房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告提綱

1 房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告提綱 第一部分 項目概況 一、 項目背景 二、 項目投資者背景 1 以往開發(fā)項目概況 2 項目資金概況 3 公司組織結(jié)構(gòu) 4 項目合作方式與性質(zhì) 三、 項目基本內(nèi)容 1 項目選址及周邊環(huán)境 1.1 項目土地性質(zhì)：地理位置、地質(zhì)地貌狀況、土地面積及其紅線圖、七通一平現(xiàn)狀 1.2 項目用地周邊環(huán)境：地塊周邊的建筑物、綠化景觀、自然景觀、歷史人文景觀、環(huán)境污染狀況 1.3 地塊交通條件：地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃、項目對外水、陸、空交通狀況、地塊周邊市政道路進(jìn)入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 2 市政配套設(shè)施情況： 購物場所、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、金融服務(wù)、 郵政服務(wù)、娛樂、餐飲、運動、生活服務(wù)、游樂休憩設(shè)施、周邊可能存在的對項目不利的干擾因素、歷史人文區(qū)位影響 3 土地利用現(xiàn)狀 4 項目土地 SWOT 分析 5 建設(shè)用地規(guī)劃指標(biāo) 6 項目擬建規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn) 四、 報告編制依據(jù) 2 第二部分 項目投資環(huán)境 一、 當(dāng)?shù)乜傮w社會經(jīng)濟(jì)情況：國內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量、國家宏觀金融政策（貨幣政策、利率、房地產(chǎn)按揭政策）、固定資產(chǎn)投資總額、社會消費品零售總額、商品零售價格指數(shù)（居民消費價格指數(shù)、商品住宅價格指數(shù) ） 二、 當(dāng)?shù)卣?jīng)濟(jì)政策 1. 土地使用制度 2. 金融與稅收政策 3. 政府鼓勵投資政策 4. 房地產(chǎn)開發(fā)制度與政策：政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)、政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)、短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃 三、 城市市政基礎(chǔ)設(shè)施 四、 居民住宅形態(tài)及比重、 第三部分 市場研究（請詳細(xì)參考市場定位研究） 一、 本地土地市場 二、 本地寫字樓市場特點分析 1. 房地產(chǎn)市場供求現(xiàn)狀及未來估計 2. 市場購買力的分布狀況 3. 市場板塊的劃分及其差異 4. 市場價格水平及其走勢分析 三、 客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析：寫字樓投資購買客戶心態(tài)分析 四、 同類 典型 寫字樓的分布及其現(xiàn)狀 五、 項目附近周邊地區(qū)競爭性樓盤情況 1 樓盤特征 2 營銷方式 3 3 銷售進(jìn)度與售價（重點） 六、 競爭對手的狀況 七、 項目定位： 1、 市場定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位） 2、 功能定位 3、 建筑風(fēng)格定位 第四部分 項目規(guī)劃方案及建設(shè)條件 一、 規(guī)劃方案構(gòu)想 二、 市政建設(shè)條件 三、 建筑與環(huán)境設(shè)計 四、 結(jié)構(gòu)與設(shè)備 第五部分 建設(shè)方式與進(jìn)度安排 一、 工程發(fā)包方式 二、 施工組織總設(shè)計 三、 建設(shè)進(jìn)度安排與資金投放 四、 物料供應(yīng)及價格變化 第六部分 投資估算與資金籌措 一、 估算數(shù)據(jù)依據(jù) 二、 項目總投資估算 1. 土地費用 1.1 土地出讓金（地價） 1.2 與 取得土地有關(guān)費用：征地管理費、測繪費、重點項目建設(shè)費 1.3 拆遷安置補(bǔ)償費：征用農(nóng)地補(bǔ)償費、土地及附著物補(bǔ)償費、耕地占用費、搬家費、拆遷工程費、拆遷管理費、臨遷房、有關(guān)稅費 4 1.4 土地利息 2. 前期工程費 2.1 可行性研究費 2.2 規(guī)劃設(shè)計及管理費 2.3 工程設(shè)計費 2.4 勘察設(shè)計費 2.5 申領(lǐng)施工許可證費 2.6 工程招標(biāo)管理費 2.7 三通一平費 2.8 報建費 2.9 質(zhì)安費 3. 建筑安裝工程費 3.1 建筑工程費：住宅、商業(yè)、辦公、其它 3.2 安裝工程費：機(jī)電設(shè)備工程、給排水工程、電視電話網(wǎng)絡(luò)工程 4. 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 4.1 道路工程費 4.2 排水管道工程費 4.3 供水工程費 4.4 供電工程費 4.5 綠化工程費 4.6 煤氣工程費 4.7 電信工程費 5. 公建配套費 5.1 居委辦公用房 5.2 變電站 5.3 垃圾站 5.4 文體活動場所 5 5.5 停車場 5.6 學(xué)校 (幼兒園 ) 5.7 其它配套工程費 6. 開發(fā)期稅費 6.1 投資方向調(diào)節(jié)稅 6.2 竣工檔案保證金 6.3 報建費 6.4 工程質(zhì)安費 6.5 水網(wǎng)電網(wǎng)費 6.6 配套設(shè)施建設(shè)費 6.7 消防、環(huán)保、公安部門收費 7. 管理費 8. 財務(wù)費用 8.1 借款、債券利息 8.2 手續(xù)費 9. 不可預(yù)見費 10.銷售費用 10.1 宣傳推廣、中介代理 10.2 銷售稅費：營業(yè)稅、教育費附加、教育專項基金、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房地產(chǎn)交易稅費、契稅、企業(yè)所得稅 第七部分 銷售估算與項目現(xiàn)金流測算 一、 項目銷售收入估算 1. 銷售單價，考慮： 1.1 整體市場環(huán)境分析推斷市場價格走勢 1.2 消費者對項目銷售價格預(yù)期 1.3 周邊競爭樓盤價格評估推斷項目銷售價格 6 2. 項目總銷售收入 二、損益表 三、現(xiàn)金流量表 2. 全部投資現(xiàn)金流量表 3. 自有資金現(xiàn)金流量表 第八部分 項目經(jīng)濟(jì)評價 一、靜態(tài)盈利分析 1. 利潤總額 2. 全部投資利潤率 3. 自有資金利潤率 二、動態(tài)盈利 分析 1.凈現(xiàn)值（ NPV） 2.內(nèi)部收益率（ IRR） 三、項目不確定分析 1.盈虧平衡分析 2.敏感性分析 2.1 單因素敏感性分析：開發(fā)成本、銷售單價、開發(fā)工期、建筑面積、項目銷售期間 2.2 多因素敏感性分析 3.概率分析（實際應(yīng)用取決于歷史數(shù)據(jù)的積累） 4. 投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示 四、項目多方案比較 五、最優(yōu)方案確定 7 附表（相關(guān)數(shù)據(jù)根據(jù)項目具體情況各異）： 表一：項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 項目名稱 取費標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 單位 1 項目容積率 % 2 項目占地面積 平方米 3 綠化面積 平方米 4 項目建筑面積 平方米 5 項目貸款利率 % 6 項目建設(shè)進(jìn)度 月 表二：項目實施進(jìn)度計劃 序號 項目名稱 持續(xù)時間 （月） 進(jìn)度安排（按雙月計） 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 1 獲取土地使用權(quán) 2 前期工程 3 樁基礎(chǔ) 4 主體結(jié)構(gòu) 5 設(shè)備安裝 6 室內(nèi)外配套 7 銷售 表三：項目銷售進(jìn)度計劃 序號 項目名稱 持續(xù)時間（月） 銷售比例 1 獲取土地使用權(quán) 8 2 前期工程 3 樁基礎(chǔ) 4 主體結(jié)構(gòu) 5 設(shè)備安裝 6 室內(nèi)外配套 7 后期銷售 表四：周邊競爭樓盤價格對比 品住宅項目價值分析和基本方法和概念 。商品住宅價值分析法：類比可實現(xiàn)價值分析法 A 選擇可類比項目 B 確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其在價值實現(xiàn)中的權(quán)重 C 分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征 D 對比并量化本項目同各類比項目 諸價值實現(xiàn)要素的對比值 E 根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價 。類比可實現(xiàn)價值決定因素 。類比土地價值，地段資源差異 *市政交通及直入交通的便利性的差異 *項目周邊環(huán)境的差異包括：周邊自然和綠化景觀的差異、教育、人文景觀的差異、各種污染程度的差異、周邊社區(qū)素質(zhì)的差異 *周邊市政配套便利性的差異 B 項目可提升價值的判斷 *建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì) *單體戶型設(shè)計 *建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計 *小區(qū)配套和物業(yè)管理 *形象包裝和營銷策劃 *發(fā)展商品牌和實力 C 價值實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素 9 *經(jīng)濟(jì)因素 *政策因素 2、 分析項目可實現(xiàn)價值 。類比樓盤分析與評價 。項目價值類比分析 A 價值提升和實現(xiàn)要素對比分析 B 項目類比價值計算 項目名稱 項目價格 影響因素 權(quán)數(shù) 可比物業(yè) A 可比物業(yè) B 可比物業(yè) C 可比物業(yè) D 評估物業(yè) 區(qū)域因素 基礎(chǔ)設(shè)施 公共配套 交通因素 自然環(huán)境 景觀因素 個別因素 占地面積 地貌 建筑結(jié)構(gòu) 建筑設(shè)計 園林設(shè)計 內(nèi) 部配套 物業(yè)管理 智能化 銷售形式 銷售時間 修正指數(shù) 銷售均價（元 /平米） 10 修正價格 可比權(quán)重 表五、項目投資費用估算表 序號 項目名稱 取費標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量（元 /平方米） 總計（萬元） （一）開發(fā)成本估算 1 地價 2 前期工程費 3 建安工程費 4 基礎(chǔ)設(shè)施費 5 室外配套費 6 開發(fā)期間稅費 7 不可預(yù)見費 合計 （二）開發(fā)費用估算 序號 項目名稱 計費標(biāo)準(zhǔn) 單價 總額 1 管理費用 2 銷售費用 3 財務(wù)費用 合計 建設(shè)投資費用合計 （一） +（二） 表六、銷售收入表 序號 項目名稱 總額（萬元） 第一年 第二年 1 2 11 3 4 表七、銷售稅金及附加估算表 序號 項目名稱 總額（萬元） 第一年 第二年 1 營業(yè)稅 2 城市維護(hù)建設(shè)稅 3 教育費附加 4 教育專項基金 5 印花稅 6 交易管理費 7 表八：土地增值稅 序號 項目名稱 計算依據(jù) 總額 1 銷售收入 2 扣除項目費用 2.1 開發(fā)成本 2.2 開發(fā)費用 2.3 銷售稅金及附加 2.4 其他扣除項目 3 增值額 4 增值率 5 增值稅率 6 土地增值稅 12 表九：損益表 序號 項目名稱 計算依據(jù) 總額 1 銷售收入 2 建設(shè)投資費用 3 銷售稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤總額 6 所得稅 7 稅后利潤 8 全部投資利潤率 9 自有資金利潤率 表十：現(xiàn)金流量表 序號 項目名稱 合計 第一年 第二年 1 現(xiàn)金流入 1.1 銷售收入 2 現(xiàn)金流出 2.1 建設(shè)投資 2.2 銷售稅金及附加 2.3 土地增值稅 2.4 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 表十一：項目敏感性分析 項目 投資利潤率 敏感系數(shù) -10% -5% 0 5% 10% 項目建筑面 13 積 地價 商業(yè)銷售單價 建安工