翰文外灘項目可行性投資分析報告

翰文 -外灘 項目可行性投資分析報告 1 目 錄 翰文 -外灘 項目可研報告 第一部分 項目總論 . 1 1.1 項目名稱 . 1 1.2 項目開發(fā)單位 . 1 1.3 項目位置 . 1 1.4 項目設(shè)計內(nèi)容 . 2 1.5 項目現(xiàn)狀 . 2 1.6 項目定位 . 3 1.7 項目銷售收入計劃 . 3 1.8 項目利潤水平 . 5 第二部分 宏觀經(jīng)濟簡述、沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展 . 6 2.1 市場宏觀背景 . 6 2.1.1 住宅地產(chǎn)是中國經(jīng)濟拉動內(nèi)需的必然選擇 . 6 2.1.2 越打越漲 . 10 2.1.3 第一次調(diào)整需求會造成短期壓力 . 11 2.1.4 政治商品特殊屬性形成房地產(chǎn)投資熱情持續(xù) . 11 2.1.5 千萬級人口的沈陽樓市將多板塊發(fā)展 . 12 2.2 房地產(chǎn)市場運行狀況 . 13 2.3 2007 年沈陽市土地成交量 . 13 2.4 2007 年沈陽市住宅因統(tǒng)計銷售區(qū)域的擴張表現(xiàn)平穩(wěn)增長 . 15 2.4.1 月銷售商品住宅 100 萬平方米 . 15 2.4.2 不同區(qū)域商品住宅的銷售量 . 16 2.4.3 不同價位商品住宅的供求比 . 17 2.4.4 不同套型商品住宅的銷售量 . 17 2.5 2007 年 12 月份沈陽市商品房市場基本情況 . 20 2.5.1 商品房市場總體運行情況 . 20 2.5.2 商品房實際登記銷售情況 . 21 2.5.3 不同物業(yè)類型商品房銷售結(jié)構(gòu) . 22 2.5.4 不同套型商品住宅供求結(jié)構(gòu) . 22 2.5.5 不同價位商品住宅供求結(jié)構(gòu) . 23 2.5.6 商品房價格運行情況 . 24 第三部分 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 . 28 3.1 區(qū)域市場供給分析 . 28 3.1.1 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 . 28 3.1.2 區(qū)域未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 . 28 3.2 區(qū)域市場需求分析 . 29 3.2.1 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有需求情況調(diào)查 . 29 3.2.2 區(qū)域內(nèi)在未來需求情況調(diào)查 . 29 3.3 區(qū)域市場價格分析 . 30 3.3.1 目前區(qū)域內(nèi)價格情況調(diào)查 . 30 3.3.2 未來區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品價格情況預測 . 31 3.4 項目價格參照分析 . 31 第四部分 項目價值分析 . 36 4.1 項目投資的時機 . 36 4.2 地塊特征分析 . 36 4.2.1 項目區(qū)位分析 . 36 4.2.2 區(qū)域規(guī)劃分析 . 37 4.2.3 區(qū)域價值分析 . 37 2 4.3 項目規(guī)劃方案 . 37 4.4 項目交通分析 . 38 4.5 項目所在區(qū)域發(fā)展情況 . 40 4.6 所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 . 43 4.7 項目 SWOT 分析 . 45 4.7.1 項目優(yōu)勢分析 . 45 4.7.2 項目劣勢分析 . 45 4.7.3 項目機會分析 . 45 4.7.4 項目威脅分析 . 45 4.8 項目定位方案 . 46 4.8.1 項目市場定位 . 46 4.8.2 客戶定位 . 46 4.8.3 項目產(chǎn)品定位 . 46 4.8.4 建筑風格定位 . 47 4.8.5 主要技術(shù)指標 . 47 4.8.6 項目的施工進度 . 47 4.9 市場營銷 . 48 第五部分 投資估算 . 50 5.1 項目總投資估算 . 50 5.2 項目成本費用結(jié)構(gòu) . 50 5.3 獲利能力評價 . 50 5.3.1 成本利潤率 . 51 5.3.2 銷售利潤率 . 51 5.3.3 投資回收期 (Pt) . 51 5.4 匯總經(jīng)濟指標 . 51 5.5 項目敏感性、盈虧平衡分析 . 52 5.6 項目風險及防范建議 . 52 5.6.1 國際金融與房價拐點風險 . 52 5.6.2 政策風險 . 53 5.6.3 銷售風險 . 53 5.7 項目綜合評價結(jié)論 . 54 附表： . 55 附表 1.項目工程計劃橫道圖 . 55 附表 2 項目投資計劃估算表 . 55 附表 3.損益表 . 56 附表 4.全部投資現(xiàn)金流量 . 56 附表 5.敏感性分析表 . 57 1 第一部分 項目總論 1.1 項目名稱 翰文 -外灘 1.2 項目開發(fā)單位 沈陽翰文房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司（下簡稱翰文地產(chǎn)）。 翰文地產(chǎn)是翰文集團的全資子公司，成立于 2005 年 5 月，注冊地址位于沈陽沈北新區(qū)蒲河新城明珠路 2 號，注冊資本為 5000 萬元人民幣，準備申請二級資質(zhì)。公司運營至今成功開發(fā)的項目如下：翔宇中學、翰文賓館、學府人家、亞瑟藍灣等，累積開發(fā)面積達 50 余萬平米。亞瑟藍灣項目 2007 年當年開盤，當年實現(xiàn)銷售達 93%以上。翰文地產(chǎn)借助圖書、教育優(yōu)勢，運用遼寧省重點中學翔宇中學的品牌影響力，主打文化地產(chǎn)。 1.3 項目位置 項目四至： 2 東至：大望路 西至： 203 國道（虎石臺大街） 南至：浦升路 北至：浦滿路 項目距離沈陽望花立交橋北部 15.7 公里，距離沈陽北站 19.4 公里，距離中街 19.3 公里。(路測 ) 1.4 項目設(shè)計內(nèi)容 占地面積 ： 528667 平方米，約 793 畝 項目內(nèi)容：雙拼、聯(lián)排、情景洋房、小高層、高層及配套商業(yè)、網(wǎng)點、公用建筑等。 項目規(guī)模：總建筑面積 1135000 ，其中地上建筑面積 1067907 其 中：住宅總建筑面積： 940907 公建及配套設(shè)施建筑面積： 127000 設(shè)計條件：容積率： 2.0（ 073 地塊 1.5，按總規(guī) ） 綠化率 51% 建筑密度 24.6% 間距系數(shù) 1.7 項目規(guī)劃設(shè)計單位：阿特金斯、東北建筑設(shè)計研究院 項目施工建設(shè)單位：中建集團 項目營銷顧問單位：世聯(lián)地產(chǎn)（中國）有限公司 項目園林設(shè)計單位：加拿大 DFS 園林設(shè)計單位 項目物業(yè)管理公司：戴德梁行物業(yè)管理公司 1.5 項目現(xiàn)狀 項目已摘牌土地 312 畝為凈地，英國阿特金斯上海公司按照“魚”的概念設(shè)計了 793 畝整體概念規(guī)劃，規(guī)劃概念在沈陽獨具一格，阿特金斯是全球著名的七星級迪拜酒店的規(guī)劃公司。項目計劃開發(fā)周期五年，銷售周期六年， 項目以聯(lián)排確立市場形象。此次摘牌的 312 畝土地，未規(guī)劃建設(shè)會所和幼兒園，會所主要是規(guī)劃中的濱河會所，沈北新區(qū)政府招商已確定在翰文外灘項目南側(cè)地塊進行中小學、幼兒園的開發(fā)建設(shè)。 A：項目東側(cè)：規(guī)劃中的沈陽醫(yī)學院第一附屬醫(yī)院 B：項目南側(cè)：規(guī)劃中的東北旺力服裝城、翔宇中學、小學 C：項目西側(cè)： 203 國道、 職教園、敬老院 D：項目北側(cè)：規(guī)劃中的和湖、綠島、沈北新區(qū)政府 3 1.6 項目定位 沈北新區(qū)生活方式領(lǐng)導者，北歐風情大型綜合社區(qū) 1.7 項目銷售收入計劃 項目普通高層產(chǎn)品 3300、 3400 元均價，花園洋房 4000 元，聯(lián)排別墅 5500 元。項目 2008-2013 年可實現(xiàn)銷售收入 396000 萬元，地上建筑面積平均每平方米售價 3600 元，項目測算采用了較為保守的計量標準。全沈北新區(qū) 2007 年均價 2700 元，每年僅升值 5%計算，全區(qū)域項目均價 6 年內(nèi)分別為 2835， 2977， 3125，3281， 3446， 3618，簡單平均可達 3213 元。而這個均價的計算基礎(chǔ) 2700 元是涵蓋了沈北新區(qū)蒲河新城以北新城子、馬鋼、清水三個地區(qū) 1600-2300 元的房子。蒲河新城區(qū)域最低檔樓盤均價已達 2800 元，中高檔樓盤高層已達 3300 元以 上，洋房 5000 多元、別墅 10000 多元，本項目平均售價僅高出 400 元，而兩種房子的園林和產(chǎn)品差異很大，如果以蒲河一線同類產(chǎn)品相比，項目 6 年均價僅比同類的高層項目高出 300 元。與沈陽全市區(qū) 2007 年 3774 元的全年均價相比，還低174 元，項目售價具有較強的支撐。直接的價格定位，在宏觀分析、房地產(chǎn)市場分析、區(qū)域分析之后，可參照 3.4 節(jié)項目價格分析。 序號 銷售項目 可銷售面積 2008 2009 2010 2011 2012 2013 平均價格 合計 (m2) 價格 銷售比 例 價格 銷售比例 價格 銷售 比例 價格 銷售比 例 價格 銷售比 例 價格 銷售比 例 (元 /m2) 1 聯(lián)排 47949 5500 20.00% 6000 20.00% 6500 20.00% 7000 15.00% 7500 15.00% 8000 10.00% 6575 31526 2 花園洋房 144701 4000 20.00% 4400 20.00% 5000 20.00% 5300 15.00% 5600 15.00% 6000 10.00% 4915 71121 3 24 層 152137 3300 20.00% 3700 20.00% 4100 20.00% 4500 15.00% 4900 15.00% 5400 10.00% 4170 63441 4 18 層 241915 3300 20.00% 3700 20.00% 4100 20.00% 4500 15.00% 4900 15.00% 5400 10.00% 4170 100879 5 15 層 32503 3400 20.00% 3800 20.00% 4200 20.00% 4600 15.00% 5000 15.00% 5500 10.00% 4270 13879 6 12 層 52625 3400 20.00% 3800 20.00% 4200 20.00% 4600 15.00% 5000 15.00% 5500 10.00% 4270 22471 7 商務(wù)酒店 56000 0.00% 0.00% 7000 40.00% 8000 40.00% 9000 20.00% 7800 43680 8 項目南側(cè) 商鋪 38569 5000 15.00% 5500 20.00% 6000 25.00% 6500 15.00% 7000 15.00% 7500 10.00% 6125 23624 9 項目廣場 商鋪 14431 0.00% 0.00% 7000 40.00% 7500 20.00% 8000 20.00% 8500 20.00% 7600 10968 4 10 車位 1720 60000 20.00% 70000 20.00% 80000 15.00% 90000 15.00% 100000 15.00% 110000 15.00% 83000 14272 合計 782551 17.91% 15.83% 19.14% 11.61% 0.00% 50.55% 4876.21 395859.94 銷售收入（萬元） 53602.79 13.54% 60767.15 15.35% 72056.04 18.20% 72937.28 18.43% 79754.64 20.15% 56742.04 14.33% 銷售稅金（萬元） 2948.15 3342.19 3963.08 4011.55 4386.51 3120.81 7257.43 14264.98 營業(yè)稅（萬元） 2948.15 3342.19 3963.08 4011.55 4386.51 3120.81 7257.43 14264.98 城建稅（萬元） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 教育費附加（萬元） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 房屋交易手續(xù)費 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 預征稅金（萬元） 428.60 607.67 918.93 453.02 178.80 125.18 904.07 2408.22 預征土地增值稅（萬元） 428.60 607.67 918.93 453.02 178.80 125.18 904.07 2408.22 銷售凈收入（萬元） 50226.03 56817.29 67174.03 68472.71 75189.34 53496.05 123791.81 242690.06 5 1.8 項目利潤水平 項目總投資 258400 萬元，其中開發(fā)成本 244000 萬元，項目稅后利潤 84825.26 萬元，項目總投資稅后利潤率 32.83%，項目全投資內(nèi)部收益率 54%,在較低的價格預算基礎(chǔ)上 ，項目仍然擁有很高的抗風險能力。 靜態(tài)效益指標 總投資利潤率 稅前 43.77% 稅后 32.83% 自有資金利潤率 稅前 141.38% 稅后 106.03% 銷售毛利潤率 28.57% 銷售凈利潤率 21.43% 6 第二部分 宏觀經(jīng)濟簡述、沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展 2.1 市場宏觀背景 2.1.1 住宅地產(chǎn)是中國經(jīng)濟拉動內(nèi)需的必然選擇 一、國際經(jīng)濟周期面臨衰退的挑戰(zhàn) 毋庸置疑，與過去幾年相比， 2008 年對于中國宏觀經(jīng)濟和金融市場來說，將是更具挑戰(zhàn)性的一年，在這場挑戰(zhàn)中，房地產(chǎn)業(yè)又站到了風口浪 尖。 2008年 1月初，由美國次級貸危機和歐洲興業(yè)銀行交易員 71億美元巨虧引發(fā)的全球金融市場振蕩，中國的宏觀調(diào)控嚴厲的貨幣緊縮政策，可能會對中國相關(guān)資產(chǎn)持續(xù)造成下行壓力。而這個下行壓力會在人民幣升值和通貨膨脹的綜合作用下體現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場。這個力量最終會導致什么樣的發(fā)展方向呢？國際投資銀行高盛認為， 2008 年中國最重要的宏觀經(jīng)濟問題是通脹的走勢以及政策選擇。很顯然房地產(chǎn)業(yè)所面臨的宏觀經(jīng)濟背景已發(fā)生了更為復雜的變化，而且這種變化是階段性的調(diào)整， 2008年政策宏觀經(jīng)濟如能軟著陸，房地產(chǎn)業(yè)在 2009年將延續(xù)增 長。在控制總需求的條件下，表面上看抑制房地產(chǎn)需求是政策組合的一部分，然而經(jīng)濟的軟著陸卻需要住宅地產(chǎn)的發(fā)展。 二、中國問題源于需求旺盛、產(chǎn)能不足？ 2007 年顯著高于趨勢增長率的增長，已經(jīng)造成了較 2003-2004 年時更大范圍的產(chǎn)能壓力，經(jīng)濟快速增長和低通脹的經(jīng)濟周期黃金階段顯然已經(jīng)結(jié)束。官方的產(chǎn)能利用率指數(shù)（見圖表 1）以及單位勞動力成本上升當中（見圖表 2）有所體現(xiàn)。 圖表 1：過剩產(chǎn)能達到歷史最低點* 擴散指數(shù)衡量的是產(chǎn)量高于產(chǎn)能的企業(yè)相對于產(chǎn)量低于產(chǎn)能的企業(yè)的比例。例如， -X% 7 表明產(chǎn)量低于產(chǎn)能的企業(yè)比 產(chǎn)量高能的企業(yè)多 X%。 資料來源： CEIC、高盛經(jīng)濟研究 圖表 2：單位勞動力成本的上漲預示著通脹上升勢頭 高盛亞洲首席經(jīng)濟學家梁紅認為截至 2007 年 11 月達到 11 年高點（ 6.9%）的通貨膨脹，并不是任何暫時的國內(nèi)或國際供應(yīng)面沖擊所造成的，而是顯著的正產(chǎn)出缺口（即總體需求相對于經(jīng)濟總體產(chǎn)能的過度增長）是過去幾輪通脹以及此輪通脹的主要推動因素（見圖表 3）。并得出結(jié)論，要使通貨膨脹顯著下降，就需要看到能夠降低總體需求增長的政策措施或其他需求方面的變化。然而這種剩余產(chǎn)能不足導致的需求過度增長的分析忽略了一 個因素，全球經(jīng)濟放緩帶來的中國出口的不可避免的持續(xù)下滑（一般規(guī)律中國當前不能再加息，熱錢因素暫不考慮），這種出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷的產(chǎn)能釋放分析中并未考慮。當然從中國的總體經(jīng)濟過熱的程度上看，的確需要抑制總需求，但從經(jīng)濟增長的角度上看，是否抑制總需求或抑制哪些需求值得認真考慮。 圖表 3：總體需求的過度擴張導致了通脹上升，但在時間上有一定的滯后 8 三、外匯政策壓制了內(nèi)需 通過將人民幣匯率盯住在一個顯著被低估的水平，中國在 2007 年的政策選擇（與過去 4 年一樣）在保持了出口強勢的同時已經(jīng)繼續(xù)抑制了國內(nèi)需求。換句話說，這些 政策使得中國經(jīng)濟更容易受到外部需求大幅放緩的沖擊。外部需求的放緩或許會平抑國內(nèi)需求釋放帶來的產(chǎn)能曲線，中國連續(xù)多年的投資拉動，產(chǎn)能問題肯定不會像高盛的統(tǒng)計數(shù)據(jù)那樣嚴重。 人民幣大幅的名義升值有助于向私人領(lǐng)域傳遞正確的價格信號，促使其重新分配資源。此外，它還有助于在內(nèi)需再度上升的情況下遏制國內(nèi)通脹壓力。否則，當外部需求在將來的某一時刻復蘇時，中國可能需要再度抑制內(nèi)需。 四、出口導向戰(zhàn)略的挑戰(zhàn) 中國過去的經(jīng)濟增長，出口導向戰(zhàn)略功不可沒。美國消費指數(shù)不斷下降，各類數(shù)據(jù)繼續(xù)顯示經(jīng)濟日趨疲軟。鑒于凈出口對增長的顯著貢 獻（ 2007 年中國的貿(mào)易順差可能占 GDP 的 10%），貿(mào)易順差增長（ 2007 年前 11 個月為 53%）的大幅放緩必將對中國經(jīng)濟增長以及工業(yè)企業(yè)盈利能力產(chǎn)生顯著影響，全球經(jīng)濟放緩對中國出口導向戰(zhàn)略提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。 如果出口增長回落的幅度比人們預期的更快，與此同時人民幣 “被迫 ”更大幅度升值，那么更疲軟的外部需求對增長造成的下行壓力可能促使決策當局重新考量他們在國內(nèi)需求方面的政策立場，尤其是那些與國內(nèi)投資需求有關(guān)的領(lǐng)域。出口增長的大幅放緩以及人民幣的更大幅升值（我們預計明年人民幣兌美元升值 10%，預測風險趨 于上行）將是一件好事，原因是這些因素對增長的周期性影響可能引發(fā)推遲已久的亟需的政策調(diào)整。 出口下降釋放的產(chǎn)能可能需要的時間較長，在短期內(nèi)，增長與通脹格局已經(jīng)顯著惡化，迄今為止積聚的過熱壓力需要經(jīng)濟進入一個降溫期，其中增長率需要回落至其潛在增長水平，但這種增長水平下降一定是輕微的，絕對不可以影響到就業(yè)增長。這種增長的放緩可以通過有效的政策緊縮、外部需求的沖擊，或者在更不理想的情況下通過兩者的偶然結(jié)合來實現(xiàn)。這兩個負面因素出現(xiàn)的時間、規(guī)模和速度等方面的不確定性將使得 2008 年成為投資者感到格外棘手的一年。 9 五 、拉動內(nèi)需是中國崛起的需要也是國際經(jīng)濟形勢的選擇時機 在當前通脹惡化的條件下說拉動內(nèi)需，或許是大逆不道，我并不反對在 2008年上半年進行持續(xù)嚴厲的宏觀調(diào)控，但目的絕不能是控制總需求以減緩產(chǎn)能不足造成的通脹壓力，我們還有出口產(chǎn)能可以釋放。這樣在政策選擇上可以安排投資少量增加、拉動內(nèi)需的組合。經(jīng)濟增長，出口依賴是個放緩因素，必須在投資和消費兩方面尋找突破。經(jīng)濟學家們可以計算或者政府通過增加出口稅負等經(jīng)濟手段主動控制出口產(chǎn)能的向內(nèi)轉(zhuǎn)移，這樣就不需要過度投資造成難以抗拒的通貨膨脹或者過度緊縮造成經(jīng)濟衰退。外匯政策和 出口壓制了內(nèi)需，現(xiàn)在內(nèi)需的釋放，正是大規(guī)模轉(zhuǎn)移出口產(chǎn)能的時機，面向國際出口的金屬、能源、原材料、初級產(chǎn)品，都可以轉(zhuǎn)化為供應(yīng)內(nèi)需的產(chǎn)能。而且打擊了消費者的信心，我們就喪失了絕佳的國際時機，再過若干年后，全球經(jīng)濟復蘇，中國將再次面臨國際競爭和能源原材料價格上漲壓力，中國崛起將成為一句空談。 六、內(nèi)需推動型經(jīng)濟增長戰(zhàn)略提升日程 在穩(wěn)定壓倒一切的政治選擇下，中國的決策當局在 2008 年年中將轉(zhuǎn)向鼓勵內(nèi)需的政策立場，并且允許人民幣升值以幫助保持均衡經(jīng)濟增長。每個危都是新機會，關(guān)鍵看怎么調(diào)整。出口導向戰(zhàn)略固然對提高技術(shù) 和經(jīng)濟增長起到了關(guān)鍵性作用，但不得不關(guān)注我們的資源和原材料出口以及為了出口而犧牲的環(huán)境成本?，F(xiàn)在全球經(jīng)濟放緩，中國需要要轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)需推動型的經(jīng)濟增長格局，中國不僅需要增加消費支出，還需要加大投資。幸運的是，國內(nèi)居民和企業(yè)的資產(chǎn)狀況都繼續(xù)存在著很大的拉升空間，問題仍在于政府的政策能否促成這種情況發(fā)生，或者中國會出臺什么措施來改變過去 4 年來的緊縮政策（這些措施抑制了內(nèi)需并引發(fā)了出口難以持續(xù)的強勢）。很顯然，從所需的匯率調(diào)整幅度來看（貿(mào)易加權(quán)匯率至少調(diào)整15%-20%），中國需要采取一套全面的政策措施來調(diào)整經(jīng)濟增 長格局，以改變其過度依賴出口的狀況（以今年經(jīng)常項目順差占 GDP 的兩位數(shù)比例為證），轉(zhuǎn)向真正的內(nèi)需推動型經(jīng)濟增長。 七、 政治經(jīng)濟的周期循環(huán)預示 2008年總投資增長 在中國崛起的大背景下，全球都有理由繼續(xù)堅信中國經(jīng)濟的強勁基本面， 2008 年市場面臨的挑戰(zhàn)戰(zhàn)可能成為牛市的回調(diào)，而不是真正熊市的開始。根據(jù)中國國情研究所的實證研究，在建國后的中共八大到十六大的第二年，總會表現(xiàn)較高的投資增速， 2007年 10月的中共十七大， 2008年又是一個新的開始。由于中國 13億人口和每年上千萬就業(yè)人口的現(xiàn)實，決定了中國必須要 GDP，否則社會問題不堪想象。在 2008 年 3 月全國人大會議之后新的經(jīng)濟領(lǐng)導班子將會就任，我們或許會看到更多有助于增強宏觀經(jīng)濟短期穩(wěn)定性以及中期增長潛力的新政策的出臺而經(jīng)濟政策的決策也可能變得更為果斷。 八、減稅的 財政政策有助于均衡經(jīng)濟增長 鑒于政府提供公共服務(wù)的能力有限，在支持內(nèi)需方面，減稅可能比增加財政開支更有效。按照這一思維，中國 2008年企業(yè)所得稅統(tǒng)一稅負 25%和個稅起征點上調(diào)至 2000元，中國的公 10 眾和企業(yè)的生產(chǎn)積極性和實際可支配收入水平一定高于往年。而且，政府收入在過去 12 年中的增長持續(xù)高 于 GDP， 這應(yīng)該為政府削減稅費（從個人所得稅開始）提供很大空間。政府同時還可以削減土地拍賣費等預算外收入， 因為這些減稅費的政策對總體財政狀況的負面影響有限（見圖表 5） 。 圖表 5: 政府有充足的空間減稅 九、住宅地產(chǎn)需求是經(jīng)濟增長的重要保障 即使按照常規(guī)的宏觀分析，需要實施對國內(nèi)投資的行政控制，包括信貸配給和較長的（時常是不透明的）投資項目審批程序。但對國內(nèi)住宅投資的限制需要放開。國際經(jīng)驗表明，沒有哪國經(jīng)濟能夠在試圖抑制房地產(chǎn)需求的同時提高內(nèi)需。隨著需求的不斷增長，城市住房的更有效供應(yīng)可以通過創(chuàng)造就業(yè) 機會來拉動內(nèi)需（正如出口商所做的那樣），并促進中產(chǎn)階層的擴大，同時抑制經(jīng)濟領(lǐng)域的物價上行壓力。 中國的出口導向戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向內(nèi)需拉動型經(jīng)濟增長的時機已經(jīng)到來，死守產(chǎn)能理論壓制內(nèi)需，遭殃是還沒有坐上資產(chǎn)升值快車的大眾和中國發(fā)展。相信中國可以平穩(wěn)過度 2008，在 2009年繼續(xù)開創(chuàng)全球高增長、低通脹的格局。 2.1.2 越打越漲 國家自 2005 年起，隨著房地產(chǎn)的持續(xù)升溫，不斷的以限制供給的手段出臺各類財政、金融和土地政策， 2006 年， “國八條 ”、 9070 政策， 2007 年八部委風暴、土地增值稅清算，中國央行 10 次上 調(diào)存款準備金率、第 10 次一次即上調(diào)了 1%至 14.5%，還發(fā)行了 15500 億 11 特別國債，每次調(diào)整回籠資金都達到 3000 億以上。在需求旺盛增長的條件下，房地產(chǎn)供給不足，造成了房地產(chǎn)二次投資行為過度膨脹，終于 2007 年經(jīng)過春季將近 4 個月的觀望期后上演了房地產(chǎn)瘋狂版。 2007 年 6 月深圳商品房成交均價達到 14450 元，北京與深圳同期成交均價達到 11500 元，各地也在核心城市大幅上漲的同時，產(chǎn)生了更為穩(wěn)定的漲價預期 。 漲價的根本因素在于房地產(chǎn)本身供給嚴重不足。宏觀調(diào)控打壓了房地產(chǎn)的供給，中國房地產(chǎn)發(fā)展時間短、漲價預期穩(wěn)定的 條件下住房需求同期釋放，更幾何級數(shù)放大了房地產(chǎn)的需求，加上全球流動性過剩、美元貶值帶來的資產(chǎn)重估增值，中國在持續(xù)高速增長的條件下房地產(chǎn)的表現(xiàn)極為突出。中國上半年外貿(mào)順差增長 83，人民幣升值壓力不斷增大，中國城市化 45%擴張至 63%擴張，方方面面的因素都支撐中國房地產(chǎn)市場的持續(xù)增長。 2.1.3 第一次調(diào)整需求會造成短期壓力 金融的緊縮效應(yīng)比較明顯，而且對房地產(chǎn)的調(diào)控從過去一味追求壓縮供給，轉(zhuǎn)向供給和需求雙向調(diào)控，政策效果比較明顯。貨幣緊縮與人民幣升值的共同作用下，房地產(chǎn)業(yè)熬過緊縮的短期影響后，即可贏得房地產(chǎn) 的新一輪發(fā)展期。為了調(diào)控宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定增長，國家不斷加大調(diào)控力度，但房價也是在調(diào)控中繼續(xù)大幅度上漲，北京、深圳房價更是一年翻番。 2008年年初，中國央行再次調(diào)高存款準備金率至 15%，預期將調(diào)至 18% 19%，住房貸款利息上調(diào) 10%，二次貸款首付調(diào)高到 40%，穩(wěn)健財政政策和適度從緊的貨幣政策，加上地產(chǎn)巨頭王石表態(tài)中國房地產(chǎn)出現(xiàn)拐點，市場處于短期的觀望。從全國形勢上看，因一線城市地產(chǎn)上漲過猛，未來將是一個穩(wěn)定增長期，當前則是從瘋狂上漲到理性上漲的拐點； 2008 年中國統(tǒng)一稅負 25%，中國企業(yè)盈余和競爭能力進一步增強 ，加上奧運經(jīng)濟的整體刺激，中國宏觀經(jīng)濟仍然看好，高盛、世界銀行對中國 2008 年的經(jīng)濟增長預期分別為 10%和 10.8%。從國際形勢上看，中國人民銀行同業(yè)拆借利率在 2008 年 1 月 4 日首次高于 LIBOR（美元倫敦銀行同業(yè)拆借利率），熱錢將更高熱情涌入中國，人民幣對外升值、對內(nèi)貶值，作為中國最主要的投資產(chǎn)品之一房地產(chǎn)，必獲得資產(chǎn)升值的有力支撐。 2.1.4 政治商品特殊屬性形成房地產(chǎn)投資熱情持續(xù) 因房地產(chǎn)兼有投資和消費的功能以及中國人對房屋的情節(jié)，在中國可以把房地產(chǎn)作為政治商品看待。政府一方面不希望房地產(chǎn)過快增長，造 成泡沫破裂的惡果，另一方面，中國的經(jīng)濟周期、發(fā)展階段和資本開發(fā)程度與歐美市場存在較大差異，中國市場經(jīng)濟還未發(fā)達到美日歐的水平，市場形態(tài)不能按常規(guī)經(jīng)濟學推斷。在基本經(jīng)濟增長的條件下，中國人對房地產(chǎn)的需求也會日益強烈，近幾年延續(xù)的打壓房地產(chǎn)投資政策和 2008 年嚴厲的信貸額度控制手段將形成較大的供應(yīng)缺口，增長的需求面對供應(yīng)缺口，在經(jīng)歷短期的觀望之后，剛性需求將繼續(xù)爆發(fā)。沈陽房地產(chǎn)作為剛剛起步的二線城市，在全國經(jīng)濟增長形勢繼續(xù)看好的情況下， 12 需求穩(wěn)定，沈陽房地產(chǎn)仍將健康發(fā)展。 2.1.5 千萬級人口的沈陽樓市將多板塊發(fā) 展 一線城市的受控使大量資金涌入二線城市，沈陽現(xiàn)已進入二線城市的第一軍團，較快的增長速度及投資洼地效應(yīng)已成功的吸引了實力投資者的眼球，沈陽大開發(fā)時期已來到。成都主城區(qū)三環(huán)每畝土地達 900 多萬元，樓面地價超過 3700 元，同等區(qū)域高出沈陽幾倍。沈陽2007 年 GDP 達到 3055 億美元，排名第 17，成都比沈陽多 268 億美元，列第 12 位。沈陽主城區(qū)人口未擴張到三環(huán)以前就是 500 萬人，而成都三環(huán)內(nèi)主城區(qū)不到 400 萬人。天津 2007在 1100 多萬人口的基礎(chǔ)上，增長僅 10 幾萬人口，房價亦有驚人的漲幅。土地和住房供給的剛性， 在需求增長的時候，價格只由支付能力決定，這符合西方經(jīng)濟學的一般規(guī)律。遼寧省2007 年 GDP 超萬億元，人均 GDP24645 元，按 2008 年 2 月外匯牌價超過 3000 美元，在國際社會的一般研究中都認為 3000-6000 美元是房地產(chǎn)高速發(fā)展期，北京在 2006 年中期人均GDP 超過 6000 美元，其間的房地產(chǎn)發(fā)展形勢超出一般想象。在省會城市中沈陽房價總體水平較低，沈陽房地產(chǎn)投資額和銷售額達到遼寧省一半以上，沈陽作為東北振興、環(huán)渤海經(jīng)濟圈的交界地帶，房地產(chǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略優(yōu)勢地位非常突出。 建設(shè)通往營口港的直通公路、發(fā)展濱海 城市，撫順、本溪、鐵嶺與沈陽同城，沈陽的三環(huán)內(nèi)區(qū)域，將成長為沈陽同城的中心，二環(huán)、三環(huán)區(qū)域的房地產(chǎn)需求格局將發(fā)生根本性改變，當前正是沈陽房地產(chǎn)進入升級換代的新時期。這個時期并不土地位置蔓延發(fā)展，因沈陽總體財政收入 250 億元左右，按照城市運營的一般思路，重點資金將投入到遠郊區(qū)重點開發(fā)區(qū)域，用市中心高價土地拉房價，用遠郊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資拉形象，才能形成房價、地價和資本的互動效應(yīng)，如果按照一般蔓延性發(fā)展，沈陽的財政收入水平無法滿足地鐵、輕軌和重點區(qū)域環(huán)境建設(shè)投資，市中心和遠郊區(qū)，在投資價值上都要好于中間地帶。 沈陽在 建設(shè)千萬級人口大都會的過程中，必將帶來房地產(chǎn)發(fā)展的多點井噴。沈北新區(qū)國家級綜合改革試驗區(qū)的政策優(yōu)勢和固定資產(chǎn)投資優(yōu)勢，為沈陽的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了持久動力。 圖 表 6 ： 沈 陽 市 9 6 - 2 0 0 6 年 G D P 總 量 及 增 幅0100020003000400005101520沈 陽 市 G D P 總 量 （ 新 口 徑 ） 1067 1174 1326 1501.9 1772.9 2084.1 2482.5 3055沈陽市經(jīng)濟增長率 10.3 10.1 13.1 14.2 15.5 16 16.5 17.72000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2 0 0 7 年 1 13 2.2 房地產(chǎn)市場運行狀況 沈陽 2007 年 7 月商品房成交均價 3774 元，核心地段的公寓、名盤價格 8000 元左右，一環(huán)新盤 4000 5500 元，二環(huán)外臨近商圈的新開發(fā)區(qū)域 3500 元左右，相對于全國省會城市處于較低水平，二環(huán)區(qū)域房價仍有較高上漲空間。沈陽 市房地產(chǎn)供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)趨于合理，房價運行平穩(wěn)，繼續(xù)保持平穩(wěn)、較快的發(fā)展態(tài)勢。 沈陽 市 2007 年 1-11 月 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 641.5 億元，同比增長 38.6%，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速 2.4 個百分點；占全社會固定資產(chǎn)投資比重為 30.7%，比上半年高 1.2個百分點。其中，商品住宅投資完成 484.3 億元，同比增長 38.7%，占開發(fā)投資的 75.5%，繼續(xù)保持主導地位 。 2006 年，沈陽全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)累計完成投資 538.3 億元，同比增長30.2%，其中 1 11 月份住宅完成投資 349.2 億元，同比增長 38.8%。而且，增量商品房的銷預售面積、合同金額同比分別增長 15.26%和 11.3%；存量房的交 易面積、交易金額分別比上年同期增長 7.39%、 10.92%。 沈陽市房地產(chǎn)投資與銷售額占遼寧省全境 47，沈陽房地產(chǎn)市場經(jīng)歷沈陽近十幾年的城市建設(shè)、商業(yè)化改造，成功實現(xiàn)轉(zhuǎn)型， 2004 年一環(huán)、商業(yè)中心附近的城建東逸花園當年開盤 4000 元還遇到較大的銷售壓力，現(xiàn)在很多新開發(fā)區(qū)域、缺乏商業(yè)配套的樓盤都在 4000元以上 ,沈陽房地產(chǎn)市場經(jīng)歷 2007 年消費觀念和能力發(fā)生了重大變化。 2.3 2007 年沈陽市土地成交量 注：由于部分成交地塊詳細信息未在網(wǎng)上公布，本部分各分項均作出說明。 一、總占地面積 共成交地塊 162 宗，其中已知統(tǒng)計量為 120 宗，其 120 宗的地塊總占地面積 1056.3 萬平方米。 二、各區(qū)域成交地塊數(shù)量 1各區(qū)域成交地塊總量 （單位：宗） 圖 表 7 : 2 0 0 0 - 2 0 0 7 年 1 1 月 沈 陽 市 房 地 產(chǎn) 投 資 表 ( 單 位 : 億 元 )0200400600800020406080100投資額 64 78 116 177 342.6 413.6 538.3 641.5增長率% 23 22 49 52.6 93.6 21 30.2 38.62000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2 0 0 7 年 1 - 14 長白 大東 東陵 和平 皇姑 渾南 沈北 沈河 鐵西 于洪 宗數(shù) 12 7 11 14 5 26 51 5 17 14 2各區(qū)域已知地塊成交量 （單位：萬平） 長白 大東 東陵 和平 皇姑 渾南 沈北 沈河 鐵西 于洪 宗數(shù) 8 7 8 12 5 13 37 3 17 10 面積 82.9 84.9 41.6 46.7 24.3 120.9 462.5 14.1 87.9 90.4 年沈北新區(qū)成交地塊達 51 宗之多，其中 37 宗地塊面積達 462.5 萬平，成交面積遠遠超過其它區(qū)域，占總成交量的 30以上，接近位于沈陽南部的渾南新區(qū)的倍。由此可以看出， 2007 年沈北區(qū)域的土地放量，必帶來未來 3-6 年甚至更長時期的開發(fā)熱潮，隨著各地塊的逐步啟動，該區(qū)域也必成為沈陽未來的主發(fā)展方向，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?從單宗土地規(guī)模來看，規(guī)模地塊集中于長白、大東、渾南、于洪、沈北幾個區(qū)域 渾南區(qū)域成交地塊 26 宗，其中 13 宗地塊面積為 120.9 萬平，成為沈北新區(qū)發(fā)展 的絕對競爭板塊，實力不容小覷。 鐵西區(qū)自 2005 年以來的三年發(fā)展，已逐步成為成熟的居住區(qū)，但從 07 年成交的土地情況來看，以小規(guī)模多項目運作為主，未來 2 年是該板塊成熟的時期。 長白板塊自長白島的規(guī)劃建設(shè)實施，區(qū)域得到了快速發(fā)展， 07 年的土地增量主要集中于此，且以規(guī)模開發(fā)為主，未來 3-6 年，該板塊將成為引導高端人群消費區(qū)域。 于洪區(qū)與沈北新區(qū)相似，受城市外擴帶動，逐步發(fā)展成熟。但區(qū)域?qū)ι虺浅尸F(xiàn)包圍式，無集中的發(fā)展空間。目前已成交的土地主要集中在于洪新城和通向沈北的兩個區(qū)域內(nèi)，未來會成為沈北新區(qū)發(fā)展的分流區(qū)域。 沈河、皇姑兩區(qū)則少有地塊供應(yīng)，土地資源稀缺。 三、各區(qū)域成交均價（根據(jù)簡單平均數(shù)原則估算） 長白 大東 東陵 和平 皇姑 渾南 沈北 沈河 鐵西 于洪 土地成交均價 4061 7001 1064 11770 1457 621 482 2429 通過以上簡單算數(shù)平均數(shù)法估算情況可以看出，土地資源的日益稀缺引起的土地價值提升現(xiàn)象極為明顯，市內(nèi)五區(qū)的土地成為絕對的高價值土地。 和平區(qū)、大東區(qū)的土地價值最高，長白區(qū)域的長白島規(guī)劃、借勢渾河景觀資源的價值戰(zhàn)備也使得該區(qū)域的土地價值迅猛增長。其它各區(qū)域的土 地價格也日趨增值。 鐵西區(qū)年成交地塊均為工業(yè)用地，成交價格最低。 沈北新區(qū)作為新興的發(fā)展區(qū)域，處于發(fā)展初期，是除鐵西區(qū)之外價位最低的區(qū)域，單宗價格，具有很大的利潤空間。 由于皇姑區(qū)、沈河區(qū)可查資料成交價格只有一宗地塊，不具備普遍性，這里不作比 15 較。長白區(qū)域發(fā)展趨勢可以自成一派，故單獨列出。 四、可知不同用途地塊的成交狀況 （單位 :萬平） 居住商業(yè) 商業(yè) 工業(yè) 公共建筑 宗數(shù) 59 10 48 3 成交面積 6058.6 31.5 416.3 2.6 從土地用途來看，居住是主要的土地利用 方式，但也可看到 2007 年，隨著政府戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)的逐步完善和調(diào)整，越來越多的工業(yè)用地出現(xiàn)。 2.4 2007 年沈陽市住宅因統(tǒng)計銷售區(qū)域的擴張表現(xiàn)平穩(wěn)增長 2.4.1 月銷售商品住宅 100 萬平方米 圖表8:商品住宅月消化量統(tǒng)計（單位：萬平）050100150200250住宅 8 0 . 1 6 4 0 . 5 6 3 6 . 5 5 1 6 2 . 8 6 3 . 0 7 9 7 . 6 4 7 3 . 8 1 9 4 . 5 7 2 1 5 . 7 9 4 . 5 1 0 3 . 3 9 0 . 1 91 月 2 月 3 月 4 月