新華苑二期地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告.doc

新華苑二期地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告目錄一、一、項(xiàng)目總論11項(xiàng)目背景111項(xiàng)目名稱112開(kāi)發(fā)公司113承擔(dān)可行性研究工作的單位1.1.4.研究工作依據(jù)1.1.5.項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容12可行性研究結(jié)論121市場(chǎng)預(yù)測(cè)122項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度123投資估算和資金籌措124項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論二、二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究21市場(chǎng)宏觀背景211全國(guó)投資環(huán)境212深圳市投資宏觀背景213區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè)214宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒22區(qū)域市場(chǎng)分析221區(qū)域市場(chǎng)界定222供給分析223需求分析224典型物業(yè)調(diào)查225市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論三、三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)31地塊解析311交通條件312地形、地勢(shì)313規(guī)劃限制條件32項(xiàng)目SWOT分析33項(xiàng)目評(píng)價(jià)四、四、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估41項(xiàng)目定位42方案評(píng)估意見(jiàn)五、五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排51有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明52施工橫道圖六、六、投資估算與資金籌措61項(xiàng)目總投資估算62資金籌措七、七、銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定71各類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售收放估算72銷(xiāo)售利潤(rùn)八、八、財(cái)務(wù)與敏感性分析81贏利能力分析82社會(huì)效益和影響分析九、九、可行性研究結(jié)論與建議91擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn)92項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議一、一、項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)，北臨東環(huán)二路，南臨龍華國(guó)土所，西臨新華中學(xué)，地塊編號(hào)為A82-0041，項(xiàng)目一期已于二OOO年成功開(kāi)發(fā)建設(shè)，現(xiàn)進(jìn)行二期的開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目名稱為“新華苑”(二期)。.1.1.2.開(kāi)發(fā)公司新華苑(二期)將由深圳市源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司全資獨(dú)立開(kāi)發(fā)。源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司是一家重合同、守信用單位，已獨(dú)立或合作開(kāi)發(fā)了樂(lè)景花園、源發(fā)大廈、源勝大廈，龍勝大廈，新華苑一期等多個(gè)項(xiàng)目，有豐富的地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的資金實(shí)力。1.1.3.承擔(dān)可行性研究的單位由于本項(xiàng)目規(guī)模較小，總投資額不足3000萬(wàn)元，因此，由源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司策劃部擔(dān)任該項(xiàng)目的可行性研究。由于源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司尚有幾十萬(wàn)平方米的商住面積待開(kāi)發(fā)，因而加強(qiáng)了公司人才建設(shè)，現(xiàn)已組建完善了一支專業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究和開(kāi)發(fā)管理隊(duì)伍。1.1.4.研究工作依據(jù)本項(xiàng)目可性行研究依據(jù)為：深圳市特別是龍華房地產(chǎn)現(xiàn)狀、深圳市工程造價(jià)信息、本項(xiàng)目的地塊價(jià)值。1.1.5.項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容新華苑(二期)占地面積8384.80平米，規(guī)定計(jì)容積率面積29344.43平米，容積率為3.5，其中住宅27945.18平米，商業(yè)1399.25平米。1.2.可行性研究結(jié)論1.2.1.市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)論目前龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，住宅售價(jià)在3300元-4000元/M,一層臨街商鋪售價(jià)在10000元-15000元/M。根據(jù)本項(xiàng)目所在地段優(yōu)勢(shì)和周邊環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目住宅售價(jià)可達(dá)3500元/M，臨街鋪面售價(jià)可達(dá)10000元/M。保守估計(jì)，本項(xiàng)目的利潤(rùn)可達(dá)_1489萬(wàn)元。況且，隨著地鐵四號(hào)線的動(dòng)工，龍華地產(chǎn)市場(chǎng)又掀起一輪熱潮，許多在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度應(yīng)于深圳市的平均水平，而且房?jī)r(jià)的增幅也大于全市平均水平。總之，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)極小，利潤(rùn)可觀，前景看好。1.2.2.項(xiàng)目建設(shè)速度本項(xiàng)目已在二OO三年即開(kāi)始進(jìn)行市場(chǎng)研究和方案設(shè)計(jì)，經(jīng)過(guò)近一年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。計(jì)劃本項(xiàng)目于二OO四年七月動(dòng)工，二OO五年十二月份通過(guò)竣工驗(yàn)收，并全部實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。1.2.3.投資估算和資金籌措本項(xiàng)目的建設(shè)資金，完全使用開(kāi)發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司的自有資金。1.2.4.項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)新華苑(二期)本身具有地處龍華中心廣場(chǎng)的地段優(yōu)勢(shì)和景觀優(yōu)勢(shì)，又處在龍華這個(gè)升值潛力最大的熱點(diǎn)片區(qū)市場(chǎng)，加上對(duì)項(xiàng)目的準(zhǔn)確市場(chǎng)定位和優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)，可以說(shuō)，這是一個(gè)“短、平、快”的精品項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)極小，利潤(rùn)可觀、前景樂(lè)觀!二、二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.1.市場(chǎng)宏觀背景2.1.1.全國(guó)投資環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況2003年中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的形勢(shì)，是亞洲金融危機(jī)以來(lái)最好的一年，不僅因?yàn)閿?shù)據(jù)上出現(xiàn)高速增長(zhǎng)，更需要注意的是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，出現(xiàn)了四個(gè)比較突出的亮點(diǎn)：第一個(gè)亮點(diǎn):宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度加快的同時(shí)，微觀企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益明顯提高，民間投資大幅度低于國(guó)家投資的局面得到改觀。值得注意的是，微觀層面的增長(zhǎng)不是靠行政干預(yù)，像當(dāng)年國(guó)企脫困時(shí)實(shí)施債轉(zhuǎn)股、劃賬、降低利率等手段得到的，這些利潤(rùn)的增長(zhǎng)是實(shí)實(shí)在在的。第二個(gè)亮點(diǎn):通貨緊縮的趨勢(shì)基本結(jié)束。在1998年2002年5年多的時(shí)間里，4年物價(jià)指數(shù)都很低。國(guó)家制定擴(kuò)大內(nèi)需的政策，實(shí)施積極的財(cái)政政策，都是為了解決通貨緊縮問(wèn)題。在2003年，生產(chǎn)制造價(jià)格指數(shù)和消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，雙雙終于出現(xiàn)上升。應(yīng)該說(shuō)物價(jià)指數(shù)出現(xiàn)上升的原因主要是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)在的需求動(dòng)力開(kāi)始增長(zhǎng)，市場(chǎng)的活力也逐漸增長(zhǎng)。第三個(gè)亮點(diǎn):消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見(jiàn)成效，中國(guó)出現(xiàn)了新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。從2000年前后開(kāi)始，汽車(chē)業(yè)、鋼鐵業(yè)、石化行業(yè)，以及數(shù)碼產(chǎn)品、通信、旅游、餐飲服務(wù)等行業(yè)，都成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。而且，從目前掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看，這輪經(jīng)濟(jì)回升是以市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)的，各個(gè)行業(yè)的增長(zhǎng)將是可以持續(xù)的。未來(lái)中國(guó)人均GDP將達(dá)到3000美元以上，（上海已經(jīng)超過(guò)5000美元），中產(chǎn)階級(jí)在不斷擴(kuò)大，這是可以形成競(jìng)爭(zhēng)力的。第四個(gè)亮點(diǎn):我們保持了國(guó)際收支的雙順差和人民幣匯率穩(wěn)定，這說(shuō)明我國(guó)金融系統(tǒng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力在加強(qiáng)。年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)成功抵御了伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)和非典的兩大沖擊，進(jìn)入新一輪擴(kuò)張周期。初步預(yù)測(cè)，年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)，比上年提高個(gè)百分點(diǎn)。年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢(shì)?，F(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)接近潛在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平，有望增長(zhǎng)社會(huì)總供求關(guān)系有所改善，物價(jià)水平小幅回升經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)就業(yè)帶動(dòng)作用增強(qiáng)，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)減緩，人民幣匯率基本穩(wěn)定消費(fèi)需求明顯回升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級(jí)投資增速高位回落，市場(chǎng)導(dǎo)向型企業(yè)投資依然活躍進(jìn)出口恢復(fù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，貿(mào)易順差減少稅制調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，積極財(cái)政政策功能轉(zhuǎn)型貨幣政策強(qiáng)化微調(diào)預(yù)調(diào)，貨幣信貸適度增長(zhǎng)堅(jiān)持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展觀，各項(xiàng)改革向縱深發(fā)展2004年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前瞻經(jīng)濟(jì)繁榮帶動(dòng)房市平穩(wěn)增長(zhǎng)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2003年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)，是年以來(lái)增長(zhǎng)最快的年份。按季度統(tǒng)計(jì)，去年一季度增長(zhǎng)，二季度增長(zhǎng)，三季度由原先發(fā)布的修訂為增長(zhǎng)，四季度增長(zhǎng)。這表明連續(xù)6年的擴(kuò)張性宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起了很大的促進(jìn)作用，1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，一直困擾我國(guó)的通貨緊縮壓力的問(wèn)題將進(jìn)一步緩解，我國(guó)連續(xù)6年的擴(kuò)張性財(cái)政政策取得了良好成效，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)在2003年即轉(zhuǎn)負(fù)為正，2004年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和社會(huì)零售價(jià)格指數(shù)都將轉(zhuǎn)入上漲趨勢(shì)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的自主成長(zhǎng)的機(jī)制和能力顯著增強(qiáng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于新一輪周期的上升期，政策環(huán)境有利經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)外部環(huán)境改善，世界經(jīng)濟(jì)將走出低谷等因素都將促進(jìn)2004年國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮。2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大力量，同時(shí)高速發(fā)展的國(guó)民經(jīng)濟(jì)，不斷提高的居民收入水平以及居民對(duì)改善居住條件的巨大需求的潛在，也必然成為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量，2004年我國(guó)將把擴(kuò)大消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的著力點(diǎn)，作為我國(guó)近年來(lái)消費(fèi)主要增長(zhǎng)點(diǎn)的住房消費(fèi)，2004年將繼續(xù)升溫。房產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度將趨于平穩(wěn)2003年是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自1998年以來(lái)投資增幅最快的一年，在連續(xù)5年年均增長(zhǎng)近20%的基礎(chǔ)上，2003年前11個(gè)月，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到8285億元，同比增長(zhǎng)了32.5%。據(jù)國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)局公布的數(shù)據(jù)，2003年，中國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格比上年上漲4.8%。2003年上海房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)20%，成為全國(guó)增長(zhǎng)速度最快的城市，對(duì)于2004年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)出現(xiàn)各種預(yù)測(cè)。上海市已在土地供應(yīng)、房地產(chǎn)交易制度和交易方式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面采取等措施，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)。導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)投資增速過(guò)快的原因主要包括：擴(kuò)張性的財(cái)政政策導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)總投資的高增長(zhǎng)，也影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)；居民住房需求的上升以及地方政府對(duì)土地供給的放寬；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)率吸引大量資金涌入，造成房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期保持高速增長(zhǎng)，成為總投資需求增長(zhǎng)的一個(gè)重要組成部分。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)出現(xiàn)過(guò)三次經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，即1984年-1985年、1988年-1989年和1993年-1994年的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，這三次經(jīng)濟(jì)過(guò)熱都是由于投資過(guò)高增長(zhǎng)造成的。如果現(xiàn)在這種投資趨勢(shì)進(jìn)一步上升的話，可能會(huì)再一次引發(fā)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。針對(duì)這種危險(xiǎn)，2003年政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，2004年經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境將保持平穩(wěn)，政府將逐步加快土地市場(chǎng)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度建設(shè)，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)2004年第一季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣將略有回調(diào)，不過(guò)仍會(huì)高于上年同期水平或與上年同期基本持平。2004年政府在肯定和保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的同時(shí)，將繼續(xù)采取一系列措施，通過(guò)加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)，壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長(zhǎng)過(guò)快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)安定。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化中低價(jià)房將逐步成為市場(chǎng)主體目前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。2004年，建設(shè)部將通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、土地供應(yīng)等調(diào)控手段壓縮單位和個(gè)人自建住房的比重，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，從而提高我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化程度，發(fā)展中低價(jià)位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購(gòu)房需求。2004年，建設(shè)部將繼續(xù)加大對(duì)各地經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度和管理，滿足更多普通百姓的購(gòu)房需求。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(zhǎng)沈建中說(shuō)：“我們國(guó)家中低收入家庭是我們房地產(chǎn)市場(chǎng)里面消費(fèi)的主體。所以從結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)來(lái)看主要是要更多的來(lái)滿足中低收入家庭住房的需求。也就是說(shuō)我們要更多的來(lái)提供一些中低價(jià)位、中小戶型的產(chǎn)品，來(lái)供應(yīng)市場(chǎng)，來(lái)滿足中低收入家庭的需求?！狈康禺a(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費(fèi)者新的置業(yè)觀念。二手房的大量入市為消費(fèi)者提供了極大的選擇空間，2004年房地產(chǎn)二手市場(chǎng)將得到將受到更多消費(fèi)者的推崇?！爸脴I(yè)升級(jí)”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級(jí)住宅市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)起到了極好的作用。，據(jù)個(gè)人狀況從低到高的梯級(jí)消費(fèi)模式不僅活躍了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，也為處在不同生活階段的百姓提供了安居的最佳選擇。被稱為一級(jí)半市場(chǎng)的“空置房”市場(chǎng)將因政策及市場(chǎng)等因素而大幅放量，空置房因其具備價(jià)格便宜、無(wú)期房風(fēng)險(xiǎn)、投資及自住價(jià)值較高等優(yōu)勢(shì)而受到購(gòu)房者的格外青睞，“有人沒(méi)房住，有房沒(méi)人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善?？罩梅康拇罅可鲜?，將成為促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)機(jī)制正常運(yùn)轉(zhuǎn)，解決百姓住房問(wèn)題的有效途徑。同時(shí)，與證券市場(chǎng)的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實(shí)對(duì)投資客有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資客趨之若鶩。年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會(huì)在投資意識(shí)的引導(dǎo)下投資房產(chǎn)。隨著幾年來(lái)一手商品房投資回報(bào)率的下降，二手房將因其價(jià)格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點(diǎn)投資對(duì)象。商鋪成為新的投資熱點(diǎn)2003年全國(guó)各地普遍出現(xiàn)商鋪的投資熱潮。多家外地、外籍大型商家已經(jīng)或計(jì)劃入駐北京；天津商鋪投資市場(chǎng)也開(kāi)始啟動(dòng)，外來(lái)投資者逐步增加；上海市10月初的投資型房產(chǎn)展示交易會(huì)上，黃金地段的商業(yè)用房再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)；杭州商鋪投資市場(chǎng)走勢(shì)依然活躍；深圳也有更多的中小投資者開(kāi)始密切關(guān)注商鋪市場(chǎng)的投資。隨著2003年開(kāi)發(fā)量的增長(zhǎng)，商鋪的供求關(guān)系正趨于緩和，商鋪資源的稀缺性開(kāi)始弱化，但專未來(lái)幾年，商鋪市場(chǎng)的總體狀況將是鋪源充足，但仍然需求大于供給。這種供求不平衡的狀態(tài)可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，主要來(lái)自三個(gè)方面的需求：一是國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進(jìn)入中國(guó)的需求；三是國(guó)內(nèi)其他投資者的需求。目前上海商鋪的平均回報(bào)率則達(dá)到8到10。由于平均回報(bào)率仍維持在較高水平，因此商鋪的供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，未來(lái)3年中上海新增商鋪面積將達(dá)700萬(wàn)平方米。從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，已經(jīng)形成梯級(jí)型消費(fèi)市場(chǎng)。商鋪是一種好的投資工具，大部分的商鋪會(huì)越用越升值，而商鋪的抗跌性和抗波動(dòng)性優(yōu)于住宅房，商鋪的投資趨勢(shì)將加強(qiáng)。另一方面，對(duì)于商鋪結(jié)構(gòu)不同的業(yè)態(tài)現(xiàn)在提出了越來(lái)越多的特殊要求。這在很大程度上要求發(fā)展商在總體布局上進(jìn)行詳細(xì)論證，在規(guī)劃階段就趨于理性。然而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度應(yīng)與城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。目前中國(guó)中小城市商業(yè)發(fā)展有失衡的趨勢(shì)，由于普遍缺乏消費(fèi)能力，商鋪市場(chǎng)的快速發(fā)展將帶來(lái)較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)于中小城市的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)進(jìn)一步多元化改革2003年出臺(tái)的一系列政策使房地產(chǎn)金融途徑單一的弊端受到了廣泛質(zhì)疑，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中銀行所占比例過(guò)大對(duì)于銀行自身、房地產(chǎn)業(yè)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)，都存在極大的不安全隱患。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，在成熟的房地產(chǎn)業(yè)中開(kāi)發(fā)商的主要資金來(lái)源不是銀行貸款，也不是上市發(fā)行股票，而主要通過(guò)債券、不動(dòng)產(chǎn)基金和互助會(huì)等形式來(lái)自行籌資，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)軟肋就是資金途徑單一化。2003年，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)開(kāi)始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當(dāng)前各種因素的影響，各地主要采用了信托產(chǎn)品的形式，2003年年末，全國(guó)出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托熱，但由于信托產(chǎn)品先天有一定的局限性，又受到嚴(yán)格的政策限制，并不能完全滿足房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的創(chuàng)新需要。在今年股市轉(zhuǎn)暖、利率市場(chǎng)化改革不斷推進(jìn)的金融大背景下，出于比價(jià)效應(yīng)，投資人在參照其它金融產(chǎn)品的收益率時(shí)，對(duì)信托產(chǎn)品的收益預(yù)期必然會(huì)大大提高，進(jìn)而拉升了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)成本。一部分資金將會(huì)在股市投資收益預(yù)期提高的情況下，進(jìn)入證券市場(chǎng)，從而分散對(duì)房地產(chǎn)的投資。2004年，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)將進(jìn)一步進(jìn)行多元化改革，我國(guó)近3個(gè)月以來(lái)房地產(chǎn)信托基金數(shù)量增幅達(dá)500%，房地產(chǎn)上市公司普遍提出或是正在進(jìn)行大規(guī)模融資；另一方面，央行存款準(zhǔn)備金上調(diào)、社會(huì)資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā)展多樣化的金融機(jī)構(gòu)，發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者和債券市場(chǎng)，尤其是資產(chǎn)證券化、利率市場(chǎng)化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產(chǎn)對(duì)金融行業(yè)提出的時(shí)代要求。2.1.2.深圳市投資宏觀背景宏觀面持續(xù)向好2003年，GDP:2860.51億元,比上年增長(zhǎng)了17.3%；固定資產(chǎn)投資:946.49億元,比上年增長(zhǎng)20.1%；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值:5073.77億元,比上年增長(zhǎng)29.1%。2003年，深圳經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，本市生產(chǎn)總值(GDP)達(dá)到2860.51億元，比上年增長(zhǎng)了17.3%，完成固定資產(chǎn)投資946.49億元，比上年增長(zhǎng)20.1%，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到5073.77億元，比上年增長(zhǎng)29.1%。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的影響下，2003年深圳房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過(guò)2002年的高速增長(zhǎng)后，已開(kāi)始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)的運(yùn)行特征；各級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛?？傮w來(lái)看，2003年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。2.1.3.深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2003年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了非常不平凡的一年，年初的SARS風(fēng)潮、二十四小時(shí)通關(guān)，年中的CEPA的簽署、國(guó)務(wù)院18號(hào)文下發(fā)，年末的寶安、龍崗城市化提速、加快國(guó)際化城市建設(shè)等等利好或不利因素，均在一定程度上對(duì)年度房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響。但是從整體來(lái)看，外部因素對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不顯著，年度房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求持續(xù)旺盛的引導(dǎo)下，保持著快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展，供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，需求增長(zhǎng)勢(shì)頭趨于平穩(wěn)，住宅、商鋪需求持續(xù)增長(zhǎng)根據(jù)市規(guī)劃與國(guó)土資源局網(wǎng)上備案預(yù)售合同資料顯示，2003年我市商品房銷(xiāo)售面積為868.46萬(wàn)平方米，與去年的791.70萬(wàn)平方米相比增加了9.7%，市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，但增長(zhǎng)勢(shì)頭已從去年23%高增長(zhǎng)回復(fù)到1998年以來(lái)的平均水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)勢(shì)頭已開(kāi)始趨于平穩(wěn)。從銷(xiāo)售商品房的類(lèi)型來(lái)看，2003年我市住宅銷(xiāo)售面積為806.56萬(wàn)平方米，比