漣源市某建材市場(chǎng)可行性報(bào)告

漣源市某 建材市場(chǎng)可行性報(bào)告 1.1 項(xiàng)目名稱 因項(xiàng)目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，暫以“某某項(xiàng)目 ”代表該項(xiàng)目。以下簡(jiǎn)稱 “本項(xiàng)目 ”。 1.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景 漣源某某項(xiàng)目位于漣源市人民路與芙蓉路交匯處，屬原工礦公司用地。宗地面積約 4044平方米，地塊平整，地形較為規(guī)則，臨街面長(zhǎng)。項(xiàng)目地塊為典型的城市二級(jí)綜合用地，土地性質(zhì)屬商住綜合用地，經(jīng)原土地使用權(quán)屬單位掛牌出讓后，漣源市某某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資公司成功競(jìng)標(biāo)獲得使用權(quán)。該地塊土地年限達(dá) 70年，在一般的商住用地年限中使用年限是 極高的，作為招商引資項(xiàng)目，該地塊開(kāi)發(fā)也獲得政府的大力支持，將獲得開(kāi)發(fā)政策性優(yōu)惠。 1.3 可行性研究報(bào)告編制目的 （ 1） 在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 （ 2） 對(duì)項(xiàng)目可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議。 （ 3） 結(jié)合地塊目前的狀況和特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益方面的可行性。 （ 4） 對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 （ 5） 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施提出優(yōu)化建議。 1.4 可行性研 究報(bào)告編制依據(jù) （ 1） 國(guó)家建設(shè)部及湖南省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； （ 2） 中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法 （ 3） 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 （ 4） 婁底、漣源房地產(chǎn)相關(guān)法律政策與文件； （ 5） 漣源市的招商引資政策； （ 6） 本項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃控制原則； （ 7） 現(xiàn)場(chǎng)勘察和漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合調(diào)研所得資料； （ 8）漣源市當(dāng)前的建安成本、各項(xiàng)配套費(fèi)用及其他規(guī)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； （ 9） 某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所積累的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)價(jià)值 二 項(xiàng)目概況 2.1 地塊位置 本項(xiàng)目地塊位于漣源市 XX路與 XX路交匯處，距 XX山市民休閑廣場(chǎng)約 800米，對(duì)面為漣源市建材市場(chǎng)，周邊主要的建筑物業(yè)形態(tài)為居民、單位用房；200米半徑內(nèi)目前以 “街鋪 ” 商業(yè)經(jīng)營(yíng)為主，經(jīng)營(yíng)范圍涉及建材、食雜零售、批發(fā)、餐飲、休閑等其他行業(yè)。 四至范圍： 東向：芙蓉北路 西向：煤炭醫(yī)院 南向 ： 人民西路 北向：臨街民宅 2.2 地塊規(guī)模與開(kāi)發(fā)目標(biāo) 本項(xiàng)目宗地面積共 4044平方米，按政府要求臨人民路處退讓紅線 3.63米，實(shí)際用地面積約 3898平方米。 項(xiàng)目擬建成地上共七層、總建筑面積在 1.8萬(wàn)平米左右的商住樓，其中裙樓商業(yè)部分為三層，單層建筑 面積在 3650-3800平米之間，裙樓以上為四層住宅，擬規(guī)劃面積在 7000-7800平米之間。 另項(xiàng)目擬建地下一層，規(guī)劃建筑面積在 2500平米左右。 2.3 地塊周邊環(huán)境與配套設(shè)施 項(xiàng)目地塊處于漣源市 “X廣場(chǎng) ”，距漣源市核心商業(yè)區(qū)域 -“XX山 ”約800-1000米。目前周邊主要以臨街商業(yè)為主，商業(yè)經(jīng)營(yíng)類別不統(tǒng)一，經(jīng)營(yíng)品牌參差不齊，芙蓉路道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。 環(huán)境及配套設(shè)施： 電力、電訊：接入本項(xiàng)目 給排水：管道鋪設(shè)到位 大型汽車站：臨人民路公交車站 休閑廣場(chǎng)：光明山市民休閑 廣場(chǎng)，距本項(xiàng)目約 800米 購(gòu)物場(chǎng)所： 300米內(nèi) XXX超市及臨街小型商店 娛樂(lè)場(chǎng)所： 300米范圍內(nèi)無(wú)大型娛樂(lè)休閑休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。 醫(yī)療衛(wèi)生：項(xiàng)目西側(cè)為煤炭總醫(yī)院，往北 500米為六畝塘鎮(zhèn)中心醫(yī)院 教育文化、體育運(yùn)動(dòng)：六畝塘鎮(zhèn)中心小學(xué)，本項(xiàng)目 500米半徑內(nèi)無(wú)大型體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。 金融、郵政、電信：郵政儲(chǔ)蓄所，人民路農(nóng)業(yè)銀行，中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、中國(guó)電信六畝塘營(yíng)業(yè)廳、中國(guó)聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳 2.4 項(xiàng)目性質(zhì)與主要特點(diǎn) 本項(xiàng)目為商住綜合項(xiàng)目，定位為 “主題商業(yè) +多層住宅 ”的發(fā)展模式。 項(xiàng)目主要特點(diǎn)有： 5 項(xiàng)目地塊雙 面臨路，臨街面較長(zhǎng)，適合于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，但項(xiàng)目地理位置偏離市中心，還需對(duì)區(qū)域概念進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)。 6 土地年限為 70年，使用年限較長(zhǎng)，可形成獨(dú)特賣點(diǎn)。 7 地塊無(wú)明顯高低落差，地形較為規(guī)則，有利于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 8 項(xiàng)目周邊目前的街區(qū)環(huán)境并不理想，大量中低檔次的臨街商業(yè)影響了項(xiàng)目地塊的商業(yè)價(jià)值，增加了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難度。 9 項(xiàng)目為芙蓉廣場(chǎng)周邊的第一個(gè)代表型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，成功開(kāi)發(fā)后對(duì)芙蓉廣場(chǎng)商圈的形成有極大的推動(dòng)和促進(jìn)作用，將大幅度提升周邊物業(yè)價(jià)值。 2.5 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析 漣源市商業(yè)核心區(qū)域?yàn)槲羼R廣場(chǎng)和光明山。 光明山商 圈是以五馬廣場(chǎng)的老商業(yè)核心區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，逐漸向廣場(chǎng)、政府靠攏的市場(chǎng)發(fā)展結(jié)果。光明山商圈集中了市政府、檢查院、法院、銀行等大量的政府機(jī)關(guān)單位、金融機(jī)構(gòu)，也擁有大型的品牌連鎖零售新一佳超市、通程電器， 12000平米廣場(chǎng)使光明山成為漣源最具商業(yè)價(jià)值的核心商業(yè)區(qū)域，且有取代五馬廣場(chǎng)之勢(shì)。 本項(xiàng)目距光明山商圈僅 800米左右，光明山商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動(dòng)周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目勢(shì)必首當(dāng)其沖，受到光明山商圈的影響。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市民投資消費(fèi)需求、光明山商圈發(fā)展為本項(xiàng)目發(fā)展至少提供了三大市場(chǎng)機(jī)會(huì)，使項(xiàng) 目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場(chǎng)差異化，將獲得可觀的效益回報(bào)，亦能成功借勢(shì) “光明山 ”商圈的發(fā)展勢(shì)頭，徹底改變目前本項(xiàng)目地塊所在區(qū)域落后的商業(yè)環(huán)境，帶動(dòng)該區(qū)域的發(fā)展，并與 “五馬廣場(chǎng)、光明山 ”形成 “三點(diǎn)成線 “的漣源商圈分布架構(gòu)，帶動(dòng)區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，使社會(huì)、市場(chǎng)、市民及開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn) “四贏 ”。 項(xiàng)目地塊價(jià)值的主要特點(diǎn)有： 4 地形地貌、地塊規(guī)模對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模有所限制，人流量不足，周邊商業(yè)環(huán)境有待改善。但較為適應(yīng)漣源房地產(chǎn)市場(chǎng) “單個(gè)項(xiàng)目總量應(yīng)有所控制 ”的特征。 5 交通區(qū)位價(jià)值目前尚不明顯 ，適合于大件消費(fèi)品的終端零售行業(yè)，但需進(jìn)行一系列的區(qū)位概念引導(dǎo)，并在平面建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)與人民路、芙蓉路交通條件良好結(jié)合，并在建筑外觀上創(chuàng)新。 6 發(fā)展背景為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境，但仍需在政府層面，開(kāi)發(fā)過(guò)程及團(tuán)隊(duì)組織層面進(jìn)行良好的結(jié)合，以爭(zhēng)取更為優(yōu)越的項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境，組合更強(qiáng)勢(shì)的項(xiàng)目發(fā)展團(tuán)隊(duì)。 7 目前漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)上市供應(yīng)量較大，但因漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)屬起步階段，創(chuàng)新點(diǎn)及引導(dǎo)空間較大，選擇在本年度底啟動(dòng)本項(xiàng)目，將使本項(xiàng)目在 2006、 2007年趕上銷售的黃金季節(jié)。 8 本項(xiàng)目土地成本相對(duì)適中，整體投資總額在進(jìn)行 良好控制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且投資者能在本項(xiàng)目未來(lái)升值空間中獲利。 （ 6） 項(xiàng)目應(yīng)努力適應(yīng)當(dāng)前漣源市商業(yè)格局的發(fā)展演變，成為 “五馬廣場(chǎng) ”、 “光明山 ”商圈的有力補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)、銷售、推廣、經(jīng)營(yíng)方式的差異化。 2.6 已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果 某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)于 2005年 11月受某某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資公司委托進(jìn)行了漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和有針對(duì)性的家居建材市場(chǎng)調(diào)查。本次調(diào)研工作由某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目調(diào)研小組全程操作完成。項(xiàng)目調(diào)研員在前期進(jìn)行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓(xùn)后再進(jìn)入實(shí)際調(diào)查執(zhí)行工作，發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷共 340份，回收有效問(wèn)卷 320份，并就項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分漣源房地產(chǎn)從業(yè)人士、規(guī)模較大的家居建材經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行了專題采訪。最后調(diào)研結(jié)果由專職統(tǒng)計(jì)分析人員進(jìn)行了科學(xué)的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目組多次組織召開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析會(huì)議，為本項(xiàng)目下一步項(xiàng)目定位系統(tǒng)及市場(chǎng)推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 調(diào)查研究項(xiàng)目及成果如下： （ 1） 目前漣源市商品房供應(yīng)量體量較大，短期內(nèi)住宅物業(yè)發(fā)展空間相對(duì)較小。 在接受本次調(diào)查的市民中， 48%的被訪者不打算購(gòu)買住宅， 26%的客戶打算在 2-5年內(nèi)購(gòu)房，僅 26%的客戶打算在 1-2年 內(nèi)購(gòu)房。另根據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前 “漣水名城 ”一期上市的住宅和 “水榭花都 ”所上市的住宅面積總和已超過(guò) 14萬(wàn)平米，而 “漣水名城 ”總建筑面積為 26萬(wàn)平米。因此，未來(lái) 1-2年內(nèi)，漣源市住宅物業(yè)上市體量較大，市場(chǎng)空間相對(duì)較小。市民對(duì)居住環(huán)境已經(jīng)逐步開(kāi)始看重，但價(jià)格理念還有待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，價(jià)格仍成為購(gòu)房者考慮的首要因素。大部分購(gòu)房者在近期內(nèi)仍偏向于地理位置理想，交通方便、價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力的住宅。 （ 2） 商鋪投資消費(fèi)理念趨于成熟，投資概念引導(dǎo)和精確的市場(chǎng)定位成商業(yè)項(xiàng)目操盤的重中之重。 經(jīng)過(guò) “五江購(gòu)物中心 ”和 “金地帶時(shí)尚廣場(chǎng) ”兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的推廣銷售，市民對(duì)商鋪投資概念的理解已逐步成熟，對(duì)商鋪投資更為謹(jǐn)慎。在本次調(diào)查中， 40%的被訪者表示不會(huì)進(jìn)行商鋪投資，僅 17.5%的被訪者正在考慮購(gòu)買。其他客戶均為視項(xiàng)目情況而定，尚需大力引導(dǎo)。 （ 3） 家居建材行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，期待有效地進(jìn)行市場(chǎng)整合。 僅 26%的客戶表示對(duì)目前的經(jīng)營(yíng)狀況滿意，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇、日趨白熱化的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致家居建材經(jīng)營(yíng)行業(yè)利潤(rùn)下降。廣大家居建材經(jīng)營(yíng)者已經(jīng)意識(shí)到家居建材行業(yè)整合的必然性和必要性。本次接受經(jīng)營(yíng)戶調(diào)查的被訪者中，大部分人均希望能進(jìn) 行有效的市場(chǎng)整合。說(shuō)明長(zhǎng)期以來(lái)漣源市家居建材行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分散凌亂，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的局面已迫切的希望被改變，市場(chǎng)呼喚 “一站式 ”家居建材消費(fèi)場(chǎng)所的出現(xiàn)。 （ 4） 撼動(dòng)自發(fā)形成的市場(chǎng)地位仍需要強(qiáng)勢(shì)政策進(jìn)行引導(dǎo)。 在接受本次調(diào)查的被訪者中， 50%的經(jīng)營(yíng)戶表示愿意進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。但在訪談?wù){(diào)查中，漣源建材市場(chǎng)未能發(fā)展起來(lái)的陰影和地理位置仍成為經(jīng)營(yíng)戶提及較多的意見(jiàn)，另根據(jù)調(diào)查，當(dāng)前家居建材經(jīng)營(yíng)戶的商鋪?zhàn)饨鹌毡椴桓?，要達(dá)到本項(xiàng)目所預(yù)期的價(jià)格（租金）需要花費(fèi)較大的精力和物力進(jìn)行引導(dǎo)。以強(qiáng)勢(shì)廣告推廣政策覆蓋全市，以政府的行業(yè)集中政策和各項(xiàng)稅費(fèi)的減免政策，以項(xiàng)目營(yíng)銷過(guò)程中的銷售和招商政策三方面全方位進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣工作，將有助于改善投資者和經(jīng)營(yíng)戶對(duì)地理位置、搬遷疑慮的心理陰影。 （ 5） 本項(xiàng)目地段價(jià)格被大部分被訪者所看好，投資價(jià)值被市民所認(rèn)同。 近 50%的經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)同芙蓉廣場(chǎng)周邊誕生 “家居建材廣場(chǎng) ”的發(fā)展前景， 54%的市民對(duì)芙蓉廣場(chǎng)地塊未來(lái) 2-3年內(nèi)的升值前景表示看好，說(shuō)明廣大經(jīng)營(yíng)戶和市民對(duì)芙蓉廣場(chǎng)地塊表現(xiàn)出投資信心，是本項(xiàng)目發(fā)展不可或缺的基礎(chǔ)條件。 通過(guò)對(duì)本次調(diào)研結(jié)果的分析研究，某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)認(rèn)為：漣源市經(jīng)濟(jì) 較為活躍，市民中蘊(yùn)藏著一定的市場(chǎng)購(gòu)買力，但其對(duì)商鋪的投資概念還有待成熟。經(jīng)過(guò)近年來(lái)漣源房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和五江購(gòu)物中心、金地帶時(shí)尚廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目的推廣銷售，漣源市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)具備一定的氣氛和發(fā)展基礎(chǔ)。本項(xiàng)目的發(fā)展，將成為 2006年度漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)項(xiàng)目，因本項(xiàng)目地域特點(diǎn)及主題行業(yè)的特殊性，勢(shì)必在漣源營(yíng)造空前的銷售推廣氣氛，以商鋪推廣銷售為核心，進(jìn)行主題行業(yè)概念和投資概念的傳播。受被訪者心態(tài)所影響，本次調(diào)查在數(shù)據(jù)采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項(xiàng)目在后期執(zhí)行過(guò)程中重要的數(shù)據(jù)型參考資料。 三 項(xiàng) 目建設(shè)意義 3.1 關(guān)于城市發(fā)展的意義 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，漣源市的商業(yè)格局已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以五馬廣場(chǎng)和光明山為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。五馬廣場(chǎng)商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處漣源市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進(jìn)出漣源市的必經(jīng)之地，也是漣源市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。光明山商圈的成型與發(fā)展有著得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)。市政府、稅務(wù)等一大批政府機(jī)關(guān)云集于此，學(xué)校、居民區(qū)分散四周，形成了強(qiáng)大的商業(yè)發(fā)展資源。五江購(gòu)物中心項(xiàng)目的建成，更樹(shù)立了漣源市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強(qiáng)了此區(qū)域在全市商圈中的競(jìng)爭(zhēng) 力。目前，光明山商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢(shì)，本項(xiàng)目的落成必將加快漣源市西城發(fā)展的進(jìn)程，進(jìn)一步完善漣源市城區(qū)的整體規(guī)劃。 3.2 關(guān)于行業(yè)市場(chǎng)的意義 針對(duì)目前漣源市建材市場(chǎng)過(guò)于分散、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所環(huán)境差和缺乏統(tǒng)一的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)狀，本項(xiàng)目擬定的 “一站式 ”家居建材廣場(chǎng)，將憑借主力店強(qiáng)大的品牌效應(yīng)、統(tǒng)一的市場(chǎng)管理和廣告推廣，把漣源建材市場(chǎng)整合優(yōu)化，并以貼心服務(wù)、優(yōu)質(zhì)化的產(chǎn)品、低廉的價(jià)格和舒適的購(gòu)物環(huán)境來(lái)吸引消費(fèi)者，從而使?jié)i源市建材行業(yè)順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展 3.3 關(guān)于社會(huì)綜合效益的意義 隨著建材行業(yè)的重要性日 益突顯，專業(yè)的建材市場(chǎng)不可或缺地成為城市名片和亮點(diǎn)工程。本項(xiàng)目的落成，一方面將彌補(bǔ)漣源市家居建材行業(yè)這一市場(chǎng)空白，為廣大經(jīng)營(yíng)戶提供了更為集中、現(xiàn)代、舒適的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，也將為漣源市人民提供與大中型城市保持同步的家居建材產(chǎn)品和服務(wù)，從而杜絕目前存在于漣源家居建材行業(yè)中以次充好，質(zhì)量、環(huán)保均難以得到保障的現(xiàn)象，為漣源人民造福；另一方面也將進(jìn)一步美化城市的形象，提升城市形象，解決目前交通路、藍(lán)田市場(chǎng)等區(qū)域經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差，為城市交通、管理和消防帶來(lái)隱患的問(wèn)題，真正成為漣源市舊城改造、行業(yè)整合、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的 “地標(biāo)性 ”物 業(yè)。并為社會(huì)了提供了眾多的就業(yè)機(jī)會(huì)，并將為極大的影響和帶動(dòng)周邊街區(qū)的商業(yè)發(fā)展，推動(dòng)和促進(jìn) “芙蓉廣場(chǎng) ”商圈的形成，帶動(dòng)漣源市城西的發(fā)展。 漣源某某項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)分析 四 漣源市情及發(fā)展概況 4.1 漣源市情 漣源市位于湖南省中部，漣水上游。 1951年從安化、湘鄉(xiāng)、邵陽(yáng)各劃出部分政區(qū)籌建藍(lán)田縣， 1952年正式建縣， 8月改名漣源縣， 1987年撤縣成立漣源市。漣源市總面積 1897平方公里，人口 108萬(wàn)，轄 15鎮(zhèn) 4鄉(xiāng) 1街道辦事處和一個(gè)林場(chǎng)。 漣源人文歷史悠久，是革命老區(qū)和湖南五 大僑鄉(xiāng)之一。漣源市旅游資源豐富，北有省內(nèi)自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風(fēng)景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公園。 漣源市交通便捷，湘黔鐵路、婁漣高等級(jí)公路與 207國(guó)道從境內(nèi)通過(guò)，太澳高速公路、婁新高速公路、雙漣一級(jí)公路即將興建，一個(gè)完備的交通路網(wǎng)即將構(gòu)成。 漣源有 “煤炭之鄉(xiāng) ”， “有色金屬之鄉(xiāng) ”的美稱，已經(jīng)探明的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、錳、銻、重晶石等 21種，形成了采掘、機(jī)械、建材、冶金、制藥、食品加工等產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)市委市政府實(shí)施 “科技推動(dòng)、市場(chǎng)帶動(dòng) ”的戰(zhàn)略，全市民營(yíng)企業(yè)迅速發(fā)展。高效結(jié)晶銅管、金屬纖維、藝術(shù)陶瓷，金剛石觸媒等一大批高科技產(chǎn)品遠(yuǎn)銷國(guó)外。 4.2 漣源市城市發(fā)展概況 當(dāng)前漣源市整體城市環(huán)境仍然處于不理想狀態(tài)，城區(qū)面積較小、城區(qū)環(huán)境有待改善、城市常住人口規(guī)模有限、流動(dòng)人口較少，城市建設(shè)固定資產(chǎn)投資較小等諸多問(wèn)題困擾著漣源市城市環(huán)境的改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 近年來(lái)，漣源市大力推進(jìn) “工業(yè)強(qiáng)市 ”的發(fā)展方向。投入大量資金對(duì)漣源城區(qū)進(jìn)行改造和對(duì)各類工業(yè)企業(yè)進(jìn)行革新。城市的改造和企業(yè)的革新勢(shì)必將帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，尤其是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動(dòng)作用尤為顯著。這為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供極佳的市場(chǎng)契機(jī)。 同時(shí)為了 加強(qiáng)與周邊縣市的聯(lián)系和互動(dòng)，漣源市加大城市交通路網(wǎng)的拓建、興建，由此產(chǎn)生的效應(yīng)猶如一針強(qiáng)心劑，推動(dòng)漣源市房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)行業(yè)飛速發(fā)展。 4.3 漣源市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 漣源地區(qū)內(nèi)擁有較為豐富的礦產(chǎn)資源，相關(guān)的礦產(chǎn)、冶煉、機(jī)電、運(yùn)輸行業(yè)發(fā)達(dá)，其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模也較為突出，居民收入及消費(fèi)水平自 90年代開(kāi)始顯著提高，內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2004年全年漣源市城市居民人均可支配收入 6603元，比上年增長(zhǎng) 15%， 2004年末，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工 43660人，比上年增加 3824人，從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬總額 43660萬(wàn)元，增加 3219萬(wàn)元，比上年增加8%，從業(yè)人員年人均報(bào)酬 9904元，比上年增長(zhǎng) 33.4%。 全年民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額 157104萬(wàn)元，增長(zhǎng) 14.8%，占全市消費(fèi)品零售總額的 80.98%。年末全市有證貿(mào)易餐飲個(gè)體戶和私營(yíng)企業(yè)分別達(dá)到 13345戶和 272戶，分別增長(zhǎng) 5.1%和 32.7%。 漣源市總體居民收入水平在湖南省處于中下水平但是近年增長(zhǎng)較快，居民消費(fèi)水平比較湖南省發(fā)展較快的中小型城市仍偏低。根據(jù)有關(guān)金融機(jī)關(guān)對(duì)漣源市居民儲(chǔ)蓄水平的統(tǒng)計(jì)，漣源人均儲(chǔ)蓄水平處于較高位置，反映出當(dāng)前漣源市民對(duì)投資極 為謹(jǐn)慎，獲取投資渠道的信息很少，投資途徑較少，大部分的城市居民依賴于銀行儲(chǔ)蓄獲取儲(chǔ)蓄收益，社會(huì)閑散資金的投資欲望極為強(qiáng)烈的特性。 因此，根據(jù)當(dāng)前漣源市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民消費(fèi)及個(gè)人儲(chǔ)蓄水平，未來(lái) 3-5年之內(nèi)，漣源市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間將較為可觀，在總量控制的前提下，大部分的社會(huì)閑散資金將集中于房地產(chǎn)投資及建材、家居、裝飾等行業(yè)，其商業(yè)消費(fèi)環(huán)境和水平將有很大程度的改觀和突破。 以上數(shù)據(jù)來(lái)源：婁底及漣源相關(guān)政府報(bào)告文件、資料等 4.4 漣源市商業(yè)發(fā)展歷史沿革 回顧漣源市近代商業(yè)發(fā)展歷程，我們可以很清晰地看到當(dāng)前漣 源市的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境、規(guī)模、消費(fèi)水平均與上世紀(jì) 7、 80年代有了質(zhì)量上的飛躍。 上世紀(jì) 80年代前的商業(yè)大多以國(guó)營(yíng)企業(yè)單位經(jīng)營(yíng)的商業(yè)為主。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)體制的限制以及消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)的局限性，限制了商業(yè)的的發(fā)展，無(wú)論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)都不能滿足消費(fèi)者的需求。伴著上世紀(jì)改革開(kāi)放的步伐，城市的商業(yè)也取得了飛速的發(fā)展。 90年代初，漣源市一改以前小商小販的自由貿(mào)易占據(jù)商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)大半江山的局面，出現(xiàn)了 “藍(lán)田市場(chǎng) ”等一批集中型的專業(yè)市場(chǎng)。這一類商品交易市場(chǎng)的出現(xiàn)，使?jié)i源市城市、農(nóng)村人口的消費(fèi)有了較為集中、 更為方便的消費(fèi)場(chǎng)所。 90年代末及本世紀(jì)初，隨著對(duì)外交流和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的增加，漣源市首次出現(xiàn)了中小型超級(jí)市場(chǎng)，再度刷新了漣源市商業(yè)格局。 “金馬特 ”、 “?？迪?”等一批超市經(jīng)營(yíng)企業(yè)獲得了長(zhǎng)足發(fā)展。 近年來(lái)，以 “心連心、新一佳 ”為代表的知名商業(yè)企業(yè)登陸漣源，不但使?jié)i源市民享受到了與國(guó)內(nèi)大中型城市同步的商品與服務(wù)，更使?jié)i源市商業(yè)格局再次突破。伴隨著這一類商業(yè)企業(yè)的發(fā)展，漣源市商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的出現(xiàn)也受到了漣源市民的熱情歡迎和追隨， “五江購(gòu)物中心 ”的銷售便反映出了漣源市民中蘊(yùn)藏的極強(qiáng)的投資欲望和消費(fèi)能力。而房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)前 進(jìn)，將使?jié)i源市居住、商業(yè)環(huán)境更為良好，有利于改善城市消費(fèi)環(huán)境，提升城市品位，更有利于本土房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)投資者的核心競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)。 4.5 漣源市城市商業(yè)格局及發(fā)展趨勢(shì) 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，漣源市的商業(yè)格局的已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以五馬廣場(chǎng)和光明山為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。 五馬廣場(chǎng)商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處漣源市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進(jìn)出漣源市的必經(jīng)之地，也是漣源市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。此區(qū)域內(nèi)以百貨超市、品牌服飾、鞋帽、電子通訊產(chǎn)品、五金機(jī)電業(yè)態(tài)為主。因受城市道路狀況、建 筑形態(tài)、經(jīng)營(yíng)理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內(nèi)的老商業(yè)中心王者地位正在逐步轉(zhuǎn)換。如不改變此區(qū)域內(nèi)的街區(qū)形象，對(duì)破壞街區(qū)整體形象的相關(guān)業(yè)態(tài)進(jìn)行集中整治，在 “劣幣驅(qū)逐良幣 ”理論范圍內(nèi)，將使一部分利潤(rùn)較高，檔次較高的商業(yè)行業(yè)主動(dòng)集中轉(zhuǎn)移，從而動(dòng)搖此區(qū)域的商業(yè)地位。 光明山商圈的成型與發(fā)展有著得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)。市政府、稅務(wù)等一大批政府機(jī)關(guān)云集于此，學(xué)校、居民區(qū)分散四周，形成了強(qiáng)大的商業(yè)發(fā)展資源。此區(qū)域商賈云集、人流量龐大，另受五馬廣場(chǎng)的影響，一批商家將經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地也延伸到了此區(qū)域，從而催生了光明山商圈的快速成熟。五江購(gòu)物中心項(xiàng) 目的建成，更樹(shù)立了漣源市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強(qiáng)了此區(qū)域在全市商圈中的競(jìng)爭(zhēng)力。目前，光明山商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)芙蓉廣場(chǎng)商圈的形成將極為有利。 另外，以汽車站為基礎(chǔ)發(fā)展的商園街也是漣源市整體商業(yè)格局中的重要部分。但其雜亂的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、參差不齊的業(yè)態(tài)組合，弱化、限制了該商圈的發(fā)展。 縱觀漣源市商業(yè)格局及發(fā)展?fàn)顩r，漣源市各個(gè)商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)的建筑形態(tài)、交通組織、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營(yíng)理念等都存在部分缺陷，在商圈形成中，其滲透能力、輻射能力表現(xiàn)得不是很明顯。本項(xiàng)目距光明山商圈僅 800米左右，光明山商圈的發(fā)展必 然向西蔓延，從而帶動(dòng)本項(xiàng)目周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目勢(shì)必首當(dāng)其沖，受到光明山商圈的影響，隨著金地帶時(shí)尚廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，五江購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)狀況好轉(zhuǎn)及其他周邊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，其影響會(huì)越來(lái)越明顯。 因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市民投資消費(fèi)需求、光明山商圈發(fā)展為本項(xiàng)目發(fā)展提供了至少三大市場(chǎng)機(jī)會(huì)，使項(xiàng)目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場(chǎng)差異化，將獲得可觀的開(kāi)發(fā)回報(bào)，亦能成功借勢(shì) “光明山 ”，帶動(dòng)區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，使社會(huì)、市場(chǎng)、市民及開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn) “四贏 ”。 五 漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 綜述 5.1 市場(chǎng)發(fā)展概況 漣源市現(xiàn)代化的房地產(chǎn)市場(chǎng)自 2004年才開(kāi)始起步。 2004年以前，大部分市民均為自己購(gòu)買土地，自己興建民宅，對(duì)商品房的概念理解不清晰，更沒(méi)有購(gòu)買商品房的意識(shí)。這也是目前漣源市住宅區(qū)沒(méi)有成規(guī)摸，上品質(zhì)的原因之一，大量的自建民宅影響了城市品位的提高和整體的城市規(guī)劃，也影響到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 2004年開(kāi)始，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有意識(shí)地進(jìn)行放開(kāi)，通過(guò)招商引資對(duì)一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了立項(xiàng)。出現(xiàn)了以 “漣水名城 ”為代表的住宅項(xiàng)目和以 “五江購(gòu)物中心 ”為代表的商業(yè)項(xiàng)目。 “五江購(gòu)物中心 ”以產(chǎn)權(quán)式商 鋪投資的銷售模式為主，項(xiàng)目在市場(chǎng)上一開(kāi)始供應(yīng)，便引起了廣大投資者的注意和親睞，銷售情況極好，真實(shí)體現(xiàn)了漣源市民中蘊(yùn)藏著極大的商鋪購(gòu)買能力和購(gòu)買欲望，對(duì)漣源市后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目有極為重要的參考價(jià)值和意義。 “漣水名城 ”大規(guī)模大手筆的商品房建設(shè)開(kāi)發(fā)，相關(guān)的社區(qū)配套型酒店、商業(yè)街區(qū)也在其規(guī)劃范圍之內(nèi)，使?jié)i源市民對(duì)商品房第一次有了更為清晰的認(rèn)識(shí)。 “漣水名城 ”在環(huán)境、生活品質(zhì)上的宣傳，也在潛移默化中對(duì)市民產(chǎn)生了影響，也對(duì)漣源商品房市場(chǎng)起到了不可忽視的作用。 在 “漣水名城 ”后，由大華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的 “水榭花都 ”也向市場(chǎng) 供應(yīng)了 4萬(wàn)余平米的商品房。這兩個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)開(kāi)始和競(jìng)爭(zhēng)，使?jié)i源商品房市場(chǎng)格局已經(jīng)初具雛形。隨著政府下一步的放地，后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，漣源商品房市場(chǎng)必將以更為成熟，更為理性的姿態(tài)面對(duì)市場(chǎng)。 5.2 市場(chǎng)價(jià)格分析及走勢(shì)預(yù)測(cè) 5.2.1 居住用房?jī)r(jià)格分析及走勢(shì)預(yù)測(cè) 2004年前，漣源市住宅市場(chǎng)價(jià)格大部分在 500-700元 /平米左右，商品房市場(chǎng)未成型的情況下，城市居民對(duì)商品房的概念和理解均較為落后。因此市場(chǎng)價(jià)格一直處于比較低的狀態(tài)，居住用房的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)點(diǎn)也比較低。隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，漣源房地產(chǎn)在近年來(lái)也得到了長(zhǎng)足 發(fā)展，政府形成了較為靈活的房地產(chǎn)招商引資政策，鼓勵(lì)外來(lái)開(kāi)發(fā)商在漣源進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，從而吸引到了一批如五江購(gòu)物中心、漣水名城等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商前來(lái)投資開(kāi)發(fā)。 外來(lái)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的更強(qiáng)的資本優(yōu)勢(shì)和更高的開(kāi)發(fā)品質(zhì)，另受相關(guān)建筑材料，開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)的上漲，建安成本也隨之上升，由此帶動(dòng)了漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。 “金地帶時(shí)尚廣場(chǎng) ”的四樓以上臨街住宅達(dá)到了 1100元 /平米以上的銷售均價(jià)， “大華 水榭花都 ”銷售均價(jià)為 950元 /平米， “漣水名城 ”銷售均價(jià) 1040元 /平米，此銷售價(jià)格較 2004年前的住宅銷售價(jià)格已經(jīng)上漲了200-400元 /平米。反映出漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷售價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)。 就本次某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所開(kāi)展的漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合調(diào)研結(jié)果分析，目前漣源大部分市民仍傾向于選擇銷售價(jià)格在 600-800元 /平米的住宅， 800-1000元 /平米的價(jià)格區(qū)間已經(jīng)開(kāi)始有部分市民所接受， “大華 水榭花都 ”、 “漣水名城 ”等項(xiàng)目目前銷售的不理想，說(shuō)明高品質(zhì)高價(jià)格的住宅銷售價(jià)格完全被市場(chǎng)所接受和承認(rèn)還需時(shí)日。某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)認(rèn)為：漣源市房地產(chǎn)近 2-3年內(nèi)，規(guī)模適中、戶型新穎而實(shí)用、景觀資源良好、人文氣息濃厚的居住用房仍將有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，價(jià)格突破 千元 /平米將存在一定的市場(chǎng)空間。建議本項(xiàng)目居住用房的價(jià)格定位在 800元 /平米左右較為合適。 漣源在售的主要住宅項(xiàng)目調(diào)研表如下： 項(xiàng)目名稱 大華水榭花都 位置 漣源市酒廠，一中后面 項(xiàng)目概況 開(kāi)發(fā)商：漣源大華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑面積： 42998平方米 綠化率： 35% 車庫(kù)數(shù)（車位數(shù)）：未定 門面數(shù)： 未定 分幾期開(kāi)發(fā)：一期 項(xiàng)目工程進(jìn)度： 項(xiàng)目動(dòng)工已有將近兩個(gè)月，基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)完成 開(kāi)盤時(shí) 間： 2005年 12月底 交房時(shí)間： 2006年 6月 價(jià)格 住宅均價(jià) ： 950元 /平方米 住宅最高價(jià) ： 1200元 /平方米 門面價(jià)格：未定 車庫(kù)價(jià)格：未定 車位租價(jià)：未定 物管費(fèi)： 未定 主力戶型面積： 160平方米左右 付款方式及折扣 ： 三成十年、五成十年、 銷售率 貴賓卡已售 50張 目前主推單位 四室兩廳兩衛(wèi) 項(xiàng)目劣 勢(shì)分析 1、大戶型居多，選擇空間小。 2、目前交通不方便 項(xiàng)目?jī)?yōu) 勢(shì)分析 該項(xiàng)目所處環(huán)境安靜、幽雅，適合居家，有大面積的藝術(shù)園林和休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)比較手歡迎，周邊配套比較好（鄰近中學(xué)、小學(xué)和事業(yè)單位） 綜合該項(xiàng)目在推廣中很好的借助了 “漣水 ”的天然景觀，以 “人文起居 ”文化為炒作切入點(diǎn)，售樓部設(shè)立在賓館大堂，更是進(jìn)一步接觸了目標(biāo)評(píng)價(jià) 消費(fèi)群，所以總體而言，該項(xiàng)目有一定的優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目名稱 漣水名城 位置 漣源市自來(lái)水公司旁 項(xiàng)目概況 開(kāi)發(fā)商：婁底佳苑房地產(chǎn) 占地面積： 15.5萬(wàn)平方米 建筑面積： 26萬(wàn)平方米 綠化率： 50% 車庫(kù)數(shù)（車位數(shù)）：未定 容積率： 1.68 門面數(shù)： 未定 分幾期開(kāi)發(fā)：兩期 開(kāi)盤時(shí)間： 2006年 1月 交房時(shí)間：未定 價(jià)格 住宅均價(jià)： 1040元 /平方米 住宅最高價(jià)： 1280元 /平方米 門面價(jià)格：未定 車庫(kù)價(jià)格：未定 車位租價(jià)：未定 物管費(fèi)： 未定 主力戶型面積： 145平方米左右 付款方式及折扣：七成十年、五成十五年、 銷售率 一期銷售 3成左右 目前主推單位 三室兩廳兩衛(wèi) 5.2.2 商業(yè)用房?jī)r(jià)格分析及走勢(shì)預(yù)測(cè) 近年來(lái)，隨著漣源市城市和商業(yè)發(fā)展，漣源市商業(yè)用房的需求量迅猛增加。而一直以來(lái)，漣源市的商業(yè)物業(yè)均為各國(guó)營(yíng)市場(chǎng)、單位的物業(yè)，極少向市場(chǎng)出售。 2005年五江購(gòu)物中心的興建，使?jié)i源市民中所蘊(yùn)藏的對(duì)商業(yè)用房的購(gòu)買需求迅速迸發(fā)出來(lái)，五江購(gòu)物中心的產(chǎn)權(quán)式商鋪一個(gè)月內(nèi)銷售率過(guò)半，且內(nèi)鋪銷售價(jià)格達(dá)到了 7500元 /平米以上，而得房率僅 為 52%左右，實(shí)際套內(nèi)銷售價(jià)格達(dá)到了 15000元 /平米左右。 2005年 11月 26日開(kāi)盤的金地帶時(shí)尚廣場(chǎng)臨街商鋪銷售均價(jià)為18000元 /平米，一層內(nèi)鋪銷售均價(jià)為 4800元 /平米，公攤率在 33%左右。該項(xiàng)目開(kāi)盤以來(lái)，以其良好的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策略規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)銷售，銷售情況良好。 目前，漣源市商業(yè)用房?jī)H金地帶時(shí)尚廣場(chǎng)項(xiàng)目在售，剩余單位主要以 2、 3樓為主。當(dāng)前漣源市舊城改造使一部分臨街單位用房進(jìn)行改造、拍賣， 2006年市內(nèi)將可能有后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。另一方面，隨著漣源市城市建設(shè)和發(fā)展，中心商圈的輻射和帶 動(dòng)作用將使部分次級(jí)商業(yè)區(qū)域價(jià)值穩(wěn)步攀升。漣源市商業(yè)用房?jī)r(jià)格走勢(shì)將繼續(xù)出現(xiàn) “熱點(diǎn)地段價(jià)格居高不下，次級(jí)區(qū)域陸續(xù)跟進(jìn) ”的局面。 六 商業(yè)用房的市場(chǎng)供給 6.1 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 目前漣源市在售的商業(yè)用房項(xiàng)目?jī)H為金地帶時(shí)尚廣場(chǎng)： 總建筑面積： 11727.26平米 商業(yè)建筑面積： 9427.26平米 銷售價(jià)格： 臨人民路商鋪：均價(jià) 18000元 /平米 臨工農(nóng)路商鋪：均價(jià) 9000元 /平米 一層內(nèi)鋪： 4800元 /平米 二層內(nèi)鋪：2500元 /平米 三層內(nèi)鋪： 1400元 /平米 住宅銷售均價(jià)： 1140元 /平米 6.2 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來(lái)供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 處于本項(xiàng)目對(duì)面的芙蓉建材市場(chǎng)，還有一部分的商鋪出租，但是由于該建材市場(chǎng)由于曾經(jīng)嚴(yán)重打擊了漣源市建材經(jīng)營(yíng)戶的信心，其市場(chǎng)供應(yīng)量不會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)威脅，但是其給經(jīng)營(yíng)商家和消費(fèi)者留下的陰影，卻加大了我們后期推廣的引導(dǎo)工作難度。本項(xiàng)目在半年內(nèi)潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其一來(lái)自文藝路正在施工的項(xiàng)目（原漣源 市兒童公園），其二是文藝南路一塊 10畝空地，將來(lái)可能也會(huì)被用于開(kāi)發(fā)專業(yè)市場(chǎng)建材市場(chǎng)。 七 商業(yè)用房的市場(chǎng)需求 7.1 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查 漣源市家居建材行業(yè)物業(yè)使用產(chǎn)品構(gòu)成分析圖租賃購(gòu)買自有上圖顯示， 96%的客戶為租賃商鋪經(jīng)營(yíng)。 因漣源市目前的商業(yè)鋪面均以臨街鋪面為主，而臨街鋪面及部分專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的商鋪都是個(gè)人自建、政府或單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋臨街層，因此漣源市目前家居建材市場(chǎng)所使用的物業(yè)仍以租賃臨街商鋪為主。 7.2 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查 目前在售的僅為金地帶時(shí) 尚廣場(chǎng)，其銷售情況較為良性。 八 商業(yè)用房的市場(chǎng)價(jià)格 8.1 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價(jià)格情況 漣源市商業(yè)用房主要由住宅的底商和企事業(yè)單位物業(yè)一、二、三層的商業(yè)用房構(gòu)成，進(jìn)行銷售的商業(yè)用房量比較少。目前漣源市場(chǎng)上進(jìn)行銷售的商業(yè)物業(yè)主要為金地帶 時(shí)尚廣場(chǎng)。價(jià)格情況參照本報(bào)告 6.1節(jié)。 8.2 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價(jià)格情況 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 經(jīng)營(yíng)品牌 月租金價(jià)格（元 /平米） 立華水果 臨街商鋪 零售 50 好運(yùn)來(lái)電話超市 臨街商鋪 21 漣廣超市 臨街商鋪 零售 80 建材市場(chǎng)內(nèi)商鋪 建材零售 2-4 目前漣源市商業(yè)物業(yè)的租賃價(jià)格呈現(xiàn)出 “受地段價(jià)值影響明顯，部分臨街商鋪?zhàn)饨鹁痈卟幌?”的局面，人民路 “五馬廣場(chǎng) ”-“五江購(gòu)物中心 ”臨街商鋪的租金均在 65元 /平米 /月以上，金地帶時(shí)尚廣場(chǎng)的臨街商鋪?zhàn)饨痤A(yù)計(jì)還將高達(dá) 120元 /平米 /月。根據(jù)某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)調(diào)研顯示，本區(qū)域500米半徑內(nèi)的臨街商業(yè)用房租賃價(jià)格自 20-60元 /月 /平米不等，對(duì)面建材市場(chǎng)內(nèi)月租金甚至低于 10元 /平米 /月。與五馬廣場(chǎng)、光明山等區(qū)域的租金差距較大。主要是因目前本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)人流量，街區(qū)面貌較差，商業(yè)經(jīng)營(yíng)未成規(guī) 模等原因所引起的。 九 居住用房的市場(chǎng)分析 9.1 市場(chǎng)供應(yīng)情況 漣源市目前的商品房主要集中在 “漣水名城 ”和 “水榭花都 ”兩個(gè)在建的項(xiàng)目中，預(yù)計(jì)總建筑面積為 30多萬(wàn)平方米，在建的商品房面積超過(guò) 14萬(wàn)平方米。 9.2 市場(chǎng)需求情況 住宅戶型面積需求分析圖1 0 0 平 米 以 下100-120平 米120-140平 米140-160平 米1 6 0 平 米 以 上通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果的分析和研究，某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 48%的被訪者并不打算購(gòu)房。僅 5%的被訪者考慮在 1年內(nèi)購(gòu)房， 35%的被訪者考慮在未來(lái) 3年內(nèi)購(gòu)房。說(shuō)明目前漣源市民對(duì)商品房購(gòu)買意愿并不強(qiáng)烈，而主要的可能購(gòu)買時(shí)間集中在未來(lái) 2-3年內(nèi) ，近期市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)太大的市場(chǎng)需求。 目前漣源市民對(duì)商品房的需求主要集中在 100-120平米的中戶型 和 140-160平米的大戶型兩個(gè)檔次。比較符合四線城市居民對(duì)購(gòu)房的 面積需求特征。 9.3 物業(yè)出租情況 目前漣源市還沒(méi)有形成專業(yè)房屋租賃市場(chǎng)，主要是以出租零散的居民房為主，承租人一般是在漣源從事小買賣的流動(dòng)居民。租金普遍比較低，單間租金為 50元 /月，簡(jiǎn)單裝修套間租金為 200元 /月，中檔裝修帶家電的套間租金為 350元 /月。 9.4 在售樓盤銷售情況 漣源市民長(zhǎng)期以來(lái)形成的房屋概念使市民對(duì)房屋的追求僅限于自 建民宅，對(duì)商品房的購(gòu)買意識(shí)不強(qiáng)。導(dǎo)致了 “漣水名城 ”和 “水榭花都 ”兩個(gè)大型住宅項(xiàng)目自動(dòng)工以來(lái)，銷售都很不理想。 9.5 市場(chǎng)在售戶型及特點(diǎn)分析 漣水名城的主力戶型為 145平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，據(jù)調(diào)查得知，該戶型比較實(shí)用，受市民歡迎。 水榭花都的主力戶型為 165平方米左右的四室兩廳兩衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)，據(jù)調(diào)查得知，這種戶型比較寬敞，大氣，一部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚的人群較喜歡該戶型。 金地帶 時(shí)尚廣場(chǎng)的主力戶型為 150平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，該項(xiàng)目地段優(yōu)越，住房很受歡迎。 在價(jià)格方面，漣水名城和水榭花都的實(shí)際成交價(jià)格都沒(méi)有超過(guò) 1000元 /平米。僅金地帶時(shí)尚廣場(chǎng) 4樓以上的臨街住宅超過(guò)了 1000元 /平米，因該項(xiàng)目地理位置和上市時(shí)間的優(yōu)越性，因此對(duì)于整個(gè)漣源商品房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，僅具備參考價(jià)值而不具備近階段的價(jià)格指導(dǎo)意義。大部分市民對(duì)商品房?jī)r(jià)格仍集中在 800元左右的心理預(yù)期，短期內(nèi)突破千元大關(guān)較為困難。 十 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 經(jīng)營(yíng)戶投資意向分析圖正在考慮購(gòu)買視地段及價(jià)格而定看情況不會(huì)購(gòu)買10.1 未來(lái)該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測(cè) 2 在對(duì)經(jīng)營(yíng)戶投資意向的調(diào)查過(guò)程中，大部分被訪者 都持 “看情況而定 ”的態(tài)度 ，說(shuō)明目前漣源市的商業(yè)地產(chǎn)銷 售受引導(dǎo)成分較大，在五江購(gòu)物中心未能經(jīng)營(yíng)起來(lái)之后，市民 對(duì)商鋪投資都保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。同時(shí)，也有 16%的被訪者正 在考慮購(gòu)買商鋪， 24%的客戶表示視地段及價(jià)格而定，說(shuō)明在經(jīng)營(yíng)戶中間，經(jīng)濟(jì)實(shí)力比一般普通市民要強(qiáng)，其投資意愿相比而言也更為強(qiáng)烈。 市民投資意向分析圖正在考慮購(gòu)買視地段及價(jià)格而定看情況不會(huì)購(gòu)買扇 面 5 （ 2） 市民對(duì)商鋪的投資意向相比經(jīng)營(yíng)戶而言要小， 40% 的客戶表示不會(huì)進(jìn)行商鋪投資。市民對(duì)商鋪投資概念的理解 程度仍然有限，且在五江購(gòu)物中心的影響下，使一部分市民對(duì) 商鋪投資已 經(jīng)失去了信心或者產(chǎn)生了不信任心理。市民中有 17.5%的人正在考慮投資商鋪。 10.2 未來(lái)該區(qū)域內(nèi)居住用房需求預(yù)測(cè) 漣源市民長(zhǎng)期以來(lái)形成的房屋概念使市民對(duì)房屋的追求僅限于自建民宅，而商品房的購(gòu)買意識(shí)不強(qiáng)。對(duì)商品房消費(fèi)的園林、景觀、戶型、物業(yè)管理等概念理解較淡。況且漣源市房屋租賃市場(chǎng)還未成熟，流動(dòng)人口少，在未來(lái)一兩年內(nèi)，漣源市民對(duì)居住房的需求不是很大。 10.3 綜述 總體而言，漣源市民對(duì)商鋪及住房還是有一定的需求量，由于漣源市的房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步時(shí)， “五江購(gòu)物中心 ”影響到了消費(fèi)者投資信心，如果其他商業(yè)項(xiàng)目再次打擊消費(fèi)者投資信心的話，那么漣源市房地產(chǎn)的發(fā)展將受到嚴(yán)峻的考驗(yàn)。針對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀，我們的工作重點(diǎn)應(yīng)放在消費(fèi)意識(shí)引導(dǎo)和區(qū)域概念炒作上，才能有利于規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并結(jié)合主題商業(yè)的特殊性進(jìn)行項(xiàng)目推廣和銷售、招商工作。 漣源某某項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第三章 項(xiàng)目發(fā)展研究 十一 項(xiàng)目地塊特征分析 11.1 項(xiàng)目區(qū)位分析 地塊形狀：不規(guī)則方形用地 地塊位置：人民路與芙蓉路交匯處，屬六畝塘鎮(zhèn)，位于漣源市主城區(qū)西部，靠近城鄉(xiāng)結(jié)合處。就目前來(lái)看，地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)并不明顯。 地塊優(yōu)勢(shì)：人民路與芙蓉路均屬漣源市 城市干道，為本項(xiàng)目提供了良好的交通組織便利性；同時(shí)，本項(xiàng)目地處漣源去往新化、冷江等地的必經(jīng)之地，外部交通優(yōu)勢(shì)明顯。 11.2 項(xiàng)目人流分析 因本項(xiàng)目目前所處的芙蓉廣場(chǎng)周邊無(wú)大型的消費(fèi)場(chǎng)所和市政配套設(shè)施，周邊居住者大部分為普通市民，街區(qū)形象又比較差。因此，目前該地段人流量較小，但受光明山商圈發(fā)展影響，已經(jīng)呈現(xiàn)出人流量開(kāi)始上升的趨勢(shì)。 11.3 項(xiàng)目地塊發(fā)展 SWOT分析 地塊發(fā)展機(jī)會(huì) Opportunity 2 光明山商圈的發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)出向本地塊蔓延的趨勢(shì)，對(duì)本地塊價(jià)值的提升帶來(lái)了積極影響。 3 漣源市目前 開(kāi)發(fā)在售的商業(yè)項(xiàng)目不多，為項(xiàng)目地塊的發(fā)展提供了一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 4 項(xiàng)目周邊街區(qū)物業(yè)形象較差，本項(xiàng)目建成后，將有效帶動(dòng)周邊物業(yè)的價(jià)值提升。 5 項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)較為明顯。 6 項(xiàng)目屬招商引資項(xiàng)目，地塊發(fā)展有一定的政策支持。 地塊發(fā)展威脅 Weakness 1 市民對(duì)本項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值仍存在懷疑心態(tài)。 2 其他舊城改造項(xiàng)目將對(duì)項(xiàng)目發(fā)展形成競(jìng)爭(zhēng)壓力。 3 項(xiàng)目地塊周邊街區(qū)形象較差，影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的體現(xiàn) 地塊發(fā)展優(yōu)勢(shì) Strength 3 位于人民路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價(jià)值高 4 臨街面較長(zhǎng)，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng) 臨街面的適當(dāng)延長(zhǎng)，有利于提高整體商業(yè)價(jià)值 5 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化 6 受光明山商圈影響明顯，未來(lái)升值前景可觀 7 項(xiàng)目交由專業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)公司進(jìn)行全程策劃，有利于保證項(xiàng)目發(fā)展思路及執(zhí)行的科學(xué)化 地塊發(fā)展劣勢(shì) Threat 3 項(xiàng)目地形狀況復(fù)雜，將增加施工難度 4 項(xiàng)目所在地所處的芙蓉路道路狀況較差，有待改善 （ 3） 項(xiàng)目偏離市中心，推廣難度加大 雖然本項(xiàng)目目前所處的地理位置并不明顯，但受城市發(fā)展的影響，此地段的發(fā)展和升值前景已經(jīng)有部分市民所承認(rèn)，但項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，始終仍注意對(duì)區(qū)域概念的炒作和提升，以良 好的項(xiàng)目定位和投資概念規(guī)避項(xiàng)目地塊在市民心目中的不良影響。 十二 項(xiàng)目商業(yè)用房定位方案研究 12.1 項(xiàng)目定位方案 某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)初步對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)主題選擇為： 整合與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)，彌補(bǔ)市場(chǎng)空白，根據(jù)各個(gè)行業(yè)對(duì)樓層的需求條件規(guī)劃業(yè)態(tài)形成 “ 家居建材廣場(chǎng) ” 或 “ 家居廣場(chǎng) ”的商業(yè)主題。 12.2 項(xiàng)目定位方案提出背景 前漣源住宅商品房上市量在 14萬(wàn)平米以上，且 “漣水名城 ”離本案距離不遠(yuǎn)。眾多商品房的在銷售之后必會(huì)進(jìn)行裝修，因此 ，與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)勢(shì)必會(huì)被帶動(dòng)。 另一方面，某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)在對(duì)漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研時(shí)，發(fā)現(xiàn)家私、建材行業(yè)經(jīng)營(yíng)者整合意愿較為強(qiáng)烈，且該類行業(yè)對(duì)區(qū)位的影響因素較小，但對(duì)交通條件要求較高，恰好符合本項(xiàng)目地塊所具備的特征。 因此，某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)初步對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)主題選擇為 “家居建材廣場(chǎng) ”。 12.3 項(xiàng)目定位方案市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果 12.3.1 行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶對(duì) “一站式 ”家居建材市場(chǎng)的認(rèn)可度 0%20%40%60%80%支持 無(wú)所謂 目前不看好 大部分的經(jīng)營(yíng)戶已經(jīng)意識(shí)到行業(yè)分布零散，對(duì)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)者都不好。 “一站式 ”家居建材廣場(chǎng)所具備的 “一站購(gòu)齊 ”、 “價(jià)格更低 ”“服務(wù)更好 ”是其他中小規(guī)模家居建材經(jīng)營(yíng)所不具備的。因此受到大部分經(jīng)營(yíng)戶的支持和贊同。也使本項(xiàng)目具備來(lái)自于經(jīng)營(yíng)戶層面的發(fā)展機(jī)會(huì)。 0%10%20%30%40%50%愿意進(jìn)駐經(jīng)營(yíng) 看情況而定 暫時(shí)無(wú)打算12.3.2 家居建材消費(fèi)者對(duì) “一站式 ”家居建材市場(chǎng)的認(rèn)可度 0%20%40%60%支持 無(wú)所謂 目前不看好 家居建材消費(fèi)者對(duì) “一站式 ”家居建材市場(chǎng)支持率為 54%，對(duì)其無(wú)所謂的業(yè)主占了 32%，對(duì)其不看 好的占了 14%。這表明：漣源消費(fèi)者對(duì) “一站式 ”家居建材市場(chǎng)認(rèn)可度比較高，由于漣源市場(chǎng)還不是很成熟，所以還有一半的消費(fèi)者需要加強(qiáng)引導(dǎo)。 12.3.3 市民對(duì) “一站式 ”家居建材市場(chǎng)的認(rèn)可度 0%20%40%60%80%100%支持 無(wú)所謂 反對(duì) 從右圖可以看出，絕大部分市民支持漣源出現(xiàn) 大型的家居建材廣場(chǎng)。長(zhǎng)期以來(lái)漣源市民購(gòu)買建材 都需要各個(gè)門店不斷的詢問(wèn)價(jià)格，不斷的比較產(chǎn)品， 出現(xiàn) “一站式 ”家居建材廣場(chǎng)后，集中的產(chǎn)品種類 將大大縮短購(gòu)買時(shí)間，提高購(gòu)買效率，并能以更低 的價(jià)格購(gòu)買到所需要的家居建材產(chǎn)品。 家居建材廣場(chǎng)在目前漣源市民心目中，仍然是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。本項(xiàng)目的出現(xiàn)，無(wú)疑填補(bǔ)了該市場(chǎng)空白，并將取得良好的社會(huì)效益，一改目前文藝路交通路擁擠，消防、交通、城市管理問(wèn)題多多的局面。 0%10%20%30%40%50%芙蓉廣場(chǎng) 五馬廣場(chǎng) 汽車站附近12.3.4 對(duì) “一站式 ”家居建材市場(chǎng)的地點(diǎn)選擇調(diào)查 為調(diào)查在目前漣源市建材經(jīng)營(yíng)戶中較為理想的 集中型家居建材廣場(chǎng)的項(xiàng)目所在地，本次調(diào)查設(shè)置 了三個(gè)地點(diǎn)供經(jīng)營(yíng)戶選擇。調(diào)查結(jié)果顯示，盡管漣 源市建材市場(chǎng)未能經(jīng)營(yíng)起來(lái)在經(jīng)營(yíng)戶中形成了心理 陰影，但仍有半數(shù)的經(jīng)營(yíng)戶選擇了芙 蓉廣場(chǎng)。 調(diào)查結(jié)果一方面再次顯示了芙蓉廣場(chǎng)的地段價(jià)值，另一方面更反映出經(jīng)營(yíng)戶在選擇過(guò)程中已經(jīng)更趨于理性，考慮到了交通、物流、倉(cāng)儲(chǔ)等家居建材行業(yè)發(fā)展所必須具備的基礎(chǔ)條件。 12.4 項(xiàng)目定位方案 SWOT分析 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì) Opportunity 1 家居建材經(jīng)營(yíng)戶和消費(fèi)者、市民均看好并支持 “一站式 ”家居建材廣場(chǎng)項(xiàng)目的出現(xiàn) 2 目前漣源市家居建材行業(yè)經(jīng)營(yíng)面積已超過(guò) 2萬(wàn)平米，經(jīng)營(yíng)戶近200余家，為項(xiàng)目發(fā)展提供了市場(chǎng)資源的支持 3 市、鎮(zhèn)兩級(jí)政府均看好并支持項(xiàng)目發(fā)展，并能提供相關(guān)政策性的優(yōu)惠、鼓勵(lì)措施 4 經(jīng)營(yíng)戶和市民對(duì) 商鋪投資仍保持著一定的熱情，存在引導(dǎo)空間 5 大型家居建材超市的連鎖發(fā)展趨勢(shì)，為本項(xiàng)目的主力店招商提供了契機(jī) 6 未來(lái)商品房市場(chǎng)的發(fā)展，將有利于本項(xiàng)目的銷售、招商和后期經(jīng)營(yíng) 7 目前家居建材經(jīng)營(yíng)戶的分布凌亂、商鋪配套設(shè)施落后，均期待有新型的 “一站式 ”家居建材廣場(chǎng)填補(bǔ)市場(chǎng)空白 項(xiàng)目發(fā)展威脅 Weakness 2 業(yè)態(tài)與對(duì)面的建材市場(chǎng)、藍(lán)田市場(chǎng)部分重疊，可能會(huì)有相關(guān)方面的利益沖突 3 行業(yè)商鋪?zhàn)赓U價(jià)格不高，對(duì)項(xiàng)目銷售價(jià)格的走高存在一定的壓力，需要大力引導(dǎo)，并采取一定的返租、免租政策 4 文藝路、藍(lán)田市場(chǎng)、光藍(lán)路等自發(fā)形成的市 場(chǎng)地位難以撼動(dòng)，項(xiàng)目招商面臨不小的壓力 5 大部分經(jīng)營(yíng)戶均不愿意進(jìn)駐 2、 3樓，項(xiàng)目 2、 3樓的銷售和招商面臨困難，需通過(guò)主力店設(shè)置進(jìn)行良好的規(guī)避和化解 6 部分商家在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中已經(jīng)喪失行業(yè)信心，可能在項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中起負(fù)面作用 7 五江購(gòu)物中心的商鋪投資使部分市民喪失了投資信心，市民對(duì)商鋪投資已經(jīng)更為謹(jǐn)慎和理性 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì) Strength 3 位于人民路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價(jià)值高 4 臨街面長(zhǎng)達(dá) 70米，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長(zhǎng)，有利于提高整體商業(yè)價(jià)值 5 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消 化 6 受光明山商圈影響明顯，未來(lái)升值前景可觀 7 本項(xiàng)目為填補(bǔ)市場(chǎng)空白的項(xiàng)目，發(fā)展機(jī)會(huì)和空間較大 8 項(xiàng)目總體成本不高，從而降低了銷售單價(jià)，有利于中小客戶的投資 9 項(xiàng)目引進(jìn)主力店的營(yíng)銷策略，將有利于本項(xiàng)目刷新漣源家居建材行業(yè)格局，成為市場(chǎng)領(lǐng)袖 項(xiàng)目發(fā)展劣勢(shì) Threat （