行業(yè)經(jīng)濟論文-房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)：動力機制與路徑選擇.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)：動力機制與路徑選擇摘要：借鑒生態(tài)學原理，文章界定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的概念，構建房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)競合模型和演化模型深入分析其動力機制，并進一步分析其路徑依賴，最后剖析中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的失衡并提出其優(yōu)化的路徑選擇。關鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)；動力機制；路徑選擇一、引言“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”（IndustrialEcology）是一個新興的研究領域，以一種較高層級的用以研究產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)和自然系統(tǒng)互動關系的系統(tǒng)研究方法。運用生態(tài)學的原理和方法來分析和考察房地產(chǎn)經(jīng)濟理論不僅是研究方法上的創(chuàng)新，而且還有利于對房地產(chǎn)可持續(xù)生存與發(fā)展的系列性問題作本源性和趨勢性的解剖分析。二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的內(nèi)涵英國生態(tài)學家泰斯勒（A.C.Tansley，1935）首先定義生態(tài)：又稱生態(tài)系統(tǒng)(ecosystem)，是指在一定時間和空間范圍內(nèi)，生物與非生物環(huán)境通過能量流動和物質(zhì)循環(huán)所形成的一個彼此關聯(lián)、相互作用并且有自動調(diào)節(jié)機制的統(tǒng)一整體。Lowenthal和Kastenberg（1998）借鑒生態(tài)學中的分析工具、原則和視角應用于產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)分析，建立標準的產(chǎn)業(yè)生態(tài)模型研究該系統(tǒng)中物質(zhì)、能量和信息流動對社會和環(huán)境的影響。產(chǎn)業(yè)生態(tài)理論的發(fā)展旨在提供一種新的理解產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)對于環(huán)境影響的概念框架。借鑒上述的理論，本文將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)界定為：房地產(chǎn)交易主體與其生存和發(fā)展的內(nèi)外環(huán)境（即房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境）之間相互作用、相互依賴以及相互影響而形成的一種動態(tài)平衡系統(tǒng)。根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的定義，其內(nèi)涵概括起來可以提煉為以下三個方面：一是像其它生態(tài)系統(tǒng)一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的發(fā)展也經(jīng)歷了由簡單到復雜、由低級到高級的發(fā)展和演進過程。二是像其它生態(tài)系統(tǒng)一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)平衡也是通過自身的自我調(diào)節(jié)機制來實現(xiàn)的。當由于外部性存在以及政府等干預導致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)失衡時，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)就會自我調(diào)節(jié)使房地產(chǎn)交易主體及其環(huán)境自動達到新的動態(tài)平衡。三是像其它生態(tài)系統(tǒng)一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的自調(diào)節(jié)能力也是有限度的。外部的影響超出生態(tài)系統(tǒng)所承受的極限就會破壞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的平衡。比如房地產(chǎn)過度炒作以及超過極限發(fā)展等都會導致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)失衡，嚴重的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)失衡則會危及到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的安全，最終有可能引發(fā)經(jīng)濟危機。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)（見圖1）中，房地產(chǎn)交易主體的生存與發(fā)展過程中的行為選擇問題是其核心問題，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境是房地產(chǎn)交易主體活動所依賴的內(nèi)外部條件。房地產(chǎn)交易主體應該是指房地產(chǎn)交易活動參與者，不僅僅是房地產(chǎn)產(chǎn)品交易的買賣雙方，絕非僅限開發(fā)商和消費者；房地產(chǎn)交易主體既包括開發(fā)商、還包括中介機構、政府、銀行、媒體等影響交易過程的所有主體。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境，包括房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)外部環(huán)境和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的內(nèi)部制度環(huán)境。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)外部環(huán)境主要是指政治、法律、中介服務、信用、經(jīng)濟、文化等；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的內(nèi)部制度環(huán)境是指房地產(chǎn)交易主體的內(nèi)部治理、監(jiān)管機制等。圖1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的動力機制1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)競合模型。先考慮房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)中兩個主體，兩個主體之間同時存在競爭與合作兩個方面，結(jié)合考慮，并由此建立模型。兩個主體之間競爭或合作，對某個主體的作用并非只是要么積極要么消極單一方面作用。競爭與合作都有可能刺激或者抑制其發(fā)展。用cij，hij分別表示j企業(yè)對i企業(yè)的相關影響系數(shù)，其中-可求出該模型的不動點及穩(wěn)定條件（見表1）。1-c211+c210或1-c12N2+c120且1-c12N2+c120表示房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)主體的合作非常有效，雖然存在競爭，但兩個主體能夠產(chǎn)生互補的優(yōu)勢，并由此長期發(fā)展。表1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)競爭與合作模型的不動點及穩(wěn)定條件2房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化模型。把房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中所有主體之間的競合關系，統(tǒng)一為兩種相反的力量作用。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的演化受這兩種力量的影響，并且往往需要根據(jù)兩種力量作用一段時間之后的情況來矯正下一階段演化的方向。簡化模型，只考慮一個變量對趨勢的偏離和反饋時間的滯后根，據(jù)此延時方程的特點，建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)演化的動力學模型：其中，x（t）表示推動和阻礙房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化各種力量合并后的力量，dx/dt表示房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化的速率，是變動速率，表示時滯，F(xiàn)x（t-）表示房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)生的控制關系，它由反饋信號x（t-）和反饋函數(shù)G組成。反饋函數(shù)具有控制目標的上界和下屆，以滿足控制目標的要求。（2）式說明，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)演化的快慢與推動和阻礙其演化的合并力量x（t）及控制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化的因素所產(chǎn)生的力量有關。在控制函數(shù)中存在時滯，這是由于反饋信息及調(diào)節(jié)必須在外在沖擊實施一段時間之后才能產(chǎn)生所決定的。（2）式是一個單變量的延時方程，其特點是可以產(chǎn)生分岔和混沌等復雜行為。只要把方程中的延時操作寫作算子的形式，延時方程可被化為多變量的自治方程。根據(jù)混沌理論，在三個以上變量的自治方程中可能出現(xiàn)分岔和混沌，這個要求來自于微分方程解的唯一性。若設式中b為控制參數(shù)，是標度參數(shù)，負號表示負反饋，則該模型可化為：該模型是一個含有時滯的微分方程，其解可以是穩(wěn)定解，極限環(huán)解，多周期的長波解及混沌解。靜態(tài)分析中的長期均衡的概念可以被認為是非線性動力系統(tǒng)中的不動點解，由于時滯和控制行為的過度反應，穩(wěn)定狀態(tài)很難達到。這表明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)演化比上述的競合模型更加復雜，可以產(chǎn)生混沌這一極其復雜的行為。四、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的路徑依賴所謂路徑依賴（pathdependency），是指具有正反饋機制的體系，一旦在外部偶然性事件的影響下被系統(tǒng)所采納，便會沿著一定的路徑發(fā)展演進，而很難為其他潛在的甚至更優(yōu)的體系所替代。正反饋所顯示的經(jīng)濟運行的自我強制機制以及其收益遞增可能產(chǎn)生多種“最優(yōu)狀態(tài)”。一旦某種隨機事情選擇了某一路徑，這種選擇就會可能被“鎖定”（lockin），而不會選擇其它更為先進的或合適的路徑。該理論最初是由生物學家提出的，并由布賴恩阿瑟（BrianArthur）首先應用到技術變遷的路徑分析上，諾斯（North，1990）又將其應用到制度變遷中，并深入分析了自我強化機制所包括的因素，以及可能的制度變遷路徑。本文則試圖應用路徑依賴理論，對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的演進路徑進行分析，揭示房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化機制。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化可能進入良性循環(huán)后的軌道，迅速優(yōu)化；也可能順著錯誤的路徑走下去，甚至被鎖定在某種無效率的狀態(tài)中。要改變這種狀況，往往要借助于外部效應，引入外生變量或依靠制度的變化。不同國家的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)最初的資源稟賦、市場結(jié)構、技術特征、社會文明程度、文化背景等都有著一定的差別。中國房地產(chǎn)的市場化改革本身就是一個重大演變過程，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演變過程中利益多元化的形成及激勵與約束機制不健全事實上已使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化進程中陷入了某種“路徑依賴”中，現(xiàn)存的制度框架使地方政府為了實現(xiàn)利益最大化而或明或暗地實施一系與中央宏觀調(diào)控相反的政策，新的利益的獲得將會進一步加強這種制度體系。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的路徑依賴同樣具有客觀規(guī)律性，其運行機理可以概括為給定條件，啟動機制，形成狀態(tài)，退出閉鎖等過程。“給定條件”指隨機偶然事件發(fā)生；“啟動機制”指該系統(tǒng)中的正反饋機制隨給定條件的成立而啟動，其表現(xiàn)為適應房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)而產(chǎn)生的組織抓住制度框架提供的獲利機會，產(chǎn)生學習效應，通過生態(tài)中組織間的相互締結(jié)契約，實現(xiàn)協(xié)調(diào)效應，隨著以特定制度為基礎的契約的普遍履行，適應性預期產(chǎn)生，使這項制度持續(xù)不下去的不確定性因素隨之減少?！靶纬蔂顟B(tài)”指正反饋機制的運行使該生態(tài)系統(tǒng)出現(xiàn)某種狀態(tài)和結(jié)果，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)演進的路徑?jīng)Q定于該系統(tǒng)的初始狀態(tài)，系統(tǒng)一旦采納某方案，該系統(tǒng)的演進路徑便會出現(xiàn)前后連貫、相互依賴的特點；“退出閉鎖”指通過政府干預和一致行動，實現(xiàn)路徑替代。路徑依賴的運行是由構成它的要素策動的，這些要素包括：偶然性事件、行為主體、制度、市場、政府、壓力集團和意識形態(tài)等；同時，生態(tài)系統(tǒng)演化是依賴房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境。五、中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的失衡中國的房地產(chǎn)市場是一個涉及眾多利益集團的復雜生態(tài)系統(tǒng)，主要包括開發(fā)商、政府監(jiān)管部門、房地產(chǎn)中介機構、銀行、媒體機構、消費者等。目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)失衡主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)結(jié)構失衡。從我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)結(jié)構來看，目前存在“三主導型”非均衡特征：（1）銀行主導型融資結(jié)構。我國房地產(chǎn)市場的融資結(jié)構是以銀行信貸為主導的間接融資，間接融資比重高達70%以上且在逐年上升的非均衡現(xiàn)象。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構失衡。低價位的經(jīng)濟適用房缺乏與非高檔住宅高空置率，這種房地產(chǎn)市場“短缺與過剩”并存，反映了住房供應的結(jié)構性的非均衡現(xiàn)象。（3）土地市場政府壟斷。政府壟斷土地的一級市場，并介入國民經(jīng)濟成長的全過程。在城鄉(xiāng)分割的二元土地制度下，低價征用的土地成為高速城市化和工業(yè)化的驅(qū)動器；土地出讓收入成為地方政府財政收入和公共投資的重要來源；土地抵押成為城市基礎設施和房地產(chǎn)投資的主要融資工具。二是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)交易主體結(jié)構失衡。目前中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)中，有四個角色占據(jù)著主導地位，即發(fā)展商、銀行、地方政府和投機者，在它們的共同炒作下，房價瘋長；普通購房者幾乎失去話語權，排隊都不一定買到房；媒體的言論基本被開發(fā)商控制，同時開發(fā)商代理商和當?shù)卣g有著某種默契，因為當?shù)卣彩欠績r增長的既得利益者。當中央政府意識到房價瘋漲對社會、對產(chǎn)業(yè)的危害時，出臺較強硬政策打壓樓市。銀行在房地產(chǎn)信貸中處于壟斷地位，制度的缺陷和銀行本身的問題使得銀行在房地產(chǎn)泡沫的形成和擴張過程中扮演了推動危機的負面角色。三是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)內(nèi)部制度環(huán)境失衡。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)內(nèi)部制度環(huán)境失衡主要體現(xiàn)幾個方面：（1）內(nèi)部治理機構缺失。國有商業(yè)銀行產(chǎn)權虛置狀態(tài)，從公司治理的角度看產(chǎn)權虛置直接導致了房地產(chǎn)市場交易主體之銀行的治理結(jié)構的有效性低下，地方政府盲目的形象工程，過度的行政干預導致內(nèi)部人控制盛行等弊病。（2）監(jiān)管部門制衡機制缺失。政府與銀行、中央銀行與商業(yè)銀行之間盤根錯節(jié)的關系更強化了商業(yè)銀行信貸的順周期傾向。政府對商業(yè)銀行“大而不倒”的隱形承諾、對商業(yè)銀行資本金一而再再而三的彌補，中央銀行在宏觀調(diào)控中多方顧及商業(yè)銀行的利益，弱化了商業(yè)銀行的自我責任意識。房地產(chǎn)市場的多重監(jiān)管缺乏協(xié)調(diào)機制，甚至出現(xiàn)相反的調(diào)控政策。四是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)外部環(huán)境失衡。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的外部環(huán)境主要包括法律環(huán)境、信用環(huán)境和體制環(huán)境等方面。首先，從法律環(huán)境來看，關鍵問題是缺乏有關房地產(chǎn)法制法規(guī)建設滯后市場的發(fā)展。其次，信用環(huán)境建設嚴重滯后，造成了我國房地產(chǎn)行業(yè)侵害消費者現(xiàn)象嚴重。第三，體制環(huán)境問題。由于我國是一個行政主導型的國家，體制環(huán)境是直接影響我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的重要外部因素。多次調(diào)控后，房價不將反而不斷攀升，地方政府的公信力下降，中央政府的信譽和公信力受到國民的普遍質(zhì)疑。六、優(yōu)化中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的路徑選擇我國怎樣優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)路徑選擇，提高房地產(chǎn)行業(yè)的運作能力，確保房地產(chǎn)業(yè)安全呢？筆者可以幾個方面入手：一是加快房地產(chǎn)市場的結(jié)構優(yōu)化。要解決房地產(chǎn)市場的結(jié)構失衡問題，必須加快推動以銀行為主導的融資體系逐步向以市場為主導的融資體系轉(zhuǎn)變。銀行產(chǎn)權多元化、加強銀行信息披露和提高透明度改善銀行結(jié)構治理。改革現(xiàn)行的金融體制，允許信托、基金、擔保、證券、保險等一攬子金融機構進入房地產(chǎn)金融市場，形成風險分散承擔和利潤平均化的競爭性融資環(huán)境。打破市場封鎖和壟斷，促進房地產(chǎn)資源在各市場之間的合理有序流動。改革“城鄉(xiāng)分割”的土地制度，減少政府對土地一級市場的壟斷，實行土地的“同地、同權、同價”，確保農(nóng)民以土地參與工業(yè)化和城市化的權利。調(diào)整住房供應結(jié)構，重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。二是加快房地產(chǎn)市場交易主體完善步伐。要解決房地產(chǎn)交易主體失衡問題必須從對房地產(chǎn)市場交易參與主體的培養(yǎng)與改造入手。一要加強市場開放程度，豐富市場參與主體的數(shù)量與類型，促進參與主體行為的市場化與需求的多元化，防止行為趨同導致市場缺乏活力或波動太大。二要大力培育房地產(chǎn)市場信息透明度，讓房地產(chǎn)市場的需求者消費者群體及時了解到房地產(chǎn)市場信息、增強其風險分析與預見能力。三要擴大房地產(chǎn)市場交易主體的外延，采取措施使打擊炒房者和投機者。三是加快房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)內(nèi)部制度環(huán)境的安排。一要加快土地市場轉(zhuǎn)讓制度。房地產(chǎn)的最基本我國土地屬國有，缺少一個公開、透明、有效的土地交易市場，地方政府“以地生財”的公司化經(jīng)營行為，使房地產(chǎn)價格從其價格鏈的最始端就被扭曲。二要進一步房地產(chǎn)交易主體的公司治理結(jié)構，建立起有效的績效激勵、風險控制和資本約束機制，促進銀行健全經(jīng)營機制。三要進一步完善房地產(chǎn)監(jiān)管體制，協(xié)調(diào)土地市場調(diào)控與金融調(diào)控之間關系，提高房地產(chǎn)監(jiān)管效率。