行業(yè)經(jīng)濟論文-我國房地產(chǎn)市場的問題及未來發(fā)展探討.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-我國房地產(chǎn)市場的問題及未來發(fā)展探討【摘要】我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀背景包括當(dāng)前的次貸危機影響、國家宏觀經(jīng)濟形式以及自身的市場化進程。在這種背景下，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出梯級差異、供求矛盾、商品性與保障性碰撞的特點，未來發(fā)展形勢不容樂觀，重振房地產(chǎn)市場活力尚需時日。隨著保障性住房的加大建設(shè)，市場中商品房的累積現(xiàn)象將可能加重。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場保障性住房未來發(fā)展隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，不斷涌現(xiàn)出一系列的市場熱點問題，如房價持續(xù)上漲、宏觀調(diào)控、中低收入者住房等，這些問題的出現(xiàn)讓我們開始懷疑房地產(chǎn)市場運行的健康狀況。因此有必要從更廣闊的視角來分析我國的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的一個重要組成部分，它的發(fā)展必然是國民經(jīng)濟發(fā)展的有力反映。在當(dāng)前全球經(jīng)濟遭受次貸危機的背景下，對我國房地產(chǎn)市場所呈現(xiàn)出來的發(fā)展特點進行深入的分析，有助于更真切地觀察房地產(chǎn)市場內(nèi)在的運行規(guī)律，以便對其未來發(fā)展趨勢作出判斷。一、中國房地產(chǎn)市場的宏觀背景1、次貸危機的蔓延2007年以來，美國發(fā)生的次貸危機表明，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫一旦破滅，其影響和后果并不止于房地產(chǎn)業(yè)本身，房地產(chǎn)業(yè)與其他市場尤其是資本市場聯(lián)系得越緊密，泡沫破裂后所波及的范圍就越大。前幾年美國住房市場繁榮，次貸市場迅速發(fā)展。在住房市場降溫后，房價下跌和利率上升使很多借款人無法按期償還借款，很多金融機構(gòu)遭遇財務(wù)困難甚至破產(chǎn)。至今，次貸危機的影響已經(jīng)從金融資本市場向全球的實體經(jīng)濟市場蔓延。2、我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢從全球經(jīng)濟的角度來看，中國被公認為是快速發(fā)展的亞洲新興國家之一，對全球經(jīng)濟的穩(wěn)定和繁榮起著越來越重要的作用。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的報告顯示，20032006年，中國經(jīng)濟年均增速較世界平均水平高出5.5個百分點，較印度高出2個百分點，比俄羅斯高出3.5個百分點。中國GDP居世界的位次亦由2002年的第六位上升到2006年的第四位。隨著中國綜合國力的大大增強，中國經(jīng)濟正成為世界經(jīng)濟增長的重要驅(qū)動力之一。雖然在2008年中國遭受了地震等自然災(zāi)害以及其他突發(fā)事件，經(jīng)濟增長的發(fā)展速度會低于前幾年，但是總體經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢依然良好。3、房地產(chǎn)業(yè)的市場化進程我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以看作是市場化進程逐步推進的過程，一系列的國務(wù)院文件及國家法規(guī)、法律規(guī)定正逐步將各個層面上不同程度的非市場化因素剔除出去。從土地出讓、住房供應(yīng)、金融監(jiān)管到二級市場的運作，越來越貼近市場發(fā)展的實際需求?！笆晃濉逼陂g，房地產(chǎn)業(yè)將迎來巨大的變化，伴隨著財稅改革、市場完善、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)的利益分配機制、競爭格局、區(qū)域分配格局將會面臨改變，房地產(chǎn)行業(yè)將變得更規(guī)范、市場化程度會更高。二、我國房地產(chǎn)市場的問題分析1、區(qū)域差異：區(qū)域發(fā)展不平衡導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場顯著的垂直梯級差異我國幅員遼闊，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡由來已久，這主要是由于歷史、自然、區(qū)位、制度等方面的原因造成的。區(qū)域經(jīng)濟不平衡不僅表現(xiàn)在東中西部的差異，也表現(xiàn)在城鄉(xiāng)之間、大中小城市之間存在著的巨大經(jīng)濟差異。這種到目前為止依然明顯存在的不平衡狀況直接決定著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，已經(jīng)形成了不同區(qū)域之間顯著的垂直梯級差異。因為房地產(chǎn)市場是依托于國民經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟而存在和發(fā)展的，東中西部之間、大中小城市之間的經(jīng)濟差異決定了城市的價值，城市的價值又進一步?jīng)Q定著房地產(chǎn)的價值以及房地產(chǎn)市場的興衰與走向。隨著我國區(qū)域發(fā)展政策的調(diào)整以及新農(nóng)村建設(shè)政策的出臺，各區(qū)域之間發(fā)展上的不平衡會逐步緩和。我國正在積極采取財稅、金融、產(chǎn)業(yè)、教育等多方面政策措施，推動欠發(fā)達地區(qū)發(fā)展，在減少貧困和解決區(qū)域發(fā)展不平衡等方面取得了一定的成績。不同地區(qū)之間房地產(chǎn)市場顯著的區(qū)域差異也會逐漸由原來的垂直的梯級差異為主演變?yōu)闄M向的特性差異為主。2、供需矛盾：房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給之間矛盾重重目前，我國正處于城市化快速發(fā)展期。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為44.9%，年均增加1.5個百分點之多?？焖俪鞘谢癁槌鞘袔泶罅康男略鋈丝?，城區(qū)面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應(yīng)該由房地產(chǎn)市場中的供給予以適當(dāng)滿足。面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對謹慎而滯后的，這一方面是由于長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策，另一方面也是由房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后性所決定的。供給和需求的關(guān)系分析從來都是解釋市場現(xiàn)象最有力的證據(jù)。20032007年間，全國商品房平均銷售價格持續(xù)上漲，如果排除了非市場因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設(shè)施環(huán)境改善等方面外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。進入2008年以后，一些城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了滯脹現(xiàn)象，價格維持高位但銷量劇減。房地產(chǎn)價格在過去幾年內(nèi)的大幅度上漲，導(dǎo)致居民的購買力無法去承接市場的供給，出現(xiàn)當(dāng)前的供給大于需求的局面，觀望等待的市場氛圍逐漸形成。3、商品性與保障性的碰撞：中低收入者住房問題是影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一大問題在房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展的幾年中，中低收入群體的住房問題逐漸引起關(guān)注，在歷次出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，均把解決中低收入群體的住房問題列為房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，居民住房條件有了較大改善。建設(shè)部發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)字顯示，我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積從2002年底的22.8平方米增加到2007年底的約28平方米，城鎮(zhèn)居民住房自有率達到83。但同時，全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積低于10平方米的低收入家庭還有約1000萬戶，截至2007年10月底累計解決了68.1萬戶，不到總數(shù)的7。住房的商品性主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的公平交易中，住房的保障性則要體現(xiàn)在政府的扶持方面，但兩者是緊密關(guān)聯(lián)的。當(dāng)房地產(chǎn)市場無法為中低收入群體提供適當(dāng)住房的時候，政府要采取措施來保障中低收入者的居住權(quán)；當(dāng)政府提供的住房保障品不充分的時候，一些中低收入者不得不勉強到市場上去租賃和購買住房，擴大了市場需求。三、房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展判斷1、刺激內(nèi)需與減稅政策博弈“下滑”，重振房地產(chǎn)市場的活力尚需時日自2007年底以來，我國一些城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“滯脹”乃至“下滑”的態(tài)勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2008年10月，全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比指數(shù)小于100.0的城市共37個，等于100.0的有11個，大于100.0的有22個，全國70城市平均為99.7。為保證我國經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，克服世界金融危機對我國的不利影響，我國政府推出了十項旨在拉動內(nèi)需的措施，加上之前財政部出臺的對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的減稅政策，可以看做是對疲軟的房地產(chǎn)市場的一種拯救。但是房地產(chǎn)市場中的觀望氣氛一旦形成，在短時間內(nèi)很難有很大轉(zhuǎn)變，當(dāng)前的交易一般是前面幾個月洽談的結(jié)果，在一定的降價刺激下促成的。因此可以判定后面一段時間的交易狀況仍會減少，一個充滿活力的房地產(chǎn)市場的再現(xiàn)還需要一定的時日。2、政策性住房建設(shè)速度加快，房地產(chǎn)市場商品房累積現(xiàn)象加重如前文所述，在房地產(chǎn)市場高度繁榮的幾年里，住房保障工作的滯后加劇了住房價格的上漲。當(dāng)政府將主要精力放在保障性住房建設(shè)的時候，卻遭遇到當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的下滑期。當(dāng)前政府和城鄉(xiāng)建設(shè)部門正在逐步加大廉租住房和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)規(guī)模，各地建設(shè)和住房保障部門正按照規(guī)定條件開展工作，各地區(qū)已經(jīng)開工的廉租住房建設(shè)項目也正在加快工程進度。這不僅體現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)的滯后性，同時也顯示了政策反應(yīng)的遲緩。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，從1999年到2008年8月末，累計商品房新開工面積共54.93億立方米，商品房竣工面積36.8億立方米，商品房銷售面積37.38億立方米。截至目前，商品房竣工面積和銷售面積基本平衡，但已開工未竣工的商品房面積超過了17.55億立方米，并將在今后兩年陸續(xù)竣工投放市場，在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的情況下，可能出現(xiàn)階段性供應(yīng)過剩的問題。數(shù)據(jù)顯示，截至2008年8月末，全國商品房空置面積達到1.3億立方米，同比增長8.7%，其中空置商品住宅6555萬平方米，增長8.7%。在后續(xù)的時間里，逐漸竣工的商品房項目可能會出現(xiàn)較大量的累積。結(jié)合以上分析，在保障性住房大量建設(shè)和商品房大量積壓并存的局面下，可以嘗試將兩者進行結(jié)合，即由政府提供購房補貼直接支持中低收入者購買商品房?！緟⒖嘉墨I】1王達琪、王秀艷：房地產(chǎn)市場對國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的影響J.哈爾濱商業(yè)大學(xué)學(xué)報2008（1）.2陳峰、史冬梅：我國住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