【商業(yè)地產(chǎn)】-增城九州新塘項(xiàng)目前期定位報告-86PPT

本報告是嚴(yán)格保密的。 1 九州新塘項(xiàng)目前期定位報告 2006- 04 本報告是嚴(yán)格保密的。 2 目錄 第一部分：地塊初判 第二部分：市場環(huán)境分析 第三部分：項(xiàng)目機(jī)會判斷 第四部分：分項(xiàng)目物業(yè)類型研究及定位方向建議 本報告是嚴(yán)格保密的。 3 第一部分：地塊初判 本報告是嚴(yán)格保密的。 4 新塘鎮(zhèn) 位處增城南部重鎮(zhèn) 新塘 項(xiàng)目位置 新塘鎮(zhèn)是以民營經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，工業(yè)總產(chǎn)值占增城市 60%，從傳統(tǒng)的牛仔服裝制造行業(yè)，逐步向汽車制造等高新科技含量的產(chǎn)業(yè)發(fā)展； 五鎮(zhèn)（原新塘、永和、仙村（除嚇崗村）、沙埔、寧西）合一后，全鎮(zhèn)總面積 280平方公里，總?cè)丝?39萬人，其中常駐戶籍人口 218283人 。 本報告是嚴(yán)格保密的。 5 位于新塘發(fā)展新區(qū)域，市場關(guān)注度高、潛力大。 城市家園二期 體育花園 順欣廣場 現(xiàn)代城市廣場 新都盛世名門 東方名都 新康花園 新塘新世界 鳳凰城 位處新塘新的發(fā)展區(qū)域、臨廣深公路，通達(dá)性、昭示性佳 距離解放北商圈 10分鐘步行距離；距離匯創(chuàng)新都會名店城 5分鐘步行距離 金澤花園二期 本項(xiàng)目地塊 項(xiàng)目位置 本報告是嚴(yán)格保密的。 6 一期用地：原為廠房、辦公樓、綠化及足球場 占地面積： 61850.6 建筑面積： 250000 容積率： 4.04 其中： 住宅、公寓建筑面積 22500 商業(yè)面積： 14500 辦公面積： 5000 社區(qū)健康中心面積： 5000 會所建筑面積： 500 二期用地：原為廠區(qū)宿舍 占地面積： 29058.6 建筑面積： 108000 其中： 住宅建筑面積： 99000 商業(yè)面積： 9000 總占地面積： 90909.2 總建筑面積： 358000 總?cè)莘e率： 3.94 建筑密度： 30.8% 備注：本方案為 2006年 3月 31日提供之方案（以下同） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目是中等規(guī)模的 綜合型小區(qū) 本報告是嚴(yán)格保密的。 7 一期用地主要是廠房、辦公樓、足球場 西面與新塘世貿(mào)中心一路之隔，目前是爛泥路?？拷镜貕K邊緣是一系列的制衣工場 北面圍墻與外邊平房、村屋有約 7米的高差。外圍環(huán)境比較臟亂 東面二期用地主要是 5-8年樓齡的宿舍 南面臨 107國道（廣深公路），兩面主要是牛仔制衣工場 與二期宿舍交界處有大量的廠區(qū)園林綠化 西面緊靠城市家園二期在建項(xiàng)目 北 南 西 東 項(xiàng)目四至 項(xiàng)目外圍無景觀資源，東西道路在規(guī)劃中，南臨廣深公路，昭示性強(qiáng)、噪音大 本報告是嚴(yán)格保密的。 8 園林綠化 310m 293m150m 一期地塊原為廠區(qū)、運(yùn)動場、辦公樓，拆遷成本低 ,，啟動容易； 一期地塊保留原廠區(qū) “ 院中園 ”地塊（約 1.5萬 ），具備良好的綠化環(huán)境 西邊道路尚在規(guī)劃中，北面臨村屋、平房，如作臨街商業(yè)，價值較低；南面臨廣深公路，昭示性好，臨街 1-3層作集中式商業(yè)，有一定機(jī)會 65m218m園林綠化 園林綠化 園林綠化 一期地塊分析 一期啟動容易，住宅部分具良好的綠化資源；商業(yè)部分受道路通達(dá)性及周邊環(huán)境影響，價值短時間內(nèi)未能實(shí)現(xiàn) 本報告是嚴(yán)格保密的。 9 區(qū)域優(yōu)勢明顯 位于新塘的新興發(fā)展區(qū) 昭示性明顯 位于廣深公路主干道旁 商業(yè)價值短期內(nèi)未能充分體現(xiàn) 項(xiàng)目西面、北面外圍暫時是村屋、工廠、形成商業(yè)氛圍需要一定改造時間及成本 以住宅為主的綜合物業(yè) 物業(yè)類型包括住宅、辦公、商業(yè)等物業(yè) 一期住宅物業(yè)啟動相對容易 主要是廠房，拆遷賠償容易處理 住宅物業(yè)園林具有優(yōu)勢 原來舊廠房園林綠化率高，在新規(guī)劃內(nèi)基本可以保留原花園綠化 地塊初判 本報告是嚴(yán)格保密的。 10 第二部分：市場環(huán)境分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 11 增城經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好， GDP年均增長接近 14 0501001502002503000369121518G D P （億元） 1 4 1 . 6 1 1 5 8 . 1 2 1 8 1 . 1 5 2 1 1 . 0 6 2 3 6 . 8 8 2 5 5 . 3人均 G D P （萬元） 1 . 7 7 2 8 1 . 9 7 2 7 2 . 2 6 8 3 2 . 5 4 1 7 2 . 8 3 3 5 3 . 1 2 0 2年增長率（） 1 2 . 6 2 1 3 . 6 1 1 5 . 9 6 1 4 . 6 2 1 3 . 0 4 1 3 . 92000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，GDP水平逐年上升，年均增長接近 14% 2005年，增城人均 GDP達(dá)31202元，折合 3880美元。 數(shù)據(jù)來源： 增城年鑒 、各年政府工作報告 增城宏觀經(jīng)濟(jì) 本報告是嚴(yán)格保密的。 12 按照世界銀行經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論判斷，增城2005年人均 GDP達(dá)3880美元，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于平穩(wěn)發(fā)展階段。 根據(jù)庫茲涅茨在 各國的經(jīng)濟(jì)增長 中的理論，增城宏觀經(jīng)濟(jì)增長接近 14，房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段！ 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 4 5 8 14 增城宏觀經(jīng)濟(jì)處于平穩(wěn)發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展 啟動 發(fā)展 平穩(wěn)發(fā)展 減緩發(fā)展 800 4000 8000 3880 年增長率： 人均 GDP（美元） 增城房地產(chǎn)發(fā)展階段 本報告是嚴(yán)格保密的。 13 增城近年商品房成交情況一覽表01000002000003000004000005000006000007000008000009000000500100015002000250030003500400045005000成交面積（平米） 240459 275033 528884 773313 651200 577895成交單價（元 / 平米） 2111 1776 2699 3348 3198 442800 年 01 年 02 年 03 年 04 年 05 年增城商品房成交呈曲線上升趨勢， 05年均價突破 4000元 /平米 數(shù)據(jù)來源：增城市信息中心 增城房地產(chǎn) 本報告是嚴(yán)格保密的。 14 新塘房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期，供應(yīng)放量、價格攀升 階段 初始期 啟動期 發(fā)展期 時間 02年以前 02 04年 05年至今 階段特征 推售項(xiàng)目少，市場競爭小 出現(xiàn)大型、配套齊全的小區(qū)； 產(chǎn)品多為經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶型，以 80平米兩房、 100平米三房為主。 該階段賣環(huán)境和規(guī)模。 市場平均價格： 2000-2200 推售項(xiàng)目逐漸增多 品牌發(fā)展商進(jìn)駐，連排、別墅等高端產(chǎn)品出現(xiàn)； 產(chǎn)品鏈逐漸豐富，舒適戶型開始出現(xiàn) 投資型小戶型（城市家園）悄然面市，試探市場并獲得成功。 住宅市場平均價格： 2200-2700 市場供應(yīng)放量，競爭激烈 產(chǎn)品鏈豐富、完善 戶型創(chuàng)新開始出現(xiàn) 城市中心北移，房地產(chǎn)市場逐步出現(xiàn)分化，形成老城區(qū)、新城區(qū)、城郊三大競爭板塊。 市場平均價格： 2800-3500 寫字樓、步行街商業(yè)、酒店式公寓推出，物業(yè)類型日益豐富 在售項(xiàng)目 匯美新村、海日中心 新康花園 新塘新世界 碧桂園鳳凰城、翡翠綠洲 富雅名居、新康花園 新塘新世界、亞太新城 金澤花園（一期） 城市家園（一期） 碧桂園鳳凰城、翡翠綠洲 新塘新世界、金澤花園（二期） 體育花園、現(xiàn)代城 城市家園（二期） 東方名都、新都盛世名門 客戶情況 取消福利分房，客戶多為首次 置業(yè)為主。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動，外來客戶增加 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁的客戶選擇大戶型高端產(chǎn)品彰顯身份 首次置業(yè)的客戶逐步呈現(xiàn)換房需求 外來人口持續(xù)增加，市政利好逐步開始吸引周邊客戶 客戶層豐富，投資型客戶紛紛涌現(xiàn) 新塘房地產(chǎn) 本報告是嚴(yán)格保密的。 15 發(fā)展階段 進(jìn)入高速發(fā)展期 物業(yè)類型 物業(yè)類型日益豐富 產(chǎn)品鏈 高、中、低端產(chǎn)品鏈日益完善 供應(yīng)與競爭 市場供應(yīng)放量，競爭激烈 價格 價格逐步走高 客戶 外來人口不斷增多，客戶資源豐富且逐步出現(xiàn)客戶細(xì)分 新塘房地產(chǎn)發(fā)展階段小結(jié) 本報告是嚴(yán)格保密的。 16 第三部分：項(xiàng)目機(jī)會判斷 本報告是嚴(yán)格保密的。 17 項(xiàng)目所在地新塘鎮(zhèn)位于廣州、東莞及深圳所構(gòu)成的“ 黃金走廊 ” ，具有 “ 多城輻射效應(yīng) ” 項(xiàng)目所在地新塘，地處穗深港黃金走廊，珠三角的核心地區(qū)； 項(xiàng)目周邊圍繞著珠三角核心城市，廣州市、東莞市、深圳市。 深圳 東莞 廣州 40分鐘 40分鐘 60分鐘 分類 名稱 距離 公路 廣園東快速干線 經(jīng)過市區(qū) 廣深公路（ 107國道） 經(jīng)過市區(qū) 廣深高速 離市區(qū)約 4KM 廣汕公路（ 324國道） 離市區(qū)約 10KM 鐵路 廣九鐵路 火車站位于市區(qū) 廣州城市列車（廣深四線） 車站位于市區(qū) 航空 廣州國際機(jī)場 約 30分鐘 深圳黃田國際機(jī)場 約 40分鐘 水路 廣州黃埔港 約 15KM 新塘港 位于市區(qū) 項(xiàng)目機(jī)遇 本報告是嚴(yán)格保密的。 18 新塘五鎮(zhèn)合一，定位未來廣州的衛(wèi)星城 五鎮(zhèn)合一，新塘定位為未來廣州衛(wèi)星城。未來規(guī)劃新塘鎮(zhèn)人口達(dá) 50萬。 羅崗區(qū) 黃埔區(qū) 永和 寧西 沙埔 仙村 新塘 項(xiàng)目機(jī)遇 本報告是嚴(yán)格保密的。 19 都會區(qū)：荔灣、越秀、東山、海珠、芳村、天河、黃埔和白云八區(qū)為主，加上番禺區(qū)東涌鎮(zhèn)、沙灣水道以北地區(qū)以及增城市的新塘、永和兩鎮(zhèn)，總面積約 2300平方公里； 南沙片區(qū)：番禺扣除東涌鎮(zhèn)的沙灣水道以南地區(qū)，面積約 780平方公里 ； 花都片區(qū)：現(xiàn)花都區(qū)行政管轄范圍，面積約 960平方公里； 增城片區(qū)：增城市域扣除永和鎮(zhèn)與新塘鎮(zhèn)，面積約 1600平方公里 ； 從化片區(qū)：現(xiàn)從化市行政管轄范圍，面積約 2000平方公里。 新塘被納入廣州市五大片區(qū)中的都會區(qū)，與廣州聯(lián)系更緊密 項(xiàng)目機(jī)遇 資料來源：廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要 本報告是嚴(yán)格保密的。 20 新塘響應(yīng)東進(jìn)戰(zhàn)略，成為經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)承接地 資料來源：廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要 南拓 北優(yōu) 東進(jìn)：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向黃埔 新塘轉(zhuǎn)移；東翼產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶形成 西聯(lián) 南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián) 東進(jìn)：以廣州珠江新城和天河中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)拉動城市發(fā)展重心向東拓展，依托廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和廣州科學(xué)城，將舊城區(qū)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向 黃埔 新塘 一線集中遷移，重整東翼產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，利用港口條件，在東翼大組團(tuán)形成密集的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶 項(xiàng)目機(jī)遇 本報告是嚴(yán)格保密的。 21 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動人口增長，城市容量不斷擴(kuò)充 重點(diǎn)企業(yè)名稱 所屬行業(yè) 位置 備注 廣州本田有限公司第二工廠 汽車 永和 占地 1500畝，總投資 28.46億元 ,首期年生產(chǎn)規(guī)模 12萬輛，將于06年 6月試產(chǎn) 五羊 本田（摩托）廣州有限公司 摩托車 永和 占地面積 480畝，總投資 1.95億元，年生產(chǎn)規(guī)模 100萬輛，已全面投產(chǎn) 豪進(jìn)工業(yè)園 摩托車 塘美 占地 300畝 廣州提愛思汽車內(nèi)飾系統(tǒng)有限公司 汽車內(nèi)飾 新塘 全年計(jì)劃將實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 17億元 增城市廣英服裝有限公司 牛仔服裝 沙埔 占地面積 272畝，總投資 2.5億元，計(jì)劃年產(chǎn)值 8億元 創(chuàng)興集團(tuán) 牛仔服裝 永和 工業(yè)產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)約 10億元左右 增城市新塘環(huán)保工業(yè)園旺隆熱電有限公司 能源 西洲 占地面積 2100多畝，總投資 15億元，計(jì)劃年產(chǎn)值 10億元 中新塑料廠 化工 中新 05年實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值約 6億元 牛仔汽車摩托三大支柱產(chǎn)業(yè)占全鎮(zhèn)工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值的 74.5%，從業(yè)人員達(dá) 12.7萬多人 ， 目前全鎮(zhèn)有牛仔服裝及配套企業(yè)多家，從業(yè)人員萬多人 。 鼓勵汽車工業(yè)快速成長 全力抓好廣州東部（增城）汽車產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)，做大做強(qiáng)汽車、摩托車及其零部件產(chǎn)業(yè)。全力抓好廣州本田二廠建設(shè)，加快建設(shè)和完善相關(guān)配套設(shè)施，確保項(xiàng)目如期建成投產(chǎn)（資料來源：增城市十一五計(jì)劃） 項(xiàng)目機(jī)遇 本報告是嚴(yán)格保密的。 22 碧桂園鳳凰城 紫云 山莊 翡 翠 綠 州 新康 花園 新塘 新世界 現(xiàn) 代 城 金澤 二期 城市家 園二期 體育 花園 亞太 新城 金色 港灣 東方 名都 廣園東路 廣深公路 新塘大道 新塘 廣場 本案 已售 在售 潛在 順欣 廣場 新都盛世名門 城西郊區(qū)板塊 新塘本地客戶、開發(fā)區(qū)年輕客戶 屬于封閉型市場 金澤 一期 中心區(qū)板塊 客戶群主要是新塘本地客戶 屬于封閉型市場 廣園東板塊 新塘本地老板、開發(fā)區(qū)、天河北、東莞等客戶 屬于開放型市場 項(xiàng)目威脅 本項(xiàng)目位于新塘中心區(qū)板塊，該板塊的房地產(chǎn)市場屬于封閉型市場 本報告是嚴(yán)格保密的。 23 封閉型市場特點(diǎn) 由于受空間地理或經(jīng)濟(jì)外向程度、交通通達(dá)程度的影響，鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)領(lǐng)域形成 “封閉市場”，它在營銷上存在以下特點(diǎn)： 鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)有少數(shù)幾個比較固定的發(fā)展商； 開發(fā)的產(chǎn)品以區(qū)內(nèi)消化為主，客戶來源單一； 發(fā)展商與客戶之間形成很少受外界信息影響的互相依存和制約的關(guān)系。 本報告是嚴(yán)格保密的。 24 潛在的大盤將分流部分新塘客戶 大盤云集增城，作為區(qū)域性的指標(biāo)樓盤，客戶層面會輻射到廣州、新塘、東莞、香港等地。 項(xiàng)目威脅 金地荔湖城，占地 5000畝，預(yù)計(jì)06年 10月推出 恒大中新項(xiàng)目 占地約 430畝 和黃荔城項(xiàng)目 占地約 3000畝 新世界陳家林項(xiàng)目 占地約 27萬 m2 碧桂園鳳凰城，占地 10000畝，后續(xù)新貨 東方名都，占地18萬 m2， 06年下半年推出 本報告是嚴(yán)格保密的。 25 機(jī)遇大于威脅 區(qū)域市場環(huán)境利好，新塘經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展 新塘衛(wèi)星城定位拉近與廣州城區(qū)的距離 制造加工業(yè)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷壯大帶來人口增長 威脅： 機(jī)遇： 項(xiàng)目所處中心區(qū)板塊屬于封閉型市場，市場吸聚力不足，客戶會被周邊大盤分流。 項(xiàng)目威脅 本報告是嚴(yán)格保密的。 26 第四部分：分項(xiàng)目物業(yè)類型研究 及定位方向建議 本報告是嚴(yán)格保密的。 27 住宅市場分析 商業(yè)市場分析 酒店市場分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 28 碧桂園鳳凰城 紫云 山莊 翡 翠 綠 州 新康 花園 新塘 新世界 現(xiàn) 代 城 金澤 二期 城市家 園二期 體育 花園 亞太 新城 金色 港灣 東方 名都 廣園東路 廣深公路 新塘大道 新塘 廣場 本案 已售 在售 潛在 順欣 廣場 新都盛世名門 城西郊區(qū)板塊 新塘本地客戶、開發(fā)區(qū)客戶 金澤 一期 中心區(qū)板塊 客戶群主要是新塘本地客戶 廣園東板塊新塘本地老板、開發(fā)區(qū)、天河北、東莞等客戶 住宅市場 住宅項(xiàng)目大致分為三大板塊 本報告是嚴(yán)格保密的。 29 住宅市場 板塊特征 版塊 區(qū)域特征（優(yōu)劣勢） 目前開發(fā)項(xiàng)目特性 代表項(xiàng)目 廣園東北部板塊 優(yōu)良自然環(huán)境 廣園快速路、 107國道在旁，交通便捷 外部生活配套嚴(yán)重不足 人口密度低 品牌大盤扎堆，區(qū)域板塊炒作。吸引廣州等外區(qū)客戶 以自然山水資源為依托，開發(fā)中高檔低密度常住及度假物業(yè) 產(chǎn)品有平層洋房、 TH、獨(dú)立別墅 對內(nèi)部配套依賴較高 鳳凰城（在售） 翡翠綠洲（在售） 紫云山莊（在售） 金地項(xiàng)目（未推） 東方名都（未推） 城西郊區(qū)板塊 位處新塘及開發(fā)區(qū)紐帶中央 周邊環(huán)境較差，配套不足 人口密度較低 大規(guī)模中檔生活小區(qū) 區(qū)位因素，吸引部分開發(fā)區(qū)客戶 多層或小高層產(chǎn)品，部分帶 TH及獨(dú)立別墅（指新康） 對內(nèi)部配套依賴較高 新康花園（已售） 新塘新世界（在售） 華興元會（潛在） 中心區(qū)板塊 工業(yè)區(qū)密集，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá) 新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃 區(qū)域具有發(fā)展前景 配套齊全，生活便利 商業(yè)旺地中心 交通便利 人口密度較高 空氣質(zhì)量不佳 中高檔普通商住物業(yè) 中等占地規(guī)模 注重園林打造 客戶群以新塘工作、本地客戶為主， 對周邊配套依賴嚴(yán)重 體育花園（在售） 新都盛世名門（未推） 城市家園二期（在售） 現(xiàn)代城花園（在售） 金澤花園一期（已售） 金澤花園二期（未推） 新塘廣場（潛在） 金色港灣（在售） 本項(xiàng)目 廣園東北部板塊以 “ 大盤、山水天然資源 ” 取勝，通過板塊炒作，客戶輻射范圍廣 城西郊區(qū)板塊以“ 性價比 ” 取勝，吸引開發(fā)區(qū)及新塘本地人 中心區(qū)板快，以“ 發(fā)展前景 ” +“成熟配套 ” 取勝，主要本地客戶消化 本報告是嚴(yán)格保密的。 30 新塘住宅項(xiàng)目信息表 價格區(qū)間 項(xiàng)目 占地面積 容積率 建筑類別 總套數(shù) 主力戶型 開盤時間 起價 均價 大致銷售 速度 銷售 率 名稱 建筑面積 面積區(qū)間 入伙時間 3000以下 金色港灣 約 3萬 3 多層 500套 單間、一房、三房 2006-1-1 2480元 2600元 套 /月 % 10萬 24-76 2006-12 匯美體育花園 3萬 2.67 小高層 800 2、 3、 4房 2006-2-18 2600元 2800元 40套 /月 60% 8萬 81-161 2006-10 順欣廣場 150畝 2.5 多層、小高層 約1100 2、 3房 2006-3.25 2380元 2800元 開盤賣 120套 60% 約 25萬 81-119 2006年底 3000 - 4000 新都盛世名門 17萬 2.29 小高層 一期336套 3房、 4房 2006-5 2700元 3500元 套 /月 % 約 40萬 120-170 2006年年底 現(xiàn)代城市花園 4.7 3.4 高層 一期約 730套 3房 2006-5月 3200元 3300元 套 /月 % 16 103-134 2006年底 金澤花園二期 3萬 5.11 高層 947 3、 4房 2006-7 / 3300元 套 /月 % 15萬 118-155 2007-6 城市家園二期 約 7000 10 高層 約 780套 單房、 1、 2、 3房 2006-3-25 3000元 3500元 開盤賣約100套 30% 6.9萬 30-100 2007年初 亞太新城 6.9 2.5 多層 約 84套 3、 4房 / / 3700元帶裝修 20套 /月 80% 17萬 128-167 / 新塘新世界 425畝 1.8 多層 第八期約300套 2、 3房 2005-5-1 3000 3200帶裝修 40套 /月 80% 76-109 2006年底 50萬 個盤研究 本報告是嚴(yán)格保密的。 31 新塘住宅項(xiàng)目信息表 價格區(qū)間 項(xiàng)目 占地面積 容積率 建筑類別 總套數(shù) 主力戶型 開盤時間 起價 均價 大致銷售 速度 銷售 率 名稱 建筑面積 面積區(qū)間 入伙時間 4000 - 5000 碧桂園 鳳凰城（洋房） 10000萬 多層、小高層 洋房約 500套 2、 3、 4房 2005.1 4000元 鳳嶺苑：4500 鳳雅苑：4000 55套 /月 85% 96-190 2006.8 翡翠綠洲莊園豪宅 6萬 2.67 小高層 592 3-6房 2005-8-20 4200元 4500元帶裝修 30套 /月 約 50% 8萬 130-500 2006-5-1 東方名都 18萬 2.18 高層 約3000 公寓 3-4房 2006-7 / 4000元毛坯 公寓 4500帶扎 / / 約 50萬 50 100-160 2006年底 個盤研究 本報告是嚴(yán)格保密的。 32 新塘鎮(zhèn)內(nèi)中心區(qū)板塊，平均毛坯房價在 2800-3500元 /m2，個別樓盤接近4000元 /m2。 城西郊區(qū)板塊均價在 3200/m2帶裝修。 廣園東北部板塊憑借自然資源、對廣園東板塊炒作，吸引廣州部分的買家，洋房樓價在 4000-4500/m2左右 住宅價格形成新塘中心區(qū)及廣園東板塊兩極發(fā)展，中心區(qū)價格低于廣園東大盤 價格分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 33 三房、四房是目前市場主流！ 新塘戶型分布圖4*212%復(fù)式3%單間1%1*116%2*217%3*22%2*2 （帶套房）2%3*2 （帶套房）47%單間 1*1 2*2 2*2 （帶套房） 3*2 3*2 （帶套房） 4*2 復(fù)式以上統(tǒng)計(jì)樓盤選?。盒露际⑹烂T、現(xiàn)代城市花園、城市家園 2期、金澤花園 2期、匯美體育花園、順欣廣場、東方名都（以下統(tǒng)計(jì)表格同，略） 產(chǎn)品分析 接近 60單位是 3房、 4房，其中 3房帶套房為主 1房 2房約 30 本報告是嚴(yán)格保密的。 34 34558090100130155250050100150200250單間1*1 2*22*2（帶套房）3*23*2（帶套房）4*2復(fù)式各戶型平均面積平均面積三房戶均面積： 130平米，四房戶均面積： 155平米 產(chǎn)品分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 35 產(chǎn)品出現(xiàn)躍式、錯層等特色戶型 產(chǎn)品分析 平面74%躍式12%錯層11%復(fù)式3%平面 躍式 錯層 復(fù)式本報告是嚴(yán)格保密的。 36 入戶花園成為主流，戶型創(chuàng)新成為未來發(fā)展的趨勢 戶型創(chuàng)新點(diǎn) 新都盛世名 門 現(xiàn)代城市 花園 東方名都 城市家 園 2期 金澤花園 （二期） 匯美體育花 園 順欣廣場 基本設(shè)計(jì) 雙陽臺，客廳大陽臺 主臥帶轉(zhuǎn)角或落地凸窗 部分 梯戶比 一梯四戶： 63% 一梯兩戶： 37% 二梯四戶：50% 二梯六戶：50% 四梯 17戶： 37% 二梯四戶： 56% 二梯二戶： 7% 二梯一戶： 4% 四梯 15戶 二梯六戶：82% 二梯四戶：18% 一梯四戶： 100% 一梯四戶： 100% 實(shí)用率 83%-86 82%-84 約 85 79% 87%-89% 85 87% 基礎(chǔ)創(chuàng)新元素 大客廳大臥室設(shè)計(jì) 部分 臥房基本有凸窗 部分 躍式戶型 33% 39% 入戶花園 11% 39% 35% 70% 26% 錯層 6米陽臺 19% 其他創(chuàng)新元素 錯層 62% 疊加復(fù)式 4% 陽光電梯廳 部分 部分 產(chǎn)品分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 37 市場經(jīng)驗(yàn)值 根據(jù)市場經(jīng)驗(yàn)，將各戶型劃分為以下四個區(qū)間段 140平米 160平米 主流型 豪華型 緊湊型 舒適型 4房 3房 2房 100平米 120平米 環(huán)境 市場 140平米 70平米 85平米 100平米 1房 40平米 55平米 70平米 本報告是嚴(yán)格保密的。 38 戶型主要以大戶型與小戶型兩個方向 三房戶型跨度最大，主力戶型正在從主流型向舒適型過渡，出現(xiàn)部分豪華型的三房 四房戶型全部集中在舒適豪華型 中戶型面積 85-100m2的戶型出現(xiàn)斷層 類別 一房（公寓） 二房 三房 四房 市場面積區(qū)間（ ） 35-50 50-84 61-85 85-100 95-100 100-135 140-159 140-160 170-184 主流區(qū)間（ ） 50-60 70-85 100-120 140-160 新塘市場典型產(chǎn)品面積分析 市場典型項(xiàng)目產(chǎn)品面積分布圖 140平米 160平米 主流型 豪華型 緊湊型 舒適型 4房 3房 2房 100平米 120平米 140平米 70平米 85平米 100平米 1房 40平米 55平米 70平米 202 522 721 80 84 1869 132 403 106 產(chǎn)品分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 39 區(qū)域內(nèi)大戶型個案 匯美體育花園 銷售情況： 2房、 4房及銷售較快。 1月內(nèi)部認(rèn)購， 2月 18日公開發(fā)售推出約 200套，消化了 80%，剩余以北向 3房為主。 典型樓盤 匯美體育花園 發(fā)展商 匯美集團(tuán) 地理位置 新塘鎮(zhèn)匯美新村 匯景北路同金都路交界 占地面積 3萬多 總建面積 8萬多 容積率 綠化率 組團(tuán)形態(tài) 中心園林，圍合式設(shè)計(jì) 樓型 小高層 均價 （元 / ） 2800 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 主力戶型 兩房、三房、四房 主力面積 兩房： 81-89 24% 三房： 118-122 51% 四房： 146-161 25% 本報告是嚴(yán)格保密的。 40 區(qū)域內(nèi)小戶型個案 城市家園二期 典型樓盤 城市家園二期 發(fā)展商 增城匯創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司 地理位置 廣深公路與荔新公路交界處東北角 規(guī)劃情況 2棟 28層高層， 4梯 15戶，共 750套 組團(tuán)形態(tài) 商住結(jié)合， 1層商業(yè)， 2層為停車場，、 3層架空花園、之上為住宅 樓型 高層 均價 （元 / ） 3500 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 主力戶型 小戶型 主力面積 30-100 戶型配比 單間： 34m2， 7% 1房： 47-67m2， 33% 2房： 61-96m2， 40% 3房： 109-113m2， 20% 銷售情況：公寓、 1房、 2房好賣， 3房銷售較慢。 3月底內(nèi)部認(rèn)購，推出 1棟約 350套，消化了約 1/3。 本報告是嚴(yán)格保密的。 41 小戶型投資回報率高 項(xiàng)目名稱 平均租金水平（元 /月） 城市家園一期 一房： 1000-1500 ； 兩房： 1400-2000； 四房： 2500-3000 金澤花園一期 二房： 1500-1800；三房： 1600-2200 四房： 2000-2400 新康花園 一房： 700-1200 ； 兩房： 1000-1600； 三房： 1500-2300 ； 四房： 2000-2800 區(qū)域小戶型研究 項(xiàng)目 面積 戶型 裝修情況 樓齡 價格 單方租金 金澤花園一期 165 4房 新裝修 2年 2400/月 15 金澤花園一期 102 3房 新裝修 2年 1600/月 16 金澤花園一期 137 3房 新裝修 2年 2000/月 15 金澤花園一期 134 3房 帶家私家電 2年 2200/月 16 金澤花園一期 73 2房 帶家私家電 2年 1800/月 25 城市家園一期 50 1房 帶家私家電 1年 1500/月 30 片區(qū)租賃個案 單方租金在 15-30元 /m2 小戶型的單方租金比大戶型高 按均價 3500計(jì)算，區(qū)域戶型投資回報率達(dá) 5-10%； 其中，小戶型投資回報率達(dá) 8 10 本報告是嚴(yán)格保密的。 42 東方名都 錯層復(fù)式公寓： 262套 預(yù)計(jì) 06年 10月入市 未來區(qū)域市場目前僅有東方名都推出小戶型酒店公寓 區(qū)域小戶型研究 本報告是嚴(yán)格保密的。 43 9棟 6棟 5棟 3棟 2棟 1棟 8棟 7棟 N 錯層復(fù)式公寓： 262套 戶均面積： 52平米 預(yù)計(jì)推出價格： 4000元 /平米 定位：酒店式公寓 臥房 2.1米 臥室 2.1米 飯廳 客廳 飯廳 客廳 建筑結(jié)構(gòu)形式 東方名都 “ 十 一 ” 推出錯層復(fù)式公寓，戶均面積 52平米，總價 20萬左右，定位為酒店式公寓 特點(diǎn)：小戶型（亮點(diǎn)是：錯層、復(fù)式），精裝修，提供酒店式服務(wù) 區(qū)域小戶型研究 本報告是嚴(yán)格保密的。 44 新塘中心區(qū)板塊目前及未來住宅市場主力戶型以 3房、 4房為主； 3房集中在 100-120m2的主流型區(qū)間，帶套房。出現(xiàn)部分豪華型 3房； 4房集中在 140-160m2的舒適型及豪華型產(chǎn)品； 高檔次、產(chǎn)品創(chuàng)新成為未來趨勢； 住宅市場分析小結(jié) 大戶型市場 小戶型市場 中心板塊內(nèi)小戶型以 1房、 2房銷售速度快 小戶型的投資回報率高 小戶型未來推貨量不大 本報告是嚴(yán)格保密的。 45 各項(xiàng)目客戶分析一覽表 項(xiàng)目名稱 客戶群情況 鳳凰城 新塘本地人、開發(fā)區(qū)客戶、外地在新塘的生意人、少數(shù)東莞、深圳客戶。 翡翠綠洲 周邊科學(xué)城、天河 CBD的高層管理人員。部分其他地方，追求山水生活的高收入者。多次置業(yè)為主。 新塘新世界 一批經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對不高的新塘本地客戶、一部分開發(fā)區(qū)的新晉移民。 新康花園 開發(fā)區(qū)公務(wù)員、工薪白領(lǐng)及新塘本地居民 現(xiàn)代城市花園 開發(fā)公司老板的家人、朋友，新塘的小老板、附近工作的人。 匯美體育花園 周邊做生意的小老板，部分新塘本地人、外地白領(lǐng) 城市家園一期 周邊小老板、企業(yè)白領(lǐng)、投資客。 客戶分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 46 新塘客戶為啞鈴型結(jié)構(gòu) 新塘加工產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，私營企業(yè)占了比較大的比例 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以勞動力密集性的加工生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主，中產(chǎn)白領(lǐng)比例較少 客戶分析 低端白領(lǐng)、外來打工者 公務(wù)員、中產(chǎn)白領(lǐng) 私營老板企業(yè)主等高端客戶 本報告是嚴(yán)格保密的。 47 新塘客戶可大致分為如下幾類： 本地或外地老板 企業(yè)中高層管理者 企業(yè)白領(lǐng) 個體經(jīng)營者 政府及機(jī)關(guān)單位人員 投資者 客戶分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 48 客戶特征 自營生意（飲食、汽車貿(mào)易、摩托銷售等）和辦實(shí)業(yè)開廠（服裝、漂染等） 在本地?fù)碛幸欢ㄈ嗣}資源 擁有多處物業(yè)，自住或出租獲利 對新塘非常熟悉，地段情結(jié)濃 有車 價值觀 家庭人口較多，家庭觀念重，注重子女教育 精明，具有投資意識 講求享受、講求體面 追求與自身身份匹配的符號：如車、房子等等 購房特征 人口多，或追求舒適居住環(huán)境，會購買大戶型：如別墅或大平層，也會考慮購買中、小戶型進(jìn)行投資 追求舒適、安全的環(huán)境 追求與自身身份相符的物業(yè) 希望融入等級相同的圈子，體現(xiàn)身份感 注重風(fēng)水 意向區(qū)域 廣園東一帶環(huán)境良好、管理完善、配套齊全的項(xiàng)目 新塘中心區(qū)環(huán)境較好的項(xiàng)目 支付能力和支付意愿 經(jīng)濟(jì)實(shí)力很強(qiáng)，能承受較高的樓價水平，支付意愿高 制約購房因素 周圍環(huán)境、治安、物業(yè)管理服務(wù)、配套，同區(qū)居住人群 對本項(xiàng)目關(guān)注度 有一定關(guān)注，考慮投資 客戶溝通方向 高形象、高品質(zhì)、高調(diào)性的吻合客戶氣質(zhì) 現(xiàn)場成熟完美展示的打動 新塘客戶掃描：本地或外地老板級，需求面積 200m2以上 客戶分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 49 客戶特征 企業(yè)中高層管理人士：多為外地人，來新塘 3 10年不等 在本地企業(yè)里是中高層管理人士、技術(shù)人才 地域性觀念不強(qiáng) 熟悉新塘環(huán)境 價值觀 眼見為實(shí)； 購房特征 購買大戶型 部分考慮購買小戶型投資 群居性 就近工作 意向區(qū)域 廣園東鳳凰城一帶 新塘中心區(qū) 支付能力和支付意愿 支付能力強(qiáng) 制約購房因素 交通便利程度、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境等 對本項(xiàng)目關(guān)注度 關(guān)注度較高 客戶溝通方向 園林 地段價值 品質(zhì)感的營造 完美展示 新塘客戶掃描：企業(yè)中高層管理人士，需求面積 160-200m2 客戶分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 50 客戶特征 收入較為穩(wěn)定 工作忙碌 事業(yè)處于上升期 價值觀 講求生活便利 追求性價比 購房特征 選擇靠近上下班地點(diǎn)居住場所 追求群居 購買中、小戶型 意向區(qū)域 新塘中心區(qū)一帶 支付能力和支付意愿 支付能力一般 制約購房因素 價格、生活便利度、小區(qū)配套 對本項(xiàng)目關(guān)注度 關(guān)注度高 客戶溝通方向 地段優(yōu)勢 產(chǎn)品性價比 成熟便利、低生活成本 新塘客戶掃描：企業(yè)白領(lǐng)，需求面積 70-80m2左右 客戶分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 51 客戶特征 個體經(jīng)營者：本地為主，部分為外地人 生活節(jié)奏較慢 熟悉新塘環(huán)境 價值觀 眼見為實(shí)； 追求性價比 購房特征 購買中、大戶型 部分考慮購買小戶型投資 就近居住 與親友群居，方便照應(yīng) 意向區(qū)域 新塘中心區(qū)一帶 支付能力和支付意愿 支付能力較強(qiáng) 制約購房因素 周邊配套、生活環(huán)境、小區(qū)活動空間等 對本項(xiàng)目關(guān)注度 關(guān)注度高 客戶溝通方向 地段優(yōu)勢、升值潛力 產(chǎn)品性價比 成熟便利、園林、品質(zhì)感 新塘客戶掃描：個體經(jīng)營者，需求面積 120-160m2左右 客戶分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 52 客戶特征 收入較高且穩(wěn)定 工作悠閑 價值觀 講求環(huán)境 部分追求便利 講求生活圈子人口素質(zhì) 購房特征 選擇靠近上下班地點(diǎn)居住場所 追求群居 購買中、大戶型 意向區(qū)域 新塘中心區(qū)一帶 支付能力和支付意愿 支付能力較強(qiáng) 制約購房因素 價格、生活環(huán)境、小區(qū)人口素質(zhì) 對本項(xiàng)目關(guān)注度 關(guān)注度高 客戶溝通方向 地段優(yōu)勢、升值潛力 產(chǎn)品性價比 成熟便利、園林、品質(zhì)感 新塘客戶掃描：政府及機(jī)關(guān)單位人員，需求面積 120-160m2左右 客戶分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 53 客戶特征 在新塘有業(yè)務(wù)聯(lián)系的東莞或深圳人 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 投資意識強(qiáng)，嘗試多種投資方式 關(guān)注區(qū)域發(fā)展 有一定的信息渠道和社會人脈資源 價值觀 精明 具有前瞻性 購房特征 購買多套收租獲利 重視回報率 選擇投資門檻較低的中小戶型長線投資 考慮購買具升值潛力的大戶型短期轉(zhuǎn)手 意向區(qū)域 不確定，但必須具有發(fā)展前景 支付能力和支付意愿 支付能力較強(qiáng) 制約購房因素 價格、租賃市場情況 對本項(xiàng)目關(guān)注度 關(guān)注度一般 客戶溝通方向 地段優(yōu)勢 升值潛力 新塘客戶掃描：投資者，需求面積 30-50m2左右 客戶分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 54 新塘客戶需求面積如下 客戶分析 客戶分類 需求面積 本地或外地老板 200m2以上 企業(yè)中高層管理者 160-200m2 企業(yè)白領(lǐng) 70-80m2 個體經(jīng)營者 120-160m2 政府及機(jī)關(guān)單位人員 120-160m2 投資者 30-50m2 本報告是嚴(yán)格保密的。 55 產(chǎn)品以大戶型為主，配合部分小戶型 市場典型項(xiàng)目產(chǎn)品面積分布圖 140平米 160平米 主流型 豪華型 緊湊型 舒適型 4房 3房 2房 100平米 120平米 140平米 70平米 85平米 100平米 1房 40平米 55平米 70平米 202 522 721 80 84 1869 132 403 106 產(chǎn)品定位 發(fā)展商目標(biāo)：定位為高檔社區(qū) 項(xiàng)目地塊特征：中等規(guī)模占地，布局方正 市場：大戶型為發(fā)展趨勢，小戶型投資價值高，銷售速度快 客戶：新塘客戶為啞鈴狀結(jié)構(gòu) 大戶型以市場豪華型為標(biāo)準(zhǔn)定位，中小戶型以市場的主流型及舒適型定位 本報告是嚴(yán)格保密的。 56 產(chǎn)品配比建議 戶型 面積（ ） 套數(shù)比例 1房（公寓） 55 70 20 2房 85 90 15 3房 130 150 30 4房 160 170 35 制造產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn) 一梯兩戶、南北對流 贈送入戶花園 空中院館 步入式飄窗臺 產(chǎn)品定位 本報告是嚴(yán)格保密的。 57 九州國際公館 一座新城的榮耀 彰顯中心區(qū)位優(yōu)勢，拔高形象 突出產(chǎn)品，符合客戶消費(fèi)屬性 主打國際公館概念、以其為賣點(diǎn) 契合地塊資源屬性 主打中高層管理人員、公務(wù)員、專業(yè)市場老板 住宅形象定位 本報告是嚴(yán)格保密的。 58 住宅市場分析 商業(yè)市場分析 酒店、公寓市場分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 59 街鋪商業(yè)狀況分析 裙樓商業(yè)狀況分析 區(qū)域商業(yè)街狀況分析 有沒有可超越的空間 推斷街鋪存在可超越的空間無主題規(guī)劃 裙樓對于開發(fā)商而言都是出租，回收慢，以來主力店引入，在商業(yè)價值不大，是欠缺商業(yè)效率 商業(yè)街欠缺風(fēng)情格調(diào)，休閑購物的氛圍 自身：臨界面長，以街鋪為主的商業(yè)業(yè)態(tài)，分析路的情況，分析周遍商業(yè)氣氛，劣勢被廣深切割，不能簡單延伸城市廣場，要突破性超越 是否具備市場基礎(chǔ)來自客戶的聲音目前商業(yè)業(yè)態(tài)未能滿足其商業(yè)垢污需求 要營造人聚性的商業(yè)尺度 新塘第一摩爾街（） 街鋪商業(yè)狀況分析 集中式商業(yè)狀況分析 商業(yè)街狀況分析 新塘商業(yè)格局研究 專業(yè)市場商業(yè)狀況分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 60 解放北商業(yè)街區(qū) 月租金情況： 街頭： 250-300元 /平米 街中： 200元 /平米 街尾： 180-190元 /平米 解放北路是連接新塘新、舊中心區(qū)的南北主干道之一，匯聚了天和百貨、通訊品牌、服裝品牌、麥當(dāng)勞等商家，沿線商鋪全部滿租。 租金從 180 300元 /平米不等，是新塘目前租金水平最高的商業(yè)街 解放北路是目前新塘成型最早、人氣最旺的商業(yè)街，但其無統(tǒng)一規(guī)劃和包裝，特色不明顯。經(jīng)營業(yè)態(tài)以通信產(chǎn)品、服裝為主，租金高達(dá) 180 300元 /平米 /月。 商業(yè)街狀況分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 61 街鋪商業(yè)狀況分析 主干道街鋪：自發(fā)經(jīng)營，缺乏整體協(xié)調(diào) 港口大道 群星西路 解放北路 新塘大道 街鋪是由于歷史原因自發(fā)形成，主要滿足周邊原居民日常生活消費(fèi)需要 本報告是嚴(yán)格保密的。 62 各路段街鋪情況 路段 街鋪 /商業(yè)業(yè)態(tài) 經(jīng)營狀況 租金情況 港口大道 書店、五金店、銀行、茶葉、食店等 滿足周邊原居民生活需要，人流量不大，經(jīng)營狀況一般 原居民自有物業(yè)經(jīng)營為主 少有轉(zhuǎn)手出租 新業(yè)路 日常 生活用品零售店、餐飲、美容美發(fā)等 人流量大， 與港口一馬路成為新塘 “ 不夜街 ” 。 街頭： 65元 /平方米；街中：80元 /平方米；街尾： 60元 /平方米 群星西路 五金店，牛仔服裝加工廠（下鋪上廠）、通訊數(shù)碼產(chǎn)品、貨倉超市、銀行等 店鋪密集，成行成市，多有固定客源 了解租金水平 新塘大道 消防器材用品店、布藝、床上用品店、裝飾材料、家私、家電、通訊產(chǎn)品 街鋪零散，大多經(jīng)營狀況一般，不少商鋪轉(zhuǎn)手招租。 租金水平自解放北路向西逐漸遞減 靠近解放北、新客?。?0 100元 /平米 其他： 40-60元 /平米不等 廣深大道 牛仔服裝廠、五金店、針車器械店 店鋪不多，人流量少 多有固定客源，營商環(huán)境較差，主要做熟客生意 街鋪商業(yè)狀況分析 主干道街鋪：人流量直接影響街鋪?zhàn)饨鹚?本報告是嚴(yán)格保密的。 63 小區(qū) 社區(qū)商業(yè)形 態(tài) 業(yè)態(tài) 劃鋪面積 特色 租售模 式 價格 經(jīng)營狀況 新康花園 外圍商業(yè)街 二手中介 布藝、飲食 小超市 裝修工程 服裝 50平米 80平米 120平米 南面七期街鋪買一層送一層。（首層高3.5米，二層高2.6米，獨(dú)立衛(wèi)生間） 可租可售 租： 35-45/月 開業(yè)率為 50左右，人流量不大，基本以服務(wù)本社區(qū)業(yè)主為主。但二手街鋪多，成行成市。 售： 5000單層8000（附送一層） 金澤花園 （一期） 街鋪 飲食、家居裝飾 服裝、鞋類等 40-300平米不等 銷售 售： 臨街鋪經(jīng)營良好 城市家園 商業(yè)街 通信數(shù)碼產(chǎn)品、藥店、服裝店 商業(yè)街： 60-80平米 面深比 1：3.5左右，面寬約45米 可租可售 租： 150-250 業(yè)態(tài)構(gòu)成基本延續(xù)解放北路的服裝、通信產(chǎn)品等，但目前開業(yè)時間尚短，人氣聚集需假以時日，目前街鋪開業(yè)率僅 30， 售： 15000 街鋪商業(yè)狀況分析 小區(qū)街鋪：以滿足小區(qū)居民日常生活需要為主，經(jīng)營狀況可租可售， 本報告是嚴(yán)格保密的。 64 和生百貨 天和百貨、新客隆廣場、新都匯名店城為目前新塘集中式商業(yè)的代表。 是否依托或延續(xù)成熟的商業(yè)街或商圈是新塘集中式商業(yè)成功與否的關(guān)鍵之一，天和百貨、新客隆廣場、新都匯名店城為目前較為成功的代表。 失去了成熟的商業(yè)街的營商氛圍的支撐，集中式商業(yè)人流量不能保證，經(jīng)營效益也相對較低，和生百貨就是其中例子。 新客隆廣場 新都匯名店城 天和百貨 集中式商業(yè)狀況分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 65 商場 建筑形式 規(guī)模 商家進(jìn)駐情況 經(jīng)營方式 經(jīng)營狀況 天和百貨 （ 01年開業(yè)） 裙樓商業(yè) 三層商業(yè)（含夾層） 層面積約 6000平米 首層：麥當(dāng)勞、班尼路及其他服裝、鞋類、數(shù)碼產(chǎn)品 夾層：書店、童裝二層：超市 開放式品牌專柜及店中店模式；天和百貨以 45元 /平方米包租，其場內(nèi)商家以營業(yè)額 18-25%分成提點(diǎn) ,保底價 100元 /平方米 （首層） 良好 新客隆廣場 （ 02年開業(yè)） 獨(dú)立商業(yè) 三層商業(yè) 層面積約 6000平米 首層：肯德基、化妝品、服裝品牌、首飾 二層：大型超市 三層：家電、鞋、服裝 以租為主，首層部分鋪位出售，均價 6800元 /平方米（內(nèi)部職工認(rèn)購），返租后與二三層超市統(tǒng)一經(jīng)營管理；街鋪?zhàn)鈨r 150元 /平方米 /月，其場內(nèi)商家以營業(yè)額 18-25%分成提點(diǎn) 人流量大，經(jīng)營良好 新都匯名店城 （ 05年開業(yè)） 裙樓商業(yè) 四層商業(yè) 層面積約 6000平米 首層：麥當(dāng)勞、六福珠寶、化妝品、數(shù)碼產(chǎn)品 二層：品牌服裝 三層：超市 四層：規(guī)劃中 統(tǒng)一招商經(jīng)營，開放式品牌專柜及店中店模式。利潤分成模式。 人流量一般，屬于起步階