XX年房地產(chǎn)估價師考試案例分析串講.doc

2011年房地產(chǎn)估價師考試案例分析串講第一章 房地產(chǎn)估價文書寫作一、房地產(chǎn)估價文書的種類及作用(一)估價委托書(二)估價委托合同(三)估價項目來源和接洽情況記錄(四)估價作業(yè)方案(五)估價所需資料清單(六)估價對象實地查勘記錄(七)估價報告(八)估價報告內部審核表(九)估價中的主要不同意見和估價結果重大修改意見記錄(十)估價報告交接單二、房地產(chǎn)估價報告的構成要素(掌握)(指錯題)一份完整的估價報告通常由以下八個部分構成：(1)封面;(2)目錄;(3)致估價委托人函;(4)注冊房地產(chǎn)估價師聲明;(5)估價假設和限制條件;(6)估價結果報告;(7)估價技術報告;(8)附件。三、房地產(chǎn)估價報告的寫作(掌握)(指錯題)(一)封面的寫作1.估價報告名稱2.估價項目名稱3.估價委托人4.估價機構5.注冊房地產(chǎn)估價師6.估價作業(yè)日期7.估價報告編號(二)目錄的寫作(三)致估價委托人函的寫作致估價委托人函的寫作內容應包括：標題(致估價委托人函)、估價委托人(名稱或者姓名)、估價目的、估價對象(名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權屬)、估價時點、價值類型(名稱)、估價結果、估價機構蓋章、法定代表人或者執(zhí)行合伙人蓋章或者簽名、落款日期。對于受函方要寫明估價委托人的全稱，致函方要署估價機構的全稱，致函日期為估價報告出具日期。致估價委托人函中的文字應表述準確、簡潔，應特別注意估價結果與估價結果報告、估價技術報告中的結果必須致，落款日期必須在房地產(chǎn)估價機構的資質有效期內。(四)注冊房地產(chǎn)估價師聲明的寫作注冊房地產(chǎn)估價師聲明中應包括以下內容：(1)我們在本估價報告中陳述的事實，是真實的和準確的。(2)本估價報告中的分析、意見和結論，是我們自己獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見、結論，但受到估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。(3)我們與本估價報告中的估價對象沒有(或有已載明的)利害關系，也與有關當事人沒有(或有已載明的)個人利害關系或偏見。(4)我們是依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。(5)我們已(或沒有)對與本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，并應列出對估價對象進行了實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名。(6)沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助(若有例外，應說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名)。(7)其他需要說明的事項。在注冊房地產(chǎn)估價師聲明末尾處要求由參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽字，蓋章。(五)估價假設和限制條件的寫作(六)估價結果報告的寫作估價結果報告應記載以下事項：標題;估價委托人;估價機構;估價對象;估價目的;估價時點;價值定義;估價依據(jù);估價原則;估價方法;11估價結果;12估價人員;13估價作業(yè)日期;14估價報告使用期限。如果是房地產(chǎn)抵押估價報告，還應包括變現(xiàn)能力分析、市場風險提示。(七)估價技術報告的寫作房地產(chǎn)估價技術報告應包括以下內容：估價對象實物狀況描述與分析;估價對象權益狀況描述與分析;估價對象區(qū)位狀況描述與分析;市場背景描述與分析;最高最佳利用分析;估價方法適用性分析;估價測算過程;估價結果確定。第二章 不同類型房地產(chǎn)估價一、居住房地產(chǎn)及其特點（掌握） （一）單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大 （二）具有較強的相似性、可比性 （三）不同類型住房價格內涵差異明顯 二、影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況（掌握） 1位置 2交通條件 3生活服務設施 4教育配套設施5環(huán)境質量三、影響居住房地產(chǎn)價格的主要實物狀況（掌握）1建筑結構、類型和等級 2設施與設備 3建筑質量4裝飾裝修四、居住房地產(chǎn)估價的常用方法（掌握）居住房地產(chǎn)的估價可以選擇市場法、成本法、收益法等。（一）市場法 由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實例，因此市場法是居住房地產(chǎn)估價最常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房、經(jīng)濟適用住房轉讓價格、抵押價格、征收補償價格等的評估，也可用于為商品房預售價格定位而進行的估價。（二）成本法成本法也常用于居住房地產(chǎn)的估價，在居住房地產(chǎn)的抵押價值評估時，出于安全、保守的考慮常會用到成本法，此外居住房地產(chǎn)的征收估價以及在建工程的估價往往也會采用成本法。（三）收益法采用收益法對居住房地產(chǎn)估價相對較少，主要用于出租型公寓等居住房地產(chǎn)。五、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點（掌握） 1收益性 商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其主要特點是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)后直接銷售、投資轉賣，這類商業(yè)房地產(chǎn)多為小區(qū)級零星商鋪、街鋪，其特點表現(xiàn)為分散、體量小及經(jīng)營檔次在中檔以下，這種商業(yè)房地產(chǎn)獲利方式從嚴格意義上講仍屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇，主要獲取開發(fā)利潤；另一類則是長期投資經(jīng)營，有開發(fā)商自營、業(yè)主自營、出租給他人經(jīng)營等方式，這類包含各種體量商業(yè)房地產(chǎn)。 2經(jīng)營內容多，業(yè)態(tài)多樣 在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)和內容，例如一部分經(jīng)營商品零售，一部分經(jīng)營餐飲，一部分經(jīng)營娛樂等等。不同的經(jīng)營內容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益水平，因此對商業(yè)房地產(chǎn)估價時需要區(qū)分其不同的經(jīng)營內容，根據(jù)不同經(jīng)營內容分別進行估價測算，例如采用收益法時應在市場調查分析的基礎上測算不同經(jīng)營內容商業(yè)房地產(chǎn)的收益水平，并對各種商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)采取不同的收益率。 3出租、轉租經(jīng)營多，產(chǎn)權分散復雜 商業(yè)房地產(chǎn)往往是銷售給個體業(yè)主或公司，業(yè)主又常常將其擁有的房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營或自營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉租給第三者，造成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權分散、復雜，因此在進行商業(yè)房地產(chǎn)估價時要調查清楚產(chǎn)權狀況，分清估價價值定義是出租人權益評估還是承租人權益評估，避免有的估價委托人僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權人的身份委托。 4裝修高檔且復雜 為了營造舒適宜人的購物消費環(huán)境，商業(yè)房地產(chǎn)通常會有相對高檔的裝修，而且形式各異，估價時需要準確單獨估算其價值。另外，商業(yè)用房裝修升級快，對有些經(jīng)營者而言，買下或承租別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，為了保持或建立自己的經(jīng)營風格或品牌效應，一般會重新裝修。因此在估價時應充分分析現(xiàn)有裝修狀況能否有效利用，如無法利用應考慮追加裝修投入對評估價值的影響。 5垂直空間價值衰減性明顯商業(yè)房地產(chǎn)的價值在垂直空間范圍內表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般說，商業(yè)物業(yè)的價值以底層為高（高層商業(yè)物業(yè)頂層有景觀等因素，比較特殊），向上的方向其價值呈現(xiàn)快速的衰減，越到后面，價值衰減則越慢。這是因為底層對于消費者而言具有最便捷的通達度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具，通達的便捷度隨之減弱。六、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況（掌握）1地段繁華程度 影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素是所處地段的繁華程度，繁華程度越高，商業(yè)房地產(chǎn)的價值越高。2交通條件 交通的通達度對商業(yè)房地產(chǎn)的價格具有很大影響，商業(yè)房地產(chǎn)估價時要從兩方面考慮交通條件，一是顧客方面，二是經(jīng)營者方面。3臨街狀況商業(yè)房地產(chǎn)一般都應該是臨街的，其臨街的具體分布狀況對其價值產(chǎn)生較大影響，在一條路上相距數(shù)米范圍內的不同分布，將可能呈現(xiàn)不同的價格或租金水平。一般來說臨街面越寬越好，如果幾面臨街，一般認為有利于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。4樓層 通常情況下位于底層的商業(yè)用房的價值要高于其他樓層的商業(yè)用房，一般來說，如沒有電梯，首層商業(yè)用房與二層商業(yè)用房價格相差較大，二層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價格差距將大大縮小。七、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況（掌握） 1建筑品質及內部格局 2凈高 3面積4裝飾裝修5無形價值八、商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法（掌握）根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，商業(yè)房地產(chǎn)估價可以選擇收益法、市場法、成本法等。 為準確評估商業(yè)房地產(chǎn)市場價值，基于商業(yè)房地產(chǎn)的收益性特點，在商業(yè)房地產(chǎn)交易比較活躍的地方，目前主流的方法適宜選擇收益法、市場法。對于成本法，可以選用，一般不宜作為主要方法。 （一）收益法 商業(yè)房地產(chǎn)的價值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一，它是以預期收益原理為基礎，其主要的工作是測算商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益、收益年限和收益率，在具體操作過程中要根據(jù)不同商業(yè)業(yè)態(tài)、類型區(qū)別對待。 （二）市場法 商業(yè)房地產(chǎn)的轉售轉租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得比較實例，所以在商業(yè)房地產(chǎn)估價時，市場法也可以是一種常用方法。另外，在用收益法評估商業(yè)房地產(chǎn)的客觀租金時，也可用市場法進行租金的估算。 （三）成本法 在有些估價業(yè)務中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價，或是對將要轉變用途的房地產(chǎn)進行估價時，也會用到成本法作為輔助方法。九、商務辦公房地產(chǎn)及其特點（掌握）1所處區(qū)位好，規(guī)模大寫字樓多建在以經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、信息為中心的大中城市，同時，有相當規(guī)模的面積，辦公單位集中，人口密度大，寫字樓集聚的區(qū)域往往是城市的經(jīng)濟活動頻繁、交易量大、信息快而多，交易成功率高，吸引眾多知名企業(yè)及其國內外辦事機構進駐的區(qū)域。因此估價對象是否處于城市寫字樓集聚的區(qū)域對其價值會產(chǎn)生很大影響。2多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善寫字樓特別是甲級寫字樓大多為高檔次高層建筑，有良好的建筑和現(xiàn)代化的設備，不僅外部有自己獨特的線條、格局、色彩和裝飾裝修等建筑風格，而且內部一般都配有先進的設備，如中央空調、高速電梯、高靈敏的系統(tǒng)化通訊等。此外，現(xiàn)代寫字樓還提供各種功能，如前臺服務、大小會議室、酒吧、商場、餐廳、車庫等。因此對寫字樓估價時，應對寫字樓的建筑、功能、設施配套進行詳細查看。3出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)管理大多數(shù)寫字樓是以出租為主，出租率或占有率的高低是該寫字樓的生命線，而出租率的高低與物業(yè)服務的好壞休戚相關，因此很多寫字樓業(yè)主委托專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)管理和代理出租。十、影響商務辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況（掌握）1集聚程度2交通條件3周邊環(huán)境4樓層十一、影響商務辦公房地產(chǎn)價格的主要實物狀況（掌握）1外觀形象2內部裝修3設備、設施4智能化程度5物業(yè)服務水平6租戶類型十二、商務辦公房地產(chǎn)估價的常用方法（掌握）商務房地產(chǎn)的估價可以選擇收益法、市場法、成本法等。（一）收益法由于商務辦公房地產(chǎn)通常采用出租經(jīng)營，因此收益法是商務辦公房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一，其主要的工作是測算商務辦公房地產(chǎn)的凈租金和收益率。凈租金的測算與出租型商業(yè)房地產(chǎn)類似。收益率的確定應區(qū)分不同類型、檔次的商務房地產(chǎn)，如甲級寫字樓的收益水平會高于乙級、丙級寫字樓。（二）市場法商務辦公房地產(chǎn)的轉售轉租也比較頻繁，因此較易獲得可比實例，所以市場法也是商務房地產(chǎn)估價的一種常用方法。市場法不僅用于商務辦公房地產(chǎn)轉讓價格的測算，很多情況下用于租金的估算。（三）成本法在商務辦公房地產(chǎn)的抵押估價時，出于安全、保守的考慮也會用到成本法作為輔助估價，此外在建工程的評估往往應用成本法。十三、旅館房地產(chǎn)及其估價特點（熟悉）1轉讓少且一般為整體轉讓 2功能多樣 3一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風險較大4價值主要體現(xiàn)在接待客戶的類型及其能力 十四、影響旅館房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況（熟悉） 1交通條件 2周圍環(huán)境十五、影響旅館房地產(chǎn)價格的主要實物狀況（熟悉） 1設備設施和用具2經(jīng)營管理十六、旅館房地產(chǎn)估價方法的選用（熟悉） 旅館房地產(chǎn)的估價通?？梢赃x擇收益法、市場法等。 （一）收益法 酒店類房地產(chǎn)具有一次性投資較大、經(jīng)營風險相對較大及投資回收期較長的特點，其通用性、可分割轉讓性較差，因此市場整體轉讓成交的實例較少，而且其有經(jīng)營收益，因此對酒店房地產(chǎn)進行估價時，一般選用收益法。收益法是旅館房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一，其主要的工作是測算旅館房地產(chǎn)的經(jīng)營凈收益和收益率。在具體操作過程中要根據(jù)不同類型、檔次、功能而區(qū)別對待。 （二）市場法由于旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉讓，因此較難獲取交易實例，市場法主要用于客房價格、其他功能用房租金的估算。十七、餐飲房地產(chǎn)及其估價特點（熟悉）其估價特點及其價格影響因素與商業(yè)房地產(chǎn)基本類似，有關要點參閱本章第二節(jié)。但餐飲房地產(chǎn)在某些方面也有其特殊性。主要體現(xiàn)在：（一）地段選擇的差異性（二）營業(yè)收入的差異性十八、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點（熟悉）（一）涉及的行業(yè)多（二）非標準廠房多，建筑工程造價相差大（三）要區(qū)分設備和建筑物的造價（四）廠房使用壽命受腐蝕性影響大十九、工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法（熟悉）（一）成本法工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用較多的是成本法。其中，標準廠房的建造費用宜采用重置價格的思路，如可以制定當?shù)亟y(tǒng)一的廠房建筑重置價格表，非標準廠房建造費用的確定有兩個主要途徑：一是依據(jù)建設工程計價定額，結合工程圖紙、材料價格、取費標準等測算；二是參照類似非標準廠房的工程造價，結合跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗得出。（二）市場法工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類房地產(chǎn)的交易實例，特別是非標準廠房，更不易在同一供需圈內找到符合條件的可比實例，所以一般不具備采用市場法估價的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標準廠房，這些標準廠房的租售實例（特別是出租實例）通常較多，可以考慮采用市場法估價。（三）收益法如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準確區(qū)分廠房和設備各自產(chǎn)生的收益。第三章 不同目的房地產(chǎn)估價一、建設用地使用權出讓價格評估的特點（掌握）（一）建設用地使用權出讓價格評估應采用市場價值標準 （二）估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點 （三）不同出讓方式可側重采用不同的估價方法（四）搜集市場資料時，尤其應注重所選實例的可替代性 二、建設用地使用權出讓價格評估方法的選擇（掌握） 建設用地使用權出讓價格評估可采用市場法、假設開發(fā)法、成本法、基準地價修正法等。 （一）市場法 市場法是土地使用權市場交易較為活躍，可比實例較多時普遍采用的一種方法。評估國有土地使用權出讓價格時，先選取與估價對象土地有可比性的市場交易實例。所謂可比性，表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。然后在交易日期、交易情況、區(qū)位狀況、實物狀況等方面予以調整，得出估價對象土地使用權價格。 （二）假設開發(fā)法 假設開發(fā)法是評估建設用地使用權出讓價格的常用方法之一。其方法運用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設計方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設得到開發(fā)建設后剔去建筑物部分的剩余土地價格。 （三）成本法 成本法是在估價對象土地使用權價格各組成部分費用項目明確、賬目清楚時適宜采用的一種方法。房地產(chǎn)估價規(guī)范規(guī)定，土地取得費用包括三部分：一是征地和房屋征收安置補償費；二是土地使用權出讓金或者地價款；三是有關土地取得的手續(xù)費和稅金。征用耕地和其他土地的補償費和安置補助費標準，在土地管理法等法律、法規(guī)中已作規(guī)定。 （四）基準地價修正法 基準地價修正法是以該區(qū)域或級別的基準地價為依據(jù)，再根據(jù)實際情況進行必要的修正后估算土地價值的方法。該方法的關鍵是確定土地的基準地價。土地的基準地價是在一定區(qū)域范圍內，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分土地價值區(qū)段，然后調查測算出各區(qū)段在估價時點的平均價值水平?；鶞实貎r修正法的估價過程為：利用政府已經(jīng)確定公布的基準地價，依據(jù)替代原理，通過對交易日期、區(qū)位狀況和實物狀況（包括土地使用權使用年限、剩余年限等）的比較修正，由基準地價調整得出估價對象出讓土地價格。三、房地產(chǎn)轉讓價格評估的特點（掌握）房地產(chǎn)轉讓估價特點主要表現(xiàn)為： (1)從估價時點上看，房地產(chǎn)轉讓估價多數(shù)是在轉讓前進行，估價時點則在估價作業(yè)日期之后。 (2)從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機構評估，委托人既可能是買方和賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。(3)從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉讓評估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進行的評估，其目的只是為了在進行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性，如買方需要了解購買一宗房地產(chǎn)時，可能實現(xiàn)的最低價格，而賣方則需要了解出售房地產(chǎn)時可能實現(xiàn)的最高價格。作為評估機構，對該宗房地產(chǎn)進行評估時，其評估結果可能是有一定擺動幅度的價格區(qū)間,估價人只對估價信息和結論合乎估價技術規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負責，而對房地產(chǎn)轉讓定價決策不負直接責任。 四、房地產(chǎn)轉讓價格評估的常用方法（掌握） 房地產(chǎn)轉讓價格評估可采用市場法、假設開發(fā)法、成本法、收益法、基準地價修正法等。 （一）市場法 由于房地產(chǎn)市場轉讓實例比較多，市場非?；钴S，因此市場法是房地產(chǎn)轉讓價格評估普遍采用的一種方法。對于單純國有土地使用權轉讓價格估價時，選取的市場交易實例必須具有可比性，即表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。 （二）假設開發(fā)法 對于單純土地轉讓以及在建工程轉讓價格進行估價時，假設開發(fā)法往往是首選方法之一。假設開發(fā)法運用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設計方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設得到開發(fā)建設后的房地產(chǎn)價值，通過剔去建筑物部分或續(xù)建設部分價值，得到土地或在建工程價格。 （三）成本法 當市場交易實例難以獲取，估價對象土地使用權及地上建筑物價格各組成部分費用項目明確、賬目清楚時比較適宜采用成本法。 （四）收益法 對于有收益的房地產(chǎn)如商場、商鋪、寫字樓、酒店等轉讓價格估價時，常常采用收益法進行估價。 （五）基準地價修正法 基準地價修正法主要是針對單純土地轉讓估價或成本法估價時的土地估價。基準地價修正法的關鍵是確定土地的基準地價。五、房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定（掌握） （一）可以設定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時的要求 (1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物； (2)抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物； (3)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權； (4)學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，以其教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施以外的財產(chǎn)； (5)依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權； (6)以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權； (7)以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押； (8)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押； (9)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內的建設用地使用權同時抵押； (10)以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。 （二）不得設定抵押的房地產(chǎn) (1)土地所有權； (2)權屬有爭議的房地產(chǎn)；所有權、使用權不明或者有爭議的房地產(chǎn)； (3)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施； (4)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物； (5)已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)； (6)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； (7)耕地、宅基地，、自留地、自留山等集體所有的土地使用權（法律規(guī)定可抵押的除外）； (8)以法定程序確認為違法、違章的建筑物； (9)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)； (10)劃撥土地使用權不得單獨抵押； (11)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的（集體）土地使用權不得單獨抵押。 （三）其他限制條件 (1)在建項目應取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證； (2)開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押； (3)預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉讓條件并取得商品房預售許可證； (4)以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意； (5)以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效； (6)發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款，均為法律規(guī)定優(yōu)先于該次抵押貸款受償?shù)目铑~； (7)房地產(chǎn)抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理； (8)當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人； (9)以法律、法規(guī)禁止流通的財產(chǎn)或者不可轉讓的財產(chǎn)設定擔保，擔保合同無效。 （四）與房地產(chǎn)抵押估價有關的規(guī)定 房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值； 首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值為抵押價值； 再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔保債權后的余額部分為抵押價值； 以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計應繳納的土地使用權出讓金的款額； 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價值時應考慮剩余年限對價值的影響； 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為房地產(chǎn)權利人可處分和收益的份額部分的價值； 以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的價值；以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為該房地產(chǎn)的價值。 六、房地產(chǎn)抵押價值評估技術路線及估價方法 （一）完全產(chǎn)權房地產(chǎn) 這類房地產(chǎn)是以出讓方式獲得土地使用權，即擁有一定期限的土地使用權和房屋產(chǎn)權，主要包括各類商品房、自建自營的飯店、招待所、培訓中心、教育、高爾夫球場、工廠等等。對這類房地產(chǎn)作為抵押物進行評估時，可根據(jù)具體情況采用市場法、收益法和成本法估價。對單獨以出讓方式獲得的土地使用權作為抵押物進行評估，可以采用基準地價修正法、市場法和假設開發(fā)法估價。 （二）不完全產(chǎn)權房地產(chǎn) 這類房地產(chǎn)一般只擁有房屋產(chǎn)權而不擁有出讓土地使用權，土地是以行政劃撥方式取得，主要包括原國有企事業(yè)單位、社會團體的各類房地產(chǎn)、廉租房、經(jīng)濟適用住房、房改房、合作建房等。對這類房地產(chǎn)作為抵押物進行評估時，應當選擇下列方式之一評估其抵押價值：一是直接評估在劃撥土地使用權下的市場價值；二是評估假設在出讓土地使用權下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金的價款。估價報告中均應注明劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金價款的數(shù)額。該數(shù)額按照當?shù)卣?guī)定的標準測算；當?shù)卣疀]有規(guī)定的，參照類似房地產(chǎn)已繳納的標準估算。 市場條件比較成熟的、市場交易性較強的房地產(chǎn)一般可選擇第二種方式，即先假設估價對象為完全產(chǎn)權的商品房，選用市場法（收益法）作為一種方法評估出房地產(chǎn)的客觀市場價值，并減去需要補交的土地出讓金或出讓毛地價價值；再選用成本法為另一種方法，測算不含土地出讓金或出讓毛地價的價值。 市場狹小的、特殊的房地產(chǎn)可選擇第一種方式，采用房產(chǎn)與土地（不含土地使用權出讓金的價款）分別估價再綜合的成本法估價。 （三）部分（局部）房地產(chǎn) 這類抵押房地產(chǎn)一般包括整體房地產(chǎn)中某幢、某層、某單元或某套，綜合房地產(chǎn)中某部分用途房地產(chǎn)等。對已建成或使用的部分（局部）房地產(chǎn)作為抵押物進行估價時，應注意到該部分（局部）房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，它的相應權益，能否獨立使用，是否可以獨立變現(xiàn)，并注意到土地的分攤和公共配套設施、共用部分的合理享用問題，估價方法可選用市場法、收益法或成本法。 （四）在建工程房地產(chǎn) 在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通過竣工驗收的工程項目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此體現(xiàn)在其建筑物實體形態(tài)不完全，不具備有關部門組織進行竣工驗收的條件，以及不能馬上實現(xiàn)其設計用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用權連同在建工程進行抵押。對在建工程作為抵押物進行評估時，要全面掌握估價對象狀況、注意實際施工進度和相應可實現(xiàn)的權益，請抵押人出具在建工程發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在估價時點是否拖欠建筑工程價款的書面說明（承諾函），存在拖欠建筑工程價款的要提供拖欠的具體數(shù)額。此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，不含拖欠價款，估價方法可選用成本法和假設開發(fā)法。 （五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn) 以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內的集體建設用地使用權作為抵押物，進行評估時應注意到未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有權性質和土地用途。在估價過程中應扣減與國有土地價值的差異，估價方法可選用成本法、收益法或市場法。七、房屋征收評估特點(一)估價數(shù)量大(二)涉及面廣，社會影響大(三)估價對象復雜，需要協(xié)調各種關系(四)補償價格關聯(lián)性強八、房屋征收評估技術路線（一）市場法評估技術路線1收集和測算類似房地產(chǎn)價格2修正類似房地產(chǎn)價格3確定被征收房屋價格 (二)收益法評估技術路線當被征收房屋為商業(yè)用途時應當采用收益法，其技術路線是通過市場法測算被征收房屋的租金，進而確定被征收房屋當前的凈收益并預測其未來的凈收益，然后將其折現(xiàn)來求取被征收房屋市場價值。(三)成本法評估技術路線首先求取被征收房屋的土地重新購建價格、建筑物的重新購建價格和建筑物折舊，然后將土地和建筑物的重新購建價格減去建筑物折舊求取被征收房屋的價格。(四)假設開發(fā)法評估技術路線1測算續(xù)建完成后的價值首先根據(jù)在建工程規(guī)劃條件、現(xiàn)狀，利用市場法和長期趨勢法測算續(xù)建完成后的價值。2測算續(xù)建成本和費用根據(jù)在建工程建設進度，測算后續(xù)建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、投資利息、續(xù)建利潤和購買在建工程的稅費。3測算在建工程價值將續(xù)建完成后價值扣除續(xù)建成本和費用，確定在建工程價值。九、房地產(chǎn)強制拍賣估價的特點(熟悉) （一）強制處分 （二）快速變現(xiàn) （三）市場需求面窄、推廣力度小 （四）消費者心理因素 （五）購買者的額外支出十、房地產(chǎn)強制拍賣估價的類型與方法(熟悉) 十一、房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇 損害賠償評估通常采用修復費用法（成本法）、損失資本化法、損害前后價差法、賠償實例比較法。 （一）修復費用法（成本法） 修復費用法也稱為成本法，該法是通過設定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復方案進行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項費用，主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用、由于修復活動造成的直接經(jīng)濟損失而支出的補償費用。 直接經(jīng)濟損失是指修復施工期間或修復后所造成的經(jīng)濟損失，包括： (1)房屋使用人周轉安置費用； (2)房屋空置的收益損失； (3)房屋使用面積減少的損失； (4)房屋室內凈高降低的損失； (5)房屋采光面積減少的損失； (6)房屋耐久性降低的損失； (7)鄰近房屋損壞的補償； (8)施工影響的補償； (9)其他直接經(jīng)濟損失。 被拆除物殘值應當根據(jù)評估時點的回收市場價格合理確定。 （二）損失資本化法 損失資本化法是通過測算房地產(chǎn)效益的減損值與費用的增加值在凈收益損失年限的現(xiàn)值和，或無質量缺陷經(jīng)濟耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和與有質量缺陷經(jīng)濟耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和的差評估房地產(chǎn)的價值損失。該法可分為三種類型，即凈收益減少收益年期不變型、收益不變收益年期減少型、收益及收益年期減少型。 1凈收益減少收益年期不變型2凈收益不變收益年期減少型3凈收益、收益年期減少型 （三）賠償實例比較法賠償實例比較法也稱市場法，該法通過類似房地產(chǎn)損害的實際賠償金額的比較和調整，得出估價對象房地產(chǎn)損害的賠償金額。即將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)質量缺陷價值減損實例進行比較，對這些類似房地產(chǎn)質量缺陷價值減損作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的房地產(chǎn)質量缺陷價值減損。 采用市場法評估時，應當選取三個或三個以上類似房屋質量缺陷的可比實例；進行補償情況修正，應當將可比實例補償金額修正為正常補償金額；進行補償日期修正，應當將可比實例在補償日期的補償金額調整為在評估時點的補償金額；進行缺陷狀況修正，應當將可比實例房屋質量缺陷狀況下的補償金額調整為被評估房屋質量缺陷狀況下的補償金額。 （四）損害前后價差法 損害前后價差法也稱剩余法，該法是通過測算損害前的房地產(chǎn)狀況的市場價值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場價值之差。而損害前后的房地產(chǎn)市場價值可采用市場法或收益法等方法進行評估。即：商品房價值減損值=損害前的房地產(chǎn)市場價值損害后的房地產(chǎn)市場價值第四章 房地產(chǎn)咨詢顧問服務一、房地產(chǎn)市場調查研究類型（掌握） （一）整體房地產(chǎn)市場調查研究 （二）住宅房地產(chǎn)市場調查研究 （三）商業(yè)房地產(chǎn)市場調查研究 （四）寫字樓房地產(chǎn)市場調查研究 （五）酒店房地產(chǎn)市場調查研究 （六）工業(yè)房地產(chǎn)市場調查研究 二、不同類型房地產(chǎn)市場調查研究報告內容（掌握） （一）住宅房地產(chǎn)市場調查研究報告內容構成 1宏觀環(huán)境分析 2房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析 3客戶分析 4競爭分析 (二)商業(yè)房地產(chǎn)市場調查研究報告內容構成 1宏觀環(huán)境分析 2商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 3商圈（區(qū)域）分析 4消費者消費習慣分析 5客戶分析（三）寫字樓房地產(chǎn)市場調查研究報告內容構成 1宏觀環(huán)境分析 2寫字樓房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢 3商務圈（區(qū)域）分析 4競爭、典型項目研究 5寫字樓客戶分析 （四）酒店房地產(chǎn)市場調查研究報告內容構成 1宏觀環(huán)境分析 2酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點 3酒店消費者分析 4酒店市場競爭分析5酒店經(jīng)營者分析 三、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的主要內容（熟悉） 由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模、性質和復雜程度不同，因此，可行性研究的內容也不盡相同，各有側重。但一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究應包括以下主要內容： （一）項目總論 (1)項目背景 主要說明項目名稱、開發(fā)企業(yè)基本情況、承擔可行性研究工作的單位、研究報告編制的依據(jù)、項目建設規(guī)模以及建設規(guī)劃情況等。(2)可行性研究結論及建議 主要包括：宏觀投資環(huán)境分析、項目市場前景預測、投資估算和資金籌措、項目經(jīng)濟效益、社會效益及其環(huán)境效益評價、項目綜合評價結論及建議。（二）項目概況 主要包括：項目位置、項目地塊現(xiàn)狀及地塊分析、項目SWOT分析等。 （三）項目投資環(huán)境分析 主要針對宏觀經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境、人口環(huán)境、城市發(fā)展環(huán)境等進行分析。 （四）項目區(qū)域環(huán)境分析主要針對項目所在區(qū)域的基本狀況、區(qū)域規(guī)劃及重點發(fā)展區(qū)域、交通規(guī)劃及重大交通建設項目、區(qū)域基礎及公共配套設施狀況等進行分析。（五）房地產(chǎn)市場分析(1)城市總體房地產(chǎn)市場分析 主要針對城市總體市場供應、需求的數(shù)量及結構，價格分布及趨勢進行分析。 (2)項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 主要針對區(qū)域市場供需的數(shù)量及結構、產(chǎn)品價格、客戶分布及結構、項目競爭狀況等進行分析。 (3)房地產(chǎn)市場分析總結 （六）項目市場定位 主要包括：產(chǎn)品定位、客戶定位、價格定位、項目定位評估及發(fā)展設想。 （七）項目規(guī)劃與建筑設計方案 主要包括：項目總體規(guī)劃、環(huán)境景觀規(guī)劃、建筑設計方案及布局、道路規(guī)劃等。 （八）項目開發(fā)建設進度安排 主要包括：有關工程計劃說明、前期開發(fā)計劃、工程建設計劃、項目實施安排、建設場地布置等。 （九）投資估算與資金籌措 (1)項目總投資估算 (2)項目投資來源、籌措方式確定 (3)開發(fā)成本估算(4)銷售成本、經(jīng)營成本估算 （十）項目經(jīng)濟效益分析 (1)項目銷售及經(jīng)營收入測算 (2)項目銷售回款計劃 (3)項目利潤測算(4)項目盈利能力分析(5)項目償債能力分析（十一）項目風險分析(1)項目盈虧平衡分析(2)項目敏感性分析(3)項目風險分析主要包括項目競爭風險、投資風險、市場風險、籌資風險的分析。（十二）項目社會效益分析（十三）項目可行性研究結論與建議(1)項目可行性研究結論(2)項目主要問題及解決建議(3)項目風險及防范建議 四、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告的主要內容（熟悉） （一）項目背景 項目背景主要是介紹項目名稱、位置、土地獲取途徑及其面積、相關規(guī)劃指標（容積率、規(guī)劃限制等）、開發(fā)商等。 （二）開發(fā)項目地塊分析 1地塊的自然條件分析 主要是分析地塊的具體位置、土地承載力，地形地勢，土地面積，形狀，日照，風向，自然災害等。 2地塊周邊的經(jīng)濟及社會條件分析 主要是分析開發(fā)地塊所在區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展狀況，物價水平，收入水平，投資水平等；周邊的基礎設施建設狀況及其完備程度、公共服務設施及其完備程度，社會治安環(huán)境等。 3地塊的環(huán)境條件分析 主要針對地塊及其周邊的空氣污染，噪聲，綠化，視覺效應（江景，海景）等進行分析。 （三）開發(fā)項目市場調查與分析 1市場環(huán)境調查與分析 (1)政治法律環(huán)境：包括政府的有關方針政策的調查與分析； (2)經(jīng)濟環(huán)境：包括國內生產(chǎn)總值或地區(qū)生產(chǎn)總值及其發(fā)展速度；物價水平、通貨膨脹率、城鄉(xiāng)居民家庭收人等的調查與分析； (3)人口環(huán)境：包括人口規(guī)模、人口增長率、人口結構，地理分布、民族分布、人口密度、人口遷移流動情況，出生率、結婚率；家庭規(guī)模和結構等； (4)社會文化環(huán)境：包括教育程度、職業(yè)構成、文化水平，價值觀、審美觀、風俗習慣，宗教信仰、社會階層分布等。2市場需求容量調查與分析(1)國內外市場的需求動向；(2)現(xiàn)有的和潛在的市場需求量；(3)社會擁有量、庫存量；(4)同類產(chǎn)品在市場上的供應量或銷售量，供求平衡狀況。3消費者和消費者行為調查與分析(1)消費者類別及其分布；(2)購買能力；(3)購買欲望和購買動機。4競爭情況調查與分析(1)競爭對手的調查與分析；(2)競爭項目的調查與分析。（四）開發(fā)項