南昌風(fēng)華盛世住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：南昌金豐易居住宅消費(fèi)服務(wù)有限公司編制時(shí)間：2004年5月2004年7月2報(bào)告編制人員名單項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：畢軼群技術(shù)管理負(fù)責(zé)人：畢軼群編制人：畢軼群肖鵬陳喜蓮郭邦敏校核人：劉珊萍李茂丹審核人：董景明畢軼群審定人名單：董景明孫祖耀杜閱詩諸海偉金玉成周全3目錄一、總論4二、市場調(diào)研分析8三、項(xiàng)目綜合定位22四、項(xiàng)目投資估算34五、財(cái)務(wù)分析42六、不確定性分析43七、風(fēng)險(xiǎn)分析與對策47八、附表494總論1、項(xiàng)目建設(shè)背景根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，上海金廈房地產(chǎn)有限公司已通過拍賣取得原江西第四建筑工程公司，共90.9畝。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，項(xiàng)目建議書已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。2、項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱：“風(fēng)華盛世”（2）建筑規(guī)模：12-7F、2-11F、2-12F（3）建設(shè)地點(diǎn)：沿江東路（原江西第四建筑工程公司）（4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)（5）建設(shè)單位：上海金廈房地產(chǎn)有限公司（6）經(jīng)營類型：房地產(chǎn)經(jīng)營、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù)（7）企業(yè)性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司（8）資質(zhì)等級(jí)：二級(jí)（9）企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于1992年8月正式成立。公司現(xiàn)有員工60人，其中各類職稱的技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員30人，注冊資金2000萬元，資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)。公司資金技術(shù)實(shí)力雄厚，管理嚴(yán)密，能夠獨(dú)立承擔(dān)各類大中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)，自公司成立以來，先后開發(fā)的項(xiàng)目有：九江市趙家花園18000平方米舊房改造開發(fā)項(xiàng)目。目前在規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目有：南昌市建設(shè)路284號(hào)省建總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地改造項(xiàng)目等。公司采取新工藝、新5技術(shù)，不斷堅(jiān)持科學(xué)管理，以“開拓、求實(shí)、優(yōu)質(zhì)、高效”為宗旨，竭誠為社會(huì)各界服務(wù)。（10）工程概況：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目占地90.9畝，約60600平方米，總建筑面積109000平方米。其中住宅104640平方米，高層住宅為13920平方米，多層住宅為90720平方米，商鋪4360平方米；容積率1.8，綠化率35%，建筑密度25%。（11）資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金由上海金廈房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預(yù)售房款來解決。根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為14.83%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ie=10%）萬元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）省計(jì)委計(jì)投200432號(hào)文關(guān)于“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建議書的批復(fù)；（2）上海金廈房地產(chǎn)有限公司簽定的國有土地使用權(quán)出讓合同；（3）南昌市規(guī)劃設(shè)計(jì)院沿江東路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃；（4）上海同濟(jì)大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案；（5）原江西第四建筑工程公司地質(zhì)勘測資料；（6）南昌市城市規(guī)劃局南昌市土地使用變更通知書；（7）省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明；（8）中國建設(shè)銀行江西分行資金證明；（9）國家計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第二版）；（10）建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法；（11）國家計(jì)委投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）64、可行性研究報(bào)告研究范圍根據(jù)“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)等。5、研究結(jié)論及建議本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對南昌市住宅市場分析預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。76、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)指標(biāo)見表1、表2表1：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目主要規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1總占地面積平方米606002總建筑面積平方米1090003容積率1.84綠化率%355建筑密度%256高層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶平方米/戶A戶型85平方米（兩房）B戶型125平方米（三房）C戶型135平方米（三房）D戶型140平方米（四房）7多層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶E戶型90平方米（兩房）F戶型110平方米（三房）G戶型120平方米（三房）8商鋪面積平方米43609總戶數(shù)戶94410車位數(shù)（地上）個(gè)300表2：居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（%）序號(hào)用地構(gòu)成居住區(qū)（%）用地面積（平方米）1民建用地（R01）25151502公建用地（R02）30181803道路用地（R03）1060604公共綠地（R04）35212105居住區(qū)用地（R）100606008市場調(diào)研分析一、南昌市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析今年以來，在宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、市政府“壟斷一級(jí)市場、調(diào)控二級(jí)市場、放活三級(jí)市場”方針的知道下，南昌市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出了前所未有的快速發(fā)展態(tài)勢，各項(xiàng)指標(biāo)大幅度增長，投資與消費(fèi)同步發(fā)展，存量與增量相互拉動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入具有南昌自身特點(diǎn)的新一輪快速增長期。（一）2003年房地產(chǎn)業(yè)市場運(yùn)行情況1、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況2003年南昌市預(yù)計(jì)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GNP）的636億元，較上年增長15.1%，增幅為歷年來之最；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成218億元，較上年增長55.4%。全市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56億元，較上年增長60%，占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重分別為26%和9%，較上年分別提高1個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。表3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況表房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）56同比增長（%）60固定資產(chǎn)投資額（億元）218同比增長（%）55.4GDP（億元）638同比增長（%）15.1房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（%）26房地產(chǎn)投資占GDP比重（%）9今年以來，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動(dòng)，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持50%以上的增長，占固定資產(chǎn)投資的比重1/3，對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日漸增大，與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。房地產(chǎn)投資快速增長的原因只要是市委、是政府“拉9大城市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動(dòng)，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。2、新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況2003年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積335萬平方米，較上年增長142%，其中商品住宅250萬平方米，較上年增長126%；完成商品房交易面積245.27萬平方米，同比增長83.23%，其中商品住宅交易面積203.90萬平方米，同比增長60.60%。表4：商品住宅供應(yīng)量情況表價(jià)格（元/平方米）供應(yīng)量（萬平方米）所占比例（%）單套面積（平方米）供應(yīng)量（萬平方米）所占比例（%）2000以下31.2212.4995以下50.520.22000250042.6817.079512038.7515.52500300072.2628.912015075.7530.33000以上103.8441.54150以上8534表5：商品住宅銷售情況表價(jià)格（元/平方米）銷售量（萬平方米）所占比例（%）單套面積（平方米）銷售量（萬平方米）所占比例（%）2000以下49.7124.3895以下36.0217.672000250055.6427.2995