【商業(yè)地產(chǎn)】長(zhǎng)沙上河國際商業(yè)街開盤前階段策略-63PPT

上河國際商業(yè)街 開盤前階段策略研討會(huì) 2008.3.16 相關(guān)議程 1、開盤前策略探討 2、相關(guān)執(zhí)行風(fēng)格解析 3、 DM設(shè)計(jì)稿件 講解 4、戶外的設(shè)計(jì) 初步溝通 5、樓書風(fēng)格 P示意 一、開盤前策略研討 【 開盤前工作重點(diǎn) 】 1、如何繼續(xù)拔高項(xiàng)目的國際化大商業(yè)的氣質(zhì)形象？ 2、商業(yè)與公寓的關(guān)系在價(jià)值體系中如何實(shí)現(xiàn)有效糅合？ 2、以怎樣的方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值利益點(diǎn)與消費(fèi)者的情感溝通？ 今年上半年的銷售任務(wù)是艱巨的，在 5、 20開盤要銷售 1.57 萬 M2商鋪及 B區(qū)剩余 272套公寓的 90%，作為推廣的配合工作 , 今年需要重點(diǎn)從有效渠道進(jìn)行，讓廣告信息更真實(shí)進(jìn)入消 費(fèi)者大腦 ，全力配合好銷售工作 。 【 項(xiàng)目定位與主推廣語 】 1、“ 中南商業(yè)第一極”的項(xiàng)目總體定位，已經(jīng)沿用很久，實(shí) 踐證明它是完全符合本項(xiàng)目的實(shí)際的。本階段推廣的“ 上河國 際商業(yè)街”， 不能脫離“商業(yè)廣場(chǎng)”這個(gè)大環(huán)境，否則會(huì)導(dǎo)致 前期的廣告資源浪費(fèi)，陷入孤立境地。 2、 公寓銷售壓力 相對(duì) 較小，而“以商帶住”是撥高 B區(qū)公寓 價(jià)值的最有力方式。在商業(yè)推動(dòng)下，公寓作為商業(yè)綜合體之 上的國際公寓，向市場(chǎng)展示的是更高的居住價(jià)值。 【 廣告推廣口號(hào) 】 商業(yè)翹楚 比肩全球 本項(xiàng)目在中南五省商業(yè)項(xiàng)目中規(guī)模排名榜首，當(dāng)之無愧“翹楚稱號(hào)”，其影響力應(yīng)當(dāng)不僅僅限于中南地域，而且有跟上世界腳步的雄心。故曰“比肩全球”。 中南財(cái)富 誰與爭(zhēng)鋒 【 口號(hào)備選 】 與新特區(qū) 一起騰 飛 國際的 大氣的 宏偉的 現(xiàn)代的 【 廣告調(diào)性 】 【 如何應(yīng)對(duì)暫不明朗的業(yè)態(tài)定位 ?】 蘇寧、國美還有深圳白馬、天河城百貨等單位都可能進(jìn)駐 ，但無論是打造成什么市場(chǎng)（服裝還是建材），從推廣角度來說暫時(shí)不用深究，我們要一如既往地堅(jiān)持打造國際化、綜合性的財(cái)富平臺(tái)，擴(kuò)大受眾面 . 結(jié)論 : 商鋪業(yè)態(tài)定位需要弱化，強(qiáng)化項(xiàng)目本身的升值前景 . 【 關(guān)于商住同步推廣的問題 】 推廣形式上， 可 從實(shí)銷角度考慮， 采取 主次結(jié)合的形式 . 重點(diǎn)推商鋪時(shí)，以商鋪形象和信息為主占 7成，剩余 3成信息體現(xiàn)公 寓，反之亦然。 以目前情況看來 ,公寓銷售出現(xiàn)良好勢(shì)頭 ,可以暫 時(shí)不體現(xiàn)公寓信息 . 【 推廣節(jié)奏的解析 】 預(yù)熱期 3月 4月 節(jié)點(diǎn)： 1、儲(chǔ)客開始 2、 4月戶外媒體亮相 3、現(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)系統(tǒng)到位 核心攻擊點(diǎn)：業(yè)內(nèi)渠道 戶外媒體 強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng) 4月 5月 節(jié)點(diǎn)： 1、 520正式開盤 2、 420房交會(huì) 3、銷售環(huán)境到位 核心攻擊點(diǎn)： 強(qiáng)勢(shì)入市 多渠道攻勢(shì) 持銷 6月 7 節(jié)點(diǎn)： 1、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境成熟 2、 C區(qū)開始推廣 核心攻擊點(diǎn)：公關(guān)活動(dòng) 促銷計(jì)劃 節(jié)點(diǎn)：信息告之 攻擊重點(diǎn)： DM 節(jié)點(diǎn)：強(qiáng)銷準(zhǔn)備到位 攻擊重點(diǎn)： 樓書 /DM/活動(dòng) 保溫 8 12月 節(jié)點(diǎn)： C區(qū)開盤 核心攻擊點(diǎn)： 新一輪的銷售攻勢(shì) 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 節(jié)點(diǎn)： C區(qū)戶型單張等物料 攻擊點(diǎn)：活動(dòng) 節(jié)點(diǎn)： C區(qū) 開盤 攻擊點(diǎn)：開盤活動(dòng) 預(yù)熱期 3月 4月 工作安排 第一階段 形式 媒介 時(shí)間 主題或內(nèi)容 樓書 房交會(huì)、銷售現(xiàn)場(chǎng) 4月 20之前 商業(yè)翹楚，比肩全球 告知商業(yè)街將要推出的信息背面內(nèi)容主要體現(xiàn)商業(yè)街的升值前景，以及商業(yè)街的基本信息資料。以高回報(bào)率為例，塑造上河財(cái)富神話。 VI設(shè)計(jì) 項(xiàng)目各個(gè)展示部位 4月之前 建立上河國際商業(yè)街 的基本視覺標(biāo)識(shí) DM單張 現(xiàn)場(chǎng)以及房交會(huì) 3月中旬之前 商業(yè)翹楚，比肩全球 （從宏觀創(chuàng)富環(huán)境角度出發(fā)， 表達(dá)廣場(chǎng)的升值未來） 認(rèn)購卡 認(rèn)購須知 意向認(rèn)購書 銷售現(xiàn)場(chǎng) 3月下旬 這次推廣的商鋪，不同于以往要固定委托經(jīng)營 10年甚至 15年，可以選擇委托或者自我經(jīng)營，更自由更靈活 _可以在認(rèn)購過程中對(duì)置業(yè)者訴求此點(diǎn) . 軟文 2000字 ,瀟湘晨報(bào) 4月初 上河國際 -新特區(qū)經(jīng)濟(jì)財(cái)富風(fēng)向標(biāo) (體現(xiàn) “ 改革配套 ” 價(jià)值之余，需要深挖為什么沃爾瑪會(huì)選址在上河，以及項(xiàng)目多元化商業(yè)的集群價(jià)值效應(yīng)，立足區(qū)域商業(yè)高定位去分析 雜志 210X285MM 3-4 商業(yè)翹楚，比肩全球 整體形象 戶外 50X10米（高） （ 58.5+6.5） X12米（高） 4月初 商業(yè)翹楚，比肩全球 -上河國際商業(yè)街 車身 常規(guī) 公交車體 4月 10號(hào)前 上河國際商業(yè)街 : 財(cái)富浪潮憾世登場(chǎng) 圍墻 現(xiàn)場(chǎng) 1、第三次財(cái)富浪潮 鼓舞長(zhǎng)沙 2 中南五省 首席商業(yè)航母 3 誰擁有上河 ,誰就擁有世界街 4 財(cái)富集中時(shí)代 為新特區(qū)加速 強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng) 4月 5月 第二階段 形式 媒介 時(shí)間 主題（或內(nèi)容） 軟文 2000字 4月 15-5月 每周一次 上河國際： 長(zhǎng)沙 商業(yè)接軌 世界 的標(biāo)志 國際巨鱷鐘情上河為那般？ 集群 經(jīng)濟(jì)體系 ：論 沃爾瑪?shù)脑斐切?yīng) （詳細(xì)分析 “ 各個(gè)城市因?yàn)槲譅柆敹鴰淼膮^(qū)域發(fā)展和物業(yè)升值 ” ，引申到項(xiàng)目的特征） 上河會(huì) 5月 20日前 包括活動(dòng) 積分標(biāo)準(zhǔn)、客戶關(guān)系建立。 以及刊物 上河會(huì) -由甲乙雙方共同饌寫的 、包括樓市動(dòng)態(tài)的文集，潛移默化地感染受眾，強(qiáng)化上河國際的時(shí)代影響力 內(nèi)部認(rèn)購 相關(guān)的其他物料 包括商鋪戶型和剩余公寓戶型等等 項(xiàng)目 推介會(huì)物料 現(xiàn)場(chǎng)媒介 4月 20 房交會(huì) 之前 關(guān)于房交會(huì)建議見附表 雜志 210X285MM 3-4 業(yè)主現(xiàn)身說法：上河國際的創(chuàng)富傳奇 硬廣 瀟湘晨報(bào) 開盤日 起航 中南商業(yè)航母盛大開盤 DM 繼續(xù)使用 5曰 20日 分解上河國際商業(yè)街投資價(jià)值，以及財(cái)富飆升的傳奇 同步組織區(qū)府、規(guī)劃局、業(yè)內(nèi)專家、業(yè)主及潛在客群展開 城市區(qū)域價(jià)值高峰論壇 ，研討城市發(fā)展 趨勢(shì)，區(qū)域價(jià)值未來等，提升項(xiàng)目的價(jià)值認(rèn)同感，并通過新聞通稿的方式來加以炒作。 【 重點(diǎn)：房交會(huì) 】 一年一度的春季房交會(huì)是長(zhǎng)沙具有重大影響力的地產(chǎn)盛會(huì)， 百威廣告將緊密配合本次房交會(huì)做出特色，做出影響，力求 把上河國際商業(yè)街的財(cái)富龍頭形象體現(xiàn)得淋漓盡致。 上河國際商業(yè)街的 LOGO案名等，考慮用鍍金字體制作，鑲嵌在背景扳上 。 展示場(chǎng)地必然需要的項(xiàng)目背景板。以 “商業(yè)翹楚，比肩全球” 為主題并放置項(xiàng)目效果圖，且效果圖要做藝術(shù)處理。 也可以考慮把背景扳設(shè)置為一個(gè)中南五省的戰(zhàn)略地圖，更凸顯項(xiàng)目的國際地位 “ 上河國際商業(yè)廣場(chǎng)可以制作仿黃金的立體大字， 強(qiáng)化項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度。 廊柱上可以布置為 投資寶典 ，講述平常人 的投資心得以及對(duì)上河的信心 亦然可以布置為 上河照片展 把上河國際關(guān)于沃爾瑪開業(yè)剪彩的一些烘托氛圍的照片噴繪上去，顯得更富有體驗(yàn)性。 項(xiàng)目沙盤亦不可忽視?？梢钥紤]在房交會(huì)期間把售樓處沙盤 搬遷到會(huì)場(chǎng)。 這些小廣告位，可以刊登天河城案例、深圳白馬服裝城等案例，類比上河國際的無限升值前景 現(xiàn)場(chǎng)展板： 分別懸掛 500強(qiáng)品牌入駐單位的介紹，比如沃爾瑪選擇上河的初衷，肯得基為什么選擇上河 最好能使用 沃爾瑪、歐亞達(dá) 等相關(guān)發(fā)言人的語錄 5。 20開盤日計(jì)劃 現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主活動(dòng) 1、現(xiàn)場(chǎng)布置開盤慶典的氛圍，讓看樓者體會(huì)項(xiàng)目的火爆 2、進(jìn)一步密切與老客戶的關(guān)系，對(duì)老客戶實(shí)行一定程度的優(yōu)惠。 3、建議給成交客戶送沃爾馬購物優(yōu)惠券，調(diào)動(dòng)其積極性和信賴感 4、廣告配合開盤熱銷的宣傳，以軟性訴