衡陽XX土地開發(fā)項目可行性研究報告

可行性研究報告 1 衡陽 XX房地產(chǎn)公司四一七隊土地開發(fā)項目 可行性研究報告 目 錄 第一章 項目提要 . 2 1.1 項目名稱 . 2 1.2 項目建設單位 . 2 1.3 建設地點 . 2 1.4 建設性質(zhì) . 2 1.5 建設內(nèi)容及規(guī)模 . 2 1.6 建設期限 . 2 1.7 總投資及資金籌措 . 3 1.8主要技術(shù)指標 . 3 第二章 項目建設單位概況 . 3 第三章 市場分析及銷售預測 . 4 3.1 衡陽市房地產(chǎn)市場分析 . 4 第四章 項目建設內(nèi)容及技術(shù)方案 . 6 4.1 項目建設內(nèi)容 . 6 4.2 項目技術(shù)方案 . 7 第五章 項目管理及工程進度 . 8 5.1 項目實施管理 . 8 5.2 工程進度 . 9 第六章 項目投資估算及資金籌措計劃 . 10 6.1 投資估算 . 10 6.2 項目建設資金籌措計劃 . 13 第七章 項目的經(jīng)濟效益及社會效益分析 . 15 7.1 計算依據(jù)及范圍 . 15 7.2 經(jīng)濟效益分析 . 15 7.3 社會效益分析 . 17 可行性研究報告 2 第一章 項目提要 1.1 項目名稱 衡陽 XX房地產(chǎn) 有限公司 公司四一七隊土地開發(fā)項目 1.2 項目建設單位 衡陽 XX房地產(chǎn) 有限 公司 1.3 建設地點 衡陽市 XX區(qū) XX路 1.4 建設性質(zhì) 新建 1.5 建設內(nèi)容及規(guī)模 本項目建設規(guī)劃總用地面積為 23120m2，總建筑面積 103185m2， 其中 ：商住樓 4棟，住宅用房建筑面積 64328m2， 地下室 10287m2， 商業(yè)用房建筑面積 2460 m2；綜合樓 1棟，建筑面積 25360 m2。 1.6 建設期限 2011年 10月 2013年 10月 可行性研究報告 3 1.7 總投資及資金籌措 項目總投資 20737 萬元，其中： 土地征用費用： 200 萬元， 工程費用14105 萬元，工程建設其他費用 6112 萬元，預備費用 100 萬元， 財務費用420萬元 。 其 資 金 籌措方式為：項目業(yè)主自籌 及 商品房預售 。 1.8主要技術(shù)指標 序號 指標名稱 單位 指標 備注 1 規(guī)劃總用地面積 m2 23120 2 總建筑面積 m2 103185 其中 住宅用房 m2 64328 商業(yè)用房 m2 2460 綜合樓 m2 25360 3 建筑密度 % 28 4 容積率 4.0 5 綠 化 率 % 35 6 項目總投資 萬元 20737 7 銷售 收入 萬元 25588 第二章 項目建設單位概況 衡陽 XX 房地產(chǎn)公司 是由 *發(fā)起并于 *年 *月 *日成立的 有限責任公司 ， 法定代表人 *，營業(yè)執(zhí)照號 430400000029107，法定經(jīng)營住所 :衡陽市華新開發(fā)區(qū) 東風北路 395 號 ，注冊資本人民幣 捌佰壹拾捌萬 元整 ， 經(jīng)宮范圍 ： 房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營、 建筑材料 銷售 （ 以上經(jīng)營范圍不含前置許可項目，涉及后置專項審批的須審批后方可經(jīng)營） 。 可行性研究報告 4 公司于 2009 年通過土地招拍掛程序購得 衡陽市 華新開發(fā)區(qū) *號 ，面積為 *平米的地塊。購買價格為 *萬元。 公司本著 遵循規(guī)則，遵守承諾，尊重業(yè)主宗旨，秉承嚴謹，創(chuàng)新的風格，立足改善城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境，不斷開發(fā)高品格的商品房，厚積薄發(fā)，傾力打造公司品牌，使之成為行業(yè)之星。 公司建立了完善的企業(yè)管理制度，有健全的組織機構(gòu)，現(xiàn)設有項目開發(fā)部、財務部、辦公室等部門。 公司以 “ 建設和諧社區(qū)，提高人居價值 ” 為開發(fā)理念，積極把握市場機遇，多上新項目，提升企業(yè)品牌。目前， 四一七隊土地開發(fā)項目 所處區(qū)位優(yōu)勢明顯，具有建設成為 華新開發(fā)區(qū) 標志性的高層建筑的良好外部環(huán)境，符合新公司提升形象、提升品牌，走可持續(xù)發(fā)展道路的策略，可以考慮作為公司重點發(fā)展 的項目。 第三章 市場分析及銷售預測 3.1 衡陽市房地產(chǎn)市場分析 衡陽房地產(chǎn)市場 受諸多因素的影響，有房地產(chǎn)自身的特點，也有衡陽房地產(chǎn)鮮明的的特點，兩種因素交織對衡陽房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠的影響。 房地產(chǎn)市場自身的特點表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場既是保障老百姓的民生工程，又是投資回報率高，風險巨大的商業(yè)大舞臺；它既受市場的影響，有受政策外部性影響深遠，一項政策有時決定一個企業(yè)，甚至一個行業(yè)的生 可行性研究報告 5 死存亡；它既可以是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，又可能成為一個國家政局不穩(wěn)，金融紊亂的根本原因。衡陽房地產(chǎn)的特點首先是房地產(chǎn)與衡陽本土文化 和購房理念相互融合的產(chǎn)物，這是由于房地產(chǎn)的不可移動性造成的，其次衡陽的市場經(jīng)濟較沿海城市的市場經(jīng)濟落后，因此，對房地產(chǎn)的波動反映不是很敏感。 3.2 衡陽市房地產(chǎn)銷售預測 1.2010年 ，我市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較為火爆，銷售數(shù)據(jù)同比都有五成以上的增長，房價在 11 月份攀升至歷史最高點 2711 元 /平方米。 4 月份 ,國家為防止房價過快上漲帶來負面影響 ,出臺了 “ 新國十條 ” ，新政對二套改善型住房需求有嚴格限制，部分購房者保持持幣觀望，我市商品房市場銷售量同比增速明顯放緩，但是房價仍然保持上升的趨勢。 2.商品房供需結(jié)構(gòu)不平衡，我市房地產(chǎn)市場從 08年 11月起我市持繼了 18 個月銷大于供，雖然市場持續(xù)銷售量增長成功消化了我市歷年的的積壓存量房，但也造成我市商品房供應不足的情況。據(jù)統(tǒng)計，我市現(xiàn)庫存商品房僅有 66 萬平方米，如果市場供應不上，按每月 20萬平方米銷售量 ，庫存商品房將在 3個月內(nèi)消化完。 3.二手房方面受新政影響比較明顯，新政頒布后的 4 月份、 5 月份，成交量環(huán)比分別減少 26.65%、 28.40%，雖然 6月份成交量環(huán)比有 14.75%的增長，但與新政頒布前的各月成交量相比都有很大差距。因為購買二手房用作投資的占多數(shù)，而新政在對多套購房及異地購房都采取了嚴格的調(diào)控手段，所以近期投機、投資性需求不敢冒然入市。 4.年初隨著一、二線房地產(chǎn)價格飛漲，部分投資客選擇了投資三線城市房地產(chǎn)市場，但隨著新政頒布，外來購房投資人員比例有所下降。上 可行性研究報告 6 半年，從新建商品房網(wǎng)上簽約的購買人統(tǒng)計顯示，所有購房者中 :55.87%為本市城區(qū)居民， 20.91%為周邊縣、區(qū)人員， 23.22%為 衡陽 市以外地區(qū)人員，新政 頒布以來，外地購買人所占比例教 4 月份下降了 2個百分點。 通過對市場的深層次調(diào)查， 70.6%的開發(fā)企業(yè)認為，國家新政出臺對一、二線城市影響巨大，對衡陽這種三線城市的房地產(chǎn)市場雖會產(chǎn)生一定影響，但影響不會很大，各開發(fā)企業(yè)對我市房地產(chǎn)市場發(fā)展充滿信心，認為我市住房需求仍以剛性需求為主，投資性需求為輔，隨著城市發(fā)展及人均收入水平的不斷提高，我市房價仍會穩(wěn)步上漲，但漲幅不會超過 15%。當前，開發(fā)企業(yè)大多都是 “ 以價補量 ” 的作法，短期內(nèi)的銷量下滑不會導致資金鏈出現(xiàn)問題。 第 四 章 項目建設內(nèi)容及技術(shù)方案 4.1 項目建設內(nèi)容 四一七隊土地開發(fā)項目 為具有 獨特 魅力的 歐式風格 高檔精品樓盤 ，總用地面積 23120平方米， 總居住戶數(shù) 558戶，總居人數(shù)近 2236人 （每戶按 4人計），建筑密度 28%，容積率 4，綠地率 35%，小區(qū)內(nèi)為滿足不同層次消費群體需求設有 6棟高層建筑 ，總建筑面積 103185平方米 。小區(qū)采用綜合網(wǎng)絡布線系統(tǒng)，高速寬帶接口，配備的智能化物業(yè)管理將使您的生活更方便，更安全。 本項目根據(jù)規(guī)劃要求和地塊特點， 擬建設 6 棟高層建筑：建筑總面積103185 平方米，其中：住宅建筑面積 64328平方米， 商業(yè)建筑面積 2460 平方米， 綜合樓建筑面積 25360 平方米 。 可行性研究報告 7 4.2 項目 技術(shù)方案 1、建設規(guī)劃設計說明 （ 1） 設計的總體思想是：創(chuàng)造一個 具有獨特魅力的 歐式風格 高檔 精品樓盤 ，并以現(xiàn)代手法融合當?shù)靥厣幕?（ 2）建筑設計指導思想： 質(zhì)量要求：達到省優(yōu)工程及園林式工程標準 功能要求：實用方便，齊全有效 形式要求：穩(wěn)重大氣，簡潔美觀 環(huán)境要求：綠色健康，舒適清靜 消防要求：道路暢通，設施齊全 （ 3）設計概念：打造 具有獨特魅力的高檔 歐式風格 精品 樓盤 ，爭做低碳、環(huán)保、居住的先鋒 。 2、建筑單體設計 主體建筑采用新型節(jié)能墻體材料，屋面采用 架空等隔熱措施； 采用新型節(jié)能型門窗，改善建筑熱工性能。 4、建筑環(huán)境及園林景觀設計 整體環(huán)境景觀體現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀環(huán)境特色， 采用歐式風格 結(jié)合自然，地勢，地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅，寧靜，宜人的居住環(huán)境，輔以建筑小品裝點，以擴大綠化面積，增強視覺沖擊力。 5、道路交通設計 充分利用用地的 地形、地勢 ，組織人流、車流。 6、車位及車庫 可行性研究報告 8 設置露天停車 165 個泊位，在地下層設置 258 個停車泊位以滿足 30%比例需求。 7、物業(yè)管理實行 “ 綠色安全環(huán)保小區(qū) ” 概念 為了管理及 小區(qū) 安全的需要，在 小區(qū) 內(nèi)設保安監(jiān)控系統(tǒng)，該系統(tǒng)在物業(yè)管理處設保安監(jiān)控室，在電梯轎廂、電梯前室、走道、地下室主要出入口道路等處設置攝象機。該系統(tǒng)與電子巡更系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)以及門禁對講系統(tǒng)聯(lián)合使用。全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設施的保護；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家情趣，讓業(yè)主過上省心、舒心、放心、貼心、怡心的 “ 五心 ” 級生活。 第 五 章 項目管理及工程進度 5.1 項目實施管理 本項目按照高起點規(guī)劃、高標準設計、高質(zhì)量建設、高要求管理的總要求，為確保項目順利實施，采取以下措施： 1、成立工程部，負責整個項目建設的管理 公司成立項目開發(fā)工程部，聘請有豐富經(jīng)驗的高工擔任總工程師，抽調(diào)公司最優(yōu)秀的工程技術(shù)人員到工程部從事項目管理，具體的管理工作由工程部負責。公司為確保工程進度與質(zhì)量，實行 “ 四制 ” 管理，一是實行招投標制，對于設計及工程建設，應組織具有相應資格和資質(zhì)的施工、設計單位進行招標；二是實行設計，施工質(zhì)量終身負責制；三是實行工程質(zhì) 可行性研究報告 9 量監(jiān)理制；四是推行材料及設備采購招標制 。 2、組建售房部，負責整個項目的營銷策劃 組織營銷策劃人員了解項目各種情況，學習營銷技巧，嚴格規(guī)范日常工作行為，提高營銷人員素質(zhì)，準備營銷宣傳資料，為整個銷售工作的順利展開奠定良好基礎(chǔ)。 3、項目招投標管理 本項目的勘察、設計、建設工程、設置購置、裝修及設置安裝工程、監(jiān)理等進行招標，選擇具有相應資質(zhì)有實力、有技術(shù)優(yōu)勢的單位進行設計、施工等，確保項目開發(fā)建設全過程的質(zhì)量。招標通過委托招標的組織形式，爭取邀請招標的方式進行。 5.2 工程進度 由于本項目是利用現(xiàn)有場地建設，建設條件較好，因此可加快前期準備進度。 本項目預計建筑工期為 3年 內(nèi)完成，具體進度安排如下： 1 2011 年 6月至 2011 年 12 月完成項目立項、設計招標、可行性研究報告及審批、組織新的籌建單位、初步設計及審批、施工圖設計和施工招標； 3 2011 年 12月至 2013年 6 月完成項目的基礎(chǔ)工程、主體、外裝修工程； 4 2012年 3 月至 2014 年 6月完成銷售經(jīng)營工作 。 該項目擬進度計劃安排如下： 項目 時間 2011.4 2011.6 2011.72013.12 2010.112014.12 備注 項目立項、可行性研究報告及審批、組織新的籌建單位 、 設計招標、初步設計及審批、施工圖設計和施工招標 6個月 可行性研究報告 10 項目的基礎(chǔ)工程、 主體、外裝修工程 30個月 銷售經(jīng)營 38個月 第 六 章 項目投資估算及資金籌措計劃 6.1 投資估算 1、估算編制依據(jù) 本估算依據(jù)本項目提出的各項技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)，根據(jù)衡陽市類似工程近期造價水平估算，根據(jù)湖南省工程概算定額、建設造價、湖南省建設工程材料預算價格及同類建筑經(jīng)濟指標，本項目估算總投資為 21805.6 萬元（本估算不含二次裝修）。 2、估算編制范圍 本估算包括規(guī)劃紅線內(nèi)的人防基礎(chǔ) 工程、主體工程、附屬工程和室外工程費用。其中電氣工程包括配電照明工程，公用工程含變配電、泵房設備投資；弱電工程包含保安監(jiān)控系統(tǒng)、電話網(wǎng)絡、有線電視、綜合布線系統(tǒng)等投資。 本估算還包括紅線外市政工程，投資方向調(diào)節(jié)稅暫免考慮，建設期設備、材料預調(diào)費按有關(guān)規(guī)定指數(shù)為零。 3、估算編制方法 新建工程參照湖南省概算定額和建設造價，以及類似工程造價水平 可行性研究報告 11 估算。 4、投資估算 本項目總投資為 20914 萬元，各項投 資測算見投資估算表。 編碼 工程或費 用名稱 取費說明 計算基數(shù) 數(shù)量 基數(shù)單位 估算 指標單位 估算 指標 價值 (萬元 ) 1 土地征用 費 200 1.1 支付土地 款 23120 100 1.2 支付土地 契稅 23120 60 1.3 支付拆遷 補償費 23120 10 1.4 其它費用 23120 30 2 工程費用 14105 2.1 住宅建筑工程 （含地下室） 按建筑面 積 74615 1380 元 / 10297 2.2 商業(yè)建筑 工程 按建筑面 積 2460 1250 元 / 308 2.3 綜合樓 按建筑面 積 25360 1380 元 / 3500 3 前期工程 費 298 3.1 其他前期費用（可研、規(guī)劃、設計） 綜合 按建筑面 積 103185 20 元 / 206 3.2 地質(zhì)勘測 費 綜合 用地面積 23120 8 元 / 18.50 3.3 其他費用 工程費 按建筑面 積 103185 4 元 / 50.00 3.4 土地平整 費 綜合 用地面積 23120 10 元 / 23. 4 基礎(chǔ)設施 建設費 610 4.1 道路 /供水/排污 綜合 按建筑面 積 103185 10 元 / 103 4.2 供電工程 綜合 按建筑面 103185 20 元 / 206 可行性研究報告 12 積 4.3 電話 /智能/寬帶 綜合 按建筑面 積 103185 0.5 元 / 5 4.4 小區(qū)綠化 /景觀 綜合 按建筑面 積 103185 10 元 / 103 4.5 圍墻 /大門/崗亭 綜合 按建筑面 積 103185 1 元 / 10 4.6 消防配套 綜合 按建筑面 積 103185 6 元 / 61.00 4.7 水池 /泵房 綜合 按建筑面 積 103185 6 元 / 61.00 4.8 其他基礎(chǔ) 設施費 綜合 按建筑面 積 103185 6 元 / 61.00 5 公共配套 設施費 275 5.1 居委會 /物業(yè)管理用房 綜合 發(fā)生額 150 1000 元 / 15 5.2 活動室 /游樂場 綜合 按建筑面 積 600 1000 元 / 60 5.3 其他公共配套設施費 綜合 按建安費 比例 萬元 1 % 5.4 地下工程 費 綜合 發(fā)生額 0 0 200 6 開發(fā)期稅 費 4424 6.1 開發(fā)期稅 費綜合 綜 合 按建安費 比例 14282 萬元 18 % 2567 6.2 報建費 綜合 發(fā)生額 103185 180 元 / 1857 7 開發(fā)間接 費 0.00 8 其他工程 費 105 8.1 施工圖預算或標底編制費 綜合 按建安費 比例 14282 萬元 0.1 % 14 8.2 工程合同預算或標底審查費 綜合 按建安費 比例 14282 萬元 0.1 % 14 8.3 招標管理 費 綜合 按建安費 比例 14282 萬元 0.05 % 7 可行性研究報告 13 8.4 總承包管 理費 綜合 按建安費 比例 14282 萬元 0.05 % 7 8.5 合同公證 費 綜合 按建安費 比例 14282 萬元 0.02 % 2.85 8.6 施工執(zhí)照 費 綜合 按建安費 比例 14282 萬元 0.05 % 7 8.7 工程質(zhì)量 監(jiān)督費 綜合 按建安費 比例 14282 萬元 0.05 % 2.85 8.8 工程監(jiān)理 費 綜合 按建安費 比例 14282 萬元 1.5 % 9.85 8.9 竣工圖編 制費 綜合 按建安費 比例 14282 萬元 0.05 % 7 8.1 工程保險 費 綜合 按建安費 比例 14282 萬元 0.05 % 7 8.11 城市規(guī)劃 管理費 綜合 按建安費 比例 14282 萬元 0.03 % 4.3 8.12 審圖費 綜合 按建安費 比例 14282 萬元 0.05 % 7 8.13 零星工程 費 綜合 按建安費 比例 14282 萬元 0.1 % 15 9 管理費用 200 9.1 管理費綜 合 綜合 按 1-8投入比例 16720.05 萬元 4 % 200 10 預備費 100 10.1 預備費綜 合 綜合 按建安費 比例 8264.80 萬元 4 % 1-10 項小計 20394 11 財務費用 420.00 11.1 財務費用 綜合 綜合 按借款額 計算 5000 萬元 8.4 % 420.00 12 流動資金 合計 20737 6.2 項目建設資金籌措計劃 本項目的資金來源主要有自籌和銀行貸款兩個來源，計劃自籌資金6000 萬元， 商品房預售資金 10000萬元 。 (1) 自籌資金約 200 萬元支付土地費用。自有資金結(jié)余支付項目前期 可行性研究報告 14 各項手續(xù)的辦理和在開發(fā)期內(nèi)的日常運轉(zhuǎn)。 (2)本項目 商品房預售資金 10000 萬元 。 完 成工程至項目對外發(fā)售的工程量，以銷售回籠資金滾動資金至項目完工。 為更準確地安排投資計劃，每項投資費用分別進行。根據(jù)合理的原則分配到每一期。本項目遵循下述原則： （ 1）前期費用 工程開工前 1 個季度全部投入。 （ 2）基礎(chǔ)設施建設費、公共配套設施費 基礎(chǔ)設施建設費：工程竣工前按比例用款。比例 25%， 25%， 25%， 25%。 公共配套設施費：工程竣工前 3 年 按比例用款。比例 50%， 25%， 25%。 （ 3）開發(fā)期稅費 工程開工前 1 個季度投入 42%。 （ 4）其他工程費用 按比例用款。比例 50%， 15%， 15%， 20%。 （ 5）管理費用 工程竣工前按比例用款。比例 25%， 25%， 25%， 25%。 （ 6）預備費 工程開工第 1 季度全部投入。 可行性研究報告 15 第 七 章 項目的經(jīng)濟效益及社會效益分析 7.1 計算依據(jù)及范圍 項目評價是依據(jù)國家發(fā)改委和建設部頒布的建設項目可行性研究指南（試用版）以及建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）的要求，按照投入產(chǎn)出相對應的原則進行評估的。 本項目技術(shù)經(jīng)濟分析基礎(chǔ)為工程投資估算及相關(guān)資料。 財務預測及效益分析詳見財務預測及效益分析表。 7.2 經(jīng)濟效益分析 1、本項目計算期 3年，其中建設期 18個月， 銷售期 24 個月。 2、本項目住宅銷售面積為 64328 ，商業(yè)用房銷售面積 2460 ， 綜合樓 25360 。根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預測，考慮房地產(chǎn)銷售風險和工程建設成本等綜合因素，高層住宅按每平方米 3300 元估算，商業(yè)用房按均價每平方米 6800 元估算， 綜合樓 按 平均 租金 30元 /月 估算。 3、項目銷售進度預計： 本項目抓好社會輿論導向（電視、報紙及廣告牌）等多種形式的宣傳，先施工，后銷售，計劃在第 3 年內(nèi)完成。各年銷售計劃見表： 年度 2012 2013 2014 銷售比例預