泉州某住宅小區(qū)物業(yè)管理方案(薦)

房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 泉州某住宅小區(qū)物業(yè)管理方案 (薦 ) 目 錄 1.0 XX 物業(yè)公司企業(yè)理念 1. 企業(yè)宗旨 2. 企業(yè)精神： 3. 工作態(tài)度： 4. 服務(wù)準(zhǔn)則： 5. 企業(yè)管理理念： 6. 員工修養(yǎng)理念： 7. 企業(yè)服務(wù)理念： 8. 企業(yè)愿景： 2.0 項(xiàng)目基本情況 1. XX 一期項(xiàng)目概況 1.1 XX 一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和主要配套概況 2. 項(xiàng)目物業(yè)管理分析 3.0 收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)報(bào)備 1. 關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)的初步意見 4.0 組織架 構(gòu)、人員編制及薪酬福利 4.1 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 4.2 人員定編 4.3 人員薪資體系 5.0 開辦測算及日常管理測算 5.1 前期投入明細(xì)表 5.2 詳細(xì)的成本測算、管理成本構(gòu)成及測算結(jié)果一覽表 (年經(jīng)營支出匯總表 ) 5.3 人工費(fèi)明細(xì)表 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 5.4 辦公費(fèi)明細(xì)表 5.5 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及低易耗品攤銷明細(xì)表 5.6 設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修費(fèi)明細(xì)表 5.7 清潔、保安、不可預(yù)見費(fèi)、管理傭金明細(xì)表 6.0 總體管理構(gòu)想及各項(xiàng)規(guī)章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事務(wù)管理 與人性化服務(wù) 3.0 環(huán)境服務(wù)管理 4.0 機(jī)電設(shè)備的維保管理 5.0 內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制 5.1 裝修管理規(guī)定 5.2 住宅裝修管理公約 5.3 物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定 5.4 項(xiàng)目管理中心經(jīng)理崗位職責(zé) 5.5 事務(wù)助理崗位職責(zé) 5.6 前臺監(jiān)控員崗位職責(zé) 5.8 工程水電人員崗位職責(zé) 5.9 項(xiàng)目社區(qū)文化公關(guān)接待員崗位職責(zé) 5.10 項(xiàng)目中心電腦文檔人員崗位職責(zé) 5.11 安防部主管崗位職責(zé) 5.12 安防班長崗位職責(zé) 5.13 巡查員崗位職責(zé) 5.14 交通、車輛管理員崗位職責(zé) 5.15 義務(wù)消防員崗位職責(zé) 5.16 環(huán)境服務(wù)部主管崗位職責(zé) 5.17 綠化班長崗位職責(zé) 5.18 保潔班長崗位職責(zé) 5.19 保潔員崗位職責(zé) 5.20 綠化員崗位職責(zé) 5.21 出納收費(fèi)員崗位職責(zé) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 5.22 項(xiàng)目各部門每月計(jì)劃及月總結(jié)工作規(guī)程 5.23 員工培訓(xùn)制度 5.24 檔案資料管理制度 5.25 值班管理規(guī)定 5.26 辦公用品申請、購買、領(lǐng)用制度 5.27 投訴處理、回訪制度 5.28 維修回訪制度 5.29 防火安全檢查制度 5.30 電梯機(jī)房管理制度 6.0 客戶服務(wù)部工作手冊 6.0 客戶服務(wù)部服務(wù)規(guī)范 6.1 客戶服務(wù)部工作內(nèi)容概述 6.2 客戶服務(wù)部員工崗位職責(zé) 6.3 客戶服務(wù)部規(guī)章管理制度 6.3.1 物業(yè)驗(yàn)收制度 6.3.2 入住管理制度 6.3.3 裝修管理制度 6.3.4 投訴處理制度 6.3.5 報(bào)修管理制度 6.3.6 客戶拜訪與意見征詢制度 6.3.7 前臺接待管理制度 6.3.8 收費(fèi)管理制度 6.3.9 客服巡視管理制度 6.3.10 檔案管理制度 6.3.11 職位代理制度 6.3.12 外延服務(wù)管理制度 6.3.13 形象策劃管理 6.3.14 商業(yè)店面管理制度 6.3.15 安全管理制度 6.3.16 客戶遷出管理制度 6.3.17 商業(yè)推廣活動管理制度 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 6.3.18 公共場地使用管理制度 6.3.19 突發(fā)性事件或異常情況處理程序 6.3.20 社區(qū)配套教育單位管理制度 6.3.21 社區(qū)配套館所管理制度 6.3.22 標(biāo)識標(biāo)牌管理制度 6.3.23 辦公紀(jì)律 6.3.24 售后服務(wù)管理制度 6.3.25 文件與表單管理制度 6.4 與物業(yè)管理相關(guān)的主要文件 4.1.1 業(yè)主臨時(shí)公約 7.0 安防服務(wù)部工作手冊 7 0 安防服務(wù)部 員工服務(wù)規(guī)范 7 1 安防服務(wù)部 工作內(nèi)容概述 7 2 安防服務(wù)部崗位職責(zé) 7.2.1 安防服務(wù)部主管崗位職責(zé) 7.2.2 安防服務(wù)部班長崗位職責(zé) 7. 2.3 門崗崗位職責(zé) 7. 2.4 巡邏崗崗位職責(zé) 7. 2.5 裝修巡邏崗崗位職責(zé) 7. 2.6 監(jiān)控中心崗位職責(zé) 7. 2.7 車輛管理崗位職責(zé) 7. 3 安防服務(wù)部主管工作模塊 7.3.2 安防服務(wù)部班長工作模塊 7.4 安防服務(wù)部工作流程 7.4.1 交接班程序 7.4.2 突發(fā)事件處理程序 7.4.3 周界紅外報(bào)警處理程序 7.4.4 消防報(bào)警信號處理程序 7.4.5 毆打暴力事件處理程序 7.4.6 盜竊等破壞事件的處理程序 7.4.7 困梯處理程序 7.4.8 浸水處理程序 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 7.4.9 停電處理程序 7.4.10 戶內(nèi)報(bào)警處理程序 7.4.11 工作技巧 7.5 安全防范設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定 7.5.1 辦公設(shè)施管理規(guī)定 7.5.2 鑰匙管理規(guī)定 7.5.3 日常工具管理規(guī)定 7.5.4 消防設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定 7.5.5 智能化設(shè)備管理規(guī)定 7. 6 能源節(jié)約管理規(guī)定 7. 7 理論學(xué)習(xí)、技能培訓(xùn)與演練管理規(guī)定 7. 8 內(nèi)務(wù)管理規(guī)定 7.8.1 班內(nèi)用餐管理規(guī)定 7. 9 獎(jiǎng)罰細(xì)則 7.10 安全管理 7.11 排班布崗及巡邏路線的設(shè)計(jì) 7.12 治安保衛(wèi)常識的培訓(xùn) 7.13 安防人員基本服務(wù)意識 8.0 環(huán)境服務(wù)部工作手冊 8.0 環(huán)境服務(wù)部 員工服務(wù)規(guī)范 8.1 環(huán)境服務(wù)部 工作管理制度 8.2 環(huán)境服務(wù) 部崗位職責(zé) 8.2.1. 環(huán)境服務(wù)部部門經(jīng)理崗位職責(zé) 8.2.2. 環(huán)境服務(wù)部保潔主管崗位職責(zé) 8.2.3. 環(huán)境服務(wù)部保潔領(lǐng)班職責(zé) 8.2.4. 環(huán)境服務(wù)部保潔員崗位職責(zé) 8.2.5. 環(huán)境服務(wù)部倉庫管理員崗位職責(zé) 8.2.6. 環(huán)境服務(wù)部綠化主管崗位職責(zé) 8.2.7. 環(huán)境服務(wù)部綠化領(lǐng)班崗位職責(zé) 8.2.8. 環(huán)境服務(wù)部綠化員崗位職責(zé) 8.3 環(huán)境 服務(wù)部工作禮儀 8.4 環(huán)境 服務(wù)部綠化管理工作流程 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 8.5 環(huán)境 服務(wù)部管理的具體措施及工作標(biāo)準(zhǔn) 8.5.1 綠化工程驗(yàn)收接管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 8.5.2. 綠化養(yǎng)護(hù)等級質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 8.5.3. 衛(wèi)生管理標(biāo)準(zhǔn) 8.6 日常保潔工作內(nèi)容 8.6.1 大堂 8.6.2 公共區(qū)域 8.6.3 衛(wèi)生間 8.6.4 會議廳 8.6.5 地下車庫 8.6.6 玻璃及不銹鋼 8.6.7 金箔和紫銅的保潔 8.7 大廈清潔的幾種基本作業(yè)法 8.7.1 手工作業(yè) 8.7.2 機(jī)械操作 附錄 1 室內(nèi)清潔組的職責(zé) 附錄 2 室外清潔組的職責(zé) 8.8 相關(guān)管理規(guī)定文件表格 8.8.1 主管日常檢查工作表 8.8.2 綠化工作日檢表 -1 8.8.3 綠化工作日檢表 -2 8.8.4 綠化清單 8.8.5 綠化工作日檢表 8.8.6 綠化養(yǎng)護(hù)月檢表 8.8.7 綠化養(yǎng)護(hù)周檢表 8.8.8 綠化員崗位安排表 8.9 環(huán)境保潔相關(guān)案例 9.0 工程服務(wù)部工作手冊 9.1 物業(yè)設(shè) 備管理作業(yè)指導(dǎo)書 9.2 機(jī)電維修工作 9.3 工程服務(wù)部崗位職責(zé) 9.3.1 工程服務(wù)部經(jīng)理崗位職責(zé) 9.3.2 工程服務(wù)部水電工崗位職責(zé) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 9.4 樓宇及物業(yè)設(shè)備的接管驗(yàn)收 9.5 物業(yè)設(shè)備操作規(guī)程 9.5.1 變配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)操作規(guī)程 9.5.2 給排水維修操作規(guī)程 9.5.3 住戶報(bào)修處理工作規(guī)程 9.5.4 工程維修操作規(guī)程 9.5.5 變配電設(shè)備巡檢規(guī)程 9.5.6 發(fā)電機(jī)房管理規(guī)程 9.5.7 發(fā)電機(jī)組操作規(guī)程 9.5.8 發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)操作規(guī)程 9.5.9 停水處理操作規(guī)程 9.5.10 停電處理操作規(guī)程 9.5.11 高壓配電房操作規(guī)程 9.5.12 低壓配電房設(shè)備操作規(guī)程 9.5.13 設(shè)備運(yùn)行記錄操作規(guī)程 9.5.14 設(shè)備管理交接班制度 9.5.15 防火安全操作規(guī)程 9.5.16 防火檢查制度操作規(guī)程 9.5.17 臨時(shí)動火作業(yè)操作規(guī)程 9.5.18 消防設(shè)備器材管理操作規(guī)程 9.5.19 消防監(jiān)控中心操作規(guī)程 9.5.20 公共設(shè)備改造及維護(hù)維修操作規(guī)程 9.5.21 電梯運(yùn)行操作規(guī)程 9.5.22 避雷與接地系統(tǒng)保養(yǎng) 操作規(guī)程 9.5.23 制冷設(shè)備 運(yùn)行管理操作規(guī)程 9.5.34 二次供水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)操作規(guī)程 9.6 理論學(xué)習(xí)、技能培訓(xùn)與演練管理規(guī)定 7.0 總體項(xiàng)目運(yùn)作流程 1. 工作流程 2. 信息反饋渠道 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 8.0 整體管理項(xiàng)目服務(wù)目標(biāo)及考核標(biāo)準(zhǔn) 8.1 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 9.0 XX 物業(yè)管理工 服務(wù)目標(biāo) 1. 前期目標(biāo) 2. 管理目標(biāo) 3 服務(wù)指標(biāo) 4 分類指標(biāo) 9.1 前期介入及接管驗(yàn)收 9.1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 9.1.2 建設(shè)施工階段 9.1.3 竣工驗(yàn)收階段 9.1.4項(xiàng)目的接管驗(yàn)收 9.1.5業(yè)主入伙后 10.0 入伙及中期裝修管理 10.1.1 業(yè)主入伙階段（上房前兩個(gè)月提供完整可執(zhí)行的入伙方案） a. 業(yè)主入伙前 b. 業(yè)主入伙中 11.入住期日常管理 12.0 員工業(yè)務(wù)及技能培訓(xùn) 12.0.1擬采取的員工培訓(xùn)方案 a. 培訓(xùn)計(jì)劃 b. 培訓(xùn)目的： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 1.0XX 物業(yè)公司企業(yè)理念 1. 企業(yè)宗旨 ： 依法管理，業(yè)主至上，五心營造溫馨家園 2. 企業(yè)精神： 敬業(yè)修德 高效創(chuàng)優(yōu) 誠信進(jìn)取 3. 工作態(tài)度： 主動 熱情 周到 細(xì)致 4. 服務(wù)準(zhǔn)則： 用我們的真心、熱心、愛心、細(xì)心、精心為業(yè)主提供五心服務(wù) 5. 企業(yè)管理理念： 5.1什么叫做不簡單？能夠把簡單的事情天天做好，就是不簡單；什么叫做不容易？大家公認(rèn)的、非常容易的事情。非常認(rèn)真地做好它，就是不容易。 5.2 領(lǐng)導(dǎo)與管理不是耍威享福，而是引導(dǎo)與勸戒，更是支持與服務(wù)。 5.3 兼聽則明，偏信則暗。 5.4 上級不引導(dǎo)，下級無目標(biāo)。 5.5 要求下級做到的，自己要先做到。 5.6 誰砸企業(yè)的牌子，企業(yè)就砸誰的飯碗。 5.7 獎(jiǎng)勵(lì) 20%的優(yōu)秀者，鼓勵(lì) 70%的普通者，淘汰 10%的落后 者。 6. 員工修養(yǎng)理念： 6.1 勿以惡小而為之，勿以善小而不為。 6.2 天下大事，必做于細(xì)；天下難事，必做于易。 6.3 決不內(nèi)耗。 6.4 無成見地對待團(tuán)隊(duì)中的每一位同事。 6.5 成就企業(yè)，成就自己。 6.6 每日學(xué)習(xí)，每日進(jìn)步。 7. 企業(yè)服務(wù)理念： 7.1 我們所有的工作就是把客戶的不滿消除到零。 7.2 客戶對同一事件的投訴最多只能一次。 7.3 迅速反應(yīng)，馬上行動。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 7.4 不要計(jì)較客戶的態(tài)度如何，你需要做的就是把服務(wù)做到位，記住，這就是你的工作。 7.5 永遠(yuǎn)不要與客戶爭辯。 7.6 始終保持耐心，始終保持微笑。 7.7 服務(wù)機(jī)制與服務(wù)理念創(chuàng)造企業(yè)最核心競爭力。 7.8 企業(yè)的每一位員工都是企業(yè)的形象代言人 ,每一個(gè)人的一舉一動都代表著公司形象。 7.9 客戶的事，既使是一件小事，也比其它任何事都重要，甚至是領(lǐng)導(dǎo)的事。 7.10 客戶的關(guān)切是我們工作的重中之重。 7.11 客戶服務(wù)無小事。 7.12 專精創(chuàng)造卓越。 7.13 有缺陷的服務(wù)等于無效服務(wù)。 7.14 將投訴做成驚喜。 7.15 日清日審。 業(yè)主的報(bào)修、投訴、求助事項(xiàng)每天都要清理匯總，檢查是否都已經(jīng)按要求的時(shí)限及時(shí)處理，是否有遺漏，由于工程 復(fù)雜程度及難度因素沒有處理完畢的，要日日跟蹤，及時(shí)給業(yè)主回復(fù)處理的進(jìn)展情況。 8. 企業(yè)愿景： 8.1 做本地最好的物業(yè)企業(yè)，永遠(yuǎn)領(lǐng)先對手一步。 8.2 危機(jī)感不但是企業(yè)發(fā)展的動力，也是個(gè)人成長的動力。 8.3 學(xué)則逆水行舟，不進(jìn)則退；企業(yè)不發(fā)展就是退步。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 2.0 項(xiàng)目基本情況 1.XX 一期項(xiàng)目概況 1.1XX 一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和主要配套概況 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 備 注 總用地 22176 33 畝 總建筑面積 57215 不含地下室 其 中 住 宅 53475 商 業(yè) 3540 配套公建 200 （會所） 地下室 6500 停車及設(shè)備用房 建筑密度 29.5 綠地面積 7760 綠地率 35 規(guī)劃總戶數(shù) 459 戶 以每戶 3.5 人計(jì) 規(guī)劃總?cè)丝?1600 人 停 車 位 設(shè) 置 一 覽 表 項(xiàng) 目 數(shù) 量 備 注 小車位 246 位 (不含 8 號樓 ) 地面 12 位 地下 126 位 地面停車庫 64 個(gè) 地 面 自行車停車面積 780 地 面 摩托車停車面積 600 地 下 主 要 電 氣 設(shè) 備 項(xiàng) 目 數(shù) 量 位 置 備 注 柴油發(fā)電機(jī)組 1 組 地下室 變配電室 1 間 地下室 小區(qū)變配電室 1 間 地下室 住戶用電 專用配電室 1 間 地下室 公共用電 消控中心、監(jiān)控中心 1 間 6 號樓一層 電梯 20 部 1 至 8 號樓 共 18 個(gè)樓梯 相 關(guān) 信 息 小區(qū)共 18 個(gè)梯 ,2 個(gè)地下車庫出入口 ,1 個(gè)小區(qū)主入口 ,1 個(gè)小區(qū)出口 ,1 個(gè)消防通道 ,1個(gè)人行消防通道 ,8 號樓獨(dú)立幢獨(dú)設(shè) 1 個(gè)出入口 ,二期未開發(fā)。主要業(yè)主群為：一院醫(yī)生、河市馬甲、市地質(zhì)大隊(duì)、洛江政府人員。 2.項(xiàng)目物業(yè)管理分析 小區(qū)地處洛江區(qū)政府附近，距泉州現(xiàn)管小區(qū)較遠(yuǎn)，規(guī)模屬中小型，又 8 號樓為獨(dú)立幢，與二期形成一個(gè)小區(qū)三個(gè)組團(tuán)格局。因此，該小區(qū)的物業(yè)日常管理與市中心的資源房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 共享空間相對較少（僅在綠化管養(yǎng)和技術(shù)臨時(shí)緩助兩方面的共享），部門設(shè)置應(yīng)較齊全，人員相對較多。 該小區(qū)屬商住小區(qū)，商業(yè)與住宅應(yīng)分離管理， 商業(yè)店面實(shí)行開放式管理，住宅應(yīng)實(shí)行全封閉式管理的模式。由于小區(qū)內(nèi)的 3 號樓、 4 號樓、 7 號樓的一層架空層作為停車場，無法形成人車分流管理，人車出入較混雜，安全系數(shù)較低，車場分布較散，考慮到成本核算，不可能每個(gè)車場設(shè)車管員，因此，整個(gè)小區(qū)的安全管理和秩序管理主要是從以下兩方面實(shí)施： 1、應(yīng)增設(shè)小區(qū)的監(jiān)控探頭，包括小區(qū)出入口處、車場車庫出入口與場內(nèi)主要位置、車輛出入通道、外圍店面和四周圍墻； 2、加強(qiáng)小區(qū)出入口物品、車輛、人員的控制和小區(qū)的巡查力度。 該小區(qū)的業(yè)主群大多為上班族 ,素質(zhì)和收入水平較高，對物業(yè)管理水平要求也 較到位，加之按小區(qū)的配套檔次也較高。這就要求物業(yè)管理的人員配置與專業(yè)水平標(biāo)準(zhǔn)更高，立求精、細(xì)、及時(shí)、到位的服務(wù)。 3.0 收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)報(bào)備 1.關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)的初步意見 法律依據(jù)：國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例發(fā)改委、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法、福建省福建省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法，并根據(jù)泉州本地的物業(yè)管理市場實(shí)際情況制定。 項(xiàng) 目 類 別 計(jì)價(jià)單位 標(biāo) 準(zhǔn) 備 注 物業(yè)管理費(fèi) （住宅） m元 .月 1. 物業(yè)管理費(fèi) （住宅改辦公） m 元 .月 1. 物業(yè)管理費(fèi) (商鋪 ) m元 .月 .0 門鏡可視對講系統(tǒng) 戶 /元 600 信報(bào)箱 戶 /元 78 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 車輛服務(wù) 地下車位維護(hù)費(fèi) 個(gè)月 120 元 地面車位維護(hù)費(fèi) 個(gè)月 120 元 臨時(shí)維護(hù)費(fèi) (四輪機(jī)動車 ) 0.5 小時(shí)以內(nèi)不收費(fèi) 次 5 元 臨時(shí) 次 10 元 過夜 自行車 輛 0.3 元 /次 臨時(shí) 輛 0.6 元次 過夜 輛月 12 元 電動車 輛 0.7 元 臨時(shí) 輛 1.5 元 過夜 輛月 30 元月 含充電費(fèi) 摩托車 輛 1 元 /次 輛 2 元 過夜 輛月 40 元月 裝修管理 裝修暫收款 每戶 1000 元 裝修驗(yàn)收合格后歸還 樓道修繕費(fèi) 100 元套 公共部分水電周轉(zhuǎn)金 200 元套 電梯電費(fèi) 地面二層以上 地面架空一層以上 按系數(shù)分?jǐn)?二次加壓水泵運(yùn)行費(fèi) 變頻泵加壓層 按建筑面積分?jǐn)?公共水電費(fèi) 按建筑面積分?jǐn)?說明： 1.1 一梯兩戶電梯電費(fèi)的系數(shù)分?jǐn)偡ǎ?地面一層住戶不分?jǐn)傠娰M(fèi)，地面架空的 1 層按系數(shù)“ 1”分?jǐn)傠娰M(fèi)，各樓層住戶按所在層數(shù)計(jì)分?jǐn)傁禂?shù)： 每戶應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi) =應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi) 各樓層樓系數(shù) /（應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各 樓層系數(shù)之和 2）本梯位當(dāng)月電費(fèi)總量當(dāng)月電費(fèi)單價(jià) 例：設(shè)某梯位 1-11層共 22戶（地面為架空）某月電梯共用電 660度，每度電為 0.5469房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 元 ,1層的住戶電梯電費(fèi)為 1/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) 2 660 0.5469=2.8元 ; 2 層的住戶電梯分?jǐn)傠娰M(fèi)為 2/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) 2 660 0.5469=5.5元； 3 層的住戶電梯分?jǐn)傠娰M(fèi)為 3/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) 2 660 0.5469=8.2元； 11 層住戶電梯分?jǐn)傠娰M(fèi)為 11/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) 2 660 0.5469=30.1元。 1.2兩梯兩戶的電費(fèi)分?jǐn)偡椒ǎ?每戶應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi) =應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi) 各樓層樓系數(shù) /（應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層系數(shù)之和 2）本梯位兩部電梯當(dāng)月用電之和當(dāng)月電費(fèi)單價(jià)； 1.3二次加壓水泵運(yùn)行費(fèi)的分?jǐn)偡椒ǎ?加壓層每戶應(yīng)分?jǐn)傔\(yùn)行費(fèi) =（運(yùn)行費(fèi)總和 /應(yīng)分?jǐn)偹M(fèi)總量（噸）該戶用水量； 1.4公共水電費(fèi)每戶應(yīng)分?jǐn)倲?shù)量 =該戶建筑面積 /住宅總面積公共水電費(fèi)總量。 4.0 組織架構(gòu)、人員編制及薪酬福利 4.1 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 總經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理 事務(wù)助理 出納 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 4.2 人員定編 部 門 崗 位 定 編 數(shù) 備 注 一期 到崗日期 二期增編 項(xiàng)目經(jīng)理 1 07 4 事務(wù)助理 1 07 6 客戶服務(wù)部 客服主管 1 07 4 客服助理 3 07 4 前臺接待 1 07 6 出納 1 07 6 客戶服務(wù)部 綜合事務(wù)管理 會所管理 安防服務(wù)部 環(huán)境服務(wù)部 工程服務(wù)部 品質(zhì)監(jiān)督 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 工程服務(wù)部 主管 1 07 4 水電維修 2 07 4 安防服務(wù)部 主管 1 07 6 班長 3 07. 6 隊(duì)員 12 07 7 3 監(jiān)控 3 07 7 2 車管員 4 07 7 2 環(huán)境服務(wù)部 主管 1 07 6 保潔員 6 07 7 2 綠化工 2 07 7 品質(zhì)監(jiān)督 事務(wù)助理兼任 會所管理 事務(wù)助理兼任 行政后勤 事務(wù)助理兼任 食堂 廚務(wù) 1 07 7 44 9 4.3 人員薪資體系 4.3.1 工資 崗 位 基本工資 崗位工資 職務(wù)工資 超時(shí)補(bǔ)貼 技能 (工作量 )補(bǔ)貼 正常工資 試用 轉(zhuǎn)正 事務(wù)助理 450 550 850 300 200 特定 1800 出納 450 400 600 150 1200 部門主管 450 450 750 150 150 特定 1500 客服助理 450 400 600 150 特定 1200 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 安防班長 450 350 400 100 150 200 1300 安防員 450 350 500 300 特定 1250 監(jiān)控 450 250 350 特定 800 車管員 450 50 150 200 800 保潔員 450 150 250 特定 700 工程人員 450 400 500 150 特定 1100 綠化工 450 250 350 特定 800 廚師 450 250 350 800 4.3.2 過節(jié)費(fèi) 4.3.3 高溫補(bǔ)貼 4.3.4 加班費(fèi) 4.3.5 年終獎(jiǎng) 4.3.6 福利費(fèi) 4.3.7 社保、醫(yī)保按公司規(guī)定另外提取 5.0 開辦測算及日常管理測算 5.1 前期投入明細(xì)表 費(fèi)用項(xiàng)目 子項(xiàng)目 數(shù) 量 單 價(jià) 費(fèi)用小計(jì) 備 注 前期投入費(fèi)用攤銷 印刷 品 1 2500 2500 辦公場地布置 1 5000 5000 員工宿舍用品 1 10000 10000 標(biāo)識系統(tǒng) 1 10000 10000 員工服裝 1 批 40000 40000 辦公用品 1 批 20000 20000 保潔機(jī)具 1 批 15000 5000 安防器械 1 批 17000 5000 維修工具 1 批 15000 15000 134500 費(fèi)用小計(jì) 134500 元 5.2 詳細(xì)的成本測算、管理成本構(gòu)成及測算結(jié)果一覽表 年經(jīng)營支出 匯總表 費(fèi) 用 項(xiàng) 目 月支出額 （元） 年支出額 （萬元） 所占比重 % 單位面積成本 （元） 備 注 （一）人工費(fèi) 51600 61 92 58 54 0.210 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 （二）辦公費(fèi) 2460 2 95 2 79 0.010 （三）固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 1118 1.34 1 04 0.004 （四）低值易耗品攤銷費(fèi) 1408 1.69 1 31 0.005 （五）設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修費(fèi) 3592 4.31 3 35 0.012 （六）清潔費(fèi) 8780 10.54 8 19 0.029 （七）安防費(fèi) 1494 1.79 1 39 0.005 （八）不可預(yù)見費(fèi) 2687 3.22 2 51 0.009 （九）社區(qū)文化費(fèi) 2768 3.32 2 58 0.009 （十）管理傭金 6651 7.98 6 20 0.022 （十一）法定稅費(fèi) 5592 6.71 5 21 0.019 按收入合計(jì)的 6%計(jì)提 合 計(jì) 88150 105 67 93 11 0.334 5.3 人工費(fèi)明細(xì)表 崗 位 人 數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) 月工次額 備 注 經(jīng)理 1 4000 4000 事務(wù)助理 1 1800 1800 客服主管 1 1500 1500 客服助理 5 1200 6000 出納 1 1200 1200 環(huán)境主管 1 1500 1500 監(jiān)控 3 800 2400 綠化員 2 800 1600 保潔員 6 700 4200 工程主管 1 1500 1500 車管員 4 800 3200 水電工 3 1100 3300 日常維修 安防主管 1 1500 1500 安防班長 3 1300 3900 安防員 12 1100 13200 8 小時(shí) 廚師 1 800 800 小計(jì) 46 51600 費(fèi)用合計(jì) 51600 5.4 辦公費(fèi)明細(xì)表 費(fèi)用項(xiàng)目 子項(xiàng)目 測 算 依 據(jù) 費(fèi)用小計(jì) 辦公費(fèi) 交通費(fèi) 日常租車估算 200 通訊費(fèi) 電話費(fèi) 兩部電話，平均每部月 120 元，共計(jì) 240 元 240 手機(jī)費(fèi) 2 部，平均 150 元月 300 服裝費(fèi) 管理人員 夏裝 2 套 :150 元月，冬裝 2 套： 200 元月，（ 150+300） 2 套 12 24（兩年折舊） 450 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 護(hù)管員 夏 裝 2 套 :100 元月，冬裝 2 套： 150 元月，（ 100+200） 2 套 15 24（兩年折舊） 375 其他員工 夏裝 2 套 :100 元月，冬裝 2 套： 200 元月，（ 100+150） 2 套 19 24（兩年折舊） 475 辦公用品 14 人（辦公室及領(lǐng)班長以上人員） 30 元人（包括公共辦公用品） 420 合 計(jì) 2460 5.5 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及低易耗品攤銷明細(xì)表 費(fèi)用項(xiàng)目 子項(xiàng)目 數(shù) 量 單 價(jià) 費(fèi)用小計(jì) 備 注 辦公設(shè) 備原值 電腦 5 4000 20000 打印機(jī) 1 1500 1500 傳真機(jī) 1 1000 1000 電話機(jī) 3 150 450 復(fù)印機(jī) 1 8000 8000 對講機(jī) 15 1000 15000 辦公桌椅 經(jīng)理 1 800 800 管理人員 9 300 2700 值班室 4 200 800 文件柜 經(jīng)理 1 800 800 部門 10 400 4000 電視機(jī) 1 1000 1000 熱水器 1 1000 1000 驗(yàn)鈔機(jī) 1 200 200 沙發(fā)、 茶幾 1 800 800 保險(xiǎn)柜 1 1000 1000 工具設(shè)備 數(shù)字萬用表 1 200 200 鉗形電流表 1 300 300 兆歐表 1 1000 1000 工具柜 3 500 1500 管道疏通機(jī) 1 1500 1500 電焊機(jī) 1 1000 1000 沖擊鉆 1 1000 1000 電錘 1 2000 2000 小推車 5 300 1500 高壓水槍 1 1500 1500 剪草機(jī) 2 5000 10000 修邊機(jī)綠籬剪 1 6000 6000 小計(jì) 86550 （三）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)計(jì) 8655 （殘值） 1118 按 5 年折舊，折舊扣殘值為 10%計(jì)算 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 （四） 低值易耗 品攤銷 清潔工具 批 1 3000 125 按兩年攤銷 榨水車 臺 20 240 200 維修工具 批 1 6000 250 綠化工具 批 1 2000 167 辦公文具 批 1 3000 250 安防、消防工具 批 1 5000 417 低值易耗品合計(jì)費(fèi)用 1408 5.6 設(shè)施 設(shè)備維護(hù)維修費(fèi)明細(xì)表 費(fèi)用項(xiàng)目 子項(xiàng)目 測 算 依 據(jù) 費(fèi)用小計(jì) 給排水系統(tǒng) 日常維修與更換配件 每月估算 2000 照明系統(tǒng) 維修費(fèi)用 原值估算 50 萬元，按原值 5%計(jì)算 208 更換費(fèi)用 原值估算 50 萬元，按每年 2.5%更新（ 40年更換一遍）， 12 個(gè)月攤銷 1042 監(jiān)控系統(tǒng) 維修費(fèi)用 原值估算 50 萬元，按每年原值 5%計(jì)算 208 消防系統(tǒng) 維修費(fèi)用 原值估算 80 萬元，按原值 2%計(jì)算 133 運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)合計(jì) 3592 5.7 清潔、安防、不可預(yù)見費(fèi)、管理傭金明細(xì) 表 費(fèi)用項(xiàng)目 子 項(xiàng) 目 測 算 依 據(jù) 費(fèi)用小計(jì) （六）清潔綠化費(fèi) 衛(wèi)生消殺 每月消殺 4 次，每次 300 元 1200 清潔化糞池 共 83 個(gè)，平均每個(gè)每次 200 元，共 16600 元 1383 清潔材料（ 1） 普通工具 500 清潔材料（ 2） 普通清潔劑 1500 清潔材料（ 3） 樟腦球、潔廁凈等 300 噴泉、水池水質(zhì)處理費(fèi) 冬季每月一次，夏季每周一次，春秋每月兩次每次約 500 元 1125 綠化材料 按每平方米 0.06 元月 2772 清潔費(fèi)合計(jì) 8780 （七）安防費(fèi) 建筑面積 298800 平方米，按 0.005 元平方米月計(jì)算 1494 （八）不可預(yù)見費(fèi) 按前七個(gè)項(xiàng)目的 3%提取 2687 （九）社區(qū)文化費(fèi) 按前八項(xiàng)的 3%提取 2768 （十）管理傭金 按前九個(gè)項(xiàng)目的 7%提取 6651 6.0 總體管理構(gòu)想及各項(xiàng)規(guī)章制度 針對住宅小區(qū)的自然條件和業(yè)主構(gòu)成特點(diǎn)，對小區(qū)采取的總休管理思路為： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 1.0 安防管理： 安防管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作 ，必須做到萬無一失。針對項(xiàng)目特點(diǎn)，采取半封閉、半開放式管理，即在人員管理上將進(jìn)出小區(qū)的人員區(qū)分為業(yè)主、散客、閑雜人員，分別采取不同的管理控制手段來確保無危險(xiǎn)人員進(jìn)出小區(qū)；在交通、物品出入管理上，采用“記憶規(guī)范”法標(biāo)準(zhǔn)化管理，以確保車輛及物品出入的安全。 2.0 公共事務(wù)管理與人性化服務(wù) 針對住宅小區(qū)業(yè)主成份，在公共事務(wù)管理中全面推行標(biāo)準(zhǔn)化管理和人性化服務(wù)的管理模式，特別措施有： 2.1 采取酒店式一站服務(wù)的方法，只需業(yè)主打一個(gè)熱線服務(wù)電話，所有生活中的問題均可在承諾的時(shí)間得到處理。 2.2 所有管理處的對外服務(wù)工作均采用限時(shí)工作制，在對業(yè)主公開承諾的時(shí)間內(nèi)完成。 2.3 所有員工的工作均是按照業(yè) 主的生活節(jié)奏設(shè)計(jì)的，均以滿足業(yè)主的生理需要和心理需要為主要目標(biāo)。 3.0 環(huán)境服務(wù)管理 環(huán)境服務(wù)是形象工程。針對環(huán)境管理這類工作的特點(diǎn)，采用如下管理方式： 3.1 定額檔案制。首先分清潔和綠化制定出不同的標(biāo)準(zhǔn)。按照標(biāo)準(zhǔn)配置保潔員、綠化工，從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。 3.2 按照 ISO14000 國際環(huán)境質(zhì)量體系的要求，全面管理小區(qū)的生活環(huán)境。不僅對傳統(tǒng)物業(yè)管理的清潔綠化加以管理，而且將環(huán)境服務(wù)控制擴(kuò)大至小區(qū)噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等方面，必將帶給業(yè)主一個(gè)寧靜、優(yōu)雅、潔凈的生活環(huán)境。 4.0 機(jī)電設(shè)備的維保管理 小區(qū)機(jī)電設(shè)備包括高低壓配電房、治安消防監(jiān)控系統(tǒng)、水泵房、電梯等。本公司在機(jī)電設(shè)備、房屋設(shè)施和業(yè)主家庭報(bào)修管理上將采用本公司獨(dú)具特色的標(biāo)準(zhǔn)化管理和定人定機(jī)制。 4.1 定人定機(jī)制：將重要的機(jī)電設(shè)備的管理責(zé)任分包到具體的員工身上，然后將該設(shè)備的狀態(tài)與該員工的獎(jiǎng)金、工資、獎(jiǎng)罰量化，以保證設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)。 4.2 時(shí)效工作制：對所有的維修工作均實(shí)行時(shí)效管理。 4.3 不均衡管理：針對設(shè)備的維護(hù)特點(diǎn)來安排設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作。對設(shè)備的檢修工作房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 基本上做到不影響業(yè)主的正常工作，“零干擾”業(yè)主。 5.0 內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制 內(nèi)部管 理機(jī)制全方位地推行了標(biāo)準(zhǔn)化管理。全面推行成熟的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。 各項(xiàng)規(guī)章制度 公 眾 制 度 5.1裝修管理規(guī)定 5.1.1 裝修施工隊(duì)和裝修方案的選擇 a. 為了更好地對二次裝修的進(jìn)行管理，從業(yè)主利益出發(fā)，建議業(yè)主裝修盡量選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、經(jīng)過培訓(xùn)取得合格證書的裝修企業(yè)。 b. 業(yè)主選擇的裝修方案應(yīng)符合規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項(xiàng)目，項(xiàng)目管理中心將對裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審查。 5.1.2 裝修申報(bào) a. 住戶裝修，必須提前七天向項(xiàng)目管理中心申報(bào)，公共事務(wù)助理對業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修 手冊。 b. 業(yè)主領(lǐng)取裝修審批表、裝修人員登記表等，如實(shí)填報(bào)裝修項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、施工圖紙、施工隊(duì)伍等。 5.1.3 裝修審批 a. 業(yè)主必須如實(shí)填報(bào)裝修內(nèi)容，并向項(xiàng)目管理中心提交裝修設(shè)計(jì)圖紙和消防部門裝修審批材料批文（涉及消防規(guī)定的應(yīng)先向消防部門辦理報(bào)批手續(xù)）。 b. 在接業(yè)主（住戶）遞交的裝修方案一周內(nèi)，事務(wù)助理會同工程服務(wù)部、安防部對方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核，保證不出現(xiàn)違章裝修方案。 c. 業(yè)主（住戶）收到批復(fù)后 ,交納裝修管理押金 ,帶領(lǐng)選定的裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人到項(xiàng)目管 理中心辦理施工人 員登記手續(xù)。簽訂裝修施工隊(duì)伍責(zé)任書，領(lǐng)取裝修許可證。 5.1.4 施工管理 a. 所有施工必須按照管理處審批的方案進(jìn)行，不得有任何更改。如實(shí)際情況需要更改，必須報(bào)項(xiàng)目管理中心審批，出具更改通知后方可施工。 b. 施工時(shí)間，業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)理，并保證裝修施工隊(duì)嚴(yán)格遵守市政府的有關(guān)裝修規(guī)定，按規(guī)作業(yè)，文明施工。 c. 裝修期限：中小工程為 15 天，較大工程為 20 天，最長不越過 30 天，如確實(shí)需要延期，要到項(xiàng)目管理中心辦理延期手續(xù)。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 d. 施工時(shí)間：每天施工時(shí)間為 8： 00 12： 00， 14： 00 18： 00。 e. 裝修施工用電不得越過該裝修住宅單元的裝修表容量，嚴(yán)禁擅自亂接、亂拉電源線；超容量用電在管理處協(xié)商后，在項(xiàng)目管理中心的監(jiān)督下，由管理人員指定位置處接臨時(shí)電源線，否則造成的一切后果由業(yè)主（住戶）負(fù)責(zé)。 f. 管道供氣設(shè)施和燃?xì)庥镁撸ū仨毞蠂乙?guī)定）的安裝、裝修、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工，上報(bào)相關(guān)單位審批，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。 g. 裝修施工，嚴(yán)禁打拆任何墻體，打拆墻體除責(zé)令恢復(fù)原狀外，按 30% 50% 裝修押金扣除違約金。 h. 空調(diào)應(yīng)按安裝在項(xiàng) 目管理中心統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架由項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)，統(tǒng)一式樣安裝。 i. 嚴(yán)禁封閉陽臺，不得改變陽臺的用途，防盜窗花由項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)統(tǒng)一式樣。 j. 施工過程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)，樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。 5.1.5 驗(yàn)收 a. 裝修工程完畢后，業(yè)主（住戶）和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向項(xiàng)目管理中心申請竣工驗(yàn)收，管理處將派人進(jìn)行查驗(yàn)。 b. 隱蔽工程必須在隱蔽前 進(jìn)行驗(yàn)收。如未驗(yàn)收，項(xiàng)目管理中心可安排拆除隱蔽部分遮擋，再行驗(yàn)收，由此造成的損失由業(yè)主（住戶）自己負(fù)責(zé)。 c. 竣工驗(yàn)收后，由項(xiàng)目管理中心驗(yàn)收人員在裝修申請審批表上驗(yàn)收欄內(nèi)簽名。驗(yàn)收不合格時(shí)，限期改正，再行復(fù)驗(yàn)，直到合格。經(jīng)過 3 次驗(yàn)收不合格者，項(xiàng)目管理中心可另行指定施工單位進(jìn)行施工，所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主（住戶）承擔(dān)。 d. 裝修驗(yàn)收合格并使用個(gè)月后，經(jīng)項(xiàng)目管理中心復(fù)驗(yàn)確定工程無明顯質(zhì)量問題，將押金退回業(yè)主（住戶）。 5.2 住宅裝修管理公約 為確保住宅小區(qū)業(yè)主的根本利益 ,并對裝修施工隊(duì)伍有序 管理 ,特制定本規(guī)定。 5.2.1 任何施工隊(duì)進(jìn)入本小區(qū)施工，都要接受資質(zhì)審查，提供： a. 泉州市室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； b. 福建省建設(shè)廳發(fā)執(zhí)業(yè)許可證； c. 福建省裝修企業(yè)資質(zhì)等級證書； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 d. 法人企業(yè)技術(shù)狀況情況表。 同時(shí)，要接受管理中心對其進(jìn)行的小區(qū)裝修基本要求、行為規(guī)范、注意事項(xiàng)和違規(guī)處罰等方面的培訓(xùn)和管理。 5.2.2 本小區(qū)內(nèi)裝修隊(duì)實(shí)行憑裝修施工許可證進(jìn)場和施工人員憑出入證進(jìn)出制度。各施工隊(duì)還必須加強(qiáng)內(nèi)部管理，不得使用三無人員，政府要求需持證上崗的技術(shù)工種工人要證件 齊全。 5.2.3 裝修施工時(shí)間：每天施工時(shí)間為 8： 00 12： 00， 14： 00 18： 00。超時(shí)施工，管理中心有權(quán)責(zé)令停工，扣留或沒收工具；如需延長施工工期必須向項(xiàng)目管理中心申報(bào)。 5.2.4 施工隊(duì)在取得進(jìn)入本小區(qū)施工資格并在接到工程后需辦理如下手續(xù)： a. 辦理裝修施工許可證，每戶交納工本費(fèi) 10 元； b. 辦理施工人員出入證，每位施工人員需交一寸免冠相片兩張；辦理一個(gè)交納工本費(fèi) 5 元月，押金 10 元。 5.2.5 施工人員只能在“裝修施工許可證”指定的現(xiàn)場作業(yè)，不得亂竄現(xiàn)場地，違者每人每次 扣違約金 100 元。 5.2.6 施工過程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)，樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。 5.2.7 施工隊(duì)?wèi)?yīng)絕對按福建省住宅裝飾裝修管理規(guī)定執(zhí)行。 5.2.8 施工后施工隊(duì)和業(yè)主共同向管理中心申請驗(yàn)收時(shí)交回進(jìn)場“裝修施工許可證”和“出入證”。 5.2.9 每項(xiàng)工程驗(yàn)收后，經(jīng) 1 個(gè)月再復(fù)驗(yàn)，確定無質(zhì)量問題和其他違章現(xiàn)象時(shí)，可退回施工押金。 5.3 物品搬進(jìn)（出） 管理規(guī)定 5.3.1 目的。本規(guī)定旨在加強(qiáng)、規(guī)范物品搬進(jìn)（出）管理。有效控制偷盜等治安案件。維護(hù)區(qū)內(nèi)居民及商家、單位利益。 5.3.2 申報(bào)制。住宅區(qū)住戶及商家、單位凡有物品搬出本區(qū)，須事先向項(xiàng)目管理中心申報(bào)，項(xiàng)目管理中心應(yīng)及時(shí)通知公共事務(wù)助理，并向其它部門傳達(dá)，并保證在搬進(jìn)（出）物品時(shí)提供方便。 5.3.3 盤查制。項(xiàng)目管理中心安防人員均有責(zé)任對所有物品搬進(jìn)（出）進(jìn)行盤查；發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)處理，并在有需要時(shí)聯(lián)系治安大隊(duì)支援；本區(qū)出入口崗?fù)ぶ登谥伟卜康禺a(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 員須密切注意進(jìn)出車輛及人員，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)進(jìn)行檢查 、處理。 5.3.4 應(yīng)急處理。區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)有關(guān)可疑情況并且當(dāng)事人逃脫時(shí)，應(yīng)立即以對講機(jī)、電話等迅速與出入口崗?fù)ぜ鞍卜绬T聯(lián)系，報(bào)告有關(guān)特征并請示截停，有關(guān)人員接到截停請示時(shí)須及時(shí)反應(yīng)并予截停、盤查。 5.3.5 案件處理。經(jīng)盤查發(fā)現(xiàn)有違法現(xiàn)象時(shí)，須及時(shí)移交派出所處理。 5.3.6 登記。發(fā)現(xiàn)可疑情況，及時(shí)向安防隊(duì)長匯報(bào)，安防隊(duì)長應(yīng)準(zhǔn)確及時(shí)記錄在案，做到凡事有案可查；記錄時(shí)間、地點(diǎn)、人、事等要素齊全。 內(nèi)部崗位職責(zé) 5.4 項(xiàng)目管理中心經(jīng)理崗位職責(zé) 項(xiàng)目管理中心經(jīng)理是由公司聘任，授權(quán)到項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)綜合管理 的責(zé)任人 ,對公司和住宅區(qū)業(yè)主委員會負(fù)責(zé) ,保證住宅的環(huán)境舒適優(yōu)美、房屋及公共設(shè)施完好、機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、水電供應(yīng)正常、文化娛樂活動豐富多彩 ,住戶生活寧靜。除帶頭遵守各項(xiàng)房管法規(guī)、政策法令及公司的各種規(guī)章制度外 ,還必須履行下列職責(zé)： 5.4.1 根據(jù)房管法規(guī)、政策法令、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度和住宅區(qū)物業(yè)管理合同規(guī)定的條款，實(shí)行“管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”責(zé)任制，對住宅區(qū)的房屋、公共設(shè)施組織驗(yàn)收、接管，對住宅區(qū)的交通車輛治安、衛(wèi)生綠化、維修養(yǎng)護(hù)、財(cái)務(wù)收支及有關(guān)區(qū)政建設(shè)、社區(qū)文化等實(shí)施全面管理。 5.4.2 根據(jù)公司和住 宅區(qū)管委會的授權(quán)，主持、審查、簽定對外的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同。 5.4.3 結(jié)合住宅區(qū)實(shí)際，建立、健全各項(xiàng)規(guī)章制度，檢查、督促員工認(rèn)真貫徹、執(zhí)行，并督促員工堅(jiān)持原則，秉公辦事，敬業(yè)守紀(jì)，維護(hù)集體榮譽(yù)。 5.4.4 組織員工學(xué)習(xí)政治、業(yè)務(wù)，嚴(yán)格按培訓(xùn)制度培訓(xùn)各類員工，提高管理服務(wù)水平。加強(qiáng)員工的團(tuán)隊(duì)協(xié)作，定期對員工進(jìn)行考核，公正、公平地評價(jià)員工的工作和獎(jiǎng)懲員工，關(guān)心員工的生活、福利，調(diào)動員工的積極性。 5.4.5 審批房屋、公建設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和住戶裝修申請，組織維修人員按時(shí)保質(zhì)完成各項(xiàng)任務(wù)，并檢查督促住戶 按規(guī)定進(jìn)行裝修。 5.4.6 堅(jiān)持“取之于民、用之于民”的收費(fèi)和使用原則 ,審批資金收支 ,嚴(yán)格按財(cái)務(wù)制度辦事 ,努力增收節(jié)支 ,合理使用管理費(fèi) ,不得挪作他用，或向住戶亂攤派，亂收費(fèi)。 5.4.7 對外來參觀訪問和住戶的來信來訪，要熱情接待，接受居民監(jiān)督，提高服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)處理住戶投訴，總結(jié)、推廣管理新經(jīng)驗(yàn)，提高管理水平。 5.4.8 參加物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高自身素質(zhì)，完善小區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)章制度和崗位房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 責(zé)任制度。 5.4.9 組織開展社區(qū)文體娛樂活動，根據(jù)管理規(guī)章制度的要求舉辦文體娛樂競賽和各種培訓(xùn)班，豐 富居民生活內(nèi)容，搞好精神文明建設(shè)。 5.410 積極配合有關(guān)部門做好住宅區(qū)有關(guān)的工作。 5.4.11 定期向公司請示匯報(bào)工作，完成公司交辦的其它任務(wù)。 5.5 事務(wù)助理崗位職責(zé) 事務(wù)助理在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，組織領(lǐng)導(dǎo)員工對樓宇、公共設(shè)施、治安、交通、綠化、清潔等實(shí)施全面管理，并向項(xiàng)目經(jīng)理和住戶負(fù)責(zé)。 5.5.1 負(fù)責(zé)職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)。 5.5.2 負(fù)責(zé)每月向項(xiàng)目經(jīng)理提交工作計(jì)劃及工作總結(jié)