商品房竣工驗(yàn)收全流程詳解.doc

學(xué)習(xí)資料收集于網(wǎng)絡(luò)，僅供參考商品房竣工驗(yàn)收全流程詳解（轉(zhuǎn)）商品房竣工驗(yàn)收備案表 竣工驗(yàn)收備案表雖是房地產(chǎn)商自己填寫，但要得到有關(guān)部門同意備案，是需要向備案部門提供規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城市建設(shè)檔案管理、人防等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件的，購房人可由此知道房地產(chǎn)商所交付的房屋是否符合原來規(guī)劃的要求。購房人收房時(shí)一定要看到備案表的正本，并檢查上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章。 竣工驗(yàn)收備案表建筑法、合同法等法律都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，這是國家強(qiáng)制性規(guī)范。依據(jù)有關(guān)規(guī)定，我國目前的房屋經(jīng)過驗(yàn)收和驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得建筑工程竣工備案表，因此，出賣人在交付房屋時(shí)，應(yīng)向買受人出示竣工驗(yàn)收備案表原件，否則，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。如果出賣人交付的商品住宅未能取得竣工驗(yàn)收備案表，其中不排除該商品房在建筑質(zhì)量方面存在重大的缺陷（但并不代表就一定有缺陷），同時(shí)，竣工驗(yàn)收備案表直接關(guān)系到房產(chǎn)證的辦理，一旦將來發(fā)現(xiàn)該房屋始終無法拿到竣工驗(yàn)收備案表，房產(chǎn)證則始終無法辦理。根據(jù)建設(shè)部制定的房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法及省市的有關(guān)規(guī)定，竣工驗(yàn)收備案表通常包括以下內(nèi)容：1、工程的基本情況，包括項(xiàng)目名稱、地址、規(guī)劃許可證號(hào)、施工許可證號(hào)、工程面積、開工時(shí)間、竣工時(shí)間、各單位(建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督等單位)名稱；2、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位意見；3、竣工驗(yàn)收備案文件清單，主要包括：（1）工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，分5項(xiàng)，其主要內(nèi)容為室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告和勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程驗(yàn)收等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件；（2）規(guī)劃許可證和規(guī)劃驗(yàn)收認(rèn)可文件；（3）、工程質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記表；（4）工程施工許可證或開工報(bào)告；（5）消防部門出具的建筑工程消防驗(yàn)收意見書；（6）建設(shè)工程檔案預(yù)驗(yàn)收意見；（7）、工程質(zhì)量保修書；（8）住宅質(zhì)量保證書；（9）住宅使用說明書；（10）建設(shè)單位與施工單位雙方已簽署意見的竣工結(jié)算；（11）房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料；（12）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。質(zhì)量監(jiān)督站在收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件并驗(yàn)證齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案表上簽署文件收訖，加蓋備案專用章；對(duì)符合條件、證明文件齊全有效的，應(yīng)當(dāng)收到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)按程序辦理竣工驗(yàn)收備案。這時(shí)，共計(jì)四頁的竣工驗(yàn)收備案表才是一份完整的備案表。另外，竣工驗(yàn)收備案表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，例如消防設(shè)施等。缺少任何一項(xiàng)，買受人不能接受。需要注意的是，竣工驗(yàn)收備案表只是建設(shè)（開發(fā)商）、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及有關(guān)建設(shè)行政機(jī)關(guān)各方，就完工的建筑物的施工是否符合相關(guān)法律法規(guī)和設(shè)計(jì)所作的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并不能證明該建筑物沒有質(zhì)量問題，如果該商品房確有質(zhì)量問題，主管單位可以收回備案表，責(zé)令建設(shè)單位按要求進(jìn)行整改，全部整改完畢后重新組織工程竣工驗(yàn)收。同時(shí)，商品房買賣合同是開發(fā)商與購房人簽署的，開發(fā)商交付的房屋是否符合合同要求、是否具備交付條件，也需要購房人來驗(yàn)收確認(rèn)。一、 購房者收房步驟 購房者收到交房通知單后的收房步驟：1.在規(guī)定的時(shí)間去物業(yè)部門查看資料，資料包括：A、房屋的住宅質(zhì)量保證書；B、住宅使用說明書；C、竣工驗(yàn)收備案表；D、面積實(shí)測(cè)報(bào)告書；E、管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))；2.購房者會(huì)同物業(yè)驗(yàn)房，驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)商品房買賣合同的約定和相關(guān)法規(guī)規(guī)范，驗(yàn)房范圍包括房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體是否超標(biāo)及小區(qū)環(huán)境等；3.購房者就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案，物業(yè)予以認(rèn)可簽字； 4.開發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗(yàn)房中存在的問題后，再次發(fā)出交房通知單；5.購房者再次會(huì)同物業(yè)驗(yàn)房，沒有問題，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙，簽署住宅鑰匙收到書和入住交接單，商品房交付完成。二、商品房交付中的注意事項(xiàng) 1、購房者在查看房屋資料時(shí)，房屋的住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書原件是可帶走的，管線分布竣工圖有時(shí)也是附在住宅使用說明書中。購房者查看竣工驗(yàn)收備案表原件需仔細(xì)，竣工驗(yàn)收備案表是目前收樓環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項(xiàng)該樓盤都不能入住。 2.購房者在沒有驗(yàn)收房屋之前，不能簽署住宅鑰匙收到書，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因?yàn)楦鶕?jù)關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(下稱商品房買賣司法解釋)的規(guī)定，交鑰匙就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒有逾期交房的壓力。 3.購房者不能以開發(fā)商逾期交房責(zé)任沒有承擔(dān)為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的情況下，只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使你沒有按約前來接收房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)。在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是否追究以及何時(shí)追究開發(fā)商違約責(zé)任完全是購房者自身的權(quán)利，除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責(zé)任。 4.商品房交付過程中，購房者驗(yàn)房的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)是商品房買賣合同和房屋建筑方面的法律及規(guī)范，因此商品房買賣合同中的約定就極為關(guān)鍵。 三、商品房交付中的法律問題 商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房交付、商品房逾期交付及商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任等問題。 1.商品房交付使用。 怎樣才算商品房交付使用，原來各方認(rèn)識(shí)不同，而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的交鑰匙。因此，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當(dāng)然，購房者也可在商品房買賣合同中另行約定交房的時(shí)間和條件。房屋的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和逾期交付時(shí)間的確定。根據(jù)有關(guān)法律，商品房交付使用必須是竣工驗(yàn)收合格后的交付，否則既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰匙，因?yàn)檫`反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房屋的交付使用。 2.商品房逾期交付的責(zé)任 開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在商品房買賣合同約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責(zé)事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。 如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個(gè)責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。3.商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任 商品房交付不當(dāng)通常包括兩種情形，一種是交付的房屋及其相關(guān)資料有瑕疵但能補(bǔ)正的。在此情況下，購房者有權(quán)拒絕接受交付，并可要求開發(fā)商補(bǔ)正。如因補(bǔ)正而構(gòu)成逾期交付時(shí)，開發(fā)商應(yīng)負(fù)逾期交付的違約責(zé)任. 驗(yàn)房的內(nèi)容：1、墻、頂、地飾面工程驗(yàn)收最主要應(yīng)驗(yàn)空鼓，因?yàn)樗鼘⒅苯佑绊懞笃谘b修時(shí)的費(fèi)用，有問題應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修。墻面空鼓回造成后期的開裂、脫落等現(xiàn)象，地面空鼓會(huì)影響地磚松動(dòng)而斷裂，木地板會(huì)造成松動(dòng)后的地板異響。對(duì)于墻面裂縫要分清原因，通常裂縫可不要求開發(fā)商維修，由裝修公司施工時(shí)處理為好，結(jié)構(gòu)有疑義的裂縫要找專業(yè)人士判斷。2、門窗工程的驗(yàn)收主要看外觀的質(zhì)量，如：框的破損、磕碰、劃傷，框的損壞很難恢復(fù)原表面質(zhì)量。玻璃的劃傷應(yīng)在每平米0.1寬10厘米長(zhǎng)3條以內(nèi)為合格，還應(yīng)注意中空玻璃的質(zhì)量，特別在冬季玻璃內(nèi)部有無水跡。3、電氣部分主要是驗(yàn)電源部分，弱電這時(shí)沒開通無法檢查，電源插座接線要正確，不得相零反，特別注意有無接地，無接地要查找原因。4、設(shè)備部分的檢查應(yīng)由開發(fā)商或物業(yè)負(fù)責(zé)最初的實(shí)驗(yàn)，并教業(yè)主會(huì)使用后，業(yè)主自己在操作。5、衛(wèi)生間的閉水在驗(yàn)房前，應(yīng)通知開發(fā)商提前24小時(shí)放水，以便在驗(yàn)房時(shí)直接檢查，當(dāng)然也可由裝修時(shí)的施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)后檢查，但在此之前衛(wèi)生間不得放有可能損壞地面的物品。6、不宜檢查的部分：房屋的面積、房屋結(jié)構(gòu)、屋頂面的防水、弱電通常在裝修結(jié)束后統(tǒng)一安裝調(diào)試。收房要檢查的文件：竣工備案表、質(zhì)量保證書、使用說明書、面積測(cè)繪書、管線分布圖等。備注：商品房竣工驗(yàn)收備案表基本形式 市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表工程名稱：建設(shè)單位：市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站制工程竣工驗(yàn)收備案工程名稱工程地點(diǎn)工程規(guī)模 工程投資 萬元 工程決算 萬元建筑面積 M2 層數(shù)結(jié)構(gòu)類型工程用途開工日期 竣工日期竣工驗(yàn)收日期施工許可證號(hào) 發(fā)證機(jī)關(guān)施工圖設(shè)計(jì)文件審查結(jié)論 審查機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)證號(hào)責(zé)任主體單位勘察單位名稱 資質(zhì)等級(jí)證號(hào)設(shè)計(jì)單位名稱 資質(zhì)等級(jí)證號(hào)施工單位名稱 資質(zhì)等級(jí)證號(hào)監(jiān)理單位名稱 資質(zhì)等級(jí)證號(hào)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)備案事由：該工程按建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第十六條規(guī)定組織有關(guān)單位進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格，備案文件齊全。現(xiàn)報(bào)送備案。建設(shè)單位項(xiàng)目法人代表（簽字）：報(bào)送時(shí)間：年月日該工程按建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第十六條規(guī)定組織有關(guān)單位進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格，備案文件齊全?，F(xiàn)報(bào)送備案。建設(shè)單位項(xiàng)目法人代表（簽字）：報(bào)送時(shí)間：年月日竣工驗(yàn)收意見勘察單位意見單位負(fù)責(zé)人年月日設(shè)計(jì)單位意見單位負(fù)責(zé)人年月日施工單位意見單位負(fù)責(zé)人年月日監(jiān)理單位意見單位負(fù)責(zé)人年月日建設(shè)單位意見單位負(fù)責(zé)人年月日竣工驗(yàn)收備案文件 內(nèi)容 份數(shù) 驗(yàn)證情況 備注1、工程施工許可證或開工報(bào)告2、工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)3、施工圖、設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告4、質(zhì)量合格文件勘察部門對(duì)地基及處理的驗(yàn)收文件單位工程驗(yàn)收記錄監(jiān)理部門簽署的竣工移交書單位工程質(zhì)量評(píng)定文件5、地基與基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)工程驗(yàn)收記錄及檢測(cè)報(bào)告6、規(guī)劃許可證及其他規(guī)劃復(fù)印文件7、公安消防部門的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件8、環(huán)保部門的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件9、xx市建設(shè)工程保修合同10、商品住宅質(zhì)量保證書11、商品住宅使用說明書12、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告13、其他文件備案意見 本工程的竣工驗(yàn)收備案文件于200 年 月 日收訖，經(jīng)驗(yàn)證文件齊全。（公章）備案管理部門負(fù)責(zé)人 經(jīng)辦人 日期備案管理部門意見： 年月日俗話說：“家家有本難念的經(jīng)。一個(gè)溫暖和諧永盛的家，一定有位胸懷大志，豁達(dá)大度，認(rèn)真負(fù)責(zé)有擔(dān)當(dāng)?shù)暮媚腥?。一定有位溫柔體貼，善良賢惠，尊老愛幼的好妻子。一定有位知書達(dá)理，言傳身教的好長(zhǎng)輩。具備這些，家成了寧靜的港灣，溫馨的家園，春風(fēng)和煦，波瀾不驚。家的和諧美滿，需要我們用心經(jīng)營(yíng)，需要我們?cè)谌松暮匠讨杏肋h(yuǎn)并肩前進(jìn)。才如此溫馨如一，幸福永遠(yuǎn)。人生猶如一場(chǎng)長(zhǎng)跑，途中有磕絆和摔跤，只要站起來的次數(shù)，比倒下去的次數(shù)多，你就是一位成功者。我們工作崗位，上有領(lǐng)導(dǎo)下有同事，整天生活一起，難免有口角，有矛盾，有委屈，有批評(píng)。如果我們把心用在工作上，不計(jì)較，就少了很多雜念。如果我們把委屈，當(dāng)動(dòng)力，把批評(píng)當(dāng)鞭策，就少了很多煩惱。工作不攀比，踏踏實(shí)實(shí)做事，安安分分做人，你一定是勝者。上班錢多錢少不重要，重要是幾年工作中，你漲沒漲見識(shí)，有沒有收獲，閱歷豐富勝過一切。我們只有加倍付出努力，才會(huì)改變命運(yùn)。只有在起伏道上行走，才看得到更多的風(fēng)景，只有經(jīng)過摔倒后爬起來，才會(huì)有人生的更多成就。你不努力，永遠(yuǎn)不會(huì)有人對(duì)你公平，花香蝶自來。同事之間懂得換位思考，夫妻之間懂得相互理解，婆媳之間懂得和諧溝通，你一定是位很受歡迎的人士。會(huì)享受順境，也要學(xué)會(huì)享受挫折，遇到困難勇往直前的人，你將來肯定贏得一片光明。人們常說”水滴石穿“,強(qiáng)勢(shì)像石，和善則是水，硬碰硬會(huì)導(dǎo)致兩敗俱傷，以柔克剛，才會(huì)達(dá)到想要的最佳效果。鮮花總是在歷經(jīng)了冰雪嚴(yán)寒之后，才開放得更加絢爛；人生，只有經(jīng)歷過地獄般的磨礪，才能練就創(chuàng)造天堂的才干。事實(shí)告訴我們，只有流過血的手指，才能彈出世間的絕響，才能贏得最美的笑顏，才能得到所有人的仰慕。人生的意義不在于留下什么，只要你經(jīng)歷過，就是最大的值得；只要你奉獻(xiàn)過，就是最大的美好，只要你做好了，就是最大的強(qiáng)者。每一個(gè)人都應(yīng)該活得實(shí)在、灑脫和超然。即使傷心，你也不要愁眉苦臉，因?yàn)槌蠲伎嗄樀臉幼?，永遠(yuǎn)沒有笑的面容可愛。有笑容的人，大家都喜歡。人生路上，有你有我也有他，處理好這仨的關(guān)系，需要我們花一輩子的時(shí)間去完善。無論你與誰相處，都以真心相待，以誠信為本，把最真實(shí)的一面交給別人。因?yàn)槟阍鯓訉?duì)