行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房地產(chǎn)開發(fā)商又一種創(chuàng)新融資模式——解讀開發(fā)商“賣方信貸” .doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房地產(chǎn)開發(fā)商又一種創(chuàng)新融資模式解讀開發(fā)商“賣方信貸”日前，北京市某商業(yè)銀行與北京一家房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)手推出“開發(fā)商貼息委托貸款”業(yè)務(wù)。所謂“開發(fā)商貼息委托貸款”是指，由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”?！伴_發(fā)商貼息委托貸款”，對商業(yè)銀行來講，通過委托貸款業(yè)務(wù)既可以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)、信貸風(fēng)險(xiǎn)，也能獲得可觀的手續(xù)費(fèi)等中間業(yè)務(wù)收入；對開發(fā)商和購房者來講，則是資金、住房“雙雙”得利，因此，該項(xiàng)金融創(chuàng)新不失為一個(gè)很好的房地產(chǎn)融資創(chuàng)新模式。產(chǎn)生背景截至2003年4月，全國房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到18357億元，占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的17.6。6月13日,中國人民銀行發(fā)布了目的在于調(diào)整商業(yè)銀行貸款投向的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知。央行121號通知體現(xiàn)房地產(chǎn)信貸政策的變化，使得商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商固有的貸款融資模式也受到了一定的限制。通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%；對土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的70%，貸款期限最長不得超過2年；規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途，商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款，對借款人申請個(gè)人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定；對購買第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例；強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房貸款管理，借款人申請個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。毫無疑問，新的房地產(chǎn)貨幣政策有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)公司的規(guī)范發(fā)展，避免一些資金實(shí)力和管理實(shí)力都比較差的公司進(jìn)入該領(lǐng)域，以此減少商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。但同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)要生存與發(fā)展，企業(yè)必須拓寬融資渠道，不局限于銀行貸款，而是要發(fā)揮社會(huì)多元化的融資功能。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要進(jìn)行融資創(chuàng)新。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出，房地產(chǎn)企業(yè)是否獲得足夠的資金支持，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，已成為企業(yè)發(fā)展的瓶頸。事實(shí)上，在去年央行給商業(yè)銀行的房貸戴上“緊箍咒”的時(shí)候，信托公司和房產(chǎn)商之間就開始了親密接觸。到2002年底，房地產(chǎn)信托計(jì)劃共計(jì)融資億元。今年以來信托公司紛紛推出針對房地產(chǎn)投資的集合資金信托，房地產(chǎn)信托已募資金多億元，為去年的一倍，其數(shù)量在所有信托產(chǎn)品中占了三分之一以上。由于目前房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求量很大，一些房地產(chǎn)企業(yè)也根據(jù)各自的資源優(yōu)勢，也紛紛涉足階段性股權(quán)投資和房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)。投資基金管理公司與海內(nèi)外基金公司合作，創(chuàng)設(shè)專事于土地開發(fā)的信托基金和住宅產(chǎn)業(yè)投資基金。上市公司也在嘗試建立房地產(chǎn)投資基金和階段性股權(quán)投資業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)金融新業(yè)務(wù)的涌現(xiàn)給資金短缺的開發(fā)企業(yè)提供了更多的融資機(jī)會(huì)，但由于目前基金法尚未出臺(tái)，多數(shù)基金公司是依據(jù)公司法采用投資公司的模式運(yùn)作的，而不是以基金形式運(yùn)作的，然而公司法無法規(guī)范產(chǎn)業(yè)投資基金的相關(guān)問題。境外投資在用外債形式和合資形式運(yùn)作中，往往遇到外債管制、資金出境困難的問題。還有一些不規(guī)范的做法，都給這種融資方式帶來了很大風(fēng)險(xiǎn)。貼息委托貸款在上述背景下開發(fā)商“賣方信貸”出籠。所謂“開發(fā)商貼息委托貸款”是指，由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”。開發(fā)商出資2億，通過商業(yè)銀行，以“貼息委托貸款”的方式提供給蘋果社區(qū)購房者，目的在于以彌補(bǔ)“121”文件出臺(tái)“封頂按揭”造成的消費(fèi)斷裂，規(guī)避金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。貼息“委托貸款”，對金融市場和房地產(chǎn)市場都具有重大意義。開發(fā)商出資貼息貸款給購房者買房，對承辦的金融機(jī)構(gòu)而言，能夠有效地規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，換而言之，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者由銀行變成了開發(fā)商。同時(shí)，開發(fā)商這樣的行為發(fā)出了變間接融資為直接融資的市場信號，對加快金融投資工具的多元化和多樣性作出了一種嘗試。怎樣規(guī)避金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，怎樣變間接融資為直接融資，改變投資工具落后的局面，同時(shí)彌補(bǔ)封頂按揭造成的消費(fèi)信貸斷裂，開發(fā)商變被動(dòng)應(yīng)付為主動(dòng)應(yīng)對，貼息“委托貸款”就是其主動(dòng)應(yīng)對的策略?！百u方信貸”的利好第一，解決了融資問題。在眾多融資渠道行不通暢的情況下，既要合規(guī)地融資，又要解決經(jīng)營中資金鏈完整的需要，開發(fā)商以委托貸款進(jìn)行融資，可謂“君予取之，必先予之”的哲學(xué)道理。讓我們看一看開發(fā)商利用委托貸款進(jìn)行融資的貨幣乘數(shù)模型：E=A*（1+20%/80%）n=A/(0.8)n其中，A為開放商初次投入的委托貸款預(yù)定金額，E為獲得回收總房款資金數(shù)量，n為委托貸款的周轉(zhuǎn)次數(shù)。由于開發(fā)商委托貸款提供房款80%的按揭比例，銷售后回籠資金中增加了買房人20%的首付款，如果開發(fā)商首筆投入1億元委托貸款，即通過委托貸款開發(fā)商首次回籠銷售資金E=1*(1+20%/80%)=1.25億元。按照貨幣乘數(shù)原理開發(fā)商第二次投入委托貸款1.25億元，根據(jù)上述公式：我們得到E=1.56億元；第三次投入后，E=1.953億元。我們發(fā)現(xiàn)：只要委托貸款周轉(zhuǎn)三次，開發(fā)商利用這種方式可回籠資金幾乎翻了一倍。也就是實(shí)現(xiàn)可用銷售融資近1億元。1億元低成本的融資對于開發(fā)商來說，既可作為銷售利潤歸入自有資金，也可直接投入工程建設(shè)，特別是因?yàn)樽杂匈Y金的提高能夠更好地滿足開發(fā)商30%自有資金的難題，更容易得到商業(yè)銀行開發(fā)貸款。使得資金鏈更加的寬余起來。我們注意到，該融資模式的前提是開發(fā)商稍有一定的實(shí)力，即投入一定的預(yù)定資金做委托貸款，便可獲得可觀（如上述1億元的）的幾乎沒有成本的銷售融資。第二，實(shí)現(xiàn)提前銷售。按照央行121號文件的規(guī)定，開發(fā)商必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時(shí)才能取得商業(yè)銀行的個(gè)人購房貸款的按揭，開發(fā)商從辦得“四證”，并獲得銷售許可證，到“結(jié)構(gòu)封頂”還需要平均1年左右時(shí)間，這期間是開發(fā)商資金最為短缺的時(shí)間，大多數(shù)開發(fā)商資金斷鏈?zhǔn)窃诖似陂g發(fā)生的。目前我國商品房銷售中80%以上的購房者是靠貸款才能夠買得起房子的，沒有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開發(fā)商很難把房子賣出去，因此央行121號通知為開發(fā)商提前銷售提供了客觀的限制。依靠開發(fā)商貼息的委托貸款，可以很好地解決這一問題。開發(fā)商“五證”齊全，即使房子只有“咫尺”，也可以通過貼息委托貸款進(jìn)行銷售，這比“結(jié)構(gòu)封頂”才能按揭銷售提前了大約1年左右的時(shí)間。第三，提供營銷題材。商家貼息，是很有誘惑力的市場營銷題材。如果蓋到封頂再銷售，每平方米至少上漲10%，購房者多出了錢，但開發(fā)商并沒有多掙一分錢，是一個(gè)“雙虧”的局面。開發(fā)商貼息委托貸款使客戶能夠以最優(yōu)價(jià)格購到最合適的