成都應(yīng)龍灣別墅項目可行性分析報告

應(yīng)龍灣別墅項目可行性研究報告 目 錄 一、 總論 3 二、 項目概況 4 （一） 地理位置 4 （二） 區(qū)域環(huán)境 4 （三） 項目參數(shù) 5 （四） 設(shè)計理念 5 （五） 總體布局方案 6 （ 六） 社區(qū)配套規(guī)劃 6 三、 成都別墅和高檔住宅市場 8 （一）成都別墅市場的形成 8 （二）本項目在成都高檔物業(yè)市場的有力競爭 10 （三）高檔物業(yè)銷售分析 14 （四）城東、外東房產(chǎn)分析 （五）華陽房產(chǎn)分析 四、 經(jīng)濟分析和財務(wù)評定 19 （一） 建設(shè)總投資 19 （二） 建設(shè)規(guī)模 19 （三） 項目建設(shè)進度計劃 20 （四） 資金來源及籌措計劃 20 （五） 項目銷售計劃及銷售收入預(yù)測 20 （六） 項目盈虧計劃分析 21 （七） 項目現(xiàn)金流量分析和經(jīng)濟效益指標計算 21 五、 結(jié)論 22 六、 附件 23 （一）項目分年銷售收入 23 （二）項目分年投資計劃表 24 （三）項目損益預(yù)測表 25 （四）項目現(xiàn)金流量表 26 一 總論 改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)作為一個獨立的經(jīng)濟行業(yè)得到迅猛的恢復(fù)和發(fā)展。就成都而言， 2001 年房地產(chǎn)開發(fā)累積投資 170.76億元，較 2000年同比增長32.3%，商品房銷售面積 701.21萬平 方米，同比增長 61.7%。 在入世、西部大開發(fā)及成都市城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的實施和 “ 五路一橋 ”工程的完工，并順應(yīng) “ 成都一個特大城市 ” 的戰(zhàn)略背景下，配之以成都十四個郊 區(qū)（縣）的環(huán)狀綠化走廊，使得 2001 年成都郊區(qū)（縣）的城市建設(shè)及房地產(chǎn)的發(fā)展達到了前所未有的高度。尤以華陽的 “ 親水 ” 住宅，都江堰的 “ 旅游地產(chǎn) ” ， 龍泉的 “ 山水桃花 ” 別墅，溫江的 “ 生態(tài)居家 ” 等為代表。房地產(chǎn)項目的開發(fā)隨著郊區(qū)（縣）城市化進程的加快而得到飛速發(fā)展。 優(yōu)秀別墅及高檔住宅（即：高檔物業(yè)）既是開發(fā)商的形象代言，也是強勢群體的身份體 現(xiàn)，更是 “ 出城 ” 生活概念內(nèi)涵的擴大和市郊物業(yè)在市場的呼喚。在市場細分 的理論指導(dǎo)下， “ 路途不是距離，關(guān)鍵在于交通 ” ，使都市人的購房觀也在發(fā)生深刻的變化，由單純強調(diào)居住面積逐漸轉(zhuǎn)向追求更加舒適、清悠、融自然山水為一體 的環(huán)保型和生態(tài)型社區(qū)環(huán)境，具有此社區(qū)環(huán)境的別墅和高檔住宅，將是理性投資者的必然選擇。 成都市房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，經(jīng)歷了從無序到規(guī)范，由惡性的炒作到健康投資行為的轉(zhuǎn)型。注重市場調(diào)研，強調(diào)細分市場，追求自然人本，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展著力于“ 生 態(tài)環(huán)保 ” 與 “ 人文環(huán)境 ” 相結(jié)合。本報告將立足于成都市的房地產(chǎn)市場環(huán)境，對本項目以務(wù)實、認真的科學(xué)工作態(tài)度進行論證分析。 二 項目概況 （一）地理位置 本項目位于成都市外東中和鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)東臨雙流縣新興鄉(xiāng)，南接華陽鎮(zhèn)，西與成都市高新區(qū)桂溪鄉(xiāng)相望，北接成都市錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)；距成都市人南延線起點 1.5公 里；雙流國際機場 12公里；成都市外環(huán)路、成仁路等高等級公路橫穿該鎮(zhèn)，成都平原的母親河 府河繞鎮(zhèn)而過。該鎮(zhèn)是成都市發(fā)展重心向東南移首當其沖的重 鎮(zhèn)，區(qū)位優(yōu)勢突出。 （二）區(qū)域環(huán)境 本項目所在的中和鎮(zhèn)正加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)： 已實現(xiàn)村村通水泥路，主要道路、河渠已全面綠化； 已建成占地面積 5972 平方米的府河街； 已修筑占地面積 14 畝的府河專業(yè)市場； 已建成日供水能力 5000噸的自來水廠一座； 已建成年供電能力達 5億千瓦 /小時的 35KV 變電站一座； 已建成日供氣量達 6萬立方米的配氣站一座； 已裝程控電話裝機達 3566門，光纖電視用戶達 2000戶。 完善的基礎(chǔ)設(shè)施為本項目的開發(fā)提供了可靠的保障。 中和鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在該鎮(zhèn)從事房產(chǎn)開發(fā)，銷售業(yè)績十分喜人。本項目所在地應(yīng)龍灣，在該鎮(zhèn)的地理位置十分優(yōu)越，人南延線建成通車后，距人南立交橋僅10公 里。同時，本項目擬投入 1000萬人民幣，接通人南路至應(yīng) 龍灣的快速通道，屆時，市中心到應(yīng)龍灣僅 20分鐘的車程，交通十分便利；成都市化工市場遷入中和 鎮(zhèn)后，又為應(yīng)龍灣的房地產(chǎn)開發(fā)帶來無限商機。 社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民收入的增加，對高品質(zhì)生活的追求是現(xiàn)代人的心聲。本項目的開發(fā)順應(yīng)了人們的愿望與時代的消費潮流，將是成功人士的美好家園。 （三）項目參數(shù) 項目名稱：暫定 “ 應(yīng)龍灣 山水麗景 ” 性質(zhì)：別墅及高檔住宅區(qū)（即：高檔物業(yè)） 總占地面積： 580畝 總建筑面積： 20萬平方米 容積率： 0.52 綠化率： 70% 總投資： 2.2億元人民幣 建設(shè)工期： 4年 （四）設(shè)計理念 追 求人居、建筑、自然、山水渾然天成，和諧完美。 1、結(jié)合山地坡度，地面高差，結(jié)合平面和立體綠化，設(shè)計出高低錯落的立體輪廓，打破常規(guī)設(shè)計的單調(diào)形象。 2、半私密性陽臺和落地景觀窗設(shè)計產(chǎn)生虛實對比，剛?cè)嵯酀?，富有陰影變化的立面效果?3、每戶均靠水山而居，推窗即見優(yōu)美的山景、水景，并呼吸清新潔凈的空氣，充分利用渾然天成的自然條件，造就天然氧吧的居住環(huán)境。 4、設(shè)計充分挖掘 “ 蘇杭名居 ” 特色，成都本地文化特色，結(jié)合立面上的三段式處理，色彩明快，加上規(guī)劃設(shè)計的橫跨湖面、連接南北半島的曲徑 “ 廊橋 ” ，水邊的柳樹依依，整個小 區(qū)將具有濃郁的江南水鄉(xiāng)情調(diào)。 （五）總體布局方案 在規(guī)劃思想的指導(dǎo)下，根據(jù)用地指標要求，初步擬定三個方案（即三種格調(diào)），基本分為單體豪華別墅、聯(lián)體別墅及高檔住宅。 單體豪華別墅：擬建 24套，每套 320平方米左右（建筑面積），擬建二層； 聯(lián)體別墅 ：擬建 296套，每套 200平方米左右（建筑面積），擬建四層； 高檔住宅：擬建 1060 套，每套 132平方米左右（建筑面積），擬建五層； 布置原則按功能分區(qū)法，采取高級與一般級住宅之間由配套公共建筑及服務(wù)設(shè)施分割，豪華級與高級住宅以公共綠地分割。 （六）社區(qū)配套規(guī)劃 1、停車場：社區(qū)內(nèi)修建專用停車場。以保障居住區(qū)內(nèi)無汽車的噪音和廢氣污染，社區(qū)內(nèi)的交通將由大量的電瓶車完成。 2、高級會所：使業(yè)主享受社區(qū)內(nèi)的綜合服務(wù)，體味貴族人生。 社交會所：設(shè)置茶房、休閑、咖啡廳、賓館，適合于業(yè)主與親朋好友傾談、聊天，聯(lián)絡(luò)友誼； 商業(yè)會所：設(shè)置會議室、餐廳等，適合于業(yè)主進行各類商務(wù)活動； 康體會所：健身中心、乒乓球室、臺球室、桑拿室、游泳池等，為業(yè)主提供一個強身健體的場所； 家庭休閑娛樂會所：設(shè)置棋牌室、書吧、小超市等，適合業(yè)主全家娛樂休閑； 自由會所：擬設(shè)置為影音室、形體課室、 大型 PARTY、講座等，適合于業(yè)主自由租用和社區(qū)小型活動； 泛會所：設(shè)羽毛球場、健身中心、網(wǎng)球場、老年晨練場、兒童游戲場等； 3、醫(yī)療保?。簲M與四川省石油總醫(yī)院合作，開設(shè)綠色健康通道，建立醫(yī)療健康服務(wù)中心，組織專家定期詢診、檢查、常規(guī)化驗等保健服務(wù)。 4、電子保安：擬建中央電視監(jiān)控中心，紅外線周界報警系統(tǒng)，電子巡邏系統(tǒng)、設(shè)置緊急求救按鈕，與監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)等等。 5、超市：擬引進知名超市大戶，徹底解決小區(qū)購物問題。 6、公交專線：擬開通成都市區(qū)至本社區(qū)的公交專線，進一步縮短本項目與市區(qū)的距離。 7、學(xué)校：本項 目教育配套齊備。中和鎮(zhèn)現(xiàn)有省級重點中學(xué) 中和中學(xué)一所；設(shè)施齊全的重點實驗小學(xué) 中和實驗小學(xué)一所；有全封閉的高級幼兒園 佳佳幼兒園一所、這些將徹底解決未來業(yè)主的后顧之憂。 8、晨練跑道：擬在整個小區(qū)外圍修建一個曲形晨練跑道，進一步提升小區(qū)的健康社區(qū)形象。 9、擬在晨練跑道的外側(cè)建花墻。透綠化設(shè)計，將進一步改善小區(qū)空氣質(zhì)量，社區(qū)環(huán)境，提升樓盤的品質(zhì)。 三 成都別墅和高檔住宅市場 （一）成都別墅市場的形成 1、發(fā)展中的成都別墅市場 成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到 2001年，市場已經(jīng)成熟。別墅及高檔住宅小區(qū)已不再是針對 “ 金字塔 ” 尖的極少數(shù)人群，特別是源于歐美，流行于京滬等地的TOWNS HOUSE，在成都大量涌現(xiàn)后，高檔物業(yè)進入大面積的白領(lǐng)家庭，消費大眾化，標志成都高檔物業(yè)市場的成熟。 2、成都別墅市場 成都市內(nèi)別墅 2001年，成都市內(nèi)的別墅大量涌現(xiàn)，但就目前的情況而言，大多數(shù)并不能稱為真正的別墅。自身特點不鮮明，沒有出現(xiàn)符合未來建筑發(fā)展趨勢的個性化特色，只能算是 “ 大房 ” 。 首先，就環(huán)境來講，在市內(nèi)建別墅對開發(fā)商有許多現(xiàn)實的問題。市內(nèi)的土地非常珍貴，土地的成本因素不允許讓開發(fā)商開發(fā)低密度、低容積率、大面積綠地的社區(qū) ， 為保證回報，必然就會犧牲社區(qū)環(huán)境，別墅社區(qū)的私密性、間距、綠化等指標將受到限制。而對于買方市場，花費買別墅的金錢，卻不能享受別墅業(yè)主應(yīng)該擁有的環(huán) 境，購買意愿就大打折扣了。 第二是人為因素，別墅建在市區(qū)內(nèi)，雖然交通較方便，但環(huán)境嘈雜。而對于別墅的業(yè)主來講，安靜、清幽是他們的第一要求。 第三，市內(nèi)的許多別墅，并非一個單獨的別墅群，而是與電梯公寓、多層等交叉混雜，這嚴重影響了別墅的定位和文化品味。 成都別墅郊區(qū)化趨勢明顯 2001年，成都房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新特點 別墅項目郊區(qū)化。一方面是價值規(guī)律起作用。成都 郊縣房產(chǎn)開發(fā)以起點低、發(fā)展空間大、售價相對較低的前提下，利潤 高而吸引大批開發(fā)商；另一方面也更加符合別墅這一高檔物業(yè)的基本特征，遠離城市的喧嘩，較大規(guī)模的開發(fā)和實現(xiàn)配備完善的生活配套，低密度、低容積率等等， 要實現(xiàn)這些相對市內(nèi)就容易得多。而對于買方市場，價格較市內(nèi)低，環(huán)境遠比市內(nèi)好，車程也不遠，考慮入住就在情理之中了。 總的來說，郊縣別墅市場進入 2002年，前景一片光明，買方市場出現(xiàn)積極變化。隨著投資及人居環(huán)境的改善，政府宏觀政策的進一步落實，將使本地經(jīng)濟增長良 性、持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展。在強勢群體對高品質(zhì)生活 的追求驅(qū)使下，郊縣別墅的潛能會逐漸釋放，特別是加入 WTO后，吸引更多的外來資金注入成都本地，拉動經(jīng)濟 持續(xù)增長，從而使郊縣別墅市場更加活躍。 3、成都市高檔住宅市場及本項目在市場競爭中的優(yōu)勢 有個性的高檔住宅，市場積極響應(yīng)：有特色、性價比突出、把新材料和新技術(shù)用于創(chuàng)造精品的高檔住宅的銷售一路看好，本項目本著 “ 造精品，創(chuàng)精品，品精品 ” 的思路打造新時代精品住宅。 價格戰(zhàn)不可避免： 2002年，成都市樓市局部供應(yīng)量大； 開發(fā)商整體開發(fā)水平明顯提高； 規(guī)?；拇蟊P越來越多； 房產(chǎn)營銷促銷手段日新月異； 本項目提出先進的營銷理念，擁有級差地租優(yōu)勢，不懼、不畏價格戰(zhàn)。 對于高檔住宅，既要有品牌，更要有好的性價比。在新一輪的市場競爭中，只有真正有利消費者的樓盤才會受到市場的歡迎。本項目走品牌經(jīng)營之路，充分考慮消費者的利益，必將贏得市場的青睞。 購房者目光投向成都的東面。本項目借勢、造勢，營造外東樓盤新亮點。 （二）本項目在成都高檔物業(yè)市場的有力競爭 1、從技術(shù)指標看本項目的優(yōu)勢 現(xiàn)代都市高節(jié)奏的生活帶來豐厚的經(jīng)濟回報，都市人有了成熟的購房觀，開始用指標衡量高檔物業(yè)的檔次。 空間：有意識的空間 “ 浪費 ” 和 “ 留 白 ” 能顯示高檔物業(yè)的品位，也能為業(yè)主保守私人秘密。本項目占地合理，優(yōu)美的自然景觀讓業(yè)主 “ 悠閑山水間，易茗水云深 ” 。 陽光：充足的陽光，清新的空氣，是業(yè)主擁有 “ 應(yīng)龍富雅至、陶冶情操趣 ” 的無形財富，本項目地處應(yīng)龍灣度假村，享盡天時地利之便。 綠化率：成都別墅物業(yè)綠化率一般在 34%-80%之間，本項目依山環(huán)水，規(guī)劃設(shè)計綠化率 70%，這將是未來業(yè)主享有的一份難得的資產(chǎn)。 車程：市郊的別墅，車程會直接影響到購房者的購買意愿。成都市郊的別墅車程一般在幾十分鐘到一個小時，本項目的車程大約 20分鐘，充分體現(xiàn)現(xiàn)代都市人 辦公、居家觀念，也符合城市中心 “ 空殼化 ” 的國際趨向，這對于未來的市場競爭，必將占據(jù)在市場的有利方。 配套：購物、娛樂、休閑、維修設(shè)備是否完備，直接反映別墅物業(yè)的檔次。本項目定位高檔樓盤，規(guī)劃設(shè)計科學(xué)合理、設(shè)施完備，業(yè)主將充分享受貴族式的生活。 2、從環(huán)域分析本項目的優(yōu)勢 市民購買高檔住宅地域分布的調(diào)查統(tǒng)計表 . 范圍 時間 一環(huán)路內(nèi) （ %） 一、 二環(huán)路間 （ %） 二、 三環(huán)路間 （ %） 三環(huán)路外 （ %） 2000年 22.48 41.97 35.46 0.09 2001年 19.8 37.46 37.2 5.45 分析中不難發(fā)現(xiàn)，在一環(huán)路內(nèi)，一、二環(huán)路之間購置高檔住宅居家的業(yè)主， 2001年的統(tǒng)計比例正在下降，而在二、三環(huán)路之間，三環(huán)路以外購置高檔住宅的業(yè)主 統(tǒng)計比例正逐漸上升，特別是三環(huán)路外的，上升比例幾乎達到 5.5%。高檔住宅尚且如此，別墅因其建造特點，自身的品質(zhì)特性，這種向市外擴展的趨勢更是明 顯。依山環(huán)水、清新的空氣、遠離市區(qū)的嘈雜， “ 腳踏自己的土地，頭頂一方藍天 ” ，業(yè)主們在市郊別墅擁有一切，自然不必在城市的喧嘩中苦苦尋求片刻的寧靜。 郊縣別墅，是他們的選擇。本項目給予業(yè)主的更多，近乎完美，一旦起動，自然掀起 “ 完美風(fēng)暴 ” 。 3、從水文化分析本項目的優(yōu)勢 對 2001年的別墅業(yè)主在選擇 “ 如果您選擇住家，您選擇擇水而居？遠離水？無所謂 ” 一問中， 78%的別墅業(yè)主及高檔住宅小區(qū)的業(yè)主選擇擇水而居。為什么水 對于業(yè)主門有如此吸引力？水滋潤廣闊大地，調(diào)劑干燥的空氣，讓生命充滿活力、讓萬物滋生養(yǎng)息 本項目水域的水面超過 200畝，進一步將水景、園林、配套 融為一體； 應(yīng)龍灣的水，是本項目的重要源頭； 應(yīng)龍灣的水，是臨水而居的秀麗風(fēng)景。 建成后的社區(qū)，有美麗的白鷺低旋飛翔，水中魚兒自由游暢。 炎炎夏日，應(yīng)龍灣是避暑之地； 周末假日，應(yīng)龍灣是離市區(qū)最近的度假勝地； 應(yīng)龍灣的水，在業(yè)主煩心的時候，用她的柔潤撫慰業(yè)主的心靈； 應(yīng)龍灣的水，是對城市的喧囂最好的 “ 心理減壓器 ” ； 應(yīng)龍灣的水，是應(yīng)龍灣空氣濕度和溫度的最大 “ 調(diào)節(jié)器 ” 總之，清澈的湖水洗去業(yè)主一身的疲憊，這里的水，將成為未來業(yè)主的最愛。 4、從地理方位分析高檔物業(yè)購買人群 2000年統(tǒng)計數(shù)據(jù) 2001年統(tǒng)計數(shù)據(jù) 在對 2000年及 2001 年市民已購買住宅（ 32 人），有購買意愿（ 68 人）的問卷調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，自成都市規(guī)劃向東、向南發(fā)展，沙河整改工程起動，四川成都 教育 產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃出臺，城東房地產(chǎn)的升溫，城南房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，成都外東房地產(chǎn)的開發(fā)，高檔物業(yè)購買群體已發(fā)生變化。東面住家意向性明顯加強，南面基本 維持。畢竟南面是成都傳統(tǒng)高檔物業(yè)的聚集地，但現(xiàn)在南面可供開發(fā)的土地減少，高檔物業(yè)用于作環(huán)境的土地就更少，業(yè)主們都非常清楚這一點，于是紛紛把目光投 向了城東、外東。而本項目地處外東，到成都車程不過二十分鐘，將來會受到置業(yè)者的青睞。 （三）高檔物業(yè)銷售分析 1、成都別墅銷售市場與本項目的比較 1992年 “ 錦繡花園 ” 以超前的設(shè)計理念迎合了市場需求，以當時 4000 元 /平方米 8000元 /平方米的天價創(chuàng)造了一搶而空的銷售佳績，初次展現(xiàn)了成都人強烈的購買欲望和潛在的巨大經(jīng)濟實力。從此，也引發(fā)了別墅物業(yè)市場銷售的火種。 進入 2000年，特別是 2001年，縱觀成都別墅項目的銷售。高檔豪宅不再是唯一的訴求： 青城白鷺州 “ 旅游地產(chǎn) ” 令別墅市場耳目一新；本項目將充分挖掘旅游休閑概念，體現(xiàn)應(yīng)龍灣的休閑優(yōu)勢。 華陽綠水康城 “ 親水 ” 呼聲；本項目水資源優(yōu)勢更是明顯， “ 應(yīng)龍在天，行云在水 ” 。 萬科城市花園提出 “ 都市平原的坡地生活 ” ；本項目建在緩坡地上，規(guī)劃修建的別墅高低錯落有致，形成的自然景觀別有情 趣。 置信更不惜余力打造川西特色民居 “ 芙蓉古城 ” 等等。本項目擬聘請國內(nèi)外著名的環(huán)境設(shè)計師，根據(jù)應(yīng)龍灣的場地、文化，結(jié)合成都市人的生活、消費習(xí)慣及審美觀，建現(xiàn)代別墅生活居住區(qū)，打造都市住宅精品。 提出 “ 概念營銷 ” ，倡導(dǎo)一種生活方式，引領(lǐng)一種消費潮流是他們銷售成功的秘訣。 目前市場熱銷的幾個城郊別墅項目： 錦麗園熱銷超過 70%； 青城白鷺州熱銷超過 50%； 麗山別墅熱銷超過 50%； 中國青城（一期）完成 100%； 綠水康城開盤不久也銷售了超過 40%； 參數(shù) 項目 位置 占地面積 (畝 ) 建筑面積 ( ) 容積率 綠化率 (%) 入住戶數(shù) (戶 ) 類型 價格 (元 ) 戶型 面積 ( ) 青城白 鷺州 青城山 腳下 430 85000 0.35 75% 700 獨立、 聯(lián)排 2700 130-399 麗水 別墅 龍泉驛 40 11000 0.4 38 獨立、聯(lián)排、復(fù)式 2400- 2600 175-400 錦麗園 成都航 空港 一期 140 18700 0.2 71% 65 獨立、 聯(lián)排 2200- 4000 202-322 綠水 康城 成都華陽河濱森林廣場旁 141 66000 0.7 62% 308 聯(lián)排 2180- 2650 147-252 郊縣別墅的熱銷，不僅有市場環(huán)境因素，還有物業(yè)本身。以綠水康城為例： 、物業(yè)本身 地處華陽，擁有良好的郊縣口岸； 銷售目標定位主要是在市內(nèi)買得起高檔電梯公寓的白領(lǐng)階層； 面積在 147-252 戶 /平方米，戶型面積合理，適合市場的需求； 銷售總價范圍在 32萬 66萬之間，符合項目定位的目標市場消費； 價格范圍 2180元 /平方米 2650元 /平方米，主推戶型為單價 2500 元 /平方米左右，面積大小為 200平方米 /戶左右，總價在 50萬元 /戶左右，針對目標市場，銷售狀況證明，價格 合理。 、市場因素 別墅市場郊區(qū)化； 都市的許多白領(lǐng)的購房需求，已不局限于追求良好的戶內(nèi)結(jié)構(gòu)和小區(qū)環(huán)境，而開始轉(zhuǎn)向?qū)魞?nèi)環(huán)境的追求，郊縣別墅的配套又做到了成都市區(qū)內(nèi)別墅無法達到的細節(jié)，擁有私家花園，有大面積的綠地等，這就極大的迎合了市場的需求。 這樣，郊縣別墅就熱銷，甚至脫銷了。 2、成都高檔住宅小區(qū)銷售市場與本項目的比較 高檔住宅小區(qū)購買重心向城東偏移 受政府宏觀政策的影響，城東工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，沙河整改工程啟動， “ 萬科城市花園 ” 登陸東郊后，城東房市逐漸火爆，市民開始看好城東商品房。本項目搭上市場 的快車，銷售前景一片看好。 小康戶型受寵 根據(jù)成都市房管局統(tǒng)計，本市購房者對于住房面積的選擇，更趨向于 120 150平方米 /戶（ 57.36%），本項目規(guī)劃修建的高檔住宅為 132平方米 /戶左右，一旦推出，將擁有自己的市場空間。 從總價范圍看成都房市及本項目優(yōu)勢 成都市購房者對于房屋總價的選擇，多層在 15 35萬 /套的總價最受市場歡迎，本項目充分考慮了這一市場因素，推出的高檔住宅價格合理、合市，將極大的滿足市場的需求。 3、本項目在高檔物業(yè)銷售中的優(yōu)勢： 水域優(yōu)勢突出：在成都近郊，本項目有超過 60000平方米的水域面積，這是其他樓盤無以比擬的； 文化底蘊深厚：應(yīng)龍，是上古傳說中的神物，是龍族中修煉三千年以上達最高境界的族類，應(yīng)龍驍勇善戰(zhàn)，履建奇功 本項目正趕上別墅及高檔住宅市場大氣候，郊縣別墅及高檔住宅開發(fā)的小氣候； 本項目環(huán)境優(yōu)勢明顯， “ 依山環(huán)水，翠湖擁抱，鳥語花香，果香悠悠 ” ：追求環(huán)境的綠色、環(huán)保、健康是現(xiàn)代住宅環(huán)境生態(tài)化的一個顯著型。本項目的業(yè)主將遠離 城市的喧囂、擁擠和緊張，走進綠草茵茵。鳥語花香、林木蔥蔥，有山有水的住房將成為業(yè)主們健康居家的時尚要求，使居住環(huán)境生態(tài)化成為現(xiàn)實； 詮釋 了一種 “ 應(yīng)龍富雅至，易茗水云深 ” 的悠閑山水的生活理念：回歸自然是都市人的夢想，躺在草地上，呼吸帶有山野氣息的芳香，感受微風(fēng)拂面的舒適。自然的生動，生命的靈動都在田野中得到釋放。本項目所在地空氣清新、環(huán)境優(yōu)美，能夠滿足回歸自然、休閑放松的需求； 詮釋一種現(xiàn)代都市的全新的 “ 有錢，更要有閑 ” 的生活觀念； 項目打造別墅 “ 第一居家 ” 的概念：用城里買一套房子的錢，在本項目不僅可以買到一套環(huán)境優(yōu)越的住宅，節(jié)約的錢足夠買一輛中檔的轎車，也就是說，換一種置業(yè)方式，房子、車子都有，過上一種高品質(zhì)的生活； 居家 休閑 養(yǎng)生 兼得：本項目處于大自然之中，空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，在這里每一套房，實際上還買了一個好環(huán)境，一個悠閑的好心情。勞累疲憊的身心會得到全面的放松和療養(yǎng)，尤其是老年人更是如此。本項目能夠讓居家 休閑 養(yǎng)生兼而得之； 本項目成片開發(fā)，整體優(yōu)勢明顯：本項目開發(fā)規(guī)模大，相對城內(nèi)的住房低密度、低容積率、高綠化率、戶型面積合理，配套設(shè)施完善； 升值空間大：現(xiàn)在許多業(yè)主注重于價值增值空間，本項目離市區(qū)近，但價格相對較低，隨著城市的加速發(fā)展，本項目的房屋價值將全面飚升； 項目通過市場調(diào)研，準確定位目標客戶群： 、高學(xué)歷且有 穩(wěn)定收入的高級白領(lǐng)； 、城市新貴、新產(chǎn)業(yè)工人； 、商界縱橫的成功人士； 、在成都投資的外商； 、長期在成都工作的外地高收入階級； 、職業(yè)經(jīng)理； 、國內(nèi)的諸多成功人士 （四）城東、外東房產(chǎn)分析 1、城東房地產(chǎn)市場特點 （ 1）各區(qū)域發(fā)展不平衡 一環(huán)路內(nèi)，因距市中心較近，市政配套相對完善，住宅小區(qū)也較為完善； 一、二環(huán)路之間，房地產(chǎn)狀況呈南北較差，中間（建設(shè)路一帶）較好的態(tài)勢； 二環(huán)路外，集中了大量的國有機械，化工企業(yè)，居住環(huán)境較差； 三環(huán)路外，即外東，近年房地產(chǎn)開發(fā)熱度持續(xù)上升，地價穩(wěn)步增長 。特別是中和場一帶，房地產(chǎn)開發(fā)逐漸火爆 / （ 2）商品房空置率低 由于土地價格相對便宜，早期開發(fā)的房地產(chǎn)項目以經(jīng)濟適用房為主，房地產(chǎn)價格較低，規(guī)模不大，開發(fā)商無須做大量的廣告宣傳活動就可以取得較好的銷售業(yè)績，商品房空置率很低。 2、目前在售樓盤情況 城東目前在售樓盤總開發(fā)規(guī)模約 92萬平方米，低于城西、城南總開發(fā)規(guī)模。價格主要在 1700 3000元 /平方米之間，低于城西、城南的平均價格水平。戶型多以經(jīng)濟實用型的二室二廳、三室二廳， 70 120平方米為主。 去年 10月中旬舉行的 “ 新城東、新居住 成都房地產(chǎn)高 層論壇 城東主題會 ”及東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃方案出臺，將一個嶄新的城東展現(xiàn)出來，提高了城東的社會形象，展示了美好未來。 城東在售樓盤情況 項目名稱 占地面積 建筑面積 建筑覆蓋 率（ % 容積率 綠化率 （ %） 新鴻家園 700 2014 48 3 40 富臨大廈 7000 48266 53 6.9 30 景泰電梯公寓 3360 16550 62 4.9 10 景碧園 9208 29468 37 3.2 30 景泰公寓 5400 34092 53 6.3 20 華西苑 3190 11420 51 3.6 20 桃蹊苑（ 3） 7160 15330 34 2.1 30 泰怡花園 12490 23000 34 1.8 38 萬科城市花園（ 1） 100000 112000 27 1.1 51 蜀都花園（ 1） 33300 158000 23 4.7 54 東景麗苑（ 1） 9480 19912 35 2.1 40 香木林花園（ 1） 18658 38130 37 2 37 新龍苑 15341 41987 41 2.7 30 東南苑 4075 10402 41.4 2.6 30 天然局公寓（ 1） 4000 8865 34 2.2 30 華房苑 10680 28370 38 2.7 30 東泰苑 9324 19496 34 2.1 30 田園 16000 35400 35.4 2.2 35 藍色港灣 4800 28821 27.5 6 50 新城俊園 13700 43280 29 3.2 47 新港灣 4100 10625 38 2.1 30 海棠名居 45356 70000 30 1.54 45 東方明珠 46137 80659 27 1.75 41 晨光春華 14400 32240 36 2.2 35 河濱印象 163331 98358 0.72 54 （ 1）縱向比較 樓盤品質(zhì)高檔化 城東前期的樓盤多以磚混結(jié)構(gòu)為主，而且車庫少。近期開發(fā)餓樓盤項目，出現(xiàn)大量框架結(jié)構(gòu)的多層和中高層住宅小區(qū)的部分別墅，且多帶有適量地下或地上停車庫。 開發(fā)規(guī)?；?早期項目因為可開發(fā)地小而分散，沒有形成規(guī)模開發(fā)。新開樓盤如萬科城市花園，建筑面積較大，形成一定的規(guī)模效應(yīng)。 價格呈上升趨勢 通過目前城東部分在售樓盤的平均價格，可以看出近幾年城東項目的價格逐漸走高。 城東部分樓盤售價 項目名稱 總建筑面積（） 項目均價（元 /平方米） 新鴻家園 2014 3084 富臨大廈 48266 4143 景泰電梯公寓 16551 3449 景碧園 29468 2597 錦泰公寓 34092 2558 華西苑 11421 1953 桃蹊苑（ 3） 15331 2082 泰怡花園 22983 1910 萬科城市花園（ 1） 112087 3062 蜀都花園（ 1） 157980 2492 東景麗苑（ 1） 19912 2415 香木林花園（ 1） 38130 2167 新龍苑 41986 2578 蜀都花園 157980 2492 東南苑 10402 2403 天然居公 寓（ 2） 8865 1731 華房苑 28371 1729 東泰苑 19486 2226 田園 35419 2281 藍色港灣 27021 3815 新城俊園 42775 2993 城東商品住宅價格趨勢 （單位：元 /平方米） 土地升值潛力大 隨著城東、外東控制性規(guī)劃出臺，城東的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之升值，特別是成都市內(nèi)的土地被征的所剩無幾時，外東中和鎮(zhèn)的土地升值就更快了。 戶型趨向經(jīng)濟合理 城東早期開發(fā)了不少的經(jīng)濟適用房，多是以小戶型為主。在住房制度改革的初期，一些盲目追求 “ 豪華 ” 戶型設(shè)計大 而不當，新近開發(fā)的項目在充分的市場調(diào)查基礎(chǔ)之上，設(shè)計的戶型更加趨于經(jīng)濟合理。 （ 2）橫向比較 與城西、城南的房地產(chǎn)開發(fā)情況比較： 綜合均價橫向比較 單位：元 /平方米 城東、外東房地產(chǎn)項目，其誘人的前景和后發(fā)優(yōu)勢，是城西、城南所不具備的。東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、交通條件的改善、沙河的治理、新規(guī)劃的出臺，給城東、外東勾畫出一副美好的藍圖。 3、城東、外東房地產(chǎn)市場前景分析 （ 1） “ 向東、向南發(fā)展 ” 的戰(zhàn)略，為城東、外東房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的政策環(huán)境 市政府早在 1995年就提出了 “ 向東、向南發(fā)展 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，并加緊制 定和實施各項具體政策措施。最近出臺的東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重大舉措，使城市東擴有了實質(zhì)性的動作。難得的歷史機遇和良好的政策環(huán)境，是城東、外東房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和保障。 （ 2）東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃、沙河整治工程，帶動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 以政策促規(guī)劃，以規(guī)劃帶動發(fā)展，加快城東、外東建設(shè)進程，東郊改造城市建設(shè)用地 107平方公里，居住用地 38平方公里，人口規(guī)模 139萬，將城東、外東建設(shè)成為以居家為主，兼物流配送、商業(yè)金融、旅游休閑等功能于一體的綜合性城區(qū)。 （ 3）物業(yè)類型趨向多元化發(fā)展 城東、外東的土地面積占成都版圖近 1/3，萬科城市花園、東方明珠、海棠名居等樓盤成功開發(fā)后，這片土地便成了開發(fā)的熱土。應(yīng)龍灣是傳統(tǒng)的旅游休閑中心，別墅項目的開發(fā)，是發(fā)展的結(jié)果。 （五）華陽房產(chǎn)分析 1、 華陽目前的樓盤索引 項目名稱 占地 畝 建筑面積 容積率 綠化 % 價格 元 /平方米 備注 府河音樂花園 560 400000 1.1 65 1250 2180 錯、躍 向陽名居 108 65000 1.2 66 1308 1688 標準、錯、躍 綠水康城 141 66000 0.7 62 2180 2600 聯(lián)排 黃金海岸 207 127516 0.92 68 1500 起 多層、單體別墅、聯(lián)排 翠擁天地 305 近 200000 1 30 734 1318 標準、錯、躍 觀景苑 3.14 30 788 1280 錯 府河怡豐花園 140 一期 56000 1.31 58.4 1208 1520 標準、錯、躍 2、華陽樓市概況 從房地產(chǎn)市場發(fā)育程度來看，華陽是成都市周邊開發(fā)較早的版塊，華陽房地產(chǎn)正逐漸升溫。 2002年新年伊始，隨著城市綜合性干道人民南路南沿線的通車，城市 副中心正向外擴張，并已延伸至華陽。現(xiàn)在開發(fā)的新項目大多以多 層、聯(lián)排別墅以及少許單棟別墅為主。華陽境內(nèi)長長的府河沿線和沿岸的房地產(chǎn)項目使“ 親水 ” 概 念成為華陽房地產(chǎn)的顯著特征。府河音樂花園、華陽濱河花園、綠水康城等都因 “ 水 ” 而成為眾多消費者關(guān)注的對象。 隨著華陽房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，華陽的房價也逐漸上升。 但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及大盤的操作，使華陽的可開發(fā)用地逐漸減少，而應(yīng)龍灣所在的中和鎮(zhèn)的房地產(chǎn)項目也逐漸被市民所看好。 四、經(jīng)濟分析和財務(wù)評定 （一） 建設(shè)總投資 項目建設(shè)總投資 22285 萬元，具體項目投資估算詳見 “ 項目投資估 算表 ” 。 項目投資估算表 項目名稱 數(shù) 目 單位造價 合計（萬元） 土地費 332（畝） 3201 設(shè)計費 20萬 / 15 元 / 300 報建規(guī)費 20萬 / 15元 / 300 地勘 100 配套費 1852 建安費 豪華級別墅 7680 650元 / 460 高級別墅 59200 550元 / 3256 多 層 139920 530元 / 7416 合 計 11132 監(jiān)理