【商業(yè)地產(chǎn)】合肥西環(huán)五大街城市綜合體項(xiàng)目營銷策劃全案-111PPT-2008年

2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 賣給誰 怎么賣 賣什么 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 賣什么 不得不面對的市場環(huán)境 項(xiàng)目環(huán)境分析 市場挑戰(zhàn)與機(jī)遇 項(xiàng)目資源整合 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 一、不得不面對的市場環(huán)境 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 1. 市場走勢與政策博弈 國務(wù)院再念緊箍咒 :收地 征繳增值地價 央行連續(xù)加息及提高二次房貸首付抑制投機(jī) 開征物業(yè)稅 增加經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)規(guī)模 物業(yè)稅征收可能被提上日程。 從 2005年國務(wù)院出臺“國八條”算起，包括后來的“國六條”、限制外資政策、加強(qiáng)住房保障、提高二次房貸首付、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率，兩年多的時間，調(diào)控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴(yán)厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上均屬罕見 。 如今，政府、開發(fā)商、消費(fèi)者三方博弈正進(jìn)入膠著階段，宏觀調(diào)控與市場競爭均任重而道遠(yuǎn)，妄斷房價必漲或必跌都只是戲言。部分房企在部分地區(qū)做出的有限讓步更多的只是加速資金回籠的促銷手段，稱不上具有全局意義的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 2. 發(fā)展中的合肥，機(jī)遇中的合肥 經(jīng)過 2006年和 2007年上半年的房價徘徊期后， 2007年下半年合肥商品房市場明顯轉(zhuǎn)好，新建商品房成交面積和成交金額迅速增大，價格穩(wěn)步上揚(yáng)。 合肥城市大建設(shè)加快。 城市人口日漸增多。 到 2010年，合肥市域人口將達(dá)到 580萬人。 土地供應(yīng)的趨緊。 土地價格的飆升。 合肥作為長江三角經(jīng)濟(jì)圈的重要輻射地帶，正受到國內(nèi)外領(lǐng)袖企業(yè)的熱情關(guān)注。沃爾瑪、麥德龍、法國歐尚、英國、百安居、臺灣好又多等大批世界強(qiáng)企業(yè)紛紛看好合肥，蜀山區(qū)是他們投資興業(yè)首選區(qū)域。柳州兩面針、浙江綠城、榮事達(dá)等國內(nèi)著名企業(yè)也打算在蜀山區(qū)得到進(jìn)一步發(fā)展。這對正在升溫的合肥商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)無疑是個利好。 四大因素推動房價上揚(yáng) 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 3.威脅與挑戰(zhàn) 2008年合肥市的房價將會穩(wěn)中有升，但漲幅過大的可能性不大。 國家收緊了消費(fèi)環(huán)節(jié)的信貸閘門，明確了“第二套房”的標(biāo)準(zhǔn)。 合肥住房公積金貸款政策趨嚴(yán)。 重點(diǎn)打擊“囤房惜售” 預(yù)（銷）售環(huán)節(jié)中的違法、違規(guī)行為。 經(jīng)濟(jì)適用住房及廉租住房項(xiàng)目開工建設(shè)。 濱湖新區(qū)建設(shè)投入的加大，土地供應(yīng)量加大。 宏觀政策 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 合肥的商業(yè)地產(chǎn)正在崛起，隨著眾多城市綜合體項(xiàng)目陸續(xù)上馬，將引發(fā)合肥商業(yè)版圖的顛覆性改變，傳統(tǒng)以四牌樓為核心商圈的地位將逐步被新的國際化生活商業(yè)圈取代。 信地 城市廣場 樂客來國際商業(yè)中心 明發(fā)商業(yè)廣場 博澳麗苑 金地國際城 88街 元一柏莊 哈街 綠地海頓 饕界 新華學(xué)府 合鉆 & 市場競爭 情景街區(qū)商業(yè)開發(fā) 城市綜合體商業(yè)開發(fā) 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 二、項(xiàng)目環(huán)境分析 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 商 業(yè) 市 場 調(diào) 研 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 1. 項(xiàng)目城市機(jī)理圖 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 2.商業(yè)分析 項(xiàng)目 名稱 漢嘉都市森林 新華 合鉆街區(qū) 百協(xié) 大溪地 規(guī) 模 3000 6萬 約 1萬 售 價 9200元 / 10000（橙街、金街）單層小鋪20000（合鉆紫街）元 / （沿街）最高 13000 最低 9000 均價 12000 單間面積 100 左右 35 190 104 160 商鋪層高 3.6m/3.8 5m（上 /下） 4.2m 4.5m（單層） 3.3m/3.95.1m（上 /下） 5.5m 6.6m（單層） 3.3m/4m（上 /下） 返祖 /包租 無 無， 僅銷售 無， 僅銷售 綜合 點(diǎn)評 優(yōu)：面積較多樣化，便于不同客戶群體投資，價位適中。 劣：所處位置并無其他商圈遙相呼應(yīng)。 周邊配套相對成熟，價格偏高，面積多樣，具有地段優(yōu)勢；洞察全局，合肥西整體消費(fèi)力持續(xù)上升，投資價值更凸顯。 價格偏高，懷寧路周邊環(huán)境太不成熟。 區(qū)域一公里范圍內(nèi)商業(yè)分析 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 項(xiàng)目 名稱 金地 88街 中西街 元一 哈街 規(guī) 模 商業(yè) 17000 1萬平米 3.3萬 售 價 均價 20000 30000元 / 嘉山路 均價 1.7萬元 / 青龍路 均價 1.2萬元 / 鳳臺路 均價 1.4萬元 / 淮南路 均價 0.9萬元 / 巢湖路 1F 1.5 2.3萬元 / 2F 0.5 0.7萬元 / LOFT 整體售價約 1000萬 /套 沿銅陵南路兩層聯(lián)體， 均價 1.3萬元 / 單間面積 60 120 ，進(jìn)深 7-14米，可分隔 28-110 35 1000 商鋪層高 3.7m/4.8m（上 /下） 兩層（三層的有一幢） 全單層結(jié)構(gòu) 返祖 /包租 前三年租金一次性折算 24%沖抵房價，前三年租金收益歸鋪主（ 8%/年） 不返租，有統(tǒng)一商業(yè)運(yùn)營商 返租 9年，前 6年年回報 8%，后三年回報 8.5%，前三年租金一次性折算 24%沖抵房價。 銷售及招租情況 銷售率 95% 二期銷售率 80% 特色主題餐飲招商活動進(jìn)行中，租金 30 50元 /平米 /月，采用滿四年贈一年租金、滿一年贈 1個月的優(yōu)惠形式 銷售率 90% 招商租金 1F約 40 100元 /平米 .月， 2F月 20 35元 /平米 .月 綜合 點(diǎn)評 門面房較多，規(guī)模較大，開發(fā)商以返租方式，進(jìn)行整體招商。開發(fā)商負(fù)責(zé)三年返租，一旦招商失敗，外街影響不大，但內(nèi)街會損失慘重。 地理位置較偏，商業(yè)氛圍不成熟，商業(yè)定位單一，以餐飲為主，目前片區(qū)人口密度不高，客戶群有限，商業(yè)開發(fā)有一定壓力 地理位置偏，商業(yè)環(huán)境比較獨(dú)立，定位為酒吧特色文化街區(qū)。 合肥典型商業(yè)街市場分析 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 . 近期代表性商鋪銷售價格調(diào)查分析 樓盤名稱 單間面積 層 高 銷售模式 單 價 萬振 逍遙苑 106270 ，進(jìn)深 10m，開間3.65.4 雙層 2.9m/3.6m （上 /下） 僅銷售 12000 16000元 / （二層整體出售價格） 百協(xié) 大溪地 104160 單層 5.5m6.6m 雙層 3.3m/4m （上 /下） 僅銷售 單層 13000元 / 雙層 9000元 / 注：沿街 金地 88街 60120 ，進(jìn)深7-14米，可分隔 兩層 （三層的有一幢） 雙層 3.7m/4.8m （上 /下） 返租：前三年總價 8%返利，之后業(yè)主自主管理，僅限休閑、餐飲、娛樂業(yè) 均價 20000 25000元 / 漢嘉 都市森林 180400 ，進(jìn)深 11m，開間不等 雙層 3.6m/3.85m（上 /下） 僅銷售 9200元 / 新華 合鉆街區(qū) 35190 單層 4.2m4.5m 雙層 3.3m/3.95.1m（上 /下） 僅銷售 10000（橙街、金街） 單層小鋪 20000元 / （合鉆紫街） 元一哈街 35-1000 招商租金 1F約 40100元 /平米 .月，2F月 20 35元 /平米 .月 返租 9年，前 6年年回報 8%，后三年回報 8.5%，前三年租金一次性折算 24%沖抵房價。 巢湖路 1F 1.5 2.3萬元 / 2F 0.5 0.7萬元 / LOFT 整體售價約 1000萬 /套 沿銅陵南路兩層聯(lián)體， 均價 1.3萬元 / 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 分析： 推出的商鋪面積： 在 35-120平米之間，哈街推出 LOFT1000 的旗艦店。從銷售率上分析，面積較小的單層商鋪總價底，銷售率高。而面積 200 以上比較尷尬，銷售及招租都有一定難度。 樓層層高： 單層 4.2-5.6米區(qū)間，雙層 3-4米區(qū)間。從銷售率上看，單層層高 5.1米以上市場熱銷。雙層 3.3米以上左右比較理想。 銷售方式及價格： 從目前市場各大商鋪銷售情況分析，傳統(tǒng)的只售營銷模式無法提升商業(yè)價值， 8000元 / 銷售價格均偏低。而 “ 金地 88街 ” 、 “ 哈街 ” 等售后三年 8%年返租、售后統(tǒng)一經(jīng)營管理的模式，不僅銷售率高，而且銷售價格均價在 13000元 / 左右。 結(jié)論：本項(xiàng)目近 5萬 平米規(guī)模的商業(yè)建議以售后返租及統(tǒng)一運(yùn)營管理等商業(yè)運(yùn)營開發(fā)模式。不僅利于項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價值最大化，同時也保障項(xiàng)目開發(fā)的成功及后期商業(yè)圈的成熟培育，做到項(xiàng)目開發(fā)、投資客戶、經(jīng)營商家等雙贏。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 . 中興黃潛交口項(xiàng)目商鋪?zhàn)饨?、售價投資分析示例 客戶在享受高額租金收益回報的 同時享受商鋪?zhàn)陨韮r值的增值，數(shù)據(jù)顯示合肥市近 4年 商鋪的自身價值年漲幅大都在 10%以上，高的超過 20%，如淮河路步行街、寧國南路商業(yè)街等街區(qū)商業(yè)等 。 商鋪投資方案（一） 商鋪投資方案（二） 區(qū)區(qū) 13萬，投資總價值 50萬商鋪 （以單價 2萬元 /平米計(jì)算） 轉(zhuǎn)帳 52萬，投資總價值 200萬商鋪 （以單價 2.5萬元 /平米計(jì)算） 條目 支出 收入 備注 條目 支 出 收 入 備注 首付款 25,0000 5成首付 首付款 100,0000 5成首付 前 3年租金回報 12,0000 8%回報率 前 3年租金回報 48,0000 8%回報率 首筆支出 13,0000元 首筆支出 52,0000元 月供 2858 10年按揭 月供 11434 10年按揭 月租金收入 3333 8%回報率 月租金收入 13333 8%回報率 租金要求 133元 /平米 月 租金要求 167元 /平米 月 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 小戶型公寓 商務(wù)及酒店式公寓市場分析 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 . 小戶型面積調(diào)查 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 . 小戶型銷售價格調(diào)查 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 . 客戶需求調(diào)查 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 名稱 位置 價格（單 /標(biāo)準(zhǔn)） 入住率 7+1 黃山路 441號 180/218 71% 皖蓉賓館 信達(dá)大廈一樓 148/168 70% 168快捷酒店 淮河路小花園站牌對面 208/228 85% 奧之風(fēng) 寧國南路 768號 138/150 65% 萬錦快捷酒店 淮河路 301號 128/168 70% 一路同行 望江路 139號 158/168 60% 金朗賓館 桐城路 148號 180/210 73% 新亞 文采 壽春路交長江路 198/218 68% 相王賓館 桐城北路 8號 168/198 70% 中辰快捷酒店 金寨南路 157號 238/288 67% 金大塘賓館 長江東路 1071號 198/228 70% 安然賓館 榮事達(dá)大道 157號 228/268 63% 文一快捷酒店 桐城南路 31號 108/148 60% 如家三孝口店 長江中路 512號 189/209 75% 如 家 雙崗店（輕工商城對面） 169/189 45% 旭日賓館 氣象局對面 148/178 60% 城市之家 勝利路大空 1號（ 1路車） 129/139 70% 路客 128 逍遙津斜對面 198/208 90% 天庭商務(wù)賓館 桐城南路 428號 168/258 55% . 合肥市快捷酒店租金及入住率調(diào)查 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 結(jié)論：目前在售公寓戶型面積在 35-60 之間，帶精裝修，價格在 4200元 / 左右。有統(tǒng)一的酒店式服務(wù)管理。租金 18-25元 /月 / 左右。 從 06年來合肥中心地段的小戶型公寓式樓盤受到追棒。酒店式公寓以投資型辦公、小戶型自住、酒店出租以及戶面積較小，總價底等優(yōu)勢逐漸成為合肥的置業(yè)熱門。 第一，小面積，低總價，投資風(fēng)險小， 轉(zhuǎn)讓出租回報大。酒店的租金要比公寓高，而酒店式服務(wù)公寓單位小，好管理，易出租。 第二， 產(chǎn)品功能兼 投資和自用性質(zhì) 都可以。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店、傳統(tǒng)公寓和傳統(tǒng)辦公樓的各自的長處，因此受 商務(wù)人士 歡迎。 第三， 酒店式服務(wù)公寓也是投資置業(yè)者的上選，尤其是 異地置業(yè) 的首選。 第四， 宏觀形勢向好， 市場需求大，有升值空間。 第五， 面積小、 總價低、月供負(fù)擔(dān)輕， 對年輕一族尤其是外來專業(yè)人才格外有吸引力。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 從對合肥中環(huán)內(nèi)的部分快捷酒店 （ 賓館 ） 調(diào)查可以看出 ， 快捷酒店這一新興的酒店業(yè)態(tài)正在被市場接受 ， 優(yōu)質(zhì)的服務(wù) ， 適中的價格為其贏取了廣泛的客戶基礎(chǔ) 。 對黃潛交口地段分析后 ， 采用保守估算方法 ， 對項(xiàng)目酒店式公寓做入下投資分析 ， 供參考 。 . 黃潛交口項(xiàng)目酒店式公寓投資分析 酒店式公寓投資方案（一） 酒店式公寓投資方案（二） 區(qū)區(qū) 2.64萬 投資單套 40平米總價值 22萬酒店式公寓 僅僅 3.96萬元 投資單套 60平米總價值 33萬元酒店式公寓 條目 支出 收入 備注 條目 支出 收入 備注 首付款 4,4000 2成首付 首付款 6,6000 2成首付 前 1年租金回報 1,7600 8%回報率 前 1年租金回報 2,6400 8%回報率 首筆支出 2,6400元 首筆支出 3,9600元 月供 1328 20年按揭 月供 1992 20年按揭 月租金收入 1512 8%回報率 月租金收入 2016 8%回報率 租金要求 （ 120元 /天 間，按入住率 70%計(jì)算，再去除 40%酒店管理運(yùn)營費(fèi)用 =實(shí)際收益率） 租金要求 （ 160元 /天 間，按入住率 70%計(jì)算，再去除 40%酒店管理運(yùn)營費(fèi)用=實(shí)際收益率） 回報測算： 120 1月 70% 60%=1512元 /月 回報測算： 160 1月 70% 60%=2016元 /月 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 三、市場挑戰(zhàn)與機(jī)遇 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 1. 本案的開發(fā)契機(jī) 城市區(qū)域商業(yè)升級 項(xiàng)目位于二環(huán)與一環(huán)之間，地段交通有一定優(yōu)勢，但黃山路雖然作為景觀大道，卻一直以來對商業(yè)開發(fā)有一定的制約性，近年來片區(qū)高檔樓盤的開發(fā)已成規(guī)模，之前的城市配套已經(jīng)不能滿足城市需求，該區(qū)域的商業(yè)配套嚴(yán)重滯后，這對項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)是一個契機(jī)。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 2. 尋求市場差異化 戰(zhàn)略大師告訴我們：戰(zhàn)略就是差異化。為了獲得市場上的競爭優(yōu)勢，為了在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展，必須與眾不同。同時在價格、產(chǎn)品、渠道、服務(wù)、品牌等許多方面實(shí)現(xiàn)差異化。 隨著合肥的商業(yè)地產(chǎn)大量入市，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)必須尋找新的出路。差異化定位戰(zhàn)略是避免同質(zhì)化競爭最好的方式。我們的項(xiàng)目差異化應(yīng)該與時俱進(jìn)，融入新元素，高起點(diǎn)，填補(bǔ)西區(qū)商圈市場空白，導(dǎo)入國際化商業(yè)運(yùn)營理念，以使我們在市場競爭上保持絕對優(yōu)勢。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 3. 差異化定位三個方向 公寓： 以酒店服務(wù)、花園品質(zhì)、商務(wù)交流為功能滿足的定位 ： 主流精英的派對場 商業(yè)： 以休閑娛樂，時尚潮流，購物消費(fèi)，主題文化，餐飲美食的定位： 五街合一 體驗(yàn)式情景主題商業(yè)街 寫字樓： 以商務(wù)辦公，身份交流，人文智慧為核心功能滿足的定位 匯聚財智先鋒的國際甲級寫字樓 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 四、項(xiàng)目擁有的資源 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 項(xiàng)目總平面 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 1）合肥最高樓 城市新地標(biāo) 2）核心地段 合肥富人區(qū) 3） 五合一 歡樂主題體驗(yàn)式情景商業(yè)街區(qū) 4）財智匯聚，強(qiáng)強(qiáng)整合 四大價值 1. 項(xiàng)目有什么？ 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 景觀大道黃山路與城市運(yùn)動公園 政治商務(wù)中心中環(huán)核心 文化氛圍濃厚高校林立 便捷交通城市軌道沿線 高尚居住板塊合肥富人區(qū) 核心地段 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 合肥最高樓 180米 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 五街合一 商業(yè)街 時尚街 體驗(yàn)街 文化街 創(chuàng)意街 歡樂主題體驗(yàn)式情景商業(yè)街區(qū) 木 火 金 土 水 迎合了人們的逛街 、 購物 、 休閑娛樂的消費(fèi)需求 。 強(qiáng)調(diào) “ 五街合一 ” 即： “ 商業(yè)街 ” 、 “ 文化街 ” 、 “ 時尚街 ” 、“ 創(chuàng)意街 ” 、 “ 體驗(yàn)街 ” ， 完全實(shí)現(xiàn)了吃 、 喝 、 玩 、 樂 、購的消費(fèi)新體驗(yàn) 。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 財智匯聚 安徽知名品牌地產(chǎn)開發(fā)商 香港商業(yè)運(yùn)營商 臺灣商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì) 合肥首家奧特萊斯國際名品折扣店 合肥市首家國際名品文化街政府授牌 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 賣給誰 尋找一群人 他們的特點(diǎn) 他們?nèi)绾谓缍?鎖定他們 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 尋找一群人 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 1. 他們的特點(diǎn) 一、主要分布在合肥本地，其次是安徽各地區(qū)縣市，再次江浙滬等地的投資客。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 二、主要階層并非塔尖頂部，而是介于中部偏上白領(lǐng)之間的金領(lǐng)及小私營業(yè)主，處在職業(yè)生涯發(fā)展期和上升期，經(jīng)濟(jì)前景和支付能力看好。 1. 他們的特點(diǎn) 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 三、主要的消費(fèi)目標(biāo)并非終極消費(fèi)，在追求舒適居住的同時，帶有強(qiáng)烈的為其將來發(fā)展和個人能力提高提供便利條件及事業(yè)保值增值的目的。 1. 他們的特點(diǎn) 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 四、信息取得主要是報刊的經(jīng)濟(jì)新聞、時事 新聞、專業(yè)廣告及專業(yè)周刊，其次是朋友、家人及同事傳達(dá)推動（無意識的居多），再次是電子網(wǎng)絡(luò)及現(xiàn)場媒體。 1. 他們的特點(diǎn) 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 五、欣賞上流社會的生活方式，會出沒于各種上流社會交際場所，如各類俱樂部活動及社會團(tuán)體的邀請活動等。 1. 他們的特點(diǎn) 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 2. 目標(biāo)客戶群介定 、居住增值和投資獲益皆有，以前者占主體。 、小戶型公寓及住宅面對白領(lǐng)一族，首次置業(yè)為主。 、商業(yè)及寫字樓面對高級白領(lǐng)、私企業(yè)主為主，國企、政府實(shí)力派，成功自由職業(yè)人士次之。 、以具備高學(xué)歷。 、類群具有相當(dāng)?shù)穆殬I(yè)、事業(yè)危機(jī)意識，并積極尋求發(fā)展。 、年齡在 25歲 45歲之間。 總之，他們在消費(fèi)取向上更注重現(xiàn)代化時尚化國際化； 對消費(fèi)品的要求更高，注重其美觀、性能好、實(shí)用、投資增值保值、服務(wù)的專業(yè)化等。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 3. 鎖定他們 據(jù)此，我們?yōu)楸卷?xiàng)目提出初步的策略構(gòu)想 。 近年來受政策打壓住宅開發(fā)，投資渠道過窄單一，持續(xù)通貨膨脹等幾大因素困擾，客戶更關(guān)心他們投資保值。 就本項(xiàng)目而言， 20萬平米規(guī)模的城市綜合體，必須迎合時代的需求，提供獨(dú)特鮮明的商業(yè)、公寓、寫字樓等新投資產(chǎn)品及產(chǎn)品價值，同時在營銷上還需注入新概念及媒體包裝手法來吻合客戶群消費(fèi)取向，以此在激烈樓市競爭中脫穎而出， 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目低風(fēng)險快速開發(fā)。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 最適合的最具競爭力 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 怎么賣 打開芝麻之門，項(xiàng)目定位 5大 問題如何解決？怎么做？ 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 一、打開芝麻之門，項(xiàng)目定位 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 項(xiàng)目三大核心競爭力組合 優(yōu)勢組合 商業(yè)： 五街合一 全新商業(yè)業(yè)態(tài)組合，集“潮流、時尚、娛樂、休閑、購物”的五合一體驗(yàn)式 PARTY生活。 功能 ： 五行合一 城市生活綜合體酒店式公寓甲級寫字樓主題體驗(yàn)式商業(yè)街高檔公寓假日休閑公園。 產(chǎn)品： 立方空間體 、漫游式商街體系，內(nèi)廊式坡形走道，可引導(dǎo)行走者由一個入口經(jīng)內(nèi)廊坡道上行至二層品牌店，再經(jīng)空中小街進(jìn)入另一個樓座的商業(yè)區(qū)。 、 45 -95 的 BOX國際公寓，贈送超大空間。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 商業(yè)新城 地理地標(biāo) 心理地標(biāo) 城市名片 項(xiàng)目定位及未來發(fā)展方向和目標(biāo) 區(qū)域中心 市場的發(fā)力點(diǎn)不僅在于業(yè)態(tài)的區(qū)分，而更在于特色的持有； 一個真正能體現(xiàn)城市名片高度的綜合體，應(yīng)該能夠讓人們隨時 SHOPPING、 VISITING、以及 ENJOYING的狀態(tài)之中。 1. 項(xiàng)目定位思路 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 2. 市場定位 市場領(lǐng)先者 市場追隨者 市場補(bǔ)缺者 高檔 中高檔 中檔 市場地位 客戶及產(chǎn)品定位 市場挑戰(zhàn)者 高檔 中高檔 中檔 形象定位 中國 合肥 國際化城市生活綜合體 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 3. 定位核心理念 古人從生活實(shí)踐中總結(jié)出來，他們認(rèn)為世界萬物都是由金、木、水、火、土五種元素構(gòu)成的，在不同的事物上有不同的表現(xiàn)。項(xiàng)目充分借鑒易經(jīng)五行的核心元素，將本案城市綜合體即：“寫字樓”、“酒店式公寓”、“高檔住宅”、“休閑運(yùn)動公園”及“主題商業(yè)街”，使其成為“金、木、水、火、土”易經(jīng)五行的完美表現(xiàn)。 【 五 行 合一 】 【 五 街 合一 】 迎合了人們的逛街、購物、休閑娛樂的消費(fèi)需求。強(qiáng)調(diào) “五街合一”即：“商業(yè)街”、“文化街”、“時尚街”、“創(chuàng)意街”、“體驗(yàn)街”，完全實(shí)現(xiàn)了吃、喝、玩、樂、購的消費(fèi)新體驗(yàn)。 全面開啟合肥首站的平價奢華盛宴，讓更多的人體驗(yàn)品質(zhì)生活和精明消費(fèi)的樂趣。 南大街：國際品牌折扣及精品走廊 + 北大街：臺灣美食娛樂 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 土 火 木 金 水 餐飲娛樂 運(yùn)動休閑公園 文化交流 商務(wù)辦公及公寓住宅 商業(yè)購物 【 五合一 】 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 金 金光碧色 ， 彩輝奪目 合 肥 時 尚 潮 流 的 領(lǐng) 導(dǎo) 者 TRENDY 奧特萊斯 國際品牌折扣店 潮 流 西環(huán)五大街 OUTLETS核心定位： 以品牌薈萃、價格實(shí)惠為核心，以折扣購物、輕松休閑為基礎(chǔ)，全面開啟合肥的平價奢華盛宴，讓更多的人體驗(yàn)品質(zhì)生活和精明消費(fèi)的樂趣。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 TRENDY 奧特萊斯 國際品牌折扣店 潮 流 金 關(guān)于奧特萊斯：英譯“工廠出口”；在中國上海、南京、北京等地的選址處在城市外環(huán)沿線地理位置 。（本案完全符合該業(yè)態(tài)選置要求） 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 木 五行 ,木之為陽氣動躍觸地而出也 合肥運(yùn)動主題公園 SPORTY 動 感 城市運(yùn)動主題休閑公園 起到潛山路人群向黃山路聚集，以帶活南大街商業(yè)人氣。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 SPORTY 動感 城市運(yùn)動主題休閑公園 戶外攀巖 廣場競技 急速滑板 音樂噴泉 休憩園林 木 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 水 “集水 ” 就是 “ 聚財 ” 世界名 品走廊 文化 VIP 國際 高檔品牌匯聚地 南大街核心概念：得到政府支持的合肥西區(qū)中心最具文化、最具潮流的世界名品走廊 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 世界名品走廊（南大街獨(dú)立街鋪） 文化 藝術(shù)藏館 美體SPA 珠寶首飾 商務(wù)會館 酒吧茶社 韓國料理 高檔酒樓 香水服飾 水 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 火 臺灣風(fēng)情主題美食一條街 HAPPY 快 樂 臺灣風(fēng)情主題美食一條街 “熱火朝天，紅紅火火” 項(xiàng)目北大街，其核心定位娛樂餐飲一條街，臺灣美食、五星級數(shù)碼影院 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 數(shù)碼影院 風(fēng)味餐飲 風(fēng)味美食 娛樂酒吧 數(shù)碼影院 動漫電玩 臺灣風(fēng)情主題美食一條街 火 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 土 凡建邦國 ,以土圭土其地 ,而制其域。 城 市 高 峰 ， 財 智 匯 聚 GATHER 繁華匯 財智匯聚 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 空中花園 挑高大堂 星級物管 5A甲級 城市地標(biāo) 50-75 精裝修 8米層高入戶大堂 18層以上送精裝飾 統(tǒng)一酒店式服務(wù)管理 簽約 3年 8%/年返租 酒店式公寓 甲級寫字樓 宜商宜住公寓 45-65 商務(wù)公寓 純東、西、南朝向 每兩層送公共空中露臺 GATHER 繁華匯 財智匯聚 土 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 4. 項(xiàng)目命名 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 項(xiàng)目名釋義： 西環(huán) 意為合肥西部中心，合肥第一個強(qiáng)調(diào)“西環(huán)”口號，合肥西環(huán)線潛山路及黃山路地理坐標(biāo)。 形象鮮明，與中環(huán)一曲相同，又有市場差異性。 中心 事在四方 ,要在中央。 韓非子 揚(yáng)權(quán)，指國家或區(qū)域 生活、工作、娛樂、購物、政治文化 最高 匯聚 的地方。 中心與中興諧音。 西環(huán)中心 作為城市大型綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目集高檔商場、寫字樓、商務(wù)公寓和星級酒店于一身，建成后將是合肥西區(qū)一張亮麗的“城市 名片”，成為西區(qū)乃至合肥市極具代表性的標(biāo)志性建筑。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 西環(huán)中心 商 業(yè) 高檔精品公寓 商務(wù)酒店式公寓 甲級寫字樓 商業(yè)廣場 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 【 西環(huán) 五大街 】 ：充分借鑒 五街合一 五行合一 中 “ 5”的核心元素，結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)街區(qū)為主的物業(yè)特性，并將 “ 時尚、潮流、體驗(yàn)、娛樂、購物 ” 五街合一商業(yè)功能作為易經(jīng)五行特性進(jìn)行規(guī)劃，使其成為 “ 金、木、水、火、土 ” 易經(jīng)五行的完美表現(xiàn)。 商業(yè)命名： 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng)