上新聚仁--2009年海寶山蘊川路地塊項目前期定位報告(ppt 43)

EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 寶山蘊川路項目報告 2009.10 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 報告提綱 第一部分 宏觀背景理解 第二部分 項目運作方向 第三部分 項目物業(yè)研判 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 第一部分 宏觀背景理解 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 上海宏觀市場表現(xiàn) 上海市公寓供求價格走勢圖0500000100000015000002000000250000060008000100001200014000160001800020000供應(yīng)面積 成交面積 成交價格供應(yīng)面積 1 E+ 0 6 3 E+ 0 5 9 E+ 0 5 8 E+ 0 5 1 E+ 0 6 1 E+ 0 6 1 E+ 0 6 6 E+ 0 5 1 E+ 0 6 9 E+ 0 5 8 E+ 0 5 9 E+ 0 5 1 E+ 0 5 4 E+ 0 5 1 E+ 0 6 1 E+ 0 6 1 E+ 0 6 1 E+ 0 6 1 E+ 0 6 2 E+ 0 6 1 E+ 0 6成交面積 8 E+ 0 5 3 E+ 0 5 9 E+ 0 5 8 E+ 0 5 9 E+ 0 5 9 E+ 0 5 6 E+ 0 5 5 E+ 0 5 4 E+ 0 5 4 E+ 0 5 6 E+ 0 5 7 E+ 0 5 4 E+ 0 5 7 E+ 0 5 1 E+ 0 6 2 E+ 0 6 2 E+ 0 6 2 E+ 0 6 2 E+ 0 6 2 E+ 0 6 1 E+ 0 6成交價格 11217 10560 11765 13205 12755 16644 11457 12384 12198 11746 12553 11186 13034 11740 12694 12562 12949 14239 15775 18463 158680801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909供求方面： 自 09年 1月起，上海個月份的供求均表現(xiàn)為供不應(yīng)求的狀況，截止到 8月底，市場的供求比為 0.676; 價格方面： 近期市場成交價格上升較為迅速，價格平臺已經(jīng)從年初的 13000元上升 16000元，增幅為 23.1%； 信貸增幅過大，市場通貨預(yù)期高，作為較好保值產(chǎn)品，房產(chǎn)需求回升明顯，目前股市等行情不穩(wěn)，房地產(chǎn)將成為最大的收益行業(yè)，未來的預(yù)期較為樂觀； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 各環(huán)線片區(qū)的供求表現(xiàn) 08一季度 08二季度 08三季度 08四季度 09一季度 09二季度 09三季度 供應(yīng) 去化 供應(yīng) 去化 供應(yīng) 去化 供應(yīng) 去化 供應(yīng) 去化 供應(yīng) 去化 供應(yīng) 去化 內(nèi)環(huán)內(nèi) 33.09 16 34.38 27.2 32.16 11.3 22.66 14.2 10.3 21.59 26.5 50.23 20.18 42 內(nèi)中環(huán) 16.06 18.8 56.58 44.7 21.74 17.4 29.04 21 12.2 41.8 24 63.9 49.1 52 中外環(huán) 41.55 42.8 37.61 44.4 44.81 27.2 49.44 35.3 39.1 47.4 47.2 77.8 46.4 59.6 外郊環(huán) 103.63 105.3 128.68 143.6 132.65 98.7 148.3 110 120.1 137.6 229.5 353.7 202.6 248.9 郊外環(huán) 27.55 32.6 16.81 39.7 38.11 22.8 12.83 20.06 10.67 26 49.4 52.6 44.4 61.3 內(nèi)環(huán)片區(qū)： 供應(yīng)出現(xiàn)萎縮， 09年季度供應(yīng)基本在 20萬方左右，相比 08年下降 10萬方左右，但在成交方面有上升趨勢； 外郊環(huán)片區(qū)： 該區(qū)域是市場主力的供求區(qū)域，市場份額方面基本占到全部的 60%左右，季度供求在 200萬方左右； 郊外環(huán)片區(qū) ：市場潛力區(qū)域，市場供求上升較為明顯，季度供求在 50萬方，相比 08年上升 10萬方左右； 受土地供應(yīng)的影響，市中心供求矛盾將日益突出，客源將逐步流向郊環(huán)線區(qū)域； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 各環(huán)線片區(qū)價格走勢 價格 08一季度 08二季度 08三季度 08四季度 09一季度 09二季度 09三季度 增幅 內(nèi)環(huán)內(nèi) 27797 35844 28310 26190 27517 32163 36876 9079 32.7% 內(nèi)中環(huán) 22325 23742 21679 17970 18727 21034 28324 5999 26.9% 中外環(huán) 12465 14552 14702 14078 13306 15619 18674 6209 49.8% 外郊環(huán) 9695 11313 10998 10521 10041 11012 12650 2955 30.5% 郊外環(huán) 7316 9312 9172 9760 8616 9150 9960 2644 36.1% 內(nèi)環(huán)以及中環(huán)片區(qū)的價格已經(jīng)達(dá)到 20000元以上，與外郊環(huán)的價格差異日益拉大，受價格引導(dǎo)，客源也將逐步流向外部區(qū)域； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 寶山交通出行優(yōu)勢 市中心 七號線 一號線 三號線 寶山區(qū)與市中心已經(jīng)完全緊密連接，目前是各區(qū)中與市區(qū)聯(lián)系最為緊密的片區(qū)； 1號線： 1993年 5月 28日開始試運營，目前一號線南起閔行區(qū)莘莊站，北至寶山區(qū)富錦路站，經(jīng)過上海南站、徐家匯、人民廣場、上?；疖囌尽?3號線： 上海南站至江灣鎮(zhèn)段于 2000年 12月投入運營，北延伸（江灣鎮(zhèn)至江楊北路）于 2006年12月投入運營。經(jīng)過上海南站、八萬人體育場、中山公園、上海火車站，寶山腹地。 7號線： 2009年底運營，從寶山大場錦秋路、經(jīng)過靜安寺、至浦東。 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 宏觀背景結(jié)論 上海市場整體表現(xiàn)良好，同時受供應(yīng)、價格的導(dǎo)向，更多表現(xiàn)為外擴(kuò)的趨勢； 而寶山在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、空間距離、交通動線方面體現(xiàn)與市區(qū)的緊密聯(lián)系，寶山正逐步融入到市中心； 結(jié)合宏觀發(fā)展趨勢以及城市外擴(kuò)的影響，項目完全有機(jī)會借助寶山的優(yōu)勢條件吸引寶山中部片區(qū)乃至北區(qū)的中高端客源； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 第二部分 項目運作定位 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 新城定位 上海中心城寶山部分： 寶山外環(huán)線以內(nèi)的地區(qū)是上海中心城區(qū)的組成部分。以完善城市功能、改善居住條件、提升生活質(zhì)量為規(guī)劃目標(biāo) 新城部分： 由淞寶、楊行和顧村構(gòu)成的組合新城空間格局，新城用地規(guī)模 55平方公里，人口規(guī)模 5560萬。 產(chǎn)業(yè)區(qū)部分： 以寶鋼、寶山工業(yè)園區(qū)為主體，與羅店、羅涇和月浦等新市鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的寶山北部綜合工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 “ 兩軸 ” ： 東西向綜合發(fā)展軸，即以現(xiàn)代新興城市功能（現(xiàn)代服務(wù)業(yè)）發(fā)展為重點。南北向城市功能拓展軸：即以城鎮(zhèn)發(fā)展為重點的沿滬太路。 寶山發(fā)展空間格局 “ 三分區(qū) ” “ 一帶 ” ： 沿江功能發(fā)展帶，即以精品鋼和延伸產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代物流航運業(yè)和觀光旅游業(yè)為特色的長江、黃浦江濱江發(fā)展帶。 寶山重點發(fā)展的片區(qū)，最體現(xiàn)寶山未來居住價值的區(qū)域； 寶山新城是上海市北部輔城寶山區(qū)行政、經(jīng)濟(jì)、文化、商務(wù)等的綜合中心 ；是上海北部功能發(fā)展軸線上的重要節(jié)點和上海中心城功能的延伸區(qū)與拓展區(qū)； 是寶山區(qū)“精鋼寶山”功能的服務(wù)區(qū)和“濱江新城”特色的體現(xiàn)區(qū)。 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 片區(qū)形象 品牌： 百聯(lián)集團(tuán)是中國國內(nèi)最大的流通產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，是全中國最大、最具影響力的品牌之一； 規(guī)模： 建筑面積達(dá) 7.3萬平方米，是集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的一站式大型購物中心，5公里半徑范圍內(nèi)最大且唯一的大型商業(yè)中心。 商家： 東方商廈入主北上海，代表了區(qū)域最高端的商業(yè)形象； 高端形象正在逐步樹立，新城區(qū)域的核心價值得到認(rèn)可； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 交通屬性 寶安公路站 項目位置 5、 7、 8、 705、彭石線、彭江線、彭涇線、北石線、 552路等 軌道交通 一號線（寶安公路站）：上海火車站、虹口、人民廣場、徐家匯、萬體館、上海南站等 公交線路 可以抵達(dá)人民廣場、五角場、虹口、閘北以及其他城市核心區(qū)域 北上海商業(yè)廣場 步行 5分鐘即可到地鐵站，具備便捷的交通屬性； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 結(jié)論 1 處于寶山新城的核心地段，體現(xiàn)出高端的都市形象，項目完全具備運作寶山高端個案的區(qū)位背景； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 0500001000001500002000002500003000003500004000004000500060007000800090001000011000120001300014000供應(yīng) 106243 164694 96775 109471 105950 125747 114661 7688 55453 177672 46036 171186 148671 71 40 8. 9 350789 191583成交面積 134584 93049 103414 44633 67278 111998 119254 57246 121657 182279 173571 142689 234637 154633 163179 182241價格 11598 8808 11433 10938 10526 10801 10231 10215 10434 10889 10999 11914 11514 12433 12491 1334608 . 6 08 . 7 08 . 8 08 . 9 08 . 10 08 . 11 08 . 12 09 . 1 09 . 2 09 . 3 09 . 4 09 . 5 09 . 6 09 . 7 09 . 8 09 . 09寶山市場表現(xiàn) 供求方面： 09年市場月均供應(yīng)量基本在 10萬方左右，略高于 08年，但成交量上升明顯， 09年成交 123萬方，供求比表現(xiàn)為 0.83，市場供不應(yīng)求 ; 價格方面： 08年價格以下行為主，到 08年 12月價格下降至 10231元， 09年市場表現(xiàn)為平穩(wěn)上升，到 9月成交價格在 13346元左右，比 1月份上升 3100元左右，增幅表現(xiàn)為 31.8%； 市場環(huán)境得到反轉(zhuǎn)，量價均處于上升期，開盤個案均售罄，項目開發(fā)的宏觀背景較為樂觀； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 寶山各板塊市場表現(xiàn) 楊行 11918 顧村 11883 大場 14249 月浦 9454 羅店 13272 張廟 18138 淞南高境 13602 淞寶 14148 大華 19600 楊行為寶山主要的供求區(qū)域，板塊已經(jīng)作為客源主要考慮居住的區(qū)域，人氣較高； 楊行與張廟等區(qū)域價格落差明顯，伴隨張廟供應(yīng)的減少，片區(qū)的價值將得到明顯的提升； 月浦 2125 寶山各版塊供求價格（09 年）0100000200000300000400000500000供應(yīng)量 392354 11805 245277 90743 53134 209290 48737 0 0成交量 316975 57539 296013 96607 201235 308313 60703 13814 17089大場 大華 顧村 羅店淞南高境揚行 張廟 月浦 淞寶EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 項目后續(xù)供應(yīng)狀況 板塊 樓盤名稱 總建 已推量 已售量 后續(xù)供應(yīng) 開發(fā)商 楊行 榮域 19 3.2 2.8 16.2 飄鷹置業(yè) 香逸灣 30 6.2 6 24 盛高 顧村 保利葉上海 55 18.5 18 37 保利 公園七號 22.7 14 9 13.7 綠地 東方帕堤歐 12.6 6 4.5 8.1 明豪置業(yè) 合計 190.3 98.9 91.3 99 / 市場個案規(guī)模普遍較大，同時未來市場供應(yīng)量大，競爭較為激烈，且部分個案具備良好的品牌效應(yīng)以及市場口碑，直面競爭，本案必將處于劣勢； 因而項目運作應(yīng)走差異化路線，確立項目自身的特色，以建立競爭方面的優(yōu)勢； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 板塊 樓盤名稱 開盤時間 供應(yīng) 去化 去化率 月均成交 楊行 榮域 09.8 329 284 86.3% 142 香逸灣 09.05 596 575 96.5% 115 顧村 保利葉上海 09.04 932 929 99.6% 155 公園七號 09.08 366 192 52.4% 96 東方帕堤歐 09.06 375 251 66.9% 62.8 板塊 樓盤名稱 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 楊行 榮域 / / / / / / / 234 52 香逸灣 38 46 111 8 77 23 11 76 246 顧村 保利葉上海 17 68 72 213 101 284 269 39 176 公園七號 / / / / / / / 140 52 東方帕堤歐 / / / / / 12 7 92 140 項目面臨的競爭狀況 在售項目均有良好去化，高端項目去化更佳，因此，現(xiàn)有片區(qū)良好的市場氛圍給本案運作高端路線創(chuàng)造了良好的市場機(jī)會點； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 鎮(zhèn)區(qū) 項目 開盤日期 一房 二房 三房及以上 供應(yīng) /去化 去化率 供應(yīng) /去化 去化率 供應(yīng) /去化 去化率 西城區(qū) 榮域 09.08 26/16 61.5% 231/205 88.7% 72/63 87.5% 香逸灣 09.05 116/109 94% 376/365 97% 104/101 97.1% 顧村 保利葉上海 09.04 72/72 100% 860/857 99% - - 公園七號 09.08 - - 276/158 57% 90/34 37.7% 東方帕堤歐 09.06 110/70 63.6% 31/17 54.8% 234/164 70% 合計 324/267 82.4% 1774/1602 90.3% 500/362 72.4% 市場特點分析 板塊 樓盤名稱 成交單價 戶型面積 總價 楊行 榮域 12213 一房： 62 二房： 88-90 三房： 145 一房： 75 二房： 107-110 三房： 177 香逸灣 12101 一房： 68-69 二房： 89-118 三房： 134 復(fù)式： 160 一房： 87 二房： 107-142 三房： 162 復(fù)式： 193 顧村 保利葉上海 12907 一房： 78 二房 80-90 一房： 100 二房： 103-116 公園七號 11471 二房： 88-95 三房： 108-132 二房： 100-109 三房： 123-151 東方帕堤歐 12446 一房： 80-81 二房 88 三房： 90-91 一房： 100 二房： 109 三房： 140 供應(yīng)方面，市場供應(yīng)仍以剛需以及首改產(chǎn)品為主，真正改善型大戶型較為稀缺，市場具備機(jī)會點； 三房等高總價產(chǎn)品保持較好的去化狀況，市場改善型需求旺盛，高端產(chǎn)品同樣具備市場支撐； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 樓市后續(xù)土地供應(yīng) 4 9 5 11 7 8 6 10 未來土地供應(yīng)主要集中在羅店以及羅涇片區(qū)，核心地段的項目供應(yīng)將日益稀缺，本案具備打造寶山高端個案的條件； 08年至今寶山土地供應(yīng)分析 序號 地塊名 占地 建面 容積率 樓板價 成交日期 1 楊行鎮(zhèn)蕰川路地塊 26608 37251 1.4 10335 09.09 2 顧村鎮(zhèn)水產(chǎn)路南側(cè)地塊 102985 128731 1.25 6680 09.09 3 盤古路南側(cè)地塊 10992 21984 2 12555 09.09 4 高境鎮(zhèn)金家巷南側(cè)地塊 41424 66278 1.6 9053 09.06 5 楊行鎮(zhèn)月城路地塊 48640 53504 1.1 3211 09.05 6 羅店新鎮(zhèn) D2-2地塊 96842 116210 1.2 3635 09.04 7 羅店新鎮(zhèn) A2-3地塊 29966 35959 1.2 4635 08.08 8 羅店新鎮(zhèn) A2-2地塊 62859 75431 1.2 4256 08.08 9 月浦鎮(zhèn)沈巷 2號 A地塊 59036 82651 1.4 1924 08.01 10 羅店新鎮(zhèn) C4-2地塊 82529 99035 1.2 3716 08.01 11 羅涇鎮(zhèn)羅寧路地塊 179321 233118 1.3 1021 08.01 3 2 1 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 結(jié)論 2 片區(qū)市場背景良好，高端個案具備市場良好的去化支撐，市場三房等改善型大面積產(chǎn)品同樣可以保證良好去化； 其次，目前市場集中供應(yīng)剛需以及首改為主的戶型產(chǎn)品， 140以上大面積產(chǎn)品供應(yīng)稀缺，項目具備跳脫市場平臺機(jī)會點； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 寶山樓市分布圖 本案 榮御 香逸灣 東方帕提歐 綠地公園 1號 保利葉上海 北上海商業(yè)中心 寶山新城個案主要集中在顧村與揚行地區(qū)，相比顧村，項目片區(qū)依托一號線更能吸引閘北虹口等北區(qū)客源； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 市場個案產(chǎn)品分析 香逸灣 東方帕堤歐 保利葉上海 香逸灣 保利葉上海 公園 7號 市場個案的形象較為一般，主要以迎合剛需以及首改客源產(chǎn)品形象塑造為主，具備一定的同質(zhì)性； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 香逸灣 115平米 東方帕堤歐 88-89 保利葉上海 85平米 香逸灣 134平米 公園 7號 134平米 市場個案在戶型表現(xiàn)方面，基本引入了贈送入戶花園、空中花園等概念，產(chǎn)品本身具備極高的性價比； 戶型面積偏小，以剛需和首改為主，在舒適度方面，仍然存在提升空間，是本案差異化的市場機(jī)會點； 市場產(chǎn)品特點 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 結(jié)論 3 在售個案均針對剛性以及首改客源群體為主，市場趨于同質(zhì)性運作，缺乏真正針對片區(qū)高端客源的舒適性產(chǎn)品塑造，因此，本案產(chǎn)品塑造必須更加注重戶型舒適度、建筑外立面形象等產(chǎn)品細(xì)節(jié)，形成差異化競爭的同時，塑造片區(qū)專屬性、舒適型產(chǎn)品。 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 寶山各板塊客源分析 楊行 顧村 大場 外環(huán)線 郊環(huán)線 月浦 羅店 廟行 淞南高境 寶山本地 楊浦、虹口、閘北 黃浦、靜安等 其他片區(qū) 新上海人 淞南高境 9.3% 62.1% 7.7% 12.8% 8.0% 楊行 57.0% 13.1% 4.5% 8.6% 16.9% 顧村 36.5% 41.6% 7.3% 6.8% 7.9% 羅店 57.6% 11.0% 10.1% 6.2% 15.1% 月浦 68.1% 8.6% 4.4% 2.6% 17.3% 大場 40.0% 22.6% 10.4% 14.6% 12.4% 楊行具備吸引北區(qū)客源能力。 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 產(chǎn)業(yè)對于客源支撐 是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)和國家控股公司，目前是 中國最具競爭力的鋼鐵聯(lián)合企業(yè)。 2008年，寶鋼營業(yè)收入 2468.39億元，利潤總額 238.13億元， 資產(chǎn)總額 3524.97億元，凈資產(chǎn) 2194.35億元； 寶鋼 從業(yè)人員總數(shù)為 108914人 ；標(biāo)準(zhǔn)普爾寶鋼長期債務(wù)評級為 “ A-” ，展望為 “ 穩(wěn)定 ” ； 寶鋼連續(xù)六年進(jìn)入世界 500強，列 220位。 寶鋼集團(tuán) 寶山特有的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)也為片區(qū)提供了良好的高端客源支撐； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 結(jié)論 4 項目客源運作具備輻射北區(qū)以及寶山區(qū)域高端客源雙重優(yōu)勢； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 項目自身分析 板塊 樓盤名稱 總建 價格 楊行 榮域 19 12213 香逸灣 30 12101 顧村 保利葉上海 55 12907 公園七號 22.7 11471 東方帕堤歐 12.6 12446 本地塊的相關(guān)指標(biāo)： 占地 26608 總建 37251 樓板價 10335 項目樓板價在過高，略低于周邊項目的價格，本案必須完全跳脫現(xiàn)有市場平臺才能確保后期的利潤； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 結(jié)論 5 項目自身的高成本決定了本案必須以高端個案的形象來突破價格平臺，獲取項目的利潤空間； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 項目運作小結(jié) 區(qū)位價值，屬于寶山新城的核心地段，片區(qū)高端形象正逐步樹立，同時已經(jīng)得到客源的認(rèn)同，項目具備打造高端個案的區(qū)位屬性； 市場表現(xiàn)，后續(xù)供應(yīng)壓力大、市場供應(yīng)表現(xiàn)為剛需和首改產(chǎn)品， 140以上大戶型產(chǎn)品稀缺，市場具備機(jī)會點； 客源屬性，受寶鋼集團(tuán)以及行政中心的輻射，具備北區(qū)以及寶山高端客源雙重支撐； 項目自身，本案的成本過高，因而決定了必須以跳脫現(xiàn)有市場空間的價值來獲取項目的利潤； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 專為片區(qū)高端客群打造的 最能代表片區(qū)高端生活的市場明星個案 項目定位 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 第三部分 項目物業(yè)研判 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 本地塊的相關(guān)指標(biāo)： 占地面積： 26608平米 總建面： 37251平米 容積率：不大于 1.4 建筑密度：不大于 30% 綠化率：不大于 40% 項目自身經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 地塊容積率在 1.4左右，可供選擇的物業(yè)類型組合為 純小高層產(chǎn)品 小高層 +聯(lián)排別墅； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 方案一 11 12層純小高層社區(qū) 96m 67m 純小高層社區(qū) ， 保障建筑密度最低 ， 綠化率最大化； 超大樓間距 ， 最大可達(dá) 96米； 建筑曲線排布 ， 自然形成兩大核心組團(tuán) ，滿足每戶景觀均好性； 中心排布樓王 ， 享受最大景觀優(yōu)勢 。 總規(guī) EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 140 -150 160 -165 170 -180 業(yè)態(tài)分布 名稱 指標(biāo) 占地面積 26608.3 建筑面積 37380 容積率 1.4 綠化率 49 建筑密度 12 面積段 面積（） 面積配比 套數(shù) 套數(shù)比 140-150 21980 59 157 62 160-165 11200 30 70 28 170-180 4200 11 24 10 總計 37380 100 251 100 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 方案二 聯(lián)排小高層復(fù)合社區(qū) 10-12層小高層 3層聯(lián)排別墅； 滿足建筑密度不大于30 ， 與綠化率不小于 40 的要求； 小高層北向排布 ， 前可觀別墅區(qū)景觀 。 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 140 -150 180 -190 （別墅） 業(yè)態(tài)分布 名稱 指標(biāo) 占地面積 26608.3 建筑面積 37200 容積率 1.4 綠化率 40 建筑密度 30 物業(yè)類型 面積（） 面積（） 面積配比（） 套數(shù)（套） 套數(shù)比（） 公寓 140-150 25200 68 180 75 聯(lián)排 200 12000 32 60 25 總計 37200 100 240 100 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不斷超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu) ） 價格思考 1 住宅價格部分 板塊 樓盤名稱 總建 價格 09年漲幅 楊行 榮域 19 12213 1.2% （ 8月至今） 香逸灣 30 12101 38.9% 顧村 保利葉上海 55 12907 12.1% 公園七號 22.7 11471 1.5% （ 8月至今） 東方帕堤歐 12.6 12446 6.8% （ 6月至今） 目前項目周邊成交均價為 12000-13000元左右， 09年三個季度價格漲幅在 20%-40%，動態(tài)價格來看，項目一年后的毛坯價格預(yù)計在 16000-18000元左右； 其次寶山區(qū) 09年 1月的公寓價格為 10215元， 9月為 124