房地產物業(yè)管理 WDWY-WI-MM7301前期介入階段與工作內容要點-.doc

1 適用范圍本指引適用于項目開發(fā)過程中各階段物業(yè)介入的工作要求，明確介入階段、工作內容和關注事項。2 物業(yè)介入階段與工作內容2.1 項目規(guī)劃設計階段項目規(guī)劃設計階段的前期介入工作內容包括，但不限于：1) 整體布局是否有利于日后開展物業(yè)管理工作；2) 在滿足消防要求等房地產相關法律的基礎上，道路系統(tǒng)規(guī)劃是否滿足日后開展物業(yè)管理要求：包括小區(qū)出入口設計、建筑單體入口與道路關系的合理性、人流、車流的組織是否相互干擾，消防車道設計、設計車位停車量、各種停車方式的分配比例、步行系統(tǒng)分布等是否合理。分期開發(fā)的，在保障小區(qū)整體協(xié)調的前提下，應設置圍墻間隔已開發(fā)、未開發(fā)區(qū)域，考慮前期開發(fā)區(qū)域的人流、車流、停車場等規(guī)劃是否滿足該區(qū)域交付使用的需求。3) 公建的配套設計和功能分配；4) 綠化與景觀系統(tǒng)設計的功能及經濟性；5) 配套與公共設施的配置種類、數(shù)量及分布；6) 物業(yè)管理用房的位置及功能劃分，面積是否符合法律法規(guī)的要求；7) 戶型的平面設計是否合理；8) 建筑外立面的設計是否留下治安隱患。2.2 施工圖設計階段施工圖設計階段前期介入工作內容包括，但不限于：1) 土建a) 屋面、有防水要求的衛(wèi)生間(廚房)等防水材料的選擇；b) 門、窗的材質；c) 屋面及管道井檢修口的位置及尺寸；d) 地區(qū)氣候差異對房屋質量的特殊要求；e) 空調外掛機預留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集；f) 煙道、排氣道的位置；g) 廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。2) 配套a) 室內管道、計量器具、智能化設施布置的合理性，及給業(yè)主造成的影響；b) 各種設備產生的噪音對業(yè)主的影響；c) 各種設備總控制開關是否設在公共區(qū)域內；d) 各種設備設施的能源消耗；e) 室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響；f) 設備用房、管理用房、垃圾中轉站、公共區(qū)域等的設計是否合理。2.3 施工階段施工階段前期介入工作內容包括，但不限于：1) 項目所在公司招標工作介入（協(xié)助項目所在公司就以下問題對投標單位提出相關要求）a) 門、窗質量及售后服務；b) 智能化設施設備質量及后期維修保養(yǎng)成本；c) 供暖、空調、衛(wèi)生設施設備的質量及后期維修保養(yǎng)成本。2) 施工過程介入a) 房屋質量控制；b) 隱蔽工程檢查驗收記錄；c) 設計變更記錄的收集；d) 設施、設備的安裝調試及售后服務；e) 成品保護；f) 體育設施、兒童游樂設施質量；g) 水景設施防水施工監(jiān)管。2.4 營銷介入(配合)1) 銷售承諾對物業(yè)管理造成的影響；2) 發(fā)展商贈送業(yè)主物品給物業(yè)公司帶來的保修責任及法律責任；3) 協(xié)助項目所在公司擬訂業(yè)主臨時公約；4) 協(xié)助項目所在公司向政府主管申辦物業(yè)管理單位的招標手續(xù)；5) 具體按營銷配合管理規(guī)定執(zhí)行。3 各階段物業(yè)介入通用關注要點3.1設備房設備房包括：配電機房、水泵機房、發(fā)電機房、中央空調機房、電梯機房、二氧化碳氣體滅火系統(tǒng)房、消防控制中心、風機房、鍋爐房等。3.1.1設備房通用關注要點：1) 獨立用房，面積適用；2) 有必要的通風、采光、防潮、防水、防暑措施；3) 地面貼有瓷磚，坡度合理，并設有防止回灌的地漏；4) 配有專用滅火器1-2個位置；5) 預留設備檢修、散熱空間(設備與墻體，設備與設備之間)，通過通風、采暖等設備避免溫度過高或過低對設備造成損壞；6) 有應急通訊、照明設施；7) 窗戶加裝內置護欄、鐵花等防止人員攀爬；8) 位置合理，減少管道交叉和總長度；9) 對設備采取相應的降低噪音措施，避免影響住戶正常使用和居住；10) 主要標識、線路圖、制度上墻、上設備。3.1.2特殊設備房關注要點1) 電梯機房設置有專用工具掛置位置；2) 二氧化碳滅火系統(tǒng)機房在房外設置啟動設備和系統(tǒng)的裝置；3) 配電機房設備前設有專用的絕緣墊；4) 二氧化碳滅火系統(tǒng)機房日常檢測位置可與消防監(jiān)控中心聯(lián)系；5) 水泵機房冬季最低溫度低于0時，必須采用供暖措施；6) 二次供水儲水池上方加蓋防塵，內壁應有玻璃鋼涂襯，有不銹鋼扶手，便于清潔；7) 宜設專用消防水儲水池，容量能滿足消防需求；8) 發(fā)電機房有專用儲備油箱房(與發(fā)電機設備房之間有防火隔斷)；9) 配電房、消防控制中心等需要工作人員24小時值班的設備房應裝有空調和辦公設備；10) 供暖系統(tǒng)中鍋爐房的位置應設置在冬季主導風向下風口，防止給小區(qū)造成污染。3.2 公共房屋3.2.1 管理用房(管理處辦公室、工程人員辦公室、保安值班室、清潔/綠化人員辦公室)1) 滿足功能要求；2) 自然采光、通風、防水、防潮；3) 配有相應的辦公設施、工具；4) 位置便于住戶來訪；5) 大小能滿足人員工作要求；6) 配有空調(采暖)系統(tǒng)；7) 裝修時考慮資料柜、辦公布局的設置；8) 工程人員辦公室與工程材料、工具、倉庫鄰近；9) 位置以便于開展工作為準；10) 清潔/綠化人員辦公室面積能夠滿足人員工作休息。3.2.2 食堂1) 通風、采光、防水、防潮、有專用的防水設施；2) 有專用倉庫，位置相鄰；3) 地面走水順暢；4) 有專用供水、供氣等專用設施；5) 位置相對隱蔽，以氣味、聲音不影響住戶正常生活為宜，同時盡可能與員工辦公、宿舍區(qū)位置接近；6) 配有專用的廚房設備，用餐桌椅。3.2.3 宿舍1) 通風、采光、防潮、防水；2) 床、被褥等寢具和設備；3) 通電話(員工打卡及內線電話)；4) 分工集中管理。3.2.4 員工會議室(娛樂室、培訓室)1) 通風、采光、防潮、防水；2) 位置隱蔽(與業(yè)戶互不影響)；3) 布局方正，便于靈活使用；4) 配有專用桌椅(數(shù)量參照管理處工作人數(shù)的80%85%)，白板等；5) 層高要求至少在3.3米以上，便于開展室內文體活動；6) 配有彩燈，供娛樂使用。3.2.5 垃圾中轉站1) 不能設置在物業(yè)的上風向，位置隱蔽，氣味不能影響住戶正常生活；2) 垃圾清運車輛能夠順利達到及時清運；3) 留有專用清水源；4) 房屋面積大小能滿足小區(qū)一天的生活垃圾中轉要求；5) 房屋本身有通風窗口，保障室內空氣流暢；6) 地面有地漏，坡度合理，走水順暢(地面貼瓷磚)；7) 有必要的照明及采光。3.2.6 倉庫(辦公資料、工程工具材料房、清潔、綠化工具)1) 通風，有自然采光、防潮、防水；2) 大小適用、內有資料柜架；3) 位置方便使用，清潔、綠化工具的位置隱蔽，特別對清潔、綠化用藥品、肥料氣味的處理。3.2.7 公共洗手間1) 位置應集中在外來人員集中點和管理處行政辦公室內附近；2) 數(shù)量適中，以滿足小區(qū)(大廈)基本要求為準；3) 上下通暢，地面走水順暢，有地漏；4) 避免出現(xiàn)洗手間與其它使用區(qū)域在空間上出現(xiàn)交錯。3.3 公共區(qū)域3.3.1 綠化區(qū)域1) 植物品種適應當?shù)爻砷L，維護費用較低；2) 綠化整體布局合理，局部搭配得當(蔭生植物的搭配及種植)；3) 綠化澆灌覆蓋全部，必要地區(qū)設置澆灌用水取水車(可與清潔用水綜合考慮)；4) 綠化覆蓋區(qū)域應便于修剪、消殺，不能留有修剪盲點及治安、清潔盲點；5) 在井、溝、標等處預留工程維修通道(鵝卵石)。3.3.2 停車場1) 機動車場a) 停車場系統(tǒng)及配件的長期可持續(xù)改進性(車用IC卡等)；b) 車位線、導向線(牌)、車位檔桿清晰、牢固；c) 地面平整，無明顯積水，溝渠蓋板有預留；d) 人員的專業(yè)培訓及證照申辦(價目及時管理制度標上墻)；e) 配有專用的消防滅火器材；f) 地下車場需有配套的排風換氣系統(tǒng)；g) 道閘系統(tǒng)技術成熟便于維修、養(yǎng)護；h) 地溝蓋板做防震(防噪)處理；i) 排水溝渠形式環(huán)通，排水量滿足雨季高發(fā)期的要求。2) 非機動車場a) 露天設置值班崗亭(防風、防雨、防暑)；b) 有單車支護架及上墻制度。3.3.3 道路(小區(qū))含周邊維護1) 布局合理，方便住戶日常使用；2) 形成網(wǎng)狀式、環(huán)狀；3) 主要干道寬度能滿足消防、救護車輛使用；4) 路面磚、路砑石等材料備留(便于日后維修)；5) 走水順暢；6) 有殘疾人通道(不用下車直至門棟)；7) 保證任何一點都不同，兩條道路可到達；8) 井蓋、渠蓋做防震、仿造噪理，防止夜間行車造成過人噪音；9) 消防通道高度、寬度能滿足消防車輛進出需求。3.3.4 天面1) 同高相鄰天面盡可能相通；2) 空間充裕，滿足人員消防疏散要求；3) 周邊有防護措施及“禁止攀爬”標識(高空拋物)；4) 天面走水順暢，下水口處有過濾網(wǎng)；5) 天面防火門的檢修方便；6) 對于供私家使用的公共平臺有專用的出入口供檢修、清潔使用；7) 可設專供晾曬衣物的支持(保證不影響天面人員疏散要求)。 3.3.5 架空層的布置與利用1) 地面一層或地下負一層，以員工宿舍、停車場等為主；2) 樓層架空層、在保障各類管道檢修方便的同時，以倉庫設置為主；3) 架空層與其他公共區(qū)域進行分割封閉管理；4) 整體規(guī)劃、功能分區(qū)、定位明確。3.3.6 樓梯間1) 安裝感應節(jié)能燈；2) 扶手安全、牢固；3) 地面磁片完整，便于消防；4) 消防器材配套齊全，標識清楚(疏散示意圖)；5) 墻面平整無破損。3.3.7 大堂(含電梯、地下前室)1) 墻、地面平整、顏色均勻；2) 配有信報箱、牛奶箱、宣傳欄；3) 有公共滅火器材；4) 公共電話、緊急電話標識牌；5) 通風順暢，采光良好(可加燈)，所有照明燈用感應燈或定時開關；6) 定位與小區(qū)整體定位搭配、協(xié)調；7) 來訪人員與住戶直接溝通便捷(可不用對講)；8) 大堂選用燈具設置位置必須便于日后更換、維修。3.3.8 溝渠井(污水井、化糞池)1) 管道布置合理，避免交叉，維護外觀整齊，排放量能夠滿足實際要求；2) 溝渠底部有必要坡度，便于走水；3) 預留檢修口，檢修口必須設在公共區(qū)域；4) 位置恰當，檢修中對小區(qū)人流、車流的影響降至最低；5) 溝、井、渠干加防震措施減少噪音，同時便于開啟、清潔、檢修；6) 采光井頂部不宜封閉，便于井壁檢修、清潔；7) 采光井底部設置照明并用護欄封閉，減少可能的治安盲點，同時留門便于清潔、綠化養(yǎng)護、設備檢修；8) 所有管道排水必須引入井、渠、溝，并設有必要的檢查口；9) 除工程特殊要求的管道，其他均應盡可能設置墻內，確保小區(qū)外觀整齊；10) 雨水管、行水管產生的噪音應采取相應措施進行消除、避免對住戶正常生活產生影響；11) 井、管上采取必要的安全措施防止攀爬；12) 所有管線上均貼上標簽進行明示；13) 所有管道出口必須接入溝、渠、井，不宜直排至地面；14) 驗收前進行全面試水、并進行疏通清理。3.3.9 小區(qū)景觀1) 與小區(qū)整體格調、定位搭配一致；2) 水景、燈光應考慮長期使用的節(jié)能問題；3) 配有休閑設施，便于住戶休閑使用(桌椅等)；4) 考慮背景音樂、水景噪音對住戶日常生活的影響；5) 景觀中的道路布局合理，防止綠化植物被人踩踏；6) 采取必要的安全措施和提示。3.3.10 休閑場所(兒童娛樂場所)1) 有明確安全提示標識；2) 有明確的使用管理規(guī)定；3) 設施質量過關，布局合理，定位與小區(qū)定位協(xié)調；4) 地面防護層在設備滿足安全保護同時，能夠便于清潔；5) 娛樂室聲音以不影響住戶正常休息為準。3.3.11 裝修垃圾堆放點1) 位置隱蔽，便于清運車輛進出，最好為避風處或采用防風處理；2) 可露天設置，但不能設在各類通道上；3) 便于小區(qū)住戶集中堆放；4) 維護好垃圾清運過程中的設備維護(電梯、通道、地面等)；5) 與生活垃圾區(qū)別處理；6) 周邊排水口必須設置過濾網(wǎng)，雨天應及時清理防止堵塞。3.3.12 公共晾曬區(qū)1) 位置便于全體住戶共同使用；2) 數(shù)量充足；3) 有必要的安全措施減少和防止外來人員進入公共晾曬區(qū)。3.3.13 會所1) 項目設置必須與小區(qū)準業(yè)主的消費能力和消費需求相協(xié)調(必要時進行市場調查)；2) 對于日常維保費用較高的網(wǎng)球場、恒溫游泳池必須謹慎處理；3) 整體布局合理(走向、位置等)。3.4 其他特殊事項3.4.1 商鋪規(guī)劃及廣告設置(裝修)1) 對商鋪的經營范圍、用途提前進行規(guī)劃和約定，以方便業(yè)主生活為主，同時兼顧小區(qū)公共衛(wèi)生(如有餐廳必須有專用煙道)；2) 商鋪前后的預留空調位及排水位；3) 裝修時必須嚴格按照消防申報審批程序監(jiān)管，同時盡量減少其裝修過程對原有消防器材設施的損壞；4) 商鋪廣告位大小應提前規(guī)劃，并進行專業(yè)的加固、防風處理；5) 商鋪用廣告設計、安裝需經專業(yè)審核審批后進行。3.4.2 出入口布置1) 人流、車流集中使用，同時使住戶整體小區(qū)內行走路線相縮短；2) 特殊出入口因住戶生活需求采用定時或特批開放；3) 人車分流(“禁止單車在人行路面行使” 和“禁止人行車道”的標識)；4) 配有專用設施對人車進行監(jiān)控、服務；5) 滿足小區(qū)消防，緊急疏散等的使用；6) 配有專用值班室；7) 滿足小區(qū)人員車輛高峰期的正常使用。3.4.3 垃圾箱(果皮箱)整體布局1) 便于垃圾投放及清運；2) 樓層設置煙灰缸或果皮桶；3) 對垃圾進行分類收集；4) 設施方便、實用、無安全隱患，與小區(qū)整體定位協(xié)調；5) 寫字樓樓層設辦公垃圾回收箱，住宅可集中地面收集；6) 垃圾桶點與垃圾中轉站有推車通道(無臺階)。3.4.4 清潔取水點的布置1) 滿足清潔用水要求(地面、地下、天面、樓層、大堂等)；2) 與綠化用水點