【商業(yè)地產(chǎn)】-廣州合生東御苑推廣策劃-80PPT

合生 東御苑推廣策劃 回顧總結(jié)，再創(chuàng)新高！ 在新一輪工作開展之前，讓我們回顧一下五月份的工作。 一、五一營銷策略 國家政策影響 市場不景氣 消費者消費心理變化 改變市場或者改變自己 國家加強對二次置業(yè)者的政策出臺 ,如 :提高首付、貸款利率、住房使用方式等。 70/90政策改變樓市風(fēng)向。 一次性土地付款政策加大發(fā)展商開發(fā)風(fēng)險。 五一假期調(diào)整為 3天。 大量消費者持貨幣觀望。 股市動蕩，在套牢消費者資金的同時也使其更加慎重選擇投資方式。 銀行利率上升，加大買房者負擔(dān)。 我們的策略 改變市場 預(yù)熱市場，入市正當時。 房產(chǎn)最佳投資品。 開啟換房大行動。 樓市無拐點，好房自發(fā)光。 加大營銷活動和投放力度。 深挖老客戶，開拓新客戶。 也改變自己 全新包裝全新主題。 合生置業(yè)自由行。 感恩豪禮大派送。 園林、商業(yè)配套跟進。 嚴抓產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)。 營銷團隊整合與目標激勵。 五一營銷推廣戰(zhàn)術(shù) 戰(zhàn)術(shù) 綱要 以線下活動推廣為主，整合線上宣傳，完善現(xiàn)場布置，拉動銷售。 線上：有選擇性、有目的的投放報廣，硬廣與軟文相結(jié)合 .網(wǎng)絡(luò)推廣的 適時跟進。 線下：把挖掘大客戶推廣引入日常工作； 以活動營銷為主 ,以“兒童芭 蕾匯演”“陳本畫展 ” “春宴活動” 等擴大影響。 媒介組合 報廣、活動 為 本階段的推廣主力軍；以社區(qū)海報 展板 挖掘老業(yè)主；現(xiàn) 場包裝以完善 兩點一線、增加指示系統(tǒng)為主；以網(wǎng)絡(luò)宣傳擴大傳播面， 擴大客戶群。 四、五一銷售情況 五一整體的營銷達到預(yù)期的目的，活動的效果明顯，營造了喜慶和熱鬧的氛圍，同時很好的將樓盤的高端形象和賣點體現(xiàn)出來，吸引了大量的客流，為銷售工作的開展奠定了良好的基礎(chǔ)。 現(xiàn)場活動熱烈，認籌踴躍，有效成交量明顯上升。 認籌客戶中老業(yè)主占了相當?shù)姆蓊~， 團購的比例也不小，少量的外地客戶，今后一段時間，老業(yè)主和團購客戶依然是主攻的客戶。 活動方面小結(jié) ： 以少兒為賣點的節(jié)目受到相當?shù)臍g迎，芭蕾舞匯演。 娛樂性質(zhì)的效果也不錯，現(xiàn)場游園抽獎，小丑表演等。 東御苑新組團 G3（天駿 ） 新的任務(wù)，我們整裝再出發(fā) 合生東御苑 G3棟 160-182平米戶型 共 168套單位 先發(fā)售 84套單位 銷售任務(wù) 6月 20日新組團天駿 的啟動 如何做到淡季不淡 我們的目標 第一章 我們的思考原點 思考產(chǎn)品：傳承 超越夢想 G3作為東御苑全新產(chǎn)品，在產(chǎn)品創(chuàng)新和營銷創(chuàng)新上，我們要求的 不僅是傳承 G1、 G2，更多的是一種超越，給予自我的超越，亦給 予目標客戶居住夢想的超越。 思考人群：不同的人 不同的歸屬 族群、圈子、階層開始相對明顯；隨之孕育出相應(yīng)的社會現(xiàn)象。 私人會所 各種俱樂部 自然而然， 不同的人有不同的層次歸屬意識后， 便要求與之對應(yīng)的社會資源。 居住同樣如此 所以 貼地行駛，緊依品牌 通過 產(chǎn)品 與 人 的關(guān)聯(lián)性，折射超越夢想的時代意義。 第二章 洞察我們的目標客戶群先 G3（天駿 ） 的客戶大致可分為兩部分人群： 從 G1、 G2銷售的主要客戶來看，今后一段時間，老業(yè)主和團購客戶依然是主攻的客戶。 老業(yè)主為主的散客 團購客戶 觀察 老業(yè)主： 對駿景擁有絕對的好感 年齡特征 ： 35-55之間，屬于社會的精英階層。 家庭特征 ：三代甚至四代同堂，自己作為家庭中堅力量，這種身份決定 了要肩負榮耀家族的責(zé)任。 行業(yè)分布 ：老總，公司高管，金領(lǐng)，政府官員，私營業(yè)主等。 住房需求 ：在駿景或周邊樓盤，已有一段時間，房子結(jié)構(gòu)跟不上需求， 一直在附近觀察與自己心中理想吻合的居所。 審美特征 ：相對穩(wěn)重，欣賞有品位和內(nèi)涵的事物，做事追求完美。 交通要求 ：交通便利，離中心城區(qū)不能太遠。 生活習(xí)慣 ：注重運動，配套齊全的區(qū)域。 教育方面 ：注重教育，對子女舍得投入。 其他散客：小企業(yè)主、棠下、車陂村委、合生及駿景老業(yè)主等。 觀察 團購客戶： 他們對駿景的感覺是，還是覺得你最好。 團購客戶：大型企事業(yè)單位、專業(yè)市場 大型企事業(yè)單位 ： IT軟件園、黃埔開發(fā)區(qū)、科學(xué)城、銀聯(lián) VIP客戶、 中山三院、華師、華工、暨大等。 專業(yè)市場類 ：黃埔大道百安居、美好居建材市場、汽配協(xié)會、 天河電腦城等專業(yè)市場、南方電網(wǎng)、中國移動天河北分部、 中國聯(lián)通郵電科研所總部等。 觀察 團購客戶： 他們對駿景的感覺是，還是覺得你最好。 年齡特征 ： 35-55之間，屬于社會的精英階層 行業(yè)分布 ：老總，公司高管，金領(lǐng)，政府官員，教育系統(tǒng)等。 住房需求 ：離工作地點相對較近，房子寬敞，社區(qū)管理完善。自有 物業(yè)，隨著事業(yè)成功，有換房需求。 審美特征 ：相對穩(wěn)重，欣賞有品位和內(nèi)涵的事物，做事追求完美。 交通要求 ：交通便利，離中心城區(qū)不能太遠。 生活習(xí)慣 ：注重運動生活質(zhì)量，配套齊全的區(qū)域。 教育方面 ：注重教育，對子女舍得投入。 這樣的年齡層，這樣的家庭結(jié)構(gòu)與責(zé)任， 這樣的社會地位與身份，這樣的品位標準 我們相信他們具備同樣的 氣味 。 家族感特別強烈。每一戶都有一段發(fā)家的傳奇可以譜寫，有 家族概念 與 家族榮耀感 ，會經(jīng)常帶妻子和孩子出去旅游； 務(wù)實， 內(nèi)斂 ， 睿智 ，極強的 自我認同 感，判斷力超群； 正因為以家族為單位，所以他們的 居住空間 特別需要大宅； 他們以事業(yè)為家族 贏得榮耀 ，又以家族感為 自我彰顯 ； 一個 低調(diào)的上流社會 ； 他們需要在城市中心尋找一幽靜的 名流圈 ，讓仕途更上一步； 一個 生活圈 子接納他和象他這樣的人； 他們大多屬于多次置業(yè)，房子對他們而言不僅是一種居住，更是一種 圈層交流 、 文化理解 和 自我價值 的實現(xiàn)。 在上述這些氣味中。必然有一股核心的凝聚力在影 響著他們，昭示著他們的未來，這就是體現(xiàn)在他們骨子 里的 家族精神 。因為惟有家族的責(zé)任，才令他們不斷 的傳承和超越，不斷的續(xù)寫未來，成就家族美好。 目標客戶群的關(guān)鍵詞 家族、傳奇、睿智、內(nèi)斂、名流 于是 每一次的置業(yè)，都是對原有生活的一種超越 天駿 ，所享，超越夢想。 每一次的置業(yè)，都是對家族傳奇的續(xù)寫 天駿 ，所寫，家族續(xù)寫。 為何 所享，超越夢想？ 一定是基于 產(chǎn)品 前提下的形象 特質(zhì) 為何 所寫，家族續(xù)寫？ 一定是基于 目標客戶群內(nèi)心的理想和產(chǎn)品內(nèi)涵 的完美結(jié)合 第三章 產(chǎn)品形象特質(zhì)洞察 家族論 成就天河?xùn)|家族大宅 家族論一、核心圈 核心圈，領(lǐng)世家族風(fēng)范。 東御苑 天駿 位于中山大道中與科韻路交界處，位處 廣州城市東進第一站，與琶洲會館一橋相隔。依托亞 運經(jīng)濟千億市政，領(lǐng)踞城市 “ 東進 ” 戰(zhàn)略居住核心圈， 尊處奧體板塊、會展板塊、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)三圈交匯 核心。 家族論二、新創(chuàng)論 新創(chuàng)論，傳承家族精神。 項目的開發(fā)，最大的創(chuàng)新價值體現(xiàn)在對產(chǎn)品細節(jié)的 極致推崇，建筑風(fēng)格設(shè)計理念上追求古典奢華與現(xiàn) 代簡約的結(jié)果 源自美國的新簡約奢華主義，豐 富的立面造型與樓頂?shù)捻嵚勺兓?，可以傳世的氣魄?見證了家族傳奇的發(fā)展。 家族論三、上流層 上流層，涵養(yǎng)家族品位。 有駿景的 MBA 之稱的私家豪華俱樂部， 作為高端業(yè)主 交流、分享、品位的場所，為高素質(zhì)的業(yè)主帶來高品位 的社區(qū)環(huán)境。這是一個階層天生的優(yōu)越感。 家族論四、家族譜 家族譜，映照家族榮耀。 項目獨有的藝術(shù)館，為業(yè)主創(chuàng)造了一個藝術(shù)品位場所。 并且擁有駿景十年的人文底蘊，特別是中小學(xué)完善的 教育配套，為業(yè)主的下一代的家族文化奠定了良好的 人文基礎(chǔ)。民族文化真正影響一個民族的發(fā)展，家族 文化也真正影響一個家族的發(fā)展。 家族論五、大空間 大空間，折射家族氣度。 板塊內(nèi)罕有的純大宅樓盤， 產(chǎn)品為 160182M2的 三房四房單位，兩梯三戶呈“品“字型布局，戶戶南 北對流。雙套房設(shè)計，純粹大氣度空間，純粹大宅 大空間享受。 產(chǎn)品的關(guān)鍵詞 中心、創(chuàng)造、人文、尺度、 貴胄 目標人群鎖定 產(chǎn)品價值盡顯 又如何去整合本案各項關(guān)聯(lián)資源，從而找到合適本案最佳 產(chǎn)品定位 ， 并形成本案獨有的 品牌形象 ？ 第四章 產(chǎn)品形象定位 指導(dǎo)思想 A 形成絕對的家族價值觀 B 無縫對接項目利益點 C 深入消費者精神層次 G3（天駿 ）的超越 我們的超越不是建立在某一個或幾個的產(chǎn)品價值上，我們需要的是綜合力 產(chǎn)品價值（硬） + 獨有的超越姿態(tài)（軟） 以 超越的姿態(tài) ，去整合價值、環(huán)境、生活配套、產(chǎn)品、目標群、生活態(tài)度等關(guān)聯(lián)資源。 形成最終的形象定位 最終，我們回歸本位：消費者和產(chǎn)品 明確了目標客戶內(nèi)心夢想 以及能賦予給目標客戶夢想的產(chǎn)品 + 才能制定相應(yīng)的策略及創(chuàng)意 他們的居住夢想是建立在超越的 基礎(chǔ)之上，原來居住更多的是一 種品位，一種圈子，一種境界以 及為家族帶來的一種榮耀地位。 天河純粹大宅，作為整個東御苑的核心定位和主要賣點，在市場上已經(jīng)逐步建立了自己的地位和形象。加之整個項目的八大價值體系，成就所想。 客戶內(nèi)心需求的 產(chǎn)品能賦予給客戶的 自己的地位、事業(yè)、生活的階層決定了自己必定屬于這個 城市的核心 ，而且明白大凡給家族帶來無限發(fā)展及榮耀的，家族必定居于這個城市的 核心地段 。 所以，對于居住地段的選擇，必定是屬于城市未來 核心之地 。 項目雄踞城市東進核心領(lǐng)地，亞運商圈，世界第一展館琶洲會展圈， 華南 IT、 軟件園商圈， 三大商圈交匯 ，成為城市新的政治、文化、金融等機構(gòu)的辦公駐地高度集中區(qū)。必為再度譜寫家族的傳奇。 家族 VS核心圈 居中央，家族影響世界。 客戶內(nèi)心需求的 產(chǎn)品能賦予給客戶的 居者性格決定 建筑 性格。所以， 品質(zhì) 永遠都是客戶最關(guān)心的，精致優(yōu)美品位的建筑，反映出居者內(nèi)心的情感世界和品位追求。 項目的開發(fā)，最大的 創(chuàng)新價值 體現(xiàn)在對產(chǎn)品細節(jié)的極致推崇，建筑風(fēng)格設(shè)計理念上追求古典奢華與現(xiàn)代簡約的結(jié)果 源自 美國的新簡約奢華主義 ，豐富的立面造型與樓頂?shù)捻嵚勺兓?，可?傳世的氣魄 ，見證了家族傳奇的發(fā)展。 家族 VS新創(chuàng)論 創(chuàng)造，家族最大的財富。 客戶內(nèi)心需求的 產(chǎn)品能賦予給客戶的 股神巴菲特說：“血統(tǒng)不一定能決定您的未來，但是交際圈會?！?所以，對自己家族 交往的圈層 深受重視，長輩的活動場所、小孩 的學(xué)習(xí)玩樂場所或自己的休閑品位 等等。 一個家族，必有屬于自己的 交際圈 。這個交際圈，既受家族的 影響， 同時也影響著家族。 有駿景的 MBA 之稱的 私家豪華俱樂部 ，作為高端業(yè)主交流、分享、品位的場所，為高素質(zhì)的業(yè)主帶來高品位的社區(qū)環(huán)境。這是一個 階層 天生的優(yōu)越感。 家族 VS上流層 家族之上，