某某酒店可研報(bào)告

第一章 總 論 1.1 項(xiàng)目名稱 某某國際大酒店 1.2 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 某某市新華書店是一家省屬文化企業(yè)，現(xiàn)有職工 200 多人，企業(yè)因經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整，規(guī)劃在某某縣城某某鎮(zhèn)投資經(jīng)營酒店餐飲娛樂業(yè)。為此，新華書店決定在某某縣南城賓館現(xiàn)有的基礎(chǔ)上進(jìn)行整體改造與新建，使其成為某某縣城重要的一家三星級(jí)賓館。 1.3 編制依據(jù)及研究范圍 1.3.1 編制依據(jù) 1.3.1.1 投資項(xiàng)目可行性研究指南（中國電力出版社出版）； 1.3.1.2 民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)（中國建筑工業(yè) 出版社出版）； 1.3.1.3 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版） 1.3.1.4 某某市新華書店提供的建設(shè)用地紅線圖及地形圖 1.3.1.5 國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范規(guī)定 1.3.1.6 項(xiàng)目建設(shè)單位提供的相關(guān)資料 1.3.2 研究范圍 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告依據(jù)國家有關(guān)法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、規(guī)劃方案、項(xiàng)目選址、主要技術(shù)方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設(shè)施、投資估算及融資方案、財(cái)務(wù)效益等方面進(jìn)行分析研究，并提出有關(guān)建議。 1.4 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 單 位 指 標(biāo) 1 總用地面積 平方米 13997.7 2 總建筑面積 平方米 15321 3 建筑物占地面積 平方米 5280 4 容積率 1.1 5 綠 地 率 % 34.0 6 建筑密度 % 38.0 7 建設(shè)總投資 萬元 1685.6 8 全部財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅 后 ） % 20.01 9 全部財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ 動(dòng)態(tài) ） 萬元 876.15 10 全部投資建設(shè)期 年 0.5 1.5 研究結(jié)論與建議 本 項(xiàng)目的開發(fā) 建設(shè)有利于 某某縣大力發(fā)展旅游事業(yè)，有利于提高縣 城的旅游接待設(shè)施水平，并且能夠?yàn)槟衬晨h委 、 縣政府的日常公務(wù)性接待工作提供有力的保障， 其總體 發(fā)展 方向符合 某某縣城的城市總體規(guī)劃的要求 。 通過對(duì) 業(yè)主 需求、工程方案以及財(cái)務(wù)效益等方面的分析，項(xiàng)目是可行的。在具體規(guī)劃建設(shè)過程中，還需注意以下問題： （ 1） 注 重 旅游接待設(shè)施環(huán)境的營造 。在規(guī)劃設(shè)計(jì) 上 應(yīng)貫徹生態(tài)原則、文化原則和效益原則，力求塑造 出 一個(gè)具有優(yōu)雅環(huán)境 與 文化內(nèi)涵 及 個(gè)性鮮明的 旅游接待設(shè)施環(huán)境 。 （ 2）貫徹 “ 以人為本 ” 與 “ 可持續(xù)發(fā)展 ” 思想，以建設(shè)生態(tài)型景觀 空間為規(guī)劃目標(biāo)，滿足 旅游設(shè)施（賓館） 的舒適性 與 安全性，創(chuàng)造一個(gè)布 局合理、 配套設(shè)施完善 、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代 化三星級(jí)賓館 。 綜上所述，本項(xiàng)目既 能提高縣城公共服務(wù)設(shè)施水平，完善城市職能增強(qiáng)城市吸引力 ， 同時(shí)又 具有較好的 社會(huì)與 經(jīng)濟(jì)效益， 并且 可以促進(jìn)某某縣旅游業(yè) 的 發(fā)展 ，因此，建議有關(guān)部門盡快批準(zhǔn)建設(shè)。 第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性 2.1 項(xiàng)目背景 某某苗族自治縣地處湘西南邊陲，古為南楚與百越相交之城，系“南楚極邊”之苗疆；現(xiàn)南鄰廣西龍勝、資源二縣，西接懷化通道縣，總面積 2646.07 平方公里，現(xiàn)轄 10 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 10個(gè)國營農(nóng)、林、牧、漁場(chǎng)，總?cè)丝?25 萬人，其中苗族占 53.8%，苗、漢、侗、瑤 10個(gè)民族于這片盈滿靈性的沃土上和睦相處，共同發(fā)展。 規(guī)劃的某某國際大酒店是在現(xiàn)有位于某某縣城人民南路的南城賓館的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造新建的，總占地面積 1.39公頃，其規(guī)劃用地性質(zhì)為旅館業(yè)用地。該酒店主要是由某某市 新華書店集團(tuán)公司的員工所共同集資興建的一家三星級(jí)賓館 。 2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 某某縣內(nèi)具有豐富的自然人文景觀。自然景觀主要有號(hào)稱“江南呼倫貝爾”的十里南山，山上有 48坪 48溪；有“綠色王國”之稱的沙角洞自然保護(hù)區(qū)；有風(fēng)光如畫的十萬古田，面積 9 萬余畝，平均 海拔 1500 米；有千資百態(tài)的白云溶洞群和白云千島湖；著名歷史人物 -抗金名將楊再興出生于某某。舉世聞名的二萬五千里的長征中，中國工農(nóng)紅軍六軍團(tuán)在某某歷時(shí) 5 天，縱橫馳騁一軍團(tuán)在某某輾轉(zhuǎn) 8天，留下光輝的足跡和不少珍貴文物。還的獨(dú)具風(fēng)格的苗族風(fēng)情，實(shí)為人們觀賞休閑的好地方。近年來，縣里正積極在南山 籌建直升飛機(jī)場(chǎng)，開通桂林至南山的直升飛機(jī)旅游服務(wù)。某某縣南城賓館（某某縣招待所）原是某某縣委、縣政府的日常公務(wù)性接待場(chǎng)所，主要為行政會(huì)務(wù)活動(dòng)及社會(huì)公眾提供簡單的住宿與餐飲服務(wù)，現(xiàn)有設(shè)施相對(duì)比較簡陋陳舊，所能提供的接待服 務(wù)水平與能力有限，隨著某某縣域旅游業(yè)的大力發(fā)展及縣招待所的市場(chǎng)化經(jīng)營改革措施的實(shí)施，原有的接待設(shè)施已經(jīng)遠(yuǎn)不能適應(yīng)市場(chǎng)化的需求，急需進(jìn)行相關(guān)職能的全面升級(jí)與接待設(shè)施的改造新建，賓館急需募資重組。某某市新華書店是一家省屬文化企業(yè)，企業(yè)現(xiàn)因經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整，規(guī)劃在某某縣城某某鎮(zhèn)投資經(jīng)營酒店餐飲娛樂業(yè)。故在相關(guān)部門的引導(dǎo)下，集資進(jìn)行某某縣南城賓館的改造重建，規(guī)劃建成為一家三星級(jí)賓館（某某國際大酒店）。賓館的建成將 有利于某某縣大力發(fā)展旅游事業(yè)，有利于提高縣城的旅游接待設(shè)施水平，并能夠?yàn)槟衬晨h委、縣政府的日常公務(wù)性接待工作 提供有力的保障，其總體發(fā)展方向完全符合某某縣城的城市總體規(guī)劃的要求。 因此，加快湘中國際大酒店的建設(shè)為改善城市風(fēng)貌與完善城市職能等方面都具有很強(qiáng)的社會(huì)意義與現(xiàn)實(shí)意義。 第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 3.1 地理位置 項(xiàng)目場(chǎng)址位于 某某縣城南部， 為原某某縣南城賓館 (縣招待所 )用地， 規(guī)劃地塊西面緊 臨 城市主干道 人民路，地塊的北面與西面 皆為城市商業(yè)設(shè)施用地，南面毗鄰規(guī)劃中的城市文化廣場(chǎng)，東鄰城市居住用地，地塊位于紹陽市 2 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，其交通與區(qū)位條件都比較優(yōu)越，周邊自然環(huán)境也較優(yōu)美，相當(dāng)適合于 旅館業(yè) 發(fā) 展用地 。 項(xiàng)目場(chǎng)址地勢(shì)平坦，適宜建設(shè)，符合城市規(guī)劃要求。 3.2 建設(shè)條件 （ 1）交通 項(xiàng)目 場(chǎng)址 西臨人民南路 、 距某某汽車站約 3 公里。 場(chǎng)址 南面緊鄰城市次干道， 本項(xiàng)目內(nèi)、外部交通狀況良好。 (2)基礎(chǔ)設(shè)施 供水： 由場(chǎng)址西面的人民南路 自來水管網(wǎng)接入。 供電： 由場(chǎng)址西面的人民南路 供電網(wǎng)接入， 可 在 場(chǎng)址 內(nèi)設(shè)配電所。 通訊：直接由 城區(qū) 通信網(wǎng)接入。 排水：區(qū)內(nèi)污水可沿城 區(qū) 主干道下的排水管網(wǎng)排出。 (3)商業(yè)及文化 娛樂 配套設(shè)施 規(guī)劃地塊西面緊 臨 城市主干道 人民路，北面與西面皆為城市商業(yè)設(shè)施用地，南面毗鄰規(guī)劃中的城市文化廣場(chǎng)， 東鄰城市居住用 地，公共服務(wù) 設(shè)施 相對(duì) 配套 完善 。 (4)地震烈度 根據(jù)中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（ GB18306-2001）， 某某縣城 區(qū)的地震動(dòng)峰值加速度分區(qū) g0 (2) 通過試算得到： 當(dāng) i1=21%時(shí)， FNPV（ i1） =37.84萬元 0 當(dāng) i2=22%時(shí)， FNPV（ i2） =-9.318 萬元 0 根據(jù)插值公式 ,得到： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 = 21.01% (3) 靜態(tài)投資回收期 Pt=（ 6-1） +|-113.66|/265.73=5.04（年） (4) 動(dòng)態(tài)投資回收期 Pt， =（ 10-1） +|-62.83|/102.45=6.41年 根據(jù)表七可以計(jì)算出，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為總是大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 Ic=10%；項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 876.15 萬元，大于零。表明該項(xiàng)目從全部投資角度盈利能力已滿足了行業(yè)最低要求，在財(cái)務(wù)上可以考慮接受。另外，項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期為 5.04 年、動(dòng)態(tài)投資回收期為 6.41 年。均小于行業(yè)基準(zhǔn)回收期 10 年（不含建設(shè)期）。表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定時(shí) 間收回。 11.1.2 由項(xiàng)目損益表和項(xiàng)目投資估算表，可計(jì)算以下指標(biāo)： 投資利潤率 =年平均利潤總額 /項(xiàng)目總投資 100% =470/1685.60 =27.88% 投資利稅率 =年平均利稅總額 /項(xiàng)目總投資 100% =（ 470+44.65） /1685.60 =36.11% 資本金利潤率 =年平均利潤總額 /資本金 100% =470/685.60 =68.55% 本項(xiàng)目投資利潤率、投資利稅率 、資本金利潤率均大于行業(yè)平均水平。表明項(xiàng)目單位投資對(duì)國家積累的貢獻(xiàn)水平達(dá)到并超過行業(yè)平均水平。 11.2 清償能力分析 11.2.1 固定資產(chǎn)借款償還期 根據(jù)本項(xiàng)目資借款還本付息計(jì)算表（見表七）該項(xiàng)目在營運(yùn)期的5 年內(nèi)即可還清借款，所以從清償能力的角度分析，該項(xiàng)目是可行的。 11.3 敏感性分析 本項(xiàng)目分別就項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本、經(jīng)營收入三個(gè)主要因素，對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值進(jìn)行單因素敏感性分析。取變化率 10%，計(jì)算結(jié)果見表十。 由表可見各因素變化對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值影響不同，按敏感程度不同排