山西XX投資興建酒店項目的可行性分析報告

1 在山西 XX 投資興建酒店項目的可行性分析報告 一、總論 . 1 二、 市場分析 . 3 三山西、 XX 酒店行業(yè)現(xiàn)狀 . 8 四興建酒店的利好因素 . 10 五興建酒店的風險 . 14 六投資方的條件和愿望 . 16 七 . 項目預選地塊分析與評價 . 17 八酒店項目種類、功能配比及投資規(guī)模的簡介 . 23 九 投資酒店的定位和特點建議 . 30 十結論 . 32 1 一、總論 酒店行業(yè)是旅游行業(yè)的一個組成部分，它的特點是一個由多元因素組成的行業(yè)，它能夠代表一個國家、一個地方、一個城市的文明、文化，它能夠為一個國家、一個地方、一個城市的發(fā)展和開放起到積極的作用。我國酒店行業(yè)的起步，從 1982 年開始，至今已有 22 個年頭，經(jīng)歷了三個階段：第一階段， 80 年代，隨著國家改革開放的政策，酒店行業(yè)在全國的各行各業(yè)中，率先對外開放，引進國際集團的 先進管理，投資主體以國有資本為主。第二階段， 90年代，各行各業(yè)新建酒店，作為主營業(yè)務的一種補充，投資主體還是以國有資本為主。第三階段，到了 21 世紀，隨著北京申奧的成功和上海申博的成功，酒店行業(yè)的潛在需求，又成為大量房產(chǎn)發(fā)展商投資的目標，投資主體以民營資本為主。 到 2003 年底的國家旅游局官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明全國酒店的現(xiàn)狀如下： 星級酒店總數(shù) 9,751 100% 國有經(jīng)濟 5,622 57.65% 集體、股份、聯(lián)營 2,816 28.87% 私營 635 6.52% 外商、港、澳、臺 678 6.96% 星級酒店總數(shù) 9,751 100% 5 星級酒店 198 2.03% 2 4 星級酒店 727 7.46% 3 星級酒店 3,166 32.46% 2 星級酒店 4,864 49.88% 1 星級酒店 796 8.17% 由于酒店行業(yè)的特點， 它的經(jīng)營和管理以及發(fā)展，一直處于敏感、被動的地位，國際的、國內(nèi)的、政治的、經(jīng)濟的重大事件，都會對酒店業(yè)產(chǎn)生影響。 3 二、 市場分析 酒店業(yè)與政治、經(jīng)濟互動過程，需要我們對于市場的分析必須考慮世界政治、經(jīng)濟、旅游大背景、大格局的密切關系，我們不僅要客觀地去分析，了解我們國內(nèi)、山西省內(nèi)的旅游、經(jīng)濟形勢，而且要掌握世界旅游、經(jīng)濟走向，才能正確地估計、推斷出我們酒店未來的經(jīng)濟、市場，并估算出我們酒店的發(fā)展前景和投資收益。 1經(jīng)濟方面 1.1 世界經(jīng)濟從 2003 年下半年開始回升，全年增長 2.5%。2004 年世界 經(jīng)濟、貿(mào)易和投資復蘇勢頭增強，增長率達到 3.5%，其中美國經(jīng)濟增長 4%，作為世界上人口最多的國家中國和印度經(jīng)濟也持續(xù)保持高速增長，增長率分別達到 8.5%和 6.25%。但當前世界經(jīng)濟仍嚴重依賴各國和地區(qū)刺激經(jīng)濟增長的各項政策和措施，例如：一是除需求回升之外，國際貿(mào)易增長缺乏其他動力；二是國際資本流動還遠遠沒有恢復先前的活躍程度；三是很多國家和地區(qū)在信息通訊技術的投資還不夠；四是地區(qū)沖突、國際恐怖事件的發(fā)生，都影響了一些投資項目的開發(fā)，但中國基本保持持續(xù)穩(wěn)定。 1.2 2004 年中國的 GDP 增長率在 8.8%左 右，將保持繼續(xù)走高態(tài)勢。今年我國經(jīng)濟總量的盤子不斷增大，把經(jīng)濟的重點從投資轉向消費，增加人們的收入，進一步鼓勵消費增長，增強消費需求對經(jīng)濟增長的拉動作用。并針對當前經(jīng)濟運行中出現(xiàn)的盲目擴大投資等，增強調(diào)控的科學性、預見性和有效性，將使我國的經(jīng)濟保持在 4 良好的發(fā)展軌道上。預計 2005 年中國的經(jīng)濟將成功實現(xiàn)軟著陸，但因今年全球原油價格上升， 2005 年中國 GDP 增長率會比預測值低0.8 個百分點。 中國國家統(tǒng)計局國民經(jīng)濟司司長許憲春 認為中國經(jīng)濟總量將在 2005 年超過法國，目前，隨著祖國大陸大開發(fā)的進程，臺商投資方向也逐漸向大陸中西部進發(fā)， 2005 年會進入快速發(fā)展期。一些跨國公司如沃爾瑪、迪斯尼、博世等在中國上海、深圳、北京追加投資，還有日本的 NEC 公司將與上廣電共同開發(fā)中國最大的投資中心。由此可見，中國的經(jīng)濟在明年會繼續(xù)沿著“上升通道”乘勢而上，穩(wěn)健前行。 1.3 山西省作為中部地區(qū)省份， 2004 年今年 1-6 月份全省進出口總值達 41.74 億美元 ,比去年提高了八個百分點，同比增長69.07%，占全省上半年 GDP26.59%。而 XX 又為省會城市，在全省11 個地級市中躍居領先水平。其中出口 32.53 億美元，同比增長78.75%,在全國各省市中排名第 15 位。 山西省 2003 年，審批外商投資項目總計 89 個，今年 1-6 月份審批外商投資項目 44 個，同比增長 2.33%；項目總投資 6.62 億美元 ,同比增長 89.9%；合同外資 1.6 億美元 ,同比增長 22.74%；實際利用外資 6,119 萬美元，比去年同期 1,100 萬美元增長 465.36%。 到目前為止，在去年合同外資增長 50.87%達到 4.48 億美元的基礎上，今年上半年我省實際利用外資增長加快，同比增加 5019萬美元。 XX 市焚燒垃圾發(fā)電的同舟能源項目、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)富士 5 康工業(yè)園的鴻富晉 精密工業(yè) IT 項目，總投資在 3,000 萬美元以上，外方分別注資 198 萬美元和 950 萬美元，大同威奇達等醫(yī)藥項目增資 613 萬美元，均已及時到位 。 此外瑞騰科技發(fā)展、泰呂科技電子、普林斯正源輻照技術、恒宇科技等公司項目進度加快，這些外資 投產(chǎn)項目均保持良好的發(fā)展勢頭 。 1.4 2004 年 山西省 人民政府與德國北威州政府發(fā)展與合作高層論壇在山西省城 XX 市舉行。目前，德國企業(yè)在山西投資項目四十八個，投資達 4,000 萬美元 ， 產(chǎn)業(yè)結構 煤炭、鋼鐵、電力、化工的相似性促成了山西與北威州長期以來的友好合作， 這將推進了我省經(jīng)濟的快速 發(fā)展。 2旅游方面 2.1 2004 年山西省上半年累計接待海外旅游者 95,007 人次，比 2002 年同期增長 11.94%，完成年計劃的 54.53%；旅游創(chuàng)匯2,659.85 萬美元，比 2002 年同期增長 14.98%，完成年計劃的50.86%。累計接待國內(nèi)旅游者 2,879.25 萬人次，比 2002 年同期增長 43.53%，完成年計劃的 53.96%。旅游總收入 82.11 億元人民幣，比 2002 年同期增長 42.53%，完成年計劃的 53.79%。主要客源國日本、韓國、法國、美國、德國、蒙古、新加坡、馬來西亞、英國、澳大利 亞、俄羅斯、加拿大、意大利、泰國、菲律賓。 山西省 2004 年 1-6 月全省旅游接待、收入完成情況統(tǒng)計表 主要指標 2004 年 1-6 月份 2002 年 1-6 月份 同 比 增 長 （ %） 完成年計劃（ %） 海外旅游者（人次） 95,007 84,875 11.94 54.53 海外旅游創(chuàng)匯（萬美元） 2,659.85 2,313.29 14.98 50.00 6 國內(nèi)旅游者（萬人） 2,879.25 2,037.28 41.33 53.17 國內(nèi)旅游收入（億元人民幣） 79.93 55.69 43.53 53.96 旅游總收入（億元人民幣） 82.11 57.61 42.53 53.79 山西省 2004 年 1-6 月外國人主要客源國對比統(tǒng)計表 國別 2004 年 1-6 月份 2002 年 1-6 月份 增長比（ %） 名次 接待人次 名次 接待人次 日本 1 45,288 1 15,412 193.85 韓國 2 19,127 4 4,831 295.92 法國 3 13,366 3 4,870 174.45 美國 4 9,086 2 5,215 74.22 德國 5 8,521 5 3,833 122.30 蒙古 6 7,220 16 575 1155.6 新加坡 7 7,052 7 2,227 216.66 馬來西亞 8 4,166 12 1,029 304.86 英國 9 3,421 6 2,480 37.94 澳大利亞 10 2,888 14 890 224.49 俄羅斯 11 2,756 8 2,072 33.00 加拿大 12 2,435 11 1,222 99.26 意大利 13 2,384 10 1,556 53.21 泰國 14 1,718 9 1,570 9.42 菲律賓 15 1,229 13 908 35.35 XX市 2004年 1-6月客源接待海外旅游者 24,017人次，比 2002年同期增長 12.55%，完成年計劃的 50.65%；國內(nèi)旅游者 768.23 萬人次，比 2002 年同期增長 52.00%，完成年計劃的 76.14%；接待總量仍居全省第一名。 2.2 山西省地處黃河中上游 ， 歷史悠久，物盡天華，是中華民族的發(fā) 祥地之 一。境內(nèi)風光旖旎 ， 氣候適人，資源豐富 ， 古跡匯萃 ， 素有“中國煤倉” 和 “ 中 國古代博物館” 之譽 。 人文、自然旅游資源，全省地面文物總數(shù)達 31,401 處 ，是全國（除陜西省外）惟一 3萬處以上文物的省份。被列為世界文化遺產(chǎn)名錄的單位 2個，被國家命名的歷史文化名城 5 座，國家級風景名勝區(qū) 5 個，列入全 7 國首批旅游發(fā)展優(yōu)先項目 2 個。 山西未來經(jīng)濟的發(fā)展，在很大程度上將依托其豐富的旅游資源，這將是宣傳祖國文化、創(chuàng)造百姓就業(yè)機會的利好方向。 8 三山西、 XX 酒店行業(yè)現(xiàn)狀 山西省共有星級酒店 270 家，房間總數(shù) 22， 372 間，床位數(shù) 46，493 張，客房出租率 53.94%。 XX 市高星級酒店中，準五星級有 2 家，四星級有 9 家，房間總數(shù) 2,106 間，床位數(shù) 3， 426 張，出租率 50.66%。到目前為止，還沒有國際酒店管理集團進入，主要以國內(nèi)管理和當?shù)毓芾頌橹?，市場競爭還處于相對簡單的層面。 XX 市四、五星級客房供給統(tǒng)計表 飯店 今年 客房數(shù) 今年床位數(shù) 明年 客房數(shù) 明年床位數(shù) 迎澤賓館 294 534（單 16；雙 240；套38） 294 534（單 16；雙 240；套38） 山西大酒店 166 236（單 60；雙 70；套36） 166 236（單 60；雙 70；套36） 愉園大酒店 255 452（單 18；雙 197；套40） 200 300（單 60；雙 100；套40） 三 晉國際飯店 225 360（單 60；雙 135；套30） 225 360（單 60；雙 135；套30） 太平洋酒店 119 221（單 12；雙 102；套5） 119 221（單 12；雙 102；套5） 陽光大酒店 55 91（單 8；雙 36；套 11） 55 91（單 8；雙 36；套 11） 御花園假日酒店 82 136（單 24；雙 54；套4） 82 136（單 24；雙 54；套4） 晉協(xié)賓館 151 266（單 8；雙 115；套28） 151 266（單 8；雙 115；套28） 金港大酒店 215 356（單 77； 雙 98；三21：套 19：） 215 356（單 77；雙 98；三21： 套 19：） 萬獅京華大酒店 201 242（單 90；雙 40；套71） 201 242（單 90；雙 40；套71） 山西國貿(mào)大飯店 398 533(單 190：雙 135：套：73) 398 533（單 190：雙人 135：套： 73） 9 總計 2， 106 3， 425 2， 106 3， 273 根據(jù)我們的了解，在目前 XX 的星級酒店中，能夠代表山西文化的酒店是一個空白。 10 四興建酒店的利好因素 1政府重視 今年 11 月，省 長張寶順主持召開省旅游產(chǎn)業(yè)領導組會議，聽取省旅游業(yè)領導組辦公室關于全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的匯報，分析全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢，安排部署當前和今后一段時期全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作。副省長宋北杉、省政府秘書長李政文和省旅游產(chǎn)業(yè)領導組成員單位的負責同志出席了會議。 會議指出，在山西旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展和旅游市場出現(xiàn)全面升溫的同時，全省各級有關部門對旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的一些困難和問題也不容忽視，主要是投入不足、體制不順、旅游基礎設施建設薄弱的矛盾日益突出，公路、鐵路和航空等交通基礎設施難以滿足游客日益增長的需求，旅游產(chǎn)業(yè)要素市場 發(fā)展不均衡，旅游門票經(jīng)濟傾向嚴重，旅游市場秩序整頓的任務仍然較重，旅游服務水平需進一步提高。部分景點追求短期效益，忽視長遠發(fā)展的弊端進一步顯露，對于這些問題有關部門要切實重視，努力解決。 會議強調(diào)，旅游產(chǎn)業(yè)是我省的朝陽產(chǎn)業(yè)和實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的希望產(chǎn)業(yè)，是省產(chǎn)業(yè)政策重點鼓勵發(fā)展的七大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一。就下一步旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，會議提出五點要求： 1) 當前和今后一段時期全省上下要把文化旅游產(chǎn)業(yè)作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和新興接續(xù)產(chǎn)業(yè)，擺在全局戰(zhàn)略位置，予以扶持和推動； 2) 舉全省之力辦旅游，切實加大發(fā)展旅游產(chǎn) 業(yè)的工作力度，各級政府和各有關部 11 門都要樹立全省一盤棋的思想，努力為旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出貢獻，各級旅游主管部門要切實履行職責，充分發(fā)揮行業(yè)規(guī)劃、指導、管理、服務等職能作用，主動加強與相關部門的協(xié)調(diào)配合，有關部門要從大局出發(fā)，從戰(zhàn)略上思考問題，著眼于產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，主動搞好銜接溝通，努力做好自身工作，為加快發(fā)展旅游業(yè)多辦實事，多做貢獻； 3) 按照政府引導、社會主辦、市場運作的思路，大力促進旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就政府來說，重點是抓好旅游景區(qū)、景點的發(fā)展規(guī)劃，積極推進規(guī)劃的制定、完善和實施，抓好旅游資源的整合，開發(fā)旅游商 品，推出旅游精品，搞好宣傳促銷，使旅游產(chǎn)品進入國際、國內(nèi)旅游市場，加強旅游市場監(jiān)管，維護旅游市場秩序，搞好重點部位、重點景區(qū)、重要旅游資源的開發(fā)和保護，千方百計加大投入，著力搞好旅游景區(qū)、景點的水、電、路等基礎設施建設，加強環(huán)境整治和綜合開發(fā)，創(chuàng)造良好發(fā)展環(huán)境； 4) 按照市場經(jīng)濟要求，努力培育旅游市場主體，要采取多種方式，努力扶持一批有競爭力的旅游企業(yè)做大做強，可以以資金、市場、管理等入股，組建大型國際旅游集團，吸引國外、省外企業(yè)投資山西旅游市場，切實把山西旅游做成開放型產(chǎn)業(yè)； 5) 加強與周邊省市的合作，以 鄰為伴，與鄰為善，實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。 會議要求，旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要樹立大產(chǎn)品、大市場、大企業(yè)、大旅游的觀念，努力實現(xiàn)新跨越、大發(fā)展。省旅游領導組要切實履行職能，加強協(xié)調(diào)配合，搞好統(tǒng)籌規(guī)劃，實現(xiàn)資源整合，打造精品路線，加強市場監(jiān)管，各級政府及有關部門要從各方面予以大力支 12 持，使旅游產(chǎn)業(yè)盡快發(fā)展成為我省的優(yōu)勢支柱產(chǎn)業(yè)。 2其他產(chǎn)業(yè)需要酒店的配套 XX 市主要展覽館有山西省展覽館、中國煤炭博物館。每年大 約共有 20 個國內(nèi)展覽，主辦方均為省內(nèi)自己展覽公司。北京、上海展覽公司暫沒有在山西辦國際、國內(nèi)展覽的計劃。今年 有五臺山國際旅游節(jié)、九月份平遙國際攝影展、大同云崗旅游節(jié)、世界文化產(chǎn)業(yè)論談會等主要節(jié)慶活動。這些展覽和活動在 XX 固定以后，需要有足夠的酒店能夠在住宿接待上加以配套。 3交通配套的改觀 2004 年山西航空的航線已擴大到 50 多條，使我省武宿機場外出港航班數(shù)量急劇攀升， 2003 年山西航空共完成旅客運輸量 82.40萬人次，同比增長 146.26%。今年 1-6 月份， XX 機場出港旅客市場占有率中，山西航空占到了 40.99%；進港旅客市場中，山西航空占到了 39.12%。先后又增加了 XX-哈爾濱、 XX-烏魯木齊等航線 ,目前XX 航空口岸所開通至香港、韓國、日本、新加坡等多條臨時客運航線，并成為全國最大的對獨聯(lián)體貨包機口岸。 山西交通便利， 2003 年 9 月 28 日，連接山西南北全線 666 公里的大運高速公路全線通車。從 長晉高速公路建設指揮部了解到，目前長晉高速公路已進入最后的收尾階段， 2004 年九月底已全線完工，長晉高速公路作為國家經(jīng)濟干線 XX 至澳門高速公路的重要組成部分。鐵路方面將會在 2005 年，新建一條“ XX-北京”的高速鐵路客運專線，北京到 XX 只需要 2 小時，比現(xiàn)在縮短 8 個小時。 山 13 西公路建設 的 突飛猛進 帶動 了山西 經(jīng)濟快速增長 。 14 五興建酒店的風險 1目前的供求現(xiàn)狀 雖然山西省和 XX 市都有諸多利好酒店業(yè)的現(xiàn)狀和趨勢，但是根據(jù)山西省和 XX 市的旅游局統(tǒng)計資料表明，到目前為主，除了少數(shù)月份酒店的住宿率達到 80%以上，全年平均的酒店出租率，只有53.94%， XX 市高星級酒店的平均出租率只有 50.66%，這兩個數(shù)據(jù)告訴我們， 1）這樣得出租率現(xiàn)狀，酒店只能達到保本的水平， 2）目前酒店的數(shù)量還是供大于求。 2. 投資酒店業(yè)的性質和投資回報率現(xiàn)實 投資酒店業(yè)的性質，屬于投資不動產(chǎn)的范疇，但不同于投資房地產(chǎn)。 2.1 投資房地產(chǎn)的特點是： 1） 資金周轉時間短，一般 3 到 4年 2）投入產(chǎn)出差價大 3）開發(fā)商對于投資地產(chǎn)的所有權，隨著產(chǎn)權的單位面積出售逐步轉移，最終以獲利而結束項目，同時失去所有權。 2.2 投資酒店業(yè)的特點是： 1）資金需要沉淀，至少 5 年以上 2）建成以后還需要有后備資金用于更新改造 3）酒店經(jīng)營本身的回報率并不高，一般在 10%左右 4）酒店業(yè)的回報率主要靠不動產(chǎn)的升值，但這種升值，除了本身地產(chǎn)價值的上升，還需要通過經(jīng)營管理的效益支撐 5）投資方長期擁有酒店的所有權。 3. 投資酒店的資金結構要求 15 由于酒店業(yè)的性質和特點，對于酒店 業(yè)的投資，要保證其回報率，對于資金結構有所要求。自有資金的比例最好超過 60%，如果負債比例過高，財務費用加大，會造成應有回報率的取得。 4. 投資者的目的和心態(tài) 投資酒店業(yè)，投資者一定是為長遠的利益著想，不能急功近利，如果為了短期套利，不宜投資酒店。 5. 投資成本 根據(jù)酒店業(yè)的一般規(guī)律，投資酒店在不同的國家和地區(qū)，有一個合理的成本區(qū)域，超過這些區(qū)域的投資，將給未來的回報帶來負面作用。 6. 酒店類型的選擇 酒店行業(yè)的細分市場，有超過 10 種的類型，如果沒有充分的市場調(diào)研和專家指導，選 擇類型有誤的話，將在市場上增加競爭指數(shù)，加大未來回報的風險。 16 六投資方的條件和愿望 山西 X 投資有限公司的上級集團，是山西省煤炭產(chǎn)業(yè)中知名的企業(yè)，多年來有穩(wěn)定的主業(yè)產(chǎn)出，并希望投資其它項目而有助于長期持續(xù)發(fā)展。 山西 X 投資有限公司的上級集團，已經(jīng)在多年前有志于旅游業(yè)投入和貢獻，經(jīng)過幾年投入和經(jīng)營、管理的山西旅游點 綿山，已經(jīng)在山西乃至全國成為一個集歷史名勝和人文景觀結合的知名景點和旅游開發(fā)的成功案例。 綿山，山古水活，古跡眾多，又有大量的古老傳說，以其鮮明的個性跨身于我國名山之列。今日綿山，正在恢復其 原來的魅力。 “ 萬壑千崖增秀麗，往來人在畫圖中 ” ，定會給游人留下永恒的記憶。 綿山開發(fā)、經(jīng)營的成功，使得投資者有了做大旅游產(chǎn)業(yè)鏈的想法和愿望，同時，這樣的發(fā)展方向，完全和集團主營業(yè)務的可持續(xù)發(fā)展的思路相吻合。 目前，山西 X 投資有限公司，計劃在山西省會 XX，投資一家高星級的酒店，資金規(guī)模在 2 億人民幣。 根據(jù)投資方的本身條件和愿望，投資酒店業(yè)具備資格。 17 七 . 項目預選地塊分析與評價 1. 地塊編號： 項目預選的位于 XX市濱河西路土地面積規(guī)模達 38畝的地塊編為 1 號地塊。 項目預選的位于 XX 市長風街長治路口 轉角處土地面積規(guī)模達10 畝的地塊編為 2 號地塊。 項目預選的位于 XX 市并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉角處土地面積規(guī)模達 23 畝的地塊編為 3 號地塊。 2. 地塊分析與評價： 2.1 1 號地塊分析與評價： （面積： 38 畝） 地理位置： 該地塊位于迎澤大橋與漪汾橋之間，緊靠汾河之畔的濱河西路。南北走向的汾河貫穿于整個 XX 城市，并以汾河自然形成了城市的河東大城域及河西大城域，地塊屬于兩橋之中的河西城域，距迎澤大橋與漪汾大橋均為 500 米左右。 周邊環(huán)境： 由于地塊處于發(fā)展中的城市標志性景觀汾河，因此，地塊的右側緊鄰省博物館，左側 為市圖書館，后面為一高層建筑群，面對汾河（美中不足的是地塊后面偏右聳立著一個大煙囪）。地域空曠，視野開闊。 交通條件： 18 地塊處于迎澤大橋與漪汾橋之間的濱河西路居中位置，距離兩橋僅為 500 米左右，道路規(guī)范，兩個橋方向均能進出（實際沿濱河西路南北向與汾河其它大橋同為溝通）。路況暢通，交通便利。距市中心商業(yè)區(qū)及火車站 10 分鐘車程，離機場 30 分鐘車程。 分析與評價： 1 號地塊在汾河邊上兩橋之間，作為 XX 市景觀河其規(guī)劃發(fā)展正在形成中，尤其兩橋之間河的兩岸已成一定規(guī)模。同時緊鄰作為 XX市主干大道、景觀大橋的迎澤大街和迎 澤大橋，與商業(yè)鬧市區(qū)既保持一定距離，但又不太遠。從發(fā)展的眼光看應該是一處很有特色、很有發(fā)展的地塊。但從酒店專業(yè)角度看適合做何種類型的酒店才是最重要、最客觀的。從 1 號地塊的綜合物理環(huán)境條件分析，我們認為比較適合做會議型酒店。 要素： （ 1）地域空曠，視野開闊，雙向交通集散便利。 （ 2）周邊環(huán)境相對安靜，對會議型酒店干擾較少 （ 3）由于地塊面積規(guī)模較大（ 38 畝），地形規(guī)范標準，非常適合會議型酒店的基本條件，如：道路交通，車輛場地，會議場所與酒店的整體規(guī)劃等。當然， 1 號地塊 38 畝規(guī)模上搞一個單體酒店可能從土地成本 上太大，但作為集團的發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)結構逐步調(diào)整等，完全可以將項目戰(zhàn)略策劃、整體規(guī)劃，分期實施。 我們建議： 會議型酒店在 XX 這類市場目前及今后若干年內(nèi)主要是地區(qū)性 19 會議和部分國內(nèi)會議，如要實施就必須形成會議市場的龍頭、會議型酒店的旗幟，立于不敗之地，贏得最大回報。 2.2 2 號地塊分析與評價： （面積： 10 畝） 地理位置： 該地塊位于長風街、長治路口轉角處，屬于臨街地塊。長風街是 XX 市新興規(guī)劃發(fā)展的商業(yè)中心區(qū)域，是個典型的商業(yè)地段。 周邊環(huán)境： 由于地塊處于正規(guī)劃發(fā)展中的新興商業(yè)街區(qū)。因此，地塊的左側是在建 的沃爾瑪大型超市，右側是東方家園建材超市，地塊右邊緊靠 1 排 4 層居民樓。因為處于典型的商業(yè)環(huán)境街區(qū)，又臨主干道與小街口的轉角處，加之其本身面積規(guī)模不是很大，所以相對狹小，周圍開闊度稍差。但該地塊正面臨街的長風街已成為 XX 市新一輪開發(fā)建設的城市軸心大道，未來幾年省政府、市政府往南遷移規(guī)劃均在這個區(qū)域內(nèi)，同時長風商業(yè)中心區(qū)往南是 XX 市高科技開發(fā)區(qū)。 交通條件： 地塊處于具有雙向 10 車道的長風街，其路況、交通不言而喻非常之好，距迎澤大街老城區(qū)、火車站 15 分鐘車程，離機場 20 分鐘車程。 分析與評價： 2 號地塊處于 XX 市整體發(fā)展規(guī)劃中新一輪中心區(qū)域，在未來的幾年中將形成一個政治、經(jīng)濟、商業(yè)中心。尤其以寬闊的長風街為軸心主干道，隨著不斷建設，深入發(fā)展，中心區(qū)域的成熟度會更加 20 提高，商業(yè)氛圍更濃，并會逐步取代目前以迎澤大街為主的市中心而成為今后 XX 市的軸心大道、核心區(qū)域。從 2 號地塊的綜合物理環(huán)境條件分析，我們認為該地塊規(guī)劃一個現(xiàn)代商務型酒店較為適合。 要素： 地塊處于新興商業(yè)中心區(qū)軸心主干大道的中心地段，鄰近及周邊環(huán)境正逐步形成支撐商務型酒店的目標市場。優(yōu)越的地段，良好的商貿(mào)經(jīng)濟環(huán)境加之交通便利，是商務客人的首選條件。地塊面積較之其它兩塊規(guī)模而言屬狹小，也正是這一自身客觀條件內(nèi)因，同時由于外因優(yōu)良基本面的提升及定位，形成了這一類型地塊較適宜的結合點：現(xiàn)代商務型酒店。最適合的東西才是最好的，理解這點對酒店的定位、規(guī)劃、發(fā)展，體現(xiàn)價值非常重要。 2.3 3 號地塊分析與評價： （面積： 23 畝） 地理位置： 地塊位于并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉角處，原大營盤汽車站，屬于臨街地塊、并州南路、大營盤地段屬 XX 市老城區(qū)域范圍。 周邊環(huán)境： 從 3 號地塊所處的位置而言，以目前 XX 市區(qū)的地段價值應當是不錯的，地塊南內(nèi)環(huán)路一側對面是武警總隊，地塊后面緊靠一 排4 層居民樓，周邊有部分各類企事業(yè)單位及民居。既不是商業(yè)中心、商務區(qū)域，也不是典型的居住區(qū)域，應該屬于中等層次、環(huán)境一般、缺乏特點的普通區(qū)域。在城市中這一類型區(qū)域最多，很中性化。 21 交通條件： 地塊處于的地段其路況、交通也與所處的區(qū)域環(huán)境一樣比較中性化。但作為 XX 市南北走向主要道路的并州路交通總體還是便利的，與城市其它區(qū)域及干道溝通力很好，距迎澤大街及火車站僅 10分鐘車程，離機場 20 分鐘車程。 分析與評價： 雖然 3 號地塊處于環(huán)境一般、缺乏特點、比較普通的區(qū)域，但仔細分析與研究，還是有其獨到之處及適合運作的產(chǎn)品 （酒店）。首先從 XX 市目前以迎澤大街為主干道的商業(yè)中心區(qū)域和正在規(guī)劃發(fā)展的以長風街為軸心大道的新興商業(yè)中心區(qū)域來看，并州路恰恰起到了溝通、連接這兩個主要區(qū)域的橋梁作用。另外， 3 號地塊又正好處于這個橋梁的中心位置，向北是迎澤大街商業(yè)中心，往南是新興的長風商業(yè)中心，上下得利，再綜合本身區(qū)域的客觀條件，我們認為該地塊較適合運作旅游經(jīng)濟型酒店。 要素： （ 1）地塊處于今后二大商業(yè)經(jīng)濟中心區(qū)域的中間，容易被市場接受。 （ 2） 地塊所處的位置屬老城區(qū)域，且是南北向主要路段，離交通要點：火車站、長途汽車站、機場等很近，便 于旅游經(jīng)濟型酒店運作。地塊面積大小適中，有一定的空間，只要前期規(guī)劃科學，設計合理，可以充分利用地塊臨街轉角處的特點，發(fā)揮地塊道路交通雙向功能的優(yōu)越性，對旅游團體的接待、車輛的安排停放更為便 22 利。 3. 綜述 酒店的定位與地塊的選擇非常重要，兩者需要匹配，從目前可選擇的 3 塊地塊而言，無論投資何種類型的酒店均可以將綿山旅游景點的產(chǎn)品結合起來，但這其中有個主次關系，首先酒店的主要目標市場是以酒店的目標定位（類型）為主，在做好目標市場的同時再結合綿山景點，起到關聯(lián)作用。在以后具體規(guī)劃、設計還需要將山西的文化內(nèi)涵充分結 合，體現(xiàn)特色、體現(xiàn)價值，營造一個定位準確、目標清晰、投資合理、具有文化內(nèi)涵的特色酒店。 23 八酒店項目種類、功能配比及投資規(guī)模的簡介 酒店的類型，決定酒店的投資規(guī)模和投資回報率的大小。對于投資者來說，投資那種類型的酒店，是未來投資項目能否成功的關鍵。 同樣規(guī)模的酒店，不同類型，在面積和造價上都有區(qū)別，以 300間客房的規(guī)模為例： 旅游經(jīng)濟型酒店 特點：有限服務，雙人房比例高，客房面積緊湊 客房總面積： 7,350 平方米 投資金額： 3,600 萬元（不含土地費用 ） 預計有盈利平均房價： 140 元 / 間 投資回報 時間： 5 年左右（不包括財務費用） 現(xiàn)代商務型酒店 特點：智能化程度高，有會議設施，單人房比例高，客房面積寬敞 客房總面積： 10,530 平方米 投資金額： 1.2 億元（不含土地費用） 預計平均盈利房價： 420 元 / 間 投資回報時間： 6 年左右（不包括財務費用） 24 會議型酒店（主要為國內(nèi)會議市場） 特點：會議設施為核心產(chǎn)品，大小會議室配套，雙人房比例高，客房面積寬敞 客房總面積： 10,320 平方米 投資金額： 2 億元（不含土地費用） 預計平均盈利房價： 660 元 /間 投資回報時間： 8 年左右（不包括財務費用） 豪華 五星級酒店 特點：設施齊全、高檔，單人房比例高，客房面積大 客房總面積： 13,425 平方米 投資金額： 3.7 億元（不含土地費用） 預計平均盈利房價： 1,233 元 / 間 投資回報時間： 8 年左右（不包括財務費用） 以上四種提出介紹、分析的酒店類型，平均空間分配及比例列表如下： 25 旅游經(jīng)濟型酒店平均空間分配及比例 功 能 面 積 平方米 客 房 總 數(shù) 單 人 標 房 數(shù) 量 雙 人 標 房 數(shù) 量 家庭房 數(shù) 量 房 型 比 例 占總數(shù) 總面積 比 例 客 房 7350 總面積 300 間 /套 75 間 210 間 15 間 79 單 人 標房 22 75 間 / 25% 雙 人 標房 25 210 間 70% 家庭房 （ 3 人） 30 15 間 5% 大 堂 200 2.2 餐 飲 550 5.9 26 行 政 區(qū)域 100 1.1 服 務 區(qū)域 1100 11.8 注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分。 現(xiàn)代商務型酒店平均空間分配及比例 功 能 面 積 平方米 客 房 總 數(shù) 單 人 標 房 數(shù) 量 雙 人 標 房 數(shù) 量 商 務 套 房 數(shù) 量 高 級 套 房 數(shù) 量 房 型 比 例 占總數(shù) 總面積 比 例 客 房 10530 總面積 300 間 /套 180 間 60 間 50 套 10 套 57 單 人 標 房 32 180 間 60 雙 人 標 房 32 60 間 20 商 務 套 房 45 50 套 17 高 級 套 房 60 10 套 3 大 堂 450 2.5 餐 飲 1200 6.6 27 會 議 宴 會 1000 5.5 行 政 區(qū) 域 600