行業(yè)經(jīng)濟論文-我國房價收入比的社會差距與住房政策體系的基本構(gòu)想.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-我國房價收入比的社會差距與住房政策體系的基本構(gòu)想摘要：2005年，我國房價收入比平均只有6.77，不算很高，但社會差距較大：最低收入戶的房價收入比平均是22.69，最高收入戶平均是2.45，前者是后者的9.3倍。因此，我國應(yīng)進一步完善住房政策：通過稅收政策來調(diào)控市場，通過政策性金融手段來提高居民的支付能力；對低收入家庭，主要通過廉租房政策來保障其基本的居住需求；對高收入家庭，應(yīng)由市場來供給住房，政府主要通過貨幣政策來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的波動。關(guān)鍵詞：房價收入比；社會差距；住房政策房價收入比是指居民購房總價與家庭年收入的比值，是考察居民購房能力的一個通行指標。在國外，計算房價收入比所選取的房價都是中位數(shù)價格或平均數(shù)價格，家庭收入也都是中位數(shù)收入或平均收入，但國內(nèi)一般都用平均數(shù)。根據(jù)歷年中國統(tǒng)計年鑒公布的相關(guān)數(shù)據(jù)計算，2005年我國平均房價收入比只有6.77，并不很高。1991年至2005年的平均房價收入比在5.35到7.26之間，波動幅度為35.7，也不是很大，說明我國居民的購房能力較強。但為什么大多數(shù)人的感受與此結(jié)論截然不同?原因在于我國居民收入差距較大，用簡單平均數(shù)遠不能反映我國居民購房能力的差距，只有比較不同收入群體的房價收入比，才能真實反映出我國居民購房能力的實際差距。一、我國房價收入比的社會差距(一)不同收入群體房價收入比的計算。本文根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒提供的城鎮(zhèn)居民收入分組資料，計算出從最低收入戶到最高收入戶共七個組的房價收入比(是各組的平均水平，下同)，如表1所示。分析表1可得出以下結(jié)論：一是我國中等收入戶的房價收入比接近全國平均水平。中等以下收入戶的房價收入比高于全國平均水平，而中等以上收入戶的房價收入比低于全國平均水平。二是我國最低收入戶的房價收入比很大。2005年達22.69，是全國平均水平的3.35倍。低收入戶的房價收入比也較大，2005年達14.74，是全國平均水平的2倍多。三是我國最高收入戶的房價收入比很小。2005年只有2.45，是全國平均水平的36。高收入戶的房價收入比也較小，2005年只有4.1，是全國平均水平的60.5。四是我國最高收入戶和最低收入產(chǎn)的房價收入比差距很大。2005年二者的差距達20.24，最低收入產(chǎn)房價收入比是最高收入產(chǎn)的9.3倍。(二)不同收入群體房價收入比的變動特點。從表1可看出，我國不同收入群體房價收入比的變動具有以下特點：一是中等收入以下家庭的房價收入比呈現(xiàn)不斷上升趨勢。其中，中等收入戶的房價收入比從2000年的6.67上升到2005年的7.75，增幅為16.2。低收入戶的房價收入比從2000年的10.81上升到2005年的14.74，增幅為16.2。而最低收入戶的房價收入比上升速度更快，從2000年的14.76上升到2005年的22.69，增幅高達53.7。二是高收入以上家庭的房價收入比呈現(xiàn)不斷下降趨勢。其中，高收入戶的房價收入比從2000年的4.17下降到2005年的4.10，降幅為1.7。最高收入戶的房價收入比從2000年的2.95下降到2005年的2.45，降幅為20.4。三是我國最高收入戶和最低收入戶房價收入比的差距在加速擴大。2000年最低收入戶房價收入比是最高收入戶的5倍，2001年擴大到5.4倍，2003年擴大到8.5倍。2004年又擴大到8.9倍，2005年進一步擴大到9.3倍。需要說明的是，因為沒有人均住房面積的分組數(shù)據(jù)，以上數(shù)值只是估算。由于低收入家庭的人均住房面積要小于全國平均水平，其房價收入比可能會小于本文的計算值；而高收入家庭的人均住房面積要大于全國平均水平，其房價收入比可能會高于本文的計算值。但由于高收入家庭的真實收入水平要大大高于統(tǒng)計數(shù)據(jù)，其真實的房價收入比應(yīng)低于本文的計算值。因此。即使考慮人均住房面積差異這一因素，“我國不同收入群體房價收入比差距很大，而且有越來越大的趨勢”這一結(jié)論也仍然成立。(三)房價收入比差距擴大的主要原因。2000年至2005年，我國每戶住房總價增長1.83倍，年均增長12.8；最低收入戶家庭收入年均增長3.5，比住房總價增速低9.3個百分點；中等收入戶家庭收入年均增長9.6，比住房總價增速低3.2個百分點；中等偏上戶家庭收入年均增長11.3。比住房總價增速低1.5個百分點；高收入戶家庭收入年均增長13.2，比住房總價增速高0.4個百分點；最高收入戶家庭收入年均增長17.2，比住房總價增速高4.4個百分點。只有高收入以上家庭的收入增速才高于房價上漲速度，中、低收入家庭的收入增長速度都低于房價上漲速度，尤其是低收入家庭收入增速與房價增速差距很大，如表2所示。如果以房價增速與中等收入家庭收入增速大體同步為合理標準看，我國近兩年房價增速明顯偏高，這直接導致中、低收入家庭購房支付能力下降。但由于低收入家庭收入增速一直較低，即使房價增速保持在一個合理水平，這些家庭的房價收入比也依然會較高，與中、高收入家庭的差距也會繼續(xù)擴大。因此，我國房價收入比差距擴大的主要原因是居民收入差距過大，低收入家庭收入增長緩慢，而房價增長過快。二、我國房價收入比的國際比較(一)平均房價收入比的比較。關(guān)于房價收入比的合理范圍，有國際機構(gòu)曾提出4:16:1的區(qū)間，但由于國內(nèi)外對家庭收入、房屋成套面積的統(tǒng)計口徑不一致，國內(nèi)曾有學者提出我國房價收入比的合理范圍應(yīng)是4:19:1之間。實際上，房價收入比的高低受每個國家經(jīng)濟實力、住房市場、居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)、居住習俗等諸多因素的影響，而不同國家、不同時期擁有的相關(guān)因素很不一樣。因此，房價收入比的國家差別很大，并沒有所謂的國際慣例。例如，世界銀行對全球96個國家(地區(qū))1998年的統(tǒng)計資料顯示，房價收入比最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。一半以上國家(地區(qū))的房價收入比在6以上，還有一部分在4以下，列入46范圍內(nèi)的只有一小部分國家(地區(qū))。雖然沒有國際慣例，但通過上述數(shù)據(jù)可看出，國際房價收入比的平均水平在6.48.4之間(見表3)。從這個標準看，我國當前的平均房價收入比較低，而且與國際平均水平接近。(二)房價收入比的社會差距比較。根據(jù)世界銀行2001年世界發(fā)展指標提供的1998年全球96個國家(地區(qū))房價收入比資料進行的分組測算：家庭收入在999美元以下(最低收入戶)的國家(地區(qū))，房價收入比平均數(shù)為13.2；家庭收入在30003999美元之間(中等收入戶)的國家(地區(qū))，房價收入比平均數(shù)為9；家庭收入在10000美元以上(高等收入戶)的國家(地區(qū))，房價收入比平均數(shù)為5.6。如表3所示。2005年，我國最低收入戶家庭收入為9998元，按當年中間價平均匯率(1美元等于8.1917元人民幣)計算，約合1220美元，屬于表3中的10001999美元組；中等收入戶家庭收入為29265元，約合3570美元，屬于表3中的30003999組；最高收入戶家庭收入為92463元，約合11290美元，屬于表3中的10000以上組。但2005年我國最低收入戶房價收入比是22.69，是同組國際平均水平(9.7)的2.3倍；中等收入戶房價收入比是7.75，是同組國際平均水平(9)的86；最高收入戶房價收入比是2.45，只有同組國際平均水平(5.6)的44。從全球96個國家(地區(qū))的平均水平看，高收入家庭的房價收入比總體上也低于低收入家庭，但差距要比我國小很多。2005年，我國最高和最低收入戶房價收入比差距是20.24，而國際同等差距只有4.1，只有我國的20?？傊?，我國房價收入比的總體水平不高，也與國際平均水平接近，但我國不同收入群體的房價收入比差距很大，最低收入家庭的房價收入比要比同等國際平均水平高很多，中等收入家庭的房價收入比與同等國際平均水平接近，而高收入家庭的房價收入比要小于同等國際平均水平。這說明，我國住房問題的核心是購買能力的社會差距過大，而根源卻在于收入差距過大。三、我國住房政策體系的基本構(gòu)想盡管房價收入比的差距主要由收入差距造成，但理論和實踐都證明，在市場經(jīng)濟條件下，中、低收入家庭不太可能通過提高家庭收入來顯著提高購房能力。因此，基本居住權(quán)的保障、購房能力社會差距的調(diào)節(jié)需要政府住房政策發(fā)揮作用：對低收入家庭，主要通過廉租房等政策保障其基本的居住需求；對高收入家庭，主要通過市場來滿足其合理的居住和投資需求；對中等收入家庭，則需要政府和市場共同發(fā)揮作用。從國際經(jīng)驗看，這種邊界的劃分非常必要。否則，不是政策走樣就是擾亂市場，違背政策的初衷。我國人口眾多、收入差距巨大、中低收入家庭多、征信系統(tǒng)不完善等現(xiàn)實國情，決定我國政府直接供給住房只能限制在小范圍，即低收入家庭。對眾多的中等(包括中低和中高)收入家庭，政府首先應(yīng)調(diào)控市場來滿足多樣化的需求，同時通過政策性金融手段來提高這些家庭的支付能力。對高收入家庭，應(yīng)由市場來供給住房，政府主要通過貨幣政策來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的波動。因此，我國住房政策體系應(yīng)包括以下四部分：(一)實施與單戶面積和容積率掛鉤的房地產(chǎn)稅收制度。土地是一種不可再生的資源，占有土地，就等于占用了其他人和后代人使用土地的權(quán)利，應(yīng)該征稅。從理論上說，稅率應(yīng)等于土地占用的邊際機會成本。占用土地越多，機會成本越大，征收的稅額也應(yīng)越多。而且，高收入群體通常占有了地段好、各種服務(wù)設(shè)施齊全的住房，享受了更多更好的社會公共服務(wù)。從這兩個意義上說，將城鎮(zhèn)居民個人房產(chǎn)納入征稅范圍有助于增強社會公平。目前，我國不動產(chǎn)稅制改革已基本達成共識，基本思路是：按照“保有重、流轉(zhuǎn)輕”的原則，在不動產(chǎn)的取得(開發(fā))環(huán)節(jié)，取消目前存在的土地增值稅和耕地占用稅；在不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，將目前的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅三個稅種合并為一個統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅；在不動產(chǎn)的流轉(zhuǎn)(交易)環(huán)節(jié)，只保留契稅。不動產(chǎn)稅制的主體稅種為房地產(chǎn)稅，其納稅人為房地產(chǎn)所有者和法定使用人，包括內(nèi)外資企業(yè)單位、經(jīng)濟組織和個人；征稅對象為納稅人擁有的全部房地產(chǎn)價值，對自用和出租不再做區(qū)分；房地產(chǎn)稅稅率的合理范圍在0.30.8之間。為保證人們基本住房的需要，房地產(chǎn)稅可規(guī)定有限的減免條款，減免稅的權(quán)力下放到地方政府。鑒于我國人地矛盾越來越突出的國情，統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅稅率應(yīng)采用累進制，而且還應(yīng)與單戶面積和容積率掛鉤：首先根據(jù)單戶面積確定基準稅率，然后在此基礎(chǔ)上乘以一個容積率調(diào)整系數(shù)(即：實際稅率基準稅率容積率調(diào)整系數(shù))。住房面積越大，稅率越高，多套住房面積累計計算；容積率越低，系數(shù)越高。由于稅額最終會轉(zhuǎn)嫁給消費者，這種稅率制度設(shè)計主要是通過對需求的調(diào)節(jié)來引導供給，使同等土地多供給住房面積，同等面積多供給住房套數(shù)。上述政策的關(guān)鍵是稅率和容積率調(diào)整系數(shù)的確定。其確定原則包括兩個：一是能有效調(diào)整供給結(jié)構(gòu)。二是能將房價收入比社會差距控制在一個合理的范圍。在具體的政策設(shè)計上，可按以下步驟操作：第一，明確基本居住面積的合理標準。根據(jù)我國目前的土地資源、人口結(jié)構(gòu)、現(xiàn)有居住水平、小康社會建設(shè)目標等因素，人均基本住房建筑面積可以定為30平方米，戶均建筑面積約90平方米。各地可在此標準以下酌情調(diào)整。第二，確定基準稅率。對建筑面積小于90平方米的住宅，按最低稅率征稅，超過90平方米，按全額累進方法征稅，超過越多，稅率越高。基準稅率可分5檔：小于90平方米，稅率為0.3；90120平方米，稅率為0.8；120150平方米，稅率為1.5；150200平方米，稅率為3.0；大于200平方米，稅率為5.0。第三，確定基本容積率的合理標準。目前，我國普通住宅小區(qū)的容積率平均在2.05.0之間，容積率小于1.0的基本都是高檔住宅區(qū)。為提高土地的集約利用程度，我國基本容積率的合理標準可確定為2.0。各地可在此標準以上酌情調(diào)整。第四，確定容積率調(diào)整系數(shù)。容積率調(diào)整系數(shù)可分三檔：容積率大于2.0的，系數(shù)為工；容積率在1.02.0之間的，系數(shù)為1.5；容積率小于1.0的，系數(shù)為2。據(jù)此計算，一套建筑面積小于90平方米、容積率大于2.0的住宅的實際房地產(chǎn)稅稅率為0.3，而一套建筑面積超過200平方米、容積率小于1，0的住宅的實際房地產(chǎn)稅稅率將達10(5.02=10)，二者實際稅率的差距將達33倍。這樣大的稅負差距將會有效增加中小戶型普通住宅的供給，逐步改善住房供給結(jié)構(gòu)，縮小房價收入比的社會差距。同時，較高的房地產(chǎn)保有稅率將避免業(yè)主控制或低效率使用財產(chǎn)，刺激交易活動，減少開發(fā)商的囤積行為，抑制投機性購房，促進二手房市場的發(fā)展。(二)加快建立政策性住房金融制度。住房是資金密集型的產(chǎn)品，單位價值很高，一般都在幾十萬元到幾百萬元之間，遠遠超過一般家庭的年收入水平。因此，住房消費總是與社會信用尤其是消費信貸緊密結(jié)合。這樣，政府就可對個人購房提供金融支持，來提高他們的支付能力。支持手段除降低首付比例外，更應(yīng)提供長期優(yōu)惠利率?？筛鶕?jù)長期國債的利率趨勢，確定一個相對固定的政策性住房貸款利率，利率水平相當于市場利率的二分之一左右，還貸期限可延長至30年，對一些特殊困難人群到期無法還款還可在原貸款期限的基礎(chǔ)上再延長10年。為此，必須建立規(guī)范的政策性住房金融制度。首先，積極推進住房公積金向政策性住房金融轉(zhuǎn)變。住房公積金兼具融資和補貼功能，是一種典型的政策性金融工具，但它現(xiàn)在歸建設(shè)主管部門管理，各地市場分割，遠沒有發(fā)揮出其應(yīng)有的功能。可將各省級住房公積金管理中心(機構(gòu))由行政管理部門逐步改造成住房金融銀行，并將住房金融銀行及其業(yè)務(wù)納入銀