行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-限制外資政策對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-限制外資政策對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析摘要：近年來，受人民幣未來升值預(yù)期和資本市場(chǎng)利差的吸引，海外資金前仆后繼投入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，由此引發(fā)的“外資加速房地產(chǎn)過熱”的呼聲不絕于耳。2006年7月24日“限外新政”的出臺(tái)，更使外資投資內(nèi)地房產(chǎn)成為眾矢之的。文章在解讀限制外資政策內(nèi)容和分析外資進(jìn)入國內(nèi)房產(chǎn)領(lǐng)域利弊的基礎(chǔ)上，對(duì)限制外資政策產(chǎn)生的影響進(jìn)行了具體剖析。關(guān)鍵詞：限制外資；房地產(chǎn)市場(chǎng)；影響2006年國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控重拳頻頻出擊，繼國六條、九部委意見出臺(tái)后，政府宏觀調(diào)控再度發(fā)力，2006年7月24日，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯管理局聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(以下簡(jiǎn)稱意見)。意見從外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入、外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理、嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房等方面對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了規(guī)范。限制外資政策的出臺(tái)在業(yè)界引起巨大反響，褒貶的各種聲音也紛至沓來，但不管怎樣爭(zhēng)論，政府限制外資炒房，提高外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)門檻卻是不容爭(zhēng)辯的事實(shí)，限制外資政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響也已初步呈現(xiàn)。一、限制外資政策主要內(nèi)容解讀意見中限制外資政策內(nèi)容主要體現(xiàn)在投資主體、退出機(jī)制、稅收、資金、個(gè)人購房等幾個(gè)方面。1境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則等內(nèi)容，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)；經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。解讀：新規(guī)定對(duì)投資主體進(jìn)行了明確規(guī)定，禁止外資通過中介代理投資中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也就是說今后外資來國內(nèi)從事房地產(chǎn)的投資和經(jīng)營活動(dòng)，必須在中國注冊(cè)公司；稅負(fù)成本有所提高，因?yàn)橥赓Y以在境內(nèi)設(shè)立公司的方式進(jìn)行投資，則需要按照國內(nèi)的稅率在境內(nèi)繳稅；退出機(jī)制選擇減少，原先外資以離岸公司的方式投資境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，以境外轉(zhuǎn)讓離岸公司股權(quán)、海外上市、發(fā)行REITS等方式實(shí)現(xiàn)，但新規(guī)定執(zhí)行后，由于要在本地注冊(cè)公司，就大大減少了退出機(jī)制選擇。2外資投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊(cè)資本不得低于投資總額的50%；投資總額低于1000萬美元的，注冊(cè)資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。外商投資房地產(chǎn)公司未全部繳付注冊(cè)資本金、未取得國有土地使用證或開發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯等。解讀：新規(guī)定對(duì)外資資金的要求，提高了外商投資房地產(chǎn)的門檻，降低了外商自有資金的回報(bào)率，增加了外資尤其是熱錢的投資成本，抑制了境外機(jī)構(gòu)和資金來中國境內(nèi)炒房，但并不是拒絕外國人買房或禁止外資對(duì)境內(nèi)房地產(chǎn)進(jìn)行長期投資。3“境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。但符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買自用、自住商品房必須采取實(shí)名制?！苯庾x：新規(guī)定嚴(yán)格了境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房管理，增加了境外購房者的時(shí)間和精力成本，抑制了人民幣升值預(yù)期下的境外炒房等投機(jī)行為，有利于國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。二、外資進(jìn)入國內(nèi)房產(chǎn)領(lǐng)域的利弊分析1外資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有利方面。（1）帶來先進(jìn)的觀念和管理模式。大量外資企業(yè)勢(shì)力雄厚，管理規(guī)范。進(jìn)入我國境內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域后，一些先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)理念、設(shè)計(jì)、策劃、營銷、乃至新的技術(shù)與文化會(huì)帶進(jìn)業(yè)界，勢(shì)必會(huì)對(duì)國內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)帶來一定嶄新元素，刺激國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過使用先進(jìn)的技術(shù)和設(shè)備、創(chuàng)新經(jīng)營機(jī)制與管理理念來降低開發(fā)成本，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，生產(chǎn)出高質(zhì)量、更適合消費(fèi)者需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品。（2）緩解了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金壓力。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，而由于我國金融市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)和完善，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道比較單一，長期以來，主要依賴銀行信貸。但隨著國家宏觀調(diào)控力度加大，銀行房地產(chǎn)信貸政策日趨緊縮，大批國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)獲取貸款難度加大，出現(xiàn)資金缺口。而此時(shí)外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，在很大程度上緩解了行業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，有利于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展。（3）提升了產(chǎn)品品質(zhì)與價(jià)值。外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，憑著成熟的產(chǎn)品與服務(wù)、雄厚的資金實(shí)力和完善的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，給內(nèi)地開發(fā)企業(yè)帶來激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也帶來了交流與合作的機(jī)會(huì)，一方面使內(nèi)地開發(fā)企業(yè)有意識(shí)的努力提高擬建或在建產(chǎn)品質(zhì)量，提升產(chǎn)品價(jià)值，另一方面使內(nèi)地開發(fā)企業(yè)改善經(jīng)營管理水平，挖掘已建成的物業(yè)價(jià)值，提高物業(yè)租金和出租率。2外資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)不利方面。（1）助推了房地產(chǎn)價(jià)格上漲。近幾年，大量外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前已成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求非理性膨脹和價(jià)格持續(xù)上漲的重要因素之一。而房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲，更進(jìn)一步帶動(dòng)了投資性和投機(jī)性購房，引發(fā)了更多海外資本的風(fēng)起云涌，從而也更進(jìn)一步加劇了國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化傾向，金融風(fēng)險(xiǎn)的隱憂日益凸現(xiàn)。（2）加大了人民幣升值壓力。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，大量海外資金流入我國內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中包含一些以短期套利為目的熱錢。2001年以后，在國內(nèi)外多種因素的影響下，人民幣產(chǎn)生了升值預(yù)期，根據(jù)日本和臺(tái)灣地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，在本幣升值的過程中，房地產(chǎn)和股票等資產(chǎn)會(huì)產(chǎn)生價(jià)格上漲，會(huì)吸引大量外資投機(jī)房地產(chǎn)和股票市場(chǎng)，而大量外資的流入又進(jìn)一步強(qiáng)化了本國貨幣的升值預(yù)期。（3）加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)。在對(duì)人民幣升值的預(yù)期下，大量海外資金進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然不乏看好國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，打算長期投資房產(chǎn)的海外資金，但其中短期追逐最大利益投機(jī)炒房游資的存在，卻是不爭(zhēng)的事實(shí)，因此外資大量進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，必然大大增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)。由于許多投機(jī)性外資寄望于人民幣升值預(yù)期，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的震蕩將與人民幣升值直接掛鉤，所以要對(duì)市場(chǎng)大起大落時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)高度警惕，以避免東亞金融危機(jī)時(shí)，大量外資撤退，給東盟各國和韓國經(jīng)濟(jì)造成了災(zāi)難性的沖擊的歷史教訓(xùn)。三、限制外資政策的影響分析1對(duì)外資投資機(jī)構(gòu)影響。意見中限制外資政策內(nèi)容從整體上來講，對(duì)新進(jìn)入國內(nèi)和中小規(guī)模的投資基金及短線資金操作為主的外資機(jī)構(gòu)影響較大，甚至導(dǎo)致退出。但對(duì)實(shí)力雄厚、優(yōu)質(zhì)外資機(jī)構(gòu)影響不大（包括進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域和部分收購領(lǐng)域的房地產(chǎn)基金），比如像摩根士丹利、嘉德置地、麥格理這樣的大型外資機(jī)構(gòu)和基金將越做越大，因?yàn)檫@些大型基金基本上都已在中國設(shè)有投資機(jī)構(gòu)，而且資本非常充足，諸如“注冊(cè)資本不得低于投資總額的50%”的政策條文對(duì)其影響并不大。另外，這些機(jī)構(gòu)大多對(duì)中國的投資抱有長期發(fā)展戰(zhàn)略，投資中國內(nèi)地市場(chǎng)的目標(biāo)不會(huì)因目前政策的調(diào)整而改變?？梢灶A(yù)見，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)良好發(fā)展、人民幣升值預(yù)期下以及宏觀調(diào)控政策日趨滲透的背景下，部分大型優(yōu)質(zhì)的海外資金仍會(huì)持續(xù)進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域和收購領(lǐng)域，而部分投機(jī)房產(chǎn)的熱錢將不得不退出市場(chǎng)。2對(duì)境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響。高檔住宅一手房市場(chǎng)銷售速度放緩。隨著限制外資政策的出臺(tái)，北京、上海等城市高檔住宅市場(chǎng)首當(dāng)其沖受到影響，根據(jù)中國社科院前不久公布的報(bào)告顯示，北京均價(jià)為1416美元的高檔住宅的買家中，52%為外地人士，其中13%為外籍人士；本地居民占買家總數(shù)的38%，機(jī)構(gòu)和公司買家占總數(shù)的9.5%；均價(jià)為830美元的中檔住宅買家中，本地居民則占到了60%。所以高檔住宅的去化，受限制外資政策的影響較大，尤其是外資投資客占三成以上的項(xiàng)目，將受到比較明顯的影響，這些樓盤的去化時(shí)間也將會(huì)增長。而且在新政出臺(tái)之前，大量涌入內(nèi)地房產(chǎn)市場(chǎng)的外資，有許多是海外民間資本，比如北京、上海等城市的高檔住宅都是海外投資客所買，并且一購置就是三五套，導(dǎo)致部分樓盤飛漲。限制外資政策的新規(guī)定出臺(tái)后，境外客戶對(duì)高檔住宅的需求一定程度上將被抑制，高檔住宅將形成一定的積壓，這對(duì)其價(jià)格將會(huì)產(chǎn)生一定的打擊，開發(fā)商對(duì)高檔房的熱情也會(huì)有所降低。高檔住宅二手房市場(chǎng)有所回暖。高檔住宅一手房市場(chǎng)明顯受到限制外資政策的同時(shí)，二手房市場(chǎng)則逆市而動(dòng)，明顯升溫，比如，在限制外資政策出臺(tái)后，上海二手房市場(chǎng)在一直低迷的局勢(shì)下，突然出現(xiàn)了高檔房掛牌價(jià)格集體上漲的現(xiàn)象。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)對(duì)徐匯、靜安、黃浦、盧灣、長寧以及浦東六區(qū)域3000余業(yè)主的調(diào)查顯示，約有三成左右的客戶認(rèn)為，限制外資政策對(duì)其個(gè)人購房或售房行為有很大的影響，44%的業(yè)主將轉(zhuǎn)售為租。而且，面對(duì)限制外資政策新規(guī)定，有些在售項(xiàng)目也改變銷售策略，比如引進(jìn)基金或酒店式管理公司，向持有型物業(yè)轉(zhuǎn)型等。因此，隨著新政出臺(tái)，高檔住宅二手房市場(chǎng)需求空間將會(huì)有所增加。商業(yè)房地產(chǎn)地產(chǎn)市場(chǎng)受挫明顯。限制外資政策的出臺(tái)會(huì)給商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一定的沖擊，因?yàn)橥赓Y投資中國物業(yè)類型絕大部分是寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)等商業(yè)地產(chǎn)，根據(jù)樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2006年第三季度，北京市以外資身份購買寫字樓的客戶成交套數(shù)為12套，成交面積為2846平方米。與第二季度外資購買寫字樓成交89套，成交面積126873平方米相比，第三季度外資購買寫字樓的需求套數(shù)環(huán)比下降了六成左右。四、結(jié)語隨著房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，近兩年，國家宏觀調(diào)控力度也在進(jìn)一步加強(qiáng)，尤其2006年的宏觀調(diào)控更是緊鑼密鼓，但海外資金卻爭(zhēng)先恐后地涌進(jìn)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，與此同時(shí)，質(zhì)疑外資推高房?jī)r(jià)和擔(dān)憂熱錢導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的呼聲日益高漲，而且近期外資涌入的規(guī)模越來越大，外資并購風(fēng)潮盛行，因此，國家出于自身考慮，提高對(duì)外資