世邦魏理仕2006年上海世博村發(fā)展定位報(bào)告

中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 1 June 2006 Presented to: 世邦魏理仕策略顧問部 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) CB Richard Ellis | Page 2 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 目錄 項(xiàng)目主題 項(xiàng)目背景環(huán)境分析 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略分析 世博期間項(xiàng)目整體策劃 整體策劃概念 居住休閑區(qū) 后勤配套服務(wù)區(qū) 世博后項(xiàng)目整體策劃 住宅區(qū) 商業(yè)和商務(wù)區(qū) 世博期間與世博后項(xiàng)目整體策劃對比小結(jié) CB Richard Ellis | Page 3 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 項(xiàng)目主題 CB Richard Ellis | Page 4 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 漢諾威EXPO概況 愛知世博會 上海世博會 2010主題人- 自然- 技術(shù): 一個(gè)誕生中的世界 自然的睿智 城市，讓生活更美好參加國家 155個(gè)國家和17個(gè)國際組織 115個(gè)國家預(yù)計(jì)200個(gè)國家和國際組織,已有14個(gè)國家和國際組織參觀人數(shù) 153天, 約為1,810萬人次 184天，共2,205萬人 184天，預(yù)計(jì)共7,000萬人每天參觀人數(shù) 約為11.8萬人次 11.98萬人 38萬人場地面積 160公頃 173公頃 528公頃，為歷屆之最；世博案例 漢諾威 ：建設(shè)世博村 1,603 套住宅單元 愛知 ：志愿人員為 27,000人 CB Richard Ellis | Page 5 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 項(xiàng)目主題 “城市，讓生活更美好” 世博村，世界村 與世博會的主題相匹配 提供住宿、休閑、配套服務(wù)的場所 公寓、服務(wù)公寓、酒店與商業(yè)配套等 可持續(xù)發(fā)展的思路 CB Richard Ellis | Page 6 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 考慮要素 國際行業(yè)經(jīng)驗(yàn) 世博會選址、活動安排、場館分布之間的內(nèi)在邏輯 1 2 3 需求特點(diǎn) 根據(jù)本次世博會工作人員的背景、組成特點(diǎn) 后續(xù)利用 符合城市發(fā)展脈絡(luò)，最經(jīng)濟(jì)地利用保留建筑 本屆世博會預(yù)計(jì)將吸引最多的參觀者 將從以下方面對世博村的建設(shè)進(jìn)行考慮 : 主題 實(shí)際需求 經(jīng)濟(jì)化利用 環(huán)保 未來居住理念 項(xiàng)目主題 CB Richard Ellis | Page 7 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 主題的體現(xiàn) 上海城市現(xiàn)代化進(jìn)程的展現(xiàn) 黃埔江、母親河的概念 民族工業(yè)與現(xiàn)代城市發(fā)展的歷史 海納百川的 國際化眼光 以建筑設(shè)計(jì)使得保留塔吊、廠房成為 世博村標(biāo)志 之一 體現(xiàn)世界各國的 文化融合 世博村的各組團(tuán)邀請多國建筑師以世博主題參與設(shè)計(jì) 融入 時(shí)尚前沿 和最有現(xiàn)代性的建筑理念 同時(shí)注重 中國文化意境 的展現(xiàn) 項(xiàng)目主題 CB Richard Ellis | Page 8 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 項(xiàng)目背景環(huán)境分析 CB Richard Ellis | Page 9 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 人民廣場 陸家嘴 世紀(jì)公園 內(nèi)環(huán)線 盧浦大橋 南浦大橋 地鐵 M8號線 項(xiàng)目背景環(huán)境分析 占地面積 32萬平方米，規(guī)劃建筑面積 45萬平方米 其中 居住休閑區(qū)： 30萬平方米 后勤配套服務(wù)區(qū)： 10萬平方米 籌備中心： 5萬平方米 世博村四至范圍： 白蓮涇以東，南碼頭路（規(guī)劃路）以西，浦東南路以北，明浦路以南 CB Richard Ellis | Page 10 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 項(xiàng)目背景環(huán)境分析 對保留建筑的利用 目前，該地塊的現(xiàn)狀以舊廠房為主，處于搬遷過程中 C、 E、 F區(qū)域是保留建筑最多的部分 B、 D地塊處于拆遷過程中，基本都將新建 A地塊中有部分上海溶劑廠的保留建筑為文物，融合居住氛圍 圖為 A地塊上海溶劑廠 CB Richard Ellis | Page 11 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略分析 CB Richard Ellis | Page 12 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 為世博會提供全面、細(xì)致、 人性化 的服務(wù) 設(shè)施 /服務(wù)的功能和景觀與 世博會主題匹配 設(shè)施具有經(jīng)濟(jì)可行性，考慮 后續(xù)長期利用 價(jià)值及回報(bào) 永久建筑與臨時(shí)設(shè)施相結(jié)合 臨時(shí)設(shè)施投資最小化，會后再次開發(fā)提升價(jià)值 未來住宅 理念的展示 (環(huán)境友好，即 環(huán)保、節(jié)能、生態(tài)、科技 ) 世博 期間 發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) 世博 會后 發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) 最大化世博村 土地價(jià)值 及 世博品牌的價(jià)值 最大化的利用土地價(jià)值 對世博會品牌的利用 凸顯江景資源優(yōu)勢 盡量繼承世博間規(guī)劃布局及發(fā)展理念，改造 /重建 臨時(shí)建筑與保留建筑，并新建一定的建筑， 與世博期間的永久建筑形成規(guī)劃有機(jī)統(tǒng)一 考慮 長期收益 和短期收益相結(jié)合 符合 市場需求 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略分析 兩階段發(fā)展戰(zhàn)略 CB Richard Ellis | Page 13 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 世博期間項(xiàng)目整體策劃 CB Richard Ellis | Page 14 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 項(xiàng)目基本布局： 三段式的物業(yè)布局 北部為差異化的居住、服務(wù)區(qū)域 中部將景觀風(fēng)貌與配套商業(yè)相結(jié)合 南部區(qū)域?yàn)榛I備中心的會議辦公場所 A 居住休閑區(qū) 配套設(shè)施 B 高檔公寓 D 配套設(shè)施 E 配套景觀 H 高檔酒店式公寓 I 高檔酒店式公寓 C 后勤配套服務(wù)區(qū) 商業(yè)景觀 J 物流配套 F 物流配套 G 籌備中心 辦公綜合 世博期間項(xiàng)目整體策劃 CB Richard Ellis | Page 15 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 內(nèi)部交通組織原則 社區(qū)內(nèi)部實(shí)行人車分流 特定大型巴士運(yùn)送路線 酒店式公寓擁有專屬出行路線 過境 /內(nèi)部交通分離 大型巴士運(yùn)送路線 酒店式公寓專屬出行路線 建議增加的道路 住宅配套地下車庫 物流區(qū)域 巴士停車場 物流車輛運(yùn)送路線 世博期間項(xiàng)目整體策劃 CB Richard Ellis | Page 16 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 需求： 交通：軌道交通，機(jī)動車，非機(jī)動車 車庫：機(jī)動車庫，非機(jī)動車庫 更衣室：儲物間，更衣室、盥洗室 市場：中型超市，便利店 食堂 /餐廳：各類型餐廳（中餐，西餐，快餐），分檔次，分規(guī)模 酒吧 /茶室：休息場所 郵政局銀行 寢室 /住所：各類型住所（統(tǒng)間，一房，兩房，三房），分檔次，分規(guī)模 洗衣房 健身房 培訓(xùn)室 診所 宗教場所 世博期間項(xiàng)目整體策劃 我們根據(jù)需求導(dǎo)向?qū)κ啦┐甯鞴δ軈^(qū)的發(fā)展組合進(jìn)行設(shè)計(jì)策劃建議 CB Richard Ellis | Page 17 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 世博期間項(xiàng)目整體策劃 居住休閑區(qū) 居住休閑區(qū) 居住區(qū)整體定位 居住物業(yè)需求研究 H&I地塊 酒店式公寓建議 B地塊 高檔公寓建議 A地塊 配套設(shè)施建議 D地塊 配套設(shè)施建議 E地塊 配套設(shè)施建議 CB Richard Ellis | Page 18 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 世博期間 注：各地塊建筑面積見后詳表，巴士停車場和景觀活動區(qū)不占用建筑面積 居住休閑區(qū)整體定位 配套服務(wù)設(shè)施 公寓住宅區(qū) 酒店式公寓 經(jīng)濟(jì)型住宿 主入口 巴士停車場 景觀活動區(qū)和 部分工作人員餐廳 臨時(shí)綠地 臨時(shí)綠地 用途 占地 面積 容積率 建筑 面積 A 配套 25,000 0.6 15,000 B 公寓 91,500 2.18 199,500 D 配套 32,000 1.54 49,400 H 酒店公寓 4,900 2.87 63,000 I 酒店公寓 17,000 合計(jì) 200,100 1.68 326,900 CB Richard Ellis | Page 19 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 建議發(fā)展環(huán)保概念的居住休閑區(qū) 建議在全國范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查，了解各地民眾對世博會和世博村未來發(fā)展的預(yù)期。 建議打造出全國最節(jié)能環(huán)保的住宅，來倡導(dǎo)未來住宅 的概念。 在整個(gè)區(qū)域內(nèi)融入高科技的因素： 太陽能氫氣車 水循環(huán)處理系統(tǒng) 自然資源的利用 綠色建材的使用 節(jié)能型墻面 資源的再利用 氫氣 /太陽能混合動力社區(qū)穿梭巴士 風(fēng)能利用 居住休閑區(qū)整體定位 CB Richard Ellis | Page 20 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 居住休閑區(qū)策劃需突出 人性化 特點(diǎn) 居住和配套設(shè)施之間的過道使用全天候設(shè)計(jì)，從 A到 E之間建設(shè) 2層的 全天候空中走廊 ，避免行人受氣候影響。同時(shí)空中走廊還連接 B、D區(qū)和江邊。 未來住宅“環(huán)境友好”理念的體現(xiàn) 拆卸安裝較為簡易 降低日常維護(hù)成本 采光性好，具有景觀效果 居住休閑區(qū)整體定位 CB Richard Ellis | Page 21 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 景觀大道 在 A、 D、 E的沿線兩側(cè)建造 林蔭景觀大道 在 D地塊內(nèi)建造標(biāo)志性的 社區(qū)景觀 ，突出社區(qū)中心概念 保持 B和 H、 I兩地塊的視野開闊，同時(shí)能享受到社區(qū)景觀 對 世界村 主題的烘托 景觀道路 居住休閑區(qū)整體定位 CB Richard Ellis | Page 22 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 地下空間利用分析 在 B、 H、 I等永久區(qū)域先期建造地下一層停車庫 A、 D、 E在世博會期間為臨時(shí)建筑所在區(qū)域 ,因此先不建造地下車庫和埋設(shè)過多地下管道。 解決世博會期間地下停車的問題 減少后期建造地上建筑的樁基成本 滿足后期出售時(shí)，高檔住宅對車位 的要求 地下車庫分布 通過地下地上車位配比，希望車戶比達(dá)到1.25:1 居住休閑區(qū)整體定位 CB Richard Ellis | Page 23 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 濱水景觀利用分析 現(xiàn)狀 目前由于沿河道路以及防洪堤的阻擋，使得沿河住宅區(qū)無法做到真正親水 措施 通過在沿河一帶設(shè)置 觀景平臺 設(shè)施，減少防洪堤對景觀的影響 利用小區(qū) 架空延伸 ，采用過道形式貫穿道路，從小區(qū)直通觀景平臺 在居住物業(yè)設(shè)計(jì)上可采用內(nèi)部景觀的方式做到戶戶有景 可用 人造坡地 的方式確保沿河第一排住宅擁有最好的景觀 增加住宅底層標(biāo)高，例如將一樓作為開放空間，住宅由二樓開始 道路 黃浦江 社區(qū)住宅 觀水平臺 居住休閑區(qū)整體定位 CB Richard Ellis | Page 24 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 居住物業(yè)需求研究 在滬外籍人士對中長期居住的普遍需求類型如下： (居住六個(gè)月及以上 ) 總經(jīng)理級 外籍雇員 中高層 外籍雇員 中層外籍雇員 居住形式 家庭居住 3 4人 單人 / 家庭居住 1-3人 單人 /家庭居住 1-3人 需求的物業(yè) 類型 大戶型公寓或別墅 兩房高檔 公寓 兩房高檔公寓 需求總面積 （平方米） 250-500 100 140 80-120 人均面積 （平方米） 80 120 35-100 26-80 其他參照案例： 北京奧運(yùn)會的標(biāo)準(zhǔn) 兩人共用一間為主 人均居住面積達(dá)到 22.5平方米 僅居住 一個(gè)月 的時(shí)間 資料來源 : CBRE 居住物業(yè)需求研究 CB Richard Ellis | Page 25 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 居住物業(yè)需求研究 居住物業(yè)需求研究 國際經(jīng)驗(yàn)， 10,000-13,000名 世博場館工作人員；（按每館 66人，世博會共約吸引 150 200個(gè)參加國的展館計(jì)算） 向國際承諾，將 提供 5,000 10,000人 之間的住宿； 世博村用地相對緊張； 世博場館周邊的中高檔居住設(shè)施能吸收掉一部分工作人員（如江天賓館、浦東大酒店） 產(chǎn)生居住需求的以 外籍人員 為主 工作人員將在世博村進(jìn)行 最少六個(gè)月 的中長期逗留 根據(jù)研究，我們建議世博村 容納 7,000名工作人員 較為恰當(dāng)。 比例 人數(shù) 物業(yè)類型 約需人均面積（平方米） 總面積（平方米） VIP人員級別等同于總經(jīng)理級 ,中高級工作人員等同于中高級外籍雇員，一般人員主要是布展人員等普通員工，等同于中層雇員 這里取需求面積的較小值以示保守 注 : 10 30 60 VIP工作人員 10% 700 酒店式公寓 90 63,000 總計(jì) 100% 7,000 262,500 一般人員 60% 4,200 中檔公寓 26 109,200 中高級工作人員 30% 2,100 高檔公寓 43 90,300 工作人員按等級分類 CB Richard Ellis | Page 26 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 居住物業(yè)建議 酒店式公寓 VIP居住區(qū) 高密度酒店式公寓 獨(dú)立分區(qū)，供 10%的 VIP居住 H&I地塊 酒店式公寓建議 參考案例： 盛捷、雅詩閣、香港廣場 平均戶型 90平方米 30%60%10%CB Richard Ellis | Page 27 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 居住物業(yè)建議 高檔公寓 中高級工作人員住宅區(qū) 8層公寓， 160-200平米房型，靠近江邊 節(jié)能環(huán)保 概念 建筑采用 框架無梁 結(jié)構(gòu)，輕質(zhì)墻體 會展結(jié)束后可略加重新分割出售 B地塊 高檔公寓建議 60%10%30%CB Richard Ellis | Page 28 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 居住物業(yè)建議 中檔公寓 一般工作人員住宅區(qū) 12 16層公寓， 105-150平米房型，距江邊較遠(yuǎn) 節(jié)能環(huán)保 概念 建筑采用 框架無梁 結(jié)構(gòu)，輕質(zhì)墻體 會展結(jié)束后可略加重新分割出售 30%10%60%CB Richard Ellis | Page 29 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) B地塊 高檔公寓建議 B地塊建筑形態(tài)及布局按照 世博后市場需求 進(jìn)行設(shè)計(jì) 第一排采用 中空戶型 的建筑結(jié)構(gòu)，充分放開空間，為距江較遠(yuǎn)的建筑創(chuàng)造水景的視線通道 兼顧建筑朝向與后排建筑的江景資源 靠近江邊的建筑建議為 8層，距江邊較遠(yuǎn)的建筑為 12-16層 為了避免防汛堤的視線阻擋，建議所有公寓的底層架空 ，可作為開放空間使用。 CB Richard Ellis | Page 30 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 志愿者數(shù)量 留宿比例 人均面積 總面積 30,000 5% 10平方米 15,000平方米 經(jīng)濟(jì)型住宿 愛知世博會的志愿人員約為 26,000，可為本次世博會參考 本屆世博會的志愿人員數(shù)量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上屆 為這類人提供休息、飲食的需求或進(jìn)行短期逗留的場所 收費(fèi)以志愿者回家的通勤成本為參考 臨時(shí)用途世博結(jié)束后拆除 如有更多臨時(shí)住宿的需求，可在不同場館的圍欄區(qū)附近就近解決 A地塊 配套設(shè)施建議 CB Richard Ellis | Page 31 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 配套設(shè)施和公建面積 安排生活必須的配套設(shè)施 為長期居住的 7,000名工作人員服務(wù) 這類臨時(shí)建筑必須配有： D地塊 配套設(shè)施建議 CB Richard Ellis | Page 32 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 設(shè)計(jì)理念 D地塊的建筑排布原則： 商業(yè)配套設(shè)施主要集中在 D地塊右側(cè) 商業(yè)設(shè)施向兩面開放 D地塊左側(cè)主要為景觀和綠化用地 結(jié)合綠化設(shè)施形成一些特色餐飲店 D地塊 配套設(shè)施建議 噴泉 入口 CB Richard Ellis | Page 33 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 集中式景觀活動區(qū) 將世博北部的住宅區(qū)與中部的物流區(qū)相阻隔 優(yōu)化住宅區(qū)環(huán)境 空間上注重開放性，綠化與道路開放區(qū)結(jié)合 對大批保留建筑加以利用，形成獨(dú)特的人文風(fēng)貌 在保留建筑內(nèi)，世博期間內(nèi)涵工作人員餐廳，世博后可開設(shè)特色風(fēng)情餐飲娛樂場所 E地塊 配套設(shè)施建議 公共停車場所、直升機(jī)坪： CB Richard Ellis | Page 34 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 后勤配套區(qū) 后勤配套區(qū)整體定位 C地塊 娛樂中心濱水平臺建議 E&F地塊 中高檔餐飲建議 J地塊 配套設(shè)施建議 世博期間項(xiàng)目整體策劃 后勤配套區(qū) CB Richard Ellis | Page 35 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 后勤配套區(qū)整體定位 工作人員和志愿者餐廳 娛樂休閑中心 物流用地 籌備區(qū) 用途 占地 面積 容積率 建筑 面積 C 娛樂休閑中心 80,700 0.56 47,000 E&F 配套（工作人員餐廳） 12,100 1.65 20,000 G 籌備區(qū) 33,900 1.50 50,850 J 物流 15,000 1.53 23,000 合計(jì) 141,700 0.98 140,850 CB Richard Ellis | Page 36 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 包含餐飲、音樂酒吧、咖啡吧等經(jīng)營內(nèi)容 屋頂改造為活動的玻璃屋頂 內(nèi)部可以將一半的空間分隔為 2層，另一半挑空 成為世博村的標(biāo)志之一 C地塊 娛樂中心濱水平臺建議 C地塊原有廠房改造成為世博村中的娛樂中心 結(jié)合景觀，提供休閑場所 可以采用一些露天餐飲店鋪的形式 C地塊沿河發(fā)展濱水休閑平臺 景觀通道 CB Richard Ellis | Page 37 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 世博期間 E&F區(qū)發(fā)展建議： 世博會中高層工作人員或商務(wù)會議用餐飲場所 (20,000平方米），檔次相對較高，主要為正餐形式，有別于 C地塊的休閑餐飲及快餐 E&F地塊和 J地塊 中高檔餐飲與物流建議 為工作人員提供檔次較高的正式用餐場所 為工作人員創(chuàng)造一個(gè)商務(wù)交流 ,洽談平臺 此部分將利用原有建筑進(jìn)行改造。 世博期間 J區(qū)發(fā)展建議： 物流和后勤設(shè)施（共 23,000平方米） CB Richard Ellis | Page 38 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 世博后項(xiàng)目整體策劃 CB Richard Ellis | Page 39 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 世博后項(xiàng)目整體策劃 維持 三段式 的布局 繼承各主要功能區(qū)的 發(fā)展理念 并進(jìn)行 功能升級 改造，物業(yè)體現(xiàn)綜合性 A 住宅區(qū) 套房酒店 B 高檔公寓 E 高檔 公寓 J 高檔 公寓 H 高檔酒店式公寓 I 高檔酒店式公寓 C 商業(yè)區(qū) 商業(yè)景觀 D 配套商業(yè) F 中高檔商業(yè) G 商辦區(qū) 辦公綜合 CB Richard Ellis | Page 40 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 世博后項(xiàng)目整體策劃 區(qū)域擁有完善的交通、商務(wù)和居住條件 商務(wù)環(huán)境 世博后，圍欄區(qū)內(nèi)將形成高檔辦公氛圍 世博村籌備區(qū)將引入領(lǐng)館區(qū) 居住環(huán)境 周邊濃厚的居住氛圍，三林 世博功能區(qū) 下轄上鋼新村、周家渡街道、南碼頭路、東明路、北蔡鎮(zhèn)和三林鎮(zhèn)，共計(jì)常住人口 84萬 交通條件 地鐵 /隧道 /大橋 /主干道 構(gòu)成立體交通網(wǎng)絡(luò)，便捷達(dá)到市中心地區(qū)和陸家嘴金融區(qū) 陸家嘴 商務(wù)區(qū) 城隍廟 商業(yè)區(qū) 人民 廣場 CB Richard Ellis | Page 41 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 世博后項(xiàng)目整體策劃 住宅區(qū)定位 住宅區(qū) A地塊 套房式酒店建議 H&I地塊 酒店式公寓建議 B,E&J地塊 高檔公寓建議 CB Richard Ellis | Page 42 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 四星級酒店的定位市場依據(jù) 除 2003年，上海四星級酒店的入住率始終保持在 70以上 各區(qū)域中，四星級酒店的租金價(jià)格始終保持上升 上海的涉外游客人數(shù)在 1995-2004年的十年中每年以 14.2%的速度實(shí)現(xiàn)增長 缺乏套房式酒店市場供應(yīng) A地塊 套房式酒店建議 上海四星級酒店租金和空置率狀況01002003004005006007002000 2001 2002 2003 20040%10%20%30%40%50%60%70%80%90%平均租金入住率2005年四 星級酒店房價(jià)（單位：元）0 200 400 600 800 1000 1200長寧黃浦靜安浦東CB Richard Ellis | Page 43 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) A地塊：國際四星級套房酒店 利用 世博會品牌 利用保留場館的 旅游資源 世博用地未來改造 商務(wù)區(qū)的需求 高層 江景酒店 專業(yè)管理 公司管理 全套房設(shè)計(jì) ，居家感受 目標(biāo)客源： 參照周邊目前賓館的水平，境外高檔旅游客、商務(wù)住客 ,預(yù)計(jì)具體客戶來源如下： 商務(wù)客人 67% 旅游客人 30% 會議客人 2% 政府人員來訪 1% 總建筑面積為 30,000平方米，客房300間。 A地塊 套房式酒店建議 景觀通道 距引水管渠的 10米范圍內(nèi)嚴(yán)禁建造建筑物； 建議該地塊多建造綠化用地； 結(jié)合保留的文物建筑 形成優(yōu)美和富有人文色彩的居留環(huán)境 CB Richard Ellis | Page 44 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 發(fā)展酒店式公寓的市場依據(jù) 以下因素都將促使本案酒店式公寓成功： 浦東辦公環(huán)境向好，高端商務(wù)客不斷增多； 吸收外資合同金額比 2004年增長 18.3% ，外商對上海繼續(xù)看好； 世博會場館對旅游的推動作用 世博會場址將形成高端的辦公環(huán)境 提供持久的高回報(bào) 板塊 戶型 價(jià)格 中信五牛酒店公寓 陸家嘴 112-126 1,2501,380美元 浦東雅詩閣酒店公寓 陸家嘴 65-245 2,000-5,800美元 碧云鉆石公寓 張江 98-135 1,300-1,700美元 四季雅苑酒店公寓 世紀(jì)公園 118-274 2,0004,000美元 浦東典型酒店式公寓租賃價(jià)格一覽 數(shù)據(jù)來源： Shanghai Pearl Property H&I地塊 酒店式公寓建議 CB Richard Ellis | Page 45 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) H&I地塊 酒店式公寓建議 酒店式公寓發(fā)展建議 基本保留原有的裝修和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，聘請知名管理公司進(jìn)行管理。 定位于高檔市場，目標(biāo)客戶為中長期居住的外籍商務(wù)客戶。 CB Richard Ellis | Page 46 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 高檔公寓定位依據(jù) 高檔住宅市場 上海高檔住宅保持供需兩旺的局面 高檔住宅需求量逐漸增加 住宅銷售價(jià)格長期看始終保持平穩(wěn)上升 世博會將推動周邊土地價(jià)值 住宅銷售可以在短時(shí)間內(nèi)帶來大量現(xiàn)金流 上海高檔住宅成交統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕 To the end of 2008 上海高檔住宅價(jià)格 數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕 板塊 主力戶型 價(jià)格 世貿(mào)濱江花園 陸家嘴 86 318 2,4752,960美元 盛大金磐 陸家嘴 130 301 3,624美元 財(cái)富海景花園 陸家嘴 250 350 2,0004,000美元 B地塊 高檔公寓建議 CB Richard Ellis | Page 47 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 高檔住宅發(fā)展建議 保留 B區(qū)原有建筑，進(jìn)行內(nèi)部結(jié)構(gòu)的改動 為了避免內(nèi)部競爭，在 B地塊進(jìn)入銷售后期時(shí)，再啟動 E和 J區(qū)域的高檔住宅建設(shè)。 定位于高檔住宅市場，目標(biāo)客戶為境內(nèi)外高端自住客戶 B地塊 高檔公寓建議 CB Richard Ellis | Page 48 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 高檔公寓戶型配比研究 需求研究 2005年商品房成交面積段如下： 最符合市場需求的房型在 80-100以及120-150平方米之間； 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，高檔住房的主要需求集中在120 150平方米 /套之間。 成交中包含動遷房，但其一般面積在 80平方米以下，因此 80平方米以下價(jià)格段的成交較有所放大 2 0 0 5 年上海住宅成交面積段0.00% 10.00% 20.00% 30.00%8 0 以下80-100100-120120-150150-1801 8 0 以上B地塊 高檔公寓建議 根據(jù)我們的研究， 裝修高檔公寓的市場狀況如下： 房型設(shè)計(jì)偏大，以大三房或四房為主力房型 房型面積范圍拉開，豐富總價(jià)范圍，擴(kuò)大潛在客源面 160平方米以上大戶型要占到 50%左右 車戶比不均，根據(jù)地塊情況不同，范圍從 0.3:1到 1:1都存在 提供裝修的品牌檔次普遍在中高檔以上 CB Richard Ellis | Page 49 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 世博后項(xiàng)目整體策劃 商業(yè)和商務(wù)區(qū)區(qū) 商業(yè)和商務(wù)區(qū) D&F地塊 配套商業(yè)建議 C地塊 景觀商業(yè)建議 G地塊 商務(wù)區(qū)建議 CB Richard Ellis | Page 50 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 社區(qū)配套商業(yè)策劃 我們建議，該商業(yè)區(qū)能成為居住區(qū)一級的商業(yè)中心，輻射周邊居民。 輻射范圍主要為周家渡街道、南碼頭路街道、上鋼新村街道、東明路街道區(qū)域和部分塘橋街道區(qū)域 輻射人口約 50萬，設(shè) 10%的消費(fèi)比例，消費(fèi)人數(shù)為 5萬人 人均商業(yè)面積 1.2平方米 需要商業(yè)面積 6萬平方米 我們保守設(shè)定為 4.8萬平方米 塘橋街道 南碼頭路街道 東明路街道 周家渡街道 上鋼新村街道 D&F地塊 配套商業(yè)建議 配合未來周邊區(qū)域及項(xiàng)目內(nèi)部的住宅建設(shè)，需要配套的零售商業(yè)及休閑娛樂商業(yè)， D和 F緊靠住宅區(qū)，與外部交通聯(lián)系方便，適合做零售商業(yè)。 CB Richard Ellis | Page 51 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 4.8萬平方米商業(yè)面積的分配 將 3平方米商業(yè)面積分配到 D，以服務(wù)周邊居民 定位于社區(qū)服務(wù)性質(zhì) 保留世博期間部分建筑，如社區(qū)中心 社區(qū)商業(yè)也可做成沿 B、 D地塊兩側(cè)特色商業(yè)街的形式（取決于居民的喜好） 將 1.8萬平方米商業(yè)面積分配到 F地塊，一方面服務(wù)于周邊居民，同時(shí)服務(wù) G地區(qū)的辦公樓。 定位于中高檔 容積率與辦公區(qū)域保持協(xié)調(diào)性 基本為餐飲、中高檔購物 D&F地塊 配套商業(yè)建議 CB Richard Ellis | Page 52 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) C地塊 景觀商業(yè)建議 C地塊發(fā)展建議： C地塊開放空間大，有濱水區(qū)域，適合做休閑娛樂商業(yè)及濱水休閑商業(yè)。 設(shè)置室內(nèi)羽毛球場、游泳館、娛樂等設(shè)施 內(nèi)部可以將一半的空間分隔為 2層，另一半挑空 服務(wù)對象對項(xiàng)目內(nèi)及周邊社區(qū)的居民 其建筑面積即保留的 28,994平方米 保留廠房設(shè)計(jì)風(fēng)格，改造成為公共活動中心 結(jié)合景觀，提供休閑場所 露天咖啡吧、西餐等高檔餐飲場所 建筑面積約 2,000平方米 升級改造沿河濱水休閑平臺 景觀通道 CB Richard Ellis | Page 53 Client Logo Goes Here 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 浦東甲級寫字樓成交案例 公司 辦公樓 地理位置 樓層區(qū)域 成交價(jià)格 (美元 /平方米 /天 ) 租賃面積 （平方米） 美國銀行 匯亞大廈 陸家嘴 高區(qū) 0.96 2,390 路透社 匯亞大廈 陸家嘴 高區(qū) 1.05 1,200 中國國際金融公司 匯亞大廈 陸家嘴 高區(qū) 1.00 2,000 加拿大豐業(yè)銀行 金茂大廈 陸家嘴 中區(qū) 0.85 1,000 貝恩投資 金茂大廈 陸家嘴 高區(qū) 1.05 356 寫字樓定位的市場依據(jù) 隨著上海甲級寫字樓租金價(jià)格的不斷攀升，浦東甲級寫字樓租金不斷上升； 境外機(jī)構(gòu)熱衷于收購甲級寫字樓 景觀