2008年天津大悅城項目商業(yè)部分經(jīng)營方案--五年戰(zhàn)略規(guī)劃（2009-2013年）及年度經(jīng)營計劃

1 建造大悅城重型店 天津市津茂置業(yè)有限公司 五年戰(zhàn)略規(guī)劃（ 2009-2013年）及年度經(jīng)營計劃 二零零八年十二月 2 天津大悅城項目 業(yè)態(tài)定位組合 業(yè)態(tài)組合：購物中心、酒店式服務(wù)公寓、住宅、甲級寫字樓、精品酒店（替代部分寫字樓出租面積） 業(yè)態(tài)定位 商業(yè) 購物中心 +觀展中心 寫字樓 降低寫字樓面積 酒店 國際精品商務(wù)酒店 公寓 銷售型酒店公寓 住宅 五棟住宅 業(yè)態(tài)組合說明 : 1、業(yè)態(tài)豐富，力求保持城市綜合體項目配套功能。 2、實施措施，降低寫字樓空置風(fēng)險。 （ 1）將寫字樓 5-7層改為商務(wù)會所，提供商務(wù)洽談與會晤功能。 （ 2）將寫字樓 27-36層改為商務(wù)酒店，提供商務(wù)配套功能。 3 購物中心 建造天津的商業(yè)航母 4 天津大悅城 項目概述 市場分析 項目定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位 收益預(yù)估 C地塊方案 在中糧集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下及置業(yè)單元全體同仁的共同努力下，建立了中糧集團(tuán)的商業(yè)品牌 大悅城 。 天津大悅城立足于天津，依托良好的區(qū)位優(yōu)勢及日益發(fā)達(dá)的城市交通網(wǎng)絡(luò)，通過打造集購物、餐飲、娛樂為一體的綜合性體驗購物中心，使更多的人加入到大悅城并體驗到項目所帶來的快樂生活。 天津未來的消費(fèi)目的地 帶給天津無限歡樂 引領(lǐng)天津進(jìn)入新的生活方式 5 最大的規(guī)模、完整的業(yè)態(tài)組合 最合理的業(yè)態(tài)互動、創(chuàng)新的經(jīng)營模式 最大的停車場 最壯觀的時尚店旗艦群 最豐富的餐飲組合 最新穎的國際觀展中心 天津大悅城購物中心亮點(diǎn) ： 天津大悅城購物中心 項目概述 6 最 完 整 的 業(yè) 態(tài) 組 合 最 大 的 規(guī) 模 最 大 的 停 車 場 最 豐 富 的 餐 飲 組 合 最 壯 觀 的 時 尚 店 旗 艦 群 7 最新穎的國際觀展中心 歌友會 時尚秀 簽售會 發(fā)布會 T臺秀 文化展 推介會 畫、影展 論壇 國際觀展中心將成為項目獨(dú)有的亮點(diǎn)。在保證經(jīng)濟(jì)效益的同時，有機(jī)的整合了購物中心各業(yè)態(tài)，形成消費(fèi)鏈體系的動力源，產(chǎn)生集客力。形成強(qiáng)大的項目宣傳陣地。 8 項目將依托于良好的區(qū)位優(yōu)勢，打造整體建筑面積 50萬平米的城市綜合體。 天津城市的 “ 心 ” 地標(biāo)！ 9 停車場： 購物中心： 建筑面積 125077平米 使用面積 71928平米 實用率 57.5% 層高 首層： 6.3米 2 4層： 5.6米 內(nèi)部交通（客用） 34部手扶梯 +10部垂直電梯 +2部觀光電梯 位 置 建筑面積（平米） 車位數(shù) 立體停車樓 10680 140 B1 22056 188 B2 35851 689 B3 40209 750 ( 含辦公樓 500 ) 合計 108796 1267 主要指標(biāo)概述： 注：項目總車位數(shù) 2662個 項目概述 10 項目概述 市場分析 項目定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位 收益預(yù)估 C地塊方案 天津市場分析 宏觀經(jīng)濟(jì) &消費(fèi)特征 2007年天津國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 5050.4億元。 天津由于工資水平及物價水平影響，零售業(yè)整體消費(fèi)水平較北京、上海等城市偏低，但自 2006年以來，人均可支配收入及人均消費(fèi)支出增長率顯著提高， 2007全市年人均消費(fèi)支出達(dá)到 12029元 /年。 餐飲消費(fèi)在人均消費(fèi)支出中占據(jù)較大比例，零售業(yè)消費(fèi)自 2006年以來穩(wěn)步提升。 天津和北京 G D P 對比情況02000400060008000100002001 2002 2003 2004 2005 2006 20070%5%10%15%20%北京 G D P天津 G D P北京增長率天津增長率北京和天津 GDP對比情況 北京和天津人均消費(fèi)支出對比情況 04000800012000160002001 2002 2003 2004 2005 2006 20070%5%10%15%20%北京天津北京增速天津增速（億元） （元） 購物中心 11 南京路 和平路 濱江道 南市商圈 東北角商圈 天津市商業(yè)市場描述 商業(yè)環(huán)境 天津商業(yè)項目分布形成一條以南京路、濱江道、和平路為代表的商業(yè)中心帶。 目前天津市代表性的商業(yè)項目設(shè)施及功能較為單一，餐飲、娛樂、休閑等功能不突出，基本以傳統(tǒng)百貨的經(jīng)營模式存在，商業(yè)經(jīng)營模式落后，與目前商業(yè)發(fā)展的趨勢不相匹配。 南市及東北角商圈歷史悠久，但在現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展中始終落后于濱江道、南京路商圈，商業(yè)表現(xiàn)不夠理想。 未來的幾年受到天津市經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響及眾多投資商關(guān)注，會對兩商圈的發(fā)展帶來較大機(jī)遇，具有一定的發(fā)展?jié)摿Γ?是值得關(guān)注的潛力商圈 。 市場分析 12 天津市商業(yè)市場分析 現(xiàn)狀分析 地理位置 客戶群特征 2007年銷售 額（億元） 2008年上半 年銷售額 （億元） 友誼商廈 友誼路 以 30-50歲，注重品牌的高收入消費(fèi)者為主 9.8 4.4 伊勢丹百貨 南京路 以 20-45歲中高收入的中青年上班族為主 6.6 3.8 新世界廣場 東馬路 不同年齡段的大眾消費(fèi)群 5.5 2.9 百盛百貨 和平路 以 20-45歲的中青年上班族為主 4.5 2.1 津樂匯 南京路 以 20-35歲的中青年上班族為主 4.1 2.3 遠(yuǎn)東百貨 東馬路 以 20-45歲中高收入，注重品質(zhì)消費(fèi)者為主 2.6 1.4 友誼新天地 濱江道 不同年齡段的大眾消費(fèi)群 3.1 1.4 海信廣場 小白樓 以 30-45歲，注重品牌的高收入消費(fèi)者為主 2.1 1.05 市場分析 13 項目 樓層 伊勢丹百貨 新世界百貨 百盛 津匯廣場 F7 餐飲 N/A 床品、婦嬰、兒童早教 N/A F6 家庭用品、文具、 特賣場 N/A 女裝、女內(nèi)、家用、 文化 N/A F5 婦嬰用品、運(yùn)動 餐廳、米樂星 KTV 休閑、運(yùn)動、戶外 運(yùn)動 100、 亞惠美食廣場 F4 男裝、配飾、男鞋 運(yùn)動 100、婦嬰、女內(nèi)、 家用、麥福健康生活館 男裝、配飾、男鞋 運(yùn)動 100、美容美體、 休閑、珠寶 /飾品、 眼鏡 /禮品、 F3 女裝、配飾、咖啡 男裝、配飾、休閑、 美容美發(fā) 女裝、配飾 女裝、女內(nèi)、配飾、 男裝 F2 女裝、女內(nèi)、配飾 女裝、配飾 女裝、女鞋、配飾、 化妝品、餐飲 女裝、配飾、餐飲 F1 服飾、化妝品、鞋、 皮具 /手袋 化妝品、皮具手袋、 鞋、珠寶 /飾品、餐飲、 屈臣氏 珠寶 /飾品、化妝品、 皮具 /手袋 化妝品、皮具 /手袋、 鞋、餐飲、銀行 B1 精品超市、餐飲 家樂福、餐飲、配飾 休閑、數(shù)碼、 配套服務(wù) 餐飲、配套服務(wù)、 化妝品、飾品、屈臣氏 B2 申格體育 N/A N/A N/A 我們挑選了目前天津有代表性的 4個商業(yè)項目進(jìn)行分析，作為對本項目的定位及主題分布的參考。 市場分析 14 0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %面積占比 2 3 . 4 0 1 1 . 4 0 1 6 . 3 0 7 . 6 6 % 1 1 . 2 8 2 . 7 8 % 4 . 0 4 % 9 . 8 6 % 3 . 8 3 % 9 . 4 5 %銷售占比 3 0 . 2 5 1 6 . 2 5 1 5 . 5 0 1 1 . 5 0 7 . 0 0 % 5% 5 . 0 0 % 4 . 5 0 % 3 . 2 5 % 1 . 7 5 %女裝 鞋類 男裝化妝品運(yùn)動 包類珠寶飾品餐飲兒童用品其他天津商業(yè)業(yè)態(tài)面積與銷售情況 上圖是各主要經(jīng)營品類在天津主要商場的經(jīng)營面積與經(jīng)營效益的對比情況。從圖示中，可以看出，女裝、鞋類、化妝品、箱包等銷售占比明顯高于面積所占比例，屬于對商業(yè)貢獻(xiàn)較高的業(yè)態(tài)。 市場分析 15 南京路 和平路 濱江道 南市商圈 東北角商圈 天津市商業(yè)市場分析 競爭項目 五年內(nèi)將陸續(xù)有嘉里、和記黃埔、恒隆廣場、津門津塔、仁恒海河廣場等多個大型城市商業(yè)綜合體項目進(jìn)入市場，總建筑面積逾 200萬平米。 項目競爭壓力明顯 市場分析 16 項目名稱 嘉里中心 津門津塔 恒隆廣場 和記黃埔地鐵項目 仁恒海河廣場 開發(fā)商 嘉里建設(shè)、香格里拉、新加坡長春產(chǎn)業(yè) 北京金融街控股 香港恒隆集團(tuán) 香港和記黃埔 新加坡仁恒集團(tuán) 商圈 南站 CBD 和平路 和平路 南京路 南市（海河沿線） 業(yè)態(tài)規(guī)劃 商業(yè)、香格里拉酒店、寫字樓、公寓 商業(yè)、瑞吉酒店、寫字樓、酒店式公寓 商業(yè) 商業(yè)、寫字樓、 公寓 商業(yè)、寫字樓、 高檔住宅 商業(yè)形式 購物中心 120， 000 購物中心 50，000 購物中心（ 6F） 133， 000 購物中心（ 6F） 77， 000 百貨 74， 300 商業(yè)定位 高檔 高檔 高檔 中高檔 中高檔 目標(biāo)客群 外來精英 白領(lǐng)階層 奢侈飾品消費(fèi)人群 中高收入人群 外來精英 白領(lǐng)階層 中高收入人群 介紹 競爭對手進(jìn)展： 嘉里中心與和記黃埔放緩開發(fā)進(jìn)度，恒隆廣場調(diào)整定位，仁恒已確定樂天百貨為合作伙伴。 市場分析 17 商業(yè)目前供應(yīng)特點(diǎn) 目前業(yè)態(tài)：以百貨業(yè)為主 商業(yè)檔次：中檔占據(jù)最大比重 功能性配置： fashion比重大，商業(yè)區(qū) 鮮有餐飲、娛樂場所 消費(fèi)市場發(fā)展趨勢 追求個性化：開始追逐時尚潮流品牌 崇尚生活品質(zhì)：注重品味和商品品質(zhì) 重視購物體驗，厭惡擁擠狹窄 交通擁堵，成本增加，需要一站式消費(fèi) 商業(yè)發(fā)展趨勢 一站式消費(fèi) 綜合時尚購物中心 購物中心的體驗式消費(fèi) 國際時尚潮流 現(xiàn)有商業(yè)項目轉(zhuǎn)型困難 物業(yè)陳舊，設(shè)備老化 百貨式經(jīng)營，無法提供大面積給專賣店品牌 坐落于商業(yè)核心區(qū)，快餐式消費(fèi)為主檔次難提升 體量有限，功能難集合 本項目市場機(jī)會： 一站式舒適型時尚購物中心 商業(yè)空白點(diǎn) 市場機(jī)會： 市場分析 18 市場環(huán)境 &困難： 1、天津整體經(jīng)濟(jì)落后北京 3 4年； 2、消費(fèi)水平低，消費(fèi)理念落后； 3、非傳統(tǒng)商圈，需較大的培育成本及較長的培育時間； 4、受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，品牌商開店計劃收縮，付租能力下降； 5、供應(yīng)量放大，帶來強(qiáng)有力競爭 市場分析 19 戰(zhàn)略舉措： 戰(zhàn)略精準(zhǔn) 目標(biāo)明確 策略得當(dāng) 穩(wěn)健發(fā)展 通過大量的市場研究，我們將立足于區(qū)域，面向全市。 在以我為主導(dǎo)、由我來帶動的前提下，建立行業(yè)地位 。 品牌引進(jìn)，堅持新舊組合，給消費(fèi)者一個熟悉、引導(dǎo)的過程 。保留消費(fèi)者喜愛的品類和業(yè)態(tài)，同時引入影院、 SHOW場、時尚品牌集合店等新鮮血液型業(yè)態(tài)。保證品牌落位準(zhǔn)確，招商時機(jī)把握準(zhǔn)確，縮短招商時間。 在招商政策制定上，對過渡性店鋪嚴(yán)格條件，對主力商戶和品牌領(lǐng)頭羊給予優(yōu)惠條件 。 通過品牌積累實現(xiàn)競爭優(yōu)勢，最終實現(xiàn)高開業(yè)率，高租金收入。 市場分析 20 項目概述 市場分析 項目定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位 收益預(yù)估 C地塊方案 國際時尚生活城 國際 時尚 生活 城 前 瞻 理 念 國 際 品 質(zhì) 引 領(lǐng) 潮 流 具 有 現(xiàn) 代 氣 息 時 尚 品 牌 的 有 機(jī) 組 合 都 市 生 活 風(fēng) 向 標(biāo) 引 領(lǐng) 娛 悅 生 活 方 式 休 閑 愜 意 的 體 驗 空 間 舒 適 空 間 時 尚 體 驗 生 活 娛 樂 購 物 的 天 堂 豐 富 多 彩 的 復(fù) 合 型 商 業(yè) 體 全 球 同 步 品 味 生 活 具 有 號 召 力 的 品 牌 組 合 購物中心 21 家庭購物中心一站 式體驗商業(yè)模式的綜合體 國際時尚生活城 國際化青年城 項目深化定位： 國際時尚生活城 大悅成城 項目初期定位： 一個具有現(xiàn)代水準(zhǔn)的，集購物、娛樂、休閑功能為一體的體驗型綜合性商業(yè)中心，以中等偏上的消費(fèi)層次作為主要服務(wù)對象 Lifestyle Shopping Centre 項目定位 22 定位思路 專業(yè)功能型業(yè)態(tài)與暢銷時尚品牌結(jié)合，帶動人流，培養(yǎng)高品質(zhì)客群的忠誠度，實現(xiàn)投資回報，并保證可持續(xù)增長。 保障項目檔次， 培養(yǎng)高質(zhì)量客群 專業(yè)功能 型業(yè)態(tài) 高人氣 高坪效 合理布局 國際時 尚形象 + 高收益 短期 回報 持續(xù) 增長 時尚國際品牌 時尚度 高品味 拉動人流 合理布局 項目定位 23 1 2 3 4 5 綜合效益最大化 保證生存能力 塑造時尚風(fēng)向標(biāo) 預(yù)留升級空間 功能創(chuàng)造亮點(diǎn) 定位原則 項目定位 24 吸引力營造 因悅而來 時尚娛悅城 大悅我領(lǐng)航 因時尚而來 因娛樂而來 因聚會而來 . 因生活而來 . 提供區(qū)別于天津市傳統(tǒng) 商業(yè)項目的高品質(zhì)休閑體驗。 打造與現(xiàn)代生活方式同步的市級商業(yè)中心 , 項目定位 25 客群描述 誰是天津大悅城購物中心的有效消費(fèi)人群？ 時尚家庭 都市 2-3口之家， 具有一定品味及消 費(fèi)能力，消費(fèi)頻率 穩(wěn)定 辦公消費(fèi)群體 餐飲消費(fèi)為主，初 期隨機(jī)性消費(fèi)較 強(qiáng)，后期可成為項 目忠誠客戶 過往流動性及旅游客群 隨機(jī)性較強(qiáng)，往來 商務(wù)和旅游消費(fèi) 時尚追崇者 追求時尚，逐漸 體驗時尚消費(fèi)的 客群，消費(fèi)力處 于增長階段 團(tuán)購、集團(tuán)消費(fèi) 卡務(wù) 構(gòu)建天津獨(dú)具特色主力商戶組合，營建豐富業(yè)態(tài)，滿足消費(fèi)者 尚、樂、美、食 的多層次需求，形成項目對消費(fèi)者的有效吸引。 項目定位 26 街道，沉淀城市文明的肌理 馬場道、重慶道、睦南道、大理道、常德道 五大道，城市歷史與文化的鑒證！ 樓層主題策劃思路 項目定位 27 愉 悅 盛宴 .歡聚大道 炫 動 青春 .活力大道 都市 悅 章 .時尚大道 精 彩無限 .國際大道 異 彩 紛呈 .生活大道 近者悅 花 遠(yuǎn)者來 園 樓層主題：天津 “ 新五大道 ” F5 F4 F2 F1 B1 F3 “悅動悅精彩” 項目定位 28 項目概述 市場分析 項目定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位 收益預(yù)估 C地塊方案 在各個平面中與樓層商業(yè)主題及動線、節(jié)點(diǎn)相結(jié)合； 在立體布局中，業(yè)態(tài)設(shè)置盡可能在垂直方向上保持一致性。業(yè)態(tài)縱向聚集形成較強(qiáng)輻射效應(yīng)，有利于迅速培養(yǎng)消費(fèi)者對購物中心的良好感受，保證垂直交通的順暢。 南 門 外 大 街 南 馬 路 室外節(jié)點(diǎn) 室內(nèi)節(jié)點(diǎn) 規(guī)劃原則 1 購物中心 29 以 投資回報率 為業(yè)態(tài)規(guī)劃核心原則 保證項目 生存能力 實現(xiàn)股東投資回報及收益的 長期增長 租金收益型 收益保障 (33%) 人流貢獻(xiàn)型 聚客效應(yīng) (37%) 代表定位型 領(lǐng)頭羊效應(yīng) (15%) 新鮮血液型 獨(dú)有、前沿 (15%) 女裝、鞋、化妝品、配飾、 運(yùn)動服飾、休閑服飾等暢銷品牌 超市、餐飲、影院等集客 能力較強(qiáng)品牌 國際一線化妝品、 國際時尚品牌服飾 首次進(jìn)津品牌業(yè)態(tài)及品牌 規(guī)劃原則 2 業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位 30 主題購物區(qū)22%時尚服飾14%休閑服飾4%家居家飾5%超市4%化妝品集成店0%電玩3%兒童世界3%國際觀展中心4%電影院8%時尚集成店8%配飾/禮品/數(shù)碼/ 音像/服務(wù)配套5%餐飲）20%業(yè)態(tài) 建筑面積（ M2） 占比 主題購物區(qū) 26353 21.1% 時尚集成店 10573 8.5% 時尚服飾 17420 13.9% 休閑服飾 5354 4.3% 家居家飾 5836 4.7% 電影院 10013 8.0% 超市 4951 4.0% 化妝品集成店 494 0.4% 電玩 4241 3.4% 兒童世界 3843 3.1% 餐飲 (快餐輕食 /飲品） 24298 19.4% 國際觀展中心 4937 3.9% 配飾 /禮品 /數(shù)碼/ 音像 /服務(wù)配套 6764 5.4% 合計 125077 100.0% 整體業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位 31 主力店規(guī)劃調(diào)整方案 業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位 影院 國際觀展中心 主力店調(diào)整：百貨位置調(diào)整為主力集成 店，形成主題廣場 原冰場位置調(diào)整為觀展中心 調(diào)整后，主力店： 面積比例 37% 預(yù)計收益比例 28%（調(diào)整前 14%） 主力店包含： 主題廣場面積比例 25% 影院面積比例 8% 觀展中心面積比例 4% 32 百貨業(yè)態(tài)分析 優(yōu)勢：雖然 吸引女性消費(fèi) 帶動其他業(yè)態(tài) 坪效高 劣勢：但是 引進(jìn)百貨品牌店租金收益低 百貨的排他性對購物中心招商有很大影響 招商成本較高 直接面臨固有傳統(tǒng)百貨的競爭 項目面臨的問題 原百貨 F5 F4 F2 F1 B1 F3 在原規(guī)劃中 ,百貨是項目的重要主力店之一 ,我們對該區(qū)域反復(fù)進(jìn)行戰(zhàn)略思考 ,作出如下調(diào)整 : 業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位 主力店 主力店規(guī)劃調(diào)整方案 33 分析結(jié)論：所以 不引進(jìn)品牌百貨店 采用集成店組合策略，劃分動 線，自主招商、充分展示新型經(jīng)營業(yè)態(tài) 根據(jù)大悅城 新五大道 的主題街區(qū)設(shè)置，分設(shè)生活、時尚、魅力、炫動、歡聚等 5個主題廣場，增加項目生命力和活力 主題廣場 F5 F4 F2 F1 B1 F3 生活廣場 家居家飾 時尚廣場 鞋、包、化妝品 魅力廣場 女裝、內(nèi)衣、珠寶首飾 炫動廣場 運(yùn)動 業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位 主力店 炫 動 青春 .活力大道 都市 悅 章 .時尚大道 精 彩無限 .國際大道 異 彩 紛呈 .生活大道 愉 悅 盛宴 .歡聚大道 歡聚廣場 34 影城 . 必要性 面積比例 8% 預(yù)計收益比例 2% 豐富了休閑、娛樂功能 人流中心、客流磁場 提升滯留時間，增強(qiáng)消費(fèi)目的地屬性 與餐飲、電玩 /KTV、數(shù)碼等業(yè)態(tài)形成聯(lián)動 影城 . 選擇標(biāo)準(zhǔn) 影院定位與購物中心相符 較強(qiáng)的營銷能力，配合達(dá)到 雙贏 效果 擁有強(qiáng)大的文化產(chǎn)業(yè)資源整合能力 電玩中心 / KTV F5 F4 F2 F1 B1 F3 影音 /數(shù)碼 動漫玩具 / 創(chuàng)意禮品 影城 餐飲 業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位 主力店 35 2004年金逸影視正式成為“華納”在中國合作伙伴 目前金逸影視集團(tuán)相繼在北京、上海、等多個城市開設(shè)了十幾間豪華多廳影城，發(fā)展迅速。 具備較多的會員數(shù)量及完善的會員服務(wù)理念，觀影優(yōu)惠活動較多。 華誼兄弟集團(tuán)于 2007正式進(jìn)入影院市場。 華誼兄弟強(qiáng)大的表演、藝人、創(chuàng)意人才資源可成為其影院、天津大悅城的宣傳平臺，通過多元平臺使天津大悅城成為明星云集地。 引進(jìn)數(shù)碼放映、賽事、聚會等先進(jìn)理念，使影院的功能更加豐富。 2007年，嘉禾院線被橙天集團(tuán)收購，旨在在主要城市建立高端影院。 具備豐富的影院設(shè)計、運(yùn)營經(jīng)營，在東南亞各國擁有多個影城。 具備現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)、訂票系統(tǒng)，現(xiàn)正向多功能綜合性影城發(fā)展。 廣州金逸影視集團(tuán) 影城 . 甄選品牌 業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位 主力店 36 主力店的有益補(bǔ)充 強(qiáng)化商業(yè)品質(zhì) 增強(qiáng)抗風(fēng)險能力 本項目中，次主力店： 面積比例 18.9% 收益比例 14.3% 次主力店涵蓋：電玩電玩 /KTV、精品超市、兒童天地、時尚集成店 電玩 /KTV、精品超市、兒童天地 可有效豐富功能，提升活力 時尚集成店可凸顯項目定位 次主力店規(guī)劃 時尚集成店&旗艦店 兒童天地 電玩 KTV 精品超市 F5 F4 F2 F1 B1 F3 業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位 次主力店 37 時尚集成 &旗艦店 . 必要性 商業(yè)發(fā)展趨勢 突顯定位 聚集形成亮點(diǎn) 高坪效租金 引領(lǐng)天津消費(fèi)趨勢 打造長期競爭力 天津消費(fèi)目的地 吸引、聚集人流，保證生存 面積比例 8.5% 租金比例 10.4% 實現(xiàn)投資回報 時尚集成 &旗艦店 主題廣場 F5 F4 F2 F1 B1 F3 業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位 次主力店 38 集成店 . 品牌甄選 業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位 次主力店 39 聚集消費(fèi)，帶動人氣 天津具備餐飲消費(fèi)基礎(chǔ)， 運(yùn)營狀況普遍良好 餐飲、娛樂業(yè)態(tài)互動明顯 購物中心中餐飲： 面積比例 19.4% 收益比例 11.2% 餐飲 . 優(yōu)勢 餐飲 業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位 餐飲 40 F4： 大型正餐 /休閑餐飲 /西餐 /日韓料理 /茶餐廳 /快餐 F3： 茶餐廳 /休閑餐飲/日韓料理 /輕食小點(diǎn) F2： 茶餐廳 /咖啡 /茶 B1： 快餐 /輕食小點(diǎn) F1： 咖啡 /茶 /休閑餐飲 /日韓料理 F5： 休閑餐飲 類別 建筑面積 （） 面積占比 （） 快餐 6349 26% 西餐 956 4% 咖啡 /茶 1735 7% 輕食小點(diǎn) 1300 5% 日韓料理 1523 6% 休閑餐飲 4622 19% 正餐 4106 17% 茶餐廳 2965 13% 泰餐 741 3% 總計 24298 100.0% 餐飲 . 細(xì)分 業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位 餐飲 41 業(yè)態(tài) &品牌落位 B1 B1（地鐵層）特征： 便利： 便利性設(shè)施多集中在該層，能夠吸引往來人群消費(fèi)； 休閑： 設(shè)置休閑餐飲，便于人們約會、就餐放松； 快速： 設(shè)置速食店、西點(diǎn)、零食等，滿足往來人群的需求。 以超市、餐飲、休閑、服飾化妝品為主，提高人氣 業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位 42 B01 B02 B03 B04 B05 B06 B07 B08 B09 B10 B11 B14 B12 B13 B17 B18 B19 B20B21 B22 B23B24 B25#=3116 B26 B27 B30#： 2847 B33 B34 B35 B36 B37 B38 B39 B40 超市： A: Ole B: BHG C: Jusco B29 B28 B31 B32 精品超市區(qū)： 主動拉動人流，帶動沿線區(qū)域商業(yè)價值 時尚元素區(qū)： 依附龐大人流獲取最大價值 提高時尚生活元素，增添活力 美食廣場區(qū)： 將寫字樓、商業(yè)、地鐵等功能的人流很好互動，體現(xiàn)便利與便捷。 人流聚集區(qū) 人流拉動功能區(qū) 生活廣場： 形成人流吸引點(diǎn)（HOLA、 HARBOR HOUSE) 精品超市區(qū) 生活廣場 時尚元素區(qū) 美食廣場區(qū) B1 異彩紛呈 .生活大道 動線 &功能示意圖 43 B01 B02 B03 B04 B05 B06 B07 B08 B09 B10 B11 B14 B12 B13 B17 B18 B19 B20B21 B22 B23B24 B25#： 3116 B26 B27 B30#： 2847 B33 B34 B35 B36 B37 B38 B39 B40 家居家飾： 特力屋 HARBOR HOUSE B29 B28 B31 B32 餐飲（美食廣場）： 時尚服飾 時尚品牌 集成店 B1 落位示意圖 Hot wind / West link / 麥考林 / Princess / ET boiteebase / Balano / attitude / E.S / me&city / 佐丹奴 / 堡獅龍 優(yōu)之良品 /巴克閃冰 /快樂檸檬 /巴黎貝甜 /breadktalk/中糧良品 /大食代 / 龍心大悅 / 2667 餐飲 (快餐輕食 /飲品） 24% 20 1087 時尚服飾 10% 5 Ole/BHG/JUSCO 2847 超市 26% 1 寶島 /亮視點(diǎn) /雪亮 /APPLE/ SONY/SAMSUNG/福奈特 /柯達(dá) / 同仁堂補(bǔ)品 /天福名茶 /海王星辰 536 配飾 /禮品 /數(shù)碼 / 音像 /服務(wù)配套 9 5% 特力屋 /harbor house/lock&lock/ 雙立人 /Potato & Co./Hoyaboby 3356 家居 /家飾 4 31% 落位品牌 面積 業(yè)態(tài) 占比 鋪位數(shù) ASOBIO/watsons概念店 453 4% 1 10946 面積合計 100% 40 時尚品牌集成店 超市： Ole BHG Jusco 44 凸顯項目定位： 選國際時尚服飾旗艦店作為門頭店，以其國際時尚的定位表達(dá)項目的整體風(fēng)格； 提升坪效： 旗艦店周邊鋪位安排付租能力較強(qiáng)的其他時尚品牌專賣店，進(jìn)一步強(qiáng)化定位并有效提升坪效； 錯落分布： 旗艦店與其他店鋪錯落分布于首層，平衡整個商業(yè)人流。 業(yè)態(tài) &品牌落位 F1 以國際時尚品牌服飾為主，代表定位，突出形象 配置化妝品、飾品、禮品等業(yè)態(tài) , 提高收益 業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位 45 133 132 131 134 135 136 137 139 141 142 145 144 143 109 110 112 113 111 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 102 招行 /中行 /工行 108 101 140 138 時尚品牌集成店： H&M / ZARA 時尚品牌集成店： ASOBIO / MUJI 時尚品牌集成店： ZARA / H&M 時尚品牌集成店： NOVO/NEXT/UNQIO 商務(wù)配套區(qū)： 吸引寫字樓客群消費(fèi) 國際旗艦店： 突出項目定位 提升人氣 平衡人流 提升周邊區(qū)域商業(yè)價值 動線 &功能示意圖 品牌服飾區(qū)： 充分利用平衡的高客流，達(dá)到高產(chǎn)租 時尚廣場： 品類集中，增強(qiáng)區(qū)域吸引力 鞋 包 化妝品 F1 精彩無限 .國際大道 品牌服飾區(qū) 時尚廣場 國際旗艦 46 133 132 131 134 135 136 137 139 141 142 145 144 143 109 110 112 113 111 114 115#:3895 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 102 招行 /中行 /工行 108 101 140 化妝品 138 鞋 包 F1：落位示意圖 2561 品牌集成店 H&M / ZARA /ASOBIO / MUJI/NOVO/NEXT/UNQIO 20% 4 面積 業(yè)態(tài) 落位品牌 占比 店鋪數(shù) 亨德利 /emperor /Swarovski / GATHA / ARTINI / CK / Montblanc ENZO /FOLLI FOLLIE/Swatch/天梭 / dior / fendi/ 招行 /中行 /工行 /Seven eleven 881 配飾 /禮品 /數(shù)碼 /音 像 /服務(wù)配套 7% 4 4518 時尚服飾 LIU.JO / i.t / EQ:IQ/D&G / /PORTSs1961 /KOOKai / b+ab / Tommy hilfiger / Moiselle / Max.studio / TOP SHOP / Miss sixty / Mango / promod / A/X / LANCEL/NEXT / s.d.spontini / NINE WEST/ Vero moda/Anne sui/Y-3/Anneklein / PINKO/SELECTED /GUESS/ DKNY / Bookbrother /a.testoni / balenciage / aquascutum 35% 30 13075 面積合計 100% 51 喜力 /迪桑娜 /WHY/黑眼睛 /沙馳 /貝納通 /布蘭詩 /新秀麗 /嘉蓮薇 /菲安妮 /秀丹名物 箱包 百麗 / 思加圖 /天美意 /萊爾斯丹 /翠貝卡 /星期六 /TATA/紅科 /真美詩 /百思圖 /FED/哈森 /美麗寶 / 奧卡索 鞋 FANEL/LOREAL/AQUA/VIOHY/OLAY/Red Eanth/佰草集 /AUPRES/MAYBE LLINE/ANNISUI/歐舒丹 /家美樂 / 瑪坤絲 /深藍(lán)/DHC/U2B/THE FACE SHOP/ 藥妝 /蘭芝 /蝶妝 / 2 30% 3895 化妝品 主題購物區(qū) 輕型餐飲 Starbucks/Costa/ 古典玫瑰園 /Coldstone/ Ciao / haagen-dazs/季諾意式休閑咖啡 /味牛豆撈 /貓頭鷹 /土大力 /避風(fēng)塘 /麻布十番 7% 9 936 284 sephora/Sasa/明星匯 2% 2 化妝品集成店 時尚廣場 47 旗艦店躍層分布： 標(biāo)志性旗艦店跨首層、二層分布，其內(nèi)部設(shè)置能自然將消費(fèi)者引入二層； 品牌檔次自然過渡： 從二層的旗艦店，可自然過渡其他時尚流行品牌； 業(yè)態(tài) &品牌落位 F2 以坪效高，付租能力強(qiáng)的時尚男女服飾為主 業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位 48 201 202 203 204 205 206 207 210 211 212 214#： 5632 227 233 235 236 237 238 247 246 248 208 209 241 239 240 242 234 國際旗艦（北部）： 將人流向北側(cè)拉動 國際旗艦： 提升二層國際感及時尚感 提升二層租金水平 一層的延續(xù)，垂直拉動人流 美食區(qū)： 拉動人流向南流動 形成人流吸引點(diǎn)，平衡整層人流量和人氣 時尚服飾區(qū)： 充分利用平衡的高客流，達(dá)到高產(chǎn)租 女裝 內(nèi)衣 珠寶首飾 魅力廣場： 品類集中，增強(qiáng)區(qū)域吸引力 動線 &功能示意圖 F2都市悅章 .時尚大道 品牌服飾區(qū) 魅力廣場 國際旗艦 美食區(qū) 魅力廣場 49 201 202 203 204 205 206 207 210 211 212 214#： 5632 227 233 235 236 237 238 244 243 245 209 241 239 女裝 內(nèi)衣 珠寶首飾 240 242 234 246 208 F2 ： 落位示意圖 CHIRLY /Giordano Ladies /SISILEY/La pargay/Arrtco/ EITIE/ EDC/ 瑪斯菲爾 /G2000/翠貝卡 /theme /Azona/江南布衣 /Size Site/ /例外 /子苞米 /Jorya/ELLE/Diesel/Bestseller Group /SOBASIC / 馬克華菲 /Kulhe/ TEENIE WENNIE/Jack&jones/Esprit/E-land/艾格 / Levis/CK Jeans / JESSICA/PRICH/FCUK/BAUHAUS/Ecco/ Geox /Skap/G-Star/ Fox/白領(lǐng) 4413 時尚服飾 TOUS/曼谷銀 /Qggle/ Swatch/Tissot/Twice GIGIS/Yes or No/shes/ SIBO/銀的堡 /海盜船 /思妍麗 756 配飾 /禮品 /數(shù)碼 / 音像 /服務(wù)配套 港麗 /金湖 /一茶一坐 /古典玫瑰園 餐飲（輕型餐飲） 3066 時尚品牌集成店 30% 5% 7% 20% 35 4 2 4 落位品牌 面積 業(yè)態(tài) 占比 店鋪數(shù) 557 H&M / ZARA /ASOBIO / MUJI/NOVO/NEXT/UNQIO 周生生 / 周大福 / 金至尊 /謝瑞麟 /瑪貝爾 /艾倫斯特 /瑰寶 /AMA 珠寶首飾 黛安芬 /愛慕 /安莉芳 /歐迪芬 /舒雅 /芬迪詩 /桑扶蘭 /古今 / 艾格 /婷美 /衣戀 內(nèi)衣 淑女屋 / KAJA/麥亞奴 /芮麥芙 /MACXJAC/Lily/依瑤 /COLOUR 18/VEEK/WANKO /柯羅巴 / 朗姿 /季候風(fēng) /麗萊 /SINO/簡 /亦谷 /貝萱 /貝拉維拉 /哥弟 /SODA/jinava/SANDWICH/神思 /播 3 38% 5632 女裝 主題購物區(qū) 14424 面積合計 100% 48 魅力廣場 50 較大的單店面積： 運(yùn)動品牌單店規(guī)模較大，產(chǎn)品線更加豐富，展示性更強(qiáng)； 專項集中： 運(yùn)動品牌以專賣店形式設(shè)置，在位置安排上集中設(shè)置，形成規(guī)模效應(yīng)； 業(yè)態(tài)共生： 運(yùn)動品牌類業(yè)態(tài)與電子、休閑用品、運(yùn)動箱包等相關(guān)業(yè)態(tài)結(jié)合，拉動連帶消費(fèi)； 業(yè)態(tài) &品牌落位 F3 以運(yùn)動、休閑服飾及娛樂業(yè)態(tài)為主，吸引年輕消費(fèi)客群 業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位 51 動線 &功能示意圖 306 308 309 310 311 312 313 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 328 332 333 334 335 336 337 327329#=2439 A:Sega Game Center B:神采飛揚(yáng) C: 嘉斯貓 330 331 338 301 307 休閑活力區(qū)： 主題業(yè)態(tài)拉動人流 休閑餐飲區(qū)： 提升人氣 與周邊業(yè)態(tài)較好融合 娛樂區(qū)： 豐富業(yè)態(tài) 行成三層人流聚集點(diǎn) 兒童體驗區(qū)： 體現(xiàn)全客層定位 帶動家庭消費(fèi) 炫動廣場： 品類集中，增強(qiáng)區(qū)域吸引力 主題購物區(qū) 314# = 5628 男裝 運(yùn)動 申格 運(yùn)功 100 炫動廣場： F3 炫動青春 .活力大道 娛樂區(qū) 炫動廣場 休閑活力區(qū) 兒童體驗區(qū) 美食區(qū) 52 306 308 309 310 311 312 313 314# = 5628 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 328 332 333 334 335 336 337 327329#=2439 A:Sega Game Center B:神采飛揚(yáng) C: 嘉斯貓 330 331 338 大眾書局 光合作用 307 男裝 運(yùn)動 申格 運(yùn)功 100 301 A: 天才寶貝 B: 反斗城 C: 湯姆熊 F3 ： 落位示意圖 Camel/ kuhle/jeansport/維斯凱 / Jeep / LEE/Esprit men/Jasonwood/ UCLA/apple/trek&travel/jackwolfskin/ Inwear/Im david/Bossini style/ 速寫 /LoisTony jeans/蘇格蘭飛人 / FUBU/Skechers/TOUGHJEANS/暇步士 / Acupuncture Dockers/KoyoJeans/Giordano concept/v-one 3079 休閑 zippo/瑞士軍刀 crocs/casio瘋果 / Hello kitty/大眾書局 /光合作用 702 配飾 /禮品 /數(shù)碼 / 音像 /服務(wù)配套 羅馬世家 /馬亞諾 /倫敦霧 /集杰 /森迪威爾 /TONY WEAR/薩巴蒂尼 /威可多 /萬星威 /LEO/鐵獅丹頓 5628 主題 購物 區(qū) 天才寶貝 /反斗城 /湯姆熊 Nike kidsAdidas kids/Mothercare/ 愛麗絲兒童攝影 /Kingkow 2210 兒童世界 一茶一坐 /和合谷 /Puresmoothies/ROMANA/水果撈 /巴克閃冰 /一品三笑/煉瓦家 /找茶 / Yofen Fruz 1114 餐飲（輕餐） 14% 1% 36% 16% 10% 17 3 2 10 7 落位品牌 面積 業(yè)態(tài) 占比 店鋪數(shù) 男士服飾 運(yùn)動 申格 /運(yùn)動 100 15172 面積合計 40 Sega Game Center/神采飛揚(yáng) /嘉斯貓 2439 電玩 16%