【商業(yè)地產(chǎn)】邢臺(tái)市北小汪項(xiàng)目前期策劃提案2008年-77PPT

北小汪項(xiàng)目前期策劃提案 2008年 7月 7日 一、邢臺(tái)市 2007年總體經(jīng)濟(jì)狀況 07年國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，經(jīng)濟(jì)總量再上新臺(tái)階。初步核算，全市生產(chǎn)總值 890.42億元，比上年增長 13.0%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 154.39億元，增長 3.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 496.06億元，增長 13.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 239.97億元，增長 18.5%。在第三產(chǎn)業(yè)中，批發(fā)和零售業(yè)增加值 46.58億元，增長12.2%； 房地產(chǎn)業(yè)增加值 32.66億元，增長 18.2%； 社會(huì)服務(wù)業(yè)、科學(xué)研究和綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)等其他服務(wù)業(yè)增加值 160.73億元，增長 20.5%。 人均生產(chǎn)總值12973元，比上年增長 1375元。 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為： 17.3； 55.7； 27.0。 價(jià)格總水平上漲幅度較大。居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲 5.2%，其中城市和農(nóng)村分別上漲 5.4%和 5.0%。價(jià)格上漲結(jié)構(gòu)特征明顯，統(tǒng)計(jì)的八大類消費(fèi)品價(jià)格“六升二降”，食品、居住、煙酒及用品、衣著、醫(yī)療保健及個(gè)人用品、交通和通訊類價(jià)格分別上漲 13.8%、 3.5%、 1.7%、 1.6%、 0.8%、 0.1%，娛樂教育文化用品及服務(wù)、家庭設(shè)備用品及維護(hù)服務(wù)類價(jià)格分別下降 0.4%和 0.3%。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲 4.7%。 結(jié)論 : 從以上數(shù)據(jù)可以看出 ,本地經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展 ,特別是民營經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)活躍，在良好的大經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)業(yè)增加值較 06年同比增長 18.2%，進(jìn)入 2008年以來，本地開發(fā)企業(yè)相繼推出新樓盤，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)從 5月份持續(xù)至今，邢臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)將面臨著一場(chǎng)前所未有的巨大挑戰(zhàn)，買方市場(chǎng)即將形成。 1、固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資快速增長。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 520.44億元，比上年增長 27.6%。其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 356.91億元，增長 34.7%；農(nóng)村投資 163.53億元，增長 14.5%。 投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。第一產(chǎn)業(yè)完成投資 11.2億元，比上年下降 1.2%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 315.8億元，增長 31.2%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資 101.7億元，增長43.7%。 企業(yè)自主投資能力增強(qiáng)。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，自籌資金 298.7億元，增長 30.2%；利用外資 13.9億元，增長 16.4倍。 重大項(xiàng)目建設(shè)取得突破性進(jìn)展?？偼顿Y 10億元以上在建項(xiàng)目 7個(gè)，比上年增加 3個(gè)，年內(nèi)完成投資額 27.4億元，比上年增長 93.5%。七里河綜合治理項(xiàng)目、中煤旭陽 200萬噸煤化工項(xiàng)目、路橋公司東三環(huán)改造工程、沙河迎新集團(tuán)浮發(fā)玻璃生產(chǎn)線項(xiàng)目、金麥郎飲品公司茶飲料項(xiàng)目等一批較大項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利。 名 稱 絕對(duì)值 比上年增長 % 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 520.44 27.6 房地產(chǎn)投資 23.78 18.4 農(nóng)村投資 163.53 14.5 城鎮(zhèn)投資 356.91 34.7 2007年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況 單位 :億元 結(jié)論： 從以上數(shù)據(jù)可以看出，邢臺(tái) 07年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長速度快，各種投資均有大幅度增長，且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步趨近合理化，三產(chǎn)增長增副達(dá) 40%以上。其中房地產(chǎn)投資突現(xiàn)生命力，在固定資產(chǎn)投資增長中仍然以兩位數(shù)持續(xù)穩(wěn)定增長，進(jìn)入 08年上半年以來，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資發(fā)展相對(duì)緩慢，主要基于土地放量減少。 2、建筑業(yè) 建筑業(yè)發(fā)展較快。全社會(huì)建筑業(yè)完成增加值 35.01億元，比上年增長10.5%。資質(zhì)等級(jí)以上建筑業(yè)房屋施工面積 741.3萬平方米，增長 4.1%；房屋竣工面積 333.1萬平方米，增長 2.7%。 結(jié)論： 建筑行業(yè)隨著近幾年邢臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)的興起而迅速發(fā)展，行業(yè)增加值均保持在兩位數(shù)的增長速度，進(jìn)入 2008年以來，即將投入開工的新樓盤還將增多，建筑行業(yè)的快速發(fā)展也暗示著本地地產(chǎn)行業(yè)的生命力強(qiáng)，同時(shí)預(yù)示著城市進(jìn)程的加快以及社會(huì)群體對(duì)于提高生活質(zhì)量改善居住環(huán)境的巨大市場(chǎng)需求。 人民生活水平進(jìn)一步提高。城鄉(xiāng)居民收入保持較快增長。城市居民人均可支配收入達(dá) 10576元，比上年增長 16.9%；農(nóng)民人均純收入 3879元，增長8.8%。在居民收入較快增長的同時(shí)，消費(fèi)保持同步增長。城市居民人均消費(fèi)支出 8136元，增長 55.1%；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出 1990元，增長 8.6%。居住條件逐步改善。 城市居民人均住房建筑面積 30.28平方米，增長 4.0%；農(nóng)民人均居住面積 31平方米，增長 2.3%。全市在崗職工平均工資 18192元，增長 20.0%。 3、人民生活水平 結(jié)論： 人民生活水平的提高，直接刺激消費(fèi)指數(shù)的增長，日常生活消費(fèi)支出不斷增加，同時(shí)居住條件亦不斷改善，居民對(duì)于住房的需求和改善居住環(huán)境的需求呈現(xiàn)不斷增長趨勢(shì)， 2008年作為大盤年、品牌年，在未來三到五年將為本地市場(chǎng)提供持續(xù)房源，屆時(shí)人民生活水平和居住環(huán)境將出現(xiàn)大的跨越。 二、 2008樓市特點(diǎn)及發(fā)展前景 超大規(guī)模樓盤為主 。 08年邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)以大規(guī)模社區(qū)為主，中小規(guī)模樓盤面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，主要來自于項(xiàng)目配套、景觀、物業(yè)等方面，如 50萬平米的天一城、 50萬平米的燕云臺(tái)、 40萬平米的金域首府、 50萬平米的新世紀(jì)嘉園、25萬平米的陽光印象以及水榭翰城等超大規(guī)模樓盤占據(jù)邢臺(tái)市未來三到五年的房地產(chǎn)主流市場(chǎng)。 增加“文化附加值” 。 許多項(xiàng)目都開始關(guān)注社區(qū)文化。如燕云臺(tái)、金域首府、陽光印象、水榭翰城、翰林苑等都圍繞著“文化地產(chǎn)”做文章。 板樓為主、健康舒適的設(shè)計(jì)理念居主流 。 新項(xiàng)目中，板式、板塔結(jié)合將充斥樓市。 經(jīng)濟(jì)型戶型受寵。 受城市市政設(shè)施逐漸完善等利好因素的推動(dòng)，城市邊緣區(qū)域乃至郊區(qū)的住宅市場(chǎng)升溫日益明顯，相應(yīng)的住宅價(jià)格也將加速上漲。 現(xiàn)階段城市居民住宅需求的基本特征有： a、面積及居室需求。 現(xiàn)階段 80%以上的購房居民對(duì)住宅建筑面積的需求為80 130平方米，其中大部分居民的需求又在 90 120平方米之間。 b、住房價(jià)格承受能力。 70%以上的居民認(rèn)為商品住宅的合適價(jià)格應(yīng) 26003000元 /平方米 (建筑面積 )。 c、購房方式及付款方式。 60%以上購房者愿意采用分期付款或按揭方式購房。在按揭類型上，“ 5成 10年”或“ 7成 20年”是大多數(shù)購房者的選擇。 三、可比樓盤調(diào)研分析 翰林苑 開發(fā)商：北小旺回遷樓及商業(yè)門市項(xiàng)目部 項(xiàng)目地址：站前北街與泉南大街交口東北方向（與三義廟舊村改造項(xiàng)目緊臨） 售樓地址：泉南大街地道橋東行 50米路南 售樓熱線： 3292222/3293333 建筑設(shè)計(jì)：邢臺(tái)市工天建筑設(shè)計(jì)院 全程策劃：河北問鼎地產(chǎn)公司 項(xiàng)目規(guī)劃：小區(qū)占地 60畝，以牛尾河為中軸線將地塊一分為二，整體規(guī)劃為 13 棟多層住宅及一排臨街商業(yè)，河以北規(guī)劃 6棟多層，以南為 7棟層。 戶型設(shè)計(jì)： 90平米以下套型建筑面積占到整個(gè)小區(qū)的 72%，主打戶型為 89 的 兩室兩廳。部分為 126 及 135 進(jìn)場(chǎng)時(shí)間： 5月 20日 售卡時(shí)間： 7月 4日， 10000元購買 VIP卡享有優(yōu)先選房權(quán)及部分優(yōu)惠 實(shí)際均價(jià)：首期 2550 2600之間（優(yōu)惠后），二期待定。 優(yōu)惠幅度：一次性優(yōu)惠 80元 / 按揭貸款根據(jù)首付比例優(yōu)惠額從 30 60元 / 不等 主要配套： 學(xué)校 /邢臺(tái)學(xué)院、三義廟小學(xué)、陶行知小學(xué)，三中新校區(qū)及邢臺(tái)學(xué)院幼兒園、雙語幼兒園。 醫(yī)院 /眼科醫(yī)院、邢臺(tái)市醫(yī)院 購物 /天一城、保龍倉 公園 /達(dá)活泉公園 公交線路 /23路、 34路、 29路、 1路、 22路 優(yōu)勢(shì)： 1屬于政府劃撥用地，土地成本低且有相關(guān)稅費(fèi)政策性減免 ,因此定價(jià)有優(yōu)勢(shì) ； 2產(chǎn)品形態(tài)以多層為主 ,與目前市場(chǎng)上主打高層物業(yè)形成發(fā)差 ,多層稀缺性突顯 ,有利于項(xiàng)目快速銷售 劣勢(shì)： 1西側(cè)距離火車道 140余米 ,有一定噪音污染 2戶型設(shè)計(jì)無創(chuàng)新 ,大部分為 90 左右的兩室小戶型 ,小三室戶型缺乏 天一城 開發(fā)商 :邢臺(tái)家樂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì) :深圳設(shè)計(jì)院 商管顧問 :北京同世飛天 全程代理 :北京欣原業(yè)房地產(chǎn)顧問 項(xiàng)目地址 :原長征廠舊址 主題廣告語：新城市地標(biāo) 占地面積 :300余畝 建筑面積 :50萬平米 ,其中住宅 30萬平米 ,商業(yè) 20萬平米 規(guī)劃業(yè)態(tài) :花園洋房 電梯房 商業(yè)廣場(chǎng) SOHO公寓 星級(jí)酒店 涉外展示中心 校 園等 推售情況 :一期首批 348套房源銷售率在 80%左右 ,二批兩棟高層及二期推出房源 銷售率在 40%左右 銷售價(jià)格：均價(jià) 3200元 / （高層），均價(jià) 3300元 / （多層） 銷售阻力：面臨諸多項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，如燕云臺(tái)、水榭翰城等 銷售模式：發(fā)售貴賓卡， 1萬一張，開盤當(dāng)天采用現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)的選房模式 售樓部設(shè)計(jì)：原廠房改造，局部二層，總建筑面積約 600余平米，裝修風(fēng)格簡(jiǎn)約 大氣，能夠體現(xiàn)樓盤的規(guī)模氣勢(shì)。 優(yōu)勢(shì)： 1 周邊各種生活配套一應(yīng)聚全，業(yè)主能夠體驗(yàn)到一站式居家服務(wù)。 2 家樂園集團(tuán)在邢臺(tái)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)方面多年來樹立的品牌價(jià)值與客戶信任度。 3 地塊獲取時(shí)間早，土地成本較其它樓盤有一定優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目土地附加值高。 劣勢(shì)： 1 區(qū)域價(jià)值略現(xiàn)不足，邢臺(tái)本地市場(chǎng)普遍認(rèn)為橋西比橋東更易于居住，這點(diǎn)從 房價(jià)上可以看出。 2 宣傳推廣缺乏互動(dòng)性，僅僅通過簡(jiǎn)單的戶外和紙媒進(jìn)行宣傳，缺乏新鮮度， 受眾已經(jīng)產(chǎn)生視覺疲勞。 3 戶型設(shè)計(jì)方面存在諸多不足，如面積過大，布局不合理等 金域首府 開發(fā)商：河北萬峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑規(guī)劃：天津天友 景觀設(shè)計(jì)：上海匯麟 全程策劃：中聯(lián)國際不動(dòng)產(chǎn) 售樓地址：迎賓路與鋼鐵北路交叉口東南角 熱線電話： 2660777 2660888 主題廣告語：城市首席 40萬平米五星級(jí)住區(qū) /首府世家、百年榮耀 占地面積： 280余畝 總建筑面積： 40萬平米 規(guī)劃特點(diǎn)：五星級(jí)大酒店規(guī)劃其中，商務(wù)別墅環(huán)水系散落，多層、小高層、高層錯(cuò)落有致 銷售模式： 7月 5日開始辦理 VIP卡 銷售價(jià)格：待定 售樓部：暫時(shí)為臨建 優(yōu)勢(shì)： 1 社區(qū)物業(yè)依托于五星級(jí)酒店，在管理、配套等方面更勝一籌。 2 地塊處于未來城市新區(qū)的核心區(qū)域，升值潛力大 3 周邊高檔樓盤聚集，區(qū)域市場(chǎng)逐漸成熟，有利于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè) 4 屬于政府重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，在政策方面享受一定優(yōu)惠。 劣勢(shì)： 1 土地問題長期困擾，導(dǎo)致項(xiàng)目施工進(jìn)度緩慢。（主要關(guān)于村民補(bǔ)償問 題） 2 在主要的幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤中（燕云臺(tái)等），其在地理位臵上不占優(yōu)勢(shì)。 永輝巴黎 項(xiàng)目位臵：達(dá)活泉東門北行 500米 發(fā)展商：邢臺(tái)永輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司：永輝自己的物業(yè) 物業(yè)管理費(fèi)：約 0.8元 /平米 /月 規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)：北京圣帝國際建筑工程 占地面積： 165畝 總建面積： 25萬平方米 容 積 率： 2.3 周邊配套 : 公園： 達(dá)活泉公園 學(xué) 校：永輝藝術(shù)幼兒園、藍(lán)天雙語、市一中 醫(yī) 院：民政醫(yī)院、女子醫(yī)院 購 物：無 交 通： 30路、 26路等公交線路 休 閑 : 游泳館 樓盤素質(zhì) : 樓體外觀風(fēng)格 :歐式風(fēng)格 園林、會(huì)所 :園林 銷售情況： 二期開盤時(shí)間 2007年 10月開盤，推售房源包括 2、 3、 6、 7、 8、 9棟樓，最高價(jià)6000元 /平方米、最低價(jià) 3200/平方米、均價(jià) 3300元 /平方米。目前銷售約75%。 目前售價(jià)在 3600元 /平方米左右 . 優(yōu)勢(shì) 1將高層的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)和多層的住宅套型優(yōu)勢(shì)相結(jié)合 . 2邢臺(tái)市第一高檔住宅 .大社區(qū)身份的象征 3小區(qū)內(nèi)部配套完善 .配套水系花園 4環(huán)境僻靜利于生活 5邢臺(tái)市北部開發(fā)區(qū)毗臨達(dá)活泉商業(yè)區(qū) . 6歐式外觀造型優(yōu)美 7配套物業(yè) ,服務(wù)周到 . 劣勢(shì) : 1客戶反映房屋質(zhì)量較差 2戶型一般 溫馨家園三期 項(xiàng)目概況： 1、總占地 250余畝。 2、一、二期為經(jīng)濟(jì)使用房 ,物業(yè)形態(tài)以多層和小高層為主 ,一期多層已入住 ,二期小高層主體封頂處于外裝階段。 3、三期以 18棟板式小高層為主（ 12層），預(yù)計(jì)均價(jià)在 3000元 / 左右，戶型近期推出，三期土地為出讓性質(zhì)。 4、項(xiàng)目一、二期成功開發(fā)，已贏得客戶廣泛認(rèn)同，能夠最大限度帶動(dòng)三期開發(fā)建設(shè)。 四、 SOWT分析 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) ）近臨交通主干道泉北大街、規(guī)劃中的站前北街即將開通、幸福街將東延之鐵 道以西地塊，出行便捷通暢。 ）東南鄰邢臺(tái)學(xué)院及附屬中學(xué)，南側(cè)為規(guī)劃中的建設(shè)中的北小汪建材城，西南 側(cè)為達(dá)活泉公園，生活配套資源基本完善。 ）城市北部新區(qū)行政規(guī)劃，以及城市居住環(huán)境的北移，將有助于提升項(xiàng)目的升 值潛力。 ）本案為邢臺(tái)市政府項(xiàng)目，有一定的政策優(yōu)勢(shì)，各種規(guī)費(fèi)及稅費(fèi)可適當(dāng)減免， 因此總體成本較招拍掛地塊有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目劣勢(shì) ）區(qū)域環(huán)境較差，非主流住宅區(qū)。人氣稍顯不足。 ）位臵較偏，市政、服務(wù)配套不是很成熟，商業(yè)氣氛缺乏，出行購物不便。 ）火車道噪音污染、玻璃廠環(huán)境污染明顯。 ）地塊附近多為新建住房，居住大環(huán)境現(xiàn)階段尚未成熟，對(duì)產(chǎn)品銷售產(chǎn)生一定 影響。 ）地塊分散，不便于整體規(guī)劃，社區(qū)功能性物業(yè)配套兼顧性差。 ）鐵路以西地塊位于建材城北側(cè)，主入口設(shè)臵在建材城內(nèi)，給出行帶來諸多不 變。 ）橋東與橋西市場(chǎng)的差異化，鐵路以東的 75畝地與以西的 70畝地在市場(chǎng)上存 在一定差異，邢臺(tái)市普遍橋東價(jià)格略低于橋西 300-500元 / ，因此在定價(jià) 上以東地塊不占優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目機(jī)會(huì) ）通過教育優(yōu)勢(shì)、公園優(yōu)勢(shì)、北部新區(qū)規(guī)劃建設(shè)，放大項(xiàng)目推廣主題及核心賣 點(diǎn)。 ）三義廟整體改造進(jìn)程加快，有利于本區(qū)域范圍內(nèi)居住環(huán)境的改善以及配套設(shè) 施的完善，總體對(duì)本案有一定促進(jìn)作用。 ）隨著北部新區(qū)規(guī)劃及宣傳力度的加大，以及達(dá)活泉住宅版塊的形成，周邊住 宅需求量旺盛，特別是中等價(jià)位的商品房，受到眾多購房者及投資群體的青 睞。 ）股票市場(chǎng)的不景氣，對(duì)于房地產(chǎn)投資市場(chǎng)起到了一定的推動(dòng)作用，大量資金 擁入地產(chǎn)行業(yè)，加快了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的快速發(fā)展。 ）石家莊三年大變樣的城市規(guī)劃方針，某種程度上帶動(dòng)了邢臺(tái)本地城市化進(jìn)程 的推進(jìn)，違規(guī)違建房屋的拆除以及舊城、舊村改造，在改變城市面貌的同時(shí) 也帶來了大量的房屋需求，對(duì)整個(gè)城市乃至地產(chǎn)行業(yè)起到了極大的推動(dòng)作用。 項(xiàng)目威脅 ）由于區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房和小產(chǎn)權(quán)房集中，有礙價(jià)格空間的拉升。 ）邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)已相對(duì)成熟，客戶消費(fèi)理性化，隨著周邊開發(fā)項(xiàng)目的逐漸增 加，客戶選擇余地增多，開發(fā)商采取各種變相優(yōu)惠政策及營銷手段吸引潛在 客戶的力度將越來越強(qiáng)，客戶被分流很難避免。 ）溫馨家園小區(qū)三期 18棟小高層即將面市，給本案的開發(fā)銷售帶來極大競(jìng)爭(zhēng) 壓力，同期即將開盤的金域首府、三義廟改造及翰林苑項(xiàng)目都將大量吸納周 邊客群，邢臺(tái)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)客戶爭(zhēng)奪愈演愈烈，各自都將存在銷售方面的空前 壓力。 ）目前已開盤銷售的項(xiàng)目有天一城（ 50萬平米）、新世紀(jì)嘉園（ 50萬平 米）、陽光印象（ 25萬平米）、世紀(jì)名都等，即將開盤的項(xiàng)目包括燕云臺(tái) （ 50萬平米）、金域首府、水榭翰城（ 20余萬平米）等，同時(shí)還包括大量 的舊城舊村改造項(xiàng)目，根據(jù)此種現(xiàn)狀邢臺(tái)市 2008年到 2010年將有 300萬平 方米以上的市場(chǎng)投放量，市場(chǎng)形式非常嚴(yán)峻。 ） 5月 12日四川大地震對(duì)于房地產(chǎn)商的開發(fā)水平提出更高要求，目前一些有實(shí) 力有品牌的開發(fā)商通過各種途徑開始宣傳自身建筑產(chǎn)品的優(yōu)良品質(zhì)以打消客 戶疑慮，而對(duì)于中小型開發(fā)商來講面臨著產(chǎn)品質(zhì)量方面的信任危機(jī)。 ）中國人民銀行最新頒布的個(gè)人住房貸款政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定抑制作 用，導(dǎo)致客戶的購買力相應(yīng)減弱。 五、市場(chǎng)定位 首席人文生態(tài)公園樣板住區(qū) 定位說明 : 本項(xiàng)目以一種綜合開發(fā)的態(tài)度，以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，吸收先進(jìn)產(chǎn)品理念、品牌意識(shí)、服務(wù)理念、文化理念打造邢臺(tái)市最具水準(zhǔn)的人文生態(tài)園派社區(qū)。項(xiàng)目謀求把國際化居住思潮與中國本土文化有機(jī)的結(jié)合，輔以生態(tài)景觀園林，創(chuàng)造一種努力追求健康的生活方式，使社區(qū)住宅、社區(qū)生活價(jià)值最大化，即為社區(qū)業(yè)主生活、文化提供自然和諧的環(huán)境，打造邢臺(tái)市 “最具購買價(jià)值的高品質(zhì)住宅” 。社區(qū)周邊宜居的生態(tài)環(huán)境與濃厚的文化環(huán)境，是使得本項(xiàng)目具備成為高尚、品位社區(qū)的兩大先決條件。 生態(tài)景觀：項(xiàng)目周邊視野開闊，沒有樓房，周邊綠地，可擬性強(qiáng)；藝術(shù)化的社區(qū) 園林景觀設(shè)計(jì)，打造宜居社區(qū)。 教育人文：東臨邢臺(tái)學(xué)院，人文氣氛濃厚，傳承優(yōu)秀文化，注重社區(qū)教育。 高尚社區(qū)：高素質(zhì)、高品位、高格調(diào)，依托文化氛圍，借助品質(zhì)建筑，展示高尚 生活。 最具購買價(jià)值：即本項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體的承諾，將為人們打造高性價(jià)比、高價(jià) 值、高附加值的真正的物美價(jià)廉的產(chǎn)品，為購房者構(gòu)筑超值的生 活環(huán)境，享受高品位的生活。 高品質(zhì)住宅：即本項(xiàng)目為目標(biāo)消費(fèi)群體提供的不僅僅是七十年的生息之所，更是 七十年的生活服務(wù)，是一個(gè)享受七十年的高尚人文生態(tài)住區(qū)，本項(xiàng) 目將以產(chǎn)品取信與人，打造邢臺(tái)人民理想中的生活社區(qū)。 六、產(chǎn)品定位 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 低密度 樣板住區(qū) 定位說明： 建筑風(fēng)格以西式簡(jiǎn)約風(fēng)格為主，體現(xiàn)建筑厚重感和典雅感，同時(shí)與國際接軌，打造現(xiàn)代建筑。建筑色彩以淺米黃色為主，形成與區(qū)域環(huán)境的協(xié)調(diào)，但通過黑色的屋頂和濃郁的綠化景觀，襯托出整體樓盤的雅致氛圍。從而彰顯社區(qū)的濃郁文化氣息和低密度生態(tài)環(huán)境。本案將 “ 以人為本 ” 的生活哲學(xué)與社區(qū)居住文化相結(jié)合，提倡建立一個(gè)健康、和諧、美好的社區(qū)生活，營造業(yè)主互助友愛、健康向上的鄰里關(guān)系，將現(xiàn)代人從普遍存在的亞健康和不安全的枷鎖中解放出來，使本項(xiàng)目真正成為現(xiàn)代城市中都市人的 “ 心靈居所 ” 。 七、檔次定位 城市主流品質(zhì)寓所 定位說明： 本案引入 “ 城市派主流 ” 模式進(jìn)行客群定位。采用以上定位主要基于如下三點(diǎn)：第一邢臺(tái)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，客群層次性不分明，很難從購買群體上形成所謂的純高檔或尊貴社區(qū)；第二采用 “ 城市 ”“ 主流 ” 等相對(duì)中性詞語，能夠最大限度囊括潛在購買群體，同時(shí)項(xiàng)目的高品位、高品質(zhì)并未打折扣；第三中國人具有內(nèi)斂含蓄不露富的特點(diǎn)，尤其邢臺(tái)這樣的四線城市，中產(chǎn)階級(jí)范圍廣，“ 主流 ” 一詞涵蓋多數(shù)人群，同時(shí)也更加切合本項(xiàng)目的檔次定位。本案在教育人文環(huán)境和生態(tài)景觀方面的優(yōu)勢(shì)，成就其為第一人文居所。 八、主題定位 首席人文生活園派特區(qū) 全新人居美學(xué)，締造邢臺(tái)居住觀 定位說明： 項(xiàng)目的成功開發(fā)將開始帶動(dòng)邢臺(tái)市城住宅物業(yè)的快速發(fā)展及邢臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)新的開發(fā)熱潮，并將成為邢臺(tái)市房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)和里程碑，將以“新住宅運(yùn)動(dòng)的領(lǐng)舞者”的形象在業(yè)界獲得良好口碑，在邢臺(tái)人眼中，本項(xiàng)目將引領(lǐng)一種潮流和方向，締造邢臺(tái)真正的標(biāo)準(zhǔn)住宅社區(qū)。 主廣告語及廣告語言主特征 品鑒人文園派生活 共筑國際品質(zhì)社區(qū) 優(yōu)版 人文美學(xué)建筑住區(qū) 繁華與悠然共享 輝煌人生，超凡享受 2008。開啟品牌住區(qū)元年 2008。生活堡壘，被城市延續(xù)的印記 居住信仰 原地生活氣度天成 案名建議 公園壹號(hào) 新城國際 假日公館 陶然明筑 萬城華府 上品福城 九、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 、藝術(shù)性之整體布局 項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，將“整體性”作為視覺秩序和生活秩序的原則來組織功能性的建筑素材，包括建筑單體、景觀環(huán)境、視覺心理等。北方城市由于對(duì)陽光的需求，過去幾十年住宅建設(shè)中充分考慮了朝向而忽略了空間規(guī)劃的藝術(shù)性?？紤]到項(xiàng)目的所屬地域性特征，項(xiàng)目規(guī)劃依然尊重北方地區(qū)的生活習(xí)慣，以正南正北朝向及南偏東 15度以內(nèi)的朝向?yàn)橹鲗?dǎo)，將傳統(tǒng)的行列布局加以整合。傳統(tǒng)排列式的布局空間，也隨著扭轉(zhuǎn)元素的引入而增加了變化，突出空間開闊有致，步移景異的氛圍。 生態(tài)型社區(qū)： 1、人與自然和睦親切的住區(qū)； 2、健康舒適的社區(qū)。 積極化人居環(huán)境： 1、資源整合； 2、注重生態(tài)； 3、活動(dòng)空間； 4、人的行為與 環(huán)境意向。 親睦的鄰里意識(shí)： 在滿足人們物質(zhì)需求的同時(shí)，給予人們精神上強(qiáng)烈的歸屬感， 誘發(fā)人們鄰里意識(shí)。 優(yōu)化城市的空間景觀： 本項(xiàng)目在優(yōu)化內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)的前提下，完善及豐富城市的 空間布局和空間形態(tài)，在城市發(fā)展這一環(huán)節(jié)上能夠形成具 有自身特征的城市空間節(jié)點(diǎn)。 有序的空間組織排列： 本案可根據(jù)居民室外活動(dòng)和室內(nèi)空間防衛(wèi)、疏散的需要， 按不同領(lǐng)域的各自屬性和室外空間活動(dòng)的內(nèi)容，將整體公 共空間劃分為四個(gè)等級(jí)的空間序列 1/ 城市公共空間（泉北大街南側(cè)及街頭開暢綠地） 2/ 社區(qū)主導(dǎo)公共空間（社區(qū)景觀軸線及核心休閑區(qū)域） 3/ 鄰里公共空間（強(qiáng)調(diào)便捷的可達(dá)性與半公共的領(lǐng)域?qū)傩裕?4/ 組團(tuán)公共空間（主要控制宅前屋后的綠化空間，做到戶戶有景，推窗見綠） 、人性關(guān)懷之道路系統(tǒng) 在以往的小區(qū)道路規(guī)劃設(shè)計(jì)中，人車分流始終是社區(qū)規(guī)劃中理想的狀態(tài)，理性分析得出的結(jié)論是大量在實(shí)踐中的局部人車分流。 建議本項(xiàng)目采用盡端式交通線路與人車分層的立體交通改善社區(qū)交通環(huán)境，能夠比較人性地為最多時(shí)間使用社區(qū)環(huán)境的人們提供安全感 。同時(shí)，考慮到北方地區(qū)地勢(shì)平坦，場(chǎng)地特征不明顯，設(shè)計(jì)中通過局部抬高地下車庫的標(biāo)高和改變車庫頂板覆土厚度的做法，創(chuàng)造一定的局部坡地地形，以達(dá)到起伏有致的設(shè)計(jì)意圖。 、中西合璧之造園手法 社區(qū)景觀在借鑒中國古典園林的理園手法和南北方地域特質(zhì)在空間處理上的差異與沖突，通過簡(jiǎn)約主義的手法有機(jī)的將現(xiàn)代法式景觀設(shè)計(jì)體現(xiàn)出來，以達(dá)到中西合璧的目的，通過相同理念的融合，將時(shí)空的轉(zhuǎn)換真正的體現(xiàn)在現(xiàn)代和社區(qū)環(huán)境中。 、二元空間之住宅革命 項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，有意識(shí)的結(jié)合居住者對(duì)于生活需求的變化，嘗試引入一些新的手法，力圖將住宅建筑的物質(zhì)空間變得更加適合現(xiàn)代居住的需求。 設(shè)計(jì)中部分外陽臺(tái)采用不封閉手法，以增加生活空間與建筑外部空間過渡的“ 灰空間 ” ，打破 “ 二元空間 ” 的模式。 部分住宅底層考慮底層架空，通過架空層加設(shè)入口大堂，過渡空間的增加，改善了室內(nèi)外空間的絕對(duì)對(duì)立，創(chuàng)造一個(gè)全天候的公共空間，便于鄰里交流活動(dòng)的開展。 現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的調(diào)整建議 1、增加密閉式鄰里共享空間 理由： 1）區(qū)別于其它樓盤，形成自身獨(dú)特賣點(diǎn)； 2）通過營造相對(duì)私密獨(dú)享空間，為業(yè)主贏得更多的活動(dòng)空間； 3）避免車流影響，鄰里之間可以享受到更多的景觀空間，讓業(yè)主休閑生活從這里開始。 提倡鄰里概念，以兩幢住宅為一個(gè)鄰里單位。兩幢住宅入口相對(duì)形成鄰里空間，通過建筑的層層退臺(tái)，強(qiáng)調(diào)了室內(nèi)外空間的流通的同時(shí)也從空間設(shè)計(jì)上增加了人與人之間交流、溝通的機(jī)會(huì)。 設(shè)計(jì)在空間尺度的把握上，根據(jù)行為學(xué)的原則，考慮人體尺度，使人感到圍合所產(chǎn)生的安全感、舒適感。在地面標(biāo)高和景觀配置上都有別于外部樓間空間。同時(shí)，鄰里組團(tuán)封閉，車行在鄰里外解決，減少車行及閑雜人員的干擾，創(chuàng)造了一個(gè)悠閑、寧靜的氛圍，組團(tuán)景觀的個(gè)性化設(shè)計(jì)使人猶如置身于自家的院落中。在整體組團(tuán)空間處理上，通過少量建筑的錯(cuò)動(dòng)打破單一的行列式布局，形成空間的轉(zhuǎn)折，避免視線的不良穿越。 鄰里共享空間 2、一層增設(shè)小院頂層帶露臺(tái) 理由： 1）增加綠化面積，提高小區(qū)居住品位。 2）一層設(shè)計(jì)為帶小院戶型 ,有助于提升價(jià)值 ,并避免其它樓層形成高總價(jià)。 3）頂層贈(zèng)送露臺(tái)，能夠減少由于樓層過高帶來的銷售阻力，同時(shí)拉升單價(jià)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化。 4）由于產(chǎn)品形態(tài)上的差異化，利于炒作賣點(diǎn)。 3、設(shè)臵地上車位、自行車棚及地下停車庫 理由： 1）減少車流動(dòng)線，相對(duì)人車分流，保證業(yè)主社區(qū)居住環(huán)境的安全性。 2）有助于提高小區(qū)綠化面積，營造出易居生存空間。 3）環(huán)小區(qū)主干道兩側(cè)設(shè)臵固定地上車位及自行車棚，避免各種車輛的散亂停放。 4）訪客設(shè)臵集中停車區(qū)域及導(dǎo)視系統(tǒng)。 十、單體設(shè)計(jì)建議 多層住宅 （中高端花園洋房） 結(jié)構(gòu)： 5.5層、 6層、 7層磚混結(jié)構(gòu)。 屋頂設(shè)計(jì)飄板、條板等國際化形象語言符號(hào)。 首層設(shè)計(jì)入戶花園，業(yè)主從樓外的花園直接進(jìn)入室內(nèi)。 設(shè)臵半地