上海證大藝術(shù)大酒店商業(yè)計(jì)劃書(doc 48)

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 上海證大藝術(shù)大酒店 Shanghai Zendai Art Museum Hotel 商業(yè)計(jì)劃書 Business Plan 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 2 - 目 錄 第一章 摘要 1.1 公司概況 1.2 項(xiàng)目概況 1.3 組織結(jié)構(gòu) 1.4 市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng) 1.5 投資估算及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第二章 公司 2.1 公司簡(jiǎn)介 2.2 發(fā)展戰(zhàn)略 第三章 項(xiàng)目 3.1 項(xiàng)目概況 3.2 項(xiàng)目地塊位置 3.3 現(xiàn)有規(guī)劃條件 3.4 建設(shè)方案 3.5 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 3.6 項(xiàng)目建成后的經(jīng)營(yíng)模式 第四章 組織結(jié)構(gòu)與管理架構(gòu) 4.1 股權(quán)關(guān)系 4.2 管理團(tuán)隊(duì) 4.3 人才戰(zhàn)略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 3 - 第五章 市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng) 5.1 市場(chǎng)分析 5.2 目標(biāo)市場(chǎng) 5.3 銷售策略 5.4 競(jìng)爭(zhēng)分析 5.5 競(jìng)爭(zhēng)策略 第六章 投資估算及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 6.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 6.2 投資估算 6.3 資金籌措及使用計(jì)劃 6.4 資金籌措及使用計(jì)劃 6.5 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 6.6 清償能力分析 6.7 敏感性分析 6.8 盈虧平衡分析 6.9 綜合評(píng)價(jià) 第七章 風(fēng)險(xiǎn)因素與風(fēng)險(xiǎn)管理 7.1 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn) 7.2 投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 4 - 第一章 摘要 1.1 公司概況 上海證大集團(tuán)創(chuàng) 建于 1992 年，是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)及實(shí)業(yè)投資為主營(yíng)業(yè)務(wù)的大型綜合性民營(yíng)企業(yè)。 2004 年，上海市著名商標(biāo)認(rèn)定委員會(huì)授予證大集團(tuán)注冊(cè)擁有 “ 證大 ” 商標(biāo)為 “ 上海市著名商標(biāo) ” 。 集團(tuán)擁有從事各類業(yè)務(wù)的子公司 15 家，業(yè)務(wù)分布在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，擁有各類專業(yè)性人才約 800 人。 1.2 項(xiàng)目概況 上海證大藝術(shù)大酒店是上海證大集團(tuán)打造上海新地標(biāo)的得力之作。該項(xiàng)目毗鄰世紀(jì)公園，位于浦東國(guó)際博覽中心對(duì)面。這個(gè)由日本的磯崎新大師設(shè)計(jì)的建筑，是一個(gè)極具特色的五星級(jí)大酒店和世界級(jí)的當(dāng)代藝術(shù)博物館相融合的新穎綜合性公共建筑。 該酒店擬 投資約 14億元人民幣，規(guī)劃中擬建造一座五星級(jí)酒店和當(dāng)代藝術(shù)館，規(guī)劃建筑面積 9萬(wàn)平方米，方案設(shè)計(jì)面積約 11萬(wàn)平方米。該酒店預(yù)計(jì)于 2006年年初動(dòng)工， 2009年開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。 1.3 組織結(jié)構(gòu) 上海證大藝中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 于 2003 年 7 月于上海市浦東新區(qū)注冊(cè)成立，注冊(cè)資金 1000 萬(wàn)元，主要股東為上海證大置業(yè)有限公司和上海愛(ài)建信托投資有限責(zé)任公司，其中上海愛(ài)建信托投資有限責(zé)任公司代上海證大置業(yè)有限公司持股，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。本公司設(shè)立主要目標(biāo)是開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)上海證大藝術(shù)大酒店。 1.4 市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 5 - 房產(chǎn)建筑作為 城市實(shí)體硬件的主要組成部分，其發(fā)展空問(wèn)直接決定于所在的城市發(fā)展的潛力與空間。上海作為未來(lái)的國(guó)際大都市國(guó)際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運(yùn)中心，外商最看好的投資場(chǎng)所和居民消費(fèi)增長(zhǎng)較快的城市，無(wú)論是舊城改造、城市擴(kuò)建、新城建設(shè)、郊縣開(kāi)發(fā)等方面都有著巨大的發(fā)展空間，這就在宏觀環(huán)境上為上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了根本性條件。 此外， 2010年在上海舉辦的世博會(huì)，將有近百個(gè)國(guó)家設(shè)立大型展覽，這將會(huì)大大促進(jìn)商辦、會(huì)展業(yè)的發(fā)展，由此帶來(lái)賓館、會(huì)展、辦公類房地產(chǎn)的投資和需求。世博會(huì)之后，相關(guān)場(chǎng)館作為對(duì)外商貿(mào)的永久性場(chǎng)所，從而保持商貿(mào)、金 融等相關(guān)功能的發(fā)展活力。上海 2010年舉辦世博會(huì)的概念，以及政府將會(huì)展業(yè)作為上海重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的政策支持，加上近年來(lái)旅游業(yè)的興旺，使得上海酒店長(zhǎng)期處于熱租狀態(tài)。 1.5 投資估算及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目總建筑面積 150,899M2（地上建筑面積 108,000M2，地下建筑面積 42,899M2），經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總投資為 138880萬(wàn)元，其中：土地成本 15860萬(wàn)元，建設(shè)費(fèi)用 115338萬(wàn)元，建設(shè)期貸款利息 7682萬(wàn)元。建設(shè)周期 30個(gè)月。 根據(jù)項(xiàng)目的投資估算，收入和成本測(cè)算編制本項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表并計(jì)算本項(xiàng)目的財(cái) 務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析計(jì)算指標(biāo) 序號(hào) 財(cái)務(wù)指標(biāo) 單位 計(jì)算結(jié)果 1 內(nèi)部收益率 % 18.52 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 6 - 2 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 171059 3 靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 年 8.07 4 動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 年 11.15 5 全部投資利潤(rùn)率 % 33.16 6 全部投資利稅率 % 36.41 7 資本金利潤(rùn)率 % 86.55 以上財(cái)務(wù)指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目投資回報(bào)率搞，投資回收期短，極具投資價(jià)值和升值潛力。 敏感性分析結(jié)果認(rèn)為，影響內(nèi)部收益率最大的因素是投資，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程應(yīng)加 強(qiáng)對(duì)投資的控制和核算，注意節(jié)約建設(shè)成本；其次是收入，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需注意對(duì)營(yíng)運(yùn)收入方面的風(fēng)險(xiǎn)控制和管理。 盈虧平衡分析結(jié)果可見(jiàn)，本項(xiàng)目服務(wù)設(shè)施的利用水平只要達(dá)到設(shè)計(jì)能力的 29.69%時(shí)，即可保本。因此本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。 29.69 虧損區(qū) 100（服務(wù)能力） 0 固定成本 總成本 付稅后 銷售收入 金額 盈利區(qū) 盈虧平衡圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 7 - 第二章 公司 2.1 公司簡(jiǎn)介 上海證大集團(tuán)創(chuàng)建于 1992 年，是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)及實(shí)業(yè)投資為主營(yíng)業(yè)務(wù)的大型綜合性民營(yíng)企業(yè)。 伴隨著中國(guó)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，憑借對(duì)市場(chǎng)的高度敏感和深刻理解，以及高素質(zhì)、高效率、專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)， 集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力不斷提高，目前已成為總資產(chǎn)逾 40 億的大型企業(yè)集團(tuán)。 2004 年，上海市著名商標(biāo)認(rèn)定委員會(huì)授予證大集團(tuán)注冊(cè)擁有 “ 證大 ” 商標(biāo)為 “ 上海市著名商標(biāo) ” 。 集團(tuán)擁有從事各類業(yè)務(wù)的子公司 15 家，業(yè)務(wù)分布在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，擁有各類專業(yè)性人才約 800 人。 集團(tuán)目前主營(yíng)業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，由住宅房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商用房產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩大板塊組成。 住宅房產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊結(jié)構(gòu)圖 上海證大三角洲置業(yè)有限公司 上海證大置業(yè)有限公司 嘉善證大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 海門證大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 上海證大物業(yè)管理有限公司 住宅房產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊 上海證大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（上海證大0755 HK） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 8 - 住宅房產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊在香港主板市場(chǎng)成功上市，即上海證大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（上海證大， 0755.HK）。至今，集團(tuán)完成各類中高檔住宅房產(chǎn)品近 100 萬(wàn)平方米，具備了逾 40 萬(wàn)平方米的年開(kāi)發(fā)能力。自 2000 年以來(lái)，每年保持 30%的增長(zhǎng)。 2003 年、 2004 年，證大集團(tuán)連續(xù)兩屆獲得上海市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)授予的“上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)50 強(qiáng)”稱號(hào)。 商用房產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊結(jié)構(gòu)圖 商用房產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊主要參與商業(yè)房地產(chǎn)、賓館酒店、旅游業(yè)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng) , 旗下企業(yè)以上海證大商業(yè)旅游投資發(fā)展有限公司（原名上海證大商誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公 司）為首。目前正在開(kāi)發(fā)和即將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要有證大 大拇指廣場(chǎng)，以及證大藝術(shù)大酒店、證大五道口金融中心、揚(yáng)州教場(chǎng)地段整治與改造項(xiàng)目和意大利卡省中國(guó)花園度假村項(xiàng)目等。 上海證大商業(yè)旅游投資發(fā)展有限公司 上海證大藝中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 上海證大五道口房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 上海證大水清木華酒店管理有限公司 上海證大置業(yè)（意大利）有限公司 揚(yáng)州證大商旅發(fā)展有限公司 商用房產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 9 - 2.2 發(fā)展戰(zhàn)略 證大的業(yè)務(wù)是 與時(shí)俱進(jìn)、因勢(shì)利導(dǎo)的。既有一以貫之的主線，又有圍繞著這一主線多樣性的展開(kāi)。既有多元的理念，又有強(qiáng)烈的專業(yè)意識(shí)，并不斷地使多元理念服務(wù)于專業(yè)的發(fā)展。 起步階段，證大 主要從事證券投資， 并 投資于多家上市公司，后來(lái)基于對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)的判斷，又 將 投資加以集中化，即集中投資于房地產(chǎn)。 如今的證大，已做好了 對(duì)正在從事的房地產(chǎn)業(yè)再加以升 級(jí) 的 準(zhǔn)備，即升級(jí)為對(duì)酒店、旅游、商城等的投資。至于文化產(chǎn)業(yè)，則作為上述所有這些產(chǎn)業(yè)的副線，作為對(duì)上述所有這些產(chǎn)業(yè)在文化上的提升，貫穿于所有投資活動(dòng)的始終。 未來(lái)五年 證大集團(tuán)將著力 實(shí)現(xiàn) “ 投資經(jīng)營(yíng)物業(yè)概念 ” 不單自己開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，也會(huì)收購(gòu)具有發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)投資項(xiàng)目，自己經(jīng)營(yíng)管理，從單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角色轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)管理的角色，并形成連鎖經(jīng)營(yíng)模式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 10 - 第三章 項(xiàng)目 3.1 項(xiàng)目概況 上海證大藝術(shù)大酒店是上海證大集團(tuán)打造上海新地標(biāo)的得力之作。該項(xiàng)目毗鄰世紀(jì)公園，位于浦東國(guó)際博覽中心對(duì)面。這個(gè)由 日本的磯崎新大師設(shè)計(jì)的建筑，是一個(gè)極具特色的五星級(jí)大酒店和世界級(jí)的當(dāng)代藝術(shù)博物館相融合的新穎綜合性公共建筑。 該酒店擬投資約14 億元人民幣，規(guī)劃中擬建造一座五星級(jí)酒店和當(dāng)代藝術(shù)館，規(guī)劃建筑面積 9 萬(wàn)平方米，方案設(shè)計(jì)面積約 11 萬(wàn)平方米。該酒店預(yù)計(jì)于2006 年年初動(dòng)工， 2009 年開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。 3.2 項(xiàng)目地塊位置 本項(xiàng)目地塊（花木地區(qū) A-9-11 地塊）位于上海浦東花木行政區(qū)內(nèi)，與上海新國(guó)際博覽中心隔路相對(duì)。四至范圍：東，芳甸路；南，櫻花路；西，石楠路；北，梅花路。 3.3 現(xiàn)有規(guī)劃條件 地塊規(guī)劃用途：商辦； 項(xiàng)目總占地面積 31500 平方米，容積率 2.9； 地塊使用年限 50 年，建筑物限高 100 米。 3.4 建設(shè)方案 經(jīng)過(guò)多次評(píng)審，本項(xiàng)目選擇磯崎新設(shè)計(jì)方案，并擬請(qǐng)現(xiàn)代設(shè)計(jì)集團(tuán)作為磯崎新的國(guó)內(nèi)協(xié)助方，參與藝術(shù)大酒店項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，選擇美國(guó)Innova 酒店管理公司擔(dān)任本項(xiàng)目的前期策劃顧問(wèn)。 根據(jù)有關(guān)規(guī)劃要求，本項(xiàng)目擬建五星級(jí)酒店、當(dāng)代藝術(shù)博覽館、國(guó)際商務(wù)樓、城市文化廣場(chǎng)等業(yè)態(tài)建筑，總建筑面積 150899m2，其中地上建筑面積 108000m2，地下建筑面積 42899m2。主要建設(shè)技術(shù)指 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 11 - 標(biāo)見(jiàn)表 3-1 所示。 表 3-1 項(xiàng)目主 要建設(shè)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)量 一 總用地面積 m2 31500 二 總建筑面積 m2 150899 其中：地上建筑面積 m2 108000 五星級(jí)酒店 m2 74171 藝術(shù)中心 m2 15829 商務(wù)辦公樓 m2 18000 地下建筑面積 m2 42899 三 容積率 2.9 四 建筑高度 m 100 其中酒店為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)有 850 間客房，國(guó)際商務(wù)樓為 18000 平方米，當(dāng)代藝術(shù)中心因規(guī)劃限制，不能轉(zhuǎn)讓。 圖 3-1 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 12 - 3.5 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn) 度 2001 年 4 月 20 日，上海證大置業(yè)有限公司與上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司簽訂該地塊的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議； 2002 年 10 月 18日，上海市浦東新區(qū)規(guī)劃管理局下發(fā)關(guān)于“證大藝術(shù)中心”項(xiàng)目規(guī)劃意見(jiàn)的批復(fù)（浦規(guī)規(guī) 2002180 號(hào)），核定本項(xiàng)目地塊地上建筑面積為 91400 平方米，容積率 2.9； 2003 年 7 月 31 日，注冊(cè)成立上海證大藝中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，具體負(fù)責(zé)本項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)；2003 年 10 月 27 日，上海證大置業(yè)有限公司、上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司、上海證大藝中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三方簽署關(guān)于“ 花木地區(qū) A-9-11 地塊國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”的補(bǔ)充協(xié)議，將原轉(zhuǎn)讓協(xié)議中受讓方 上海證大置業(yè)有限公司的一切權(quán)益、責(zé)任轉(zhuǎn)至上海證大藝中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名下； 2004 年 1 月 9 日，取得本項(xiàng)目地塊土地證，使用期限 50 年，土地面積 28893 平方米，容積率2.2，其中土地面積與轉(zhuǎn)讓協(xié)議中 31500 平方米差異部分為政府綠化用地。本項(xiàng)目地塊基地已完成“三通一平”，具備計(jì)劃立項(xiàng)和開(kāi)發(fā)建設(shè)條件；周遍已砌圍墻；面向展覽中心已立一塊大型廣告牌。 3.6 項(xiàng)目建成后的經(jīng)營(yíng)模式 本酒店擬采取產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)方式，向重要商務(wù)客人 銷售酒店客房產(chǎn)權(quán)，平均每個(gè)客房預(yù)計(jì)售價(jià) 300 萬(wàn)元，然后根據(jù)分時(shí)度假的經(jīng)營(yíng)模式對(duì)酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)主享有酒店客房的所有權(quán)和收益權(quán)，經(jīng)營(yíng)權(quán)由證大集團(tuán)選定的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 13 - 第四章 組織結(jié)構(gòu)與管理架構(gòu) 4.1 股權(quán)關(guān)系 上海證大置業(yè)有限公司是證大集團(tuán)住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)系統(tǒng)旗下的骨干企業(yè)，積聚了一支高素質(zhì)、高效率、專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)。公司名列首屆（ 2003 年）、第二屆（ 2004 年）上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 50 強(qiáng)，擁有 “ 上海市著名商標(biāo) ” 。 上海證大藝中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 于 2003 年 7 月于上海市浦東新區(qū)注冊(cè)成立，注冊(cè)資金 1000 萬(wàn)元，主要股東為上海證大置業(yè)有限公司和上海愛(ài)建信托投資有限責(zé)任公司，其中上海愛(ài)建信托投資有限責(zé)任公司代上海證大置業(yè)有限公司持股，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。本公司設(shè)立主要目標(biāo)是開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)上海證大藝術(shù)大酒店。 4.2 管理團(tuán)隊(duì) 戴志康先生，董事長(zhǎng)。 1985 年畢業(yè)于中國(guó)人民大學(xué)， 1987 年畢業(yè)于中國(guó)人民銀行研究生部， 1987 年起先后任職于中信實(shí)業(yè)銀行、德國(guó)德累斯登銀行和海南省證券公司， 1992 年創(chuàng)建富島投資基金，1994 年創(chuàng)建證大集團(tuán)。 方 斌先生，畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)建筑系，曾供職于上海市浦東新區(qū)城市規(guī)劃局， 2000 年加入上海證大置業(yè)有限公司， 2001 年起擔(dān)任上海新世紀(jì)水清木華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理、上海證大三角洲置業(yè)有限公司副總經(jīng)理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 14 - 汪先剛先生，畢業(yè)于清華大學(xué)， 2001 年加入上海證大集團(tuán)。 孫 博先生，公司董事，畢業(yè)于中國(guó)人民銀行研究生部。曾任職于國(guó)泰證券有限公司， 1998 年加入證大集團(tuán)，歷任上海證大投資管理有限公司副總經(jīng)理、上海證大投資發(fā)展有限公司副總經(jīng)理。 4.3 人才戰(zhàn)略 上海正加速朝著國(guó)際化大都市方向邁進(jìn)。隨著舉辦世博會(huì)對(duì)上海城市地位的提升，隨著本市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)人才的需求將 越來(lái)越迫切。只有通過(guò)教育、培訓(xùn)和開(kāi)發(fā)等活動(dòng)提高人力資源的品質(zhì)，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力才能增強(qiáng)。企業(yè)的效益才能提高，企業(yè)才能長(zhǎng)盛不衰。證大集團(tuán)實(shí)施的人才戰(zhàn)略： 一是樹立人才發(fā)展新理念。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須樹立人才發(fā)展新理念。牢固確立“人才是第一資源”的人才觀念，把人才工作納人企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有目的、有計(jì)劃、有重點(diǎn)地開(kāi)發(fā)人才，才能確保證大長(zhǎng)盛不衰。 二是加大人才培訓(xùn)力度。重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)培訓(xùn)，通過(guò)設(shè)計(jì)、施工、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面具體案例，提高員工從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)戰(zhàn)能力。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)的多門類、跨專業(yè)、綜業(yè)性的特點(diǎn)，大力 培養(yǎng)復(fù)合型房地產(chǎn)人才。 三是往重人才績(jī)效考核和激勵(lì)。證大將結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，建立一套科學(xué)的、客觀的、可操作的績(jī)效考核體系，并做到考核工作的規(guī)范化，調(diào)動(dòng)人才的積極性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 15 - 第五章 市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng) 5.1 市場(chǎng)分析 （ 1）上海宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好 2004年，上海市全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 7450.27億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 13.6%。從趨勢(shì)看，延續(xù)了 2002年以來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率逐年提高的趨勢(shì)。 2002年和 2003年，生產(chǎn)總值增幅分別比上年提高 0.7個(gè)和 0.9個(gè)百分點(diǎn)， 2004年這一幅度加大到 1.8個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá) 到自 1996年以來(lái)的最高增長(zhǎng)水平，并連續(xù)第 13年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。 圖 5-1 上海市生產(chǎn)總值發(fā)展趨勢(shì)圖 從生產(chǎn)總值的絕對(duì)額來(lái)看，從 1999年的 4000多億元到 2001年接近5000億元用了 2年時(shí)間，而從 2002年的 5408.76億元到 2003年的6250.81億元，再到 2004年的 7450.27億元，千億元的跨越均只用了 1年時(shí)間。因此，無(wú)論從速度還是從規(guī)?？?，近幾年來(lái)上海經(jīng)濟(jì)都是在一個(gè)相對(duì)高位的基數(shù)平臺(tái)上保持著穩(wěn)健的增長(zhǎng)步伐。 上海作為未來(lái)的國(guó)際大都市世界第六大城市群中的中心城市，不 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 16 - 僅對(duì)整個(gè)長(zhǎng)江三角洲，而 且對(duì)全國(guó)、對(duì)世界一些國(guó)家和地區(qū)都起著非常明顯的“聚集”與“擴(kuò)散”效應(yīng)。這種“內(nèi)推”“外拉”式的發(fā)展動(dòng)能，使得上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展更具潛力。上海發(fā)展的潛力，從構(gòu)成城市實(shí)體的角度來(lái)講。也就是上海城建發(fā)展的潛力，房產(chǎn)經(jīng)擠發(fā)展的潛力。目前房地產(chǎn)業(yè)已成為上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)的六大支柱產(chǎn)業(yè)之一并且是同城市空間結(jié)構(gòu)、城市形象及居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)提升直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與上海發(fā)展的互動(dòng)作用日趨明顯并不斷加強(qiáng)。 （ 2）房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性地位進(jìn)一步增強(qiáng) 房地產(chǎn)業(yè)一向是關(guān)聯(lián)度很高的產(chǎn)業(yè)，它的持續(xù)快速發(fā)展有力地帶動(dòng)了建材、裝潢、裝飾、物業(yè)管理、 服務(wù)、園林等相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)大了就業(yè)，同時(shí)也促進(jìn)了郊縣農(nóng)業(yè)向都市農(nóng)業(yè)的快速轉(zhuǎn)化。以上這些因素對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活有長(zhǎng)期的作用。另外，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度高出國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的 1倍， 90年代平均增長(zhǎng)速度為 20%左右，其產(chǎn)值占 GDP的比例大約在 5%左右，其中上海市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值己占 GDP的 10%左右。所以說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)地區(qū)乃至一個(gè)國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)中永久性基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。 從 1988年至 2002年的 15年間，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度與上海 GDP增長(zhǎng)速度相比，除 1991年、 1997年至 1999年 4個(gè)年份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增 長(zhǎng)速度出現(xiàn)負(fù)數(shù)， 2000年低于 GDP增長(zhǎng)速度 0.8個(gè)百分點(diǎn)外，其它年份均高于 GDP的增長(zhǎng)速度，其中 2001年高出 GDP增長(zhǎng)速度 1 .2個(gè)百分點(diǎn)， 2002年高出 GDP增長(zhǎng)速度 7.8個(gè)百分點(diǎn)。再以房地產(chǎn)增加值增長(zhǎng)速度與上海 GDP的增長(zhǎng)速度相比，除 1990年房地產(chǎn)增加值增長(zhǎng)速度出 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 17 - 現(xiàn)負(fù)數(shù)， 1988年低于 GDP的增長(zhǎng)速度以外，其它年份均高于 GDP的增長(zhǎng)速度，其中 2001年高出 GDP增長(zhǎng)速度 15.7個(gè)百分點(diǎn)， 2002年高出 GDP增長(zhǎng)速度 7個(gè)百分點(diǎn)?？梢?jiàn)，除少數(shù)特殊年份外，絕大多數(shù)正常年份，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迎度及房 地產(chǎn)增加值增長(zhǎng)速度均要快于上海 GDP增長(zhǎng)速度。 （ 3）政策調(diào)整規(guī)范了房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 2004年被房地產(chǎn)業(yè)稱為“政策年”，在這一年里，與房地產(chǎn)有關(guān)的大大小小的政策層出不窮，有關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)生存與發(fā)展的土地、金融政策；有與百姓生活密不可分的拆遷、經(jīng)濟(jì)適用住房、工程建設(shè)管理政策；還有房地產(chǎn)有關(guān)的鋼材、水泥政策。一系列政策的出臺(tái)對(duì)規(guī)范市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展起到了積極的作用。 國(guó)內(nèi)推行的宏觀調(diào)控措施，將對(duì)未來(lái)上海中高檔物業(yè)發(fā)展帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)好處。在上海，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就有 4000多家，但有實(shí)力的地產(chǎn)商不多，借著本次宏觀 調(diào)控，優(yōu)勝劣汰，能進(jìn)一步優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。同時(shí)宏觀調(diào)控將為行業(yè)帶來(lái)并購(gòu)機(jī)會(huì)。 對(duì)證大集團(tuán)而言，由于緊縮政策使土地獲得成本上升，同時(shí)土地儲(chǔ)備對(duì)資金占用量大幅提高，這樣，對(duì)于目前已經(jīng)擁有較多土地儲(chǔ)備的證大集團(tuán)較為有利。另外，由于證大集團(tuán)擁有較多在建及在售項(xiàng)目，受益于房?jī)r(jià)上漲的影響，集團(tuán)整體銷售毛利率將有所提高。 （ 4）世博會(huì)帶來(lái)的新機(jī)遇 2010年世博會(huì)是從 5月 1日到 10月 31日 ,預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間為 184天。根據(jù)權(quán)威部門預(yù)測(cè)， 2010年 ,預(yù)計(jì)有 7000萬(wàn)人次來(lái)參觀世博會(huì)，世博會(huì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 18 - 期間平均每天上海將接待 38.04萬(wàn)人，其中 高峰期每日接待的游客數(shù)將為 68.09萬(wàn)人。根據(jù)以往統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ,過(guò)夜人數(shù)一般占全部旅游者的人數(shù)的 90%,可以預(yù)測(cè)出上海 2010年世博會(huì)期間旅游高峰時(shí)期住宿人口數(shù)為 61.28萬(wàn)，這也就是所需要的住宿單位數(shù)或稱為床位數(shù)。按現(xiàn)在的發(fā)展速度分析測(cè)算，到 2010年上海將達(dá)到 43.26張床位的規(guī)模。屆時(shí)上海所擁有的住宿設(shè)施與世博會(huì)期間住宿人口的需要有一定的缺口，將無(wú)法滿足世博會(huì)游客的住宿需求。因此，未來(lái)幾年上海有必要規(guī)劃建設(shè)一定數(shù)量的酒店床位。 世博會(huì)之后，相關(guān)場(chǎng)館作為對(duì)外商貿(mào)的永久性場(chǎng)所，從而保持商貿(mào)、金融等相關(guān)功能的發(fā) 展活力。上海 2010年舉辦世博會(huì)的概念，以及政府將會(huì)展業(yè)作為上海重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的政策支持，加上近年來(lái)旅游業(yè)的興旺，使得上海酒店長(zhǎng)期處于熱租狀態(tài)。 5.2 目標(biāo)市場(chǎng) 由于本項(xiàng)目擬作為分時(shí)度假產(chǎn)品銷售，而分時(shí)度假酒店橫跨房地產(chǎn)和旅游兩個(gè)行業(yè)，下面對(duì)這兩個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及前景作出分析。 （ 1）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為上海六大支柱產(chǎn)業(yè)之一，上海市 GDP在 2004年取得了高達(dá) 13.6%的增長(zhǎng)率，而且為 1997年以來(lái)最高的一年，房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)功不可沒(méi)。房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)上海發(fā)展的推動(dòng)作用日趨加重，而上海發(fā)展又為房 產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了廣闊的空間。 從國(guó)外房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r看，美國(guó)、日本、英國(guó)房地產(chǎn)增加值占 GDP的比重分別達(dá)到 11.2%, 12.8%, 22.4%；美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的幾個(gè)州，房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 19 - 地產(chǎn)增加值占 GDP的比重更是高達(dá) 14 15%。香港地區(qū) 1999年房地產(chǎn)增加值占 GDP比重雖然只有 7.4%，但這是由于香港房地產(chǎn)處于低迷時(shí)期。1989年香港 GDP為 5022.27億港元，和 2001年上海 GDP比較接近，其房地產(chǎn)增加值為 453.87億港元，占 GDP比重為 9.04%。而 2001年上海房地產(chǎn)增加值為 316.85億元，占 GDP比重為 6.4%， 2002年占 GDP比重為 6.9%, 2003年占 GDP比重為 7.4%，但還遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家與地區(qū)的水平。 從 GDP發(fā)展水平看，聯(lián)合國(guó)曾對(duì) 75個(gè)國(guó)家的長(zhǎng)期統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行分析，得出一個(gè)重要結(jié)論：房地產(chǎn)的發(fā)展與人均 GDP的增長(zhǎng)密切相關(guān)。根據(jù)人均 GDP的不同發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)不同的發(fā)展態(tài)勢(shì)，見(jiàn)表 5-1所示。 表 5-1 人均生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段的關(guān)系 分類 人均生產(chǎn)總值 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段 1 800-1300美元 起步階段 2 1300-8000美元 快速發(fā)展階段 3 8000-13000美 元 平穩(wěn)發(fā)展階段 4 13000美元以上 下降階段 2003年上海人均生產(chǎn)總值為 5642美元，預(yù)計(jì) 2004年人均生產(chǎn)總值將達(dá)到 6600美元。根據(jù)中共上海第八次代表大會(huì)提出目標(biāo)， 2007年上海人均生產(chǎn)總值達(dá)到 7500美元，那么， 2008年上海人均生產(chǎn)總值將突破 8000美元。由此可見(jiàn)，最近三年，上海市房地產(chǎn)仍將保持快速發(fā)展，到 2008年，上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐才可能趨緩。 （ 2）分時(shí)度假與產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)前景廣闊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 20 - 分時(shí)度假（ Timeshare，又稱 Vacation ownership）起源于 20世紀(jì)的法國(guó)， 20世紀(jì) 70年代引進(jìn)美國(guó)后得到了迅速的發(fā)展 ,并擴(kuò)展到了世界各地。分時(shí)度假包含兩方面的內(nèi)容，一個(gè)是分時(shí)度假的概念，一個(gè)是分時(shí)度假交換概念。分時(shí)度假就是將度假酒店或度假村的一個(gè)房間的使用權(quán)以周為單位分時(shí)段賣給多位客人，使用期限可以是 20年、30年或更長(zhǎng)的時(shí)間。顧客買了一個(gè)時(shí)段的使用權(quán)后即可每年在此享受一個(gè)星期的度假。與此同時(shí)，顧客還享有時(shí)段權(quán)益的轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)、繼承等系列權(quán)益以及對(duì)公共配套設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。 分時(shí)度假在我國(guó)登陸，并逐漸被消費(fèi)者認(rèn)知和業(yè)界認(rèn)同。 2001年“全國(guó)旅游發(fā)展工作會(huì)議”正式提出了“中心城市可積極探 討分時(shí)度假等新的旅游方式，發(fā)展假日休閑旅游，拉動(dòng)內(nèi)需，盤活閑置的房地產(chǎn)”的指導(dǎo)方針，國(guó)家旅游局也將發(fā)展“分時(shí)度假”納入中國(guó)新的五年計(jì)劃之中。 作為分時(shí)度假產(chǎn)品的配套設(shè)施和產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)式酒店同時(shí)又是一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，在國(guó)際上廣受投資者青睞。數(shù)據(jù)顯示 ,近 10年來(lái)，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年增長(zhǎng) 15.8%，到 2000年銷售收入已飆升至 200億美元，其投資回報(bào)率高于商鋪和高檔公寓等不動(dòng)產(chǎn)投資指標(biāo)。 產(chǎn)權(quán)式酒店在上海的發(fā)展有它自身的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)。據(jù)有關(guān)部門分析 ,到 2020年 ,全世界游客量將達(dá)到 16億人次以上。屆 時(shí) ,上海將成為世界旅游的一個(gè)主要目的地，境外高消費(fèi)水平的公務(wù)、商務(wù)客人、旅游客人也將有較大幅度增長(zhǎng)。目前上海市港、澳、臺(tái)和外籍常住人口 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 21 - 約 8至 10萬(wàn)人，約占上?？?cè)丝诘?0.5% 0.6%。而流動(dòng)性人口現(xiàn)已達(dá)30萬(wàn)人，這部分人口占上?？?cè)丝诘?2%，這就需要更多的臨時(shí)住處。 據(jù)調(diào)查 ,目前上海本地正在營(yíng)業(yè)的產(chǎn)權(quán)式酒店已有幾十個(gè)。產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)始逐漸成為上海市投資市場(chǎng)上的熱門產(chǎn)品。近來(lái) ,外地產(chǎn)權(quán)式酒店投資項(xiàng)目也頻頻現(xiàn)身上海。如前段時(shí)間在上海熱銷的昆山陽(yáng)澄湖風(fēng)景區(qū)的“東方云頂”產(chǎn)權(quán)式酒店，就曾吸引不少投資者。其他在上海銷 售的，還有周莊的江南人家、蘇州的虎丘廣場(chǎng)、黃山的徽州勝景和蘇州茉莉花國(guó)際大酒店等，都以分時(shí)度假的形式，讓投資者既有投資收入，又有消費(fèi)機(jī)會(huì)。 因此，上海市產(chǎn)權(quán)式酒店的市場(chǎng)容量大，且發(fā)展前景十分廣闊。 5.3 銷售策略 房地產(chǎn)銷售策略是指如何將房地產(chǎn)產(chǎn)品引導(dǎo)到消費(fèi)者或用戶手中的活動(dòng)，它以消費(fèi)者的需求為出發(fā)點(diǎn)，反映了開(kāi)發(fā)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的構(gòu)思、定價(jià)、促銷的手段和過(guò)程。實(shí)施有效的銷售策略有利于傳播先進(jìn)的營(yíng)銷理念、推介房地產(chǎn)產(chǎn)品、提升企業(yè)形象，直接影響到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的業(yè)績(jī)和企業(yè)發(fā)展后勁。 上海證大藝術(shù)大酒店 項(xiàng)目的銷售策略如下： 一要認(rèn)真進(jìn)行前期調(diào)研和分析。通過(guò)科學(xué)的、前瞻的市場(chǎng)調(diào)研和分析才能有效地化解和規(guī)避投資趨向、投資失誤和投資風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)調(diào)研和分析主要包括營(yíng)銷環(huán)境調(diào)研、客戶調(diào)研、個(gè)案調(diào)研和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研等。只有調(diào)研分析工作做得越準(zhǔn)確、越透徹，本項(xiàng)目的銷售策略才越具有競(jìng)爭(zhēng)性和贏利性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 22 - 二是正確的價(jià)格定位。本項(xiàng)目的價(jià)格定位，必須充分考慮潛在消費(fèi)者的價(jià)格承受力，在對(duì)環(huán)境、房型、品質(zhì)、交通、價(jià)格走勢(shì)等因素進(jìn)行綜合分析后合理定位，最大限度地吸引潛在消費(fèi)者，并激發(fā)他們的購(gòu)買力，從而實(shí)現(xiàn)合理的投資回報(bào)。 三是積極的廣告策劃 。公司將積極拓寬廣告宣傳的途徑，既運(yùn)用戶外廣告，以最經(jīng)濟(jì)、最有效的方式推介產(chǎn)品，也會(huì)注重發(fā)揮媒體的作用，達(dá)到樹立形象和促銷的目的。這方面上海證大投資集團(tuán)有比較成功的案例可資借鑒，比如曾重金購(gòu)入法國(guó)現(xiàn)實(shí)主義雕塑代表作品“大拇指”置于其開(kāi)發(fā)樓盤中 ,并承辦了“首屆上海國(guó)際雕塑與環(huán)境藝術(shù)展” ,并耗資數(shù)十萬(wàn)美元購(gòu)進(jìn)了美國(guó)波普藝術(shù)雕塑代表作之一“”。 上海證大藝術(shù)大酒店項(xiàng)目在營(yíng)銷策劃上將充分展現(xiàn) 藝術(shù)形態(tài)與酒店這一商業(yè)形態(tài)相結(jié)合所展現(xiàn)出來(lái)的無(wú)限魅力。 四是做好營(yíng)銷服務(wù)。服務(wù)直接影響著公司及項(xiàng)目的信譽(yù)和形象。服務(wù)既包 括在項(xiàng)目銷售過(guò)程中直接為顧客所提供的各種咨詢和幫助，也包括為顧客所提供的與項(xiàng)目銷售相關(guān)的各項(xiàng)服務(wù)和售后服務(wù)。良好的完善的服務(wù)能幫助公司達(dá)到營(yíng)銷目的。 5.4 競(jìng)爭(zhēng)分析 2004年初，上海正式公布了包括世博會(huì)規(guī)劃會(huì)址在內(nèi)的“黃浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)計(jì)劃”，專家預(yù)計(jì)浦江開(kāi)發(fā)計(jì)劃的初期啟動(dòng)投入就將達(dá)到 1000多億元。在這樣的利好消息刺激下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者個(gè)個(gè)摩拳擦掌，原本火熱的競(jìng)爭(zhēng)局面顯得更加劇烈。目前 ,境外投資機(jī)構(gòu)與本地的實(shí)力發(fā)展商接觸的力度也進(jìn)一步加大 ,外資對(duì)于上海樓市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 23 - 的參與程度還會(huì)不斷深化。有關(guān)媒體報(bào)道 ,香 港地產(chǎn)巨頭新鴻基集團(tuán)計(jì)劃斥資 60億元構(gòu)建陸家嘴金貿(mào)區(qū)旗艦商務(wù)項(xiàng)目；香港興業(yè)集團(tuán)與上海靜安區(qū)管委會(huì)正洽談一個(gè) 30億元，類似香港愉景灣的綜合項(xiàng)目；而瑞安集團(tuán)已在太平湖興建一個(gè) 40萬(wàn)平方米的商業(yè)區(qū)。除了港資 ,外省市企業(yè)來(lái)滬投資也成為新熱點(diǎn)。外省市來(lái)滬投資設(shè)立的全資或控股企業(yè)共有 2868家，其中投資房地產(chǎn)的企業(yè)共 112家，注冊(cè)資本總額行業(yè)排名第五。 5.5 競(jìng)爭(zhēng)策略 憑借數(shù)年來(lái)積累的實(shí)力與本土企業(yè)優(yōu)勢(shì)，上海證大從容不迫制定好了長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)策略。 （ 1）品牌戰(zhàn)略 品牌意味著質(zhì)量和放心，能公司在健康、繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)上 獨(dú)樹一幟，樹立形象。實(shí)施品牌戰(zhàn)略的具體方案如下： 一要張揚(yáng)個(gè)性。公司實(shí)施品牌戰(zhàn)略將準(zhǔn)確地顯示證大和 證大藝術(shù)大酒店 的“與眾不同”，不僅使消費(fèi)者從中聯(lián)想到一定的寓意，還要他們聯(lián)想到品牌和產(chǎn)品特有的特點(diǎn)和性能，使 上海證大藝術(shù)大酒店 從同類產(chǎn)品中脫穎而出。因此，差別化，個(gè)性化、獨(dú)特化成為 上海證大藝術(shù)大酒店 項(xiàng)目塑造自己品牌的重要原則和方法，是走向成功的第一步。 二要以質(zhì)取勝。上海證大在實(shí)施品牌戰(zhàn)略的過(guò)程，將會(huì)不斷提高開(kāi)發(fā)的質(zhì)量。房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量是品牌的生命，其建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、建筑材料以及環(huán)境、裝潢等要素都要居于同行前 列。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 24 - 三要注重傳播。良好的企業(yè)品牌離不開(kāi)卓有成效的傳播途徑、手段和方式。要教育員工呵護(hù)企業(yè)品牌，講究企業(yè)禮儀，注重企業(yè)誠(chéng)信，通過(guò)他們的言行爭(zhēng)取消費(fèi)者的信賴。積極與大眾媒體溝通，將企業(yè)重大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、設(shè)計(jì)理念、施工標(biāo)準(zhǔn)等向媒體介紹，引起他們的重視與關(guān)注，通過(guò)他們的及時(shí)報(bào)道，讓社會(huì)知曉。另外，證大將創(chuàng)造條件參與各類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)比及展銷活動(dòng)，使之成為推介產(chǎn)品、展示形象、提高品牌及產(chǎn)品美譽(yù)度的重要途徑。 （ 2）管理策略 上海證大實(shí)施競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的核心，是確保公司在長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)中，使自己的戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)手段更具有戰(zhàn)備優(yōu)勢(shì)，采取先發(fā) 制人、知已知彼、重點(diǎn)突破等戰(zhàn)術(shù)，從而獲得有利競(jìng)爭(zhēng)地位，提高公司的盈利能力和可持續(xù)發(fā)展的能力。合理的管理策略是提升公司內(nèi)在競(jìng)爭(zhēng)能力的有效措施。 一是控制開(kāi)發(fā)成本?？刂崎_(kāi)發(fā)成本能使公司在向市場(chǎng)提供產(chǎn)品和服務(wù)的過(guò)程中，采取比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手低的成本和價(jià)格。具體地說(shuō)，公司在在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)策劃和研究以及市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的費(fèi)用，要力求做到低成本運(yùn)行，盡可能控制支出?？刂崎_(kāi)發(fā)成本，并不意味著以犧牲項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量為代價(jià)，它是通過(guò)強(qiáng)化管理，降低消耗，節(jié)省人力等綜合措施達(dá)到目的。 二是注重產(chǎn)品差異化。證大將以創(chuàng)新的理念從事 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作，做到“人無(wú)我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我特”。注重產(chǎn)品差異化，是公司保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的必然選擇，它還包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品技術(shù)特性、新材料的運(yùn)用、客戶服務(wù)等內(nèi)容。 上海證大藝術(shù)大酒店將 藝術(shù)形態(tài)與酒店 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 25 - 這一商業(yè)形態(tài)完美結(jié)合，是證大集團(tuán)實(shí)施產(chǎn)品差異化策略的代表作。 三是關(guān)注市場(chǎng)變化。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀形勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)、消費(fèi)需求等方面有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，因此，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，必須具有敏銳的觀察能力和分析能力，從而隨時(shí)修整競(jìng)爭(zhēng)策略。上海證大將在產(chǎn)品質(zhì)量、功能、結(jié)構(gòu)等方面不斷改進(jìn)和創(chuàng)新，使證大開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品不斷適應(yīng)市場(chǎng)的需要。 另外，證大將繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)以外的投資和消費(fèi)動(dòng)向，發(fā)掘新的消費(fèi)需求和消費(fèi)群體，從而作出正確的和前瞻性的決策，從而把握發(fā)展大勢(shì)，順應(yīng)發(fā)展規(guī)律，尋覓適合的投資方向，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，追求集團(tuán)利益和社會(huì)效益的最大化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 26 - 第六章 投資估算及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 6.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) （ 1）建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 本項(xiàng)目包括五星級(jí)酒店、當(dāng)代藝術(shù)博覽館、國(guó)際商務(wù)樓、城市文化廣場(chǎng)等業(yè)態(tài)建筑，總建筑面積 150899m2。 （ 2） 施工期安排 本項(xiàng)目施工期為 30個(gè)月，預(yù)計(jì)于 2006年年初動(dòng)工， 2009年開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。 （ 3）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)計(jì)算期 本項(xiàng)目計(jì)算期取 23年（含施工期），即 2006年 2028年。 （ 4）基準(zhǔn)收益率 本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取 8。 6.2 投資估算 （ 1）參數(shù)與標(biāo)準(zhǔn) A 總建筑面積： 150,899M2（地上 108,000M2，地下建筑 42,899M2）； B 土地費(fèi)用： 15,860 萬(wàn)元； C 建筑安裝工程費(fèi)， 本項(xiàng)目每平方米建筑安裝工程費(fèi)為： 6,488.53 元， 本項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)為： 97,911 萬(wàn)元； D 市政配套及接頭費(fèi)為 150 元 /M2 E 人防費(fèi)為：地上建筑面積 60 元 /M2 F 勘察設(shè)計(jì)：按建筑安裝工程費(fèi)的 5； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 27 - G 建設(shè)單位管理費(fèi)：按建筑 安裝工程費(fèi)的 0.6； H 工程監(jiān)理費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)的 0.5； I 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)及其他投資費(fèi)用的總和（不包括土地費(fèi)用）的 8。 （ 2）項(xiàng)目投資估算 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總投資為 138880萬(wàn)元，其中：土地成本 15860萬(wàn)元，建設(shè)費(fèi)用 115338萬(wàn)元，建設(shè)期貸款利息 7682萬(wàn)元。 表 6-1 項(xiàng)目投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 金額 1 土地費(fèi)用 萬(wàn)元 15,860 2 前期費(fèi)用 萬(wàn)元 4,896 3 建安費(fèi)用 萬(wàn)元 97,911 4 市政配套及人防費(fèi)用 萬(wàn)元 2,911 5 建設(shè)單 位管理費(fèi)及工程監(jiān)理費(fèi) 萬(wàn)元 1,077 6 工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 萬(wàn)元 8,544 7 建設(shè)貸款利息 萬(wàn)元 7,682 總投資 萬(wàn)元 138,880 詳細(xì)數(shù)據(jù)及計(jì)算方法參見(jiàn)附表 6-1 投資估算詳表。 （ 3）投資構(gòu)成比例 本項(xiàng)目投資構(gòu)成比例見(jiàn)圖 6-1 所示。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 28 - 建安費(fèi)用70%建設(shè)單位管理費(fèi)及工程監(jiān)理費(fèi)1%市政配套及人防費(fèi)用2%工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)6%建設(shè)貸款利息6%土地費(fèi)用11%前期費(fèi)用4%6.4 資金籌措及使用計(jì)劃 本項(xiàng)目全部所需資金由上海證大藝中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自行籌措，其中證大藝中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投入自有資金 41,700 萬(wàn)元，占全部投資的 30.03，其余資金依靠依靠銀行貸款。 表 6-2 資金籌措與使用計(jì)劃表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2006 年 2007 年 2008 年 一 資金運(yùn)用 138880 62115 37345 39421 1 建筑安裝費(fèi)用 97911 39164 29373 29373 2 其它投資費(fèi)用 24744 18821 2961 2961 3 預(yù)備費(fèi) 8544 3370 2587 2587 4 建設(shè)期利息 7682 759 2424 4500 二 資金籌措 138880 62115 37345 39421 1 自有資金 41700 35000 5000 1700 2 銀行貸款 97180 27115 32345 37721 其中：建設(shè)期利息 7682 759 2424 4500 圖 6-1 證大藝術(shù)大酒店投資構(gòu)成比例圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 29 - 6.5 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （ 1）收入測(cè)算 本項(xiàng)目收入主要來(lái)源于五星級(jí)酒店客房收入、餐飲收入和其他收入，當(dāng)代藝術(shù)博覽館出租收入、門票收入和咖啡座收入，國(guó)際商務(wù)樓租金收入。 分項(xiàng)詳列如下： 五星級(jí)酒店 800 間套房，第 1 年每間 1200 元 /天，此后每年房?jī)r(jià)上漲 75 元，每年按 365 天計(jì)；按照酒店的一般 經(jīng)營(yíng)情況，餐飲收入約占酒店總收入的 35，其他收入約占 6。 當(dāng)代藝術(shù)博覽館 藝術(shù)中心可出租面積 5000 平方米，以 5 元 /平方米的價(jià)格出租，按 365 天計(jì)；門票按日均參觀 300 人次，門票 10 元，全年按 365 天計(jì)，每年增加 3；設(shè)咖啡座 300 席，人均消費(fèi) 50 元，上座率 50，每年增長(zhǎng) 5。 證大藝術(shù)大酒店 五星級(jí)酒店 當(dāng)代藝術(shù)博覽館 國(guó)際商務(wù)樓 客房收入 圖 6-2 證大藝術(shù)大酒店收入來(lái)源構(gòu)成圖 餐飲收入 其他收入 出租收入 門票收入 咖啡 座收入 租金收入 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 - 30 - 國(guó)際商務(wù)樓 商務(wù)樓 18000 平方米，以 0.5 美元（合 4.15 元人民幣）出租，按365 天計(jì)，租金年增長(zhǎng) 5。 根據(jù)以上分析，項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后年?duì)I業(yè)收入在 41360 萬(wàn)元110843 萬(wàn)元之間。收入測(cè)算詳見(jiàn)收入表（附表 6-2） 。 （ 2）成本測(cè)算 經(jīng)營(yíng)成本：包括項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)原材料費(fèi)、水電費(fèi)、工資及福利、修理費(fèi)、管理費(fèi)、其它費(fèi)用等支出，根據(jù)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況，并參考類似項(xiàng)目有關(guān)資料，計(jì)算本項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)成本在 17310 萬(wàn)元 22473 萬(wàn)元之間。 折舊與攤銷：土建工程按 30 年折舊，設(shè)備按 10 年折舊，其他按 20 年折舊；建設(shè)單位管理費(fèi)按 5 年攤銷；土地使用權(quán)按 40 年攤銷；其他攤銷費(fèi)用按 10 年攤銷。 長(zhǎng)期借款利息計(jì)入總成本費(fèi)用。 （ 3）稅金 根據(jù)有關(guān)政策和法律，本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅金及附加按收入的 5.6計(jì)算；所得稅按 15計(jì)算；盈余公積金按稅后凈收益的 10計(jì)提。 （ 4）財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算 根據(jù)項(xiàng)目的投資估算，收入和成本測(cè)算編制本項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量