【商業(yè)地產(chǎn)】揚(yáng)州開發(fā)東路地塊20萬平項(xiàng)目前期定位與投資分析_94PPT_2009年

揚(yáng)州開發(fā)東路地塊 前期定位與投資分析 背景： 自從 08年以來，地產(chǎn)經(jīng)歷了波峰到波低的強(qiáng)烈震蕩，而且趨勢愈演愈烈。 我們認(rèn)為： 房地產(chǎn)低迷階段，投資風(fēng)險(xiǎn)是首要考慮因素，房地產(chǎn)代理公司競爭的核心轉(zhuǎn)向?yàn)閹椭康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的控制，一個(gè)強(qiáng)大的地產(chǎn)運(yùn)營合作團(tuán)隊(duì)是必不可少的。 本案開發(fā)理念： 先以最低的開發(fā)成本啟動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)作，以最快速度回收投資成本，再以“零”成本經(jīng)營后期項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)贏利。 附注：我們的合作團(tuán)隊(duì) 東南大學(xué)物業(yè)管理研究所 ; 北京山鼎國際有限公司； 杭州奧園生態(tài)美景觀設(shè)計(jì)公司 (日本 PROSHUMA有限公司 ) ； 前 言 第一 章節(jié) 地塊 環(huán)境分析 揚(yáng)州依照“一軸兩翼”的發(fā)展格局，即以揚(yáng)州市區(qū)連接江都、儀征為居住區(qū)。 南北兩側(cè)發(fā)展輕工業(yè)、制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)園，未來的揚(yáng)州將往沿江大中型城市目標(biāo)發(fā)展，給揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)、文化、旅游、消費(fèi)等產(chǎn)業(yè)帶來不盡的發(fā)展動(dòng)力。 三灣公園 本案 本案緊挨老城區(qū)，位于開發(fā)東路南側(cè)，西連未來汶河南路延伸段，東臨渡江南路，交通便利，周邊規(guī)劃為大型居民居住區(qū)。 未來汶河南路的開通將更加方便人們進(jìn)入老城區(qū)，并且也為本案帶來更多的機(jī)會(huì)點(diǎn)，但考慮到目前本區(qū)域內(nèi)開發(fā)尚未形成較大規(guī)模，民眾對(duì)區(qū)域的認(rèn)知度較低，需要在項(xiàng)目運(yùn)作過程中對(duì)區(qū)域進(jìn)行較為寬泛的概念宣傳。 揚(yáng)州主要交通和用地規(guī)劃圖 三灣公園 本案 揚(yáng)州區(qū)域劃分圖 根據(jù)揚(yáng)州區(qū)域劃分，本案屬于東部分區(qū)，因緊挨老城區(qū)，交通便利。 東部分區(qū)規(guī)劃為大型居民居住區(qū)，西靠古運(yùn)河，東連京杭大運(yùn)河，另外本案緊挨規(guī)劃中的三灣公園，景觀資源優(yōu)越，為本項(xiàng)目增加了賣點(diǎn)。 今年來全國各地商品住宅均出現(xiàn)銷售量大幅回落、價(jià)格逐步下滑的不利局面，下半年來受金融危機(jī)影響，國家為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)政策，擴(kuò)大內(nèi)需、保障經(jīng)濟(jì)增長 降低證券交易印花稅： 2008年 4月 24日下調(diào)證券交易印花稅，證券交易印花稅稅率由 3 調(diào)整為 1 ； 2008年 9月 16日，對(duì)證券交易印花稅政策進(jìn)行調(diào)整，由現(xiàn)行雙邊征收改為單邊征收，稅率保持 1 。 百日內(nèi)五次降息： 2008年 9月 16日 、 2008年 10月 15日、 2008年 10月 30日、2008年 11月 27日、 2008年 12月 23日今年連續(xù) 5次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，目前一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 2.25%；一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 5.31%；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。 5年以上公積金貸款利率為 3.87% 減免契稅和首付比例： 2008年 10月 22日，國家財(cái)政部出臺(tái)新政， 11月 1日起對(duì)于第一次購房面積低于 90平方米，可以享受住房契稅稅率降至 1%、首付 2成、利率最高享受 30%的優(yōu)惠。 國十條： 11月 9日國務(wù)院出臺(tái)了十大擴(kuò)大內(nèi)需的政策。此次政策的核心仍然是通過中央政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模投資（ 4萬億），來拉動(dòng)需求的增長，進(jìn)而刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 宏觀政策分析 擴(kuò)大內(nèi)需政策 金融政策 中央救市政策 各地地方政策保障樓市發(fā)展著重在于減稅、貨幣補(bǔ)貼及提高公積金貸款金額等政策，目前來看，這些政策的出臺(tái)對(duì)剛性需求產(chǎn)生了一定的促進(jìn)作用。 經(jīng)適房全面推行貨幣補(bǔ)貼方式、多項(xiàng)房地產(chǎn)稅費(fèi)減免或延遲收??； 二手房交易綜合稅 1.1%，公積金貸款最低首付至兩成，最長年限至 30年； 契稅減免以及財(cái)政補(bǔ)貼、可異地申請(qǐng)住房公積金按揭貸款； 公積金貸款優(yōu)惠措施：公積金貸款首付可兩成，貸款最高額度至 30萬元，貸款最長期至 30年。 福州： 單套建筑面積小于等于 140平方米、且單套成交價(jià)格小于等于 7000元 /平方米的商品住宅，可獲契稅減半征收等相關(guān)稅收優(yōu)惠政策 、調(diào)整公積金貸款規(guī)定； 重慶： 小于等于 90平方米普通商品房免征契稅、二手房交易綜合稅 1.1%.購買二手普通商品房，符合一定條件者，相關(guān)稅收給予財(cái)政全額補(bǔ)貼； 河南： 公積金貸款最低首付至兩成，最長年限至 30年、首套商品房購買者可獲房貸利率優(yōu)惠 、省內(nèi)購房，可異地申請(qǐng)住房公積金貸款 。 常州： 取消對(duì)二次及以上住房公積金貸款最高額度限制、開放住房公積金異地貸款 、實(shí)行商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款政策； 西安： 對(duì)購房客戶按購房款總款給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼，分 1.5%、 1%、 0.5%三個(gè)等級(jí) 、房產(chǎn)企業(yè)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)減免 35元 /平方米； 6月：成都 7月：長沙 8月：福州、重慶、河南 9月：常州、西安 中央： 個(gè)人將購買不足 2年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過 2年 (含 2年 )的非普通住房或者不足 2年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過 2年 (含 2年 )的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。 北京： 11月 5日，北京出臺(tái)公積金貸款新政，最高貸款可達(dá) 80萬元。 揚(yáng)州： 我市從 2009年元旦起正式取消 “ 一房一價(jià) ” 核價(jià)制度。各級(jí)價(jià)格主管部門將暫停對(duì)普通商品住房銷售前的價(jià)格審批，定價(jià)權(quán) “ 下放 ” 給企業(yè)。 11月：北京 12月：中央 12月：揚(yáng)州 杭州： 住房公積金貸款最高額度由 50萬元提高到 60萬元 、職工購買商品房首付款比例由30%降低至 20% 、實(shí)行購買商品房契稅、印花稅補(bǔ)貼等 24條新政 ； 上海：對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅、購買自住普通住房的住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整至 20%、對(duì)第一次購買自住普通住房的家庭，每一借款人基本公積金最高可貸額度從 20萬元提高到 30萬元，每戶家庭最高貸款限額為 60萬元。若有補(bǔ)充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為 80萬元等 14條新政 。 10月：杭州、上海、蘇州 市場盤整期 （ 2008-2009年） 快速發(fā)展期 （ 02-04年上半年） 市場震蕩期 （ 04年下半年 05年） 穩(wěn)步發(fā)展期 （ 2006年） 飛速發(fā)展期 （ 2007年） 快速發(fā)展期 （ 2010年后） 房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間軸線 房地產(chǎn)為周期性行業(yè)，揚(yáng)州住宅市場依次經(jīng)歷了快速發(fā)展期、市場震蕩期、飛速發(fā)展期，目前正進(jìn)入市場盤整期，在 09年盤整期過后，市場仍將步入發(fā)展的快車道。 從房地產(chǎn)發(fā)展趨勢看，房地產(chǎn)市場周期波動(dòng)非常明顯， 08年市場進(jìn)入盤整期，各項(xiàng)政策頻出，房地產(chǎn)需求得到明顯控制。 揚(yáng)州樓市走勢分析 0 7 年以來揚(yáng)州房地產(chǎn)市場成交走勢圖0 . 0 05 0 0 0 0 . 0 01 0 0 0 0 0 . 0 01 5 0 0 0 0 . 0 02 0 0 0 0 0 . 0 02 5 0 0 0 0 . 0 03 0 0 0 0 0 . 0 0二七年一月 二七年二月 二七年三月 二七年四月 二七年五月 二七年六月 二七年七月 二七年八月 二七年九月 二七年十月二七年十一月 二七年十二月二八年一月 二八年二月 二八年三月 二八年四月 二八年五月 二八年六月 二八年七月 二八年八月 二八年九月 二八年十月二八年十一月050010001500200025003000全市成交面積 全市成交套數(shù)07年樓市銷售形勢一片大好，房產(chǎn)成交繼續(xù)保持快速增長，受宏觀政策及國家經(jīng)濟(jì)層面影響 08年三月之后樓市開始萎縮，一直至今。 東區(qū)成交面積對(duì)比圖050100150200250300350400050001000015000200002500030000350004000045000成交面積( ) 套數(shù)成交面積 ( ) 4 2 1 1 4 . 3 1 8 8 5 9 . 4 6 1 0 6 8 1 . 1 9套數(shù) 376 59 772007 年 11 月 2008 年 10 月 2008 年 11 月地塊區(qū)位之城東區(qū)域分析 08年 11月份，東區(qū)成交商品房 77套，成交面積 10681.19平方米，環(huán)比增長 20.56%，同比下降 74.64%。 相對(duì)于去年同期，東區(qū)市場仍顯冷淡。 地塊區(qū)位之城東區(qū)域分析 08年 11月份，東區(qū)商品房成交均價(jià)為 4877.13元 / ，環(huán)比微漲 2.77%，同比上漲 19.8%。東區(qū)市場發(fā)展相對(duì)西區(qū)而言較為滯后，相對(duì)全市價(jià)格下跌，東區(qū)由于起步較低，因此反而呈現(xiàn)出增長的局面。但受大環(huán)境影響，上漲空間有限。另外， 11月份東區(qū)價(jià)格上漲，與新盤藍(lán)?，F(xiàn)代城的開盤有一定關(guān)系，其它樓盤實(shí)際價(jià)格是在下調(diào)。 案名 推盤期數(shù) 當(dāng)期銷售期數(shù) 每期體量 駿和天城 三期 第三期 一期 6幢， 206套；二期花園洋房 180套，中央景觀多層 180套；三期體量 10萬方。 廣陵世家 三期 第一期 一期 65023 東方名城和園 四期 第四期 一期 10棟多層（ 38692 ），四期 6棟多層（ 27368 ） 藍(lán)?，F(xiàn)代城 不詳 第一期 一期 17019 東區(qū)個(gè)案特征匯總分析 / 推盤節(jié)奏 地塊區(qū)位之城東區(qū)域重點(diǎn)樓盤分析 案名 戶型 面積 配比 各戶型銷售率 駿和天城 兩室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 四室兩廳 別墅 65 85 90 115 115 140 140 170 160 180 25.16 39.89 26.53 4.57 4.39 97.82 90.6 53.1 62 35.42 廣陵世家 一室一廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 頂復(fù) 46 48 96 103 113 122 127 145 153 220 1.15 35.95 30.6 23.71 8.6 0 23.4 33.12 15.28 11.11 東方名城和園 兩室一廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 三室一廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 四室兩廳一衛(wèi) 89 92 90 101 100 101 109 122 123 125 8.96 42.29 9.79 3.13 25.42 10.42 51.16 62.56 32.91 0 72.13 48 藍(lán)?，F(xiàn)代城 兩室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 復(fù)式 78 99 107 117 127 189 53.52 23 94 22.54 13.16 58.82 12.5 東區(qū)個(gè)案特征匯總分析 / 產(chǎn)品與銷售 地塊區(qū)位之城東區(qū)域重點(diǎn)樓盤分析 案名 建筑風(fēng)格 景觀特色 立面效果 駿和天城 現(xiàn)代風(fēng)格，“三段 式”立面 “ 一心兩軸四帶”為景觀規(guī)劃結(jié)構(gòu)，一“心”指社區(qū)中心湖景，兩四“帶”通過庭院、跌水、花園、各種樹陣將社區(qū)湖景引入社區(qū)各組團(tuán)。 簡潔貴氣，突窗、露臺(tái)、架空層，底層藍(lán)褐色文化石，主體淺黃色面磚，上部棕褐色面磚，呈現(xiàn)出“三段式”立面 廣陵世家 新中式建筑風(fēng)格 南依景觀人工河，西側(cè)規(guī)劃為 300畝景觀綠地，內(nèi)中心設(shè)計(jì)一條蜿蜒水帶貫穿整個(gè)社區(qū)，同時(shí)北向自然景觀帶在構(gòu)圖上聯(lián)系小區(qū)南北兩個(gè)自然水道，并輻射整個(gè)社區(qū)的綠化體系。社區(qū)間散布中心綠地、體育活動(dòng)場地、休閑步道、組團(tuán)綠地、自家院落等多層次網(wǎng)絡(luò)的立體景觀系統(tǒng)。 注重整個(gè)外立面的裝飾化和形式化，不做大面積的體塊構(gòu)成設(shè)計(jì) 東方名城和園 普通風(fēng)格 依托于政府大運(yùn)河沿岸大型綠化工程的規(guī)劃實(shí)施，東方名城和園小區(qū)中，西側(cè)住戶可領(lǐng)略“移步坐享十里外灘景觀，開窗盡收千年運(yùn)河風(fēng)光”的悠閑自得。皆因在這側(cè)的戶型設(shè)計(jì)中，為了凸顯“京杭大運(yùn)河十里揚(yáng)州景觀帶”的魅力，項(xiàng)目采用了客廳面對(duì)大運(yùn)河的設(shè)計(jì)，使得運(yùn)河風(fēng)光得以盡收眼簾。 主體為黃色，基座部分與上部為灰色，外墻磚貼面。 藍(lán)?，F(xiàn)代城 現(xiàn)代風(fēng)格 青磚小瓦步道，水景體系為主。社區(qū)點(diǎn)綴溪、池等水景以及臨水 小品，中庭廣場設(shè)置，豐富有序的植物，可供休憩的設(shè)施 立面淡雅，簡約，線條流暢 東區(qū)個(gè)案特征匯總分析 /立面風(fēng)格與景觀特色 地塊區(qū)位之城東區(qū)域重點(diǎn)樓盤分析 案名 區(qū)域 職業(yè)類型 年齡層次 主力客戶 家庭年收入 駿和天城 東區(qū)為主，市區(qū)各板塊均有分布，江都也有重要客源 職員、個(gè)體戶、私企老板、企業(yè)中高層、金融從業(yè)人員、公務(wù)員 28 55 企業(yè)職員、個(gè)體戶 6 15萬 廣陵世家 廣陵產(chǎn)業(yè)園 職員、個(gè)體戶、政府事業(yè)單位 28 60 廣陵產(chǎn)業(yè)園職工 6 10萬 東方名城和園 東區(qū)運(yùn)河以西為主 職員、個(gè)體戶、政府事業(yè)單位 28 60 企業(yè)職業(yè)、個(gè)體戶 5 8萬 藍(lán)海現(xiàn)代城 東區(qū)為主 個(gè)體戶、企業(yè)管理層、金融從業(yè)人員、公務(wù)員 28 45 私營業(yè)主、事業(yè)單位工作人員、公務(wù)員 8 10萬 東區(qū)個(gè)案特征匯總分析 / 成交客戶 地塊區(qū)位之城東區(qū)域重點(diǎn)樓盤分析 戶型 面積比例銷售情況 戶型 建筑面積（） 套數(shù)（套） 所占比例 銷售比例 2/2/1 89 37（ 1號(hào) /4號(hào)） 約 61% 30%（賣了 11套） 3/2/1 102 13（ 1號(hào) /4號(hào)） 約 21% 46%（賣了 6套） 3/2/2/ 122 10（ 1號(hào)） 約 17% 60%（賣了 6套） 按揭價(jià)格 均價(jià) 4500 最高價(jià) 4800 最低價(jià) 4050 占地面積 (畝 ) 300畝 容積率 1.2 總棟數(shù) 銷售電話 87777777 建筑面積 ( ) 30萬 物業(yè)費(fèi) 多層 0.6 每棟層數(shù) 5F 開盤時(shí)間 07年 11月 11日 幾期開發(fā) 2期 綠化率 35% 總戶數(shù) 物業(yè)類型 多層、商鋪 地塊區(qū)位之城東區(qū)域重點(diǎn)樓盤分析 / 東方名城和園 占地面積 (畝 ) 170畝 容積率 1.8 總棟數(shù) 26 物業(yè)類型 11+1小高層 建筑面積 ( ) 20.2萬方 物業(yè)費(fèi) 1.0元 /平方米 /月 每棟層數(shù) 11+1層 交房時(shí)間 一期 09.9.30 幾期開發(fā) 3期 綠化率 36% 總戶數(shù) 1662戶 開盤時(shí)間 一期 08年 6.28 戶型 面積比例銷售情況 戶型 建筑面積（） 套數(shù)（套） 所占比例 銷售比例 2/2/1 90-99M2 21 40% 14% 3/2/1 115-118M2 22 42% 23% 3/2/2/ 130-142M2 10 19% 40% 按揭價(jià)格 均價(jià) 4180元 最高價(jià) 4600 最低價(jià) 3800 總價(jià)范圍 38萬 -98萬 地塊區(qū)位之城東區(qū)域重點(diǎn)樓盤分析 / 廣陵世家 地理位置 安康路與運(yùn)河北路交叉口 開發(fā)商 揚(yáng)州駿和置業(yè) 占地面積 (畝 ) 210畝 容積率 1.3 總棟數(shù) 45 銷售電話 87020888 建筑面積 ( ) 20萬 物業(yè)費(fèi) 多層 0.7 小高層 1.06 每棟層數(shù) 6F/11F 交房時(shí)間 一期 08年 二期 09年 6月 .10月 幾期開發(fā) 3期 綠化率 35% 總戶數(shù) 1700戶 開盤時(shí)間 一期 07年 10月 三期戶型 面積比例銷售情況 戶型 建筑面積（） 套數(shù)（套） 所占比例 銷售比例 2/2/1 82 約 30 15% 60% 3/2/1 101 約 30 15% 50% 3/2/2 120-130（ 104） 約 140 70% 30% 按揭價(jià)格 均價(jià) 4800-5000 最高價(jià) 5300 最低價(jià) 4200 總價(jià)范圍 40萬 -80萬 地塊區(qū)位之城東區(qū)域重點(diǎn)樓盤分析 / 駿和天城 小高層 11層，高層 18層。 分兩期開發(fā)，四期推出，共 18棟，當(dāng)前第一期由 3棟高層 5棟小高層共 8棟組成，在售為 5棟小高層 1棟高層共 300多套，均價(jià) 4200元，銷售率超過 80%。 二期由 2棟高層組成，三期由 6棟小高層高層組成，四期由 2棟高層組成。 戶型 面積 配比 總套數(shù) 已銷 各戶型銷售率 2室 2廳 1衛(wèi) 90-95 65% 220 127 57.7% 3室 2廳 1衛(wèi) 115 22% 74 68 92% 3室 2廳 2衛(wèi) 128-135 13% 44 41 93% 該項(xiàng)目憑借較高的品質(zhì)和景觀、物業(yè)、建筑等整體規(guī)劃，通過大盤的運(yùn)作手法并輔以開盤時(shí)超乎想像的價(jià)格實(shí)現(xiàn)了銷售的極大成功。 區(qū)域 職業(yè)類型 年齡層次 主力客戶 主力客戶家庭年收入 西南片區(qū) 工薪階層、單位職工、公務(wù)員、事業(yè)單位、個(gè)體戶 14 60 周邊單位職工及個(gè)體戶 10萬以內(nèi) 市場典型項(xiàng)目分析 / 金輪星城 國商觀點(diǎn) 成交客戶 產(chǎn)品與銷售 推盤節(jié)奏 匯金谷 嬋連 2月?lián)P州樓市成交冠軍 匯金谷項(xiàng)目位于揚(yáng)子津大學(xué)城廣陵學(xué)院西側(cè)，是我司在揚(yáng)州市場全程營銷代理的一個(gè)重要項(xiàng)目，占地面積 4萬多平米，建筑面積 7萬多平米。 一批房源在銷售均價(jià)高出周邊項(xiàng)目 500元 /平米的情況下于 5月 18日正式開盤，當(dāng)日成交 108套，成交率高達(dá) 94，兩日內(nèi)全部售罄，創(chuàng)出揚(yáng)州 5月樓市的銷售神話和月度成交冠軍。 在僅隔一個(gè)月的蓄水時(shí)間內(nèi)成功蓄水 1136批客戶，二批公寓住宅房源于 6月 28日正式開盤，當(dāng)天熱銷 78套成交率高達(dá) 77.8，再創(chuàng) 6月份成交冠軍，二次開盤取得圓滿成功！ 匯金谷購物公園商業(yè)部分在經(jīng)過 4個(gè)月的蓄水后，雖遇到極差的市場環(huán)境，但一批房源 88套于 11月 22日正式開盤，推出珍稀旺鋪 88席，開盤熱銷 45套，成交率為50%，達(dá)到開發(fā)商的銷售預(yù)期。 市場典型項(xiàng)目分析 / 匯金谷 匯金谷戶型去化分析： 戶型 面積 配比 總套數(shù) 已銷 各戶型銷售率 去化時(shí)間 1室 1廳 1衛(wèi) 37-50 76% 192 163 85% 5個(gè)月 2室 2廳 1衛(wèi) 79 8 20 19 95% 5個(gè)月 3室 2廳 2衛(wèi) 99 18% 40 18 45% 5個(gè)月 分兩期推出，一期總建筑面積 23.8萬平米，二期總建面 16萬平米。 戶型 面積 配比 總套數(shù) 已銷 各戶型銷售率 2室 2廳 1衛(wèi) 79-90 27.5% 54 19 35% 3室 2廳 1衛(wèi) 96-119 55.1% 108 37 34.2% 3室 2廳 2衛(wèi) 130 6% 12 2 16.6% 4室 2廳 2衛(wèi) 134 23% 22 5 22.7% 建筑風(fēng)格、景觀特色、立面效果 極具品質(zhì)感的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，落地大玻璃窗，半封閉陽臺(tái)，預(yù)留隱藏式空調(diào)機(jī)位，東西樓頭分設(shè)觀景陽臺(tái)，突顯項(xiàng)目高檔品質(zhì)。 約 2萬平米主題水景綠地，配以七大主題園林，水景園林式手法打造出高品質(zhì)大盤形象。 中心水景環(huán)繞整個(gè)社區(qū)，并利用對(duì)景、借景、框景手法塑造出空間的豐富變化。 區(qū)域 職業(yè)類型 年齡層次 主力客戶 主力客戶家庭年收入 邗江開發(fā)區(qū)及周邊區(qū)域 工薪階層、上班族、周邊百姓 23-40 工薪階層 8萬以內(nèi) 市場典型項(xiàng)目分析 / 依云城邦 成交客戶 產(chǎn)品與銷售 推盤節(jié)奏 立面風(fēng)格與景觀特色 項(xiàng)目分兩期開發(fā)銷售，目前已進(jìn)入尾盤期。 戶型 面積 配比 總套數(shù) 已銷 各戶型銷售率 2室 2廳 1衛(wèi) 67-100 35% 322 305 95% 3室 2廳 1衛(wèi) 93-120 44.5% 411 393 95.6% 3室 2廳 2衛(wèi) 113-140 19.8% 184 153 83.1% 4室 2廳 2衛(wèi) 139 0.6% 6 4 67% 區(qū)域 職業(yè)類型 年齡層次 主力客戶 主力客戶家庭年收入 西區(qū)及邗江工業(yè)園 企業(yè)中層、白領(lǐng)階層、事業(yè)單位、公務(wù)員、個(gè)體工作者 25 55 白領(lǐng)階層及事業(yè)單位職工 10萬以內(nèi) 該項(xiàng)目是揚(yáng)州市場上緊湊戶型的典型代表，通過良好的面積和總價(jià)控制，吸引了大部分首次置業(yè)者和普通二次換房人群，實(shí)現(xiàn)了成功的銷售。 市場典型項(xiàng)目分析 / 藍(lán)山莊園 國商觀點(diǎn) 成交客戶 產(chǎn)品與銷售 推盤節(jié)奏 地塊研究 分析 揚(yáng)農(nóng)化工 汶 河 南 路 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析： 占地面積： 350畝，屬于大 規(guī)模社區(qū) 前期規(guī)劃容積率： 1.5-1.8， 產(chǎn)品類型多樣化 （可以實(shí)現(xiàn) 4 6多層 /9 11小高層 /16 18中高層） 地理區(qū)位分析： 項(xiàng)目北臨開發(fā)東路，東靠渡江南路，道路寬廣， 交通方便 。距離市區(qū)近 1000米左右。 （優(yōu)勢） 汶河南路南延將縮短與老城中心區(qū)的交通距離，給項(xiàng)目帶來極大利好。 （優(yōu)勢） 項(xiàng)目周邊居住環(huán)境分析： 項(xiàng)目東南及西南均為大體量 拆遷安置和經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū) ，并有部分房屋 對(duì)外出售 。 （威脅） 周邊大多為 零零散散農(nóng)民居住房 。 整體區(qū)域居住檔次偏低。（劣勢） 2010年聯(lián)誼批發(fā)市場的搬離對(duì)本區(qū)域人文環(huán)境方面帶來一定好轉(zhuǎn)。 （機(jī)會(huì)） 地塊研究分析 配套資源分析： 項(xiàng)目東邊有瓜果批發(fā)市場及冷凍食品批發(fā)市場，東南有一中型蘇果超市 和規(guī)劃建設(shè)中的農(nóng)貿(mào)市場 ，為周邊唯一生活配套。 配套不完善。（機(jī)會(huì)） 環(huán)境資源分析： 地塊內(nèi)有部分水系。西北處 1500米以內(nèi)有揚(yáng)農(nóng)化工、電廠、制藥廠，存在一定環(huán)境污染。 （劣勢） 客戶資源分析： 項(xiàng)目西邊 3000米左右為揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，入駐企業(yè)上百家。南邊 2500米左右有食品工業(yè)園，為政府重點(diǎn)打造園區(qū)，已有部分大企業(yè)進(jìn)駐。 （機(jī)會(huì)） 1、社區(qū)規(guī)模大。 2、處于開發(fā)區(qū)，有較好的客戶資源。 3、社區(qū)建成后將有相關(guān)生活配套設(shè)施。 4、道路交通條件較好，汶河南路延伸段建好后給本項(xiàng)目帶來極大利好。 1、 2010年聯(lián)誼農(nóng)貿(mào)市場的搬離對(duì)本區(qū)域的人文環(huán)境帶來轉(zhuǎn)好。 2、隨著城區(qū)的發(fā)展完善，市民對(duì)區(qū)位的居住認(rèn)同正在轉(zhuǎn)好。 3、東區(qū)及周邊在售競爭項(xiàng)目較少。 4、中心城區(qū)住房價(jià)格的不斷上升促使消費(fèi)者選擇城區(qū)周邊價(jià)格相對(duì)適中的樓盤 5、周邊生活配套匱乏，掩藏部分項(xiàng)目商業(yè)配套機(jī)會(huì)。 1、項(xiàng)目周邊無明顯品質(zhì)及環(huán)境優(yōu)勢。 2、隨著區(qū)域開發(fā)，未來 1-2年內(nèi)同區(qū)域內(nèi)會(huì)出現(xiàn)較多大體量競爭樓盤 3、周邊拆遷安置房，部分商品方銷售。 1、周邊配套不完善。 2、周邊環(huán)境差，高壓線遍步，社區(qū)東面有變電站。給置業(yè)者造成心理陰影。 3、地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，地理位置較偏。 4、周圍自然資源差。 5、揚(yáng)農(nóng)化工距離項(xiàng)目近，污染影響較大。 威脅 優(yōu)勢 劣勢 機(jī)遇 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目優(yōu)勢分析 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目劣勢分析 項(xiàng)目威脅分析 地塊研究分析 項(xiàng)目 SWOT分析 地塊研判： 面對(duì) 40多萬方的項(xiàng)目體量，我們必須走出去， 在研究和迎合揚(yáng)州城整體市場上，挖掘更多潛在的消費(fèi)客群。 地塊研究分析 潛在的幾大消費(fèi)力值得關(guān)注。本地塊未來 2年主力消費(fèi)客群探求 熊市下“有錢”人都躲在自己的洋房別墅里，捂緊自己的錢袋，計(jì)算著金融危機(jī)使自己的資產(chǎn)又縮水了多少！ 他們成了“偽有錢人” 熊市下，真正“有錢人”買不起房，但真實(shí)需求住房的才肯花錢買房 第二章節(jié) 2009年 -2010年 市場最大的蛋糕在哪里 揚(yáng)州近年人口發(fā)展走勢圖450452454456458460-2-1012345年末總?cè)丝冢ㄈf人）人口自然增長率（）年末總?cè)丝冢ㄈf人） 4 5 4 . 2 9 4 5 6 . 3 1 4 5 8 . 6 4 4 5 9 . 2 5人口自然增長率（ ） 0 . 5 3 . 8 1 1 . 3 7 - 0 . 8 52004 2005 2006 2007 人口總量穩(wěn)步增長 。人口總量持續(xù)增長，但自然增長率逐年降低。說明外來人口在揚(yáng)安家者逐步增多。 近 3年人口自然增長 3萬人口，1年約增長 1萬人口。 人口及城市化進(jìn)程 分析： 人口總量增長，是市場剛性需求的重要保障。 05年以來，揚(yáng)州人口增長放緩，但總體人口仍然呈逐步增長的趨勢。 按目前增長速度看，兩人折合一戶，未來 每年將會(huì)帶來5000套左右的市場剛性需求。 新?lián)P州人：需求多為 2房 3房需求。 揚(yáng)州近年出生人數(shù)走勢圖40505464163163837041050001000015000200002500030000350004000045000500002004 2005 2006 2007分析：新生人數(shù)總體呈下降趨勢，新婚夫婦隨之下降。表明剛性需求有所減少。 但可推斷出每年有 3-4萬對(duì)新婚家庭，婚房剛性需求市場仍然較大。 07年新婚市場較 06年增加20%； 08年市場預(yù)計(jì)在 07年市場基礎(chǔ)上小幅度增加。 新生兒直接對(duì)應(yīng)新婚家庭。 出生人口數(shù)量增長，直接反映揚(yáng)州新婚市場的數(shù)量。 人口及城市化進(jìn)程 新婚主力需求二房、三房，部分客戶受經(jīng)濟(jì)能力影響，購一房過渡。當(dāng)生兒育女后，部分家庭需求會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)槿谩?揚(yáng)州近年總戶數(shù)及鄉(xiāng)村戶數(shù)走勢圖156.67 157.06 156.06 155.5299.87 100.32 98.0394.540501001502002004 2005 2006 2007年末總戶數(shù)（萬戶） 鄉(xiāng)村戶數(shù)（萬戶）農(nóng)村戶數(shù)逐年降低，從 05年開始，每年大約有 2-3萬戶農(nóng)村居民進(jìn)城。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城需求旺盛。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口增長。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城促進(jìn)揚(yáng)州城城市化進(jìn)程，大大增加房地產(chǎn)需求量。 人口及城市化進(jìn)程 鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口，大都是解決第一次住宅問題，需求的大都是緊湊型的 1房、 2房。 2007年全市城市總?cè)丝?230.54萬人，比 2002年增加 32.92萬人，增長 16.7%；城市化率達(dá) 50.2%，比 2002年提高 6.5個(gè)百分點(diǎn)。 2007年揚(yáng)州人均 GDP為 3920美元，而城市化水平卻只有 50.2%。 城市化發(fā)展的長期目標(biāo)是： 2010年全市城市化水平達(dá)到 55%。揚(yáng)州作為全國較發(fā)達(dá)地區(qū)，其城鎮(zhèn)化水平應(yīng)高于全國的平均水平，城鎮(zhèn)化進(jìn)程要快于全國。 考慮到人口老齡化和計(jì)劃生育，人口自然增長率會(huì)自然下降，扣除 2007年后城鎮(zhèn)人口的自然增長 ,測算 3年內(nèi)需要轉(zhuǎn)移 17.39萬農(nóng)村人口。平均每年將帶來 5.5萬的鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口。 世界各國（地區(qū)）人均 GDP與城市化水平的關(guān)系 人均 GDP（美元） 290以下 499 606 990 3318 7868 10461 16841 城市化率（ %） 20以下 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 70-79 80以上 揚(yáng)州城市化進(jìn)程，帶來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口增長。 人口及城市化進(jìn)程 揚(yáng)州近年從業(yè)人員走勢圖（萬人）050100150200在崗職工人數(shù)城鎮(zhèn)私營企業(yè)和個(gè)體從業(yè)人員鄉(xiāng)村從業(yè)人員在崗職工人數(shù) 33.48 34.73 34.73 35.73城鎮(zhèn)私營企業(yè)和個(gè)體從業(yè)人員 28.74 62.98 70.65 85.55鄉(xiāng)村從業(yè)人員 164.62 165.31 166.1 167.272004 2005 2006 2007私營業(yè)主大幅增加，城鎮(zhèn)在崗職工和鄉(xiāng)鎮(zhèn)從業(yè)人員穩(wěn)步上漲。 在崗職工為市場的去化提供了穩(wěn)定的市場，而私營企業(yè)和個(gè)體從業(yè)人員的大幅增長則為市場需求注入了新鮮的活力。 個(gè)體戶與私企從業(yè)人口增長。 人口及城市化進(jìn)程 城市人口自然增長： 5000戶需求 /年。 婚房：按照一半新婚夫婦需要購房的保守估計(jì)， 1.5萬戶 /年。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口： 2萬戶左右。 城市化進(jìn)程： 5.5萬人的剛性需求，該數(shù)據(jù)包含鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)程人口。折合成戶約為 3萬戶。 結(jié)論 未來 3年內(nèi)，市場剛性需求年均 5萬戶。按戶均 100平方米計(jì)算，折合建筑面積 500萬平方米。 （標(biāo)注： 1、購房需求與實(shí)際購買之間收較多因素制約，此需求量還需參考近年市場實(shí)際成交量。但這部分人群需求意愿強(qiáng)烈，市場成交主力客戶群體應(yīng)從中產(chǎn)生。 2、這部分主力需求人群，大多數(shù)解決第一次居住問題，更多需求 2房 3房緊湊型住房。） 揚(yáng)州城市化進(jìn)程改革，各類增長人口細(xì)分分析與判斷 人口及城市化進(jìn)程 第三章節(jié) 保險(xiǎn)系數(shù)有多大 關(guān)鍵詞： （剛性需求人群總量 未來購買力 市場產(chǎn)品特點(diǎn) 市場土地存量 07/08年市場存量 未來 2年土地上市量） 2007年城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入預(yù)計(jì)分別達(dá) 15000元和 6500元，比上年增長 16%和11.8%，是 2002年的 1.9倍和 1.7倍。城市居民人均居住面積 35.5平方米， 08年 1-10月，居民人均可支配收入為 14595元，同比增加 1979元，增長 15.7%，完成全年目標(biāo)的 86.5%。 居民收入的提高，為樓市的發(fā)展提供了穩(wěn)定的支撐。 揚(yáng)州近年在崗職工平均工資走勢圖157351816520847242860500010000150002000025000300002004 2005 2006 2007揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 居民收入 商品房供應(yīng)： 05 年至 07 年供應(yīng)直線式遞增， 08 年供應(yīng)驟跌 。 2005年至 2007年揚(yáng)州的商品住宅供應(yīng)呈遞增式發(fā)展，到2008年時(shí)市場則出現(xiàn)明顯下滑， 2008年 1-11月合計(jì)全市商品住宅共供應(yīng) 132.12萬方，與 2007年全年供應(yīng)環(huán)比下降 26.22%，降幅明顯。 2007年市場的高速發(fā)展后期已經(jīng)危機(jī)四伏， 2008年上半年開始的嚴(yán)重滯銷情況，加之美國次貸危機(jī)所引起的全球經(jīng)濟(jì)觸動(dòng)，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速同時(shí)出現(xiàn)放緩，開發(fā)商推盤信心收到較大打擊。 2008年是樓市變化較為特殊的一年，上半年政府是出臺(tái)各種銀根等緊縮措施“抑市”，下半年開始則完全轉(zhuǎn)變角色，出臺(tái)了各種利率及稅費(fèi)改革措施促進(jìn)市場消費(fèi)，但因市場結(jié)構(gòu)復(fù)雜， 短期內(nèi)難以迅速改變現(xiàn)狀。 揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 住宅市場研究 2008年以來，房地產(chǎn)市場調(diào)整幅度逐漸加大，成交量持續(xù)低迷，市場的持幣觀望導(dǎo)致嚴(yán)重的滯銷。統(tǒng)計(jì)至08年 11月份的成交數(shù)據(jù)，揚(yáng)州全市共成交 97.09萬方，與去年全年成交量環(huán)比下跌達(dá) 50.42%，成交下滑明顯，與 05年成交相仿。 2008年揚(yáng)州房地產(chǎn)市場供求雙方的博弈心理尤為明顯，受經(jīng)濟(jì)形勢和輿論的影響，市場漸有房價(jià)下跌的心理預(yù)期暗示，迫于去化壓力，下半年開發(fā)商各類營銷措施全面展開，市場優(yōu)惠幅度空前，年底成交量受新政和優(yōu)惠活動(dòng)的雙重刺激短期小幅回升，但房地產(chǎn)作為消費(fèi)品和投資品的綜合產(chǎn)物，在“買漲不買跌”的市場慣性下市場難以出現(xiàn)長線增長，預(yù)計(jì)在年后新一輪的經(jīng)濟(jì)壓力下，市場將逐漸退熱，重回低位調(diào)整。 商品房供應(yīng)： 08 年市場成交下滑明顯，谷底調(diào)整。市場需求僅為 90萬方。 揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 住宅市場研究 揚(yáng)州普通住宅與商品住宅成交均價(jià)走勢基本吻合，漲跌幅基本一致，從 06年上半年至 08年上半年漲幅明顯，平均漲幅約為8.76%，但是進(jìn)入 08年下半年以后，由于市場滯銷所帶來的憂慮引發(fā)了大面積優(yōu)惠促銷降價(jià)的活動(dòng)，加之后期“金輪星城”、“依云城邦”等新開盤項(xiàng)目大面積成交備案但成交價(jià)格偏低的影響，價(jià)格到達(dá)了上升曲線的漲停點(diǎn)， 08年下半年全市商品住宅成交均價(jià) 4782.21元 /平方米與上半年相持平，普通住宅4355.36元 /平方米，卻與上半年相比出現(xiàn)了 3.03%的降幅。 分析：價(jià)格回落，市場上市壓縮，市場購買力壓抑回縮，居民人均收入增長。 商品房價(jià)格回落：商品住宅和普通住宅成交均價(jià)長期整體上漲， 08年漲幅明顯趨緩。對(duì)于進(jìn)入 08年下半年以后價(jià)格的微幅回落，則是政府、市場、買方及賣方多方共同作用的結(jié)果。 揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 住宅市場研究 規(guī)模 項(xiàng)目總建面積 數(shù)量 小規(guī)模 5萬方以下 3 中等規(guī)模 5-10萬方 11 大規(guī)模 10-30萬方 21 超大規(guī)模 30萬方以上 4 2008 年 1-11 月份，揚(yáng)州新開盤數(shù)量總計(jì) 39 個(gè)，其中在該年首次開盤的新品項(xiàng)目 14個(gè)，列表顯示如下。累計(jì)至 11 月份的開盤項(xiàng)目中，總建筑面積在 10-30 萬方屬大規(guī)模的項(xiàng)目合計(jì) 21 個(gè)，占到總開盤數(shù)量的 54%，在市場新盤中占據(jù)主力地位。因目前揚(yáng)州以新城區(qū)建設(shè)向邊遠(yuǎn)城市郊區(qū)擴(kuò)張為主，一般項(xiàng)目規(guī)模中等或偏大，以總建在 20 萬方左右的項(xiàng)目較多。 市場產(chǎn)品特點(diǎn)： 總建為 10-30 萬方的大規(guī)模項(xiàng)目占據(jù)開盤總量的半壁江山。 揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 住宅市場研究 區(qū)域 北區(qū) 東區(qū) 老城區(qū) 西區(qū) 新增建筑面積（） 109062.16 195482.18 9323.38 668563.59 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 08 年西區(qū)全年開盤新增面積為 668563.59 平方米，占到全市新增總量的 68%， “藍(lán)山莊園”、“上方公館”等項(xiàng)目新增面積均在 5 萬方以上。東區(qū)和北區(qū)分別僅占到 20%和 11%，東區(qū)新增供應(yīng)面積為 195482.18 平方米，北區(qū)新增面積為 109062.16 平方米。老城區(qū)新增面積為 9323.38 平方米，僅占到市場供應(yīng)總量的 1%。 市場產(chǎn)品特點(diǎn)： 西區(qū)一枝獨(dú)秀，占據(jù)近七成供應(yīng)面積。 揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 住宅市場研究 揚(yáng)州開盤供應(yīng)仍以多層和小高層供應(yīng)為主，其中多層供應(yīng)的開盤有 36 次，小高層供應(yīng)的開盤有 39 次，分別占到全市開盤推案次數(shù)的 42%和 46%。代表項(xiàng)目“藍(lán)山莊園”于今年開盤推案次數(shù)頻繁，總計(jì)達(dá) 5 次開盤，多層和小高層產(chǎn)品均有供應(yīng)。高層有 3次開盤供應(yīng)，分別為“富川瑞園”、“上方公館”及“金輪星城” ，占到開盤次數(shù)總量的 8%。另外，聯(lián)排和獨(dú)棟分別有 3 次和 1次開盤推案。 多層 小高層 高層 疊加 聯(lián)排 獨(dú)棟 36 39 3 0 3 1 市場產(chǎn)品特點(diǎn)： 開盤以多層和小高層供應(yīng)為主，二者平分秋色。 揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 住宅市場研究 2008 年累計(jì)至 11 月，揚(yáng)州商品住宅二房供應(yīng)量達(dá)到 2788 套，占到市場供應(yīng)總量的 36%，其中“陽光地帶” （ 303 套） 、“駿和天城” （ 276 套） 、“東方名城 和園” （ 240 套） 、“金輪星城” （ 242 套）等項(xiàng)目二房供應(yīng)量較大。三房供應(yīng)量最大，達(dá)到 3277 套，市場占比為 43%，此類房型主要集中于“上方公館” （ 339 套） 、“藍(lán)山莊園” （ 282 套） 、 “西郡 188”（ 271 套） 、“錦苑” （ 217 套）等。二房和三房依舊為市場主供。 一房 二房 三房 四房 五房 六房 七房 疊加 聯(lián)排 獨(dú)棟 1026 2788 3277 353 155 19 1 24 22 13 市場產(chǎn)品特點(diǎn)： 二房和三房為市場主供。 揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 住宅市場研究 揚(yáng)州城市建設(shè)主要從 2004年和 2005年正式開始，從 2005年開始至 2007年，無論是供應(yīng)或成交都呈直線式發(fā)展，特別是在 07年達(dá)到巔峰期，整個(gè)市場呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢，全年的成交量近 200萬方，幾乎是05年成交量的 2倍。高速發(fā)展后，樓市出現(xiàn)的越發(fā)嚴(yán)重問題迫切需要徹底調(diào)整，市場在 08年市場快速步入下行期，市場表現(xiàn)為嚴(yán)重的滯銷現(xiàn)象，整個(gè)樓市又再次回落到 2005年的狀況。 分析： 07年樓市達(dá)到頂峰，供求基本平衡。但 08年成交大幅縮水，住宅市場 存量約為 35萬平方米。 商品房市場存量 ：市場周期性發(fā)展， 08 年市場供求矛盾激化。 揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 住宅市場研究 月份 總體量 總個(gè)數(shù) 商業(yè)個(gè)數(shù) 住宅個(gè)數(shù) 7月 227657 4 1 3 8月 0 0 0 0 9月 772448 9 8 1 10月 535772 9 0 9 11月 1078853 13 11 2 12月 1192745 37 16 22 合計(jì) 3807475 72 36 37 （工業(yè)用地不計(jì)） 未來土地上市量： 08年下半年以來，上市地塊用地性質(zhì)逐步向 商業(yè)用地轉(zhuǎn)移 ，一方面映射出 房地產(chǎn)市場不景氣，投資減少 ，另一方面也說明政府加大配套力度，為未來市場進(jìn)一步發(fā)展做好鋪墊。 揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 土地供應(yīng)量 月份 總體量 總個(gè)數(shù) 商業(yè)體量 商業(yè)個(gè)數(shù) 住宅體量 住宅個(gè)數(shù) 7月 272010 6 124519 4 147491 2 8月 89864 1 0 0 89864 1 9月 0 0 0 0 0 0 10月 7011 1 7011 1 0 0 11月 147478 2 0 0 147478 2 12月 935937 10 935937 10 0 0 合計(jì) 1452300 20 1067467 15 384833 5 （住宅用地） 根據(jù)國土局成交公示， 07年 6月份至 08年 6月份，共計(jì)成交住宅類地塊 794421平方米。 07年 6月份 08年 12月份， 揚(yáng)州住宅類地塊合計(jì)成交總量約為 118萬平方米。 未來土地上市量： 揚(yáng)州土地市場成交冷清，持續(xù)數(shù)月出現(xiàn)零成交。投資者觀望氛圍濃厚。 揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 土地供應(yīng)量 揚(yáng)州近年房地產(chǎn)投資走勢圖63.9873.1483.43106.480204060801001202004 2005 2006 2007今年 1-10月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長，共完成投資 96.5億元，同比增長 25.4%；商品房施工面積 998.1萬平方米，同比增長 28.2%,其中新開工面積377.5萬平方米，同比增長 10.7%;商品房竣工面積168.0萬平方米，同比增長 0.01%；商品房銷售面積186.7萬平方米，同比減少 28.1%;商品房銷售額 72.9億元 ,同比減少 19.1%。 逐年上漲的上市量充足的現(xiàn)象將延續(xù)明年，但隨著土地成交量的減少，如果樓市成交繼續(xù)縮水，未來 3年內(nèi)將可能呈現(xiàn)出供應(yīng)量逐步減少的趨勢。 未來土地上市量： 從年房地產(chǎn)投資總額看， 未來 3年內(nèi)將可能呈現(xiàn)出供應(yīng)量逐步減少的趨勢。 揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 土地開發(fā)投資額 計(jì)算： 土地市場未來上市量，按照 1.5的綜合容積率計(jì)算， 07年 6月份至08年 12月份住宅類土地成交量映射到樓市，未來 2年內(nèi)將有 177萬平方米住宅產(chǎn)品的上市量。 未來土地上市量： 09年 10年 年均上市量約為 88萬平方米 。 揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 土地市場研判 以上衫灣花園、鴻福家園、佳家苑還未完全開發(fā)。 根據(jù) 揚(yáng)州市市區(qū)住房保障規(guī)劃（ 2008 2010） ，2008 2010年，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 3000套， 25萬平米，廉租房 700套， 3.5萬平米。揚(yáng)州從 2008年起，政府 每年建設(shè) 1000套 經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)社會(huì)。 分析： 政府推出的經(jīng)濟(jì)適用房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠解決市場剛性需求量，大量還需要市場商品房去解決供需矛盾。 經(jīng)濟(jì)適用房上市量 ： 每年建設(shè) 1000套經(jīng)濟(jì)適用住房 項(xiàng)目 已建成體量 未來開發(fā)量 連運(yùn)小區(qū) 2000戶 鴻福家園（一、二、三 期） 2000戶左右 2000戶 杉灣花園 1600戶 600戶 黃金小區(qū) 1000戶 佳家花園 8500戶 合計(jì) 18700戶 政府 經(jīng)濟(jì)適用房上市量 ：響應(yīng)政策推出批量經(jīng)濟(jì)適用房解決城市進(jìn)程帶來的人口增長需求矛盾。 揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 住宅市場研究 揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 住宅市場研究 在售樓盤上市量：目前在售樓盤和新開樓盤較多，其未取得銷售許可證的體量為未來兩年內(nèi)上市量?，F(xiàn)對(duì)未開發(fā)面積在 2萬平方米以上的普通住宅項(xiàng)目做一統(tǒng)計(jì)。 樓盤 未來上市量 廣陵世家 212915 藍(lán)?，F(xiàn)代城 140126 銀泰 雅苑 31667 駿和天城 73354 東方名城 和園 69366 運(yùn)河佳園 56000 合計(jì) 583428 東 區(qū) 樓盤 未來上市量 中信泰富 錦苑 345000 陽光美地 200000 萬宇城 36000 彩弘國際 31500 水岸泓庭 39500 新港名興 (首府） 63000 西郡 188花園 145000 帝景藍(lán)灣 36000 京華城中城 930000 金輪星城 174043 萬豪 西花苑 386945 天和國際 65064 尚城 105007 綠地運(yùn)河紀(jì) 上方公館 199289 富川瑞園 46196 星聯(lián)邦 24147 新能源 和美第 32537 依云城邦 368694 潤和 御景城 84925 合計(jì) 3312847 西 區(qū) 樓盤 未來上市量 養(yǎng)怡花園 44000 碧水棲庭 159000 新能源 花樣年華 75039 陽光水岸 44065 合計(jì) 322104 北 區(qū) 未來上市量 東區(qū) 583428 西區(qū) 3312847 北區(qū) 322104 合計(jì) 4218379 全 市 由于我司統(tǒng)計(jì)的是余量在 3萬平方米以上的項(xiàng)目，其余上市量以 20萬平方米保守估算，則未來 2年內(nèi)已開發(fā)項(xiàng)目 普通住宅 部分上市量約為 440萬平方米 左右，年均上市量約為 220萬平方米 。 說明： 數(shù)據(jù)范圍 -東區(qū)、西區(qū)及北區(qū)。老城區(qū)開發(fā)空間非常有限，而南區(qū)為開發(fā)區(qū)。目前住宅項(xiàng)目基本化為西區(qū)。 數(shù)據(jù)來源 -揚(yáng)州市房地產(chǎn)信息網(wǎng)。 數(shù)據(jù)內(nèi)容 -揚(yáng)州已開發(fā)住宅項(xiàng)目，尚未取得銷售許可證部分。 未來上市量包括： 08年市場存量 +未開發(fā)住宅上市量 +住宅用地土地市場折算量 具體數(shù)值為： 35萬 +177萬 +440萬 =652萬 年均上市量約為： 330萬左右 市場供給大幅上升，加上觀望氛圍濃厚，大量需求被壓抑，供求矛盾將進(jìn)一步突出。 但