南昌某住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 目錄 一、總論 . 4 （一）項(xiàng)目背景 . 4 1、項(xiàng)目概要 . 4 2、開(kāi)發(fā)商概況 . 4 3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) . 4 （二）項(xiàng)目概況 . 5 1、項(xiàng)目用 地 . 5 2、建設(shè)規(guī)模 . 5 3、主要建筑條件 . 5 4、項(xiàng)目總投資及融資方案 . 5 5、綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 5 (三 )研究結(jié)論 . 6 （四）該項(xiàng)目住宅部分的團(tuán)購(gòu)合作關(guān)系 . 8 二、市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè) . 9 (一 ) 南昌 市 概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況： . 9 （二）市場(chǎng)分析 . 10 1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 . 10 2、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 13 （二）目標(biāo)消費(fèi)群體及價(jià)格定位 . 17 1、 本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體： . 17 2、 項(xiàng)目樓盤價(jià)格 . 17 （三）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 . 18 1、項(xiàng)目與周邊樓盤對(duì)比的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì) . 18 2、項(xiàng)目的劣勢(shì)和挑戰(zhàn) . 19 三、小區(qū)規(guī)劃 . 20 （一）項(xiàng)目整體規(guī)劃 . 20 （二） 總體平面布置 . 20 （三） 用地平衡 . 21 （四） 住宅設(shè)計(jì) . 21 （五） 交通 及停車系統(tǒng) . 23 （六） 綠化景觀設(shè)計(jì) . 23 四、工程設(shè)計(jì)方案 . 24 （一）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) . 24 （二）主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 . 24 （三）工程方案 . 25 1、主要建筑設(shè)計(jì) . 25 2、總圖規(guī)劃設(shè)計(jì) . 25 3、規(guī)劃設(shè)計(jì)總體框架 . 26 2 五、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 . 27 1、項(xiàng)目場(chǎng) 址環(huán)境現(xiàn)狀 . 27 2、環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) . 28 3、施工時(shí)的環(huán)境影響及解決措施 . 28 4、營(yíng)運(yùn)期的環(huán)保措施： . 30 5、節(jié)能系統(tǒng) . 32 六、項(xiàng)目公用配套工程與消防 . 33 （一）勞動(dòng)安全衛(wèi)生管理 . 33 （二） 公用配套工程 . 33 （ 1） 給水 . 33 （ 2）排水及去向 . 33 （ 3）供電設(shè)計(jì) . 33 （ 4）燃?xì)?. 34 （ 5）垃圾收集 . 34 （ 6）智能化設(shè)計(jì) . 34 （三）消防 . 34 七、組織管理 . 35 （一）組織管理 . 35 招投標(biāo)管理 . 35 （二）物業(yè)管理內(nèi)容 . 35 1、前期物業(yè)管理 . 35 2、物業(yè)管理公約 . 36 3、物業(yè)管理委托合同 . 36 八、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 . 37 （一）建設(shè)工期 . 37 （二）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 . 37 （三）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 . 37 九、投資估價(jià)及資金籌措 . 38 （ ）投資估算依據(jù) . 38 （二）開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估 . 38 （三）項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 . 38 1、項(xiàng)目投資計(jì)劃 . 38 2、資金籌措計(jì)劃 . 39 十、財(cái)務(wù)分析 . 41 （一） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 . 41 1、項(xiàng)目計(jì)算期及財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 . 41 （二） 開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用 . 41 （三） 盈利能力分析 . 41 （四） 不確定性分析 . 42 1、 敏感性分析 . 42 3 2、 臨界點(diǎn)分析 . 42 （五） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 . 42 十一、社會(huì)評(píng)價(jià) . 44 （一） 社會(huì)效益分析 . 44 （二） 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 . 44 （ 1） 政策風(fēng)險(xiǎn) . 44 （ 2） 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) . 44 （ 3） 資金風(fēng)險(xiǎn) . 45 （ 4） 工程風(fēng)險(xiǎn) . 45 （ 5） 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) . 45 十二、 研究結(jié)論 與建議 . 46 附表 . 47 4 一、總論 （一）項(xiàng)目背景 1、項(xiàng)目概要 項(xiàng)目名稱： XX居住小區(qū) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商：南昌 XX發(fā)展有限公司 設(shè)計(jì)單位：江西省 XX建筑設(shè)計(jì)有限公司 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：南昌市 2、開(kāi)發(fā)商概況 南昌 XX發(fā)展有限公司（原名南昌機(jī)械有限公司）于 92年成立，企業(yè)總資產(chǎn)投資近六仟萬(wàn)元，其中有：土地 15畝；廠房、辦公樓、倉(cāng)庫(kù)、食堂等配套用房；水、電、路、綠化、下水道等配套設(shè)施投資；生產(chǎn)所需固定設(shè)備及技術(shù)投資；職工近 100人，平均年 生產(chǎn) 5000萬(wàn)元，累計(jì)創(chuàng)稅 3000萬(wàn)元。 為了配合南昌人民政府將“迎賓大道打造成商貿(mào)一條街的整體改造工程”擬將工廠遷入小蘭工業(yè)園，計(jì)劃征用土地 50 畝，投資 8000萬(wàn)元，在原有產(chǎn)品基礎(chǔ)上新增集群抄表系統(tǒng)產(chǎn)品，預(yù)計(jì)建成后投產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值 1.1億元人民幣，并且每年將以 30%以上速度遞增，年創(chuàng)稅 800 余萬(wàn)元以上，地方政府將此項(xiàng)目列入重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，為了企業(yè)搬遷落戶小蘭工業(yè)園給予了一系列優(yōu)惠政策。如：將地塊容積率提高，通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目補(bǔ)償企業(yè)應(yīng)搬遷新建廠房而造成的經(jīng)濟(jì)損失。 3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1）投 資項(xiàng)目可行性研究指南； （ 2）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）； （ 3）江西省南昌 市 城市總體規(guī)劃（ 2006 2020）； （ 4）南昌 市 統(tǒng)計(jì)年鑒（ 2006 2008）； 5 （ 5）開(kāi)發(fā)商提供的項(xiàng)目規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)方案資料； （ 6）開(kāi)發(fā)商提供的其它相關(guān)資料； （二）項(xiàng)目概況 1、項(xiàng)目用地 本項(xiàng)目用地位于江西省南昌市南昌 市 迎賓北大道旁。該用地南北約 320米，東西約 86米，面積 19739.9平方米，地勢(shì)西高東低 ,基地東南北三面現(xiàn)存有居民樓 ，西臨迎賓北大道。 2、建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總用地面積 19739.9平方米 ，總建筑面積 84633.6平方米。其中計(jì)算容積率面積 76195.6 平方米、不計(jì)容積率總建筑面積 8438平方米、建筑占地面積 7351.6平方米。該項(xiàng)目為集住宅、商業(yè)、停車等功能為一體的大型民用建筑 ,本工程包括 4棟 18層住宅樓（ 1#、 2#、 3#、 4#樓）、 2棟 23層住宅樓（ 5#、6#樓），臨街 2層商業(yè)用房及一個(gè) 1 層的地下車庫(kù)。小區(qū)規(guī)劃居住總戶數(shù) 474戶，按戶均 3.5人計(jì)，約 2800人，機(jī)動(dòng)車停車位為 289個(gè)。 3、主要建筑條件 （ 1）場(chǎng)地位于江西省南昌市南昌 市 ，西鄰迎賓大道，交通極其方便。 （ 2）南昌 市 城市規(guī)劃辦公室已將該地塊規(guī)劃為商住和車庫(kù)用地，南昌 市 人民政府出具了國(guó)有土地出讓證。 4、項(xiàng)目總投資及融資方案 估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資為 8855.07萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用 802萬(wàn)元，前期工程費(fèi)用 20萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 80萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi) 6691.77 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 20萬(wàn)元，管理費(fèi)用 228萬(wàn)元，利息 177.3萬(wàn)元，銷售費(fèi)用 210萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 78萬(wàn)元，其他費(fèi)用 156萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 392萬(wàn)元。 估算項(xiàng)目總投資為 8855.07萬(wàn)元。 本項(xiàng)目的投資來(lái)源包括自有資金 3630 萬(wàn)元、銷售收入再投入 1225萬(wàn)元、向銀行貸款 4000萬(wàn)元。 5、綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 數(shù)量 總用地面積： 19739.9 總建筑面積： 84633.6 其中 計(jì)容積率總建筑面積： 76195.6 其中 住宅建筑面積： 67096.5 其中 90平米以下戶型 47025.6 70.1% 90平米以上戶型 20070.9 29.9% 商業(yè)建筑面積： 9099.1 不計(jì)容積率總建筑面積： 8438 其中 地下車庫(kù)建筑面積： 7437 架 空層建筑面積： 1001 容積率： 3.86 建筑占地面積： 7351.6 建筑密度： 37.2% 綠地率： 25.1% 住宅總戶數(shù)： 474戶 其中 90 平米以下戶型 636戶 90 平米以上戶型 162 戶 機(jī)動(dòng)車停車位： 289個(gè) 其中 地下停車位： 191個(gè) 地面停車位： 98個(gè) (三 )研究結(jié)論 （ 1）近年來(lái)，南昌 市 在社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的同時(shí)，其城市化建設(shè)也取得了顯著成績(jī)。 南昌 市 作為省會(huì)南昌的南大門，省城近郊，全 市 已形成一個(gè)公路四通八達(dá)、航空、水路、黃金十字鐵路 樞紐等齊全的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。 2005年，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 38.17 億元，比上年增長(zhǎng) 15.3%，“十五”期間年均遞增 15.3%。房地產(chǎn)業(yè)快速成長(zhǎng)， 2005 年新開(kāi)工商品房建筑面積134.56 萬(wàn)平方米，占全市 1/3 強(qiáng)，涌現(xiàn)了夢(mèng)里水鄉(xiāng)、大湖之都、綠地山莊、 7 九里象湖城等一大批精品樓盤。新洪客隆、南昌百貨大樓等大型商貿(mào)企業(yè)進(jìn)駐蓮塘，潔惠花園賓館、桂花村大酒店等餐飲服務(wù)企業(yè)品位提升。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 24.5 億元，比上年增長(zhǎng) 15.5%，“十五”期間年均遞增19.49%。中介、保險(xiǎn)、物管、信息等服務(wù)業(yè)成為新亮點(diǎn)。 2005 年，地區(qū)生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng) 19.93%，“十五”期間年均遞增15.39%，全 市 財(cái)政總收入比上年增長(zhǎng) 33.6 %，年均遞增 21.6%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比上年增長(zhǎng) 61.2%。 市 域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力排名全省第一，基本競(jìng)爭(zhēng)力邁入全國(guó) A 級(jí)行列。經(jīng)中國(guó)社科院等三家權(quán)威機(jī)構(gòu)聯(lián)合評(píng)審，該 市位居全國(guó)最具投資潛力中小城市 15 位。 2005 年，全 市 總?cè)丝?91.73 萬(wàn)人，其中男性 48.25 萬(wàn)人，女性 43.48萬(wàn)人；非農(nóng)業(yè)人口 16.12 萬(wàn)人。 2005 年，出生率 13.7；死亡率 3.74；自然增長(zhǎng)率 9.96；人口呈上升趨勢(shì)。 在南昌 市 經(jīng)濟(jì)建設(shè)突飛猛進(jìn)的狀態(tài)下，本項(xiàng)目的完成能很好的解決南昌 市 及周邊地區(qū)人口的居住問(wèn)題，為南昌印鈔廠工會(huì)提供良好的居住條件；項(xiàng)目中的商鋪能帶動(dòng)該片區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)，為本項(xiàng)目的住宅部分提供了方便的商業(yè)消費(fèi)并提升了住宅房地產(chǎn)的自身價(jià)值；項(xiàng)目中的車庫(kù)部分也能安全方便居民在日常生活中停車，并完善項(xiàng)目居住功能和提升項(xiàng)目的總體價(jià)值。 （ 2）“ XX居住小區(qū)”位置極為優(yōu)越，交通極其方便，該地在連接南昌市區(qū)和南昌 市 的一條黃金大道 迎賓北大道旁；周圍三面臨生活區(qū)住宅及附屬用房等，一面臨街；周邊各類市政配套設(shè)施完善，生活方便快捷，使住 戶能夠感受到真正不一樣的都市生活。該項(xiàng)目已與目標(biāo)消費(fèi)群體簽訂了團(tuán)購(gòu)協(xié)議，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后住宅房地產(chǎn)部分即可銷售一空。項(xiàng)目的商鋪部分全部臨街，已與南昌 市 政府有關(guān)部門簽訂了相關(guān)協(xié)議，取得了南昌 市 政府的大力支持，在取得預(yù)售許可證后即可進(jìn)行汽配行業(yè)的招商，再加上項(xiàng)目的住宅部分以及周邊已有的居住小區(qū)的人氣支撐，商鋪的銷售前景十分樂(lè)觀。 （ 3）南昌 XX發(fā)展有限公司是南昌市當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，“ XX 居住小區(qū)”是公司很重視的一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目由公司中、高層房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員操作，配以先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念和合理 的營(yíng)銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的 8 順利開(kāi)發(fā)。 （ 4）有財(cái)務(wù)分析結(jié)果可見(jiàn)，項(xiàng)目投資稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 117%，高于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目有較大的投資吸引力。就本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)定的，具有客觀性和一般性，符合市場(chǎng)規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營(yíng)銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是完全可能的。 （四）該項(xiàng)目住宅部分的團(tuán)購(gòu)合作關(guān)系 該項(xiàng)目“ XX居住小區(qū)”由住宅和商鋪兩部分組成，是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商南昌 XX發(fā)展有限公司和 南昌印鈔廠工會(huì)共同 洽談多年，決定共同完成該項(xiàng)目；由南昌 XX發(fā)展有限公司進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與項(xiàng)目商鋪部分的銷售；待項(xiàng)目竣工完成后，按照南昌 XX發(fā)展有限公司和 南昌印鈔廠工會(huì)共同簽訂的團(tuán)購(gòu)協(xié)議，由南昌印鈔廠工會(huì)團(tuán)購(gòu)除 開(kāi)發(fā)商南昌 XX發(fā)展有限公司自留的十套外 的住宅部分；最終完成該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售。 9 二、市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè) (一 ) 南昌 市 概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況： 南昌 市 歷史悠久，素稱江西 “ 首府首 市 ” ，迄今置 市 2200多年。我 市 位于江西省中部偏北，贛江、撫河下游，鄱陽(yáng)湖之濱。位處東經(jīng) 11549 11619 、北緯 2816 2858 之間 ,是省會(huì)南昌的南大門。境域總面積1683.62平方公里，全 市 轄 16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和向塘省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、南昌小藍(lán)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，總?cè)丝?91.73萬(wàn)人。 南昌 市 是省會(huì)南昌的南大門，省城近郊， 市 城離市區(qū)中心僅 18 公里。全 市 目前已形成一個(gè)公路、航空、水路、鐵路等齊全的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。公路四通八達(dá)，、國(guó)道、溫厚高速公路穿境而過(guò)； 京九鐵路 與 浙贛鐵路 在 向塘鎮(zhèn) 交匯，使南昌 市 成為真正的黃金十字鐵路樞紐，向塘鐵路編組站成為僅次于鄭州的全國(guó)第二大貨運(yùn)編組站；贛江、撫河在境內(nèi)交匯，航道可通長(zhǎng)江各口岸； 市 城離昌北機(jī)場(chǎng) 25 公里。 南昌 市 交通便利，京九、浙贛、皖贛等鐵路穿越 市 境，以 6小時(shí)行程對(duì) 接長(zhǎng)珠閩三角洲等發(fā)達(dá)地區(qū)。境內(nèi)有全國(guó)第二、江南第一的向塘鐵路貨運(yùn)編組站。 市 城距市中心僅 15公里，距昌北機(jī)場(chǎng)僅 30公里。近幾年來(lái)，我 市 緊緊圍繞拼爭(zhēng)全國(guó) “ 百?gòu)?qiáng) 市 、文明城 ”兩大目標(biāo)，堅(jiān)持以大開(kāi)放為主戰(zhàn)略，以工業(yè)化為核心戰(zhàn)略，以開(kāi)發(fā)區(qū)為主戰(zhàn)場(chǎng)，堅(jiān)持開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)與 市 城建設(shè)雙輪驅(qū)動(dòng)，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化齊頭并進(jìn)，市 域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出速度加快、質(zhì)量提升、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。 2005 年，全 市 總?cè)丝?91.73 萬(wàn)人，其中男性 48.25 萬(wàn)人，女性 43.48萬(wàn)人；非農(nóng)業(yè)人口 16.12 萬(wàn)人。 2005 年，出生 12568 人，出生率 13.7 ；死亡 3432 人，死亡率 3.74 ；自然增長(zhǎng)人口 9136 人，自然增長(zhǎng)率 9.96 。 2005年，全 市 GDP 實(shí)現(xiàn) 107.5億元，增長(zhǎng) 19.93%;財(cái)政收入完成 7.18 億元，增長(zhǎng) 33.6%，地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成 4.47 億元，增長(zhǎng) 34.6%； 市 域經(jīng)濟(jì)綜合 10 實(shí)力位居全國(guó) A級(jí)、全省第一。經(jīng)中國(guó)社科院等三家權(quán)威機(jī)構(gòu)聯(lián)合評(píng)審 ,我 市 位居全國(guó)最具投資潛力中小城市第 15位。 2005 年，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 38.17 億元，比上年增長(zhǎng) 15.3%， “ 十五 ”期間年均遞增 15.3%。房地產(chǎn)業(yè)快速成長(zhǎng)， 2005 年新開(kāi)工商品 房建筑面積134.56 萬(wàn)平方米，占全市 1/3 強(qiáng)，涌現(xiàn)了夢(mèng)里水鄉(xiāng)、大湖之都、綠地山莊、九里象湖城等一大批精品樓盤。新洪客隆、南昌百貨大樓等大型商貿(mào)企業(yè)進(jìn)駐蓮塘，潔惠花園賓館、桂花村大酒店等餐飲服務(wù)企業(yè)品位提升，洪城汽配、江南飼料原料等專業(yè)市場(chǎng)功能增強(qiáng)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 24.5 億元，比上年增長(zhǎng) 15.5%， “ 十五 ” 期間年均遞增 19.49%。 2005 年末金融機(jī)構(gòu)存款余額 72.4 億元，貸款余額 54.2 億元，中介、保險(xiǎn)、物管、信息等服務(wù)業(yè)成為新亮點(diǎn)。 2005 年，全 市 實(shí)際利用外資 1.21 億美元，實(shí)際利用內(nèi)資 34 億元， 分別比上年增長(zhǎng) 20%和 36%。 “ 十五 ” 期間累計(jì)利用外資 3.02 億美元，利用內(nèi)資 99.06 億元，引進(jìn)內(nèi)外資項(xiàng)目 542 個(gè)，其中世界 500 強(qiáng)、國(guó)內(nèi) 200 強(qiáng)項(xiàng)目 2 個(gè)，知名品牌項(xiàng)目 2 個(gè)，投資超億元項(xiàng)目 45 個(gè)。 2005 年完成出口創(chuàng)匯 3200 萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng) 204.8%，自營(yíng)進(jìn)出口企業(yè)發(fā)展到 25 家。外經(jīng)工作取得新進(jìn)展，被確定為全省外派勞務(wù)輸出基地 市 。個(gè)私民營(yíng)企業(yè)完成總產(chǎn)值 216.6 億元，實(shí)現(xiàn)增加值 72.3 億元，利稅 14.4 億元。承辦了全國(guó)性 市 域經(jīng)濟(jì)發(fā)展論壇，先后與全國(guó) 11 個(gè) 市 （市、區(qū)）建立友好合作關(guān)系。 （二）市場(chǎng)分析 1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)全年維持衰退態(tài)勢(shì) ， 始于 2007年第 4季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國(guó)范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟(jì)周期性下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整和世界金融危機(jī)影響的結(jié)果。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，大中城市房?jī)r(jià)自 8 月份開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過(guò)一半的城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不利因素是宏觀經(jīng)濟(jì)仍會(huì)繼續(xù)下行和部分政策的不利影響，有利因素則是各種優(yōu)惠措施的出臺(tái)，在 3季度宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回暖的預(yù)期下，預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn)。 2008 年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況呈現(xiàn) 以下四個(gè)特征： 房屋交易量持續(xù)下降 11 2008年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。 1-11 月，商品房銷售面積 49148.38 萬(wàn)平方米，同比減少 18.3%，增幅減少 48.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，現(xiàn)房銷售面積為 13716.96 萬(wàn)平方米，同比減少 19.4%；期房銷售面積為 35431.42萬(wàn)平方米，同比減少 17.9%。商品房銷售面積降幅逐月增加，由 1-2 月份的 4.2%降為 1-11月份的 18.3%。四十個(gè)重點(diǎn)城市中，有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降 40%以上，下降程度較高的城市包括寧波、北京、福州、 石家莊、鄭州、深圳、上海等。 同時(shí)，商品房空置面積較快增加。 2008 年 5月，商品房空置面積結(jié)束自 2007年下半年以來(lái)的負(fù)增長(zhǎng)局面， 11月底，商品房空置面積為 13599.93 萬(wàn)平方米，同比增加 15.3%；其中，商品住宅空置面積為同比增加 22.9%，增幅比 3月底增加 33.5個(gè)百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿下降 受需求市場(chǎng)低迷的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿的下降從 2008年 2季度就開(kāi)始顯現(xiàn)， 4月份起商品房屋新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積增幅均低于上年同期， 6月份起這兩項(xiàng)反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿的指標(biāo)各月均為同比負(fù) 增長(zhǎng)。 2008年1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積為 29596.42 萬(wàn)平方米，同比減少 5.6%，增幅比去年同期減少 22.5個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成開(kāi)發(fā)土地面積 19343.91萬(wàn)平方米，同比減少 2.5%。 2008年，商品房新開(kāi)工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。 1-11月，商品房新開(kāi)工面積為 84289.51 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 5.4%，增幅比去年同期減少 17.5 個(gè)百分點(diǎn)；商品房施工面積為254936.14萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 17.7%，增幅比去年同期減少 5.3個(gè)百分點(diǎn) ；商品房竣工面積為 35084.23 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 6.1%，增幅比去年同期減少 2.4個(gè)百分點(diǎn)。 房?jī)r(jià)出現(xiàn)近 10年來(lái)首次下降 各類型房屋銷售價(jià)格漲幅逐步回落， 8 月份 70大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)近 10年來(lái)首次下跌，跌幅逐月加大，房?jī)r(jià)下降城市的數(shù)量逐步增多。 2008年， 70大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 6.47%，漲幅比 2006 年下降 1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲 7.07%和 6.2%。從環(huán)比來(lái)看， 2008 年 70大中城市房屋銷售價(jià)格下降 0.3%，其中新建商品住房和二手住房分別下降 0.7%和 12 0.2%， 90平方米以下商品住宅價(jià)格比年初下跌 1.2%。 12月份， 70大中城市中有50個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，有 52個(gè)城市二手住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降。 2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退程度逐季增加。其中， 1季度供給增長(zhǎng)增加，需求增長(zhǎng)減緩，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅回落，但受翹尾因素影響，房?jī)r(jià)同比漲幅仍保持較高幅度；2季度開(kāi)發(fā)景氣開(kāi)始下降，需求繼續(xù)下降，房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)下降，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌； 3季度購(gòu)房意愿繼續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)投資意愿持續(xù)降低，房?jī)r(jià)出現(xiàn)首次下跌；4季度房?jī)r(jià)下跌幅度繼續(xù)加大。 1-4各季度 70 大中城市房?jī)r(jià)變 化分別為環(huán)比上漲0.8%、環(huán)比上漲 0.3%、環(huán)比下降 0.1%和環(huán)比下降 1.3%。 加大住房保障建設(shè) 2008年，商品住宅投資中，別墅高檔公寓投資比重下降， 經(jīng)濟(jì)適用房 投資比重與去年同期基本持平。 1-11月，別墅高檔公寓投資額為 1720.04 億元，在商品住宅投資中的比重為 6.5%，下降 0.9個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用房投資額為 819.37億元，同比增加 18.2%。 2008年，除去經(jīng)濟(jì)適用房投資增加外， 廉 租房 建設(shè)也大大加快。年初，中央財(cái)政安排投入資金 68億元，比去年增加 17億元。 下半年，加快保障性住房建設(shè)，成為國(guó)務(wù)院確定的擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的重要措施之一。在新增 1000億元投資中，住房保障建設(shè)獲得了一定份額， 12月份，國(guó)家發(fā)展改革委又下達(dá)了 100億元中央補(bǔ)助投資計(jì)劃，用于加快 廉租住房 建設(shè)和國(guó)有林區(qū)