合肥某花園物業(yè)管理投標文件(doc 46頁).doc

合肥春曉花園物業(yè)管理投標書目 錄第一章：綜合說明 綜合說明書 投標報價摘要第二章：企業(yè)簡介 公司簡介第三章：管理思路 管理思想 管理目標 管理原則 管理保障體系 第四章：物業(yè)管理辦法 管理辦法 管理服務(wù)項目 具體方案 機構(gòu)設(shè)置第五章：物業(yè)服務(wù)承諾 服務(wù)分項承諾另附 物業(yè)服務(wù)收支預(yù)算 公司相關(guān)證照復(fù)印件第一章綜 合 說 明一、投 標 綜 合 說 明 書致： 合肥新辰置業(yè)有限公司 遵照建設(shè)部物業(yè)管理招投標管理暫行辦法和市房產(chǎn)局關(guān)于物業(yè)管理招投標管理暫行辦法的規(guī)定，經(jīng)考察現(xiàn)場，我方愿以所遞交的投標報價，承擔上述物業(yè)的全部管理服務(wù)工作。一旦我方中標，我方保證按所遞交的投標報價摘要中承諾的期限和招標文件中對承包期限的要求如期按質(zhì)提供服務(wù)。一旦我方中標，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達到投標報價表中承諾的質(zhì)量等級。一旦我方中標，我方保證按投標文件中的人員配置標準及管理組織架構(gòu)開展工作。我方同意所遞交的投標文件在投標有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方將受此約束。除非另外達成協(xié)議并生效，招標文件、中標通知書和本投標文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。投標單位：(印鑒)法定代表人或委托代理人：(蓋章、簽字) 年月日二、投 標 報 價 摘 要服務(wù)標準等級合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則二級服務(wù)標準合同期限叁年高層公共性服務(wù)收費標準1.1元/米2每月商鋪公共性服務(wù)收費標準1.6元/米2每月總費用人民幣1803566元/年管理承諾合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則三級服務(wù)標準和合肥市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)標準為目標。合肥和苑物業(yè)管理有限公司第二章企 業(yè) 簡 介【公司簡介】第三章管 理 思 路【物業(yè)整體管理思想】保持為充分體現(xiàn)春曉花園風格，保持業(yè)主居住環(huán)境生態(tài)，為業(yè)主創(chuàng)造一個安全、文明、整潔、舒適的工作、生活環(huán)境。我們將本著公司“滿意是起點，服務(wù)無止境”的經(jīng)營理念，發(fā)揚“誠信、熱情、團隊、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，把“為業(yè)主提供高品質(zhì)的服務(wù) ，讓業(yè)主滿意”作為公司永恒的目標，堅持“以人為本”的服務(wù)理念，對春曉花園小區(qū)的管理將圍繞一個管理目標、二個管理原則、三個管理保障體系、四個操作重點和五個基本方法來展開。使廣大業(yè)主真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的新生活、新理念，實現(xiàn)物業(yè)的保值升值。管理目標 小區(qū)管理工作將依照合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則二級服務(wù)標準和合肥市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)標準為目標。確保業(yè)主綜合滿意率達到90%以上。管理原則1、業(yè)主（使用人）自治管理與專業(yè)管理相結(jié)合的原則：根據(jù)物業(yè)區(qū)分權(quán)的概念，業(yè)主有對物業(yè)占有、支配等權(quán)利，因此對物業(yè)也有管理和自治的義務(wù)。管理中就要發(fā)揮業(yè)主委員會作用和管理規(guī)約的約束力，使業(yè)主能自覺成為小區(qū)管理的主人。物業(yè)管理企業(yè)就是根據(jù)業(yè)主對物業(yè)管理事務(wù)委托實施物業(yè)服務(wù)。因此，在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（使用人）的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當尊重并按照廣大業(yè)主、使用人的要求，同時努力爭取業(yè)主（使用人）的支持配合，宣傳物業(yè)管理的要求，使其能正確使用和維護物業(yè)，自覺遵守業(yè)主、使用人規(guī)約，并通過物業(yè)管理公司結(jié)合物業(yè)的特點，在房屋管理、公共設(shè)施設(shè)備和社區(qū)業(yè)主共同事務(wù)的管理服務(wù)中實施專業(yè)化管理服務(wù)，共同創(chuàng)建文明社區(qū)。2、以情服務(wù)和依法管理相結(jié)合的原則：“客戶服務(wù)第一”是物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)宗旨，因此管理中要秉承“以人為本”的管理理念，把管理寓于服務(wù)之中，從使用人的需求出發(fā)，強化服務(wù)機能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務(wù)?！耙婪ü芾怼笔欠?wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、科學管理，把服務(wù)融于管理之中，以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。管理保障體系1、品質(zhì)管理保障我司在春曉花園小區(qū)管理中將導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系管理標準，實施全面質(zhì)量管理。該標準圍繞以“顧客為關(guān)注焦點”制定物業(yè)管理過程中各項工作程序和操作規(guī)程文件，關(guān)依據(jù)該文件進行監(jiān)督檢查、整改，是春曉花園小區(qū)物業(yè)管理品質(zhì)的基本保障。2、技術(shù)優(yōu)勢保障 我司設(shè)有工程部，不僅擁有大批專業(yè)工程技術(shù)人材，更是人材培訓(xùn)基地，我司將組建一支技術(shù)過硬、工作踏實、吃苦耐勞的工程技術(shù)隊伍服務(wù)于春曉花園小區(qū)的管理，是春曉花園小區(qū)強大的技術(shù)保障。3、人才優(yōu)勢保障 我司根據(jù)企業(yè)發(fā)展要求，不斷調(diào)整人才結(jié)構(gòu)，儲備了一批不同層次、不同專業(yè)的管理人才和工程技術(shù)人才，他們成功的管理經(jīng)驗完全可用于春曉花園小區(qū)的各項管理工作，是春曉花園小區(qū)管理人力資源的有力保障。四個操作重點1、公共設(shè)施設(shè)備和物業(yè)本體管理2、公共秩序安全管理3、環(huán)境管理4、社區(qū)精神文明建設(shè)五個工作方法1、事先告之的辦法2、動態(tài)管理的辦法3、操作規(guī)范的辦法4、服務(wù)領(lǐng)先的辦法5、宣傳到位的辦法第四章物 業(yè) 管 理 辦 法【管理辦法】（一）導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合小區(qū)具體實際，制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列標準的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)，建立富有親和力的科學管理和服務(wù)模式，保障管理服務(wù)的運行。（二）嚴格遵守有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為。（三）不斷提高管理水平和管理效率。努力提升管理品牌，降低管理成本，使物業(yè)管理處于良性循環(huán)之中。（四）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營?！疚飿I(yè)管理服務(wù)項目】（一）公共服務(wù)項目：1、協(xié)助公安部門維護小區(qū)內(nèi)的公共秩序，實行24小時安保值勤、義務(wù)消防和園區(qū)交通道路管理；2、房屋共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護及保養(yǎng)；3、公共綠地園藝的養(yǎng)護和修整；4、物業(yè)的各項資料管理，業(yè)主和使用人的物業(yè)使用資料管理；5、公共場所保潔，生活垃圾收集和清運；6、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；7、代訂報刊、生日蛋糕和花籃；8、代叫出租車；9、代辦暫住證；10、臨時代為保管小件物品及其他溫馨服務(wù)；11、物業(yè)管理咨詢解答服務(wù)；12、義務(wù)安全用電常識宣傳。 （二）有償專項針對和特約服務(wù)項目（可以提供的、業(yè)主和大多數(shù)住戶和使用人都能夠享受到的服務(wù)，具體價格由物管公司核定，報物價部門備案）：1、住宅樓內(nèi)各種私家自用設(shè)施設(shè)備安裝及維修；2、合作及其他公共活動設(shè)施、設(shè)備的活動使用；3、四季花卉代租；4、私家住宅報警系統(tǒng)接警服務(wù)；5、代訂車、船、機票；6、代訂送飲用水；7、代收洗衣物；8、鐘點家政服務(wù)；9、在開發(fā)建設(shè)單位允許條件下，代辦房產(chǎn)三證；10、代理房屋租賃轉(zhuǎn)讓；11、機動車輛清洗；12、小區(qū)內(nèi)物件搬運?！揪唧w方案】物業(yè)管理正常實施階段根據(jù)小區(qū)實際情況現(xiàn)已是物業(yè)管理正常實施階段。物業(yè)管理正常實施階段是指物業(yè)交付后進行正常的物業(yè)管理時期。具體管理組成：主要為公共秩序安全管理、消防管理、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理、綠化保潔管理、客戶服務(wù)中心服務(wù)、質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理、人力資源管理和社區(qū)精神文明建設(shè)等方面。一、公共秩序安全管理方案在當前物業(yè)管理所處的現(xiàn)階段中，適當運用現(xiàn)有的科學技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進設(shè)備、工具和人的主觀能動性，維護小區(qū)物業(yè)和業(yè)主的安全，減少和降低各類案件、事故發(fā)生率，是物業(yè)管理工作的重中之重，最為廣大住戶所關(guān)注，因此我們將建立三級安全防范管理體系和三級安全網(wǎng)絡(luò)管理體系。在小區(qū)中切實施行常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理手段，落實各項管理措施，各責任部門的結(jié)點處理。使公共秩序安全管理運行達到最有效的層面。（一）管理內(nèi)容：1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機關(guān)維護小區(qū)公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（物業(yè)使用人）安全的行為。根據(jù)春曉花園的環(huán)境特征，對安保隊伍實行職責細分、落實責任。同時又相應(yīng)連貫，達到管理統(tǒng)一。按職責分為三個班組：（1）門崗班；（2）巡邏班；（3）車輛秩序管理班，并按各自責任實施管理。（1）門崗的任務(wù)： 了解熟悉所有業(yè)主的車輛牌照號碼，熟悉業(yè)主人員的外貌基本特征； 禮儀服務(wù)（向駕車業(yè)主和個人行舉手禮或注目禮）； 維護出入口的交通秩序； 對外來車輛和訪問人員進行禮貌詢問，拜訪對象核準，驗證登記； 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入小區(qū)； 嚴禁攜帶危險物品進入小區(qū)； 遇到外來人員或裝修民工將大件物品帶出小區(qū)，即與物主核實，并按物件放行； 為業(yè)主、使用人提供便利性服務(wù)；遇事或需要轉(zhuǎn)達的事項按操作程序及時與巡邏人員、車管人員及管理人員聯(lián)系。（2）巡邏崗的任務(wù)： 百分之九十地熟悉自己管理的組團業(yè)主和車輛號牌； 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角； 巡查道路情況，維護道路暢通，做好安全防范工作； 對組團內(nèi)的嫌疑人員進行主動上前詢問、盤查； 小區(qū)及樓宇安全、防火檢查； 裝修戶的安全檢查； 協(xié)助公安部門處理各類治安案件； 制止各類違反小區(qū)管理制度的不文明行為； 發(fā)現(xiàn)事故苗頭和管理遺留問題及常規(guī)設(shè)備因故停用、損壞等，按操作規(guī)程及時與管理處進行聯(lián)系或自行處理； 維護沿街商鋪的公共秩序和夜間巡邏。（3）車輛秩序管理任務(wù)： 指揮和指定進入車輛按規(guī)定停放； 對違章停車實行勸阻和糾正通知； 裝修材料和搬家車輛進入指定地點和時間； 對超速車輛勸阻教育； 配合其他責任單位做好規(guī)定工作。2、技術(shù)防范：A、配合應(yīng)用單元門禁系統(tǒng)，提高樓宇安全的預(yù)防性。B、加強夜間的巡邏，每60分鐘一次。C、重視每戶接警服務(wù)單位和個人的專項報警，以最快速度上門處理。（二）、管理措施：1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心；2、強化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定緊急事故處理辦法預(yù)案，定期組織演習；3、加強保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明，舉止得當；4、嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量；5、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案； 6、及時維護檢查門禁系統(tǒng)，提醒住戶及單位做好家庭或辦公樓接警管理，加強防范意識；7、充分運用質(zhì)量管理體系，堅持日檢、周檢、月檢、抽查相結(jié)合。 二、消防管理方案消防管理是物業(yè)安全管理的重點之一，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實際，切切實實地做好消防安全工作，維護業(yè)主和使用人的生命財產(chǎn)安全。（一）管理內(nèi)容：1、做好消防的管理；2、做好消防設(shè)施、器材的管理和檢查；3、保持消防通道的暢通；4、加強小區(qū)裝修期間的消防安全管理；5、嚴禁明火和擅自電焊、氣焊；6、嚴禁違章燃放煙花爆竹；7、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；8、防止電器短路、管煤泄露等引發(fā)火災(zāi)因素。（二）管理措施：1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；3、建立義務(wù)消防隊，每季組織一次消防安全學習，每年組織一次消防演習；4、定期進行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；6、制止任何違反消防安全的行為；7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向住戶及單位傳授消防知識；8、發(fā)生火災(zāi)，及時組織撲救并迅速向有關(guān)部門報警。三、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案【房屋管理方案】房屋管理，直接影響到小區(qū)立面形象、物業(yè)的自然壽命和經(jīng)濟壽命和物業(yè)的使用安全，直接關(guān)系到使用人的工作生活與居住安全。（一）管理內(nèi)容：1、房屋公共部位管理：根據(jù)春曉花園小區(qū)高層房屋特點及其他配建物業(yè)組成的情況和交付后可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共設(shè)施用房。（1）業(yè)主已領(lǐng)房： 房屋交付時，及時與業(yè)主（使用人）簽訂業(yè)主（使用人）公約，事先書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案； 加強裝修管理，實施動態(tài)管理、裝修報批程序、物業(yè)管理備案制度、嚴格檢查制度，對違章裝修行為及時予以制止并書面告知，情節(jié)嚴重者，提請業(yè)主索賠和有關(guān)行政管理部門依法處理； 加強外立面管理，屋頂不得擅自安裝任何設(shè)施設(shè)備，外墻面不得擅自改變顏色，戶外不得安裝?；\，陽臺無堆放雜物現(xiàn)象； 業(yè)主戶內(nèi)裝修完畢建筑垃圾指定時間、地點堆放； 實地勘查，公共部位和立管有否受裝修受損； 做好房屋公共部位、樓道、候梯廳的維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀；裝修結(jié)束后，及時進行房屋公共部位的修繕與養(yǎng)護； 每年12月底或3月初定期進行房屋普查，觀察沉降、檢查立面、屋頂和公共部位的使用狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題，制訂維修計劃。（2）空關(guān)房（含業(yè)主托管房）： 管理處應(yīng)每月通風打掃一次； 對房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。（3）公共用房做好公共用房（公共設(shè)施用房）的維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀； 做好車庫的管理運行，經(jīng)常要對車庫、車位的停車標識進行重新補漆。2、設(shè)備設(shè)施維護：是保障物業(yè)正常使用和小區(qū)業(yè)主（使用人或單位）日常工作、生活質(zhì)量的重要工作，直接關(guān)系業(yè)主（使用人）居住滿意和日常生活不受影響。因此必須勤于管理，堅持維護重于維修的工作思路?！竟苍O(shè)施設(shè)備管理方案】（一）管理內(nèi)容：（1）公共區(qū)域的水電設(shè)備、設(shè)施每日巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修；（2）路燈每晚巡邏時進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，第二日維修；（3）樓道燈每周巡查二次，發(fā)現(xiàn)損壞，及時處理；（4）門禁系統(tǒng)，每日巡查一次，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修；（5）主要進水筏門每月定期上黃油一次，避免生銹；（6）消防設(shè)施每月檢查一次，保障正常使用，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；（7）配電房根據(jù)要求專人巡視，按規(guī)定運行管理；（8）公共衛(wèi)生設(shè)施每周巡查一次，保持設(shè)施完好率；（9）公共車庫內(nèi)的電、通風、排水、消防按規(guī)定在日常管理中進行檢查；（10）房屋上下水直立管，每月一次檢查，發(fā)現(xiàn)堵塞，及時疏通；（11）小區(qū)下水設(shè)備在保修期滿后，每年疏通一次；（12）住戶自用水、電設(shè)備等報修，按規(guī)定填寫委托服務(wù)單后，及時上門服務(wù)。（13）所有設(shè)施設(shè)備運行、停止都有明顯的標識系統(tǒng)。（二）管理措施：1、加強裝修戶管理，督促業(yè)主（使用人、單位）做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查，進行動態(tài)管理，發(fā)現(xiàn)問題及時制止，房屋管理員必須客戶熟悉率100%；2、維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時，設(shè)施設(shè)備熟悉程度100%；3、強化維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；4、制訂房屋管理普查規(guī)程，所有管理活動必須記錄在案；5、制定設(shè)備、設(shè)施維護、保養(yǎng)規(guī)程，按規(guī)程進行操作建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達98%以上，且有回訪制度和記錄；6、實施分線管理，依靠公司技術(shù)協(xié)作，分項做好日、周、月運行狀況記錄，確保房屋及配套設(shè)施完好率達98%以上；7、所有設(shè)施、設(shè)備運行管理活動，都必須記錄詳細，以備查找。四、綠化保潔管理方案綠化保潔直接關(guān)系到小區(qū)形象及業(yè)主、入住單位和使用人工作生活居住環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量提高工作和生活質(zhì)量的一個重要指標。（一）、管理內(nèi)容：1、綠化養(yǎng)護：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護科學化。（1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水；（2）根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；（3）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗，逐步按園區(qū)環(huán)境修整造形；（4）制定預(yù)防措施，防治病蟲害；（5）做好惡劣天氣花草樹木的保護工作；（6）定期（每年夏、秋季）修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀；（7）入冬前的基肥追加。2、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。根據(jù)職責細分，分為樓道保潔班和公共保潔班，具體實施運行：（1）園區(qū)道路及公共區(qū)域地面每天保潔二次，隨時清除各類污漬、積水，定期清洗外墻面，公共綠化區(qū)每天保潔一次；（2）每天8點前收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏；（3）各樓層過道每天保潔一次，門禁設(shè)備，電表箱蓋、大門、單元門，扶手、欄桿、臺階（含踢腳線）每天保潔一次，共用門、窗每周保潔一次；（4）每周對垃圾桶果殼箱進行清潔、消毒；（5）各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔二次；（6）告示牌、指示牌等每天保潔一次；（7）公共活動區(qū)域保持清潔整齊每日二次；（8）保持公共車庫內(nèi)無紙屑、雜物，每日二次；（9）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；（10）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。（11）設(shè)備房內(nèi)誰管理誰包干原則，每天打掃一次設(shè)備和室內(nèi)衛(wèi)生；（12）下水道等排污管道每年定期清理一次；（13）外墻按三至五年清洗或粉刷一遍（費用由業(yè)主承擔）；（14）圍墻鐵欄10.1，春節(jié)各沖洗一次；（15）化糞池每年定期清理一次；（16）污水處理系統(tǒng)根據(jù)污泥產(chǎn)生情況，及時清理。必要時，投放“次氯酸納”溶液，達到排放標準。（二）管理措施：1、建立綠化保潔制度，按月制訂綠化養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；2、加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)綠化人員養(yǎng)護和保潔人員保潔；3、落實“三查” （綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率95%、保潔服務(wù)滿意率95%；4、強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。 五、公共娛樂設(shè)施管理方案 確保小區(qū)健身娛樂設(shè)施的安全使用，為小區(qū)業(yè)主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。（一）管理內(nèi)容1、每月在設(shè)施活動部位進行上油保養(yǎng)、檢查；2、每年對設(shè)施外漆進行補換漆保養(yǎng)；3、每周對健身娛樂設(shè)施進行不少于一次的安全檢查；4、對存在不安全因素的娛樂設(shè)施及時做好停用標識，組織檢修；對無法修復(fù)的，按手續(xù)申請報廢；5、在室外娛樂設(shè)施周邊設(shè)立活動須知和少兒活動設(shè)施的防跌措施；6、會所活動室堅持文明、健康娛樂；7、所有的活動設(shè)施需實行有償活動的，必須明碼標價；8、保持公共場所通風、衛(wèi)生，落實預(yù)防流行性疾病措施。（二）管理措施1、小區(qū)設(shè)安全檢查負責人，對健身娛樂設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán)；2、安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設(shè)施安全檢查表，并妥善保管，每月上報有關(guān)負責人。3、設(shè)備維修人員按規(guī)定定時養(yǎng)護、檢查，保障運行安全。4、建立文明娛樂規(guī)章制度，遵守國家價格制度，創(chuàng)造健康、衛(wèi)生的公共娛樂場所。六、客戶綜合服務(wù)部管理根據(jù)景輝家園住戶多的特點。為滿足不同客戶的需求，管理處成立客戶綜合服務(wù)部，最大程度的方便客戶。（一）服務(wù)內(nèi)容：1、各類代理、代辦服務(wù)；2、寄放小件物品；3、轉(zhuǎn)接客戶需求的專項服務(wù)；4、介紹客戶自有辦公生活區(qū)域的延伸服務(wù)；5、接待客戶投訴；6、其他相關(guān)服務(wù)。（二）管理措施：1、加強工作人員服務(wù)意識，熱情服務(wù)，做到禮貌待客、文明用語；2、熟悉相關(guān)服務(wù)知識；3、提高工作人員服務(wù)責任心、細心周到、不出差錯；4、建立值班制度；5、完善客戶需求與各部門連結(jié)環(huán)節(jié)的溝通措施。6、愛護服務(wù)中心設(shè)備，及時保養(yǎng)，達到客戶需求的完好率。八、財務(wù)管理方案通過財務(wù)管理，在改善財務(wù)狀況的條件下，不斷擴大財務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。（一）管理內(nèi)容：1、加強現(xiàn)金收支管理；2、搞好財務(wù)核算，搞好物業(yè)管理費用與日常管理中的常規(guī)服務(wù)，經(jīng)營性收益單獨建帳，歸全體業(yè)主的用于公共設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護，三產(chǎn)收益作為公司收益；3、做好保修期滿年度大中修計劃，及時向業(yè)委會報送物業(yè)維修更新費用計劃，并公布費用支出情況；4、做好年度預(yù)算和決算工作；5、認真審核報銷票據(jù)，嚴格控制費用報銷；6、及時掌握財務(wù)收支狀況，做好財務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。（二）管理措施：1、根據(jù)財務(wù)法規(guī)政策，制定財務(wù)管理制度；2、財務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；3、抓好財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；4、加強成本控制；5、加強財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)檢查；6、作好各類收益的專項帳務(wù)，按國家政策規(guī)定，定時公布管理費收支情況和維修基金收支情況。九、檔案資料管理方案加強小區(qū)的檔案資料管理，有助于保存小區(qū)的歷史資料，維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護、更新和與業(yè)主、使用人或單位的溝通、聯(lián)系 。（一）管理內(nèi)容：1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等；2、業(yè)主、使用人檔案：所有業(yè)主（使用人）租房合同（復(fù)印件），客戶基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表及各類動態(tài)管理表等；3、財務(wù)檔案：逐年形成的小區(qū)財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等；4、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。（二）管理措施：1、制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行；2、專人管理（由負責內(nèi)勤的管理員擔任），專室專柜，編目造冊，存放有序，并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密；3、科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；4、逐步實現(xiàn)智能化管理，提高無紙化管理模式，及時可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平； 5、按資料類型可分戶或分類進行建檔；6、明確索引，便于查找。十、質(zhì)量管理保障方案導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標準管理，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)操作運行的程序控制的管理理念，有助于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標，是公司實行管理品質(zhì)的有力保障。（一）管理內(nèi)容：1、參照ISO9000質(zhì)量體系標準要求，制定小區(qū)質(zhì)量監(jiān)督工作計劃；2、實施所制訂的工作計劃和措施；3、對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；4、根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓(xùn)，完善工作質(zhì)量。（二）管理措施：1、把公司質(zhì)量管理體系貫徹到管理處日常工作中，按標準程序進行操作運行；2、抓好管理人員的質(zhì)量學習，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高質(zhì)量意識；3、制訂質(zhì)量管理責任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處；4、接受公司對小區(qū)管理工作的現(xiàn)場指導(dǎo)；5、配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。十一、人力資源管理保障方案一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對于保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平至關(guān)重要，因此人力資源管理是本公司人才保障機制的基本工作，最大程度地滿足管理需求。（一）管理內(nèi)容：1、按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才；2、任人唯賢，量材錄用；3、開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；4、進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。（二）管理措施：1、制定崗位責任制，做到責、權(quán)、利分明；2、建立約束與激勵相結(jié)合的運行機制，充分調(diào)動工作積極性；3、加強思想作風建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識；4、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請進來培訓(xùn)相結(jié)合；5、全面考核，做到公開、公平、公正；6、建立主要崗位競聘制度，充分發(fā)掘有才能員工的潛能。十二、工程技術(shù)保障方案根據(jù)春曉花園的設(shè)施設(shè)備配置情況，充分發(fā)揮設(shè)施設(shè)備完好運行，是保障住宅區(qū)業(yè)主日常生活的基本條件，也是客戶滿意的主要內(nèi)容。因此公司將充分發(fā)揮公司技術(shù)力量的作用，確保住宅區(qū)設(shè)施設(shè)備的完好率，滿足業(yè)主的生活需求。（一）管理內(nèi)容：1、按住宅區(qū)管理需要，合理配置各類技術(shù)工種人員；2、定期技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平；3、定期分析故障原因，為排除故障減少時間；4、每季定時指導(dǎo)、檢查工程技術(shù)人員的操作方法和水平，提高操作可行性和運行管理水平；5、開展業(yè)務(wù)技術(shù)、服務(wù)態(tài)度，質(zhì)量管理考核，優(yōu)勝劣汰；6、及時調(diào)整與各管理部門的橫向聯(lián)系。（二）管理措施：1、制定崗位職責，做到分工明確、職責分明；2、制定有效的程序操作規(guī)程，滿足技術(shù)人員的操作規(guī)范需要；3、積極開展業(yè)務(wù)研討會，滿足管理需要；4、不定時或定時組織考核和督導(dǎo)，提升管理品位；5、積極開展內(nèi)部勞動競賽，把設(shè)施設(shè)備完好率作為評比標準。十三、小區(qū)精神文明建設(shè)在小區(qū)倡導(dǎo)做文明業(yè)主或使用人，弘揚社會主義精神文明和道德風尚，積極開展豐富多彩的文化娛樂體育活動，有助于加強與業(yè)主、使用人的聯(lián)系和溝通，有助于實現(xiàn)“以人為本”、“以情服務(wù)”的管理理念。（一）管理內(nèi)容：1、重視小區(qū)精神文明建設(shè)氛圍的營造；2、每年組織業(yè)主、使用人參與各項有益于人心健康，文化娛樂活動，以豐富業(yè)主和使用人生活，加強物業(yè)使用人之間的溝通聯(lián)系；3、開展經(jīng)常性的健身活動；4、組織業(yè)主參加社會公益活動，加強小區(qū)與外界的聯(lián)系；5、重大節(jié)日布置，豐富營造節(jié)日氣氛；6、發(fā)掘業(yè)主資源，開展多種形式的沙龍聚會；7、弘揚正氣、正面宣傳好人好事。（二）管理措施：1、擬訂社區(qū)精神文明建設(shè)計劃，主任負責，專人專項管理，日?；顒优c大型活動相結(jié)合；2、運用多種形式向業(yè)主宣傳物業(yè)管理知識，使廣大業(yè)主了解并支持物管工作；3、開展走訪和談心工作，加強與業(yè)主、使用人的溝通；4、加強聯(lián)絡(luò)，搞好協(xié)作，充分利用園區(qū)的各項健身設(shè)施，積極開展有償專項文娛體育活動，多渠道籌集活動經(jīng)費。十四、應(yīng)急預(yù)案的管理物業(yè)管理服務(wù)過程中，可能會出現(xiàn)一些意料不到的事故發(fā)生，物業(yè)管理處應(yīng)當制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案，以防物業(yè)管理過程中的不測。按照春曉花園的實際，可制定以下應(yīng)急預(yù)案的方案：1、打架斗毆、流氓滋擾的防范和處理預(yù)案2、對精神病、鬧事人員的防范處理預(yù)案3、搶劫、盜竊、兇殺、綁架等刑事案件應(yīng)急處理預(yù)案4、對自殺或企圖自殺事件應(yīng)急的預(yù)案5、對突然死亡事件的應(yīng)急處理預(yù)案6、對暴力事件的緊急處理預(yù)案7、對爆炸及可疑爆炸物品的緊急處理預(yù)案8、對發(fā)生交通意外事故的處理預(yù)案9、對客戶（業(yè)主或顧客）掛失財物及失竊的處理預(yù)案10、對業(yè)主（住戶或顧客）遺失物品招領(lǐng)的處理預(yù)案11、對自然災(zāi)害事故的應(yīng)急處理預(yù)案12、對突發(fā)性水浸和室內(nèi)水浸的處理預(yù)案13、大范圍停電的處理預(yù)案14、發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理預(yù)案15、可燃氣體泄漏的處理預(yù)案【機構(gòu)設(shè)置及管理職責】（一）機構(gòu)設(shè)置：根據(jù)公司ISO9000質(zhì)量標準對大廈實行專業(yè)化管理服務(wù)，本著“精干、高效”的原則，科學、合理設(shè)置機構(gòu)和人員，力求實現(xiàn)物業(yè)管理指標的承諾和公司制定的管理目標：服務(wù)中心主任 維修隊收費員客戶服務(wù)部保安隊保安班物料管理消防管理設(shè)備管理維修服務(wù)設(shè)備維修房屋租賃檔案管理客戶服務(wù)收繳費用 采 購房屋管理保潔管理綠化管理治安管理車輛管理（二）人員配置：崗位/職務(wù) 人數(shù)管理處主任 1人客服主管 1人維修主管 1人保安隊長（主管） 1人客服管理員5人維修員5人保安員（含保安班長3人）30人保潔員18人合計：62人（三）人員素質(zhì)要求崗位職責具備條件管理處經(jīng)理全面負責物業(yè)管理工作男，40歲以下，本科以上文化，3年以上住宅管理經(jīng)驗，持物業(yè)管理上崗證，較豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，協(xié)調(diào)管理能力強，精通ISO9000質(zhì)量體系?？蛻糁鞴茇撠熓芾砀黝愅对V，負責業(yè)主維修信息的收集、評審、派工和回訪，負責ISO9001:2000質(zhì)量體系的維持及改進等大專以上文化，具2年以上基層物業(yè)管理經(jīng)驗，實踐經(jīng)驗豐富，有親和力善于溝通協(xié)調(diào)，熟悉ISO9000質(zhì)量體系。部門主管負責本部門工作，協(xié)調(diào)與其他部門之間的工作。大專以上文化，具有2年以上基層物業(yè)管理經(jīng)驗，綜合管理、協(xié)調(diào)能力和技術(shù)專業(yè)能力均較強。物業(yè)（收費）管理員負責房管工作手冊規(guī)定的工作內(nèi)容，協(xié)助經(jīng)理做好管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)各項工作。負責為客戶辦理全面托收，參與前期的水電表抄送，統(tǒng)計工作，統(tǒng)籌管理小區(qū)財務(wù)收支工作。大專學歷，財會專業(yè)，具有2年以上基層物業(yè)管理經(jīng)驗，綜合管理、協(xié)調(diào)能力和技術(shù)專業(yè)能力均較強。資料員負責管理公司發(fā)放的質(zhì)量管理體系文件和住宅區(qū)技術(shù)檔案資料，分類整理各類工作記錄表格，兼電腦員。中專學歷，擅長技術(shù)資料的分類、整理、管理。倉管員負責倉庫管理工作，負責進行物品分類，擬定物品采購計劃。高中以上學歷，正派、廉潔、具多年倉庫管理經(jīng)驗。設(shè)施維護員負責小區(qū)日常維修以及公共設(shè)備、設(shè)施的維護、保養(yǎng)。持電工上崗證，熟悉高層樓宇的各種供配電、給排水、消防、智能化等系統(tǒng)的日常維護安管隊長負責小區(qū)的治安及車輛的綜合管理工作。高中以上文化程度，退伍軍人，從事相關(guān)工作2年以上，熟悉高層寫字樓宇的安全管理及本市的政策、法規(guī)，有工作經(jīng)驗。保潔主管負責小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生管理工作。高中以上文化程度，從事相關(guān)工作2年以上，熟悉高層樓宇的環(huán)境衛(wèi)生管理。（四）各崗位職責：（一）管理處主任的職責與權(quán)限一、職責： 1. 對上級公司的工作方針、決策、計劃和各項指令的貫徹執(zhí)行不力或出現(xiàn)偏差負責； 2.對因決策不當，領(lǐng)導(dǎo)不力造成管理費不能及時足額收繳負責，對管理處其他經(jīng)營項目經(jīng)營不善導(dǎo)致管理處經(jīng)濟效益的下降負責。對不能按規(guī)定上交上級管理酬金指標負責； 3.對因決策不當，領(lǐng)導(dǎo)不力導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量降低，造成業(yè)主投訴，嚴重損害公司聲譽的情況負責； 4.對所管理的物業(yè)由于管理不善造成物業(yè)嚴重損壞及設(shè)備設(shè)施功能喪失或嚴重削弱負責； 5.對管理處所管物業(yè)發(fā)生的重大火災(zāi)和刑事案件負責； 6.對因工作不認真、事前調(diào)研不夠、決策有誤而導(dǎo)致管理費使用不當或造成資產(chǎn)嚴重浪費負責； 7.對管理處管理層內(nèi)部不團結(jié)、作風不正派、工作不深入造成管理處內(nèi)部管理混亂、紀律松弛、服務(wù)質(zhì)量下降負責。二、權(quán)限： 1.對管理處的全面工作有決策和指揮權(quán)，對緊急重大問題有臨機處置權(quán)； 2.對本處副職以下管理層人員和作業(yè)層班組長的配備，有建議權(quán)； 3.在確保完成上級公司下達的物業(yè)管理各項指標的前提下，對管理處管理服務(wù)行政組織的設(shè)置和員工人數(shù)的配備有建議權(quán)； 4.有權(quán)對員工進行獎懲，對不合格員工有辭退建議權(quán)； 5.在不超出公司規(guī)定標準的情況下有權(quán)決定日常管理費用的支出和物資的使用；6.在不違背上級公司有關(guān)規(guī)定、制度精神的前提下，有權(quán)制定具體的實施細則和落實措施。（二）客服主管職責1、協(xié)助管理處主任處理日常管理事務(wù)，監(jiān)督、協(xié)調(diào)小區(qū)的清潔、園藝、保安、物業(yè)維修保養(yǎng)工作，做好檢查記錄及不合格服務(wù)的糾正跟蹤；2、接待來訪及處理業(yè)主的投訴及詢問；3、協(xié)助參與返修驗收接管，入伙手續(xù)辦理，裝修審批及裝修監(jiān)管工作；4、協(xié)助處理好與業(yè)主的關(guān)系，公司與政府各職能部門之間的關(guān)系；5、協(xié)助財務(wù)部對物業(yè)管理費用、車位管理費等其他費用的催繳；6、協(xié)助開展小區(qū)宣傳工作，主動加強與業(yè)主/住戶的溝通和聯(lián)系，認真執(zhí)行定期回訪工作；7、協(xié)助建立和管理相關(guān)記錄/檔案；8、完成上級交辦的其他任務(wù)。（三）管理員職責1、負責處理管理處日常人事、行政、后勤、培訓(xùn)工作；2、負責管理處辦公例會的會議記錄，落實管理處經(jīng)理各項工作的安排，并及時向經(jīng)理反饋工作結(jié)果；3、負責管理處社區(qū)文化活動的計劃、組織工作；4、負責辦理管理處人員的錄用、轉(zhuǎn)正、離職手續(xù)；5、負責對管理處人員的考勤進行監(jiān)督、檢查；6、負責對管理處各班組上報的物資申購計劃表進行檢查，并及時上報管理處經(jīng)理審核；7、負責管理處各類文件的管理和發(fā)放，并做好記錄。負責公司下發(fā)各類文件的收集、歸檔工作；8、負責管理處所需物資的領(lǐng)用、發(fā)放工作；9、負責管理處培訓(xùn)計劃的制訂、組織、實施工作；10、負責管理處收集、聽取小區(qū)業(yè)主的意見、建議，并及時向管理處經(jīng)理匯報；11、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。（四）維修部權(quán)限與職責一、維修班權(quán)限1、貫徹公司決定，執(zhí)行管理處及設(shè)備部制定的設(shè)備定期保養(yǎng)工作計劃；2、全班人員每日工作服從班長統(tǒng)一安排指揮；3、糾正班內(nèi)員工的維修程序及方法，檢查鑒定維修質(zhì)量；4、審批班內(nèi)員工半天請假；5、處理業(yè)主（住戶）一般性的小修申請；6、對班內(nèi)員工定期進行培訓(xùn)及考核；7、批準班內(nèi)機具材料使用和外借；8、制定設(shè)備年、月保養(yǎng)計劃及月維修材料的申報。二、維修班職責確保小區(qū)建筑設(shè)施完好、機電設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，為業(yè)主提供安全舒適方便的工作和居住環(huán)境。具體如下：1、實行24小時值班制度，負責監(jiān)控設(shè)備運行，并作好值班記錄；2、每天定時巡視一次各部位機電設(shè)備運行狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時報修；3、對重大突發(fā)性故障，立即通知機電公司搶修；4、熱情接受業(yè)主（住戶）的報修并盡快解決，對每月的維修進行統(tǒng)計，填寫維修統(tǒng)計表；5、節(jié)約材料及電力消耗，做好低耗優(yōu)質(zhì)服務(wù)，對每月水電費通知單進行審核，并作統(tǒng)計分析后報送財務(wù)室；6、制定每月材料計劃，上報管理處；7、按設(shè)備實際情況和更好地為業(yè)主（住戶）服務(wù)的需要，提出設(shè)備局部改造的合理化建議，報機電公司審核并實施；8、執(zhí)行公司及管理處工作指示及計劃，遵守公司規(guī)章制度（五）工程主管職責1、承上啟下，團結(jié)組織全班員工操作維修管理處所轄樓內(nèi)全部建筑、機電設(shè)備；2、具體布置安排班內(nèi)員工的工作，監(jiān)督檢查安全工作；3、以身作則，技術(shù)精益求精，作好全班帶頭人；發(fā)動全班人員共同克服工作中的困難，解決問題；4、負責制定維修保養(yǎng)計劃，報管理處主任審批；5、制定維修材料備品備件計劃，報管理處主任審批；6、收集、整理、保存設(shè)備技術(shù)及維修保養(yǎng)記錄，監(jiān)督檢查班內(nèi)員工作好各項記錄；7、作好全班員工的思想工作，提倡“嚴格苛求，自覺奉獻”的工作精神；8、遵章守紀，認真負責，嚴把質(zhì)量關(guān)。（六）維修工職責1、遵守員工守則和公司各項規(guī)章制度，認真貫徹“業(yè)主至上，服務(wù)第一”、“嚴格苛求，自覺奉獻”的標準；2、服從班長調(diào)度和安排，按時按量完成工作任務(wù)，注意安全操作，保證維修質(zhì)量，做到以工作質(zhì)量確保業(yè)主（住戶）滿意；3、遵守維修操作技術(shù)程序，做到高效、優(yōu)質(zhì)、安全地完成維修任務(wù)；4、努力學習，不斷總結(jié)維修經(jīng)驗，提高思想素質(zhì)和技術(shù)業(yè)務(wù)水平；5、負責小區(qū)公共場所的維修養(yǎng)護；6、負責業(yè)主（住戶）的報修處理，認真做好記錄；7、對業(yè)主（住戶）彬彬有禮，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為管理處爭取榮譽；8、維修完工后，應(yīng)作到“工完場清”，注意節(jié)約材料；。（七）護衛(wèi)主管職責1、負責本管理處物業(yè)范圍內(nèi)的安全管理工作；2、負責擬訂安全保衛(wèi)工作計劃、并具體組織實施，對管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的重大火災(zāi)事故和刑事案件負責；3、負責主持召開護衛(wèi)班長會議，及時傳達貫徹上級和安全部的指示；4、對護衛(wèi)各崗位執(zhí)勤人員的工作進行巡查、督導(dǎo)、并負責處理護衛(wèi)員執(zhí)勤中遇到的疑難問題；5、負責護衛(wèi)員的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)和考核；6、負責做好零星安全保衛(wèi)用品的采購、驗證、維修工作；7、按時完成安全部交辦的其他工作；8、對因護衛(wèi)員玩忽職守、違章操作導(dǎo)致業(yè)主投訴或造成重大損失負領(lǐng)導(dǎo)責任。（八）財務(wù)崗位職責1、嚴格遵守各項財經(jīng)紀律和財務(wù)規(guī)章制度，努力學習，不斷提高業(yè)務(wù)水平；2、參與編制年、季、月度財務(wù)計劃和決算報告，掌握、檢查計劃的執(zhí)行情況；3、負責管理處一切往來賬項的處理，認真審核原始單據(jù)，根據(jù)審核無誤的原始單據(jù)，填制記賬憑證并及時入賬；4、參與收入預(yù)算、決算，及時清理債權(quán)、債務(wù)，正確反映經(jīng)濟活動情況和成果；5、參與固定資產(chǎn)的管理，負責固定資產(chǎn)的分類，建帳立卡，增減計價，計價折舊，資產(chǎn)清查，報廢劃撥以及大修理等核算業(yè)務(wù)，做到帳、卡、物三者相符；6、按照公司費用開支標準和開支范圍，負責各項經(jīng)營管理費、醫(yī)藥費、勞保等費用的審核報銷；7、負責編制各種會計報表，做到真實、準確、完整、及時；8、負責會計檔案的整理積累、立卷歸檔工作，并妥為保管；9、深入基層，協(xié)助搞好基層單位的收入核算，并負責檢查財經(jīng)紀律和財務(wù)制度的執(zhí)行情況；10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。（九）出納崗位職責1、嚴格遵守各項財經(jīng)紀律和財務(wù)制度，努力學習，不斷提高業(yè)務(wù)水平；2、負責管理處現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬的登記工作；3、及時保管現(xiàn)金、空白支票，有價證券和收據(jù)；4、及時辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，管理銀行賬戶，月終應(yīng)及時將銀行日記賬與銀行對賬單進行核對，并編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表；5、按照規(guī)定，具體辦理報銷及經(jīng)營收入手續(xù)收支轉(zhuǎn)賬款項；6、按時計發(fā)各類人員的工資、補貼、獎金，編制報表；7、負責干部職工統(tǒng)籌醫(yī)療費的報銷登記工作，嚴格控制超標報銷；8、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。（十）護衛(wèi)員職責1、 護衛(wèi)員上崗必須穿著統(tǒng)一制服，配戴規(guī)定裝備，配戴統(tǒng)一的員工證，嚴整儀容，糾正違章時先敬禮，必須做到文明服務(wù)、禮貌待人；2、上崗時要認真檢查設(shè)備設(shè)施，認真做好防火、防盜、防搶動工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時報告主管領(lǐng)導(dǎo)，確保小區(qū)安全；3、堅守崗位，提高警惕，發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要堅決抓獲；4、熟悉本崗位任務(wù)和工作程序，執(zhí)勤過程中要勤巡查，要有敏銳的目光，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防案件、事故的發(fā)生，力爭做到萬無一失；5、愛護設(shè)施設(shè)備、公共財物，對小區(qū)內(nèi)的一切設(shè)施、財物不得隨便移動及亂用，熟悉小區(qū)消防系統(tǒng)及器材的安裝位置，掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發(fā)性重大事件能正確進行處理；6、值班期間，對崗位內(nèi)發(fā)生的各種事件要認真處理，并且作好記錄。7、遇有緊急、突發(fā)性重大事情，要及時向主管領(lǐng)導(dǎo)請示報告；8、嚴格執(zhí)行交接班制度，按時交接班，不得遲到、早退，更不能誤班、漏班； 9、積極向業(yè)主（住戶）進行遵紀守法和治安防范知識的宣傳；10、認真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。 （十一）消防中心值班員崗位職責1、認真貫徹上級有關(guān)消防安全工作的指示和規(guī)定； 2、熟悉與掌握消防設(shè)備的構(gòu)造性能，保證救災(zāi)中操作有序、準確迅速；3、做好消防值班記錄、交接班手續(xù)、各種消防報警及電話消防投訴；4、定期對消防設(shè)備進行巡查、維護、確保消防設(shè)備時時處于良好備用狀態(tài)；5、按時交接班，每班對值班記錄、設(shè)備狀況、事故處理及各處鑰匙交接清楚，無交接班手續(xù)，值班人員不可擅自離崗；6、宣傳消防規(guī)章制度，報告消防隱患，提出消防合理化建議；7、非消防工作所需，不準私人占用電話機。非消防值班人員禁止進入值班室；8、上班時間不準在控制中心抽煙、睡覺、看報紙；有事離崗必須得到領(lǐng)班同意后方可離崗；9、發(fā)生火災(zāi)時，迅速按滅火作戰(zhàn)方案緊急處理，并盡快報告主任；10、配戴工作牌上崗。 （十二）義務(wù)消防隊員職責1、小區(qū)所有員工均屬于義務(wù)消防隊員，并有義務(wù)、有責任擔起消防工作；全體值班人員要忠于職守，隨時準備投入消防戰(zhàn)斗；2、學習有關(guān)消防知識，了解小區(qū)消防設(shè)備基本功能、位置，熟悉手持滅火器具擺放點及使用方法，手動報警方法，消防疏散通道位置及疏通方法，破門救災(zāi)方法，消火栓使用方法，緊急滅火程序；3、宣傳貫徹消防規(guī)章制度，制止任何違反消防安全的行為，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患盡快報告；4、各義務(wù)消防員發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施被破壞，應(yīng)立即報告消防控制中心進行處理；5、積極參加管理處及公司組織的各項消防滅火訓(xùn)練活動；6、積極參加滅火戰(zhàn)斗，搶救、疏散受災(zāi)人員及物資；7、滅火過程一切服從命令，聽從統(tǒng)一指揮，維護火場秩序；8、積極開展防火安全宣傳教育工作，提高防火意識。 （十三）環(huán)境主管崗位職責1、制定清潔、綠化管理工作程序及標準，監(jiān)督各管理處的實施情況；2、負責擬定新接物業(yè)的清潔、綠化工作方案，并協(xié)助管理處籌建清潔、綠化班；3、協(xié)助管理處采購清潔、綠化工具、設(shè)備及材料，并按照采購程序要求管理處進行驗收與出入庫登記工作；4、負責各個管理處的清潔、綠化費用測