天津市XX花園歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)暨旅游主題板塊項(xiàng)目可行性研究報告

天津市 XX花園歷史風(fēng)貌建筑保護(hù) 暨旅游主題板塊項(xiàng) 目 可行性研究報告 天津 XX國際酒店集團(tuán)有限公司 二 00九 年十月 1 目 錄 第一章 項(xiàng)目概況 一、 項(xiàng)目背景 二、 可行性研究報告編制依據(jù) 三、 項(xiàng)目名稱 四、 項(xiàng)目界址 五、 規(guī)模及內(nèi)容 六、 建設(shè)方基本情況 第二章 投資環(huán)境分析 一、 天津市房地產(chǎn)整體形勢 二、 項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)整體形勢 第三章 項(xiàng)目競爭力分析（ SWOT分析） 一、 優(yōu)勢分析 二、 劣勢分析 三、 機(jī)會分析 四、 威脅分析 第四章 項(xiàng)目定位 一、 形象定位 二、 功能定位 第五章 項(xiàng)目開發(fā)條件 一、 自然條件 二、 項(xiàng)目市政配套條件 2 第六章 規(guī)劃方案 一、 規(guī)劃原則 二、 總體規(guī)劃方案 第七章 項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作模式 一、 開發(fā)方案 二、 建設(shè)進(jìn)度 三、 項(xiàng)目開發(fā)管理 四、 項(xiàng)目出讓方式 五、 項(xiàng)目機(jī)構(gòu) 第八章 投資估算及資金籌措 一、 投資估算 二、 投資計劃 三、 資金籌措 四、 還款來源及計劃 五、 融資風(fēng)險的防范及還款保證措施 第九章 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 一、 風(fēng)險定性分析 二、 風(fēng)險定量分析 第十章 項(xiàng)目風(fēng)險分析 一、 盈利能力分析 二、 償債能力分析 第十一章 結(jié)論 3 第一章 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目背景 2005 年天津市政府關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展的意見文件確定打造“近代中國看天津”文化旅游主題板塊，即：以“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作”為原則，緊密結(jié)合海河綜合開發(fā)，以風(fēng)貌建筑、重大歷史事件遺址和名人故居為依托，謀 劃不同主題的文化旅游板塊系列，實(shí)施“近代中國看天津”的三年整合開發(fā)規(guī)劃?！疤旖蚴?XX 花園歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)暨旅游主題板塊”（以下簡稱“本項(xiàng)目”）是上述板塊的重中之重。為確保 2007 年底前把本項(xiàng)目建成天津乃至全國的標(biāo)志性旅游景點(diǎn)，迎接北京奧運(yùn)，促進(jìn)旅游業(yè)大發(fā)展，天津市政府要求有關(guān)方面盡快落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)主體，發(fā)揮一切積極因素，盡快啟動和實(shí)施本項(xiàng)目。 二、 可行性研究報告編制依據(jù) 1、 天津市人民政府文件關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展的意見（津政發(fā) 200514號）； 2、 2005年 3月 30日天津市和平區(qū)人民政府與天津 XX國際酒 店集團(tuán)簽署的改造 XX 花園法式風(fēng)情區(qū)協(xié)議書； 3、 北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司 為本項(xiàng)目做的 基礎(chǔ)研究及市場研究報告、產(chǎn)品定位及開發(fā)策略報告； 4、 和平區(qū)政府相關(guān)部門提供的 XX 花園地區(qū)房屋建筑面積統(tǒng)計表； 5、 天津市規(guī)劃測繪院提供的 XX 花園現(xiàn)狀地形圖。 4 三、 項(xiàng)目名稱 天津市 XX 花園歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)暨旅游主題板塊項(xiàng) 目 四、 項(xiàng)目界址 本項(xiàng)目位于 和平區(qū)商業(yè) XX， 由和平路、赤峰道、新華路、營口道四條道路圍合而成。內(nèi)部以 XX 花園（原法式花園）為 XX，被承德道、丹東路、遼寧路形成 6條放射性道路所分割，周邊環(huán)繞 9 棟歐式建筑和 3 棟近代建筑，具體區(qū)位見附圖： 五、規(guī)模及內(nèi)容 本項(xiàng)目總占地 面積約 71897 m2；總建筑面積 64080.89 m2，其中：市區(qū)公用建筑面積 52353.18 m2；住宅建筑面積 11727.71 m2。 六、 建設(shè)方基本情況 （一） 投資商 XX 國際酒店集團(tuán) 始建于 1993 年，是天津開發(fā)區(qū)管委會投資設(shè)立 5 的以旅游為支柱產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)化公司。業(yè)務(wù)范圍涉及旅游投資、房地產(chǎn)開發(fā)、酒店管理及物業(yè)管理、分時度假、廣告策劃等產(chǎn)業(yè)。 10 多年來公司造就了一批專業(yè)管理團(tuán)隊，積累了旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、特色休閑娛樂風(fēng)情區(qū)成片規(guī) 劃開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)，培育了特有的綜合競爭力，是 市政府重點(diǎn)打造的天津市旅游旗艦集團(tuán)之一。 為爭取本項(xiàng)目建設(shè)的主體資格，公司組織了大量資源，包括聘請世界一流項(xiàng)目策劃公司 世邦魏理仕 公司， 完成了項(xiàng)目整體策劃、規(guī)劃和可行性研究報告，于 2005 年 3月 30 日與天津市和平區(qū)人民政府簽署了改造 XX 花園法式風(fēng)情區(qū)協(xié)議書。上述工作得到了市委、市政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可。在市政府大力支持下，公司于 2005年 10 月 6日至 19 日在法國巴黎成功舉辦了本項(xiàng)目路演活動，并決定參加 2005年 11 月由市政府組織的項(xiàng)目招標(biāo)等活動。 （二）建設(shè)單位 天津 XXXX公園投資開發(fā)有限公司， 情況說明： 6 1996-2003年 天津市GDP增 長情況01000200030001996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年億元0100002000030000元G D P( 億元 ) 人均 G D P( 元 )第二章 投資環(huán)境分析 一、天津市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 1、 天津市 GDP增長情況： 近年來天津國民經(jīng)濟(jì)均保持兩位數(shù)的高速發(fā)展，是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最具活力、發(fā)展最為穩(wěn)健的區(qū)域之一。 2003 年天津市實(shí)現(xiàn)全市國民生產(chǎn)總值2447.66 億元，按可比價格計算，比上年增長 17.4%，創(chuàng) 1996 年以來最高增幅，居全國各省市自治區(qū)前列。全市人均生產(chǎn)總值由上年的 22380 元增加到 26532 元，按當(dāng)年匯率折算，折合 3208 美元，比上年增長 18.6%。上述情況 表明了天津工業(yè)化進(jìn)程明顯提速，產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級，居民生活水平顯著提高，經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展將進(jìn)入一個新的持續(xù)、快速增長階段， 2、 外商直接投資： 至 2003 年末，天津直接利用外資合同額達(dá) 4,530,145 萬美元，其中工業(yè)及建筑業(yè)占 59.12%，房地產(chǎn)業(yè)占 18.55%。截至目前，世界 500 強(qiáng)跨國公司在天津投資近 100 家，投資項(xiàng)目 250 余個，投資額超過 67 億美元。 3、 居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)： 7 根據(jù) 權(quán)威部門 統(tǒng)計， 從 1991 到 2003 年天津 城鎮(zhèn)居民可支配收入 增長較快，年平均增長率為 15.42%。各年支出占收入的比重在 77%左右。 圖：五大 主要城市可支配收入和消費(fèi)性支出情況 橫向比較而言，天津市雖然與國內(nèi)其他一線大城市收入及消費(fèi)水平有一定差距，但發(fā)展速度較快（請見上圖），例如 1993 年至 2003 年，天津城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及消費(fèi)性支出呈同步增長態(tài)勢。 2003 年天津綜合恩格爾系數(shù)（ 居民人均食品支出占消費(fèi)性支出的比重 ）為 37.67%，按照 聯(lián)合國糧農(nóng)組織標(biāo)準(zhǔn) ，總體上已實(shí)現(xiàn)小康，進(jìn)入了比較富裕階段。 4、 國內(nèi)外游客數(shù)量： 2004 年天津市共接待海外旅游者 61.6 萬人次，同比增長 26%；旅游創(chuàng)匯收入 4.12 億美元，同比增長 25.2%。同期天津市接待國內(nèi)旅 游人數(shù)4483萬人次，同比增長 19.5%；國內(nèi)旅游收入 485.14億元，同比增長 22.8%,創(chuàng)歷史最好水平。 二、天津市各物業(yè)市場發(fā)展情況 1、 商業(yè)物業(yè)市場 2002年底天津商業(yè)物業(yè)累計開發(fā)面積達(dá) 822.3 萬 m2，到 2003 年達(dá)到 900.6萬 m2。 2000 年至 2003 年間，物業(yè)累計總量年均增長 8.35，2003 年津、京、滬、渝、穗人均可支配收入及消費(fèi)性支出情況1031313883150037868111247118115711486780941104005000100001500020000天津 北京 上海 重慶 廣州億元城市居民人均可支配收入 城市居民人均消費(fèi)性支出 8 增量的年均增長更達(dá) 54.3，市場供給迅猛增長。新增供應(yīng)方面， 2003年至 2004 年天津市進(jìn)入了一個供應(yīng)高峰。在大型 Shopping Mall 和外資超市相繼落成開業(yè)的推動下，天津市商業(yè)物業(yè)年均增長超過 70 萬 m2。2005 年到 2006年間將有約 140萬 m2的商業(yè)物業(yè)向市場交付。 通過對不同商業(yè)區(qū)域和不同商業(yè)類型價格資料的調(diào)研，天津市商業(yè)物業(yè)市場的主流銷售價格集中在 10000-30000 元 / m2區(qū)間 ，主流租金集中在每天 2-5元 / m2至 8-10 元 / m2區(qū)間。 2、 酒店物業(yè)市場 天津市目前擁有四星級 (含準(zhǔn)四星級 )酒店共 15 家，可提供各類客房3190 間，占全市客房總量的 28.7。天津五星級 (含準(zhǔn)五星級 )酒店共計 7家，可提供各類客房 1800 間，房間數(shù)占全市 16.2。 根據(jù)市政府規(guī)劃，在 2008年奧運(yùn)會前，天津市場至少需要 開發(fā)建設(shè) 12家四星級以上的酒店，其重點(diǎn)會分布在濱海新區(qū)和 XX 城區(qū)、貿(mào)易商務(wù)頻繁的“ CBD”商務(wù)區(qū)。 天津市五星級酒店的價格一直以來保持著相對較為平穩(wěn)的水平，平均房價在 1000 1500元 /天，實(shí)際成交價格約為 500 825 元 /天。由于現(xiàn)存供應(yīng)量還相對較少，競爭壓力較小，因此天津五星級入住率仍然較為理想。五星級酒店平均入住率保持在 75%-80%的良好水平。天津作為直轄市 ,有著悠久的歷史和深厚的文化底蘊(yùn) ,目前城市的大規(guī)模建設(shè) ,海河沿線的改造 ,會有許多有特色的游覽、娛樂、消費(fèi)的景點(diǎn)被開發(fā)出來，旅游的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè) 規(guī)模都會不斷地完善和擴(kuò)大 ；伴隨著城市改造 ,天津?qū)o人面目一新的感覺 ,這對天津酒店業(yè)提供了更大的需求。 3、 酒店 服務(wù)式公寓市場 9 天津真正意義上服務(wù)式公寓很少，目前只有天津國際大廈、奧林匹克大廈、利順德酒店公寓、喜來登酒店公寓和 XX 國際公寓等幾家酒店 服務(wù)式公寓 ，總共提供大約 800 套公寓單位。這幾個項(xiàng)目均由管理及服務(wù)水平一流的物業(yè)公司進(jìn)行管理。其平均租金在 160-180 元 /月 .平方米。另外，還有 11 12 家標(biāo)榜為服務(wù)式公寓的項(xiàng)目，但是一般都不提供酒店式服務(wù)，因此不能算是真正意義上的服務(wù)式公寓。 4、 文化藝術(shù)及休閑娛樂市場 文化藝術(shù)及休閑娛樂市場是一個龐大復(fù)雜的市場，根據(jù)各市場的特征以及消費(fèi)者的類型，將其整體市場分為文化藝術(shù)市場、傳統(tǒng)休閑娛樂市場和新興休閑娛樂市場三大類。 文化藝術(shù)市場： 天津有各類博物館 17家、畫廊和美術(shù)館的供應(yīng)量相對較少、各類藝術(shù)表演場所 32 個。 傳統(tǒng)休閑娛樂市場： 天津市電影院高峰時期曾達(dá)到 54 家，而截至 2003年，存活的只剩下 12 家。 夜總會、娛樂城、歌舞廳 象雨后春筍的出現(xiàn)，但經(jīng)營狀況良莠不齊。 新興休閑娛樂市場： 目前天津酒吧以友誼路酒吧街和五大道酒吧較為聞名。但由于缺乏總 體規(guī)劃、策劃，形式較單一；面向的客戶以年輕人為主，經(jīng)營特色不突出，效益一般?？Х葟d近幾年發(fā)展很快，星巴克和上島咖啡的經(jīng)營狀況較突出。檔次較高的健身俱樂部在 20 家左右。 10 第三章 項(xiàng)目競爭力分析（ SWOT分析） 一、 優(yōu)勢分析 1、地理位置及交通 本項(xiàng)目地處天津城市 XX，緊鄰和平路步行街，周邊商業(yè)眾多，是天津最為繁華的地區(qū)，也是商業(yè)發(fā)展的重要地段。 有多條市級道路經(jīng)過本項(xiàng)目，交通較為便利。由于可視性較好，各條通路均能看到項(xiàng)目內(nèi)部狀況。 2、自然環(huán)境 項(xiàng)目核心地帶是一個占地 15000 平方米的花園，周圍矗立著 13 棟各具特 色的歐式建筑，形成一個非常優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境。 3、人文環(huán)境 該項(xiàng)目是原法式風(fēng)情區(qū)，歷史文化底蘊(yùn)厚重，建筑風(fēng)格獨(dú)特。例如：位于花園路 5 號的一幢帶有庭院的歐式三層小樓是著名愛國將領(lǐng)吉鴻昌先生舊居； 花園路 9 號 建筑是天津近代著名的實(shí)業(yè)家章瑞亭先生舊居 。類似的建筑共有 11棟，均被列為歷史文化保護(hù)建筑。以上這些都為本項(xiàng)目注入了文化、歷史因素。 4、市政配套 該項(xiàng)目市政設(shè)施較為齊全，市政建設(shè)條件良好，屬成熟社區(qū)。 5、地塊規(guī)模： 地塊規(guī)模 為 74800 m2， 適宜打造集高尚餐飲、休閑、娛樂為一體的社區(qū)，加之具有濃厚歷 史、文化底蘊(yùn)的建筑群體，可持續(xù)發(fā)展空間可觀。 11 6、政府支持 天津市委、市政府、天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、天津和平區(qū)政府對此項(xiàng)目大力支持；法國政府及法國駐中國大使館對此項(xiàng)目也給予積極關(guān)注和配合，都為項(xiàng)目的成功開發(fā)提供了有效保障。 二、 劣勢分析 1、周邊道路單行線過多，道路狹窄，影響未來項(xiàng)目的客流。 2、緊鄰和平路步行商業(yè)街和濱江道步行商業(yè)街，有可能會帶來大量中低消費(fèi)人群，必將影響本項(xiàng)目品質(zhì)。 3、周圍現(xiàn)在還沒有大型停車場，雖然規(guī)劃附近會有兩個較大的停車場，但短時間內(nèi)還是會影響來本項(xiàng)目的高端自駕車客群。 三、 機(jī)會分析 1、本項(xiàng)目內(nèi)的建筑很多都有近 70 年的歷史，歷史底蘊(yùn)比較濃厚，建筑風(fēng)格比較明確，有利于項(xiàng)目的開發(fā)。 2、天津市政府大力開發(fā)旅游資源，將本項(xiàng)目列入今年重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目之一。市委、市政府、旅游局、開發(fā)區(qū)管委會、和平區(qū)政府都對項(xiàng)目給予大力的支持。天津市制定了對本項(xiàng)目的相關(guān)優(yōu)惠政策，利于本項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)作。 3、本項(xiàng)目周邊缺少休閑娛樂場所，因此有利于本項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)作。 4、天津市缺少一個集餐飲、旅游、休閑娛樂、文化為一體的中高檔次的綜合消費(fèi)區(qū)，而本項(xiàng)目絕佳的地理位置、很好的城市 XX 地位以及深厚的中西文化資源， 是本項(xiàng)目開發(fā)的最好時機(jī)。 四、威脅 12 1、 天津市近年來開發(fā)了多個類似的項(xiàng)目，如意式風(fēng)情區(qū)，奧式風(fēng)情區(qū)等，功能定位有的與本項(xiàng)目有些相似，因此會對本項(xiàng)目產(chǎn)生影響。 2、天津休閑娛樂場所雜亂，市場不成氣候，不利于形成市場人氣。 3、勸業(yè)場商業(yè)區(qū)的品牌魚目混珠，特色較差，高端客群難以進(jìn)入該區(qū)域。如現(xiàn)有消費(fèi)者心理狀態(tài)的時間持久，勢必會影響到本項(xiàng)目效益。 綜上分析，我們?nèi)缒馨l(fā)揮并利用好本項(xiàng)目的區(qū)域、環(huán)境、人文、品牌和政府支持等優(yōu)勢，把握機(jī)遇，將本項(xiàng)目打造成天津乃至全國旅游亮點(diǎn)前景良好。具體做法是，對金街、濱江道商業(yè)街進(jìn)行 統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一標(biāo)識、重新定位；調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)消費(fèi)潮流，打造差異化產(chǎn)品，提高消費(fèi)檔次，吸引高消費(fèi)人群；挖掘歷史文化，利用歐式建筑特色，加強(qiáng)國內(nèi)外招商引資活動，擴(kuò)大影響力；拓寬改造道路，解決停車難題，等等。通過這些措施規(guī)避劣勢，降低威脅，確保項(xiàng)目圓滿完成。 13 第四章 項(xiàng)目定位 市場調(diào)查數(shù)據(jù)表明，天津及周邊地區(qū)對高檔酒店式公寓、特色商業(yè)及高檔餐飲娛樂市場的需求，足以支持含有高品質(zhì)酒店式公寓、法式風(fēng)情商業(yè)街、高檔餐飲娛樂和文化休閑等業(yè)態(tài)的 XX 花園法式風(fēng)情區(qū)項(xiàng)目。天津城市居民購物習(xí) 慣仍然以步行街為主流，而所有的商業(yè)物業(yè)中，步行街能夠更好地體現(xiàn)商鋪的均好性。因此，本項(xiàng)目決意創(chuàng)建天津第一個國際級法式風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，打造公園式購物環(huán)境。為此， 我們委托國際一流策劃公司 美國世邦魏理仕公司對項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃，完成了基礎(chǔ)研究及市場研究報告及市場定位及開發(fā)策略報告。項(xiàng)目定位主要內(nèi)容如下： 一、 項(xiàng)目價值定位 集休閑、 購物、 餐飲、娛樂、旅游、文化交流等要素，將現(xiàn)在與歷史、文化與商業(yè)及其諸多元素有機(jī)結(jié)合，憑借歐式建筑特色，以及 “ 金街 ” 和海河風(fēng)情區(qū)之優(yōu)勢，通過整體開發(fā)、特色經(jīng)營、統(tǒng)一管理，創(chuàng)建具有歷 史文化特色的國際化都市旅游休閑街區(qū)。 二、市場定位 天津法式風(fēng)情區(qū) 一個具 有天津 歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn) 。 以 天津近代建筑的標(biāo)志 XX 公園 為基礎(chǔ)，創(chuàng)新地賦予 其 商業(yè)經(jīng)營功能 ，把 這片反映 天津 歷史和文化的 法租界洋房 改造成集國際水平的 休閑、購物、餐飲、娛樂、旅游、文化交流、 演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂 XX。 風(fēng)情區(qū)內(nèi)包含了吉鴻昌、莊樂峰等名人在內(nèi)的 11 座保護(hù)建筑，及充分體現(xiàn)法國建筑風(fēng)格的現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施， 按照二十一世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、 14 生活節(jié)奏、情感世界度身訂做，無一不體現(xiàn)出現(xiàn)代休閑生活的 氛圍 。 三、 業(yè)態(tài)定位 天津 法式風(fēng)情區(qū) 分為 外環(huán)和內(nèi)環(huán)兩部分。外環(huán) 以 法式風(fēng)格的新建 建筑為主， 內(nèi)環(huán)包含了吉鴻昌、莊樂峰等名人在內(nèi)的 11 座保護(hù)建筑及 15000平方米突顯法國園林特色的 XX 花園。地 塊以保留 XX 公園 建筑為主，新舊對話，交相輝映。 外環(huán)將 進(jìn)駐 1000 多家商戶 ， 包括了時尚人士 最愛的國際名品 時裝 專賣 店、時尚飾品店、 化妝品店、工藝品長廊、國際畫廊、圖書 廣場、 KTV、特色酒吧 及 頗 具規(guī)模的 美容美體 XX，為本地和外地的消費(fèi)者及游人提供了一個多元化和具品味的休閑娛樂熱點(diǎn)。 內(nèi)環(huán) 由多幢XX 公園 老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家 高級消費(fèi)場所及餐廳，菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺灣和香港，充份展現(xiàn)了 風(fēng)情街 的國際元素。 四、 項(xiàng)目目標(biāo)群體定位 1、天津市中高收入消費(fèi)人群； 2、外籍人士及其家屬，以日本、韓國、歐美駐津的人群為主； 3、天津的各類企事業(yè)單位產(chǎn)生的團(tuán)體消費(fèi)參與者 4、海外旅游團(tuán)隊 5、天津周邊城市的消費(fèi)群體 5、 商務(wù)、文化交流及各種主題消費(fèi)團(tuán)體 第四章 項(xiàng)目開發(fā)條件 15 一、 自然條件 1、地形地貌： 本項(xiàng)目所屬地區(qū)為平地，呈不規(guī)則菱形，長約 238-296 米，寬約229-328米，適宜進(jìn)行開發(fā)改造。 2、氣候氣象： 氣 候特征：天津市位于中緯度歐亞大陸的東岸，是東亞季風(fēng)盛行的地區(qū)。其主要?dú)夂蛱卣魇撬募痉置?，春季多風(fēng)，干旱少雨；夏季炎熱，雨水集中，秋季天高氣爽，冷暖適中；冬季寒冷，干燥少雪。一般以平均氣溫低于 10 為冬季， 22 以上為夏季， 10 22 之間為春季和秋季，依此標(biāo)準(zhǔn)計算，冬季最長為 160天左右（ 10 月下旬一 4月上旬），夏季次之為 95 天左右 (5 月下旬 9月上旬 )，春季較短為 58 天左右（ 4 月上旬 5月下旬），秋季最短僅有 52 大左右（ 9月上旬 10 月下旬）。全市年平均氣溫 12 左右， 1月最冷，平均氣溫一 4一 6 ， 7月 最熱，平均氣溫為 26 左右 ， 氣溫年較差為 30 32 。極端最高氣溫為 41.2 ，極端最低氣溫為一 27.4 。 二、 項(xiàng)目市政配套條件 1、道路系統(tǒng)規(guī)劃 本項(xiàng)目四周道路規(guī)劃情況： 和平路是步行街，雙向 2車道，路面紅線寬度 16米。這條道路的車輛相對較少，但人流量很大，即使平時的時候全天也有 2萬人以上，節(jié)假日時能夠突破 3萬人，是本項(xiàng)目周邊最為重要的一條道路，道路現(xiàn)狀良好。 赤峰道 單向 2車道，路面紅線寬度 20米。是本項(xiàng)目周邊重要的一條 16 車流道路 。 由于赤峰道從渤海大樓路口開始改為單行線，因此經(jīng)由和平路、丹東路、承德 道及營口道來的車輛都要從這里經(jīng)過，車流量明顯高于周邊道路，平時車流量也在 16000輛以上，交通壓力較大，有時有擁堵現(xiàn)象發(fā)生，道路現(xiàn)狀良，有待改善。 營口道 單向 2 車道，是外來車輛通達(dá)本項(xiàng)目的一條主要通路，也是項(xiàng)目周邊最寬的道路，現(xiàn)狀路面紅線寬度 20 米，擬規(guī)劃拓寬為 30 米。因營口道較長，有多條其他道路與其相交，因此道路通行壓力不是很大，通行狀況良，道路現(xiàn)狀良好。 新華路 為單向 2 車道，現(xiàn)狀路面紅線寬度 15 米，擬規(guī)劃拓寬為 30米。因與赤峰道和營口道相交，因此有一定的通行壓力，道路狀況良好。 2、供水 本項(xiàng)目現(xiàn)為成熟 的居住辦公生活區(qū)域，四周有充足供水干管，但現(xiàn)有的區(qū)域內(nèi)供水管網(wǎng)較小，不能滿足未來功能需求。屆時需進(jìn)行管網(wǎng)改造。 3、雨、污排水 項(xiàng)目周圍雨污排水系統(tǒng)完備，可以滿足項(xiàng)目需求。 4、供電 項(xiàng)目用電由區(qū)域 10KV變電站供給，能滿足項(xiàng)目需求。 5、電信 電信系統(tǒng)可以滿足項(xiàng)目需求。 6、燃?xì)?區(qū)域內(nèi)管網(wǎng)規(guī)模較小，但外網(wǎng)可以滿足項(xiàng)目需求。 17 7、供熱 本項(xiàng)目可以接入市政供熱管網(wǎng)，酒店、會所、餐廳等供熱標(biāo)準(zhǔn)較高的場所，可以采用獨(dú)立系統(tǒng)自行供熱。 第五章 規(guī)劃方案 一、 規(guī)劃原則 1、 本著“修舊如故”的原則， 在還原基礎(chǔ)上 ， 追求 純正的歐式建筑風(fēng)格及尺度、外檐處理及裝飾 ，統(tǒng)一 街區(qū)標(biāo)識， 并 加以創(chuàng)新。 營造 物質(zhì)空間，挖掘歷史文化和建筑藝術(shù)內(nèi)涵， 營造濃郁浪漫的法式風(fēng)情氛圍， 提升區(qū)域整體形象。 2、 與周圍已形成的商業(yè)規(guī)劃相銜接。 二、 總體規(guī)劃方案 1、 項(xiàng)目通過對原有建筑的翻新、園林景觀的重新設(shè)計建造，達(dá)到恢復(fù)原法式風(fēng)貌的目的。建筑形式將以室內(nèi)建筑為主，室內(nèi)和室外露天空 18 間將通過設(shè)計有機(jī)地結(jié)合起來。此外，現(xiàn)存建筑在保持原貌的同時盡量以一些簡捷輕巧的建筑形式連接起來，以便增強(qiáng) XX公園建筑的整體感。 2、 根據(jù)周邊道路情況，主入口將位于金街出入口處，即赤峰道、和平路和 丹東路的交匯處。并在入口兩側(cè)以歷史、藝術(shù)長廊和花壇，吸引人流，增加出入口的效果。由于未來 XX 花園內(nèi)部將采用步行形式，因此將新華路與營口道交匯處的支路可以做為輔助性出入口。另外，承德道支路處的花園路 4號建筑出入口距新華路 4 號建筑出入口距新華路非常近，且目前其進(jìn)入車輛不干擾 XX 公園內(nèi)部，因此，為方便此處酒店和 SPA的消費(fèi)者車輛出入，可以將此支路作為酒店和 SPA的專門出入口。其余三條支路封閉起來，并加裝頂棚，用做商業(yè)街區(qū)。 3、 預(yù)計 XX 花園需要提供 800 個車位才能基本上滿足停車場的需要。距離 XX 花園非常近的 1 路停車場 面積約 2,000 平方米左右，如果全部停放轎車，約停放 100 輛左右。如果將此處改為多層停車樓，如三層可以停放大約 300輛車。花園路 4號附近支路可專供酒店客人停車，加上花園路 4 號院內(nèi)部可停放一些車輛，這樣大約可解決 30-40 個車位。另外，可以考慮在 XX 公園的地下修建單層停車場，提供 200 個左右的車位，這樣就可以根本解決 XX 公園的停車問題。目前在 XX 公園周邊幾條道路也有一定數(shù)量的規(guī)劃停車位，目前大約有停車位 40-50 個，通過與交管部門的協(xié)調(diào)，有望增加利用道路兩側(cè)的停車位數(shù)量，可以達(dá)到 80 個左右。 4、 本項(xiàng)目的核心 原 花園將應(yīng)該恢復(fù)其本來的花園功能，并按照典型的巴黎城市花園的形式重新建造，這部分結(jié)合產(chǎn)品的特色將是項(xiàng)目的另一個亮點(diǎn)。通過花園的存在也可以達(dá)到形成相對寧靜、和諧的環(huán)境。為 19 在項(xiàng)目中營造和諧、優(yōu)雅和具有親和力但又生動、有活力的消費(fèi)環(huán)境。 XX花園內(nèi)應(yīng)以相對封閉的步行街的形式出現(xiàn)，拒絕噪音、汽車尾氣和擁擠帶來的不良影響。 第七章 項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作模式 一、 開發(fā)策略 本著統(tǒng)一規(guī)劃整體開發(fā)的原則，對區(qū) 域進(jìn)行整體策劃、規(guī)劃、設(shè)計及開發(fā)；對建筑外檐在恢復(fù)建筑原貌的基礎(chǔ)上加以創(chuàng)新和改造；對街區(qū)標(biāo)識、符號、路燈等統(tǒng)一進(jìn)行 CI設(shè)計及實(shí)施； 本項(xiàng)目由于整體規(guī)模不大，不進(jìn)行分期開發(fā)，以此保證改造、二次裝修、園林建設(shè)一氣呵成，屆時可以以統(tǒng)一的面貌出現(xiàn)在消費(fèi)者面前，形成強(qiáng)勢的市場效應(yīng)。 酒店式公寓及商務(wù)會所 由投資商進(jìn)行內(nèi)裝修，自己持有經(jīng)營。這樣可以通過開發(fā)商自身的努力為整體項(xiàng)目創(chuàng)造很好的形象，為項(xiàng)目樹立領(lǐng)導(dǎo)作用，也通過這種形式統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)。其它項(xiàng)目的內(nèi)部裝飾，在保持裝修符合定位的要求和與整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一的原則下由經(jīng)營者自行設(shè)計實(shí)施。 成立統(tǒng)一的 商業(yè)管理公司及 物業(yè)管理公司，以標(biāo)準(zhǔn)的管理方式，負(fù)責(zé)整體招商、租賃、市場推廣及對外協(xié)調(diào)關(guān)系。 二、 建設(shè)進(jìn)度 20 根據(jù)置換方 式不同，提供兩種方案： 第一方案， 置換部分需要新建 后動工改造， 開發(fā)工期為：(2005.1 2009.6， 共計 54 個月 ) 其中： 前期策劃階段： 2005.1 2005.6 前期立項(xiàng)及手續(xù)報批： 2005.5 2006.1 新建（置換）項(xiàng)目的施工 ,2006.2 2008.1 置換搬遷： 2008.1 2008.3 XX 公園改建施工 ,2008.3 2009.6 第二方案： 置換 與改造同步，臨時搬遷， 開發(fā)工期為：(2005.1 2007.9， 共計 33 個月 ) 其中：期策劃階段： 2005.1 2005.6 前期立項(xiàng)及手續(xù)報批： 2005.5 2005.9 房屋置換搬遷： 2005.9 2006.5 XX 公園改建施工 :2006.5 2007.9 21 第八章 投資估算及資金籌措 一、投資估算 1、投資估算編制依據(jù) 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第二版）。 2、投資估算編制范圍 項(xiàng)目總投資主要包括土地出讓費(fèi)用、前期費(fèi)用、酒店及會所工程改造費(fèi)、街區(qū)改造及裝修費(fèi)用、室外及配套設(shè)施費(fèi)用、花園工程和花園地下停車場以及項(xiàng)目有關(guān)的不可預(yù)見費(fèi)、管理費(fèi)用，還有拆遷置換費(fèi)用等。 3、投資估算 估 算項(xiàng)目總投資為 795,347,851元 本項(xiàng)目投資估算結(jié)果詳見： 附表 1： XX 花園歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)暨旅游主題板塊項(xiàng)目靜態(tài)投資估算表 二、投資計劃 22 2005 年 162,724,290 元 2006 年 379,238,509 元 2007 年 253,385,052 元 項(xiàng)目的投資計劃詳見： 附表 2： XX 花園歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)暨旅游主題板塊項(xiàng)目資金計劃表。 三、資金籌措 本項(xiàng)目總投資 795,347,851 元，通過三種方式進(jìn)行資金籌措 ,分別是： 1、企業(yè)自有資金 2、項(xiàng)目融資（銀行借款等） 3、表外融資（銷售產(chǎn) 權(quán)商鋪返租） 四、還款來源及計劃 本項(xiàng)目還款來源主要有 1、酒店經(jīng)營利潤（測算期內(nèi)年均） 2,846,406元 2、物業(yè)出租利潤（測算期內(nèi)年均） 55,904,124元 預(yù)計測算期初平均租金為 6.66元 /日 /平方米，預(yù)計到測算期中平均租金上漲 18.5%達(dá) 7.88元 /日 /平方米，并持續(xù)到測算期末。 3、產(chǎn)權(quán)商鋪銷售收入 870,103,000元，預(yù)計 2007 年銷售產(chǎn)權(quán)商鋪 40,300平方米，銷售加權(quán)平均價格 21590元 /平方米，實(shí)現(xiàn)收入 870,103,000 元。按照 7%支付回報，返租期限 15 年。 詳見附表 3 ： XX 花園歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)暨旅游主題板塊項(xiàng)目 XX 酒店經(jīng)營預(yù)測 23 詳見附表 4 ： XX 花園歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)暨旅游主題板塊項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 第九章 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)濟(jì)效益分析參照國家計委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)。（第二版）的有關(guān)內(nèi)容及深度要求，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，在國家現(xiàn)行財稅制度和市場價格體系下，分析預(yù)測項(xiàng)目的財務(wù)效益與費(fèi)用，計算財務(wù)評價指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、償債能力，據(jù)此判斷項(xiàng)目的財務(wù)可行性。 一、經(jīng)濟(jì)效益分析基礎(chǔ)參數(shù)選取 正確選擇基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析的前提 ，直接影響分析的結(jié)論。經(jīng)濟(jì)效益分析的基礎(chǔ)參數(shù)包括土地的出讓金和拆遷置換費(fèi)用、稅費(fèi)、貸款利率、項(xiàng)目計算期、財務(wù)基準(zhǔn)收益率等。 1、土地出讓金和拆遷置換費(fèi)用估算 根據(jù)現(xiàn)行土地政策房屋買賣過程中房屋座落土地使用權(quán)未辦理出讓手續(xù)的需要補(bǔ)交土地出讓金，費(fèi)率為房產(chǎn)評估價的 20%，考慮到政府對風(fēng)貌建筑保護(hù)性開發(fā)的支持，本報告未將上述土地出讓金納入計算。 2、稅（費(fèi)）率 24 1）營業(yè)稅及附加：稅率取 5% 2）所得稅：稅率取 33%。 3）其他 本項(xiàng)目物業(yè)出租應(yīng)交納房產(chǎn)稅，但是通過改變納稅方案可以節(jié)約一部分稅務(wù)支出 4）稅收優(yōu)惠 參與本項(xiàng)目投資可享受有關(guān)稅收優(yōu)惠，優(yōu)惠幅度巨大，應(yīng)盡量爭取享受津財稅政 20033號的稅收優(yōu)惠。 本項(xiàng)目測算時，是按照享受營業(yè)稅和所得稅優(yōu)惠計算的 3、貸款利率 根據(jù)中國人民銀行公布的最新商業(yè)銀行貸款利率， 1-3 年期長期貸款利率為 5.76%，本項(xiàng)目未考慮項(xiàng)目建設(shè)期利息支出。 4、項(xiàng)目計算期 本項(xiàng)目計算期為 13年，其中開發(fā)建設(shè)用 3 年完成。項(xiàng)目采用滾動開發(fā)方式進(jìn)行，從建設(shè)期 2005年開始至 2017年。 5、財務(wù)基準(zhǔn)收益率 財務(wù)基準(zhǔn)收益率是項(xiàng)目財務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)的基準(zhǔn)和依據(jù)，也是項(xiàng)目在財務(wù)上是否可行的最低要求， 也用作計算財務(wù)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率，是根據(jù)正常資金收益預(yù)期（同期銀行貸款利率），再加上與 CPI 相關(guān)的風(fēng)險系數(shù)，修訂后確定。本項(xiàng)目的財務(wù)基準(zhǔn)收益率取 8%。 二、財務(wù)分析 1、盈利能力分析 25 從動態(tài)指標(biāo)看，反映項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)包括財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期，通過對項(xiàng)目的全部投資現(xiàn)金流量分析，測算項(xiàng)目盈利能力分析指標(biāo)如表 11-1所示。 表 11-1 項(xiàng)目盈利能力指標(biāo)計算結(jié)果表 序號 指標(biāo)名稱 指標(biāo)值 1 財務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR（ %） 10.05% 2 財務(wù)凈