2009年房地產(chǎn)政策全解讀.doc

2009年房地產(chǎn)政策全解讀一月1月1日實施個人住房轉讓營業(yè)稅新政財政部、國稅總局聯(lián)合下發(fā)的通知。通知規(guī)定，個人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人購買超過兩年（含兩年）的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人購買超過兩年（含兩年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。新政執(zhí)行時間自2009年1月1日至12月31日。1月1日新修訂的建設項目用地預審管理辦法開始施行國土資源部最新修訂的建設項目用地預審管理辦法自2009年1月1日起開始施行。根據(jù)新修訂的建設項目用地預審管理辦法，項目建設單位向發(fā)展改革等部門申報核準或審核建設項目時，必須附國土資源部門預審意見；沒有預審意見或預審未通過的，不得核準或批準建設項目。1月2日國務院總理溫家寶簽署第546號國務院令國務院總理溫家寶簽署第546號國務院令，宣布1951年8月8日由原政務院公布的城市房地產(chǎn)稅暫行條例自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，依照中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例繳納房產(chǎn)稅。1月8日加強建設用地容積率管理和監(jiān)督檢查監(jiān)察部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)出關于加強建設用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知，要求加強建設用地容積率管理和監(jiān)督檢查。二月2月18日國土資源部網(wǎng)站公布土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法國土資源部網(wǎng)站公布土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法。據(jù)悉，該辦法為進一步規(guī)范規(guī)劃編制工作和規(guī)劃審查報批程序，提高土地利用總體規(guī)劃的科學性和可操作性，于日前出臺土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法，并自發(fā)布之日起施行，同時廢止1997年10月28日原國家土地管理局發(fā)布的土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定。三月3月5日溫總理闡述房地產(chǎn)市場2009年工作任務國務院總理溫家寶在做關于政府工作的報告中對房地產(chǎn)市場2009年工作任務進行了闡述，提出：促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。3月11日中央今年廉租房投入增數(shù)倍達330億元住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥3月11日在全國人大專題采訪中表示，今年中央用于各地廉租住房建設的資金投入將達330億元。齊驥還透露，今年前兩個月，相當多城市住房銷售出現(xiàn)了回暖跡象。3月30日全國保障性安居工程工作會議在長沙召開全國保障性安居工程工作會議在湖南長沙召開。會議確定，三年內解決750萬戶城市低收入家庭、240萬戶林區(qū)墾區(qū)煤礦等棚戶區(qū)居民的住房困難。2009年，這兩塊分別完成260萬戶和80萬戶。同時，擴大農村危房改造試點，今年安排近80萬戶。國務院副總理李克強在會上強調，保障性安居工程事關群眾特別是低收入群眾的切身利益，事關經(jīng)濟社會發(fā)展。要認真貫徹中央的決策部署，堅持以人為本、執(zhí)政為民，加快建設保障性安居工程，切實保障和改善民生，促進經(jīng)濟又好又快發(fā)展。四月4月12日銀監(jiān)局重申：非改善型二套房貸首付至少四成銀監(jiān)局要求各銀行嚴格按照國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見的有關精神發(fā)放住房貸款。即對于已貸款購買一套住房，但人均面積低于當?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準利率基礎上按風險合理確定，但貸款首付必須至少為四成。4月27日兩部委特急徹查房產(chǎn)項目容積率住房和城鄉(xiāng)建設部與監(jiān)察部將對2007年至2009年3月底期間領取規(guī)劃許可證的所有房地產(chǎn)項目進行清理，重點對大中城市涉及提高容積率及改變土地性質的房地產(chǎn)項目逐一清理檢查。4月30日財政部對部分地區(qū)新增建設用地土地有償使用費的征收等別進行調整財政部公布新增建設用地土地有償使用費征收等別通知，對部分地區(qū)新增建設用地土地有償使用費的征收等別進行調整。從2009年5月1日起，各地依法獲得批準的新增建設用地，均統(tǒng)一按照經(jīng)調整的新增建設用地土地有償使用費征收等別計征新增建設用地土地有償使用費。新增建設用地土地有償使用費征收等別調整后，每個征收等別對應的新增建設用地土地有償使用費征收標準保持不變。新標準中，前幾等的征收等別調整不大，上海九個區(qū)仍為一等，北京城八區(qū)和上海浦東新區(qū)為二等。五月5月18日國土資源部土地利用管理司對廉租房和經(jīng)濟適用房用地將給予減免費用的政策支持國土資源部土地利用管理司發(fā)布關于切實落實保障性安居工程用地的通知，對廉租房和經(jīng)濟適用房用地將給予減免費用的政策支持。同時，各地被要求在6月30日前，完成未來3年保障性住房用地供應計劃的制定。5月22日住房和城鄉(xiāng)建設部、發(fā)展改革委、財政部頒部20092011年廉租住房保障規(guī)劃2009年5月22日住房和城鄉(xiāng)建設部、發(fā)展改革委、財政部頒部20092011年廉租住房保障規(guī)劃，計劃用三年時間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。進一步健全實物配租和租賃補貼相結合的廉租住房制度，并以此為重點加快城市住房保障體系建設，完善相關的土地、財稅和信貸支持政策。5月24日物權法兩部司法解釋出臺最高人民法院公布關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋和關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋，明確諸多業(yè)主最關注問題，并將于2009年10月1日起施行。司法解釋施行前已經(jīng)終審，解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用此司法解釋。5月25日國務院公布國務院批轉發(fā)展改革委關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知國務院批轉國家發(fā)改委關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見，明確指出要深化房地產(chǎn)稅制改革。研究開征物業(yè)稅。而新的物業(yè)稅實施方案將延續(xù)5年前的思路，“對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消相關收費”。5月27日國務院13年來首次下調商品房資本金比例國務院公布了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調整結果，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。六月6月9日國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知。要求地方填報具體的房地產(chǎn)項目土地出讓價款，以及房屋售價等。6月16日財政部出臺新規(guī)打擊交易避稅財政部和國稅總局日前下發(fā)關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知規(guī)定，除了直系親屬等三種情況之外，其他無償贈與房屋的情形將被征收20%的個人所得稅。在通知中規(guī)定三種情形中，房屋產(chǎn)權無償贈與對當事雙方不征收個人所得稅：這三種情形包括房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。除規(guī)定的上述三種情形外，房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。此前國稅總局曾經(jīng)在2006年下發(fā)了關于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關問題的通知，規(guī)定個人無償贈與不動產(chǎn)行為時只需全額繳納契稅和印花稅，而無須繳納營業(yè)稅和個人所得稅。只有受贈人再次轉讓受贈不動產(chǎn)時候，才需要繳納個人所得稅。隨著今年二手房交易量的升溫，尤其是隨著交易價格和成交總價的上升，二手房交易需要交納的稅費也隨之水漲船高，不少二手房交易打起了通過無償贈與來避稅的主意。此次財政部和國稅總局出臺新規(guī)也是為了加強個人所得稅收征管，堵塞稅收漏洞，可以有力的打擊通過無償贈與規(guī)避房屋交易稅收的行為。七月7月17日銀監(jiān)會重申嚴格執(zhí)行二套房政策銀監(jiān)會關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知重申嚴格執(zhí)行二套房政策，但仍強調重點支持借款人購買首套及符合改善型標準的自住住房的貸款需求，與之前并無太大區(qū)別。政策意圖僅針對短期的過度投機行為，并無實質性收緊政策。7月20日最高人民法院發(fā)布最高人民法院關于當前形勢下進一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導意見最高人民法院日前發(fā)布關于當前形勢下進一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導意見，妥善采用多種途徑處理房地產(chǎn)糾紛案件，成為意見的一項重點。統(tǒng)計顯示，今年1至6月份，全國法院受理房地產(chǎn)民事案件67294件，同比上升10.58%。相關專家表示，這些案件中，增加房地產(chǎn)金融風險的案件大量顯現(xiàn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金多來源于銀行貸款，按揭則是購房人支付房價款的主要方式。少數(shù)開發(fā)商為緩解資金壓力，以假按揭等違法方式套取銀行貸款，而部分購房人由于償還能力下降，拖欠銀行按揭貸款，加大銀行業(yè)金融風險。八月8月27日住房部首度摸底限價房公租房關注資金落實情況今年中央財政安排了330億元用于廉租房建設，這筆資金是否已經(jīng)分解至市縣一級，地方配套資金是否已經(jīng)到位？對此，住房和城鄉(xiāng)建設部近日下發(fā)通知試圖摸底。地方需要上報2007-2009年中央財政廉租住房保障專項補助資金分解下達情況，如省級政府向市級政府分解下達的額度，市級政府向縣級政府分解下達的額度，各市財政向轄縣（市）財政實際撥付額度等，這些都要一一填寫。此外，地方還需要上報2009年實物廉租住房籌集計劃進展情況，如通過集中新建、配建、購買、改建等方式各自籌集的廉租住房套數(shù)。九月9月1日國土部一周連發(fā)兩文從重治理開發(fā)商囤地繼8月24日明確表態(tài)要求加強監(jiān)管之后，國土資源部網(wǎng)站9月1日正式公布國土資源部關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知（下稱通知）。通知明確要求，地方政府要加強建設用地批后監(jiān)管，及時向社會公開供地計劃、供應結果和實際開發(fā)利用情況動態(tài)信息。通知要求，加快運行建設用地“批、供、用、補、查”綜合監(jiān)管平臺，重點對土地利用規(guī)劃和計劃執(zhí)行、土地審批及土地征收、土地供應、項目用地開發(fā)利用等情況進行動態(tài)監(jiān)管，切實預防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象的發(fā)生。此前8月24日，國土資源部已經(jīng)下發(fā)“禁令”：在確保拉動內需項目和民生項目的情況下，要加強土地的批后監(jiān)管，防止趁機搭車圈地造成住宅市場供應緊張和“地荒”現(xiàn)象。同時，對如何治理囤地現(xiàn)象，通知也作出明文規(guī)定。對因城市規(guī)劃調整造成已供地項目不能落地的，應允許用地者報經(jīng)批準后改變土地具體用途，或者通過協(xié)商調整安排給其他符合規(guī)劃的項目，但應依法辦理相關供地手續(xù)。對取得土地后滿2年未動工的建設項目用地，應依照閑置土地的處置政策依法處置，促進盡快利用。19