蓬安縣城中市場改造工程可行性分析報告

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ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aa hF Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. ParagraphFor m Selecti on.ParagraphFor maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoct ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ction.Par agr aphFormat. Li neSpacingLi nesToPoi nt select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoct ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF 蓬安縣 “城中市場”改造工程 可行性分析報告 二零零七年四月 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. ParagraphFor m Selecti on.ParagraphFor maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoct ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ction.Par agr aphFormat. Li neSpacingLi nesToPoi nt select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoct ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aa hF Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. ParagraphFor m Selecti on.ParagraphFor maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoct ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ction.Par agr aphFormat. Li neSpacingLi nesToPoi nt select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoct ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF 目 錄 一、項目背景 二、項目慨況 三、項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 四、有利投資經(jīng)濟形勢分析 五、市場物業(yè)分析 六、項目地塊分析及商業(yè)價值可行性研究 七、項目 SWOT分析 八、建設方案 九、節(jié)能措施 十、項目實施進度 十一、項目投資估算 十二、項目資金籌措 十三、財務評價 十四、風險分析 十五、研究結論與建議 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. ParagraphFor m Selecti on.ParagraphFor maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoct ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ction.Par agr aphFormat. Li neSpacingLi nesToPoi nt select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoct ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aa hF Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. ParagraphFor m Selecti on.ParagraphFor maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoct ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ction.Par agr aphFormat. Li neSpacingLi nesToPoi nt select ion. 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ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF 一項目背景 1.項目名稱 : 蓬安縣城中市場 2.開發(fā)單位 四川相如房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3.項目提出的理由與過程 房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結構和消費結構的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（住宅經(jīng)濟與商業(yè)經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展。現(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的生活需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，改善目前蓬安農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營現(xiàn)狀。我們公司為了響應蓬安縣的城市整體建設，決定規(guī)劃、開發(fā)、改造城中市場。 城中 市場地位于蓬安縣城中心地段，肩負著直徑 1000米內(nèi)的居住戶日常生活采購，是縣城中心經(jīng)濟之一。 近兩年來，隨著蓬安的城市建設與經(jīng)濟建設的規(guī)劃發(fā)展，城中市場功能結構存在的問題已不相匹配，對市場的拓展及功能定位是當今之必然。 城中市場的重新規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施，將有利于改善蓬安中心城區(qū)建設的面貌。 二項目概況 1.項目地點四圍 東臨東風路，南處悅慶街、與縣政府、人事局相對望，西連建設路、縣商業(yè)街，北接市場出入口通道民安巷，三方靠老居民樓，一方臨街。 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. 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ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF 2.建設規(guī)模與目標 城中市場改造項目規(guī)劃總用地面積 4000平 方米，建筑面積 12952平方米，其中住宅 8000平方米，市場、商業(yè) 4952平方米。總居住戶數(shù) 60戶，規(guī)劃總居住人口 200人，容積率 3.23，綠化率 45%。一、二樓為集貿(mào)市場、3-8層為住宅。 致力打造蓬安縣城頂級規(guī)?；膶I(yè)農(nóng)貿(mào)市場。 3.主要建設條件 供水、 雨水、污水排放、供熱、供電、 供氣、電信等配套設施已成熟。建設時尋找最近接入口 三、項 目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 1、國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸 投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每 一個開發(fā)決策者所關注的首要問題。 改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高。 2007 年一季度中國經(jīng)濟運行分析預測 展望 2007 年一季度宏觀經(jīng)濟運行走勢， 2006年經(jīng)濟運行的慣性將會對之產(chǎn)生明顯影響。 2006年我國出臺的宏觀經(jīng)濟政策的影響也將逐漸顯現(xiàn)，同時還會受到國際經(jīng)濟環(huán)境變化的滯后影響，他們將共同決定一季度經(jīng)濟運行的走勢。綜合考慮這些因素的影響，我們認為， 2007 年一季度國民經(jīng)濟將保持較快增長，預計 GDP 增長速度將達到 10.2%，較 2006Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. 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ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF 年四季度有所下降；通貨膨脹率將 有所提高。 1996 年 1季度 2006年 3季度消費景氣先行指數(shù)與一致指數(shù)走勢圖 從國內(nèi)外需求的變化來看， 2007 年上半年我國消費品市場將繼續(xù)保持活躍局面，主要是 2006年各地提高最低工資標準、增加社會保障支出、下半年國家落實公務員提高工資水平等項措施，直接起到提高居民收入的作用，對于推動居民消費具有正面影響；房地產(chǎn)銷售繼續(xù)保持較快增長，將拉動與之相關的建材工業(yè)品銷售；數(shù)字電視的播放將促進城市居民家電更新?lián)Q代的步伐；加上 2007年元旦與春節(jié)之間間隔時間較長，節(jié)假日效應將比 2006年更為明顯。根據(jù)上圖的消費 景氣先行指數(shù)，先行指數(shù)領先消費品零售額等一致指標約一年左右，由于 2006年前三季度先行指數(shù)呈現(xiàn)上升走勢，這預示著 2007 上半年消費品市場繼續(xù)保持較快增長，預計一季度消費品零售額增長 14.5%，比上年同期提高 1.7個百分點。 同時國內(nèi)房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. 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ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF 長；房地產(chǎn)銷售面積與銷售收入增勢強勁；平均銷售價格穩(wěn)中趨升；施工總量不斷擴大；新開工項目快速增加，各級政府消化空置面積的努力初見成效， 2006 年商品房空置面積出現(xiàn) 大幅度回落， 2006 年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 21.8%，同比加快 0.9個百分點，但比 1至 11 月回落2.2個百分點，延續(xù)了下半年以來的回落態(tài)勢，預計 2007 年一季度房地產(chǎn)投資增速再次抬頭的可能性非常大，并將帶動固定資產(chǎn)投資增速出現(xiàn)反彈。 房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。 2四川房地產(chǎn)開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結構趨于合理。 據(jù)了解，上半年四川房地產(chǎn)開發(fā)投資在去年低速增長的基礎上呈現(xiàn)高開高走態(tài)勢，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資 322.04 億元，同比增長 45.5；房地產(chǎn)開發(fā)投資占同期全社會投資的 24.9。我省房地產(chǎn)開發(fā)投資 增速與全國平均水平比較，由去年上半年低 11.9 個百分點轉(zhuǎn)變?yōu)榻衲晟习肽旮叱?22 個百分點。據(jù)分析，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快的主要原因，一是民營企業(yè)和港澳臺商企業(yè)投資活躍。二是成都市投資增勢強勁。成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的 66.1。三是土地購置費大幅度增長。上半年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資中，土地購置費達 110.2億元，同比增長 1.1倍。 另據(jù)四川省統(tǒng)計局統(tǒng)計，今年上半年四川房地產(chǎn)開發(fā)中商品房新開工面積在去年同期下降的基礎上實現(xiàn)了恢復性增長，其中商品住宅增長最快，開發(fā)結構區(qū)域合理。其中，上半 年成都市商品房新開工面積 884.34萬平方米，同比增長 64.9。 四川房地產(chǎn)景氣指數(shù) Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. 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LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. ParagraphFor m Selecti on.ParagraphFor maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoct ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ction.Par agr aphFormat. Li neSpacingLi nesToPoi nt select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoct ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa hF 近年來 ,隨著住房制度改革的深化和舊城改造步伐的加快 ,四川房地產(chǎn)開發(fā)保持了快速增長的態(tài)勢 .據(jù)省統(tǒng)計局測算 ,從去年以來 川房景氣指數(shù) 運行良好 ,8 個分類指數(shù)連續(xù)四個月全部在景氣區(qū)間運行 .今年一季度四川房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)為 1 26.9點 ,比上季度上升 3.2點 ;房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)景氣指數(shù)為 116.3 點 ,比上季度上升 0.5 點 .從 川房景氣指數(shù) 來看 ,3月份為 100.98點 ,仍處于景氣期間 ,但比去年同期下降 4.05點 ,導致 投資增速回落較大 . 3需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。 從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房（ 100平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。 以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關政策法規(guī)的出臺，進行房地產(chǎn)投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。 4、蓬安縣房地產(chǎn)市場 2006 年的蓬安縣房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。全縣房地產(chǎn)開發(fā)項目較前些年增多，房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟指標開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的方向轉(zhuǎn)變。 （ 1）個人購買率舒緩。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標，從都市水鄉(xiāng)、陽光麗都、世紀廣場的銷售情況可以Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. 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