【商業(yè)地產(chǎn)】同致行-惠州世貿(mào)廣場(chǎng)提案匯報(bào)版-165PPT

北京賽謀商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 2005年 7月 惠陽(yáng)世貿(mào)廣場(chǎng)提案 深圳市同致行物業(yè)顧問(wèn)有限公司 2005年 12月 2 同致行顧問(wèn) 3 同致行（中國(guó)）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 （簡(jiǎn)稱同致行顧問(wèn)），前身為同致地產(chǎn)，成立于 1995年。十年歷程，歷練了同致行顧問(wèn)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，更成就了同致行顧問(wèn)服務(wù)于地產(chǎn)新價(jià)值的創(chuàng)造精神 4 我們的服務(wù) Our service 5 一、市場(chǎng)調(diào)研及分析顧問(wèn) 確定調(diào)研目的 制訂調(diào)研計(jì)劃 修改調(diào)研計(jì)劃 領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)調(diào)研計(jì)劃 調(diào)研物料籌備 調(diào)研活動(dòng)開展 撰寫調(diào)研報(bào)告 形成可執(zhí)行報(bào)告 修改調(diào)研報(bào)告 審核批準(zhǔn)調(diào)研報(bào)告 宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 片區(qū)市場(chǎng)分析 物業(yè)發(fā)展分析 目標(biāo)客戶調(diào)研分析 商務(wù)圈分析 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 6 二、項(xiàng)目策劃及市場(chǎng)推廣顧問(wèn)服務(wù) 指令 制訂寫作計(jì)劃 修改報(bào)告 宣講報(bào)告 審批報(bào)告 寫作 審定報(bào)告 簽發(fā)報(bào)告 項(xiàng)目基本情況分析 項(xiàng)目 SWOT及應(yīng)對(duì)策略討論 市場(chǎng)定位討論 產(chǎn)品定位討論 形象定位討論 推廣主題討論 7 三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)顧問(wèn)服務(wù) 形象因素（ 立面風(fēng)格、結(jié)構(gòu)形式、材料，大堂面積、高度） 技術(shù)指標(biāo)（ 層高、凈高、公共走道、柱距、跨度、標(biāo)準(zhǔn)層面積、 車位） 公共部分裝修（ 大堂、電梯廳、公共走道、公共洗手間） 硬件配套（ 空調(diào)、電梯等） 智能化系統(tǒng)（ 功能、智能化程度） 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 8 四、營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃服務(wù) 戰(zhàn)略報(bào)告指令 制訂調(diào)研計(jì)劃 修改調(diào)研計(jì)劃 領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)調(diào)研計(jì)劃 調(diào)研物料籌備 調(diào)研活動(dòng)開展 撰寫調(diào)研報(bào)告 形成可執(zhí)行報(bào)告 修改調(diào)研報(bào)告 審核批準(zhǔn)戰(zhàn)略報(bào)告 營(yíng)銷戰(zhàn)略計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算 核心賣點(diǎn)提煉 形象定位 推廣主題 總體營(yíng)銷策略 階段性營(yíng)銷推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度與銷售的配合建議 售樓中心包裝建議 備選營(yíng)銷方案 9 五、階段營(yíng)銷組合顧問(wèn)服務(wù) 營(yíng)銷環(huán)境調(diào)研 擬訂階段營(yíng)銷方案 擬訂銷售通路方案 擬訂媒體組合和投放方案 擬訂包裝方案 擬訂促銷方案 擬訂銷售價(jià)格和銷售控制方案 10 六、項(xiàng)目及發(fā)展商品牌的建設(shè) 二十一世紀(jì)的企業(yè)必須以品牌為核心競(jìng)爭(zhēng)力，他們已別無(wú)選擇，因?yàn)楫a(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)已毫無(wú)優(yōu)勢(shì)，它們幾乎沒(méi)有差異化的可能，也無(wú)法靠定位、配銷、促銷取勝，所以品牌是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最后的指望。 整合傳播營(yíng)銷 作者著名市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)者 Schultz（舒爾茨） 11 CS是客戶滿意（ CUSTOMER SATISFACTION）的簡(jiǎn)稱，是“客戶對(duì)其要求已被滿足的程度的感受”，是人們?cè)诮邮芰水a(chǎn)品或服務(wù)包括其所攜帶信息的刺激以后，所作的一種肯定的心理狀態(tài)，是人們對(duì)產(chǎn)品的一種主觀的綜合的評(píng)價(jià)。 售 樓 處外 廣 場(chǎng)售 樓 處大 門 入 口進(jìn) 入售 樓 處參 觀 售 樓 處視 聽(tīng) 室沙 盤 區(qū)模 型 區(qū)樣 板 層上看 樓 電 梯看 樓 通 道貴 賓 室洽 談 區(qū)CS服務(wù)接待流程 CS服務(wù)理念的導(dǎo)入 CS的要求： 在每個(gè)環(huán)節(jié)讓每個(gè)客戶體驗(yàn)價(jià)值 永遠(yuǎn)比客戶期望的要多一點(diǎn) 12 我們的業(yè)績(jī) Our accomplishment 13 寫字樓代理經(jīng)驗(yàn) 六年 接待寫字樓客戶 10000人以上 平均每日接待客戶 4批以上 成功完成整體收購(gòu)項(xiàng)目 2個(gè) 成交客戶 超過(guò) 500個(gè) 深圳中外銀行 490多家； 世界各地所有駐港銀行 200多家； 所有在深的證券公司 230多家； 國(guó)內(nèi)上市公司 1500多家； 境外知名上市公司 1000多家； 歷年累積的潛在客戶 3000多名； 客戶資源 14 寫字樓 項(xiàng)目名稱（部分） 操作方式 江蘇大廈 全程策劃代理 賽格廣場(chǎng) 策劃代理 中央商務(wù)大廈 全程策劃代理 航天大廈 全程策劃代理 卓越 時(shí)代廣場(chǎng) 全程策劃代理 現(xiàn)代國(guó)際商務(wù)大廈 全程策劃代理 中銀大廈 策劃代理 實(shí)操經(jīng)典 之 寫字樓篇 北京賽謀商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 2005年 7月 深圳中心區(qū)北區(qū)代表性寫字樓，中心區(qū)第一個(gè)甲級(jí)超高層寫字樓。 建筑面積： 88600 建筑高度： 208m， 51層 上市時(shí)間： 1999年 8月 銷售周期： 18個(gè)月 營(yíng)銷業(yè)績(jī)： 95% 實(shí)現(xiàn)均價(jià)： 13600元 / 江蘇大廈 經(jīng)典案例 北京賽謀商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 2005年 7月 世界最高的鋼混結(jié)構(gòu)建筑物； 擁有全亞洲最大的電子市場(chǎng)； 代理期間半年時(shí)間的銷售額超過(guò)前任數(shù)家代理公司的 4倍 . 建筑面積： 169083 建筑高度： 358m， 72層 銷售周期： 12個(gè)月 營(yíng)銷業(yè)績(jī)： 40%(我司銷售 ) 實(shí)現(xiàn)均價(jià)： 12000元 / 經(jīng)典案例 賽格廣場(chǎng) 北京賽謀商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 2005年 7月 中心區(qū)最佳 CBD典范，倡導(dǎo)“陽(yáng)光商務(wù)”和“聚變新經(jīng)濟(jì)”理念。位居中心區(qū) CBD核心，代表著深圳商務(wù)與國(guó)際化接軌的方向。 經(jīng)典案例 建筑面積： 53766 建筑高度： 100m， 26層 上市時(shí)間： 2002年 10月 19日 銷售周期： 10個(gè)月 營(yíng)銷業(yè)績(jī)： 100% 實(shí)現(xiàn)均價(jià)： 11500元 / 中央商務(wù)大廈 北京賽謀商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 2005年 7月 第一大道 CBD首席商務(wù)印象，地理位臵優(yōu)越，特色化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和形象差異化的營(yíng)銷手法，成為 2004年深圳寫字樓市場(chǎng)的亮點(diǎn)。 建筑面積： 53864 建筑高度： 100m， 25層 上市時(shí)間： 2004年 5月 28日 目前銷售率： 8個(gè)月 100% 實(shí)現(xiàn)均價(jià)： 12000元 /平米 經(jīng)典案例 航天 大廈 北京賽謀商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 2005年 7月 同致行聯(lián)手深圳市五強(qiáng)之一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 卓越集團(tuán)，鼎立打造位于深圳CBD南區(qū)的超高層甲級(jí)寫字樓。全新的商務(wù)美學(xué)開發(fā)理念與品味化的商務(wù)服務(wù)體系，將成為 2005年深圳 CBD寫字樓的扛鼎之作。 建筑面積： 118790.8 建筑高度： 218m 上市時(shí)間： 2005年下半年 經(jīng)典案例 卓越時(shí)代廣場(chǎng) 北京賽謀商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 2005年 7月 位于中心區(qū)核心地段，呲臨會(huì)展中心雙地鐵出口，同致行全過(guò)程參與該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃和銷售代理工作。 項(xiàng)目于 2005年 5月 28日正式啟動(dòng)，預(yù)計(jì)推出時(shí)間： 2006年下旬。 建筑面積： 56355 建筑高度： 180m 經(jīng)典案例 現(xiàn)代國(guó)際商務(wù) 大廈 北京賽謀商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 2005年 7月 同致行顧問(wèn) 2005年初介入本項(xiàng)目以來(lái)，憑借優(yōu)秀的寫字樓策劃團(tuán)隊(duì)，通過(guò)對(duì)各方資源的整合，與東方資產(chǎn)管理公司聯(lián)手打造“中心區(qū)商務(wù)創(chuàng)業(yè)板”，將空臵長(zhǎng)達(dá)近 8年的中銀大廈寫字樓和商業(yè)重新推向市場(chǎng)。 經(jīng)典案例 中銀 大廈 北京賽謀商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 2005年 7月 經(jīng)典案例 金中環(huán) 國(guó)際商務(wù)大廈 位于福田 CBD的核心區(qū) ， 同致行憑借在中心區(qū)多個(gè)寫字樓成功的操盤經(jīng)驗(yàn) ， 在項(xiàng)目前期策劃顧問(wèn)期間強(qiáng)勢(shì)打造金中環(huán)大型寫字樓綜合體 ， 使之成為中心區(qū)的 “ 城市名片 ” 。 預(yù)計(jì)推出時(shí)間： 2005年 10月 建筑面積： 128466平米 高度： 199米 北京賽謀商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 2005年 7月 中心西區(qū)大型商務(wù)項(xiàng)目 ,同致行全力打造生態(tài)大樓理念 ,體現(xiàn)農(nóng)科集團(tuán)特質(zhì)，成為城市的新坐標(biāo)。 預(yù)計(jì)推出時(shí)間： 2007年下旬 建筑面積 :105000平米 高度 :100米 經(jīng)典案例 農(nóng)科 廣場(chǎng) 北京賽謀商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 2005年 7月 位于中心西區(qū)核心地段 ， 同致行在前期策劃中充分挖掘其區(qū)位優(yōu)勢(shì) ， 品牌優(yōu)勢(shì) ， 頃情打造該片區(qū)寫字樓又一亮點(diǎn) 。 預(yù)計(jì)推出時(shí)間： 2006年底 建筑面積： 46200平米 高度： 110米 經(jīng)典案例 萬(wàn)軒 項(xiàng)目 25 實(shí)操經(jīng)典 之 公寓酒店篇 公寓及產(chǎn)權(quán)酒店 項(xiàng)目名稱（部分） 操作方式 格蘭情天 全程策劃代理 群星廣場(chǎng) 全程策劃代理 銀漢國(guó)際 全程策劃代理 君逸酒店 全程策劃代理 時(shí)代世紀(jì)酒店 全程策劃代理 國(guó)際公館 全程策劃代理 26 以“ X” 布局降低建筑成本、滿足建筑面積指標(biāo)要求為切入點(diǎn)，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行“商務(wù)公寓”的準(zhǔn)確定位后，最大化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)地位與銷售價(jià)值。 建筑層高： 34層 銷售周期： 12個(gè)月 銷售率： 99% 實(shí)現(xiàn)最高價(jià)： 11000元 /平方米 經(jīng)典案例 格蘭情天 27 群星廣場(chǎng)是深圳市華強(qiáng)北核心地段集辦公、居住和商業(yè)于一體的綜合性商務(wù)公寓項(xiàng)目。 建筑面積： 106000 建筑高度： 149m， 38層 上市時(shí)間： 2000年 3月 銷售周期： 10個(gè)月 營(yíng)銷業(yè)績(jī)： 100% 實(shí)現(xiàn)均價(jià)： 8800元 / 經(jīng)典案例 群星廣場(chǎng) 28 原深圳羅湖區(qū)知名酒店 “ 海洋賓館 ” 改擴(kuò)建項(xiàng)目 ， 集投資 、居住 、 辦公為一體的復(fù)式酒店公寓 。 總建筑面積： 23000余平米 總套數(shù)： 460套 建筑層高： 15層 預(yù)計(jì)銷售期： 3個(gè)月 預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)均價(jià)： 8000元 /平方米 經(jīng)典案例 銀漢國(guó)際公寓 29 TIMES 國(guó)際公館位于哈爾濱南崗區(qū)核心地段。是哈爾濱首家產(chǎn)權(quán)式公寓酒店。我司將項(xiàng)目策劃定位為集產(chǎn)權(quán)酒店和酒店公寓于一體的復(fù)合性高端酒店物業(yè)。 總建筑面積： 30000余平米 總套數(shù)： 400套 建筑層高： 23層 預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)均價(jià)： 9000元 /平方米 經(jīng)典案例 TIMES國(guó)際公館 30 實(shí)操經(jīng)典 之 商業(yè)篇 商業(yè) 項(xiàng)目名稱（部分） 操作方式 深圳西鄉(xiāng)大益廣場(chǎng) 全程策劃代理 惠州風(fēng)尚國(guó)際 全程策劃代理 深圳南山賽格電子市場(chǎng) 全程策劃代理 深圳福田風(fēng)華盛世 全程策劃代理 北京遠(yuǎn)洋山水 策劃代理 北京西環(huán)廣場(chǎng) 策劃代理 東方時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng) 策劃代理 31 項(xiàng)目地址：深圳南山區(qū) 竣工時(shí)間： 2004年 9月 商業(yè)面積 : 10000 備 注：全程策劃、招商 銷售代理 經(jīng)典案例 賽格電子市場(chǎng)南山店 32 經(jīng)典案例 西環(huán)廣場(chǎng) 本項(xiàng)目由北京西城區(qū)人民政府北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)，同樣位于交通樞紐的大型工程項(xiàng)目，項(xiàng)目位于西直門立交橋西北角 ,總投資金額為近 30億人民幣，總建筑面積約為 26.4萬(wàn)平方米 ,商業(yè)面積 4萬(wàn)平米。 33 經(jīng)典案例 遠(yuǎn)洋山水 本項(xiàng)目是中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的一個(gè)大型社區(qū)住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目位于北京長(zhǎng)安街西延長(zhǎng)線玉泉路與魯谷路交叉路口東南角，建筑面積達(dá) 150萬(wàn)平方米 ,商業(yè)面積近 4萬(wàn)平米 34 經(jīng)典案例 銀川裝飾家居城 本項(xiàng)目是寧夏恒諾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目位于寧夏省省會(huì)銀川市中心位臵，商業(yè)建筑面積達(dá) 12萬(wàn)平方米 . 35 項(xiàng)目地址：湖南郴州 竣工時(shí)間：工程進(jìn)行中 商業(yè)面積 : 25000 備 注：全程策劃代理 經(jīng)典案例 東方時(shí)代廣場(chǎng) 36 經(jīng)典案例 吉瑪特購(gòu)物廣場(chǎng) 位于湖南吉首乾州新區(qū)，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等功能于一體，引入全新的經(jīng)營(yíng)管理模式。 商業(yè)面積 : 13000 備 注：全程策劃及招商并負(fù)責(zé)開業(yè)后經(jīng)營(yíng) 37 我們的精英構(gòu)架 Our elite construction 38 部門總監(jiān) 項(xiàng)目經(jīng)理 主策劃 銷售主任 拓展主任 置業(yè)顧問(wèn) 拓展員 總監(jiān)助理 策劃師 信息群、服務(wù)群 組織架構(gòu)圖 39 四點(diǎn)四審策劃流程 主 策 劃 師 自 審主 策 劃 師 通 報(bào)并 組 織 項(xiàng) 目 組自 審N 、 Y主 策 劃 師 通 報(bào)并 組 織 事 業(yè) 部自 審N 、 Y總 監(jiān) 通 報(bào) 主 管領(lǐng) 導(dǎo) 評(píng) 審NYNY 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 營(yíng)銷定位 促銷策略 價(jià)格制訂 40 我們的團(tuán)隊(duì) Our team 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 41 商務(wù)事業(yè)部 前身為同致行寫字樓部，成立于 2002年 5月，目前人數(shù)發(fā)展至 60余人，專門從事辦公物業(yè)的策劃代理業(yè)務(wù)。三年來(lái)，商務(wù)事業(yè)部共服務(wù)十多個(gè)發(fā)展商，獲得合作單位高度認(rèn)可。 工作理念： 敬業(yè)、規(guī)范、專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn) 發(fā)展目標(biāo)： 打造中國(guó)寫字樓營(yíng)銷第一團(tuán)隊(duì)！ 42 報(bào)告思路與結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)掃描 營(yíng)銷定位 物業(yè)發(fā)展建議 商業(yè)部分建議 43 區(qū)域位置 深圳市 香港 廣州市 大亞灣 惠州市 惠陽(yáng) 惠陽(yáng)區(qū)位于珠江三角洲經(jīng)濟(jì)地區(qū)，毗鄰香港，與深圳、東莞相連，距廣州 190公里、深圳 58公里，海路與香港只有 47海里之遙，是珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)重點(diǎn)衛(wèi)星鎮(zhèn) 。 44 惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展趨勢(shì)良好，居民消費(fèi)能力逐年提高。 9 8 5 0 . 1 41 2 2 0 3 . 7 2133048 0 8 9 . 4 79 2 8 0 . 1110350 4000 8000 12000 16000200220032004人均消費(fèi)支出(元/ 年)人均可支配收入(元/ 年)5 2 5 . 25 8 8 . 9 56 8 5 . 1 40 200 400 600 800200220032004國(guó)民生產(chǎn)總值(億元)宏觀市場(chǎng)分析 典型項(xiàng)目分析 微觀市場(chǎng)分析 總 結(jié) 客戶解讀 45 惠陽(yáng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 第一產(chǎn)業(yè)12%第二產(chǎn)業(yè)57%第三產(chǎn)業(yè)31%2004年 GDP三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，其主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)是 第二產(chǎn)業(yè) 宏觀市場(chǎng)分析 典型項(xiàng)目分析 微觀市場(chǎng)分析 總 結(jié) 客戶解讀 46 惠陽(yáng)第二產(chǎn)業(yè)構(gòu)成分析 工業(yè)擁有電子、機(jī)械、化工等 24個(gè)行業(yè) 從上表可以看出： 電子、機(jī)械產(chǎn)業(yè) 是惠陽(yáng)支柱性產(chǎn)業(yè) 宏觀市場(chǎng)分析 典型項(xiàng)目分析 微觀市場(chǎng)分析 總 結(jié) 客戶解讀 47 惠陽(yáng)固定資產(chǎn)投資分析 6132165602996210200004000060000800001000001200002002 2003 2004惠陽(yáng)區(qū) 2002年 2004年固定資產(chǎn)投資額（萬(wàn)元） 2004年固定資產(chǎn)投資相比去年同期，增長(zhǎng)幅度達(dá)到 60% 宏觀市場(chǎng)分析 典型項(xiàng)目分析 微觀市場(chǎng)分析 總 結(jié) 客戶解讀 48 惠州市2 0 0 2 年2 0 0 4 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額度( 億元)9 . 1 31 4 . 6 92 3 . 8 70510152025302002 2003 20041 .房地產(chǎn)開發(fā)投資惠陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資分析 從上表中我們可以看出：惠州最近兩年的房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較大幅度增長(zhǎng) ,年均增幅達(dá)到 65%。 宏觀市場(chǎng)分析 典型項(xiàng)目分析 微觀市場(chǎng)分析 總 結(jié) 客戶解讀 49 中海殼牌石化城帶動(dòng)效應(yīng) 中海殼牌石化城 深圳 香港 廣州 惠州 惠陽(yáng) 東莞 宏觀市場(chǎng)分析 典型項(xiàng)目分析 微觀市場(chǎng)分析 總 結(jié) 客戶解讀 世界級(jí)的石化區(qū)在大亞灣崛起，大大帶動(dòng)惠陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也帶動(dòng)相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的完善與自身產(chǎn)業(yè)的升級(jí) 50 小 結(jié) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛 ， 以第二 、 第三產(chǎn)業(yè)為主； 固定資產(chǎn)投資大幅增加 ， 城市投資環(huán)境不斷優(yōu)化 ， 投資市場(chǎng)獲得青睞； 經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展 ， 帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展； 受中海殼牌石化項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效應(yīng) ， 企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)的需求急速增長(zhǎng) 。 宏觀市場(chǎng)分析 典型項(xiàng)目分析 微觀市場(chǎng)分析 總 結(jié) 客戶解讀 51 惠陽(yáng)區(qū) 惠陽(yáng)區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)： 借中海殼牌項(xiàng)目機(jī)遇，市場(chǎng)復(fù)蘇回暖； 中高檔辦公物業(yè)仍然處于市場(chǎng)空白點(diǎn)； 老城區(qū)、新中心區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目以住宅、商業(yè)項(xiàng)目為主； 政府規(guī)劃新中心區(qū)大力發(fā)展商務(wù)地產(chǎn)。 宏觀市場(chǎng)分析 典型項(xiàng)目分析 微觀市場(chǎng)分析 總 結(jié) 客戶解讀 52 層數(shù) 10 建筑面積 9000 標(biāo)準(zhǔn)層 800 租金 18元 / 入駐企業(yè) 名雕裝飾、 天安保險(xiǎn)、 會(huì)計(jì)師事務(wù)所、 英語(yǔ)學(xué)習(xí)班 良 仕 華 廈 宏觀市場(chǎng)分析 典型項(xiàng)目分析 微觀市場(chǎng)分析 總 結(jié) 客戶解讀 53 層數(shù) 12 建筑面積 6000 標(biāo)準(zhǔn)層 410 租金 10元 / 入駐企業(yè) 西餐廳、培訓(xùn)班、太平洋保險(xiǎn) 天 安 大 廈 宏觀市場(chǎng)分析 典型項(xiàng)目分析 微觀市場(chǎng)分析 總 結(jié) 客戶解讀 54 層數(shù) 7 建筑面積 5000 標(biāo)準(zhǔn)層 500 租金 28元 / 金 海 港 宏觀市場(chǎng)分析 典型項(xiàng)目分析 微觀市場(chǎng)分析 總 結(jié) 客戶解讀 55 自建房 一些對(duì)資金承受能力較弱，對(duì)門面、形象要求不高的企業(yè)大部分會(huì)選擇在自建房?jī)?nèi)辦公。 宏觀市場(chǎng)分析 典型項(xiàng)目分析 微觀市場(chǎng)分析 總 結(jié) 客戶解讀 56 問(wèn)卷調(diào)查 我司于 2005年 12月 ， 對(duì)惠陽(yáng)寫字樓客戶進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查 ， 此次調(diào)查重點(diǎn)針對(duì)惠陽(yáng)寫字樓租用客戶 。 共發(fā)放問(wèn)卷 80份 ， 回收 70份 ， 其中有效問(wèn)卷 62份 ， 部分調(diào)查調(diào)查結(jié)果如下； 宏觀市場(chǎng)分析 典型項(xiàng)目分析 微觀市場(chǎng)分析 總 結(jié) 客戶解讀 57 最關(guān)心前三項(xiàng)購(gòu)買關(guān)心因素 地段 形象 交通 價(jià)格 周邊配套 內(nèi)部配套 投資潛力 物業(yè)管理 90% 70% 50% 90% 30% 10% 20% 15% 1 客戶對(duì)寫字樓的價(jià)格及形象最為關(guān)注 ， 其次是地段和價(jià)格 。 宏觀市場(chǎng)分析 典型項(xiàng)目分析 微觀市場(chǎng)分析 總 結(jié) 客戶解讀 58 最關(guān)心前三項(xiàng)商業(yè)配套因素 銀行 商務(wù)中心 郵局 快餐廳 商場(chǎng) 酒樓 健身房 便利店 95% 20% 40% 13.64% 30% 10% 5% 5% 2 寫字樓客戶對(duì)和辦公緊密相關(guān)的配套需求很大 ； 客戶對(duì)銀行 、 郵局 、 商場(chǎng) 、 在樓宇中的設(shè)臵非常關(guān)心 。 宏觀市場(chǎng)分析 典型項(xiàng)目分析 微觀市場(chǎng)分析 總 結(jié) 客戶解讀 59 最關(guān)心前三項(xiàng)形象因素 3 樓宇造型 大堂 層高 樓宇外墻 衛(wèi)生間 內(nèi)部過(guò)道 70% 50% 40% 40% 10% 10% 樓宇造型 、 大堂 、 是最受關(guān)注的形象因素； 對(duì)于形象和檔次起重要支撐作用的部分 ， 并且能直觀被客戶所感受的部分最為客戶關(guān)心 。 宏觀市場(chǎng)分析 典型項(xiàng)目分析 微觀市場(chǎng)分析 總 結(jié) 客戶解讀 60 最關(guān)心前三項(xiàng)硬件設(shè)施因素 4 電梯 網(wǎng)絡(luò) 空調(diào) 員工 餐廳 花園 供電 50% 90% 40% 40% 9.09% 70% 電梯 、 網(wǎng)絡(luò) 、 空調(diào) 、 員工餐廳是最受關(guān)注的硬件設(shè)施 。 宏觀市場(chǎng)分析 典型項(xiàng)目分析 微觀市場(chǎng)分析 總 結(jié) 客戶解讀 61 客戶調(diào)查結(jié)論 對(duì)項(xiàng)目的啟示 寫字樓的 “形象” 及 “商務(wù)配套” 逐漸成為客戶購(gòu)買寫字樓物業(yè)所要考慮的重要因素，本項(xiàng)目可以強(qiáng)化這兩個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)，吸引客戶。 宏觀市場(chǎng)分析 典型項(xiàng)目分析 微觀市場(chǎng)分析 總 結(jié) 客戶解讀 62 惠陽(yáng)商務(wù)物業(yè)調(diào)查結(jié)論 根據(jù)同致行對(duì)惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的的調(diào)查，商務(wù)地產(chǎn)（商務(wù)綜合體）在惠陽(yáng)市場(chǎng)存在著較大空白點(diǎn)。寫字樓產(chǎn)品陳舊、落后。市場(chǎng)亟需能夠引領(lǐng)惠陽(yáng)商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展、提升城市價(jià)值的高檔商務(wù)綜合體。隨著惠陽(yáng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)、“殼牌效應(yīng) ” 的逐漸顯現(xiàn)，這種需求越發(fā)的強(qiáng)烈！ 63 報(bào)告思路與結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)掃描 營(yíng)銷定位 物業(yè)發(fā)展建議 商業(yè)部分建議 64 總用地面積 15120 總建筑面積 120000 其 中 商業(yè)建筑面積 40000 辦公建筑面積 80000 容積率 7.9 使用年限 50 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 65 白云二路 金惠大道 東華大道 人民四路 世貿(mào)廣場(chǎng) 惠陽(yáng)區(qū)政府 市政廣場(chǎng) 世紀(jì)華園酒店 66 項(xiàng)目四至 東面 粵海公司廣場(chǎng)住宅小區(qū) 西面 惠澳大道 南面 世紀(jì)華園酒店 北面 市政中心廣場(chǎng) 東面 西面 北面 南面 67 白云二路 金惠大道 地段： 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，位于惠陽(yáng)新行政、文化中心區(qū)； 交通： 交通便捷處于東華大道、白云二路交匯處； 配套： 項(xiàng)目近鄰區(qū)政府、市政廣場(chǎng)、配套完善，具備良好景觀資源 二期 一期 三期 68 項(xiàng)目總體認(rèn)識(shí) 69 1 機(jī)會(huì)點(diǎn) 惠陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)破冰回暖； 政府打造殼牌項(xiàng)目后勤服務(wù)基地； 惠陽(yáng)日益增長(zhǎng)的商務(wù)辦公需求； 商務(wù)綜合體的市場(chǎng)空白。 1 2 3 4 70 2 難點(diǎn) 項(xiàng)目一期如何盤活； 項(xiàng)目一期與二期、三期有效聯(lián)動(dòng)； 一期產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為落后； 1 2 3 如何整合項(xiàng)目商業(yè)資源，創(chuàng)建新城區(qū)商圈。 4 71 小結(jié)： 項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于 準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位以及營(yíng)銷推廣 72 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)掃描 營(yíng)銷定位 報(bào)告思路與結(jié)構(gòu) 物業(yè)發(fā)展建議 商業(yè)部分建議 73 總體開發(fā)戰(zhàn)略 74 1 開發(fā)目標(biāo) 惠陽(yáng)規(guī)模最大 惠陽(yáng)功能最全 惠陽(yáng)檔次最高 打造“惠陽(yáng)首席商務(wù)綜合體” 75 “集” 形象定位上從整個(gè)項(xiàng)目總體上提煉，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化； “散” 結(jié)合工程進(jìn)度和整體營(yíng)銷節(jié)奏的把握，分階段分步驟逐步推向市場(chǎng)，價(jià)值不斷走高，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 2 開發(fā)思路 集為大，散為活 76 一期：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目 ,形成市場(chǎng)亮點(diǎn)及高端物業(yè)形象 ,為后續(xù)開發(fā) 做好前期鋪墊工作； 二期：繼續(xù)拉高形象 ,“首席商務(wù)綜合體”概念廣泛認(rèn)可； 三期：順勢(shì)而上 ,利潤(rùn)最大化得到實(shí)現(xiàn)。 2 開發(fā)思路 各階段目標(biāo) 77 世貿(mào)廣場(chǎng) 一期（？） 啟動(dòng)點(diǎn) 商業(yè)（購(gòu)物公園） 完善點(diǎn) 三期（商務(wù)公寓） 利潤(rùn)點(diǎn) 二期（寫字樓） 核心點(diǎn) 2 開發(fā)思路 一期如何啟動(dòng)，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵 78 項(xiàng)目一期產(chǎn)品設(shè)計(jì)需滿足以下原則： 定位高端，可以支撐整體形象 迎合市場(chǎng)，短期贏得客戶認(rèn)可 結(jié)合產(chǎn)品，嚴(yán)格控制成本投入 3 產(chǎn)品定位 79 方案一 將原有樓層 F6 F17改造成酒店式公寓，進(jìn)行精裝修，改造外立面 加建部分按照甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建造 優(yōu)勢(shì) 1、結(jié)構(gòu)無(wú)需改動(dòng)，不影響項(xiàng)目進(jìn)行銷售 2、檔次較高，利于項(xiàng)目進(jìn)行宣傳造勢(shì) 3、有利于提升價(jià)格 劣勢(shì) 1、酒店式公寓和三期商務(wù)公寓在產(chǎn)品類型有所沖突 2、居住功能較強(qiáng)，不利于項(xiàng)目商務(wù)綜合體的整體宣傳 3 產(chǎn)品定位 80 方案二 將原有樓層 F6 F17改造成復(fù)式結(jié)構(gòu)，打造復(fù)式辦公 LOFT概念 加建部分按照甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建造 優(yōu)勢(shì) 1、商務(wù)功能強(qiáng)，有利于商務(wù)綜合體的整體宣傳； 2、產(chǎn)品稀缺、概念創(chuàng)新，有利于打造項(xiàng)目市場(chǎng)領(lǐng)先形象； 3、稀缺產(chǎn)品，有利于提升項(xiàng)目銷售價(jià)格。 劣勢(shì) 1、結(jié)構(gòu)需要改動(dòng)，工期較長(zhǎng)，影響銷售周期； 2、改造力度較大，損失部分可售面積； 3 產(chǎn)品定位 81 LOFT圖片提示: 82 LOFT圖片提示 : 83 考慮因素 整體市場(chǎng)狀況； 項(xiàng)目自身?xiàng)l件； 短、平、快的銷售原則； 利潤(rùn)最大化原則； 1 2 3 4 風(fēng)險(xiǎn)有效規(guī)避。 5 3 產(chǎn)品定位 84 同致行認(rèn)為 “酒店式公寓 +寫字樓” 是較好開發(fā)方向 3 產(chǎn)品定位 85 大型購(gòu)物公園 3 產(chǎn)品定位 N 商務(wù)公寓 寫字樓 酒店式公寓 +寫字樓 關(guān)鍵詞 塑造產(chǎn)品高附加值、價(jià)值 價(jià)格 關(guān)鍵詞 市場(chǎng)空缺、差異、創(chuàng)新產(chǎn)品 86 寫字樓 智能化甲級(jí)寫字樓 酒店式公寓 商務(wù)型酒店式公寓 商務(wù)公寓 高檔商務(wù)配套型公寓 商業(yè) 體驗(yàn)、風(fēng)情、主題式購(gòu)物公園 3 產(chǎn)品定位 87 形象定位原則： 體現(xiàn)差異、塑造產(chǎn)品特質(zhì)、引發(fā)客戶的價(jià)值歸屬與認(rèn)同 產(chǎn)品價(jià)值 客戶價(jià)值 價(jià)值共鳴 領(lǐng)先性 稀缺性 服務(wù)性 國(guó)際化 尊貴感 品牌度 形象定位 4 形象定位 88 本項(xiàng)目爛尾多年，重新啟動(dòng)，必須通過(guò)差異化的營(yíng)銷策略，在市場(chǎng)上形成強(qiáng)烈的沖擊，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值最大化。結(jié)合商務(wù)綜合體的產(chǎn)品定位及客戶價(jià)值的契合點(diǎn)來(lái)總結(jié)，有以下關(guān)鍵詞： 高尚、地標(biāo)、品質(zhì)、尊貴、財(cái)富 4 形象定位 89 4 形象定位 世貿(mào)廣場(chǎng) 城市商務(wù)新坐標(biāo) 90 5 價(jià)格研判 項(xiàng)目處于典型的無(wú)可比項(xiàng)目參考物業(yè) ， 常規(guī)定價(jià)方式得出價(jià)格無(wú)法進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估 ， 能否獲得市場(chǎng)認(rèn)同有待論證； 同致行通過(guò)多年的商務(wù)物業(yè)銷售代理經(jīng)驗(yàn)，以及產(chǎn)品本身的價(jià)值體現(xiàn)，我們初步研判： 項(xiàng)目一期酒店式公寓部分均價(jià)在 3600元 /平方米（ 2%） 項(xiàng)目一期寫字樓部分均價(jià)在 3800元 /平方米（ 2%） 關(guān)于價(jià)格定位的思考： 價(jià)格定位 91 6 客戶定位 客戶群體分布 投資型客戶 惠陽(yáng)、大亞灣、惠城、深圳、東莞 等地的投資客戶 自用型客戶 惠陽(yáng)、大亞灣 有實(shí)力的 貿(mào)易公司、實(shí)業(yè)公司、物流公司、管理咨詢公司、律師顧問(wèn)公司、廣告公司等 92 總體營(yíng)銷戰(zhàn)略 93 酒店式公寓作為世貿(mào)廣場(chǎng)先行入市的形象代言，是項(xiàng)目的啟動(dòng)點(diǎn)。重中之重！ 針對(duì)酒店式公寓的營(yíng)銷，同致行制定了具有針對(duì)性的營(yíng)銷策略 同致行提出 94 三大營(yíng)銷戰(zhàn)略 利用簽約入駐酒店管理公司、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司等品牌組合，提升整個(gè)項(xiàng)目品牌附加值； 品牌互動(dòng) 95 區(qū)域 營(yíng)銷 擴(kuò)大客戶的覆蓋范圍，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、異地設(shè)臵第二售樓處等 ，加強(qiáng)對(duì)惠陽(yáng)、惠城、大亞灣、深圳、東莞等發(fā)達(dá)區(qū)域的重點(diǎn)聯(lián)系； 資源共享著名酒店管理公司的高端客戶資源，針對(duì)性的對(duì)大亞灣、惠陽(yáng)、深圳知名企業(yè) 駐惠管理、科技人員進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)宣傳推介。 三大營(yíng)銷戰(zhàn)略 96 賦予項(xiàng)目服務(wù)配套差異化；以星級(jí)服務(wù)辦公樓和商務(wù)資本平臺(tái)作為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力； 賦予項(xiàng)目物業(yè)功能差異化；在軟性配套上實(shí)現(xiàn)與寫字樓、商務(wù)公寓互動(dòng)。 服務(wù)競(jìng)爭(zhēng) 三大營(yíng)銷戰(zhàn)略 97 招商籌備 商務(wù)公寓 寫字樓 酒店式公寓 +寫字樓 一期銷售周期 二期銷售周期 三期銷售周期 商業(yè)銷售周期 購(gòu)物公園 階段性推盤策略 06.12 07.6 07.12 08.5 06.5 形象塑造 市場(chǎng)攻堅(jiān) 占領(lǐng)市場(chǎng) 98 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)掃描 營(yíng)銷定位 報(bào)告思路與結(jié)構(gòu) 物業(yè)發(fā)展建議 商業(yè)部分建議 99 理念設(shè)計(jì) 商務(wù)型 ： 營(yíng)造濃郁商務(wù)氛圍，體現(xiàn)項(xiàng)目商務(wù)性質(zhì)； 健康型 ： 空氣流通與凈化、空間寬敞明亮； 享受型 ： 高貴身份體現(xiàn)，舒適享受其中； 智能型 ： 5A智能。 100 產(chǎn)品開發(fā)原則 細(xì)節(jié)上體現(xiàn)人性關(guān)懷 風(fēng)格上體現(xiàn)商務(wù)品位 服務(wù)配套體現(xiàn)差異化 “ ” 101 成本控制原則 客戶看得見(jiàn)的地方高成本投入 客戶看不到的地方嚴(yán)格控制成本 102 成本控制建議 客戶選擇標(biāo)準(zhǔn)停留在 看得見(jiàn)和感受得到的地方 ； 外型 、 外立面 、 大堂 是最受關(guān)注的形象因素； 電梯 、 停車位數(shù)量 、 網(wǎng)絡(luò) 是最受關(guān)注的硬件設(shè)施 。 103 外立面建議 1 新幕墻以玻璃幕墻為主，石材墻體只以線條的形式作為點(diǎn)綴，這樣既增加塔樓的采光效果和視野開闊度，又形成古典與現(xiàn)代風(fēng)格的結(jié)合。 104 風(fēng)格提示 105 風(fēng)格提示 106 大堂裝修建議 2 高檔商務(wù)大堂 尊貴 、 氣派 、 人性化 設(shè)計(jì)商務(wù)型高檔裝修大堂 大堂外墻多采用玻璃材質(zhì) 大理石 、 花崗巖裝飾 設(shè)立體綠化 107 電梯內(nèi)飾建議 3 液晶顯示 音樂(lè)背景 空調(diào)系統(tǒng) 按鈕錯(cuò)誤修正功能 采用雙排發(fā)光按鈕 考慮殘疾人使用便利性 吊頂后高度不低于 2.6米 108 空調(diào)建議 4 預(yù)先考慮分體空調(diào)室外機(jī)安裝位臵 ，既不影響項(xiàng)目外立面 ， 又不影響空調(diào)正常運(yùn)轉(zhuǎn) 。 建議巧妙地通過(guò)百葉加以裝飾 ， 如：可利用百葉形成別具特色地豎向線條或橫線條 。 109 5 物業(yè)管理建議 對(duì)物業(yè)管理公司和管理方式的建議 建議項(xiàng)目選用知名酒店管理公司 ,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行酒店式管理 . 在服務(wù)細(xì)節(jié)上 ， 體現(xiàn)高檔酒店的服務(wù)理念 ， 讓客戶在感受高品質(zhì)產(chǎn)品帶來(lái)的空間享受的同時(shí) ， 享受酒店化物業(yè)管理帶來(lái)的尊貴感 。 110 6 商務(wù)中心 為了滿足客戶的生活及商務(wù)需求，在需要考慮商務(wù)會(huì)所的設(shè)立，具體功能建議如下： 商務(wù)秘書、票務(wù)代理、特快專遞、傳真、打印、復(fù)印、定餐、衣物干洗、電招的士、室內(nèi)清潔。 111 報(bào)告思路與結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)掃描 營(yíng)銷定位 物業(yè)發(fā)展建議 商業(yè)部分建議 112 商業(yè)部分建議 113 思路與結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 114 惠陽(yáng)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)情況分析 項(xiàng)目分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 115 發(fā)展現(xiàn)狀 整體商業(yè)規(guī)模較??； 高檔 商品房消費(fèi)增長(zhǎng)迅速，帶動(dòng)了相關(guān)消費(fèi)的大幅增加； 連鎖商業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)張，商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富； 商服物業(yè)定位模糊，同質(zhì)化嚴(yán)重； 深圳知名商家即將進(jìn)駐惠陽(yáng)，業(yè)態(tài)升級(jí)在即。 項(xiàng)目分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 116 商鋪銷售特點(diǎn) 整體銷售量保持上升態(tài)勢(shì)； 從銷售區(qū)域所占的比例分布來(lái)看，以惠陽(yáng)區(qū)為主，大亞灣及其他鎮(zhèn)所占比例不多； 商鋪銷售模式主要以返租銷售為主； 社區(qū)底商逐年增多。 項(xiàng)目分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 117 惠陽(yáng)區(qū)商圈格局 項(xiàng)目分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 118 南門商圈 開城大道 商圈 惠陽(yáng)商圈格局 項(xiàng)目分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 119 南門 商圈 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū) 業(yè)態(tài)最齊全 地位較重要 消費(fèi)者首選 惠陽(yáng)區(qū) 核心商圈 南門商圈 沃爾瑪 商貿(mào)城 時(shí)代廣場(chǎng) 萬(wàn)聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng) 惠陽(yáng)商圈格局 項(xiàng)目分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 120 開城大道 商圈 發(fā)展中商圈 商家爭(zhēng)奪重地 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較多 新興商業(yè)項(xiàng)目較多 開城大道 商圈 華都廣場(chǎng) 裕華人人樂(lè) 電子城 惠陽(yáng)商圈格局 項(xiàng)目分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 121 商圈對(duì)比分析 商圈區(qū)域 范圍 商業(yè)項(xiàng)目 街貌 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)業(yè)態(tài)特征 消費(fèi)特征 南門商圈 崇雅路 /南門東街 /白云四路 以商貿(mào)廣場(chǎng)為核心，有好宜多、麥當(dāng)勞、肯德基、沃爾瑪、時(shí)代廣場(chǎng) 較為陳舊，交通便利，但治理情況欠佳 街鋪、商場(chǎng)與純商業(yè)項(xiàng)目相結(jié)合 百貨、日用、超市、 大眾化消費(fèi)為主 開城大道 開城大道 以裕華廣場(chǎng)為核心，有上島咖啡、人人樂(lè)、華都廣場(chǎng)、惠陽(yáng)電子城、萬(wàn)聯(lián)廣場(chǎng)、專賣店 交通便利，寬松的路網(wǎng)設(shè)計(jì)，街道治理情況良好 街鋪、商場(chǎng)與純商業(yè)項(xiàng)目相結(jié)合 電子、通訊、咖啡 大眾化消費(fèi)為主 項(xiàng)目分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 122 小 結(jié) 惠陽(yáng)區(qū)整體商業(yè)氛圍較好，人流旺，但整體檔次偏低，消費(fèi)群以本地原始居民為主，消費(fèi)能力較弱。 受傳統(tǒng)商業(yè)觀念的影響，惠陽(yáng)區(qū)的整體商業(yè)缺乏創(chuàng)新意識(shí)、經(jīng)營(yíng)手段落后、經(jīng)營(yíng)策略陳舊、商品同質(zhì)化嚴(yán)重，無(wú)差別化的經(jīng)營(yíng)策略，不僅加劇了彼此之間的競(jìng)爭(zhēng)，而且無(wú)法滿足消費(fèi)者個(gè)性化、多樣化的消費(fèi)需求。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和運(yùn)營(yíng)模式不適應(yīng)商業(yè)發(fā)展需要?；莩菂^(qū)的商業(yè)缺乏統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)非常散亂，同時(shí)，部分商場(chǎng)缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，無(wú)法提升商業(yè)的形象和檔次； 項(xiàng)目分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 123 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 124 項(xiàng)目名稱 地理位臵 項(xiàng)目規(guī)模 業(yè)態(tài)定位 租售情況 租售模式 品牌 目前情況 華都廣場(chǎng) 開城大道 三層 10000平米 百貨 、 家電 、中西餐 租金： 1F ： 200250 2F ： 150180 3F ： 80100 只租不售 歌莉婭、海爾、三菱、溫綺、萊茵閣 出租率 100%，經(jīng)營(yíng)情況良好，以大眾化消費(fèi)為主 惠陽(yáng)商貿(mào)城 崇雅路 四層 12000平米 服裝 、 皮鞋 、電子 、 餐飲 、家私 租金： 1F ： 120180 2F ： 80100 3F：65 只租不售 德?tīng)柣?、?mèng)思諾、海天堂、皇朝家私 惠陽(yáng)最老的商場(chǎng)，商品檔次較低，但經(jīng)營(yíng)良好 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 125 項(xiàng)目名稱 營(yíng)業(yè)面積 業(yè)態(tài)規(guī)劃 入駐知名商家 租金水平 開業(yè)時(shí)間 經(jīng)營(yíng)狀況 萬(wàn)聯(lián)廣場(chǎng) 三層 9000平米 1F：家電、餐飲、化妝品 2F：超市 3F：男女裝 國(guó)美 、 羽西 、 SKII 質(zhì)頂 2002年 出租率 95%，引進(jìn)國(guó)美主力店來(lái)帶動(dòng)人流，經(jīng)營(yíng)情況良好，以大眾化消費(fèi)為主 時(shí)代廣場(chǎng) 五層約 1萬(wàn)平米 1F：女鞋、屈臣氏、KFC 2F：皮具化妝品男女裝 3F： 女裝、美容院等 4F、 5F：空臵 KFC、 堡獅龍 、 屈臣氏 、 三星 、 萍果 、 佛羅倫 1F： 100 2F： 75 3F： 30 2005年 定位于精品路線，但品牌及推廣力度不夠，整體經(jīng)營(yíng)較差 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 126 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 ( ) 銷售模式 業(yè)態(tài)規(guī)劃 售價(jià) (萬(wàn) / ) 進(jìn)度 裕華廣場(chǎng) 15000 帶租約銷售 20年 8%回報(bào) 人人樂(lè)進(jìn)駐 2F： 1 1.3 未開業(yè) 惠陽(yáng)電子城 8700 返租銷售 電子類專業(yè)市場(chǎng) 未銷售 未開業(yè) 在售商業(yè)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 127 小 結(jié) 商業(yè)業(yè)態(tài)較低檔； 各項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)組合關(guān)聯(lián)度較差； 缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，服務(wù)差； 商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境差； 缺乏品牌規(guī)劃意識(shí)； 各項(xiàng)目較分散，總體規(guī)模小。 項(xiàng)目分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 128 思路與結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 129 項(xiàng)目 SWOT分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 130 項(xiàng)目問(wèn)題 區(qū)域整體商業(yè)氛圍及環(huán)境差 城市居民消費(fèi)及購(gòu)買力不強(qiáng) 項(xiàng)目入市時(shí)間晚，不占先機(jī) 曾經(jīng)爛尾，形象不佳 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 131 SWOT分析 地處交通主干道 ， 交通便利 二面臨街 ， 對(duì)外展示效果佳 新興高檔住宅及大型社區(qū)增加 體量大 ， 商業(yè)業(yè)態(tài)組合優(yōu)勢(shì) 殼牌項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效應(yīng) 周邊商業(yè)氛圍較差 居民消費(fèi)水平低下 曾經(jīng)爛尾 ， 市場(chǎng)形象不佳； 不占有商業(yè)先機(jī) Strength優(yōu)勢(shì) Weakness劣勢(shì) 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 132 惠陽(yáng)市場(chǎng)消費(fèi)能力有限 殼牌項(xiàng)目所帶的效應(yīng)近幾年未能完全顯現(xiàn) 惠陽(yáng)地產(chǎn)曾經(jīng)的負(fù)面影響 Opportunities機(jī)會(huì) Threats威脅 殼牌項(xiàng)目拉動(dòng) ， 城市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展 市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)落后 ， 品牌力度不夠 房地產(chǎn)市場(chǎng)破冰回曖 ， 潛在消費(fèi)力強(qiáng) 旅游業(yè)發(fā)達(dá) ， 帶來(lái)外來(lái)消費(fèi)動(dòng)力 同類型競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目及現(xiàn)有商圈的直接威脅 優(yōu)劣勢(shì)分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 133 應(yīng)對(duì)策略 引領(lǐng)市場(chǎng)，創(chuàng)建新商圈 高端入市，拉升形象，提高預(yù)期 以品牌化、主題性商業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 多業(yè)態(tài)組合，滿足一站式購(gòu)物需求 多種銷售模式結(jié)合，降低投資風(fēng)險(xiǎn) 組建精英團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)專業(yè)經(jīng)營(yíng) 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 134 項(xiàng)目定位 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷策略 135 總體戰(zhàn)略 引領(lǐng)市場(chǎng)，創(chuàng)造商圈 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷策略 136 城市商圈發(fā)展的不勻衡性； 市場(chǎng)舊有業(yè)態(tài)落后，為項(xiàng)目發(fā)展提供機(jī)會(huì)； 項(xiàng)目的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)，具備引領(lǐng)市場(chǎng)條件； 惠陽(yáng)區(qū)石化項(xiàng)目及高檔住宅人口高消費(fèi)力的支撐； 復(fù)合型定位，業(yè)態(tài)深度得到加強(qiáng)，擴(kuò)大輻射范圍。 戰(zhàn)略解析 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷策略 137 總體戰(zhàn)略 形象定位高檔，經(jīng)營(yíng)定位中檔 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷策略 138 造勢(shì)需要高檔形象支持； 規(guī)?；\(yùn)作的需要； 能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化； 符合惠陽(yáng)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀； 與上蓋物業(yè)相呼應(yīng) 戰(zhàn)略解析 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷策略 139 市場(chǎng)定位 市級(jí)商業(yè)中心： 輻射惠陽(yáng)區(qū)及周邊、大亞灣及惠州其他縣鎮(zhèn)消費(fèi)市場(chǎng)，與惠城區(qū)大型高檔商場(chǎng)爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷策略 140 第一商圈 輻射整個(gè)惠陽(yáng)區(qū)、大亞灣區(qū) 第二商圈 輻射惠陽(yáng)區(qū)周邊的縣鎮(zhèn)及深圳坪山鎮(zhèn) 第三商圈 輻射惠州市 商圈定位 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷策略 141 主題定位 體驗(yàn)式 風(fēng)情式 主題式 第二代購(gòu)物公園 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷策略 142 主題定位 購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲，滿足消費(fèi)者多元化需求 體驗(yàn)式、風(fēng)情式、主題式消費(fèi) 體驗(yàn)式消費(fèi)將是未來(lái)的主流銷售方式，他不僅滿足多元化的需求，提供特色化和舒適的購(gòu)物環(huán)境，更關(guān)注消費(fèi)者的購(gòu)物感受，如：華南 MALL的水上購(gòu)物、上海新天地的歷史風(fēng)情、周莊人家的旅游主題 ，風(fēng)情式主要指項(xiàng)目的建筑及規(guī)劃與歷史文化形成高度的融合，沉淀昔日的記憶，更注重消費(fèi)者的心理感受，如：法國(guó)的香榭麗舍大街、莫斯科的阿爾加特大街 ，主題式是指項(xiàng)目組合了多個(gè)具有關(guān)聯(lián)性的主題式業(yè)態(tài)，更便利的滿足消費(fèi)者多元化的需求，一站式的購(gòu)物 。 第一代 第二代 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷策略 143 業(yè)態(tài)定位 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷策略 144 業(yè)態(tài)定位原則 滿足總體戰(zhàn)略的要求； 以市場(chǎng)為導(dǎo)向，符合市場(chǎng)現(xiàn)狀； 體現(xiàn)業(yè)態(tài)組合的復(fù)合性； 要有一定的超前性和創(chuàng)新性； 能有力提升物業(yè)價(jià)值預(yù)期，促進(jìn)銷售。 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷策略 145 大型一站式購(gòu)物公園 涵蓋百貨、專業(yè)市場(chǎng) 、專賣店、便利店、折扣店、餐飲、展覽等各大類業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)定位 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷策略 146 業(yè)態(tài)定位 百貨 + 專業(yè)市場(chǎng) + 專賣店 + 餐飲 + 娛樂(lè) 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷策略 147 規(guī)劃建議 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷策略 148 一層構(gòu)想 規(guī)劃室內(nèi)風(fēng)情步行街 沿廣場(chǎng)處規(guī)劃 /西餐酒吧一條街 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷策略 149 規(guī)劃解析 一層是形象和檔次的核心體現(xiàn)，需給消費(fèi)者直觀感受。 一層的規(guī)劃要直接體現(xiàn)購(gòu)物公園的總體定位 中高檔。 一層的租金承受力最強(qiáng)，需引進(jìn)國(guó)內(nèi)及國(guó)際一、二線品牌，展示項(xiàng)目檔次。 充分利用一層廣場(chǎng)及優(yōu)美的景觀，引進(jìn)西餐 /酒吧一條街，聚集人氣。 從銷售特性出發(fā)，建議原負(fù)一層與一層之間打通形成 7.8米層高，間隔成獨(dú)立鋪位，規(guī)劃成室內(nèi)步行街，以利于銷售。 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷策略 150 二、三層構(gòu)想 百貨 專業(yè)賣場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷策略 151 規(guī)劃解析 充分利用百貨品牌齊全、環(huán)境舒適來(lái)吸引人流往上走，同時(shí)與一層的室內(nèi)風(fēng)情步行街組合形成規(guī)模，總體規(guī)劃概應(yīng)與一層一樣，體現(xiàn)購(gòu)物公園高檔的品牌形象； 在業(yè)種的引進(jìn)上仍以國(guó)際國(guó)內(nèi)男女服飾、箱包、皮具、精品為主； 設(shè)臵精品家電、數(shù)碼、家居等專業(yè)賣場(chǎng)，以增強(qiáng)業(yè)態(tài)的豐富性和特色化； 考慮到銷售特性，在靠墻處盡量以形象店獨(dú)立鋪來(lái)規(guī)劃。 商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷策略 152 四層構(gòu)想 大型娛