代理詞(物業(yè)2審)20141029.doc

代 理 詞尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：受 的委托，代理人發(fā)表如下代理意見(jiàn)，供合議庭參考并希望采納。本案的起因是由于一審原告方雙生物業(yè)公司于2005年6月在我的當(dāng)事人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)業(yè)主)入住商城一年多時(shí)間還瞞著業(yè)主私下與開(kāi)發(fā)商簽訂合同擅自提高物業(yè)費(fèi)，從原來(lái)的每月0.5元/平方米提高到0.9元的亂收費(fèi)引起的，案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是按每月每平方米0.5元收物業(yè)管理費(fèi)還是按每月每平方米0.9元收物業(yè)管理費(fèi)。依照最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋法釋20098號(hào)文件第五條“ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。”的精神，業(yè)主采用拒付物業(yè)費(fèi)的方式索要物業(yè)收費(fèi)的知情權(quán)合情合理合法，應(yīng)得到法律的支持。一、房屋出售后開(kāi)發(fā)商就已經(jīng)不是房屋的所有權(quán)人，雙生物業(yè)公司瞞著房屋所有權(quán)人暗中勾結(jié)開(kāi)發(fā)商私下簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同及補(bǔ)充協(xié)議違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益，應(yīng)是無(wú)效合同。維護(hù)程序公正是法院審判的首要任務(wù)。沒(méi)有程序正義，實(shí)體的審判將是一句空話(huà)。從南寧雙生物業(yè)公司和我的當(dāng)事人提供的證據(jù)顯示：我的當(dāng)事人買(mǎi)房在先，物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同在后；開(kāi)發(fā)商在房屋出售后已經(jīng)不是房屋的所有權(quán)人，雙生物業(yè)公司瞞著房屋所有權(quán)人暗中勾結(jié)與已出售房產(chǎn)不再是房屋所有權(quán)人的開(kāi)發(fā)商簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同及補(bǔ)充協(xié)議嚴(yán)重違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。2003年6月頒布的前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法第8條規(guī)定：前期物業(yè)應(yīng)當(dāng)采取公開(kāi)招投標(biāo)方式確定。第19條規(guī)定：新建現(xiàn)售商品房應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30天完成物業(yè)企業(yè)的招聘選擇工作；國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例第24條：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；第25條規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；廣西物業(yè)管理?xiàng)l例第28條規(guī)定：“新建物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，依照有關(guān)規(guī)定前期物業(yè)管理守則，并在出售予以明示。前期物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起15日內(nèi)，報(bào)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。新建物業(yè)建設(shè)單位與買(mǎi)受人簽訂物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)管理守則、前期物業(yè)管理服務(wù)合同作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。”國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例都明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理合同必須是在商品房出售前。開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司違反法律強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的前期物業(yè)管理合同，沒(méi)有經(jīng)過(guò)主管部門(mén)批準(zhǔn)和第三人（業(yè)主）的追認(rèn)，違反了合同法第52條第2款（惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益）、第5款（違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定）規(guī)定，是無(wú)效合同；人民法院也有義務(wù)糾正。物業(yè)公司也必須為其違法行為承擔(dān)法律責(zé)任。依照南寧市物價(jià)局200338號(hào)文件，雙生物業(yè)公司2005年12月后所提供的物業(yè)服務(wù)充其量只是事實(shí)服務(wù)。對(duì)于事實(shí)服務(wù)，業(yè)主是可以采取包括逾期交費(fèi)等形式，隨時(shí)終止和撤銷(xiāo)的；事實(shí)服務(wù)何來(lái)滯納金、違約金可言？業(yè)主只需要交納與物業(yè)服務(wù)對(duì)應(yīng)的、質(zhì)價(jià)相符的合理物業(yè)服務(wù)費(fèi)即可。如果物業(yè)公司沒(méi)有按照法定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，或者管理與服務(wù)有瑕疵或缺陷，質(zhì)價(jià)不相符，根據(jù)公平原則，物業(yè)費(fèi)用是要打折的。同時(shí)業(yè)主還可以要求物業(yè)公司賠償損失。二、一審判決邏輯推理混亂，適用法律錯(cuò)誤；將補(bǔ)充協(xié)議與前期物業(yè)管理服務(wù)合同兩個(gè)文書(shū)混為一談，判交物業(yè)費(fèi)按市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，判交滯納金按前期物業(yè)管理服務(wù)合同糊弄百姓。本案的起因是一審原告雙生物業(yè)公司沒(méi)有按南寧市物價(jià)局200572號(hào)文件要求與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同就擅自亂收費(fèi)引起的。我們不談物業(yè)公司故意以一個(gè)沒(méi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)收費(fèi)價(jià)格和違約責(zé)任的前期物業(yè)管理協(xié)議代替前期物業(yè)管理服務(wù)合同的企圖是什么，退一步說(shuō)，即使前期物業(yè)管理服務(wù)合同因?yàn)楂@得部分業(yè)主追認(rèn)后有效，也不能就此推定物業(yè)公司瞞著房屋所有權(quán)人暗中勾結(jié)已經(jīng)全部出售完房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議也有效。在商品房出售前，開(kāi)發(fā)商作為臨時(shí)大業(yè)主，有權(quán)利簽訂任何不違反法律規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)合同或補(bǔ)充協(xié)議，但簽訂后必須在15 個(gè)工作日內(nèi)將合同送到房產(chǎn)主管部門(mén)經(jīng)過(guò)備案登記才有效（見(jiàn)廣西區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例第28條規(guī)定）。房屋出售后，開(kāi)發(fā)商就喪失了簽訂任何物業(yè)管理合同的資格，這是個(gè)簡(jiǎn)單的法律常識(shí)，一審法院竟然混淆不清。其次，根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（發(fā)改價(jià)格【2003】1864號(hào)文件）第7條規(guī)定：“實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)合同中約定”。換句話(huà)說(shuō)，補(bǔ)充協(xié)議有效的前提是：物業(yè)公司與業(yè)主雙方就“物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約規(guī)定，以及權(quán)利義務(wù)等”達(dá)成新的協(xié)議；否則，物業(yè)公司擅自提高物業(yè)費(fèi)就是亂收費(fèi)。這里的“雙方”是指業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司，而不是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司。但遺憾的是，一審混淆了南價(jià)格【2005】72號(hào)文件中“雙方”概念，將已經(jīng)喪失代理權(quán)的開(kāi)發(fā)商等同于廣大業(yè)主，將補(bǔ)充協(xié)議與前期物業(yè)管理服務(wù)合同兩個(gè)文書(shū)混為一談，明顯違反民法通則第66條規(guī)定，侵害了我的當(dāng)事人(小區(qū)業(yè)主)的合法權(quán)利。其實(shí)，南寧市物價(jià)局根據(jù)雙生物業(yè)公司關(guān)于重新核準(zhǔn)小區(qū)費(fèi)用收費(fèi)的報(bào)告所作的南價(jià)格【2005】72號(hào)文件關(guān)于南國(guó)花園商城物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)，已經(jīng)明確指出：“南國(guó)花園商城屬于聯(lián)排單棟商住混合小區(qū)，其物業(yè)管理價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理，即由雙方達(dá)成的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等協(xié)議簽訂合同，雙方按照合同規(guī)定履行各自的職責(zé)和義務(wù)”。批復(fù)文件里所說(shuō)的“雙方”是指業(yè)主或業(yè)主大會(huì)與物業(yè)公司。如果是指開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司，直接批復(fù)按照補(bǔ)充協(xié)議執(zhí)行就可以了，沒(méi)有必要批復(fù)這么詳細(xì)。從【2005】72號(hào)文件沒(méi)有就收費(fèi)價(jià)格進(jìn)行批復(fù)也說(shuō)明這一點(diǎn)。另外，根據(jù)2004年5月1日實(shí)施的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法第8條第3款規(guī)定：“三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)”。如果確認(rèn)南國(guó)花園商城是非住宅小區(qū)，只有“臨時(shí)資質(zhì)”的雙生物業(yè)公司就沒(méi)有資格管理總建筑面積為11萬(wàn)平方米的南國(guó)花園商城。我的當(dāng)事人在一審提交的證據(jù)南價(jià)格檢字200664號(hào)文件明確指出，對(duì)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要求物業(yè)公司和業(yè)主簽訂合同，雙方按照合同約定履行各自的職責(zé)和義務(wù)。但一審法院對(duì)該證據(jù)視而不見(jiàn)，對(duì)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同生效必須具備在房屋銷(xiāo)售前簽訂簽訂后15個(gè)工作日內(nèi)報(bào)房產(chǎn)主管部門(mén)備案作為購(gòu)房合同的附件讓購(gòu)房人確認(rèn)的三個(gè)前提條件也避而不談，反而斷章取義地用“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)。”來(lái)糊弄百姓。判業(yè)主交物業(yè)費(fèi)按市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，判業(yè)主交違約金按前期物業(yè)管理服務(wù)合同，南國(guó)花園商城小區(qū)到底是執(zhí)行前期物業(yè)管理服務(wù)合同還是執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)合同？法官不能這樣沒(méi)有原則糊弄百姓吧？本案屬于“物業(yè)管理合同”糾紛，一審法院在立案受理通知書(shū)明確寫(xiě)的是“物業(yè)管理合同糾紛”。按理說(shuō)審理合同糾紛就應(yīng)該依照合同法，奇怪的是，一審法院卻依據(jù)民法通則第5條、第84條、第108條、第111條進(jìn)行判決，是適應(yīng)法律上的錯(cuò)誤。其實(shí)，即使是依據(jù)民法通則第111條規(guī)定，我的當(dāng)事人也有權(quán)通過(guò)采取逾期交費(fèi)的方式，要求物業(yè)公司按照合同全面履行其義務(wù)。因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)合同是雙方合同，物業(yè)公司沒(méi)有全面履行義務(wù)或者服務(wù)有瑕疵，根據(jù)自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用原則，我的當(dāng)事人可以履行抗辯權(quán)。另外，根據(jù)民法通則第58條第4款規(guī)定，雙生物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議的行為是無(wú)效的。三、雙生物業(yè)公司違反物業(yè)管理?xiàng)l例第67條規(guī)定。在前期物業(yè)管理服務(wù)合同合法有效的前題下，才可以談違約金問(wèn)題。國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例第67條規(guī)定“違反物業(yè)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。該規(guī)定清楚表明：物業(yè)公司通過(guò)訴訟手段向業(yè)主索要物業(yè)費(fèi)，必須經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)督促的前置程序。目的是監(jiān)督和了解物業(yè)公司是否按照法律規(guī)定或者合同約定全面履行自己的義務(wù)；物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量是否有瑕疵缺陷等。根據(jù)新法優(yōu)于舊法，上位法優(yōu)于下位法，特別法優(yōu)于一般法的原則。就我的當(dāng)事人(小區(qū)業(yè)主)逾期不交物業(yè)費(fèi)，是否需要交滯納金問(wèn)題，有合同的按照合同約定；沒(méi)有約定的按照法律規(guī)定。這個(gè)“法律”應(yīng)該是物業(yè)管理的最高和最新的法律，即國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例和建設(shè)部前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法物業(yè)收費(fèi)管理辦法。地方政府制定的法律法規(guī)中不合理的規(guī)定都應(yīng)該服從上位法和特別法的規(guī)定，法院應(yīng)該及時(shí)予以糾正。另外，“交納”與“繳納”之間，“滯納金”與“違約金”之間，字不同義不同，性質(zhì)也不一樣，無(wú)論是地方法律法規(guī)，還是人民法院判決書(shū)，都應(yīng)該統(tǒng)一到國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)范使用的“交納”，而不是“繳納”。至于逾期交納物業(yè)費(fèi)，對(duì)于完成合同約定義務(wù)的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，無(wú)外乎每年5.5%利息損失。目前，交通違章罰款逾期繳納每日千分之三的滯納金，因?yàn)轱柺苌鐣?huì)廣泛質(zhì)疑和詬病而執(zhí)行不了，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)行修訂為：滯納金不能超過(guò)本金。難道物業(yè)公司也有執(zhí)法權(quán)？難道物業(yè)公司的執(zhí)法權(quán)比國(guó)家暴力機(jī)關(guān)還兇猛？代理人和廣大業(yè)主都想知道：物業(yè)公司高利貸般向業(yè)主收取滯納金的特權(quán)是誰(shuí)給的？四、簡(jiǎn)單的民事合同關(guān)系復(fù)雜化，是造成業(yè)主屢訟不服的原因。業(yè)主與物業(yè)之間的委托管理關(guān)系是一種最簡(jiǎn)單的民事合同關(guān)系，屬于民事意思自治的范疇。物業(yè)管理服務(wù)合同是勞務(wù)合同，物業(yè)公司按照合同約定和法律規(guī)定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，全面履行保安、保潔、綠化、維修等基本工作；業(yè)主按時(shí)支付物業(yè)費(fèi)。根據(jù)合同法第67條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”。物業(yè)公司未按合同約定全面履行義務(wù)（如物業(yè)公司沒(méi)有按照法律規(guī)定每3個(gè)月公布一次物業(yè)費(fèi)和公共維修基金使用情況；沒(méi)有制定和公布物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)管理服務(wù)滿(mǎn)意率沒(méi)有達(dá)到80%；公共設(shè)施設(shè)備完好率沒(méi)有達(dá)到98%；沒(méi)有按照要求配置相應(yīng)的保安人員；保安脫崗；不按照規(guī)定對(duì)小區(qū)維護(hù)和保潔等），物業(yè)管理和服務(wù)有瑕疵時(shí)，業(yè)主可以要求物業(yè)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任或要求減少物業(yè)費(fèi)，也可以通過(guò)逾期交費(fèi)和拒絕交費(fèi)的方式履行抗辯權(quán)?，F(xiàn)在的問(wèn)題是，物業(yè)公司不僅沒(méi)有按照法律規(guī)定和合同約定全面履行義務(wù)，甚至還暗中勾結(jié)開(kāi)發(fā)商，瞞著業(yè)主簽訂補(bǔ)充協(xié)議，擅自提高物業(yè)費(fèi)，侵犯業(yè)主的知情權(quán)、選擇權(quán)、公平交易權(quán)；侵害上訴人的合法權(quán)益。這些簡(jiǎn)單的問(wèn)題，業(yè)主屢次反映，但是就是久拖不決。誰(shuí)來(lái)告訴業(yè)主，除了逾期交費(fèi)，還有什么更好的辦法對(duì)抗物業(yè)公司的惡意侵權(quán)行為？特別是一審法院，明明知道物業(yè)公司瞞著業(yè)主簽訂的補(bǔ)充協(xié)議違反了合同法第52條第2款、第5款；違反了民法通則58條第4款和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第8、9、10條，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，侵犯了消費(fèi)者的知情權(quán)、選擇權(quán)和公平交易權(quán)；明明知道開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)選擇物業(yè)公司，沒(méi)有公示前期物業(yè)管理合同和物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有將物業(yè)合同作為購(gòu)房合同的附件讓購(gòu)房人確認(rèn)，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定。但是，法官在對(duì)案件進(jìn)行審理判決時(shí)，只引用對(duì)物業(yè)公司有利的所謂“滯納金”條款；對(duì)代理人在法庭辯論上反復(fù)強(qiáng)調(diào)的廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例第28條、第31條和國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例第22條、第23條、第24條、第25條、前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法第8條、第19條、合同法第52條、民法通則58條、66條等規(guī)定，則視而不見(jiàn)；對(duì)上訴人的答辯和提供的證據(jù)視而不見(jiàn)，充耳不聞，有偏袒之嫌。希望二審法院對(duì)上述明顯問(wèn)題及時(shí)予以糾正，全面分析，客觀公正進(jìn)行判決。物業(yè)服務(wù)本來(lái)是簡(jiǎn)單的委托合同關(guān)系。法院應(yīng)該嚴(yán)格按照合同法、物業(yè)管理?xiàng)l例和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定對(duì)糾紛的事實(shí)和合同主體進(jìn)行審理。在我的當(dāng)事人購(gòu)買(mǎi)房屋兩年后，開(kāi)發(fā)商還瞞著業(yè)主暗中勾結(jié)物業(yè)公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，擅自提高物業(yè)費(fèi)，侵害上訴人的權(quán)益。一審法院無(wú)視這個(gè)簡(jiǎn)單、明顯的錯(cuò)誤，并將之混淆于前期物業(yè)合同；也不顧物業(yè)管理上位法（物業(yè)管理?xiàng)l例）和特別法（建設(shè)部前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法和物業(yè)收費(fèi)管理辦法）的規(guī)定，斷章取義地依據(jù)廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例中關(guān)于滯納金的規(guī)定，草率地就判決商城業(yè)主承擔(dān)高利貸般的滯納金。無(wú)論于法還是于理，都說(shuō)不通。何況造成逾期交費(fèi)的原因是物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商的違法和違約在先，侵權(quán)在先。根據(jù)合同法第67條規(guī)定，業(yè)主有權(quán)拒絕交費(fèi)是履行抗辯權(quán)，逾期交費(fèi)的目的是為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，督促物業(yè)公司糾正錯(cuò)誤，端正態(tài)度改進(jìn)工作。五、物業(yè)公司收滯納金是變相放高利貸不應(yīng)得到法律的支持。我的當(dāng)事人所欠的物業(yè)費(fèi)有的是幾百元，多的也就二、三千元，但物業(yè)公司計(jì)算出來(lái)的滯納金卻高達(dá)二倍，有的甚至有10多倍，相當(dāng)于在放高利貸。2001年實(shí)施的廣西區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例中第47條是規(guī)定有可以按每日千分之三的滯納金，但第28條也規(guī)定有物業(yè)服務(wù)合同生效的條件，為什么一審法官只選用47條而對(duì)28條視而不見(jiàn)？如果前期物業(yè)管理服務(wù)合同合法有效，業(yè)主沒(méi)有按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)，給物業(yè)公司造成損失不外乎是利息損失，現(xiàn)行同期銀行貸款年利率是5.58，合每天萬(wàn)分之一點(diǎn)五二，大大低于每天千分之三。如果前期物業(yè)管理服務(wù)合同無(wú)效，雙生物業(yè)公司目前的服務(wù)只能歸屬于物業(yè)事實(shí)服務(wù)。對(duì)于沒(méi)有書(shū)面合同約定的事實(shí)服務(wù)，業(yè)主是有權(quán)利采取包括逾期交費(fèi)的方式拒絕和隨時(shí)撤銷(xiāo)的。誰(shuí)也沒(méi)有權(quán)利強(qiáng)迫他人消費(fèi)，因?yàn)檫x擇權(quán)和公平交易權(quán)是消法賦予消費(fèi)者的基本權(quán)利。眾所周之，公共維修基金是業(yè)主自己的，用于房屋和公共設(shè)施的大修等，物業(yè)公司只是代收代管性質(zhì)。物業(yè)公司可以代收公共維修基金，但是絕對(duì)沒(méi)有權(quán)利收公共維修基金的滯納金？即使收了也應(yīng)該歸小區(qū)全體業(yè)主所有。問(wèn)題是，雙生物業(yè)公司管理南國(guó)花園商城5年多了，從來(lái)沒(méi)有按照法律規(guī)定定期公布過(guò)物業(yè)費(fèi)和公共維修基金的使用情況。所以，業(yè)主有理由懷疑物業(yè)公司挪用、亂用，甚至貪污了屬于廣大業(yè)主的公共維修基金。根據(jù)合同法第66條規(guī)定，業(yè)主有權(quán)利采取逾期交費(fèi)，甚至拒絕交費(fèi)的形式履行抗辯權(quán)，要求物業(yè)公司說(shuō)明公共維修基金的去向和使用情況。六、業(yè)主的知情權(quán)、選擇權(quán)、公平交易權(quán)不容侵犯。消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定，消費(fèi)者享有安全權(quán)、知情權(quán)、選擇權(quán)、公平交易權(quán)、獲得賠償權(quán)等九項(xiàng)權(quán)利。消費(fèi)者權(quán)利是我國(guó)公民基本權(quán)利在消費(fèi)領(lǐng)域的具體化，它應(yīng)當(dāng)?shù)玫浇?jīng)營(yíng)者的尊重；應(yīng)該得到人民法院的保護(hù)。代理人認(rèn)為，物業(yè)公司的所謂事實(shí)服務(wù)是強(qiáng)迫上訴人消費(fèi)和服務(wù)。違反了消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定，侵犯了業(yè)主的選擇權(quán)和公平交易權(quán)?，F(xiàn)代社會(huì)，公平交易權(quán)和知情權(quán)是民主制國(guó)家公民所享有的一項(xiàng)基本權(quán)利。在西方國(guó)家，知情權(quán)是一項(xiàng)被引以為自豪的法律制度，同時(shí)被視為民主化程度的一個(gè)重要標(biāo)志。根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第8條得到規(guī)定，消費(fèi)者的知情權(quán)的內(nèi)容包括：關(guān)于商品或者服務(wù)的基本情況，如商品名稱(chēng)、產(chǎn)地、生產(chǎn)日期、服務(wù)內(nèi)容、規(guī)格等；關(guān)于商品的技術(shù)狀況，如商品用途、規(guī)格、性能、等級(jí)、檢驗(yàn)合格證書(shū)等。關(guān)于商品或服務(wù)的價(jià)格以及商品售后服務(wù)等情況。就本案而言，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，開(kāi)發(fā)商就有義務(wù)告訴業(yè)主，是誰(shuí)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)？所選聘物業(yè)公司的管理資質(zhì)是一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)？物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是什么？物業(yè)費(fèi)用是多少？提供什么樣的物業(yè)服務(wù)等？但遺憾的是，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房時(shí)沒(méi)有告訴購(gòu)房人(業(yè)主)；雙生物業(yè)公司進(jìn)入小區(qū)后又假裝糊涂，以一個(gè)沒(méi)有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)價(jià)格、違約責(zé)任的前期物業(yè)管理協(xié)議書(shū)代替前期物業(yè)管理服務(wù)合同，公然糊弄廣大業(yè)主，甚至小區(qū)業(yè)主在支付二年的物業(yè)費(fèi)后要求了解前期物業(yè)管理合同，雙生物業(yè)公司也推三阻四不給看。直到訴訟交換證據(jù)，當(dāng)事人才從法院轉(zhuǎn)來(lái)的證據(jù)材料中看到前期物業(yè)管理服務(wù)合同。從合同簽訂的時(shí)間上可以看出：物業(yè)公司不敢出示前期物業(yè)管理服務(wù)合同，而用一個(gè)協(xié)議書(shū)代替前期物業(yè)管理服務(wù)合同的真正原因是，物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商在前期物業(yè)招投標(biāo)和簽訂時(shí)都違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。代理人和業(yè)主都想知道的是：是誰(shuí)給了開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的特權(quán)，竟然膽敢公開(kāi)侵害法律賦予業(yè)主的權(quán)利？知情權(quán)作為消費(fèi)者的一項(xiàng)基本權(quán)利，其實(shí)現(xiàn)需要受到法律的嚴(yán)格保護(hù)。根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的有關(guān)規(guī)定，消費(fèi)者可以通過(guò)下述方法來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的知情權(quán)：有權(quán)要求經(jīng)營(yíng)者按照法律、法規(guī)規(guī)定標(biāo)明商品或服務(wù)的真實(shí)情況；有權(quán)向經(jīng)營(yíng)者詢(xún)問(wèn)和了解商品或服務(wù)的有關(guān)情況；消費(fèi)者因被欺詐或引人誤解的宣傳而與經(jīng)營(yíng)者交易的，有權(quán)主張?jiān)摻灰仔袨闊o(wú)效。我們相信，人民法院一定會(huì)通過(guò)法律手段，實(shí)現(xiàn)對(duì)廣大業(yè)主的公平交易權(quán)和知情權(quán)的保護(hù)。在消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第10條第1款規(guī)定：“消費(fèi)者享有公平交易的權(quán)利”。第二款規(guī)定：“消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品或者服務(wù)時(shí)，有權(quán)獲得質(zhì)量保障、價(jià)格合理、計(jì)量正確等公平交易條件，有權(quán)拒絕經(jīng)營(yíng)者的強(qiáng)制交易行為”。民法通則第4條規(guī)定：“民事活動(dòng)應(yīng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用