時機選擇不當(dāng)?shù)木薮髶p失。2.2.2區(qū)位風(fēng)險區(qū)位風(fēng)險產(chǎn)生于區(qū)位因素的變化，因為房地產(chǎn)投資者對這些因素的周密分析決定了哪些區(qū)位將被選擇。一般，區(qū)位主要因距離、空間等位置上的差異而產(chǎn)生價值的不同。這里所講的位置，不僅指所處的地理位置，還包括其社會位置，如人口因素、教育水平、服務(wù)水平、交通通訊和生活設(shè)施等等。社會、經(jīng)濟(jì)、鄰區(qū)影響等因素的差異更是加劇了位置上的區(qū)位差異，使得處于同一市場的不同區(qū)位的相同面積土地產(chǎn)生不同的實用價值、利用方便和集約經(jīng)營度，從而產(chǎn)生極為不同的經(jīng)濟(jì)效益。因此，投資決策時必須充分考慮受土地區(qū)位條件決定的土地潛在收益和土地潛在用途。另外，區(qū)位價值會隨著社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)的變化而產(chǎn)生巨大差異，這使得投資者可能面臨巨大的區(qū)位風(fēng)險，如交通運輸系統(tǒng)、生活方式及科技進(jìn)步的變化等。2.2.3類型風(fēng)險確定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的位置后，在此位置上開發(fā)哪一類型的物業(yè)也是必須慎重考慮的，包括住宅、公寓、別墅、寫字樓和商場等。選擇不同的物業(yè)類型對開發(fā)活動的成功與否甚至盈虧都有極大的影響，而各種不同類型的物業(yè)對位置的敏感程度是不同的，因此其抗風(fēng)險的能力也將是有差異的。3房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素關(guān)系分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素之間相互聯(lián)系相互影響，共同對房地產(chǎn)投資施加影響。因此，對風(fēng)險因素之間的相關(guān)性分析顯得很有必要，而且這對于提高房地產(chǎn)投資的效益來說也具有非常重要的意義。圖2以圖表的形式表示出時機、區(qū)位和類型風(fēng)險之間相互關(guān)系。房地產(chǎn)投資風(fēng)險三要素，即時機、區(qū)位、類型風(fēng)險要解決的三個問題，實際上就是何時、何地以何種形式進(jìn)行房地產(chǎn)投資。從上圖可看出，房地產(chǎn)投資時機風(fēng)險因素決定了區(qū)位風(fēng)險和類型風(fēng)險的形式內(nèi)容，是房地產(chǎn)投資風(fēng)險結(jié)構(gòu)中的基本風(fēng)險，而區(qū)位風(fēng)險及類型風(fēng)險則在房地產(chǎn)投資中相互影響、相互制約。4結(jié)論綜合上述三者之間的聯(lián)系，投資者在對房地產(chǎn)投資的風(fēng)險分析和管理時，應(yīng)同時從主觀和客觀兩方面采取必要措施，以降低投資風(fēng)險，提高投資效益。主觀上，投資者應(yīng)樹立強烈的風(fēng)險意識，重視投資可行性研究，從定性的角度對風(fēng)險問題進(jìn)行總體把握?？陀^上，投資者必須對國際、國內(nèi)當(dāng)前今后的政治、經(jīng)濟(jì)形勢、社會發(fā)展趨勢、國家和地方政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃有一個通盤的了解，并在此基礎(chǔ)上，對設(shè)計方案進(jìn)行定量的數(shù)據(jù)測算分析，獲得較準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)測算結(jié)果；此外，投資者還應(yīng)充分了解該城市擬開發(fā)地區(qū)的情況，如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況以及未來的發(fā)展趨勢，理性的判斷該類房地產(chǎn)市場供求情況并進(jìn)行科學(xué)的項目可行性研究。只有這樣，投資者才能準(zhǔn)確的把握時機，選中極具升值潛力的地段，并在合適的地段開發(fā)合適的物業(yè)，使投資決策盡可能準(zhǔn)確而高