贛州市地產(chǎn)工程部項(xiàng)目產(chǎn)品及工程建議書

XX 地產(chǎn)工程部 第 1 頁(yè) 共 44 頁(yè) 項(xiàng)目產(chǎn)品及工程建議書 第一部分：贛州市典型樓盤調(diào)查 一、 調(diào)查對(duì)象： 根據(jù)站北項(xiàng)目特性，本次調(diào)查選擇占地超百畝，物業(yè)類型多樣，分期開發(fā)，市場(chǎng)占有率及口碑良好的住宅開發(fā)樓盤為主要調(diào)查對(duì)象。 樓盤 內(nèi)容 蔚藍(lán)半島 水岸新天 黃金時(shí)代 時(shí)間公園 濱江 愛丁堡 開發(fā)商 贛州德威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 豪德置業(yè)（贛州）公司 贛州永德泰置業(yè)有限公司 江西時(shí)間控股投資有限公司 贛州新景源置業(yè)有限公司 建設(shè)周期 2003- 2005- 2004- 2004- 2006- 占地面積 76667 86305 92000 754260 105 畝 容積率 R/可售面積 S 2.34 2.59 2.22 1.88 建筑面積 180000 223183 150000 綠地率 40% 40% 建筑密度 32.1% 32 38% 住宅面積 1200 戶 149400 （ 1094 套） 1108 900 戶 商業(yè)面積 18000 公建面積 46300 物業(yè)類型 /配比 二、 調(diào)查方向及內(nèi)容： 1、 調(diào)查方向：項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)、項(xiàng)目配套、項(xiàng)目產(chǎn)品、項(xiàng)目工程 2、調(diào)查內(nèi)容： 2-1 項(xiàng)目 規(guī)劃及設(shè)計(jì) （ 詳見附第一頁(yè)） XX 地產(chǎn)工程部 第 2 頁(yè) 共 44 頁(yè) 2-2 項(xiàng)目配套 （ 詳見附第二頁(yè)） 樓盤 內(nèi)容 蔚藍(lán)半島 水岸新天 黃金時(shí)代 時(shí)間公園 濱江 愛丁堡 機(jī) 電 配 套 泳池 有 有 有 無(wú) 無(wú) 樓宇自控系統(tǒng) 只有電梯監(jiān)控系統(tǒng) 只有電梯監(jiān)控系統(tǒng) 只有電梯監(jiān)控系統(tǒng) 無(wú) 無(wú) 綜合布線 有 有 有 有 有 背景廣播音樂(lè) 有 有 有 有 未知 家庭防盜報(bào)警系統(tǒng) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 電視監(jiān)控系統(tǒng) 有 有 有 有 有 可視對(duì)講系統(tǒng) 有 有 有 有 有 紅外線周邊防范系統(tǒng) 有 有 有 有 有 無(wú)線巡更系統(tǒng) 有 有 有 有 有 主入口門禁系統(tǒng) 有 有 有 有 未知 車庫(kù)管理系統(tǒng) 有 有 有 有 無(wú) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 有 有 有 無(wú) 無(wú) 三表遠(yuǎn)傳抄表系統(tǒng) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 2-3 項(xiàng)目產(chǎn)品 （ 詳見附第三頁(yè)） 2-4 項(xiàng)目工程 （ 詳見附第四頁(yè)） XX 地產(chǎn)工程部 第 3 頁(yè) 共 44 頁(yè) 三、 調(diào)查小結(jié)： 項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì) 1、在規(guī)劃設(shè)計(jì)均能夠綜合利用項(xiàng)目地塊周邊配套資源形成較完善的交通組織、環(huán)境景觀、小區(qū)配套和管理服務(wù)體系。有較高的綠化率。 2、總平面布局大多采用有圍核無(wú)明顯組團(tuán)設(shè)計(jì)；住宅布局上無(wú)明顯圍合，高 /多層分區(qū)布置；在商業(yè)布局上無(wú)大體量集中布置，多為街鋪底商。 3、內(nèi)部設(shè)施配套上多為均衡布置。 4、具有人車分流的意圖及考慮交通的便利性。在停車系統(tǒng)的設(shè)置中能夠結(jié)合成本的因素綜合考慮盡量的減少地下停車增加地面停車的數(shù)量減少成本的投入或結(jié)合地勢(shì)綜合設(shè)置。個(gè)別樓盤采取人車分流，大多為人車混流；多采 用地下停車與地上部分停車相結(jié)合，有些樓盤在底層設(shè)置車庫(kù)。 5、人防設(shè)置在地庫(kù)，與地下停車場(chǎng)結(jié)合考慮，多在高層區(qū)域下。 6、均能合理利用原有地形進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 7、建筑風(fēng)格主要以現(xiàn)代風(fēng)格或現(xiàn)代新古典風(fēng)格為主。 8、多采用分期滾動(dòng)開發(fā)模式。 9、主力戶型以 3-2-2 為主，面積區(qū)間在 100 140 。 10、建筑物之間的間距及有良好的景觀、采光和通風(fēng)。建筑間距均不小于 1： 1，朝向以南北向?yàn)橹鳌?11、產(chǎn)品組合多數(shù)按區(qū)域組合同面積區(qū)間同類型產(chǎn)品，頂層大多設(shè)計(jì)為復(fù)式樓。 12、在產(chǎn)品方面均有不同程度的創(chuàng)新。 13、在 節(jié)能、環(huán)保設(shè)計(jì)方面投入度不大。 14、開發(fā)設(shè)計(jì)主題主要是以異域歐陸風(fēng)格為主。 15、多種物業(yè)并存，均先以多層進(jìn)入市場(chǎng)。 16、均充分考慮小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套需求和地塊周邊的配套需求。能引導(dǎo)并自身創(chuàng)造價(jià)值。 項(xiàng)目配套 1. 配套功能基本齊全。包括社區(qū)商業(yè)、會(huì)所、品質(zhì)物管、社區(qū)安全上都配備了智能化監(jiān)控系統(tǒng)。運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施 有籃球場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)、棋牌室、游泳池 等 。 2. 會(huì)所均以內(nèi)外兼營(yíng)為主，包含娛樂(lè)、休閑及健身 功能，建筑形 態(tài)為社區(qū)景觀性建筑。 XX 地產(chǎn)工程部 第 4 頁(yè) 共 44 頁(yè) 3. 幼兒園的設(shè)計(jì)一般為社區(qū)的偏僻位置結(jié)合架空層的設(shè)計(jì) 獨(dú)立布置 ， 樓盤 周 邊有幼兒園的 均未設(shè)置 。 4. 社區(qū) 的配套 商業(yè)主要以商業(yè) 底商 形式出現(xiàn) 且作為小區(qū)形象展示面。 5. 游泳池 結(jié)合會(huì)所同時(shí)展示項(xiàng)目的整體形象。 6. 各種配套以均衡分散布置為主，以體現(xiàn)社區(qū)的均好性。 7. 項(xiàng)目多以 相對(duì) 完善的、集中的配套作為啟動(dòng)區(qū)的展示面推出。 項(xiàng)目產(chǎn)品 1、 產(chǎn)品品質(zhì)均不同程度領(lǐng)先贛州市場(chǎng)，屬區(qū)域高檔次樓盤。 2、 產(chǎn)品逐漸進(jìn)入小高層產(chǎn)品階段，套內(nèi)面積有明顯減小趨勢(shì)。 3、 交樓標(biāo)準(zhǔn)仍以毛坯房為主。開始注重建筑物內(nèi)公共空間的裝飾及效果營(yíng)造。 4、 產(chǎn)品設(shè)計(jì)能吸納先進(jìn)地區(qū)產(chǎn)品理念及元素，與本地消費(fèi)習(xí)慣結(jié)合。 5、 開始注重小區(qū)景觀及物業(yè)管理。 6、 總體把控力度增強(qiáng)，細(xì)部處理仍 較粗放。 7、 節(jié)能、環(huán)保技術(shù)及材料運(yùn)用不足。 8、 產(chǎn)品設(shè)置上均引入小部分高端產(chǎn)品，并形成相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域，在一定的容積率的控制下， 對(duì) 項(xiàng)目的相對(duì)價(jià)值有所提高。 9、注重項(xiàng)目產(chǎn)品和居住生活方式的聯(lián)系，有組織 營(yíng)造 的社區(qū)生活 活動(dòng) 氛圍。 10、產(chǎn)品在立面造型及色彩上追求視覺效果的沖擊。 調(diào)查樓盤交樓標(biāo)準(zhǔn)： 住宅交樓標(biāo)準(zhǔn)： 室內(nèi)地面：水泥砂漿找平； 室內(nèi)墻面 /天棚：混合砂漿抹面； 門：高級(jí)防盜入戶門 窗：鋁合金（塑鋼）帶紗窗，普通平板玻璃（小高層雙層玻璃）； 廚房 /衛(wèi)生間：墻面水泥砂漿抹面；地面水泥砂漿找平，防水處理；預(yù)留管道 。 水、電、天燃?xì)猓?三 表接入戶 樓宇對(duì)講系統(tǒng)：（彩顯）可視對(duì)講系統(tǒng) 閉路電視：入戶 網(wǎng)絡(luò)：到戶 XX 地產(chǎn)工程部 第 5 頁(yè) 共 44 頁(yè) 電話：到戶 公共空間交樓標(biāo)準(zhǔn)： 樓梯間：入口為不銹鋼防盜門，（彩顯）可視對(duì)講系統(tǒng)；花崗巖（高級(jí)地轉(zhuǎn)）地面；鐵藝欄桿木（鐵藝）扶手；墻面 /天棚乳膠漆飾面； 電梯間：地面采用花崗巖（高級(jí)地磚）面層；墻面 /天棚乳膠漆飾面。門套大理石（鋁塑）門套。電梯轎箱：不銹鋼內(nèi)飾，地面 PVC 材料。 高層門廳：入口為不銹鋼防盜門，（彩顯）可視對(duì)講系統(tǒng)；地面采用花崗巖（高級(jí)地磚）地面；墻面 /天棚乳膠漆飾面。 消防樓梯：水泥砂漿（防滑地磚 ）面層；鐵欄桿鋼管（木）扶手；墻面 /天棚乳膠漆飾面。 項(xiàng)目工程 1、 各樓盤在工期上都比國(guó)家定額工期有所提前，在相關(guān)合同約定中有明確工期要求和獎(jiǎng)懲措施。交房時(shí)間多以建筑工程整體驗(yàn)收時(shí)間為界線。 2、 多以總承包方式發(fā)包，選擇本地或外地知名施工隊(duì)伍；配套工程及專項(xiàng)工程為甲方分包。對(duì)關(guān)鍵材料的采購(gòu)多為甲方指定品牌或甲方集中招標(biāo)。 3、 在施工場(chǎng)地布置均由業(yè)主方統(tǒng)一規(guī)劃與分隔，甲方負(fù)責(zé)相關(guān)標(biāo)段的“三通一平”或甲方給予部分管理費(fèi)用后由乙方自行負(fù)責(zé)。 4、 為達(dá)到品牌效應(yīng)在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)上大多要求達(dá)優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)，并要求安全文明施工樣板工地。 5、 材料多 使用合格產(chǎn)品，部分門、窗等使用品牌產(chǎn)品。 6、 整個(gè)開發(fā)節(jié)奏大多為分期滾動(dòng)開發(fā)，各專業(yè) 搭 接采取流水施工，穿插進(jìn)行。 7、 在施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)客戶的參觀有專門綠色通道及專職人員引導(dǎo)。 8、 分期開發(fā) 能夠 形成 相對(duì)獨(dú)立的 施工 區(qū)域，交樓后可獨(dú)立 使用。 XX 地產(chǎn)工程部 第 6 頁(yè) 共 44 頁(yè) 第二部分：贛州市典型樓盤分析 一、 優(yōu)點(diǎn)： 項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì) （ 1） 總平面規(guī)劃： 總體布局： 1、 能綜合考慮項(xiàng)目周邊環(huán)境、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、綠地系統(tǒng)、市政配套、公建與住宅布局、空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，規(guī)劃成一個(gè)相對(duì)完善、獨(dú)立的社區(qū)。 2、 能夠?qū)ν恋剡M(jìn)行綜合評(píng)估 ， 實(shí)行物業(yè)分區(qū)布置和道路交通系統(tǒng)的 布置 ；能 結(jié)合地勢(shì)進(jìn)行地下室、車庫(kù)的設(shè)置 ； 有大組團(tuán)的概念。體 如 濱江愛丁堡項(xiàng)目的山地建筑布置、蔚藍(lán)半島項(xiàng)目的商業(yè)區(qū)和內(nèi)部的會(huì)所、多層住宅的下沉。 3、 小區(qū)有中心景觀區(qū) 及 住宅 能 形成圍核效果。 如 蔚藍(lán)半島項(xiàng)目形成的是多層均為對(duì)中心景觀區(qū)的向心力。 4、 有滿足 業(yè)主使用的配套物業(yè)。 5、 有較高的綠化率。 并能 通過(guò)架空層 及 集中車庫(kù)頂層覆土 進(jìn)行綠化，營(yíng)造更好的空間效果 。 6、 有利于安全防衛(wèi)和物業(yè)管理。 住宅布局： 1、 能綜合考慮用地條件、 朝向、間距、綠地、層數(shù)、物業(yè)布置方式、群體組合、空間環(huán)境、建筑密度及當(dāng)?shù)叵M(fèi) 習(xí)慣等因素。 2、 ，盡量避免和減少東西朝向的住宅， 如 蔚藍(lán)半島項(xiàng)目中整體建筑通過(guò)弧形的布置改變東西向住宅的角度。 3、規(guī)避兵營(yíng)式排列布局，采用錯(cuò)位、半圍合、鋸齒等多種群體組合方式保證空間環(huán)境及建筑間距、采光、通風(fēng)等方面的要求，并著力營(yíng)造樓棟間的鄰里交往場(chǎng)所。 4、 小區(qū)綠化率 35%。 商業(yè)布局： 1、 能 充分的考慮小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套需求和地塊周邊的配套需求 。如 水岸新天、時(shí)間公園、蔚藍(lán)半島項(xiàng)目的內(nèi)部商業(yè)街及臨道路店面的設(shè)計(jì) 。 2、 社區(qū)內(nèi)部商業(yè)街的設(shè)計(jì)是作 為整個(gè)項(xiàng)目的特色建筑和展示面的考慮，對(duì)提高項(xiàng)目的品質(zhì)有一定的提高。 XX 地產(chǎn)工程部 第 7 頁(yè) 共 44 頁(yè) 3、 商業(yè)區(qū)的布置基本作到和住宅生活區(qū) 進(jìn)行 有效的隔離，實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分離也有利商業(yè)氣氛的形成。 4、商業(yè)物業(yè)均在住宅產(chǎn)品 大賣積聚足夠人氣及具備交樓條件后整體包裝推售。 5、能合理設(shè)置公建服務(wù)設(shè)施 ，盡量避免煙塵、噪音等對(duì)生活區(qū)的干擾及污染。 公建服務(wù)設(shè)施 ： 1、 方便住戶生活， 公建服務(wù)設(shè)施規(guī)模、品種與住戶人口相對(duì)匹配。 2、 均設(shè)置會(huì)所、泳池、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、商業(yè)、物業(yè)管理、智能化、監(jiān)控系統(tǒng)、停車。 3、 公建服務(wù)設(shè)施以方便使用、均衡布置為原則。 交通組織： 1、較合理組織人流、車流及車輛停放。能 考慮住戶交通的便利性，盡可能作到人車分流。 2、 道路的布置能夠結(jié)合景觀體系、運(yùn)動(dòng)體系進(jìn)行設(shè)計(jì)。 3、車行出入口及道路設(shè)計(jì) 盡可能規(guī)避人車混行、人行道與車行道交叉的狀況。 4、消防車道設(shè)置結(jié)合道路系統(tǒng)考慮，局部進(jìn)行綠化處理。 5、人行出入口間距過(guò)大時(shí)，能增設(shè)出入口。 6、小區(qū)內(nèi)車行道設(shè)置減速裝置。 管線設(shè)計(jì) ： 1、 公共空間的管線布置集中、有序。 2、多層考慮空調(diào)有組織排水，設(shè)置較 為合理。 停車布置： 1、 能夠結(jié)合成本的因素綜合考慮地下停車，結(jié)合地勢(shì)綜合設(shè)置停車位。 2、 多層產(chǎn)品的停車多考慮為集中半地下停車或地面停車。 3、有組織設(shè)置非機(jī)動(dòng)車的停放。 4、 地面停車位能與綠化統(tǒng)籌考慮。 人防布置： 滿足人防設(shè)計(jì)要求， 結(jié)合停車 需求 綜合設(shè)置 ，多數(shù)布置在高層區(qū)域 。 土地價(jià)值利用 ： 1、 核心產(chǎn)品布置在土地價(jià)值最優(yōu)區(qū)域，弱勢(shì)區(qū)域設(shè)置形象展示弱的公建服務(wù)設(shè)施或總值較低的產(chǎn)品。 2、 臨街設(shè)置底商，將商業(yè)最大化。 周邊價(jià)值利用： 在銷售中 能有效進(jìn)行引導(dǎo) 利用 。 XX 地產(chǎn)工程部 第 8 頁(yè) 共 44 頁(yè) 分期開發(fā)： 1、 多數(shù) 以多層產(chǎn)品著手開發(fā)。 2、 通過(guò)道路系統(tǒng)的合理布置進(jìn)行分期開發(fā)達(dá)到銷售施工互不影響的目的，使項(xiàng)目能夠滾動(dòng)開展且能穩(wěn)步的提升后期開發(fā)物業(yè)的價(jià)值。 3、各分期開發(fā)的產(chǎn)品由多種類型組成，能滿足多種客戶的需求，但每期的主導(dǎo)產(chǎn)品又有所區(qū)別。如在黃金時(shí)代項(xiàng)目一期以多層為主，但又有一棟小高層，二期為高層和多層共同開發(fā)。 （ 2） 建筑設(shè)計(jì)： 建筑風(fēng)格 /外立面設(shè)計(jì) : 1、 在項(xiàng)目外觀設(shè)計(jì)方面，已有明顯的風(fēng)格取向，能夠結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)人群的偏好選擇建筑風(fēng)格。 2、 建筑外觀設(shè)計(jì)方面多以歐陸風(fēng)格為主，并結(jié)合了現(xiàn)代鋼筋混凝土建筑的特性進(jìn)行一定的改 良與創(chuàng)新，如：水岸新天、黃金時(shí)代為新現(xiàn)代主意歐陸風(fēng)格；時(shí)間公園、濱江 愛丁堡為古典式歐陸風(fēng)格；蔚藍(lán)半島項(xiàng)目建筑風(fēng)格為現(xiàn)代澳洲風(fēng)格。 3、 在外立面設(shè)計(jì)方面注重了五個(gè)立面的設(shè)計(jì)，混凝土構(gòu)架充一處理、外立面的細(xì)部處理（如：空調(diào)格柵立面處理），彩瓦坡屋頂?shù)恼w設(shè)計(jì)等。 戶型 / 面積 : 1、 戶型主要 以三房 、 四房為主 ，面積在 90-160 平米 。 2、 主力戶型大多設(shè)計(jì)了雙陽(yáng)臺(tái)，較為高檔戶型主臥還設(shè)計(jì)有景觀陽(yáng)臺(tái)。 3、 戶型基本為南北通透保證采光通風(fēng)。 4、 戶型方正，空間布局緊湊、動(dòng)靜分離、干濕分離。 5、 居住功能區(qū)分明顯，能夠形成一定有效的 組合，并能夠滿足住戶的使用的擺放開間的空間尺度的要求。 6、 兩房以下戶型基本為一衛(wèi)，三房以上以兩衛(wèi)為主。 7、 高層住宅有引入入戶花園、錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)。 8、 戶型各功能區(qū)基本保證自然采光，在設(shè)計(jì)過(guò)程中能夠注意到餐廳及衛(wèi)生間的自然采光或間接采光。 9、 戶型交通流線合理，滿足使用。 10、戶型面積以客廳、主臥室為主要保證大面積，其他功能區(qū)面積以滿足使用為主。 11、大面積戶型有走入式衣帽間、衛(wèi)生間洗刷分離等更深層次的使用功能區(qū)分。 XX 地產(chǎn)工程部 第 9 頁(yè) 共 44 頁(yè) 建筑間距 : 多層 1:1.1、板式小高層 1： 1、點(diǎn)式小高層 1： 0.7。 建筑朝向 : 多層為南北朝向， 在鄰江面建筑建朝向做了適當(dāng)調(diào)整，較好的利用江景資源 。 群體 組合 : 1、能通過(guò)住宅群體組合對(duì)戶外空間及環(huán)境進(jìn)行限定和塑造，營(yíng)造相對(duì)應(yīng)的活動(dòng)場(chǎng)所。 2、住宅群體組合能起到吸引視線，豐富天際線及立面的效果。 3、能適當(dāng)超越本地市場(chǎng)，同時(shí)具可操作性、現(xiàn)實(shí)性及美觀需要。 節(jié)能、環(huán)保 : 1、 按贛州市政府節(jié)能設(shè)計(jì)要求，項(xiàng)目?jī)?nèi)均設(shè)計(jì)了一項(xiàng)或兩項(xiàng)特殊節(jié)能項(xiàng)（一般為：屋面采用聚苯板保溫隔熱；外窗采用斷熱鋁材、雙層玻璃窗） 。 2、 環(huán)保： 有些樓盤選用無(wú)動(dòng)力污水水處理裝置、選用環(huán)保材料。 3、 小區(qū)內(nèi)垃圾集中收集、廚房設(shè)計(jì)排煙道 ， 機(jī)房進(jìn)行了消音、隔聲處理。 細(xì)部設(shè)計(jì) : 高層入戶花園、 凸窗、落地窗、 空調(diào)格柵立面處理 、陽(yáng)臺(tái)欄板 （材料） 及形狀的多樣化、錯(cuò)層、躍式結(jié)構(gòu)、坡屋頂及老虎窗設(shè)計(jì)、步入式衣柜、傭人房、 雙（三）陽(yáng)臺(tái)及雙衛(wèi)生間、 空調(diào)有組織排水、架空層處理、底層帶花園設(shè)計(jì)等。 （ 3） 景觀設(shè)計(jì)： 景觀 風(fēng)格： 1、 開始注重景觀設(shè)計(jì)， 設(shè)計(jì)主題主要是以異域歐陸風(fēng)格為主。 2、有與景觀設(shè)計(jì)主題相呼應(yīng)的軟硬景布置。其中時(shí)間公園項(xiàng)目建筑與景觀風(fēng)格協(xié)調(diào)處理的較成功。 3、 景觀、建筑風(fēng)格相對(duì)較統(tǒng)一。 4、注重公共交往空間的 營(yíng)造，能滿足住戶對(duì)室外活動(dòng)及親近自然 的需求。如設(shè)置中心景觀休閑區(qū)、組團(tuán)景觀、小廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、兒童嬉戲場(chǎng)所等，并能融合為一體。 中心景觀： 1、配備 較大型的景觀節(jié)點(diǎn)， 設(shè)置了中心景觀區(qū)，設(shè)計(jì)在追求氣勢(shì)和展示效果的同時(shí)更加人性化。 2、 在中心園林景觀區(qū)有集中的展示和 較多功能的 配套。 組團(tuán)景觀： 1、 加強(qiáng) 組團(tuán)景觀 設(shè)計(jì) ， 不單純作為通道及綠化場(chǎng)所，引進(jìn)鄰里概念及注重交往空間環(huán)境的營(yíng)造。 XX 地產(chǎn)工程部 第 10 頁(yè) 共 44 頁(yè) 2、 景觀細(xì)部節(jié)點(diǎn)如兒童嬉戲場(chǎng)、樓棟間的散步景觀區(qū)等內(nèi)部景觀 ， 能夠考慮到居住者對(duì)動(dòng)靜分離、情景體驗(yàn)、健康活動(dòng)、兒童嬉戲等多方面的需求。 3、利用架空層將景觀引入建筑物中， 擴(kuò)大景觀范圍，將建筑與景觀結(jié)合。 水系： 1、 以水作為 景觀的主表現(xiàn)形式，起到了增強(qiáng)景觀效果，給社區(qū)韻動(dòng)的旋律。 2、 水體均控制一定的規(guī)模，布置區(qū)域集中。 道路： 1、 盡可能的規(guī)避車行對(duì)住區(qū)的影響 ， 道路設(shè)計(jì)更貼近自然。 2、 開始運(yùn)用色彩對(duì)道路進(jìn)行設(shè)計(jì)，與周邊景觀協(xié)調(diào)。 3、結(jié)合消防需要設(shè)置消防通道，局部進(jìn)行覆土綠化。 小品： 小品、室外物件的選擇較符合景觀主題風(fēng)格 。 軟硬景比例： 1、 景觀設(shè)計(jì)具有層次感 ，喬木、灌木、地被組合形成錯(cuò)落有致的空間形態(tài) 。 2、 能夠利用集中車庫(kù)、裙樓的頂部 、架空層進(jìn)行 相應(yīng) 設(shè)計(jì)。 3、部 分樓盤硬景比例較大。 場(chǎng)地營(yíng)造利用： 有意識(shí)的 營(yíng)造自然、有機(jī)的環(huán)境并將建筑盡可能的融入環(huán)境中。 細(xì)部設(shè)計(jì)： 有意識(shí) 利用不同材料和手法營(yíng)造不同場(chǎng)景，追求層次感和移步 異 景的效果，能體現(xiàn)重點(diǎn)和與建筑的和諧度。 項(xiàng)目配套 會(huì)所 :設(shè)置會(huì)所 并將會(huì)所作為項(xiàng)目展示元素。 泳池 :設(shè)置泳池 ，并放在核心區(qū)域展示。 學(xué)校 :部分樓盤 考慮設(shè)置幼兒園。 運(yùn)動(dòng)設(shè)施 :均設(shè)置 了室外運(yùn)動(dòng)區(qū)、器械區(qū)、籃球場(chǎng)、室內(nèi)臺(tái)球、乒乓秋、健身小廣場(chǎng)、慢步道等設(shè)施。 商業(yè) :充分的考慮了商業(yè)的體量及營(yíng)造商業(yè)環(huán)境 。 物業(yè)管理 :均 重視物管的作用和重要性。 智能化 /監(jiān)控 系統(tǒng) :廣泛采用 （詳本部分小結(jié)） XX 地產(chǎn)工程部 第 11 頁(yè) 共 44 頁(yè) 項(xiàng)目產(chǎn)品 產(chǎn)品類型： 能結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣引入創(chuàng)新元素增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力及認(rèn)同度。 產(chǎn)品比例： 高 /多層小區(qū)； 三房為主， 面積區(qū)間 90 140 。 項(xiàng)目工程 工期要求： 均能結(jié)合營(yíng)銷計(jì)劃合理制定工期。 承包方式： 多選擇為總承包方式。 場(chǎng)地布置： 均統(tǒng)一為各施工隊(duì)劃分施工場(chǎng)地。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)： 重視質(zhì)量。 材料選用： 可視材料（防盜門、窗、公共空間材料）均采用在贛州市有影響力的品牌產(chǎn)品或彰顯品質(zhì)的材料。 隊(duì)伍選擇： 都經(jīng)過(guò)篩選，選擇實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)的、符合自身控制要求的隊(duì)伍。 專業(yè)搭接： 均能夠流水施工， 穿插進(jìn)行 。 開發(fā)節(jié)奏： 結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際分期滾動(dòng)開發(fā) 。 二、 不足： 1、 項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì) （ 1） 總平面規(guī)劃： 總體布局： 1、 對(duì)土地的評(píng)估未能細(xì)化 及綜合考慮 物業(yè)產(chǎn)品的價(jià)值，導(dǎo)致市場(chǎng)認(rèn)可能快速銷售的產(chǎn)品又占據(jù)土地的最優(yōu)位置，而市場(chǎng)存在阻力的產(chǎn)品布置未能加強(qiáng)其內(nèi)在品質(zhì)。 如 多層均為地塊核心位置，而小高層、高層布置在地塊的偏遠(yuǎn)地域僅靠地塊的周遍配套資源景觀作為賣點(diǎn)，水岸新天、蔚藍(lán)半島項(xiàng)目表現(xiàn)最為明顯。 2、 各種不同類型的物業(yè)未能有效的相對(duì)集中形成具有一定的圍核效果小組團(tuán)，產(chǎn)品布置有效 連接度不足 。 3、 規(guī)劃指標(biāo)的確定主要是以項(xiàng)目開發(fā)爭(zhēng)取 利潤(rùn)最大化為 前提 ，項(xiàng)目均有較高的容積率。4、 配套物業(yè)的 設(shè)置多 為滿足營(yíng)銷的需求 ， 對(duì)業(yè)主使用的考慮不足， 如 在社區(qū)內(nèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、休閑交流場(chǎng)所等設(shè)施的布置僅為局部的 散 狀設(shè)置 ， 不能形成每個(gè)區(qū)域或組團(tuán)的配套主題。 XX 地產(chǎn)工程部 第 12 頁(yè) 共 44 頁(yè) 5、 商業(yè)配套面積過(guò)大導(dǎo)致大量的商業(yè)空置，對(duì)項(xiàng)目的使用和運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生不利的影響。 如蔚藍(lán)半島項(xiàng)目的臨街店鋪的大量空置。 6、 車位配比偏少且對(duì)目前業(yè)主的使用情況考慮不足，體現(xiàn)在為保證項(xiàng)目的品質(zhì)未設(shè)置柴 雜 間 且 對(duì)摩托車、自行車等常用交通工具的 有序 停放考慮不周。 住宅布局： 1、 住宅區(qū)的景觀均好性未能體現(xiàn)，在總體布局中主要考慮 在中心景觀區(qū) ， 對(duì)節(jié) 點(diǎn)景觀基本沒有 布置 ，僅為沿道路旁設(shè)置。 2、 地塊的不利因素的影響未能在總體設(shè)計(jì)中 綜合考慮， 規(guī)避。 3、 對(duì)存在銷售阻力的物業(yè)布置未能在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中根據(jù)地塊和社區(qū)內(nèi)部資源的綜合利用提升其品質(zhì)，達(dá)到促進(jìn)快速銷售的目標(biāo)。 商業(yè)布局： 1、 過(guò) 于 的追求商業(yè)體量和商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)造成商業(yè)面積的空置和后期物業(yè)的運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，蔚藍(lán)半島項(xiàng)目表現(xiàn)較為明顯。 2、 商業(yè)區(qū)的建筑布局均為直線布置且建筑風(fēng)格不具有特色 ； 對(duì)項(xiàng)目的展示效果不強(qiáng) ，對(duì) 形成 商業(yè)氣氛不利。 3、 商業(yè)的業(yè)態(tài)設(shè)置較為同質(zhì)化，未能形成特色商業(yè)區(qū)，均以物業(yè)管理 用房、零星休閑物業(yè)、小百貨及臨街商鋪為主。 交通組織： 1、 解決 人車分流 及交通便利性 時(shí) 未 能綜合考慮與 城市或小區(qū) 主干道的銜接問(wèn)題。 缺乏必要的緩沖處理。 2、 人行道路的設(shè)置一般為結(jié)合車行道考慮 ， 僅在中心景觀區(qū)和局部設(shè)置人行小道 ，未有專項(xiàng) 交通組織 設(shè)計(jì)，對(duì)營(yíng)造小區(qū)生活氣氛不利。 停車布置： 1、 停車位和車庫(kù)劃分區(qū)域設(shè)置 ， 但對(duì) 住戶 區(qū)域停車的便利 性 未能 考慮 周全 ， 區(qū)域劃分不明確。 2、 對(duì)自行車、摩托車等常用交通工具的停放設(shè)計(jì)有所忽略。 3、 部分項(xiàng)目多層獨(dú)立車庫(kù)的設(shè)計(jì)對(duì) 該 棟建筑的布局和品質(zhì)降低較 多 。 土地價(jià)值利用： 1、 臨 街均大量設(shè)置商業(yè)，體量過(guò)大，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)有一定影響，開發(fā)節(jié)奏較難控制。 2、 市場(chǎng)認(rèn)可能快速銷售的產(chǎn)品占據(jù)土地的最優(yōu)位置，而市場(chǎng)存在阻力的產(chǎn)品布置未能XX 地產(chǎn)工程部 第 13 頁(yè) 共 44 頁(yè) 加強(qiáng)其內(nèi)在品質(zhì)。 周邊價(jià)值利用： 1、 實(shí)際 整合周邊有利資源上著力不夠，僅在營(yíng)銷上做文章。 2、 規(guī)避地塊周邊不良上考慮不周全，手法單一，多數(shù)采用 將價(jià)值較弱產(chǎn)品布置在該區(qū)域。 分期開發(fā)： 1、 分期開發(fā)未能有明確的開發(fā)主題，提供開發(fā)的亮點(diǎn)，形成市場(chǎng)的突破，僅靠地塊的優(yōu)勢(shì)和一期開發(fā)形成的熱銷延續(xù)考慮， 黃金時(shí)代項(xiàng)目 表現(xiàn)最為明顯 。 2、 分期開發(fā)中，每期開發(fā)的產(chǎn)品比例有所失調(diào)， 為保證一期的成功均以較好的產(chǎn)品和區(qū)域位置為啟動(dòng)區(qū)，對(duì)沒有地理位置優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品的物業(yè)放在后期，給項(xiàng)目后期開發(fā)造成難度， 缺乏 價(jià)值提升的空間 ； 如 蔚藍(lán)半島項(xiàng)目 及 濱江愛丁堡項(xiàng)目二期 的 高層和小高層存在類似問(wèn)題。 （ 2） 建筑設(shè)計(jì)： 建筑風(fēng)格 /外立面設(shè)計(jì)： 1、 水岸新天、黃金時(shí)代、蔚藍(lán)半島、濱江 愛丁堡項(xiàng)目在外觀設(shè)計(jì)方面雖已有風(fēng)格取向，但缺乏創(chuàng)新元素，沒有明顯的個(gè)性特征，同質(zhì)化較為明顯。 2、 細(xì)部處理方面深度不夠 ，缺乏厚重度， 與沿海等地的樓盤設(shè)計(jì)還是有一定差距。 3、 色彩多采用鮮艷明亮色系，部分樓盤用色過(guò)多略顯雜亂，與 周邊環(huán)境協(xié)調(diào)不夠。 4、建筑風(fēng)格與營(yíng)銷宣傳主題不統(tǒng)一。 戶型 / 面積： 1、 戶型 /面積相對(duì)較大 ， 估計(jì) 與樓盤客戶定位有關(guān)。 2、 戶型主要 以三房 、 四房為主 ，面積在 90-160 平米 ，缺乏較小面積的產(chǎn)品。 3、 部分產(chǎn)品特別是小面積產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新不夠。 4、 大面積產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)不夠緊湊，套內(nèi)面積使用率相對(duì)偏低。 5、 存在一定的產(chǎn)品 （主要是 面積 方面） 斷層。 建筑間距 /建筑朝向： 水岸新天、蔚藍(lán)半島項(xiàng)目的高層建筑間距雖 符 合規(guī)劃間距要求，但由于建筑間距較小，建筑朝向的日照指數(shù)偏 低。 節(jié)能、環(huán)保： 在節(jié)能、環(huán)保設(shè)計(jì)方面投入度不大 ， 估計(jì)與成本控 制有關(guān)。 細(xì)部設(shè)計(jì)： 盡管開始注重細(xì)節(jié)，但產(chǎn)品體現(xiàn)的還是較粗放， 不夠協(xié)調(diào)。 （ 1） 景觀設(shè)計(jì)： XX 地產(chǎn)工程部 第 14 頁(yè) 共 44 頁(yè) 景觀 風(fēng)格： 景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格和建筑風(fēng)格不協(xié)調(diào)。 體現(xiàn)在現(xiàn)代建筑風(fēng)格與 異域歐陸景觀主題風(fēng)格不匹配，脫節(jié)。 中心景觀： 景觀設(shè)計(jì)的主次區(qū)分不明顯，僅有主景觀區(qū)未能有次景觀節(jié)點(diǎn)或小組團(tuán)景觀布置，不能形成完整的景觀路徑，且對(duì)外的展示效果不強(qiáng)。其中時(shí)間公園、蔚藍(lán)半島有相應(yīng)的處理。 組團(tuán)景觀： 僅按照建筑總圖 中 預(yù)留空間 進(jìn)行 設(shè)計(jì)導(dǎo)致局部 景觀處理 空間不夠 ， 使景觀的體現(xiàn)不能完全到位。 水系： 景觀設(shè)計(jì)中有水景的引入但效果不佳，如水岸新天為集中布置、濱江愛 丁堡為小水系布置不能夠形成一定區(qū)域的水系環(huán)繞效果。缺乏恢宏氣勢(shì)。 道路： 道路的鋪裝過(guò)于單調(diào)，一般人行道路為普通的彩轉(zhuǎn)鋪設(shè)，車行道路為混凝土路面但 結(jié)合的人行道和排水溝的設(shè)計(jì)均為普通做法。其中蔚藍(lán)半島項(xiàng)目有彩色水刷石人行道路。 小品： 小品較少，未能畫龍點(diǎn)睛。 軟硬景比例： 在部分樓盤軟硬景的投入配比不合理，如黃金時(shí)代過(guò)分的追求景觀的風(fēng)格效果，對(duì)硬景的投入教大，小而集中且同質(zhì)化嚴(yán)重。 場(chǎng)地營(yíng)造利用： 建筑物與景觀銜接生硬、缺乏整體感。 細(xì)部設(shè)計(jì)： 苗木選擇品種及色彩單調(diào)，景觀場(chǎng)地設(shè)計(jì)自然尺度把握不到位。設(shè)計(jì)中軟景的搭 配層次感不強(qiáng)，這和開發(fā)商對(duì)景觀投入成本控制有關(guān)。 項(xiàng)目配套 會(huì)所 :實(shí)用度未得到 充分 體現(xiàn)。 泳池 :與景觀結(jié)合度不夠，未考慮有相應(yīng)的私密性。 運(yùn)動(dòng)設(shè)施 :多為見縫插針設(shè)置。 缺乏切身為住戶需求考慮布置。 商業(yè) :商業(yè)體量過(guò)大，多為臨街底商，建筑處理不夠。 物業(yè)管理 :缺乏品質(zhì)及服務(wù)深度。人性化不夠。 項(xiàng)目產(chǎn)品 產(chǎn)品類型 :某些樓盤創(chuàng)新元素 融合度不夠，尺度把握不夠精準(zhǔn)，未深入考慮住戶設(shè)計(jì)需 求。如底層花園與入戶之間的處理等。 產(chǎn)品比例 :戶型面積 存在斷層。 XX 地產(chǎn)工程部 第 15 頁(yè) 共 44 頁(yè) 項(xiàng)目工程 工期要求： 實(shí)際工期與合同工期不符。未能按合同 要求完成。 承包方式： 有個(gè)別樓盤把水電、外墻涂料、鐵藝欄桿、防水工程等另行分包，影響了質(zhì)量與工期。 場(chǎng)地布置： 個(gè)別樓盤未解決主通道，影響工程進(jìn)展。 材料選用： 未采用新型墻體材料，仍使用粘土磚。 專業(yè)搭接： 搭接不夠緊湊，質(zhì)量、工期相互影響，局部細(xì)節(jié)處理不到位。 開發(fā)節(jié)奏： 可能是追求利潤(rùn)最大化，多數(shù)樓盤開發(fā)節(jié)奏未能形成緊密連續(xù)性。 三、 工程實(shí)施描述： 根據(jù)以上五個(gè)樓盤的調(diào)查情況，其通性做法： 建筑、結(jié)構(gòu) 、高層、小高層： 1、 結(jié)構(gòu)形式：框架剪力墻結(jié)構(gòu)，層高 3 米，大部分采用板式外型，只有蔚藍(lán)半島的臨江高層采用的是十 字型塔樓外型。板式結(jié)構(gòu)優(yōu)點(diǎn)是通風(fēng)采光及朝向比較好，缺點(diǎn)是分?jǐn)偯娣e較大，基本都是一梯兩戶。十字型塔樓外型優(yōu)點(diǎn)是分?jǐn)偯娣e較小，基本都是一梯四戶，缺點(diǎn)是通風(fēng)采光及朝向會(huì)受影響。 2、 基礎(chǔ)及地下室：高層下都設(shè)有地下室車庫(kù)，基礎(chǔ)形式根據(jù)地質(zhì)情況而定。地下室層高從 3.9 米 -5.4 米不等。已做好的基本都按照人防要求施工。 3、 外墻及內(nèi)墻用材：外墻及內(nèi)墻的墻體材料使用的是粘土磚，未使用加氣混凝土砌塊及多空磚。 4、 屋面情況：屋面多為平屋面結(jié)構(gòu)，有部分為斜屋面結(jié)構(gòu)，屋面做防水卷材后鋪隔熱板。 5、 外墻裝飾及細(xì)部結(jié)構(gòu)：外墻以瓷磚為主，線條及細(xì) 部構(gòu)造用涂料。設(shè)有飄窗， 設(shè)置了空調(diào)板并設(shè)有百頁(yè)，都預(yù)留有空調(diào)管洞。 6、 電梯前廳及入戶大堂：高檔耐磨磚鋪地，墻面刷高檔乳膠漆。 7、 入戶門及窗：名牌防盜門，高級(jí)鋁合金窗或塑鋼窗。 8、 其它：樓梯及陽(yáng)臺(tái)欄桿都采用鐵藝欄桿，設(shè)置集中排煙煙道。 、多層： XX 地產(chǎn)工程部 第 16 頁(yè) 共 44 頁(yè) 1、 結(jié)構(gòu)形式：框架異形柱結(jié)構(gòu)，層高 3 米，大部分采用板式外型，一梯兩戶。 2、 基礎(chǔ)及地下室：大部分沒設(shè)地下室，只有黃金時(shí)代多層設(shè)有地下室車庫(kù)。 3、 外墻及內(nèi)墻用材：外墻及內(nèi)墻的墻體材料使用的是粘土磚，未使用加氣混凝土砌塊及多空磚。 4、 屋面情況：屋面多為斜屋面結(jié)構(gòu)，屋面做防水后用聚苯板保溫 隔熱，面鋪彩瓦。 5、 外墻裝飾及細(xì)部結(jié)構(gòu)：外墻以瓷磚為主，線條及細(xì)部構(gòu)造用涂料。設(shè)有飄窗， 設(shè)置了空調(diào)板并設(shè)有百頁(yè)，都預(yù)留有空調(diào)管洞。 6、 入戶門及窗：名牌防盜門，高級(jí)鋁合金窗或塑鋼窗。 7、其它：樓梯及陽(yáng)臺(tái)欄桿都采用鐵藝欄桿，設(shè)置集中排煙煙道。 機(jī)電設(shè)備部分： 給水系統(tǒng)： 贛州新建樓盤基本上均采用了兩路水源供水；各高層樓盤均采用了變頻加壓供水方式，且有高層的樓盤自來(lái)水公司只抄總表；全部是多層建筑的樓盤自來(lái)水公司抄表到戶，均未采用遠(yuǎn)傳抄表系統(tǒng)；其中蔚藍(lán)半島和水岸新天采用了無(wú)負(fù)壓供水設(shè)備，但是自來(lái)水公司沒有確認(rèn)同意使用 。給水管材都采用了塑料管（ PPR、 PE、 PVC）等，但是采用了加壓泵的給水管部分采用了復(fù)合管（鋼塑、鋁塑）。 排水系統(tǒng)： 目前老城區(qū)的樓盤采用雨污合流排水方式，新城區(qū)均強(qiáng)制雨污分流排水，室內(nèi)排水管材均采用了 UPVC 管、 UPVC 螺旋消音排水管、室外采用了 UPVC 管或鋼筋混凝土管。衛(wèi)生間基本采用了同層排水。 消防栓系統(tǒng)： 蔚藍(lán)半島小高層塔樓采用了單立管雙栓。其他樓盤均為每層兩個(gè)消火栓。 自動(dòng)噴淋系統(tǒng)：目前贛州樓盤未見地下車庫(kù)設(shè)置氣體滅火系統(tǒng)和泡沫噴淋系統(tǒng)，地下車庫(kù)設(shè)置了自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。 泳池、水景系統(tǒng)： 贛州中高檔樓盤 均設(shè)置了水景；蔚藍(lán)半島和水岸新天設(shè)置了游泳池，采用了過(guò)濾消毒一體化設(shè)備，機(jī)械循環(huán)，但均沒有設(shè)恒溫裝置。 變配電系統(tǒng) ：水岸新天和蔚藍(lán)半島、黃金時(shí)代等均是名義上的兩路電源，實(shí)際上還是從同一個(gè)變電站引入。各分戶電表前均由供電局設(shè)計(jì)和施工。高低變配電設(shè)備均由供電局采購(gòu)，而且必須使用組合式箱變并置于室外，不同意設(shè)于室內(nèi)。水岸新天和蔚藍(lán)半島未設(shè)發(fā)電機(jī)組。 電力配電系統(tǒng)： 水岸新天和蔚藍(lán)半島、黃金時(shí)代的電力計(jì)量均采用抄表到戶的型式，電梯都是采用奧的斯品牌。均未采用遠(yuǎn)傳抄表系統(tǒng)。 XX 地產(chǎn)工程部 第 17 頁(yè) 共 44 頁(yè) 消防報(bào)警系統(tǒng)： 岸新天和蔚藍(lán)半島、黃金時(shí)代小高 層的電梯間均設(shè)置了感煙報(bào)警探頭，室內(nèi)未設(shè)煤氣泄漏報(bào)警裝置。 智能系統(tǒng)： 均設(shè)置了語(yǔ)音與數(shù)據(jù)綜合布線系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)。高檔樓盤均設(shè)置了背景音樂(lè)和電梯監(jiān)控系統(tǒng)，但是還沒有應(yīng)急廣播系統(tǒng)和 I-BUS 自控系統(tǒng)。 安全防范系統(tǒng)： 水岸新天和蔚藍(lán)半島、黃金時(shí)代均設(shè)置了可視對(duì)講系統(tǒng)且?guī)ёx卡門禁，還設(shè)置了 CCTV 監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線感應(yīng)周邊防范系統(tǒng)、無(wú)線巡更系統(tǒng)和停車收費(fèi)管理系統(tǒng)。其他中低檔樓盤只設(shè)置了對(duì)講系統(tǒng)。 燃?xì)庀到y(tǒng) ：贛州各樓盤均使用了液化燃?xì)?，設(shè)計(jì)和施工均由燃?xì)夤就瓿伞?消防防排煙系統(tǒng)： 大型地下車庫(kù)均設(shè)置了防排煙系統(tǒng)。 新風(fēng)系統(tǒng)： 贛州目前還沒有住宅采用中央新風(fēng)系統(tǒng)。也還沒有設(shè)置窗式通風(fēng)器。 景觀部分： 植物選擇： 選用了適合本地生長(zhǎng)的植物，但喬木冠徑較小，灌木種植較稀。 硬景處理： 采用材料較單一，多為彩轉(zhuǎn)及花崗巖地面。 園林小品： 較少體現(xiàn)且品種單一。 戶外家具設(shè)計(jì)： 主要為桌椅 。 處理手法簡(jiǎn)單。 園林照明燈具： 品種單一、 未結(jié)合環(huán)境設(shè)計(jì)。 XX 地產(chǎn)工程部 第 18 頁(yè) 共 44 頁(yè) 第三部分：項(xiàng)目工程建議： 一、項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì) 1、總平面規(guī)劃： 總體布局： 思路： 按照地塊的綜合資源及利用價(jià)值，結(jié)合地勢(shì)布置產(chǎn)品，設(shè)置道路交通系統(tǒng)，基本作 到人車分流，動(dòng)靜分區(qū)，保證住宅的品質(zhì)，營(yíng)造商業(yè)的氛圍。 建議 ： 1、分片區(qū)按組團(tuán)原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。既保證南、北兩區(qū)及各組團(tuán)獨(dú)立使用，又能適應(yīng)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展需要。 2、結(jié)合地勢(shì)及政府規(guī)劃部門規(guī)定的要求，局部地塊利用山（坡）地進(jìn)行設(shè)計(jì)。以控制項(xiàng)目成本及發(fā)掘項(xiàng)目特質(zhì)。 3、組團(tuán)設(shè)計(jì)。在產(chǎn)品的布置中按照同類型產(chǎn)品的相對(duì)集中的原則，形成一定的圍核空間形成業(yè)主之間的相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域空間便于 形成更好的鄰里交流，且有利于組團(tuán)的形成和管理。 4、商業(yè)配套面積不宜過(guò)大，應(yīng)滿足社區(qū)需求和使用的便利性要求。具體建議外沿八一四大道布置，商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)形成明顯、有效的隔離。 5、設(shè)置中心景觀區(qū)。中心景觀與情景體驗(yàn)路徑、開發(fā)節(jié)奏有機(jī)結(jié)合，既領(lǐng)先市場(chǎng)又符合營(yíng)銷需要。 6、北區(qū)考慮多設(shè)置多層物業(yè)。南區(qū)提升容積率。 住宅布局： 對(duì)存在銷售阻力的物業(yè)在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中根據(jù)地塊和社區(qū)內(nèi)部資源的綜合利用提升其品質(zhì)。 盡量避免和減少東西朝向的住宅。 規(guī)避兵營(yíng)式排列布局，采用錯(cuò)位、半圍合、鋸齒等多種群體組合方式保證空間環(huán)境及建 筑間距、采光、通風(fēng)等方面的要求，并著力營(yíng)造樓棟間的鄰里交往場(chǎng)所 。 1、 組團(tuán)布局。以南、北兩個(gè)地塊為區(qū)域，分別在各自區(qū)域按物業(yè)類型（多 /高層）組合形成組團(tuán)，便于營(yíng)造環(huán)境及后期開發(fā)及物業(yè)管理。 2、 高層區(qū)域分布，盡量在東西兩側(cè)及南區(qū)北側(cè)布置高層產(chǎn)品。多層產(chǎn)品布置在中心地塊區(qū)域。 XX 地產(chǎn)工程部 第 19 頁(yè) 共 44 頁(yè) 3、 有效利用自然高差豐富建筑形態(tài)，增加產(chǎn)品特色及附加值。 4、 多層采用多種手法區(qū)別產(chǎn)品，花園洋房為高附加值產(chǎn)品，類花園洋房為主推多層產(chǎn)品。另建少量 別墅類多層（ 4+1），提升產(chǎn)品形象又不至于與其他多層產(chǎn)品距離過(guò)大。 5、 高層產(chǎn)品根據(jù)所處位置進(jìn)行產(chǎn)品組合，作到 戶型緊湊，得房率高， 同時(shí) 開發(fā)部分可轉(zhuǎn)換面積產(chǎn)品且分棟處理。 商業(yè)布局： 充分的考慮小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套需求和地塊周邊的配套需求。 合理確定商業(yè)體量預(yù)防商業(yè)面積的空置和考慮業(yè)主后期的經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)區(qū)和住宅生活區(qū)的有效的隔離，實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分離。 社區(qū)內(nèi)部商業(yè)街的設(shè)計(jì)是作為整個(gè)項(xiàng)目的特色建筑和展示面，形成特色化及差異化商業(yè)街 ； 商業(yè)街的建筑及平面布局應(yīng)以環(huán)狀或弧狀的布置為宜 。 在開發(fā)過(guò)程中應(yīng)考慮有關(guān)業(yè)態(tài) 的分布及開發(fā)節(jié)奏， 保證商業(yè)街的有效形成。 1、 主要沿八一四大道布置商業(yè)。 2、 北區(qū)西側(cè)考慮集中商業(yè)。利用地塊自然高差形成商業(yè)、住宅 區(qū)隔。 3、 會(huì)所考慮日后經(jīng)營(yíng)需要布置。 配套布局： 1、 公共配套設(shè)施的布置按照大配套分期分散、小配套分期集中、零星配套分散布置的原則布置， 2、 會(huì)所與幼兒園分期分散，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所按功能分期要求布置 ， 在同一 建設(shè)期內(nèi) 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所相對(duì)集中放置 ， 形成運(yùn)動(dòng)氛圍及相對(duì)的主題 。 3、 零星的健身器具可相對(duì)分散放置。 交通組織： 1、 充分 考慮車行的便捷，停放的便利、各種產(chǎn)品之間的區(qū)分、消防道路的設(shè)置及分期開發(fā)的分割 等方面 需求。 2、 人行道路的設(shè)置按照人行移動(dòng)的情景 達(dá) 到 “ 曲徑通幽 ”意境。 3、延伸至 小景觀節(jié)點(diǎn)和組團(tuán)景觀 道路體系 便利， 區(qū)域 公 共空間 通達(dá)性好 ， 輻射面廣。 4、 人行道路的布置中應(yīng)設(shè)計(jì)人們 短暫 停留及交流的空間 ， 體現(xiàn)人性化的設(shè)計(jì)。 5、 消防通道結(jié)合綠化設(shè)計(jì)。 停車布置： XX 地產(chǎn)工程部 第 20 頁(yè) 共 44 頁(yè) 結(jié)合地勢(shì)綜合設(shè)置， 盡量的減少地下停車 ， 增加地面停車的數(shù)量 ； 減少成本的投入。對(duì)多層產(chǎn)品的停車為集中半地下停車 ； 高層、小高層為集中地下停車 ； 不足部分設(shè)置路面停車位。 對(duì)自行車、摩托車等常用交通工具的停放應(yīng)分區(qū)域集中設(shè)計(jì)停放。 地下車庫(kù)和主干道應(yīng)有相應(yīng)的輔道銜接。盡量減少獨(dú)立車庫(kù)的設(shè)計(jì)。 1、位置： 1）地下停車位：地下室設(shè)計(jì)規(guī)模為 14000 ，結(jié)合人防面積和地下停車位 一并考慮 ； 2）架空層停車位：在建筑底層架空層設(shè)置；可 結(jié)合地 勢(shì)統(tǒng)籌考慮 ； 3）地面露天停車位。 2、數(shù)量：地下和地面停車位共 1920 個(gè)，另外為非機(jī)動(dòng)車位。 3、非機(jī)動(dòng)車位設(shè)置以便利性及集中停放為原則，在規(guī)劃中考慮區(qū)域分布。 人防布置： 1、高層下考慮人防設(shè)置。 2、人防面積滿足規(guī)劃要求即可。 豎向設(shè)計(jì)： 1、 中間山體 基本 不做保留。 可建設(shè)少量坡地退臺(tái)產(chǎn)品，增加項(xiàng)目產(chǎn)品亮點(diǎn)。 2、 西側(cè)山體削成臺(tái)地，盡量減少土方量。 3、 現(xiàn)有自然高差充分利用，形成錯(cuò)落梯級(jí)場(chǎng)地。 4、 站北大道建設(shè)形成的道路與項(xiàng)目高差加以修飾，不過(guò)多進(jìn)行土方 工程。 土地價(jià)值利用： 1、 先開發(fā)北區(qū)，以多層產(chǎn)品入市。 2、 商業(yè)建設(shè)周期略后于住宅交付期半年。 3、 由西向東開發(fā)，核心區(qū)域分期開發(fā)。 周邊價(jià)值利用： 1、 靠近摩托車大市場(chǎng)區(qū)域結(jié)合地形架空建設(shè)高層區(qū)域，架空部分可作停車、設(shè)備、物業(yè)管理、活動(dòng)空間等。 2、 站北大道建設(shè)為景觀路，與項(xiàng)目地塊形成高差，削弱道路對(duì)物業(yè)的影響。 3、 規(guī)劃的站北大道公交站點(diǎn)附近設(shè)置主入口，形成大臺(tái)階入口。且南北兩區(qū)可呼應(yīng)。 分期開發(fā)： 1、 分大兩期開發(fā)，以站北大道為分界線。 XX 地產(chǎn)工程部 第 21 頁(yè) 共 44 頁(yè) 2、 每小期開發(fā)結(jié)合市場(chǎng)要求，層次推進(jìn)，最短間隔時(shí)間為 2 個(gè)月。每小期開發(fā)以組團(tuán)劃分區(qū)間。 3、 采用密 集滾動(dòng)開發(fā)模式，保證銷售的連續(xù)性及產(chǎn)品不斷升級(jí)。 2、建筑設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格： 簡(jiǎn)潔、明快的歐派新現(xiàn)代主義風(fēng)格；注重社區(qū)天際輪廓線的節(jié)奏與韻律設(shè)計(jì)。 外立面設(shè)計(jì)： 1、建筑立面必須符合贛州市城規(guī)劃要求，在滿足項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求條件下，充分考慮本項(xiàng)目建筑與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性，合理進(jìn)行豎向設(shè)計(jì)。 2、建筑風(fēng)格選用簡(jiǎn)潔、明快的歐派新現(xiàn)代主義風(fēng)格，以體現(xiàn)國(guó)際社區(qū)氛圍。 3、外立面應(yīng)以“清新、活潑”為設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)本項(xiàng)目的“活力、健康”主題。除釉面磚及涂料外，可考慮運(yùn)用部分仿真石材磚；蘑菇石貼面等。 4、在不影響住戶私密性的前 提下，希望盡量縮小墻面率，加大開放強(qiáng)度，以滿足采光與通風(fēng)需求。 5、窗的形式可采取多樣化處理（飄窗、角窗等），開閉方式除平移和外開外也可考慮在洗手間部分采用下開放式窗。 6、重視第五立面（屋頂）的設(shè)計(jì)，使其在功能和景觀上成為本地的唯一性。強(qiáng)調(diào)色彩的變化，要生動(dòng)，富有跳躍感，創(chuàng)導(dǎo)時(shí)尚潮流。 7、多層排水系統(tǒng)建筑處理，保證面向景觀面的立面和諧，可采用建筑構(gòu)件對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行隱藏。 戶型 / 面積： 1、住宅建筑設(shè)計(jì)，應(yīng)滿足建筑設(shè)備各系統(tǒng)的功能有效、運(yùn)行安全、維修方便等基本要求。 2、建筑設(shè)備管線的設(shè)計(jì)，應(yīng)相對(duì)集中 ，布置緊湊，合理占用空間，宜為住戶進(jìn)行裝修留有靈活性。 3、廚房、衛(wèi)生間和建筑設(shè)備及管線較多的部位，應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)綜合設(shè)計(jì)。電源插座、有線電視終端插座和電話終端出線口等，應(yīng)與室內(nèi)設(shè)施和家具綜合布置。 4、公共功能管道，包括供水總水管、雨水立管、消防立管和電氣立管等，不宜布置在住宅套內(nèi)。公共功能管道的閥門和需經(jīng)常操作的部位，應(yīng)設(shè)在公共部位。 5、應(yīng)合理確定各種計(jì)量?jī)x表的設(shè)置位置，以滿足能源計(jì)量和物業(yè)管理的需要。 XX 地產(chǎn)工程部 第 22 頁(yè) 共 44 頁(yè) 建筑間距 1、 需符合政府控制性規(guī)劃要求。 2、 建筑間距：多層 1:1.1、板式小高層 1： 1、點(diǎn)式小高層 1： 0.7。 3、 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)避免戶與戶、樓與樓之間的視線干擾。 建筑朝向： 1、 符合政府控制性規(guī)劃要求，建筑 物 南北朝向，可有適當(dāng)?shù)钠牵?15 度以內(nèi)），須注意贛州市常年風(fēng)向與建筑朝向的關(guān)系。 群體 組合： 1、通過(guò)住宅群體組合對(duì)戶外空間 環(huán)境進(jìn)行 塑造，營(yíng)造相對(duì)應(yīng)的活動(dòng)場(chǎng)所。 2、住宅群體組合能起到吸引視線，豐富天際線及立面的效果。 3、能適當(dāng)超越本地市場(chǎng)，同時(shí)具可操作性、現(xiàn)實(shí)性及美觀需要。 節(jié)能、環(huán)保： 1、 雙層玻璃窗（真空）設(shè)置。 2、 平層 屋面保溫做法 。 3、局部墻體保溫做法。 4、垃圾分類收集 。 5、無(wú)動(dòng)力污水處理裝置。 6、材料采用環(huán)保材料（如外墻漆、裝飾板材、木材等） 細(xì)部設(shè)計(jì)： 1、 采用 高層入戶花園、 凸窗、落地窗、 空調(diào)格柵立面處理 、陽(yáng)臺(tái)欄板（材料）及形狀的多樣化、錯(cuò)層、躍式結(jié)構(gòu)、坡屋頂及老虎窗設(shè)計(jì)、步入式衣柜、傭人房、雙（三）陽(yáng)臺(tái)及雙衛(wèi)生間、空調(diào)有組織排水、架空層處理、底層帶花園設(shè)計(jì)等。 2、戶內(nèi)預(yù)埋電線套管。 3、 景觀設(shè)計(jì)： 景觀設(shè)計(jì)提前介入，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 過(guò)程中 參與意見，充分研討 確定項(xiàng)目規(guī)劃方案。 達(dá)到建筑和景觀的相對(duì)融合。 配合景觀設(shè)計(jì)主題有軟硬景的呼應(yīng)、建 筑和景觀的呼應(yīng)。能夠考慮到人們動(dòng)靜分離、情景體驗(yàn)、健康活動(dòng)、兒童嬉戲等人性化設(shè)計(jì)的要求。 在設(shè)計(jì)中并且嚴(yán)格控制景觀投入成本，進(jìn)行限額設(shè)計(jì) 。 XX 地產(chǎn)工程部 第 23 頁(yè) 共 44 頁(yè) 景觀 風(fēng)格： 統(tǒng)一 景觀風(fēng)格，南、北區(qū) 風(fēng)格上 可有所區(qū)分，采用異域風(fēng)格為 觀設(shè)計(jì)主題 ，與本地 其他項(xiàng)目 形成 差異 化。 中心景觀： 結(jié)合水系設(shè)置中心景觀區(qū)， 面積及檔次高于本次調(diào)查樓盤。 組團(tuán)景觀： 需要著重打造 該部分，形成產(chǎn)品 品質(zhì) 優(yōu)勢(shì)， 營(yíng)造鄰里交流空間。 水系： 集中布置 ，結(jié)合泳池設(shè)計(jì)，面積及深度在滿足項(xiàng)目形象應(yīng)嚴(yán)格控制。 水景應(yīng)為淺水體，并能夠形成環(huán)流，大小結(jié)合，動(dòng)靜結(jié)合。 道路： 道路 的鋪裝材料及色彩豐富，與建筑風(fēng)格 及周邊空間環(huán)境 有效融合。 小品： 運(yùn)用小品 增強(qiáng)空間環(huán)境效果，體現(xiàn)藝術(shù)性及人文氣息。小品布置少而精，可布置在中心景觀區(qū)、組團(tuán)景觀、組團(tuán)連接區(qū)域及會(huì)所、幼兒園、大型運(yùn)動(dòng)設(shè)施 附近 ，烘托氣氛 ，營(yíng)造場(chǎng)景 。 軟硬景： 致力打造軟景 部分，營(yíng)造自然、生態(tài)的生活空間環(huán)境。硬景除功能需要設(shè)置外，起烘托場(chǎng)景、提高檔次作用， 硬景的 選材及 色彩應(yīng) 與 建筑的風(fēng)格 匹配。 場(chǎng)地營(yíng)造利用： 注重景觀設(shè)計(jì)的層次感，內(nèi)部景觀節(jié)點(diǎn)的布置達(dá)到移步異景的效果。 細(xì)部設(shè)計(jì)： 統(tǒng)一路燈、標(biāo)識(shí)牌等識(shí)別系統(tǒng)。 二、 項(xiàng)目配套： 公共配套設(shè)施的布置按照大配套分期分散、小配套分期集中、零星配套分散布置的原則布置，具體體現(xiàn)在會(huì)所與幼兒園分期分散，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所按功能分期要求布置但在同一期運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所相對(duì)集中放置可形成運(yùn)動(dòng)氛圍及相對(duì)的主題，零星的健身器具可相對(duì)分散放置。 會(huì)所： 1、會(huì)所設(shè)一個(gè)，位于北區(qū)，面積 2500-3000 ，設(shè)置 2-3 層， 兼顧對(duì)外經(jīng)營(yíng) ；具體位置為靠近站北大道及中心景觀區(qū)域。 2、 南區(qū)設(shè)泛會(huì)所 ，具備會(huì)所基本使用功能，建議利用架空層區(qū)域布置。 3、 開發(fā)時(shí)間建議： A、一期開盤時(shí)建設(shè)完成，作為情景展示及銷售場(chǎng)所。 B、一期后期建設(shè)，與一期物業(yè)同時(shí)交付使用。 泳池： 1、 游泳池結(jié)合中心水景設(shè)計(jì)，建議采用無(wú)邊界泳池； 2、游泳池設(shè)置在北區(qū)并靠近會(huì)所，南區(qū)和幼兒園考慮設(shè)置戲水池。 XX 地產(chǎn)工程部 第 24 頁(yè) 共 44 頁(yè) 3、開發(fā)時(shí)間： 一期開盤時(shí)建設(shè)完成。 學(xué)校： 1、 面積 約 3000 左右， 設(shè)計(jì) 2-3 層 ，盡可能節(jié)約占地面積，可利用部分架空層作為戶外活動(dòng)游戲空間； 2、 位置應(yīng)處于南區(qū)偏東，貼近泛會(huì)所盡可能 達(dá)到不影響小區(qū)居民生活； 3、 開發(fā)時(shí)間： 二期中期時(shí)建設(shè)完成。 運(yùn)動(dòng)設(shè)施： 1、戶外運(yùn)動(dòng)設(shè)施相對(duì)集中、均衡布置，北區(qū)設(shè) 1 個(gè)籃球場(chǎng)，南區(qū)設(shè) 2 個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)； 2、結(jié)合景觀及道路系統(tǒng)設(shè)置慢步道、休閑小廣場(chǎng)等 3、器具運(yùn)動(dòng)區(qū)組團(tuán)結(jié)合處集中布置。 商業(yè)： 1、建設(shè)面向社區(qū)服務(wù)為主的商業(yè) 2、臨八一四大道設(shè)置商業(yè)。 3、集中商業(yè)設(shè)置在北區(qū)西側(cè)。 4、東側(cè)適量考慮底商，便于圍合及擴(kuò)展服務(wù)范圍。 物業(yè)管理： 引進(jìn)知名品牌物業(yè)管理公司，拓展服務(wù)內(nèi)容及深度。 市政配套： 1、建 設(shè)站北大道，與一期建設(shè)同步，打造成景觀道路。 2、站 北大道引進(jìn)公交，建設(shè)港灣式停車站。 周邊配套： 三、項(xiàng)目產(chǎn)品 產(chǎn)品類型 ： 1、 高層： 18 層 （北區(qū)限高 54 米；南區(qū)限高 60 米） ； 2、 小高 層： 、 9+1 層 11+1 層 ； 3、 多層： 為 5+1 層 、 6 層 ；為 豐富天際線， 在 中心景觀區(qū) 域可適量布置 4+1 層 。 4、住宅產(chǎn)品單層層高基本控制值為 3 米； 5、復(fù)式空間層高基本控制值為 5.4 米； 6、通透式架空不高于 4.2 米；功能性架空層不高于 3.5 米。 7、風(fēng)情底層商業(yè)層高 4.2 至 4.5 米 ,二層商業(yè)層高不高于 3.6 米。 XX 地產(chǎn)工程部 第 25 頁(yè) 共 44 頁(yè) 產(chǎn)品比例： 北區(qū)多 /高層比例不高于 1： 1。 南區(qū)多 /高層比例不高于 3： 7。 產(chǎn)品 竣工驗(yàn)收 標(biāo)準(zhǔn)： 1. 住宅結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn) 1.1 六層及六層以下多層住宅為 異型柱 結(jié)構(gòu)，七層及七層 以上中高層住宅為框架結(jié)構(gòu)。 1.2. 住宅樓板為現(xiàn)澆鋼筋砼樓板。 1.3. 臥室、起居室凈高不低于 2.60 米。 2. 住宅裝飾標(biāo)準(zhǔn) 2.1. 住宅公共走道、公共部位及樓梯間墻面及平頂根據(jù)住宅性質(zhì)進(jìn)行相適應(yīng)的裝飾。 2.2. 住宅戶內(nèi)墻面僅做至面層粉刷，即批白水泥摻 801 膠水三遍。表面光滑、平整、線角順直、清晰，無(wú)裂縫、無(wú)空鼓、無(wú)脫皮。 2.3. 住宅戶內(nèi)地坪做至細(xì)石砼面層找平。表面平整、光滑，清潔干凈，不污染，無(wú)裂縫、脫皮、麻面，不起砂。 2.4. 住宅外墻做涂料。 2.5. 住宅戶內(nèi)門框 安裝牢固、不變形，表面平整、光潔。 2.6. 住宅門窗采用 鋁合金（ 塑鋼 ） 門窗。 2.6.1. 門窗推拉順滑，表面平整、光潔，無(wú)嚴(yán)重劃痕與破損，型材沒有開裂或斷裂現(xiàn)象。 2.6.2. 五金配件：齊全，位置正確、牢固，達(dá)到各自使用功能。 2.6.3. 密封質(zhì)量：門窗關(guān)閉時(shí)扇與框，扇與扇無(wú)明顯縫隙，密封條不松動(dòng)，不脫落，不外露，處于壓縮狀態(tài)。 2.6.4. 門窗框、扇垂直，不彎曲。 2.6.5. 玻璃無(wú)污染，無(wú)破損，雙玻夾層無(wú)灰塵和水氣，分隔條均勻，不翹起。 2.7. 住宅進(jìn)戶門多層采用防盜門、高層采用防火防 盜門。 .2.7.1. 門扇開關(guān)靈活（不碰擦），穩(wěn)定（無(wú)自開或自關(guān)），無(wú)回彈和翹裂。 2.7.2. 表面平整、光潔。 2.7.3. 外陽(yáng)臺(tái) :地坪表面平整、光滑，無(wú)色差，無(wú)污染，無(wú)裂縫、脫皮、麻面，不起砂，陽(yáng)臺(tái)欄桿油漆涂刷均勻，表面無(wú)銹斑、焊渣等現(xiàn)象。不倒泛水，無(wú)積水，無(wú)滲漏，地漏暢通。 2.8. 衛(wèi)生間 XX 地產(chǎn)工程部 第 26 頁(yè) 共 44 頁(yè) 2.8.1. 墻面 采用水泥砂漿 抹灰 ， 粗細(xì)一致，平整清潔，無(wú)裂縫，不起殼，地坪平整。 2.8.2. 小時(shí)地面盛水試驗(yàn)，以水覆蓋滿地面為準(zhǔn)，達(dá)到不滲不漏。 2.8.3. 浴缸、地漏、座便器、洗臉盆、洗滌盆 、淋浴盆各下水管道灌水試驗(yàn) 。 2.8.4. 灌水時(shí)間每根管道二分鐘，以流水通暢為準(zhǔn)。 2.8.5. 給水進(jìn)戶閥門開啟靈活，水表運(yùn)轉(zhuǎn)正常。 2.8.6 預(yù)留局部等電位連接箱。 2.9. 油漆 :油漆涂刷均勻，光色一致，無(wú)明顯凹痕，無(wú)流墜、起皺。 2.10. 多媒體接線箱 ： 每戶提供 多媒體接線箱一個(gè) （內(nèi)設(shè)閉路電視、電話、網(wǎng)絡(luò)接口） 。 2.11 可視對(duì)講系統(tǒng)：分機(jī)入戶。 3. 住宅設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 3.1. 住宅戶內(nèi)設(shè)置廚房，廚房?jī)?nèi)設(shè)有一個(gè)洗滌盆位置，留有 管道接口，預(yù)留排油煙機(jī)、燃?xì)鉄崴靼惭b位置 。 3.2. 住 宅每套設(shè)置衛(wèi)生間，衛(wèi)生間設(shè)有洗臉盆、座便器、浴缸 （整體浴室） 等 3 種設(shè)備的安裝位置，并統(tǒng)一留有排水孔，衛(wèi)生間的管道安裝尺寸以設(shè)計(jì)圖紙為準(zhǔn)。 4 住宅設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 4.1. 住宅每戶一只水表和一只進(jìn)戶閥安裝于公共 空 間，水表采用市自來(lái)水公司的產(chǎn)品，進(jìn)戶閥采用銅質(zhì)球閥 。 4.2. 室內(nèi)冷水管均采用 合格塑料 管。 4.3. 房間內(nèi)的排水管材統(tǒng)一采用 UPVC 管材， 高層 安裝輔助透氣管，保證排水立管的透氣性能。 4.4. 住宅統(tǒng)一采用城市管道煤氣，提供安裝煤氣表表位，明裝煤氣管不得隨意拆裝改造；煤氣表統(tǒng)一由煤氣公司 安裝在廚房?jī)?nèi)。 4.5. 住宅每戶用電配置容量列表如下： 建筑面積（平方米） 容量（千瓦） 供電方式 80 以下（二房） 6 單相供電 80130（二、三房） 8 單相供電 130200（三、四房） 10 單相供電 4.6. 每戶配有 30（ 40） A 單相電度表設(shè)于 公共空 間，戶內(nèi)設(shè)置住戶配電箱一只， 內(nèi)設(shè)兩個(gè)小型斷路器。 XX 地產(chǎn)工程部 第 27 頁(yè) 共 44 頁(yè) 4.7. 戶內(nèi)所有管線暗敷，由電度表箱引至住戶配電箱的銅導(dǎo)線截面為 10 平方毫米以上，住戶配電箱的配電分支回路的銅導(dǎo)線截面為 2.5 平方毫米；嚴(yán)禁在住宅墻、地面上打孔。 4.8. 各房型每戶設(shè)置二對(duì)電話進(jìn)線，一路在主臥、主衛(wèi)串聯(lián)配置插座，一路在客廳、書房、次臥配置插座； 4.9. 住宅建有有線電視網(wǎng)，系統(tǒng)采用寬帶傳輸技術(shù)并入市有線電視網(wǎng)，每戶在主臥和起居室各配置一個(gè)電視 接線盒 ，住戶可接收有線電視網(wǎng)開路電視節(jié)目。 交樓標(biāo)準(zhǔn)： 室內(nèi)地面：水泥砂漿找平； 室內(nèi)墻面 /天棚：混合砂漿抹面； 門：高級(jí)防盜入戶門 窗：鋁合金帶紗窗，普通平板玻璃； 廚房 /衛(wèi)生間：墻面水泥砂漿抹面；地面水泥砂漿找平，防水處理；預(yù)留管道。 水、電、天燃?xì)猓?三 表接入戶 樓宇對(duì)講系統(tǒng)：彩顯可視對(duì)講系統(tǒng) 閉路電視：入戶 網(wǎng)絡(luò)：到戶 電話：到戶 公共空間標(biāo)準(zhǔn)： 樓梯間：入口為不銹鋼防盜門，彩顯可視對(duì)講系統(tǒng)；花崗巖地面；鐵藝欄桿木扶手；墻面 /天棚乳膠漆飾面； 電梯間：地面采用防滑地磚面層；墻面 /天棚乳膠漆飾面。門套大理石門套。電梯轎箱：不銹鋼內(nèi)飾，地面 PVC 材料。 高層門廳：入口為不銹鋼防盜門，彩顯可視對(duì)講系統(tǒng)；地面采用花崗巖地面；墻面 /天棚乳膠漆飾面。 消防樓梯：防滑地磚面層；鐵欄桿鋼管扶手；墻面 /天棚乳膠漆飾面。 四、項(xiàng)目工程 工期要求： 小高層 12-14 個(gè)月，高層 16-18 個(gè)月，多層 9-10 個(gè)月。 XX 地產(chǎn)工程部 第 28 頁(yè) 共 44 頁(yè) 承包方式： 以單位工程 總承包的方式為主，按專業(yè)發(fā)包。 場(chǎng)地布置： 規(guī)劃施工場(chǎng)地，盡可能先期建設(shè)主路網(wǎng)及地下主管進(jìn)行區(qū)隔。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)： 為樹立品牌，產(chǎn)品質(zhì)量最低要求達(dá)市級(jí)優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)。 15%面積達(dá)省級(jí)杜鵑花獎(jiǎng)標(biāo)準(zhǔn)。 材料選用： 采用合格產(chǎn)品，門、窗選用在贛州市有影響知名品牌。 隊(duì)伍選擇 ：選擇知名 有實(shí)力 承包商作為總承包商。 專業(yè)搭接： 展示區(qū)與一期同時(shí)開工，主體封頂后一個(gè)月內(nèi)各土建、園建隊(duì)伍交叉施工。 開發(fā)節(jié)奏 ：建議分大二期開發(fā)，每期又分一至三期密集滾動(dòng)開發(fā)。每小期建筑面積不小于 5 萬(wàn)。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 套型 設(shè)計(jì)： 1、住宅應(yīng)按套型設(shè)計(jì)，每套 住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間等基本空間。 2、住宅套型分為 8 類，其居住空間個(gè)數(shù)和使用面積不宜小于下列表格規(guī)定。 套型 居住空間數(shù)（個(gè)） 建筑面積（ M2） 備注 一類 1 房 1 廳 35-45 建 筑 面 積（ M2）含公攤部分 二類 2 房 2 廳 60-70 三類 2-3 房 2 廳 90 110 四類 3-4 房 2 廳 120 144 五類 4-5 房 2 廳 150 170 六類 5-6 房 3 廳 180-220 七類 疊加 /疊拼 /THOS 220-260 八類 別墅 戶型功能區(qū) 臥室、 起居室（廳） 1、臥室之間不能穿越，同時(shí)保證有直接采光、自然通風(fēng)，其使用面積不應(yīng)小于下列數(shù)字： XX 地產(chǎn)工程部 第 29 頁(yè) 共 44 頁(yè) 雙人臥室不小于 10 平方米；單人臥室不小于 7 平方米。 2、起居室（廳）應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)。 3、起居室（廳）內(nèi)的門洞布置應(yīng)綜合考慮使用功能要求，減少直接開向起居室（廳）的門的數(shù)量。起居室（廳）內(nèi)布置家具的墻面直線長(zhǎng)度應(yīng)大于 4 米。 4、 起居廳開間不宜小于 3.4m（凈寬），二類住宅以上起居廳面積不宜小于 20 ，深寬比不宜大于 2，應(yīng)減少開向起居