高爾夫球場(chǎng)地塊投資可行性分析報(bào)告

高爾夫球場(chǎng)地塊投資 可行性分析報(bào)告 一、項(xiàng)目背景與研究摘要 廣州市房管局 5月 20 日公開(kāi)掛牌出讓荔灣區(qū)兩塊位于舊龍溪路高爾夫球場(chǎng)的地塊，這是在今年 4 月新政后廣州首次推出的市區(qū)土地。自國(guó)家出臺(tái)最嚴(yán)厲調(diào)控政策后，樓市受沖擊影響較大，全國(guó)中心城市成交量萎縮明顯，消費(fèi)者觀望情緒濃厚；而隨著央行逐步收緊流動(dòng)性，房企的資金壓力也開(kāi)始顯現(xiàn)。在這種背景下，兩地塊仍于 7月 29 日拍出了較高地價(jià)，溢價(jià)率均超過(guò) 100%。那么，地塊的資源環(huán)境如何、發(fā)展條件是否優(yōu)良、投資收益率能達(dá)到 多少，是市場(chǎng)較為關(guān)注的問(wèn)題。經(jīng)緯行研究中心特針對(duì)芳村高爾夫球場(chǎng) A、 B地塊做了一份地塊的可行性分析，供市場(chǎng)參考。 二、宗地區(qū)域市場(chǎng)態(tài)勢(shì)研判 1荔灣區(qū)市場(chǎng)環(huán)境概述 住房剛性需求基本解決，改善性需求旺盛 荔灣區(qū)家庭戶均擁有房屋 2間，二代戶家庭中擁有一間住房或以上的只有69%。遠(yuǎn)低于廣州平均水平（ 80%）。房齡較老。建于 1979 年以前的住房占 18%，遠(yuǎn)高于廣州市平均水平（ 8%）。建于 2000 年以后的住房平均面積明顯上升，高于廣州市平均水平的 33.13 /間，體現(xiàn)這一區(qū)域改善性住房需求比較旺盛。 1979 年前建成 1980-1989年 1990-1999年 2000-2005 年 住房平均面積（ /間） 25.00 27.68 30.70 36.17 規(guī)劃利于片區(qū)發(fā)展 項(xiàng)目地處荔灣區(qū)的芳村板塊，屬?gòu)V佛交界地帶。據(jù)廣佛同城化區(qū)域交通一體化規(guī)劃，芳村桂城地區(qū)規(guī)劃總面積約 118.5 平方公里。其中廣州境內(nèi) 55.3平方公里，佛山境內(nèi) 63.2 平方公里。佛山市域涉及南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)和桂城街，包 括原大瀝、鹽步、黃歧、桂城、平洲地區(qū)，廣州市域涉及荔灣區(qū)、海珠區(qū)工業(yè)大道以西地區(qū)，包括白鵝潭城市設(shè)計(jì)地區(qū)和 花地河以西地區(qū)。 規(guī)劃整合后，該地區(qū)定位為珠三角城市一體化的先行區(qū)，輻射珠三角的開(kāi)放性生產(chǎn)力服務(wù)簇群；廣佛同城整合對(duì)接的示范區(qū)，富有嶺南特色的生態(tài)型濱水宜居新城。除了統(tǒng)籌安排主要功能用地，廣佛通道一（建設(shè)中的廣佛線）、廣佛通道三（廣州 5號(hào)線 -佛山 5 號(hào)線）、廣佛通道四（廣州 10 一號(hào)線 -佛山 6 號(hào)線）、廣佛通道七（廣州 20號(hào)線 -穗鹽路）等四條軌道和 11 條道路將對(duì)接。交界位置的廣州花博園地區(qū)、葵蓬地區(qū)被列為重點(diǎn)項(xiàng)目策劃。嚴(yán)格控制交接地帶的開(kāi)發(fā)建設(shè)，劃定綠線，保留一定寬度的綠化廊道，綠廊上設(shè)置多個(gè)生態(tài)性景觀節(jié)點(diǎn)， 加強(qiáng)對(duì)佛山水道、水口水道、雅瑤水道等主要河段的綜合整治。 而據(jù)白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展概念規(guī)劃，白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈以荔灣區(qū)三江匯聚的白鵝潭為中心，東起人民橋、南方大廈，沿六二三路、黃沙大道，西至珠江大橋，含大坦沙島南端（不包括污水處理廠），南至芳村大道，東至沖口涌所形成的環(huán)江區(qū)域，總面積約 696 萬(wàn)平方米。 白鵝潭地區(qū)未來(lái)將有三條過(guò)江隧道連接珠江兩岸，分別是規(guī)劃位于如意坊附近的一條過(guò)江隧道，已經(jīng)建成的珠江隧道，以及正在建設(shè)的洲頭咀過(guò)江隧道。再加上珠江大橋、鶴洞大橋和丫髻沙大橋，該地區(qū)約 6公里河道將有 6處過(guò)江設(shè)施。規(guī)劃多年的如意坊大橋及其放射線，一度被取消，但近年似乎有開(kāi)始規(guī)劃，何時(shí)動(dòng)工無(wú)法知曉。如意坊大橋系統(tǒng)工程是廣州市中心區(qū)交通內(nèi)環(huán)路項(xiàng)目的放射線工程之一，它是規(guī)劃中的連接內(nèi)環(huán)路與環(huán)城高速公路的主要線路。北起如意坊地區(qū)，連接內(nèi)環(huán)路如意坊出口，向南橫跨珠江前航道，途經(jīng)芳村大道、穗鹽路、龍溪大道、花地大道南，至海南經(jīng)濟(jì)聯(lián)社與南環(huán)高速公路相接。 荔灣區(qū)區(qū)建設(shè)部門(mén)同時(shí)表示，鑒于如意坊大橋系統(tǒng)南段經(jīng)過(guò)芳村大道后向南沿途經(jīng)過(guò)葵蓬生態(tài)公園、原芳村高爾夫球場(chǎng) （本案） 、芳村體育中心、市政府居住小區(qū)等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，如以高架城市快 速路的形式建設(shè)，不僅會(huì)削弱對(duì)沿途地區(qū)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用，而且會(huì)對(duì)沿線城市景觀造成較大負(fù)面影響。因此，建議在修訂規(guī)劃建設(shè)方案中，如意坊大橋跨過(guò)珠江并經(jīng)過(guò)芳村大道立交后采用地面方案， 不 僅可減少對(duì)沿途生態(tài)、景觀的影響，也能節(jié)省一定比例的資金。 2荔灣區(qū)新建住宅市場(chǎng)發(fā)展情況評(píng)述 近年供應(yīng)逐年增長(zhǎng)，價(jià)格穩(wěn)中有升。 一向缺貨的荔灣區(qū)近兩年來(lái)供應(yīng)逐年增長(zhǎng)，供求相對(duì)平衡。交易均價(jià)穩(wěn)中有升，可見(jiàn)老城區(qū)的價(jià)格受除了供求影響外，區(qū)位的價(jià)值影響也是很大的。 今年 1 月新增供應(yīng)激增，整體供應(yīng)較為充足。 今年以來(lái)由于 1月新增供應(yīng)激增，但需求卻未見(jiàn)大的漲幅，但從整體來(lái)看，總趨勢(shì)是供應(yīng)較為充足，但交易面積自 3 月后在低 位徘徊，市場(chǎng)較為冷淡。 網(wǎng)簽面積總體低位徘徊，網(wǎng)簽均價(jià)由上升轉(zhuǎn)為平緩，呈量縮價(jià)滯態(tài)勢(shì)。 較之交易面積，網(wǎng)簽面積更具有及時(shí)性，更能反應(yīng)月度的情況。今年以來(lái)，荔灣區(qū)的成交量持續(xù)低迷，新政之后，開(kāi)發(fā)商放慢推貨速度，網(wǎng)簽成交量更是驟降 6 成；成交價(jià)格總體上漲，但 2 月之后上漲幅度放慢，主要是由于部分高價(jià)盤(pán)暫無(wú)新貨推出，新政后價(jià)格上升的勢(shì)頭也被打住，價(jià)格走勢(shì)逐漸平緩。 3荔灣區(qū)存量住宅市場(chǎng)分析 荔灣區(qū)二手樓價(jià) 據(jù)市場(chǎng)實(shí)地調(diào)查及項(xiàng)目區(qū)域二手中介行信息，荔灣區(qū)（含原芳村）總體二手均價(jià)在 10000 元 /上下浮動(dòng)，但剔除原芳村，預(yù)計(jì)二手價(jià)格去到 15000 元 /，可見(jiàn)芳村樓市還有很大的增長(zhǎng)潛力，作為最接近老城區(qū)和最先通地鐵的區(qū)域，價(jià)值還有待挖掘，且中高端較少，低檔單體樓較多，故整體二手成交價(jià)不高，為項(xiàng)目定位的突圍提供了依據(jù)。 項(xiàng)目周邊樓盤(pán)二手價(jià) 樓盤(pán) 地址 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 二手價(jià)格（元 /） 恒荔灣畔 芳 村大道 210 號(hào) 2006 15066 芳村花園 芳村龍溪大道 2000 9543 金道花園 花地大道坑口 2000 7724 合興苑 東漖北路 1998 7523 怡芳苑 芳村花地灣榮興路 1998 9013 康乃馨苑 花地大道坑口地鐵站旁 1999 9182 紅棉苑 芳村花地大道花蕾路 1996 9094 逸彩庭園 芳村大道西芳興路 58號(hào) 2001 10944 四季花園 花地大道南以西 2004 11111 教師新村芳園居 荔灣區(qū)龍溪大道東教芳園居 1997 6291 盛大藍(lán)庭 荔灣區(qū) 浣花南街 8號(hào) 2006 10319 力迅原筑 花地大道西，坑口地鐵站和西朗地 2007 11909 鐵站之間 嘉茗華庭 芳村大道中龍灣路 2001 9980 來(lái)源：搜房網(wǎng)絡(luò)二手評(píng)估 項(xiàng)目周邊樓盤(pán)樓齡在 05 年之后的較少，且二手價(jià)格都已經(jīng)過(guò)萬(wàn)，與荔灣區(qū)整個(gè)區(qū)域二手價(jià)格相仿，最貴的恒荔灣畔是 06 年開(kāi)盤(pán)的，距今至少也有 3年樓齡，仍然可以賣(mài)到超過(guò) 15000 元 /，可見(jiàn)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格可承受力以及買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)力仍然具備，在老荔灣、老越秀房?jī)r(jià)不斷高企的時(shí)候，芳村區(qū)域迎來(lái)了價(jià)格調(diào)整和 吸納消費(fèi)需求的良機(jī)。 4項(xiàng)目周邊區(qū)域典型樓盤(pán)參考 根據(jù)項(xiàng)目地塊條件以及所在區(qū)域周邊樓盤(pán)對(duì)比，為使得項(xiàng)目拿地成本更加具有針對(duì)性，我們對(duì)項(xiàng)目周邊重點(diǎn)樓盤(pán)以及廣州市西區(qū)可參考樓盤(pán)進(jìn)行摸查，從萬(wàn)科柏悅灣、逸彩新世界、荔江美筑、翠竹苑等典型樓盤(pán)可看到，芳村板塊周邊項(xiàng)目的主力戶型都以 80-120 方的三房為主，可見(jiàn)投資和改善自住還是該區(qū)域的主流。交通環(huán)境（地鐵上蓋）和景觀資源（江景）較好的樓盤(pán)，均價(jià)都接近或達(dá)到15000 元 /，且銷(xiāo)售較為理想，可見(jiàn)區(qū)域需求比較旺盛。 5區(qū)域市場(chǎng)研判結(jié)論與可進(jìn)入性評(píng)估 荔灣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，居民收入水平持續(xù)升高，但房地產(chǎn)市場(chǎng)缺口較大，整體需求較大，價(jià)格在新政影響下平穩(wěn)運(yùn)行，暫時(shí)沒(méi)有下降的趨勢(shì)，而且近期政府加大對(duì)老城區(qū)加大規(guī)劃投入力度，白鵝潭規(guī)劃的實(shí)施就是一個(gè)典型，區(qū)域市場(chǎng)的機(jī)遇也隨之來(lái)臨，市場(chǎng)正處于一個(gè)準(zhǔn)備沖刺期。 建議項(xiàng)目趁周邊無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力較弱的時(shí)候進(jìn)入，而明年年底之前是進(jìn)入沖刺的較好時(shí)機(jī)，屆時(shí)具有威脅的萬(wàn)科柏悅灣、保利春天里、保利西海岸即便沒(méi)有售罄也是尾貨了，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生不了太大的威脅，而項(xiàng)目附近的芳村花園二期經(jīng)濟(jì)適用房屆時(shí)應(yīng)該也銷(xiāo)售殆盡，項(xiàng)目在西區(qū)產(chǎn)品短缺的時(shí)候推出， 銷(xiāo)售業(yè)績(jī)會(huì)得到很大的保障。 故拿地之后，建議立即開(kāi)發(fā)，在開(kāi)發(fā)中等待市場(chǎng)的需求爆發(fā)點(diǎn)。 三、宗地發(fā)展條件研判 1項(xiàng)目基地條件分析 整體居住環(huán)境檔次不高，舒適度良好。 項(xiàng)目周邊有一定的餐飲配套，竹溪酒家、蘭州拉面等，檔次中低，生活上衣食也算方便，步行 5分鐘的路程內(nèi)有增滘市場(chǎng)、華嘉購(gòu)物中心以及臨街商鋪。但就形象而言，項(xiàng)目周邊房屋陳舊，路面較為臟亂，檔次感較差，加上項(xiàng)目附近還有個(gè)工業(yè)園區(qū)以及紡織廠，也會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定的污染。 周邊教育醫(yī)療配套齊全，但素質(zhì)不高。 教育配套上從托兒所到小學(xué)到中 學(xué)都有，但是學(xué)校資質(zhì)都較低，環(huán)境也比較一般，不能夠吸引太多的荔灣本地人，在名校云集的荔灣區(qū)，這些教育配套吸引力不足。醫(yī)療上，增滘衛(wèi)生站、曙光社區(qū)醫(yī)院以及幾家藥店，一般的發(fā)燒感冒還都能應(yīng)付，生大病就得跑遠(yuǎn)一點(diǎn)了。稍嫌不足的就是周邊的金融配套，只有一家廣州農(nóng)商銀行，以后取錢(qián)可能會(huì)麻煩一點(diǎn)。值得注意的是 C地塊是商業(yè)用地，也會(huì)在年內(nèi)推出，就緊鄰著項(xiàng)目地塊，也是一大配套利好。 車(chē)道過(guò)窄，公車(chē)路線不廣，地鐵較為方便。 在項(xiàng)目南邊出口道路只有兩車(chē)道，比較狹窄，但出去以后就是環(huán)城高速，去周邊城市都會(huì)比較方便。項(xiàng)目附 近有三個(gè)小型公車(chē)站，車(chē)量不多。項(xiàng)目離坑口地鐵站有 10余分鐘的步行時(shí)間，只不過(guò)行走道路比較臟亂，環(huán)境影響較大，區(qū)域治安環(huán)境也需要警惕。 景觀資源豐富 本案 A、 B地塊景觀資源豐富，三江匯聚，綠樹(shù)環(huán)繞，是老城區(qū)少有的景觀地塊?；ǖ睾印V佛河在此交叉匯合，項(xiàng)目前身作為高爾夫球場(chǎng)，綠化也是其賣(mài)點(diǎn)，所以地塊的綠化水準(zhǔn)還是相當(dāng)高的。綜合來(lái)說(shuō)，整個(gè)項(xiàng)目景觀資源豐富，一線水景，必須利用。而圍著項(xiàng)目的江面寬 110 余米，深 5、 6米，屬活水，可觀賞性還是很不錯(cuò)的。 地塊形狀與進(jìn)深表現(xiàn) A 地塊景觀豐富， B地塊土地方正平整 A地塊形狀呈南北狹長(zhǎng)型， B地塊較為方正。 A 地塊中間被內(nèi)河穿過(guò)一分為二，水景資源豐富。 B地塊北面有湖景，但據(jù)規(guī)劃將會(huì)填實(shí)，故影響不大。 用地地勢(shì)與坡度表現(xiàn) 地塊平整 A地塊中間有一個(gè)內(nèi)湖，把一塊土地分為 3:2 兩塊，地塊坡度（不超過(guò) 1 米）較小，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較平整。 B地塊有較?。ú怀^(guò) 1米），大體平整。 地塊空氣質(zhì)量與噪音表現(xiàn) 空氣質(zhì)量佳，局部有噪音影響 地塊空氣質(zhì)量佳，地塊內(nèi)部有一內(nèi)河，有自動(dòng)過(guò)濾系統(tǒng)，水質(zhì)也比較好。地塊距離南邊二車(chē)道道路有 5 米，中間還有隔音樹(shù)，南邊噪音影響不大。武廣高鐵距離 項(xiàng)目有 500 米左右，噪音影響不大，但地塊東北未來(lái)的如意坊放射線會(huì)有較大影響。 地塊情況總體評(píng)述 A地塊 南面緊鄰龍溪東路，東面北面為城市綠地外延花地河面，西面與 B地塊相聯(lián)，內(nèi)有大面積湖面，由于原為高爾夫球場(chǎng)，故植被覆蓋率極高，為此次拍賣(mài)中首選位置。但該地塊被內(nèi)湖分割為兩塊，如何利用是需要考慮的。 B 地塊 北面綠化帶外延花地河，南面為 5 號(hào)路，西面為 9號(hào)路 ,東面與 A 地塊相鄰 10號(hào)路，地塊內(nèi)規(guī)劃為三段，北面 AF030621 地塊現(xiàn)為湖面，將規(guī)劃為公共綠地，中部 AF030622 地塊規(guī)劃為住宅區(qū)，限高 120 米， 南部 AF030623 地塊規(guī)劃為幼兒園。地塊西邊有緊鄰高壓線，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃布局帶來(lái)難度。 地塊周邊環(huán)境較為臟亂，生活及公建配套檔次不高，但基本生活可以滿足。項(xiàng)目地塊旁邊地塊也有配套，所有項(xiàng)目配套問(wèn)題不大，主要問(wèn)題在于周邊的生活環(huán)境，污水、狹窄的龍溪東路、工業(yè)區(qū)，對(duì)項(xiàng)目想打造高檔社區(qū)存在較大的影響。 2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)理解 建筑密度與容積率 芳村高爾夫球場(chǎng) A 地塊（ AF030625），總用地面積 28122 平方米，就單塊地來(lái)說(shuō)，面積不算大。 容積率 3.0 ，在老城區(qū)來(lái)說(shuō)，該容積率比較適中。 建筑密度 25% ，計(jì)算容積率建筑面積 84366 平方米，建筑密度不大，居住的舒適度會(huì)相應(yīng)提高。 芳村高爾夫球場(chǎng) B 地塊（ AF030621、 AF030622、 AF030623），總用地面積37000 平方米，可建設(shè)用地面積 33296 平方米，代征城市綠地 3704 平方米。面積較 A地塊大，但公建面積和綠地面積也不小。 AF30622 用地面積 29632 平方米，容積率 3，計(jì)算容積率面積 88896 平方米，建筑密度 25%，綠地率達(dá) 40%，建設(shè)住宅。這是該地塊中實(shí)際可利用的住宅面積，綠化率高，建筑面積和 A地塊相仿。 AF30623 用地面積 3664 平方米，容積率 0.8，計(jì)算容積率面積為 2931 平方米，建筑密度 25%，綠地率 40%，建幼兒園。 建筑層高測(cè)算 芳村高爾夫球場(chǎng) A 地塊（ AF030625）建筑高度不大于 120 米，按照 3 米標(biāo)準(zhǔn)層高計(jì)算， A地塊層高不得超過(guò) 40 層。根據(jù)用地面積與建筑密度的乘積得到基底總面積，再由建筑面積除以基底總面積，得到層高，按照這個(gè)計(jì)算， A 地塊層高為 12 層，不超過(guò) 40 層，為小高層。 芳村高爾夫球場(chǎng) B 地塊（ AF030621、 AF030622、 AF030623）， AF030622 作為居住用地， 建筑控高 120 米，層高同樣不能超過(guò) 40 層。按照上述公式， B 地塊層高為 10 層，同樣不超過(guò)，為小高層。 AF030623 建設(shè)幼兒園，建筑控高 15米，不能超過(guò) 5 層。 車(chē)位配置與公建要求 芳村高爾夫球場(chǎng) A 地塊（ AF030625），車(chē)位配備按照 1泊 /100 平方米建筑面積要求配給，需配置 843 泊。車(chē)位數(shù)量充足。 該地塊公建要求： 項(xiàng)目名稱 用地面積（） 建筑面積（） 設(shè)置要求 老年人服務(wù)站點(diǎn) / 120 / 文化室 / 200 / 居民健身場(chǎng)所 800 200 / 社區(qū)居委會(huì) / 100 / 物業(yè)管理 / 200 含業(yè)主委員會(huì)辦公用房 垃圾收集站 160 150 / 公共廁所 / 50 / 芳村高爾夫球場(chǎng) B 地塊（ AF030621、 AF030622、 AF030623）車(chē)位配備按照 1泊 /100 平方米建筑面積要求配給，共需配置 918 泊 ,車(chē)位充足。 該地塊公建要求： 項(xiàng)目名稱 用地面積（） 建筑面積（） 設(shè)置要求 托老所 / 800 / 老年人服務(wù)站點(diǎn) / 120 / 文化室 / 200 / 居民健身場(chǎng)所 800 200 / 社區(qū)居委會(huì) / 100 / 物業(yè) 管理 / 200 含業(yè)主委員會(huì)辦公用房 垃圾收集站 160 150 公共廁所 / 50 / 同時(shí) B 地塊還有 AF30623 用地面積 3664 平方米，容積率 0.8，計(jì)算容積率面積為 2931 平方米，建筑密度 25%，綠地率 40%，用來(lái)建設(shè)幼兒園。 建筑退縮要求 芳村高爾夫球場(chǎng) A 地塊（ AF030625）要求，建筑物退讓北面規(guī)劃路寬為 40米路的道路紅線不小于 20 米，退讓西面規(guī)劃路寬為 15 米的道路紅線不小于 5米。退讓南面規(guī)劃路寬為 50 米的道路紅線不小于 5米。東北面靠著如意坊放射線，不小于 20 米的紅線， 可以部分減弱噪音帶來(lái)的不利影響。 芳村高爾夫球場(chǎng) B 地塊（ AF030621、 AF030622、 AF030623）要求，建筑物退讓北面規(guī)劃路寬為 40米路的道路紅線不小于 20米，退讓西面、南面、東面規(guī)劃路寬為 15米的道路紅線不小于 5米。地塊西邊有高壓線，西面紅線退讓不小于5米，對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)也是比較好的選擇。 建筑間距要求 建筑高度（米） 建筑朝向 建筑間距方向 建筑間距（米） 30 南北 南北 130+0.5(H -30) 東西 30H 60， 13 H60 ， 18 0.7 30+0.5(H -30) 東西 南北 0.730+0.5(H -30) 130+0.5(H -30) 東西 0.730+0.5(H -30) 注： 1.H 為計(jì)算建筑間距的建筑高度。 2.建筑高度超過(guò) 80 米以上的部分不再增加計(jì)算建筑間距。 根據(jù) 廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定， 項(xiàng)目高度 30 米，不得高于 120米。按照規(guī)定，建筑層高超過(guò) 80米以上部分不再增加計(jì)算建筑間距，故以 H=80米來(lái)計(jì)算，由此計(jì)算，結(jié)果如下： 建筑高度（米） 建筑朝向 建筑間距方向 建筑間距（米） 120 南北 南北 55 東西 18 東西 南北 46 55 東西 46 要想保持較好的樓間距和居住的舒適度，上表的數(shù)字只是最小的數(shù)值，建議實(shí)地開(kāi)工時(shí)應(yīng)適當(dāng)放大。 3、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)研判 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)障礙 A、 B地塊中間有很大一個(gè)湖泊，呈 L 型，分割了 A地塊，影響了土地的整體利用； A、 B地塊北面和西面邊緣有高達(dá) 80 余米的高壓線，對(duì)地塊建筑和消費(fèi)者心理影響較大。 地塊目前還是原生態(tài)，樹(shù)木、雜草橫生，需要一定的成本進(jìn)行土地的平整改造。B地塊部分水域需 要填充，也帶來(lái)一定的成本。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)亮點(diǎn)基礎(chǔ) 地塊中央的水景，可以很好的利用。 A 地塊北面處于三江匯聚之地，景觀資源及其稀缺，不可不用。整個(gè)地塊內(nèi)有水景綠化，外有江景，景觀生態(tài)資源極佳，是溢價(jià)最大的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目對(duì)江有一個(gè)葵蓬生態(tài)公園，自然景觀較好，也是一個(gè)可利用的優(yōu)勢(shì)。 4項(xiàng)目發(fā)展 SWOT 分析 4.1 SWOT 基本面分析 優(yōu)勢(shì)因素分析（ S） 景觀資源豐富，交通相對(duì)便利，可以打造為生態(tài)精品住宅，原高爾夫球場(chǎng)還有幾塊地塊出讓，如果全部收到一個(gè)開(kāi)發(fā)商手上，可以做一個(gè)大型的社區(qū)，產(chǎn)生集聚 效應(yīng)，成為芳村地區(qū)新的樓盤(pán)標(biāo)桿。 而且緊鄰的 C地塊規(guī)劃為商業(yè)用地，項(xiàng)目即使只有有這兩塊地，也不用擔(dān)心商業(yè)配套問(wèn)題。 劣勢(shì)因素分析（ W） A、 B地塊周邊的高壓電線，對(duì)項(xiàng)目的層高、間距以及客戶心理都會(huì)產(chǎn)生一定的影響；武廣高鐵即使距離 500 米，但還是會(huì)對(duì)項(xiàng)目形象和客戶心理產(chǎn)生不好的影響；項(xiàng)目東南面的龍溪東路過(guò)于狹窄，影響項(xiàng)目中高端定位的有車(chē)一族的心理；項(xiàng)目東面一直未確定何時(shí)動(dòng)工的如意坊放射線無(wú)論以橋的引道還是大道通過(guò)項(xiàng)目東面，對(duì) A 地塊的居住環(huán)境都有較大的影響，噪音和風(fēng)水都會(huì)受到破壞。 l 外部機(jī)會(huì)分析 （ O） 地塊鄰近環(huán)城高速，較接近佛山，對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)可供選擇的客戶源更加廣泛；白鵝潭規(guī)劃以及廣州鋼鐵廠的遷徙，使得芳村區(qū)域形象前景變得相當(dāng)好，得規(guī)劃者得天下，區(qū)域未來(lái)前景巨大，投資需求可能加大。 外部威脅分析（ T） 芳村花園二期大體量的經(jīng)濟(jì)適用房，可能會(huì)分流部分公務(wù)員或者有能力有關(guān)系的工薪階層；白鵝潭板塊規(guī)劃以及政府的大量投入，成為對(duì)項(xiàng)目所在龍溪板塊的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；越秀的西場(chǎng)板塊以及金沙洲的快速崛起，都是項(xiàng)目的潛在威脅。 4.2 SWOT 戰(zhàn)略面分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境因素分析 項(xiàng)目所在的西區(qū)除金沙洲在 未來(lái)一年內(nèi)會(huì)有一定體量的產(chǎn)品出現(xiàn)，主要是保利西海岸，但和白鵝潭的萬(wàn)科柏悅灣產(chǎn)品一樣預(yù)計(jì)今年會(huì)出來(lái)，待到項(xiàng)目開(kāi)賣(mài)都已經(jīng)是余貨了，對(duì)項(xiàng)目的威脅不大。項(xiàng)目預(yù)計(jì)最快可以在明年年底左右上市，那時(shí)候西區(qū)市場(chǎng)比較缺貨，是該項(xiàng)目的利好所在。 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 地塊本身生態(tài)資源，水景湖景園景三景都具備，這在老城區(qū)是相當(dāng)稀少和罕見(jiàn)的；地段，周邊交通網(wǎng)交錯(cuò)，高鐵、地鐵、環(huán)城高速，形成立體化交通；區(qū)位，荔灣行政區(qū)域，可以報(bào)讀比較好的學(xué)校，荔灣區(qū)戶口。 4.3 項(xiàng)目發(fā)展定位構(gòu)想 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)把握機(jī)會(huì) 整個(gè)廣州西區(qū)即將推貨 的較有影響力的樓盤(pán)有大坦沙的萬(wàn)科柏悅灣、金沙洲的保利春天里二期以及保利西海岸、項(xiàng)目周邊的芳村花園二期經(jīng)濟(jì)適用房都會(huì)在今年下半年推出，而同區(qū)的逸彩新世界、翠竹苑等都是尾貨銷(xiāo)售，等到明年年底之前那一段時(shí)間，芳村區(qū)域特別是龍溪板塊是嚴(yán)重缺貨，只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，把握住這個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一炮打響不成問(wèn)題。 利用機(jī)會(huì)克服劣勢(shì) 芳村區(qū)未來(lái)規(guī)劃前景美好，在接近高壓線及廣佛放射線附近建設(shè)投資性較強(qiáng)，總價(jià)較低的小戶型，來(lái)最大程度規(guī)避地塊硬傷給項(xiàng)目帶來(lái)的損失。 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)突破障礙 項(xiàng)目的障礙在于在環(huán)境較差的芳村如何突圍 出去，使得企業(yè)的利益最大化，而江景資源為這個(gè)突破提供了切入點(diǎn)。自古有云得江景者得天下，君不見(jiàn)濱江沿江的樓盤(pán)價(jià)格很少有低于 2 萬(wàn)的，即使是當(dāng)年荒蕪的金沙洲，江景樓盤(pán)也賣(mài)到15000 以上，可見(jiàn)項(xiàng)目的定價(jià)基礎(chǔ)和賣(mài)點(diǎn)的突破就在江景，而江景特別是三江匯聚的稀有景觀，也是項(xiàng)目定位走上高端的一個(gè)助力。 弱化劣勢(shì)規(guī)避障礙 強(qiáng)化區(qū)位以及未來(lái)的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，加大項(xiàng)目?jī)?nèi)部樓層或棟數(shù)間的價(jià)差，外圍以投資型多層小戶型為主，以獲得利益最大化。 最終定位： 老城區(qū)稀缺的生態(tài)、休閑、江景樓盤(pán) 5發(fā)展條件研判結(jié)論 綜上所述，項(xiàng) 目的景觀資源優(yōu)勢(shì)比較突出，地塊本身的高壓線及如意坊放射線噪音的劣勢(shì)影響較大，但區(qū)域規(guī)劃利好不斷，雖然白鵝潭、金沙洲等西區(qū)重點(diǎn)發(fā)展板塊存在威脅，但總體上在明年年底之前項(xiàng)目上市所遇到的競(jìng)爭(zhēng)不大。 項(xiàng)目產(chǎn)品打造外圍以中低層中小戶型為主， 80-120 的三房單位比較受歡迎，總價(jià)也不高，可以滿足區(qū)域的投資需求；內(nèi)部圍繞湖景和園景可以做成景觀大宅，以改善型自住需求買(mǎi)家為主。 四、項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)判 本次分析采用項(xiàng)目比較法及市場(chǎng)需求狀況預(yù)估 ,由于本項(xiàng)目周邊可比項(xiàng)目很少 , 如單純從區(qū)位或者產(chǎn)品的角度來(lái)分析 ,可能導(dǎo)致 價(jià)格誤差較大。本部分先分別利用 “ 區(qū)位打分表 ” 和 “ 產(chǎn)品打分表 ” 兩個(gè)表格，然后再綜合權(quán)衡區(qū)位和產(chǎn)品，確定待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)銷(xiāo)售時(shí)可能的銷(xiāo)售均價(jià) , 最后根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的整體市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)、市政配套建設(shè)、以及項(xiàng)目本身的工程進(jìn)度，預(yù)計(jì)從當(dāng)前時(shí)點(diǎn)到項(xiàng)目各期開(kāi)盤(pán)時(shí)點(diǎn)項(xiàng)目的售價(jià)可能的上漲幅度，從而最終估算項(xiàng)目各期的分期價(jià)格。 1.區(qū)位比較值 參照項(xiàng)目 萬(wàn)科柏悅灣 荔江美筑 逸彩新世界 翠竹苑 芳村花園 評(píng)分指標(biāo) 權(quán)重 評(píng)分 加權(quán)分 評(píng)分 加權(quán)分 評(píng)分 加權(quán)分 評(píng)分 加權(quán)分 評(píng)分 加權(quán)分 區(qū)位 片區(qū)形象 15% 10 1 5 10 1 5 10 1 5 10 1 5 10 1.5 與市中心的距離 12% 11 1 32 10 1 2 10 1 2 11 1 32 10 1.2 道路 /交通 16% 11 1 76 11 1.76 11 1 76 10 1 6 11 1.76 狀況 周邊自然環(huán)境 10% 11 1 1 7 0 7 8 0 8 9 0 9 7 0.7 周邊人文環(huán)境 10% 8 0.8 8 0.8 10 1 10 1 10 1 周邊配套 14% 10 1 4 10 1 4 10 1 4 10 1 4 10 1.4 治安狀況 8% 10 0 8 9 0 72 8 0 64 10 0 8 8 0.64 片區(qū)提升空間 15% 10 1 5 10 1.5 10 1 5 10 1 5 8 1.2 總評(píng)分 1018 9.58 9 8 10.02 9.4 參照項(xiàng)目毛坯價(jià)（元） PN(a) P1(a)15000 P2(a)14137 P3(a)13000 P4(a)14000 P5(a)11533 折算價(jià)格（元）PN(b) P1(b)14734 P2(b)14757 P3(b)13265 P4(b)13972 P5(b)12269 參照權(quán)重（ %） Y 30% 30% 15% 15% 10% 加權(quán)后數(shù)目（元）PN(c) P1(c)4420 P2(c)4427 P3(c)1990 P4(c)2095 P5(c)1227 本項(xiàng)目預(yù)估毛坯均價(jià)： 14160 元 /平方米 注 :本體系中對(duì)各參照項(xiàng)目的評(píng)分是相對(duì)評(píng)分，即以本項(xiàng)目為基準(zhǔn)（ 10分），根據(jù)參照項(xiàng)目相對(duì)于本項(xiàng)目的水平高低進(jìn)行評(píng)分。各參照樓盤(pán)價(jià)格均為毛坯價(jià)格 ,其中芳村花園為通過(guò)二手價(jià)溢價(jià) 35%后的參考價(jià)。 計(jì)算方法： Pn(b) Pn(a) * 10 / Xi Pn(c) Pn(b) * Yn （ Yn 100%） P 區(qū)位 Pi(c) 2.產(chǎn)品比較值 參照項(xiàng)目 萬(wàn)科柏悅 荔江美筑 逸彩新世 翠竹苑 芳村花園 灣 界 評(píng)分指標(biāo) 權(quán)重 評(píng)分 加權(quán)分 評(píng)分 加權(quán)分 評(píng)分 加權(quán)分 評(píng)分 加權(quán)分 評(píng)分 加權(quán)分 項(xiàng)目狀況 社區(qū)規(guī)模 16% 9 1 44 7 1 12 11 1 76 10 1 6 8 1.28 社區(qū)規(guī)劃 16% 9 1 44 10 1 6 10 1 6 10 1 6 6 0.96 園林環(huán)境 16% 10 1 6 7 1 12 8 1 28 9 1 44 6 0.96 戶型設(shè)計(jì) 15% 10 1 5 9 1 35 9 1 35 10 1 5 7 1.05 社區(qū)商業(yè) 4% 11 0 44 10 0 4 10 0 4 10 0 4 10 0.4 學(xué)校 6% 11 0 66 10 0 6 10 0 6 10 0 6 10 0.6 會(huì)所 4% 10 0 4 10 0 4 9 0 36 10 0 4 5 0.2 物業(yè)管理 8% 12 0 96 10 0 8 9 0 72 10 0 8 6 0.48 開(kāi)發(fā)商品牌 15% 12 1 8 10 1 5 10 1 5 10 1 5 10 1.5 總評(píng)分 10.24 8.89 9 57 9 84 7.43 參照項(xiàng)目毛坯價(jià)（元） P1(a)15000 P2(a)14137 P3(a)13000 Pn(a)14000 P5(a)11533 折算價(jià)格（元） P1(b)14648 P2(b)15902 P3(b)13584 Pn(b)14228 P5(b)15522 參照權(quán)重（ %） 30% 30% 15% 15% 10% 加權(quán)后數(shù)目（元） P1(c)4395 P2(c)4771 P3(c)2038 Pn(c)2134 P5(c)1552 項(xiàng)目預(yù)估價(jià)： 14889 元 /平方米 注 :本體系中對(duì)各參照項(xiàng)目的評(píng)分是相對(duì)評(píng)分，即以本項(xiàng)目為基準(zhǔn)（ 10分），根據(jù)參照項(xiàng)目相對(duì)于本項(xiàng)目的水平高低進(jìn)行評(píng)分。其中戶型設(shè)計(jì)及物業(yè)管理以市面上一般性取值為參照。 計(jì)算方法 Pi(b) Pi(a) * 10 / Xi Pi(c) Pi(b) * Yi （ Yi 100%） P 產(chǎn)品Pi(c) 3區(qū)位、產(chǎn)品綜合均衡 現(xiàn)綜合考慮區(qū)位和產(chǎn)品后，待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中產(chǎn)品的毛坯價(jià)格為： P 預(yù)估 P 區(qū)位 * 26.5% + P 產(chǎn)品 * 73.5%=14695（元 /平方米）。 4分期價(jià)格確定及收益 由于項(xiàng)目將在明年下半年才可能發(fā)售，界時(shí)區(qū)域整體市場(chǎng)將有較大的需求缺口 ,且隨著周邊市政配套建設(shè)的完善以及新政對(duì)樓市的影響逐步放緩 ,本案的銷(xiāo)售價(jià)格將有一定的上升空間 ,預(yù)估增幅為 8%.銷(xiāo)售時(shí)建議項(xiàng)目采用低開(kāi)高走的營(yíng)銷(xiāo)策略 ,將景觀資源較好的區(qū)域最后銷(xiāo)售 ,以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化。 整個(gè)推售過(guò)程可分三期進(jìn)行，估測(cè)各分期毛坯價(jià)格分別為： 15870、 16000、16500，考慮以精裝 2000 元 /平米銷(xiāo)售，價(jià)格分別為 17870、 18000、 18500，銷(xiāo)售率 95%-100%；按照上述估測(cè)，計(jì)算實(shí)際銷(xiāo)售總收入。 建筑面積 （平方米） 單價(jià) （元 /平米） 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售額 （萬(wàn)元） 備注