【商業(yè)地產(chǎn)】遼寧本溪水岸福邸項(xiàng)目整體策劃報(bào)告-104PPT

第一部分 市場(chǎng)分析 動(dòng)態(tài)市場(chǎng)孕育了我們的精彩 一、本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）本溪房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 、區(qū)域分布 本溪住宅區(qū)與工業(yè)區(qū)沒(méi)有分開(kāi)，溪湖區(qū)和明山區(qū)為主要開(kāi)發(fā)區(qū)， 高檔項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要集中在明山區(qū)，此區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥?lái)城市居住中心。 、市場(chǎng)供應(yīng)量 從總體供應(yīng)來(lái)看，需求大于供給，主要是自產(chǎn)自銷(xiāo)，自住為主的賣(mài)方市場(chǎng)。 、主流產(chǎn)品 中低端住宅為市場(chǎng)主流，中小戶(hù)型普遍熱銷(xiāo)，大戶(hù)型銷(xiāo)售緩慢。 一、本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）本溪房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 、軟性配套 園區(qū)配套設(shè)施及物業(yè)管理大多處于基礎(chǔ)階段，缺少物業(yè)管理 服務(wù)獨(dú)特點(diǎn)產(chǎn)品類(lèi)型。 、產(chǎn)品推廣 沒(méi)有鮮明主題概念，具有地標(biāo)性建筑的樓盤(pán)。 6、政策影響 城市東移政策影響，明山區(qū)將成為未來(lái)城市居住中心。 一、本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （二）未來(lái)趨勢(shì) 、區(qū)域發(fā)展 受城市東移政策影響，明山區(qū)將成為未來(lái)城市生活中心， 發(fā)展空間大。 、市場(chǎng)主導(dǎo) 概念引領(lǐng)市場(chǎng)、產(chǎn)品獨(dú)秀市場(chǎng)，營(yíng)銷(xiāo)吸引市場(chǎng)。 二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析 （一）區(qū)域總體狀況 、供求分析 目前中高檔項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要集中在本區(qū)域，供需兩旺， 區(qū)域呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 、主流產(chǎn)品 以大規(guī)模開(kāi)發(fā)，中高檔產(chǎn)品為主。 、未來(lái)趨勢(shì) 本區(qū)域?qū)⒊蔀橹懈邫n住宅集中生活區(qū)。 二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析 （一）區(qū)域總體狀況 、消費(fèi)者特征 （ 1） 消費(fèi)觀(guān)念保守 ， 區(qū)域情結(jié)嚴(yán)重 （ 2） 能夠接受消費(fèi)貸款住宅 （ 3） 容易滿(mǎn)足 ， 穩(wěn)定收入和住所最大的滿(mǎn)足 （ 4） 城市文化氛圍淡薄 ， 房產(chǎn)價(jià)值認(rèn)識(shí)淡薄 （ 5） 注重口碑傳播 ， 認(rèn)可朋友間的介紹 二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析 （二）區(qū)域項(xiàng)目分布圖 二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析 （三）區(qū)域項(xiàng)目總體概況分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 均價(jià) 主力戶(hù)型 去化速度 園內(nèi)配套 賣(mài)點(diǎn) 消費(fèi)群體 錦程馨苑 2300元 /平 80-90平 平均 6套 /天 業(yè)主會(huì)所、健身房、一卡通等智能化配套系統(tǒng) 園內(nèi)配套設(shè)施齊全，封閉式管理，價(jià)格低 30 40歲的公務(wù)員、企業(yè)工人居多 天福苑 綠色家園 2100元 /平 80平 平均 2套 /天 無(wú) 屬于經(jīng)濟(jì)適用住房，價(jià)格低，空氣好 周邊動(dòng)遷居民居多 銀億家園 2800元 /平 100平 平均 1-2套 /天 無(wú) 周邊配套齊全、價(jià)格低 30歲左右的私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員居多 太子城 3000元 /平 90平 未開(kāi)盤(pán)，正在可戶(hù)積累 25套 /天，預(yù)計(jì)成交30% 內(nèi)部商業(yè)街、小哈津幼兒園、中、小學(xué)校、超市、24小時(shí)紅外線(xiàn)、一卡通等智能系統(tǒng) 環(huán)境所處地理位置風(fēng)水、開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，隔塵不隔城、建筑形式多樣化 多以 50 60歲退休老干部、教師為主，也有部分工人 碧水云天 3150元 /平 100平 平均 1-2套 /天 業(yè)主會(huì)所、幼兒園、一卡通等完善的智能化配套系統(tǒng) 首家復(fù)式結(jié)構(gòu)環(huán)境好緊臨太子河全封閉的高檔豪宅 30 40歲的私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、本鋼工人為主 二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析 （四）區(qū)域項(xiàng)目總體特征描述 、規(guī)劃特點(diǎn) 以太子河優(yōu)美環(huán)境為核心，締造景觀(guān)大宅，比較注重園區(qū)景觀(guān)規(guī)劃 及內(nèi)部配套設(shè)施提升。 、房型 主要集中在 80 110 ，碧水云天出現(xiàn)了復(fù)式住宅，比較受歡迎。 、配套設(shè)施及設(shè)備配置 比較注重項(xiàng)目的內(nèi)部綜合配套設(shè)施，會(huì)所、幼稚園、超市等。 二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析 （四）區(qū)域項(xiàng)目總體特征描述 5、物業(yè)管理 封閉式物業(yè)管理，引進(jìn)智能化配套設(shè)施，但在管理方面有待完善。 6、中高檔開(kāi)發(fā)路線(xiàn)，天福苑綠色家園除外（經(jīng)濟(jì)適用房） 7、實(shí)力開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā) 8、規(guī)模大，太子城、碧水云天 二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析 （四）區(qū)域項(xiàng)目總體特征描述 、區(qū)域均價(jià)走勢(shì)圖 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2300元 / 2100元 / 2900元 / 3000元 / 3150元 / 二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析 （四）主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 太子城 項(xiàng)目 主要內(nèi)容 占地面積 2800畝 建筑面積 120萬(wàn)平 產(chǎn)品形式及產(chǎn)品量 高層 、 小高 、 多層 、 別墅在規(guī)劃中 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 預(yù)定五一 工程進(jìn)度 拆遷中 總戶(hù)數(shù) 7668戶(hù) 推出戶(hù)數(shù) 一期 1498戶(hù) 消化戶(hù)數(shù) 處于客戶(hù)積累期 主力戶(hù)型 一期主力 90 均價(jià) 一期 3000元 / 優(yōu)惠折扣 未推出 配套 內(nèi)部商業(yè)街 、 小哈津幼兒園 、 中 、 小學(xué)校 、 超市 、 24小時(shí)紅外線(xiàn) 、 一卡通等智能系 主要賣(mài)點(diǎn) 環(huán)境所處地理位置風(fēng)水 、 開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚 ， 隔塵不隔城 、建筑形式多樣化 消費(fèi)群 多以 50 60歲退休老干部 、 教師為主 ， 也有部分工人 二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析 （四）主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 太子城 1、開(kāi)發(fā)規(guī)模 :規(guī)模大、內(nèi)部配套齊全 2、園區(qū)規(guī)劃 注重園林景觀(guān)、封閉式物業(yè)管理，智能化配套管理 3、產(chǎn)品設(shè)計(jì) 多樣化建筑，戶(hù)型區(qū)間跨度大，主力戶(hù)型 60 120 4、開(kāi)發(fā)勢(shì)力 :實(shí)力開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā) 5、推廣主訴點(diǎn) 環(huán)境作為項(xiàng)目主訴點(diǎn)貫穿推廣始終 6、銷(xiāo)售價(jià)格 :均價(jià)在 3000元 / 左右， 二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析 （四）主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 碧水云天 項(xiàng)目 主要內(nèi)容 占地面積 7萬(wàn)平 建筑面積 18萬(wàn)平 產(chǎn)品形式及產(chǎn)品量 高層 8棟 、 小高層 5棟 、 多層 10棟 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 不詳 工程進(jìn)度 一期地基完畢 總戶(hù)數(shù) 800戶(hù) 推出戶(hù)數(shù) 200戶(hù) 消化戶(hù)數(shù) 140戶(hù) 主力戶(hù)型 100 均價(jià) 3150元 / 優(yōu)惠折扣 一次性 9.5折 ， 貸款 9.8折 配套 業(yè)主會(huì)所 、 幼兒園 、 一卡通等完善的智能化配套系統(tǒng) 主要賣(mài)點(diǎn) 首家復(fù)式結(jié)構(gòu)環(huán)境好緊臨太子河全封閉的高檔豪宅 消費(fèi)群 30 40歲的私營(yíng)業(yè)主 、 公務(wù)員 、 本鋼工人為主 二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析 （四）主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 碧水云天 1、開(kāi)發(fā)規(guī)模 :規(guī)模大、內(nèi)部配套齊全 2、園區(qū)規(guī)劃 注重園林景觀(guān)、封閉式物業(yè)管理，智能化配套管理 3、產(chǎn)品設(shè)計(jì) 多樣化建筑，戶(hù)型區(qū)間跨度大，主力戶(hù)型 100 ,出現(xiàn)了復(fù)式戶(hù)型設(shè)計(jì) 4、開(kāi)發(fā)勢(shì)力 :實(shí)力開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā) 5、推廣主訴點(diǎn) 環(huán)境作為項(xiàng)目主訴點(diǎn)貫穿推廣始終 6、銷(xiāo)售價(jià)格 均價(jià)在 3150元 / 左右，折扣比較大 ,一次性付款 9.5折 ,貸款 9.8折 . 三、本案基地與周邊環(huán)境 （一）基地特點(diǎn) 1、 整個(gè)基地南分布北略短 ， 東西狹長(zhǎng) ， 土塊呈不規(guī)則形態(tài)； 2、 項(xiàng)目四至：東臨西勝路 ， 南臨本鋼凈水廠(chǎng) ， 西側(cè)為明東安居小區(qū) ， 北側(cè) 為主干道峪明路 ,沿峪明路向西為火車(chē)站與客運(yùn)站 ,向東是高速公路出口 . 三、本案基地與周邊環(huán)境 （二）交通、商貿(mào)環(huán)境 1、 交通情況：近臨客運(yùn)站 ， 緊鄰交通主干道 ， 交通便捷 。 2、 教育情況：十二中重點(diǎn)中學(xué) 。 3、 購(gòu)物情況：在建唐人街商圈 ， 現(xiàn)有家世界購(gòu)物廣場(chǎng) 。 4、 醫(yī)療情況：協(xié)和醫(yī)院 ， 中心醫(yī)院 。 5、 休閑娛樂(lè)：萬(wàn)豪酒店等 。 三、本案基地與周邊環(huán)境 （三）地理環(huán)境 項(xiàng)目地處明山區(qū)，近鄰太子河，環(huán)境優(yōu)美，旖旎風(fēng)光盡收眼底。 結(jié)論： （一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1、 地段優(yōu)勢(shì) ：本項(xiàng)目處于城市中心的過(guò)度地帶 ， 屬于亞城市中心 ， 緊鄰峪 明路主干道 ， 交通便捷 。 2. 環(huán)境優(yōu)勢(shì) ：項(xiàng)目近臨太子河 ， 呈玉帶環(huán)腰狀 ， 上風(fēng)上水的風(fēng)水寶地 ， 攬 盡太子河旖旎風(fēng)光 。 3. 配套優(yōu)勢(shì) ：周邊生活配套齊全 ， 唐人街商業(yè)街建成后將如虎添翼 ， 同時(shí) 太子城建成后將引進(jìn)一批名校 ， 大型超市成為本案的生活配套 。 結(jié)論： （一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 4. 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) ：戶(hù)型跨度大 、 多樣化精品空間 ， 得房率高 。 5. 政策優(yōu)勢(shì) ：政府加大區(qū)域的投資力度 ， 唐人街商業(yè)街 、 城市休閑廣場(chǎng)建 成后周邊配套更加完善 。 6. 區(qū)域價(jià)值 ：受城市東移政策的影響 ， 區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥?lái)的城市生活中心 ， 因此未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ?。 7、 開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì) ：實(shí)華集團(tuán)在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)實(shí)力 。 結(jié)論： （二）項(xiàng)目劣勢(shì) 1、 項(xiàng)目規(guī)模小 ， 難以營(yíng)造大社區(qū)氛圍 ， 無(wú)法與太子城大規(guī)模配套抗衡 。 2. 景觀(guān)方面：與太子城 、 碧水云天相比較 ， 項(xiàng)目缺少大型組團(tuán)景觀(guān) 3. 高層臨主干道 ， 噪音大 4、 北面臨近高壓線(xiàn) ， 南面僅靠山坡 ， 部分單元視覺(jué)效果不好 5. 周邊同等樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)將來(lái)自于同區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng) ， 由于其入世早搶占了市場(chǎng)先機(jī) ， 分流部分目標(biāo)客戶(hù) 。 結(jié)論： （三）機(jī)遇 1. 政府政策：城市東移政策影響，本案所在區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥?lái)的城市居住 中心，購(gòu)房首選地帶 2. 產(chǎn)品規(guī)劃：周邊產(chǎn)品除太子城 、 碧水云天之外都不注重園區(qū)景觀(guān)效果 、 物業(yè)等附加價(jià)值 ， 為本案留下了很大的機(jī)會(huì)點(diǎn) 3. 借勢(shì)：太子城是目前本溪規(guī)模最大 、 區(qū)域價(jià)值炒作引起關(guān)注 ， 同時(shí)也 可借助其引進(jìn)名校大型超市等配套來(lái)填補(bǔ)項(xiàng)目自身配套的不足 4、 區(qū)域規(guī)模開(kāi)發(fā)引起消費(fèi)關(guān)注 5、 目前區(qū)域市場(chǎng)上沒(méi)有具有消費(fèi)引導(dǎo)性的鮮明主題概念生活樓盤(pán) 。 第二部分 市場(chǎng)定位 一、產(chǎn)品定位建議 （一）規(guī)劃布局建議 園林景觀(guān)有效利用南高北低的地勢(shì)，增加燈光疊式水幕、簡(jiǎn)單小品雕塑，體現(xiàn)錯(cuò) 落層次感，與城市自然景觀(guān)相融。 自然情趣小品雕塑 一、產(chǎn)品定位建議 （二）綠化布置建議 4號(hào)樓鏤空部分建議做綠地 一、產(chǎn)品定位建議 （二）綠化布置建議 1號(hào)、 2號(hào)、 3號(hào)樓多層定平臺(tái)擺放栽組合、 休息椅，打造屋頂私家花園 一、產(chǎn)品定位建議 （二）綠化布置建議 5號(hào)樓南向坡地綠地處理 一、產(chǎn)品定位建議 （三）戶(hù)型建議 1、 5號(hào)樓 2躍 3戶(hù)型廚房、衛(wèi)生間建議做戶(hù)型拉伸； 2、樓梯建議放寬到 1米 2，方便家具搬運(yùn)； 3、樣板間可以在陽(yáng)光房掛吊燈增加立體效果等飾品； 一、產(chǎn)品定位建議 （四）建筑選材建議 1、窗 防寒隔音環(huán)保窗 2、防水處理 一、產(chǎn)品定位建議 （四）建筑選材建議 3、電梯間 建議擺放門(mén)口擺放喜蔭觀(guān)葉類(lèi)綠色植物， 電梯里面放置壁畫(huà)，定期更換生活幽默 笑話(huà)或名人名言、生活小竅門(mén)。 4、車(chē)庫(kù)墻壁 做壁畫(huà)處理， 棚頂做燈光處理， 增加安全提示語(yǔ)， 體現(xiàn)人性化管理。 一、產(chǎn)品定位建議 （五）設(shè)施配套建議 1、 兒童游戲設(shè)施 2、 秋千 3、 休閑坐椅 一、產(chǎn)品定位建議 （五）設(shè)施配套建議 4、 健身設(shè)施 5、 垃圾箱處理 一、產(chǎn)品定位建議 （六）物業(yè)服務(wù)建議 1、物業(yè)服務(wù)宗旨 提供大管家式真情服務(wù)，悠然尊貴生活享受 一、產(chǎn)品定位建議 （六）物業(yè)服務(wù)建議 2、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 （ 1）日常物業(yè)服務(wù)中心 嚴(yán)密的治安防范服務(wù) 周到的家政服務(wù) 完善的設(shè)施管理服務(wù) 公眾活動(dòng)服務(wù) 一、產(chǎn)品定位建議 （六）物業(yè)服務(wù)建議 2、 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 （ 2）私人管家服務(wù)中心 特別家庭安全服務(wù) 業(yè)主健康關(guān)注檔案 3、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：建議 0.8元 1元 /平 /月，電梯費(fèi)另算。 一、產(chǎn)品定位建議 可視門(mén)禁系統(tǒng) 一卡通服務(wù)系統(tǒng) 安保系統(tǒng) 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 日常服務(wù)系統(tǒng) 智能化 （七） 智能化 建議 一、產(chǎn)品定位建議 （七） 智能化 建議 1、日常服務(wù)系統(tǒng) 在小區(qū)管理上我們提供智能化服務(wù)系統(tǒng) ， 小區(qū)住戶(hù)水 、 電 、 氣室外自動(dòng)計(jì)費(fèi) ， 使小區(qū)住戶(hù)免受干擾 。 一、產(chǎn)品定位建議 （ 七） 智能化 建議 2、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)： 建立小區(qū)局域網(wǎng) ， 建立小區(qū)業(yè)主的交流網(wǎng)絡(luò) 、 外界資訊網(wǎng)絡(luò) 。 實(shí)現(xiàn)公 共通訊接入網(wǎng) ， 建立電話(huà) 、 電視和數(shù)據(jù) “ 三網(wǎng)合一 ” ， 小區(qū)接入 Intranet網(wǎng)絡(luò) ， 每戶(hù)接寬帶接口 ， 小區(qū)實(shí)現(xiàn)信息化 。 一、產(chǎn)品定位建議 （七） 智能化 建議 3、 安保系統(tǒng) 實(shí)現(xiàn) 24小時(shí)自動(dòng)監(jiān)控 ， 消防自動(dòng)報(bào)警 ， 進(jìn)出車(chē)輛識(shí)別 ， 確保住戶(hù)安全； 小區(qū)各主路段裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ， 加強(qiáng)小區(qū)安全保衛(wèi) 。 4、 一卡通服務(wù)系統(tǒng) 5、 可視門(mén)禁系統(tǒng) 二、目標(biāo)客戶(hù)定位 （一）根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位，把目標(biāo)消費(fèi)人群確定為以下幾部分 第一消費(fèi)群： 職業(yè)政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位中層管理者企業(yè)中高層管理者、 私營(yíng)個(gè)體業(yè)主 ； 第二消費(fèi)群： 煤礦、鋼鐵為主的私企老板、高級(jí)管理層政府事業(yè)單位高層 第三消費(fèi)群：市內(nèi)退休養(yǎng)老客戶(hù) 潛在消費(fèi)群：長(zhǎng)駐本溪人員，投資性客戶(hù)； 二、目標(biāo)客戶(hù)定位 （二）消費(fèi)者心理特征 政府機(jī)關(guān)人員： 年齡 ：一般 35-50歲， 學(xué)歷 ：具有較高學(xué)歷，相對(duì)有一些背景， 收入 ：收入來(lái)源復(fù)雜。 地位 ：背景深，講身份；看重面子，但不愛(ài)過(guò)于張揚(yáng)； 性格 ：此類(lèi)人比較沉穩(wěn)，分析能力強(qiáng)，對(duì)生活居住區(qū)要求 較高，需要具備與其相符的身份感，重視下一代 的教育培養(yǎng)； 二、目標(biāo)客戶(hù)定位 （二）消費(fèi)者心理特征 煤礦、鋼鐵為主的私企老板 年齡 ：一般 -50歲， 學(xué)歷 ：相對(duì)學(xué)歷較低，相對(duì)有一些背景，見(jiàn)多識(shí)廣， 收入 ：經(jīng)濟(jì)勢(shì)力雄厚 地位 ：講身份；看重面子，愛(ài)張揚(yáng)； 心理 ：要求安靜舒適，高生活品位，生活環(huán)境周邊綠化環(huán)境， 人文氛圍，住宅有私密性，要求注重居住樓盤(pán)能夠?yàn)樽?身所帶來(lái)的身份榮耀感，彰顯社會(huì)地位 二、目標(biāo)客戶(hù)定位 （二）消費(fèi)者心理特征 退休、養(yǎng)老客戶(hù) 年齡 ：歲以上， 職業(yè) ：主要集中在教師、醫(yī)生、公務(wù)員； 收入 ：相對(duì)有一定積蓄，且有豐厚的退休金做生活保障； 心理 ： 注重太子河周邊環(huán)境和園區(qū)規(guī)劃環(huán)境，養(yǎng)生休閑生活方式 看重區(qū)域發(fā)展價(jià)值，屬于 二次置業(yè)。 二、目標(biāo)客戶(hù)定位 （二）消費(fèi)者心理特征 投資客戶(hù) 職業(yè) ：外地常駐本溪企業(yè)人員； 學(xué)歷 ：相對(duì)較高，閱歷廣； 心理 ：希望在駐外工作的同時(shí)有一種家溫馨享受； 特點(diǎn) ：商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)豐富，看重房地產(chǎn)投資價(jià)值； 太子河優(yōu)美環(huán)境及區(qū)域升值空間。 四、產(chǎn)品風(fēng)格定位建議 （一）建筑風(fēng)格 形式 ， 是簡(jiǎn)約的 ， 多一點(diǎn)內(nèi)斂少一點(diǎn)浮囂； 色彩 ， 是現(xiàn)代明快的 、 典雅的 ， 要的是流傳 不是流行；內(nèi)涵 ， 是豐富的 。 四、產(chǎn)品風(fēng)格定位建議 （二）產(chǎn)品主題定位 影響主體策略三角 主 題 市