房地產(chǎn)物業(yè)管理 WDWY-WI-MM7301前期介入階段與工作內(nèi)容要點(diǎn)-.doc

1 適用范圍本指引適用于項(xiàng)目開發(fā)過程中各階段物業(yè)介入的工作要求，明確介入階段、工作內(nèi)容和關(guān)注事項(xiàng)。2 物業(yè)介入階段與工作內(nèi)容2.1 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的前期介入工作內(nèi)容包括，但不限于：1) 整體布局是否有利于日后開展物業(yè)管理工作；2) 在滿足消防要求等房地產(chǎn)相關(guān)法律的基礎(chǔ)上，道路系統(tǒng)規(guī)劃是否滿足日后開展物業(yè)管理要求：包括小區(qū)出入口設(shè)計(jì)、建筑單體入口與道路關(guān)系的合理性、人流、車流的組織是否相互干擾，消防車道設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)車位停車量、各種停車方式的分配比例、步行系統(tǒng)分布等是否合理。分期開發(fā)的，在保障小區(qū)整體協(xié)調(diào)的前提下，應(yīng)設(shè)置圍墻間隔已開發(fā)、未開發(fā)區(qū)域，考慮前期開發(fā)區(qū)域的人流、車流、停車場等規(guī)劃是否滿足該區(qū)域交付使用的需求。3) 公建的配套設(shè)計(jì)和功能分配；4) 綠化與景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)的功能及經(jīng)濟(jì)性；5) 配套與公共設(shè)施的配置種類、數(shù)量及分布；6) 物業(yè)管理用房的位置及功能劃分，面積是否符合法律法規(guī)的要求；7) 戶型的平面設(shè)計(jì)是否合理；8) 建筑外立面的設(shè)計(jì)是否留下治安隱患。2.2 施工圖設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)階段前期介入工作內(nèi)容包括，但不限于：1) 土建a) 屋面、有防水要求的衛(wèi)生間(廚房)等防水材料的選擇；b) 門、窗的材質(zhì)；c) 屋面及管道井檢修口的位置及尺寸；d) 地區(qū)氣候差異對房屋質(zhì)量的特殊要求；e) 空調(diào)外掛機(jī)預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集；f) 煙道、排氣道的位置；g) 廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。2) 配套a) 室內(nèi)管道、計(jì)量器具、智能化設(shè)施布置的合理性，及給業(yè)主造成的影響；b) 各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對業(yè)主的影響；c) 各種設(shè)備總控制開關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi)；d) 各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗；e) 室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響；f) 設(shè)備用房、管理用房、垃圾中轉(zhuǎn)站、公共區(qū)域等的設(shè)計(jì)是否合理。2.3 施工階段施工階段前期介入工作內(nèi)容包括，但不限于：1) 項(xiàng)目所在公司招標(biāo)工作介入（協(xié)助項(xiàng)目所在公司就以下問題對投標(biāo)單位提出相關(guān)要求）a) 門、窗質(zhì)量及售后服務(wù)；b) 智能化設(shè)施設(shè)備質(zhì)量及后期維修保養(yǎng)成本；c) 供暖、空調(diào)、衛(wèi)生設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量及后期維修保養(yǎng)成本。2) 施工過程介入a) 房屋質(zhì)量控制；b) 隱蔽工程檢查驗(yàn)收記錄；c) 設(shè)計(jì)變更記錄的收集；d) 設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試及售后服務(wù)；e) 成品保護(hù)；f) 體育設(shè)施、兒童游樂設(shè)施質(zhì)量；g) 水景設(shè)施防水施工監(jiān)管。2.4 營銷介入(配合)1) 銷售承諾對物業(yè)管理造成的影響；2) 發(fā)展商贈(zèng)送業(yè)主物品給物業(yè)公司帶來的保修責(zé)任及法律責(zé)任；3) 協(xié)助項(xiàng)目所在公司擬訂業(yè)主臨時(shí)公約；4) 協(xié)助項(xiàng)目所在公司向政府主管申辦物業(yè)管理單位的招標(biāo)手續(xù)；5) 具體按營銷配合管理規(guī)定執(zhí)行。3 各階段物業(yè)介入通用關(guān)注要點(diǎn)3.1設(shè)備房設(shè)備房包括：配電機(jī)房、水泵機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、二氧化碳?xì)怏w滅火系統(tǒng)房、消防控制中心、風(fēng)機(jī)房、鍋爐房等。3.1.1設(shè)備房通用關(guān)注要點(diǎn)：1) 獨(dú)立用房，面積適用；2) 有必要的通風(fēng)、采光、防潮、防水、防暑措施；3) 地面貼有瓷磚，坡度合理，并設(shè)有防止回灌的地漏；4) 配有專用滅火器1-2個(gè)位置；5) 預(yù)留設(shè)備檢修、散熱空間(設(shè)備與墻體，設(shè)備與設(shè)備之間)，通過通風(fēng)、采暖等設(shè)備避免溫度過高或過低對設(shè)備造成損壞；6) 有應(yīng)急通訊、照明設(shè)施；7) 窗戶加裝內(nèi)置護(hù)欄、鐵花等防止人員攀爬；8) 位置合理，減少管道交叉和總長度；9) 對設(shè)備采取相應(yīng)的降低噪音措施，避免影響住戶正常使用和居??；10) 主要標(biāo)識(shí)、線路圖、制度上墻、上設(shè)備。3.1.2特殊設(shè)備房關(guān)注要點(diǎn)1) 電梯機(jī)房設(shè)置有專用工具掛置位置；2) 二氧化碳滅火系統(tǒng)機(jī)房在房外設(shè)置啟動(dòng)設(shè)備和系統(tǒng)的裝置；3) 配電機(jī)房設(shè)備前設(shè)有專用的絕緣墊；4) 二氧化碳滅火系統(tǒng)機(jī)房日常檢測位置可與消防監(jiān)控中心聯(lián)系；5) 水泵機(jī)房冬季最低溫度低于0時(shí)，必須采用供暖措施；6) 二次供水儲(chǔ)水池上方加蓋防塵，內(nèi)壁應(yīng)有玻璃鋼涂襯，有不銹鋼扶手，便于清潔；7) 宜設(shè)專用消防水儲(chǔ)水池，容量能滿足消防需求；8) 發(fā)電機(jī)房有專用儲(chǔ)備油箱房(與發(fā)電機(jī)設(shè)備房之間有防火隔斷)；9) 配電房、消防控制中心等需要工作人員24小時(shí)值班的設(shè)備房應(yīng)裝有空調(diào)和辦公設(shè)備；10) 供暖系統(tǒng)中鍋爐房的位置應(yīng)設(shè)置在冬季主導(dǎo)風(fēng)向下風(fēng)口，防止給小區(qū)造成污染。3.2 公共房屋3.2.1 管理用房(管理處辦公室、工程人員辦公室、保安值班室、清潔/綠化人員辦公室)1) 滿足功能要求；2) 自然采光、通風(fēng)、防水、防潮；3) 配有相應(yīng)的辦公設(shè)施、工具；4) 位置便于住戶來訪；5) 大小能滿足人員工作要求；6) 配有空調(diào)(采暖)系統(tǒng)；7) 裝修時(shí)考慮資料柜、辦公布局的設(shè)置；8) 工程人員辦公室與工程材料、工具、倉庫鄰近；9) 位置以便于開展工作為準(zhǔn)；10) 清潔/綠化人員辦公室面積能夠滿足人員工作休息。3.2.2 食堂1) 通風(fēng)、采光、防水、防潮、有專用的防水設(shè)施；2) 有專用倉庫，位置相鄰；3) 地面走水順暢；4) 有專用供水、供氣等專用設(shè)施；5) 位置相對隱蔽，以氣味、聲音不影響住戶正常生活為宜，同時(shí)盡可能與員工辦公、宿舍區(qū)位置接近；6) 配有專用的廚房設(shè)備，用餐桌椅。3.2.3 宿舍1) 通風(fēng)、采光、防潮、防水；2) 床、被褥等寢具和設(shè)備；3) 通電話(員工打卡及內(nèi)線電話)；4) 分工集中管理。3.2.4 員工會(huì)議室(娛樂室、培訓(xùn)室)1) 通風(fēng)、采光、防潮、防水；2) 位置隱蔽(與業(yè)戶互不影響)；3) 布局方正，便于靈活使用；4) 配有專用桌椅(數(shù)量參照管理處工作人數(shù)的80%85%)，白板等；5) 層高要求至少在3.3米以上，便于開展室內(nèi)文體活動(dòng)；6) 配有彩燈，供娛樂使用。3.2.5 垃圾中轉(zhuǎn)站1) 不能設(shè)置在物業(yè)的上風(fēng)向，位置隱蔽，氣味不能影響住戶正常生活；2) 垃圾清運(yùn)車輛能夠順利達(dá)到及時(shí)清運(yùn)；3) 留有專用清水源；4) 房屋面積大小能滿足小區(qū)一天的生活垃圾中轉(zhuǎn)要求；5) 房屋本身有通風(fēng)窗口，保障室內(nèi)空氣流暢；6) 地面有地漏，坡度合理，走水順暢(地面貼瓷磚)；7) 有必要的照明及采光。3.2.6 倉庫(辦公資料、工程工具材料房、清潔、綠化工具)1) 通風(fēng)，有自然采光、防潮、防水；2) 大小適用、內(nèi)有資料柜架；3) 位置方便使用，清潔、綠化工具的位置隱蔽，特別對清潔、綠化用藥品、肥料氣味的處理。3.2.7 公共洗手間1) 位置應(yīng)集中在外來人員集中點(diǎn)和管理處行政辦公室內(nèi)附近；2) 數(shù)量適中，以滿足小區(qū)(大廈)基本要求為準(zhǔn)；3) 上下通暢，地面走水順暢，有地漏；4) 避免出現(xiàn)洗手間與其它使用區(qū)域在空間上出現(xiàn)交錯(cuò)。3.3 公共區(qū)域3.3.1 綠化區(qū)域1) 植物品種適應(yīng)當(dāng)?shù)爻砷L，維護(hù)費(fèi)用較低；2) 綠化整體布局合理，局部搭配得當(dāng)(蔭生植物的搭配及種植)；3) 綠化澆灌覆蓋全部，必要地區(qū)設(shè)置澆灌用水取水車(可與清潔用水綜合考慮)；4) 綠化覆蓋區(qū)域應(yīng)便于修剪、消殺，不能留有修剪盲點(diǎn)及治安、清潔盲點(diǎn)；5) 在井、溝、標(biāo)等處預(yù)留工程維修通道(鵝卵石)。3.3.2 停車場1) 機(jī)動(dòng)車場a) 停車場系統(tǒng)及配件的長期可持續(xù)改進(jìn)性(車用IC卡等)；b) 車位線、導(dǎo)向線(牌)、車位檔桿清晰、牢固；c) 地面平整，無明顯積水，溝渠蓋板有預(yù)留；d) 人員的專業(yè)培訓(xùn)及證照申辦(價(jià)目及時(shí)管理制度標(biāo)上墻)；e) 配有專用的消防滅火器材；f) 地下車場需有配套的排風(fēng)換氣系統(tǒng)；g) 道閘系統(tǒng)技術(shù)成熟便于維修、養(yǎng)護(hù)；h) 地溝蓋板做防震(防噪)處理；i) 排水溝渠形式環(huán)通，排水量滿足雨季高發(fā)期的要求。2) 非機(jī)動(dòng)車場a) 露天設(shè)置值班崗?fù)?防風(fēng)、防雨、防暑)；b) 有單車支護(hù)架及上墻制度。3.3.3 道路(小區(qū))含周邊維護(hù)1) 布局合理，方便住戶日常使用；2) 形成網(wǎng)狀式、環(huán)狀；3) 主要干道寬度能滿足消防、救護(hù)車輛使用；4) 路面磚、路砑石等材料備留(便于日后維修)；5) 走水順暢；6) 有殘疾人通道(不用下車直至門棟)；7) 保證任何一點(diǎn)都不同，兩條道路可到達(dá)；8) 井蓋、渠蓋做防震、仿造噪理，防止夜間行車造成過人噪音；9) 消防通道高度、寬度能滿足消防車輛進(jìn)出需求。3.3.4 天面1) 同高相鄰天面盡可能相通；2) 空間充裕，滿足人員消防疏散要求；3) 周邊有防護(hù)措施及“禁止攀爬”標(biāo)識(shí)(高空拋物)；4) 天面走水順暢，下水口處有過濾網(wǎng)；5) 天面防火門的檢修方便；6) 對于供私家使用的公共平臺(tái)有專用的出入口供檢修、清潔使用；7) 可設(shè)專供晾曬衣物的支持(保證不影響天面人員疏散要求)。 3.3.5 架空層的布置與利用1) 地面一層或地下負(fù)一層，以員工宿舍、停車場等為主；2) 樓層架空層、在保障各類管道檢修方便的同時(shí)，以倉庫設(shè)置為主；3) 架空層與其他公共區(qū)域進(jìn)行分割封閉管理；4) 整體規(guī)劃、功能分區(qū)、定位明確。3.3.6 樓梯間1) 安裝感應(yīng)節(jié)能燈；2) 扶手安全、牢固；3) 地面磁片完整，便于消防；4) 消防器材配套齊全，標(biāo)識(shí)清楚(疏散示意圖)；5) 墻面平整無破損。3.3.7 大堂(含電梯、地下前室)1) 墻、地面平整、顏色均勻；2) 配有信報(bào)箱、牛奶箱、宣傳欄；3) 有公共滅火器材；4) 公共電話、緊急電話標(biāo)識(shí)牌；5) 通風(fēng)順暢，采光良好(可加燈)，所有照明燈用感應(yīng)燈或定時(shí)開關(guān)；6) 定位與小區(qū)整體定位搭配、協(xié)調(diào)；7) 來訪人員與住戶直接溝通便捷(可不用對講)；8) 大堂選用燈具設(shè)置位置必須便于日后更換、維修。3.3.8 溝渠井(污水井、化糞池)1) 管道布置合理，避免交叉，維護(hù)外觀整齊，排放量能夠滿足實(shí)際要求；2) 溝渠底部有必要坡度，便于走水；3) 預(yù)留檢修口，檢修口必須設(shè)在公共區(qū)域；4) 位置恰當(dāng)，檢修中對小區(qū)人流、車流的影響降至最低；5) 溝、井、渠干加防震措施減少噪音，同時(shí)便于開啟、清潔、檢修；6) 采光井頂部不宜封閉，便于井壁檢修、清潔；7) 采光井底部設(shè)置照明并用護(hù)欄封閉，減少可能的治安盲點(diǎn)，同時(shí)留門便于清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)備檢修；8) 所有管道排水必須引入井、渠、溝，并設(shè)有必要的檢查口；9) 除工程特殊要求的管道，其他均應(yīng)盡可能設(shè)置墻內(nèi)，確保小區(qū)外觀整齊；10) 雨水管、行水管產(chǎn)生的噪音應(yīng)采取相應(yīng)措施進(jìn)行消除、避免對住戶正常生活產(chǎn)生影響；11) 井、管上采取必要的安全措施防止攀爬；12) 所有管線上均貼上標(biāo)簽進(jìn)行明示；13) 所有管道出口必須接入溝、渠、井，不宜直排至地面；14) 驗(yàn)收前進(jìn)行全面試水、并進(jìn)行疏通清理。3.3.9 小區(qū)景觀1) 與小區(qū)整體格調(diào)、定位搭配一致；2) 水景、燈光應(yīng)考慮長期使用的節(jié)能問題；3) 配有休閑設(shè)施，便于住戶休閑使用(桌椅等)；4) 考慮背景音樂、水景噪音對住戶日常生活的影響；5) 景觀中的道路布局合理，防止綠化植物被人踩踏；6) 采取必要的安全措施和提示。3.3.10 休閑場所(兒童娛樂場所)1) 有明確安全提示標(biāo)識(shí)；2) 有明確的使用管理規(guī)定；3) 設(shè)施質(zhì)量過關(guān)，布局合理，定位與小區(qū)定位協(xié)調(diào)；4) 地面防護(hù)層在設(shè)備滿足安全保護(hù)同時(shí)，能夠便于清潔；5) 娛樂室聲音以不影響住戶正常休息為準(zhǔn)。3.3.11 裝修垃圾堆放點(diǎn)1) 位置隱蔽，便于清運(yùn)車輛進(jìn)出，最好為避風(fēng)處或采用防風(fēng)處理；2) 可露天設(shè)置，但不能設(shè)在各類通道上；3) 便于小區(qū)住戶集中堆放；4) 維護(hù)好垃圾清運(yùn)過程中的設(shè)備維護(hù)(電梯、通道、地面等)；5) 與生活垃圾區(qū)別處理；6) 周邊排水口必須設(shè)置過濾網(wǎng)，雨天應(yīng)及時(shí)清理防止堵塞。3.3.12 公共晾曬區(qū)1) 位置便于全體住戶共同使用；2) 數(shù)量充足；3) 有必要的安全措施減少和防止外來人員進(jìn)入公共晾曬區(qū)。3.3.13 會(huì)所1) 項(xiàng)目設(shè)置必須與小區(qū)準(zhǔn)業(yè)主的消費(fèi)能力和消費(fèi)需求相協(xié)調(diào)(必要時(shí)進(jìn)行市場調(diào)查)；2) 對于日常維保費(fèi)用較高的網(wǎng)球場、恒溫游泳池必須謹(jǐn)慎處理；3) 整體布局合理(走向、位置等)。3.4 其他特殊事項(xiàng)3.4.1 商鋪規(guī)劃及廣告設(shè)置(裝修)1) 對商鋪的經(jīng)營范圍、用途提前進(jìn)行規(guī)劃和約定，以方便業(yè)主生活為主，同時(shí)兼顧小區(qū)公共衛(wèi)生(如有餐廳必須有專用煙道)；2) 商鋪前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位；3) 裝修時(shí)必須嚴(yán)格按照消防申報(bào)審批程序監(jiān)管，同時(shí)盡量減少其裝修過程對原有消防器材設(shè)施的損壞；4) 商鋪廣告位大小應(yīng)提前規(guī)劃，并進(jìn)行專業(yè)的加固、防風(fēng)處理；5) 商鋪用廣告設(shè)計(jì)、安裝需經(jīng)專業(yè)審核審批后進(jìn)行。3.4.2 出入口布置1) 人流、車流集中使用，同時(shí)使住戶整體小區(qū)內(nèi)行走路線相縮短；2) 特殊出入口因住戶生活需求采用定時(shí)或特批開放；3) 人車分流(“禁止單車在人行路面行使” 和“禁止人行車道”的標(biāo)識(shí))；4) 配有專用設(shè)施對人車進(jìn)行監(jiān)控、服務(wù)；5) 滿足小區(qū)消防，緊急疏散等的使用；6) 配有專用值班室；7) 滿足小區(qū)人員車輛高峰期的正常使用。3.4.3 垃圾箱(果皮箱)整體布局1) 便于垃圾投放及清運(yùn)；2) 樓層設(shè)置煙灰缸或果皮桶；3) 對垃圾進(jìn)行分類收集；4) 設(shè)施方便、實(shí)用、無安全隱患，與小區(qū)整體定位協(xié)調(diào)；5) 寫字樓樓層設(shè)辦公垃圾回收箱，住宅可集中地面收集；6) 垃圾桶點(diǎn)與垃圾中轉(zhuǎn)站有推車通道(無臺(tái)階)。3.4.4 清潔取水點(diǎn)的布置1) 滿足清潔用水要求(地面、地下、天面、樓層、大堂等)；2) 與綠化用水點(diǎn)