2011年凱旋城項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略報(bào)告

房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 凱旋城項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略報(bào)告 領(lǐng)航武漢 主流房地產(chǎn)服務(wù)商 2011年 7月 29日 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 目錄： 一、政策環(huán)境 二、市場(chǎng)現(xiàn)狀 三、項(xiàng)目定位 四、營(yíng)銷計(jì)劃 五、推廣思路 六、工作支持 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 一、政策環(huán)境 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 樓市政策調(diào)控 金融政策從嚴(yán) 重點(diǎn)建設(shè)保障房 頒布拆遷新規(guī) 新版”國(guó)八條”出爐 全國(guó)商品房明碼標(biāo)價(jià)專項(xiàng)檢查 武漢一房一價(jià)細(xì)則實(shí)施 央行年內(nèi) 6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率 新一輪房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試 中央分配保障性住房任務(wù) 武漢保障房申請(qǐng)出新規(guī) 武漢公共租賃房出新規(guī) 房屋拆遷評(píng)估按市場(chǎng)價(jià) 嚴(yán)查強(qiáng)征強(qiáng)拆 調(diào)整土地政策 違規(guī)用地實(shí)行一把手問(wèn)責(zé)制 土地管理法 啟動(dòng)修改 完善土地出讓模式 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 區(qū)域政策影響： 江夏作為武漢的遠(yuǎn)城區(qū)，在政策影響方面，與主城區(qū)同步，根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)考察發(fā)現(xiàn)，在售樓盤均嚴(yán)格執(zhí)行武漢市出臺(tái)的“一房一價(jià)”要求，同時(shí)在信貸政策執(zhí)行方面，與武漢無(wú)異，以家庭為單位，二套房首付按 60%執(zhí)行，三套房無(wú)法購(gòu)買，部分項(xiàng)目首套房首付比例上調(diào)至 40%，由此可以看出，上半年出臺(tái)的相關(guān)政策，對(duì)江夏房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣存在限購(gòu)影響。 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 上半年政策頻出，調(diào)控力度日趨從嚴(yán)，收效呈現(xiàn)。 預(yù)測(cè)下半年調(diào)控方向主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 1、土地供給：控制土地供給量，調(diào)整土地供給方式，限制開(kāi)發(fā)形態(tài)及成本。 2、樓市政策：嚴(yán)格控制銷售價(jià)格，限制購(gòu)房者購(gòu)房資格。 3、金融信貸：信貸投放進(jìn)一步收緊，利息與存款準(zhǔn)備金進(jìn)一步調(diào)整。 4、行政職能：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)審批進(jìn)一步限制 政策預(yù)期： 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 2010年7月459 9901 8530 10135 9539 7616 3634 7151 4273 5467 65047775755168986951677965306618668679287061 718377900200040006000800010000120007月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月（套）0100020003000400050006000700080009000（元 / 平方米）江夏區(qū)量?jī)r(jià)走勢(shì)圖353 449 1074 901 989 935 1508 390 1122 586 872 352583453446032440047955324521853915120328936184357020040060080010001200140016007月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月（套）01000200030004000500060007000（元 / 平方米）房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 1、 2011年上半年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高，但銷售量較去年下半年大幅下滑。目前尚處在穩(wěn)步回升期； 2、上半年武漢樓市不乏開(kāi)盤當(dāng)日 “ 日光 ” 項(xiàng)目，主要集中為受政策影響較小的非限購(gòu)、低價(jià)、性價(jià)比較高等幾種類型項(xiàng)目。 3、中心城區(qū)價(jià)格依然堅(jiān)挺，并未有大幅的優(yōu)惠及降價(jià)銷售，環(huán)線及環(huán)線外項(xiàng)目，優(yōu)惠幅度有所加大。 4、江夏區(qū)（大區(qū)域） 2011年上半年價(jià)格波動(dòng)顯著，銷售量隨著價(jià)格的波動(dòng)增減，區(qū)域市場(chǎng)尚處于調(diào)整期。 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 總結(jié)： 7月，住建部急查二三線城市樓市，將起草新限購(gòu)名單。表明政策面未有緩和趨勢(shì)，上半年調(diào)控效果仍與政府預(yù)期存在差距，在成交價(jià)格日趨走高的情況下，成交量持續(xù)萎縮，開(kāi)發(fā)商仍然未有大幅松動(dòng)，導(dǎo)致下半年政策仍有從嚴(yán)的趨勢(shì)。 預(yù)期可能： 1、通過(guò)行政手段干預(yù)、金融手段限制、財(cái)政稅收調(diào)整等方面深化抑制房?jī)r(jià)； 2、保障中低階層居住條件，穩(wěn)定正常居住購(gòu)買需求，抑制投資購(gòu)買勢(shì)頭回升； 3、價(jià)格趨于高位后，在銷量無(wú)法有效支持的情況下，將勻速回落；導(dǎo)致下半年或有銷量爆發(fā)的可能，但屬于剛需積累。 4、中心城區(qū)價(jià)格將在均值上下波動(dòng)，環(huán)線周邊價(jià)格將伴隨著折扣的加大，有所下降，以此換取銷量。 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 二、市場(chǎng)現(xiàn)狀 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 1、區(qū)域位置： 武咸公路 武昌大道 文化路 陽(yáng)光大道 江夏大道 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀： 江夏區(qū)紙坊街目前常住人口接近 20萬(wàn)，原來(lái)是紙坊鎮(zhèn)，長(zhǎng)期以來(lái)都是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的行政區(qū)域和生活據(jù)點(diǎn)。規(guī)劃布局以及城市化過(guò)程已經(jīng)進(jìn)行相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間，在城市建設(shè)方面也積累相當(dāng)多底蘊(yùn)，基本上具備城市副中心功能條件，成為了武漢市南部區(qū)域的衛(wèi)星城。 由于武咸城際鐵路途徑紙坊，因此目前紙坊區(qū)域內(nèi)，大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目向城區(qū)南部聚集，開(kāi)發(fā)形態(tài)已由初期的多層，逐漸升級(jí)為高層復(fù)合型社區(qū)形態(tài)，并逐漸為區(qū)域內(nèi)居民所接受。 目前連接江夏與武漢主城區(qū)的交通道路主要集中在三個(gè)方向，四條主干道，隨著城市基礎(chǔ)建設(shè)的進(jìn)一步完善，已逐步吸引武漢南部居民前來(lái)投資購(gòu)房。 目前區(qū)域內(nèi)，存在大量空置房，多集中于 5年前開(kāi)發(fā)的多層住宅社區(qū)。 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 坊紙板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)核心優(yōu)勢(shì)： 1、板塊與城區(qū)距離較近 2、區(qū)域內(nèi)道路建設(shè)完善 3、已形成區(qū)域內(nèi)、區(qū)域外公交線路的完備性 4、地勢(shì)平坦且周邊土地儲(chǔ)備較多 5、板塊與城區(qū)之間空地開(kāi)發(fā)速度較快 6、配套設(shè)施基本匹配 7、區(qū)域房?jī)r(jià)總體呈上升趨勢(shì) 8、區(qū)域空氣環(huán)境和自然景觀較好 9、未來(lái)重大投資項(xiàng)目眾多 10、娛樂(lè)旅游休閑前景十分巨大 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 區(qū)域樓盤分布： 江郡華府 博雅豪庭 江夏區(qū)政府 南郡帝苑 鴻發(fā)世紀(jì)城 中央大街 尚城新界 中建龍城 本案 譚鑫培公園 街道口 南湖 魯巷 80萬(wàn)方城市綜合體 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 項(xiàng)目 占地面積 （畝） 建筑面積 （ ） 容積 率 項(xiàng)目基本情況 促銷和推廣動(dòng)態(tài) 近期銷售房源 房源 均價(jià) 江郡華府 148 224000 高層、 27層高層 三期剩余房源、商鋪銷售中。 高層 90 戶型 4900元 / 博雅豪庭 48 80000 棟 22層、 1棟 24層 兩房、三房均有，但房源較少，目前尾盤無(wú)折扣 高層 89 4300元 / 南郡帝苑 55 140000 棟 29層、 8棟 33層高層 開(kāi)盤后期，看房團(tuán)享受額外 5000 5、 6、 7號(hào)樓兩房、三房 4500元 / 鴻發(fā)世紀(jì)城 180 460000 期五棟高層 目前商鋪享受 5萬(wàn)優(yōu)惠，住宅享受付款優(yōu)惠。 4、 5號(hào)樓兩房、三房 4500元 / 中建龍城 117 163152 高層、高層 50房源 3800元 / 中央大街 54 125804 棟 22F、 1棟 25F、2棟 30F 三號(hào)樓開(kāi)盤銷售 兩房 276套、商鋪 22套 3950元 / 尚城新界 32 55044 棟 17層一棟 25層 預(yù)期八月中旬開(kāi)盤， 100抵 10000 四棟樓 439戶，兩房、三房 、200元 / 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析： 項(xiàng)目地址：江夏文化路譚鑫培公園旁（區(qū)政府對(duì)面） 總建筑面積： 224000平方米 總戶數(shù)： 2000戶，當(dāng)期 600戶 物業(yè)類別：復(fù)合型住宅社區(qū) 建筑類別：小高層、高層、少量別墅 樓層狀況： 27層高層 容積率： 綠化率： 36% 車位： 1000個(gè) 均價(jià)： 6月成交 5套，成交均價(jià) 在售房源：高層剩余尾盤，商鋪清售。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 好生態(tài)景觀 于混合型社區(qū) 區(qū)純熟氛圍的購(gòu)房者 4. 憑珍貴的景觀資源和政務(wù)腹地成為擇居首選 1、江郡華府 關(guān)鍵詞：規(guī)模大、水景住宅、復(fù)合型社區(qū) 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 項(xiàng)目地址：世紀(jì)大道譚鑫培公園對(duì)面（新財(cái)政局后面） 總建筑面積： 80000平方米 總戶數(shù)： 788 戶 物業(yè)類別：純高層住宅 建筑類別：高層 2梯 4戶 2梯 3戶 容積率： 化率： 車位： 300個(gè) 均價(jià)： 3月份銷售 40套，銷售均價(jià) 3342元 / ，目前 21樓剩余房源表價(jià) 4738元 / 。 在售房源： 99項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 鄰城市主干道，交通便捷 盤銷售。 2、博雅豪庭 關(guān)鍵詞：公園住宅、高層社區(qū) 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 項(xiàng)目地址：文化路與北華街交匯處（江夏區(qū)法院背后） 總建筑面積： 140000平方米 總戶數(shù)： 1470戶 物業(yè)類別：純高層住宅 建筑類別： 2梯 4戶 2梯 3戶 容積率： 化率： 40% 車位： 615個(gè) 均價(jià)： 6月份銷售 38套，銷售均價(jià) 4489元 / 在售房源： 89項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 合式社區(qū) 處區(qū)域發(fā)展新方向 3、南郡帝苑 關(guān)鍵詞：本土實(shí)力開(kāi)發(fā)商、高層社區(qū)、公園景觀 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 項(xiàng)目地址：江夏大道與沙羨街交匯處（世紀(jì)廣場(chǎng)旁） 建筑面積： 460000 總戶數(shù)： 3554戶 物業(yè)類別：普通住宅 建筑類別：板塔結(jié)合、高層 樓層狀況： 22 容積率： 化率： 37% 車位： 1062個(gè)左右 均價(jià)： 5月份銷售 59套，銷售均價(jià) 4172元 / 在售房源： 4#、 5#樓， 99240平米復(fù)式 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 合式社區(qū) 處區(qū)域發(fā)展新方向 4、鴻發(fā)世紀(jì)城 關(guān)鍵詞：大規(guī)模項(xiàng)目、復(fù)合型社區(qū)、高層住宅、公園景觀 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 項(xiàng)目地址：江夏大道 128號(hào)附 1號(hào)（ 903公交總站旁） 建筑面積： 125692 總戶數(shù)： 952戶 物業(yè)類別：商業(yè)混合住宅 建筑類別：板塔結(jié)合、高層、商業(yè) 樓層狀況： 22 容積率： 化率： 38% 車位： 500個(gè)左右 均價(jià)： 3號(hào)樓本月開(kāi)盤，銷售均價(jià) 3950元 / 在售房源： 88 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 5、中央大街 關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)、投資型住宅 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 項(xiàng)目地址：江夏武昌大道與熊廷弼街交匯處 (體育館旁 ) 建筑面積： 55044 總戶數(shù)： 439戶 物業(yè)類別：普通住宅 建筑類別：板樓、高層 樓層狀況：三棟 17層（ 1、 2、 3）和一棟 25層（ 4號(hào)樓）及商業(yè)群樓 容積率： 化率： 36% 車位：地面 108，地下 226 均價(jià)： 8月中旬開(kāi)盤，均價(jià)預(yù)期 4200元 / 在售房源主推戶型為 83、 124 、 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 資型客戶 6、尚城新界 關(guān)鍵詞： 資型住宅 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 總結(jié)： 紙坊區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展，主要集中為兩個(gè)方向，向北與武昌南部連接；向南，挖掘城際鐵路發(fā)展?jié)摿Γ虼藚^(qū)域房地產(chǎn)建設(shè)多集中為以上兩個(gè)方向。 本項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆谙虮卑l(fā)展區(qū)域，比鄰項(xiàng)目江郡華府和博雅豪庭，兩項(xiàng)目均主打景觀住宅，在區(qū)域內(nèi)取得良好的銷售業(yè)績(jī)，目前處于尾盤階段。 目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目集中于南部，圍繞世紀(jì)廣場(chǎng)呈扎堆效應(yīng)，屬于住宅商業(yè)混合型項(xiàng)目，推動(dòng)了區(qū)域南部的城市化發(fā)展，銷售勢(shì)頭良好。 區(qū)域內(nèi)銷售實(shí)際成交價(jià)格多集中在 3900 4200元 / 之間。 目前區(qū)域內(nèi)銷售項(xiàng)目，均以高層住宅為主，區(qū)域消費(fèi)群體對(duì)于高層業(yè)態(tài)抗性逐漸弱化。 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 三、項(xiàng)目定位 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 江夏區(qū)域的衛(wèi)星城價(jià)值日益凸顯 項(xiàng)目臨近武昌大道、世紀(jì)大道，扼守區(qū)域交通要道 ,臨近譚鑫培公園 多層物業(yè)形態(tài)，區(qū)域項(xiàng)目未有 面積適中，房型可變 項(xiàng)目體量有限，無(wú)法形成規(guī)模效應(yīng) 項(xiàng)目區(qū)域特殊，外圍客戶引導(dǎo)存在難度 進(jìn)出公交線路未通、交通出行不便 周邊項(xiàng)目處于尾盤階段 區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展迅速，價(jià)格提升 周邊學(xué)校公司眾多，潛在客戶較多 開(kāi)發(fā)品牌弱化 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展目前集中于南部 兩房、三房產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)多有雷同 下半年政策尚存在變數(shù) 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 核心優(yōu)勢(shì)：區(qū)首府所在地、區(qū)域發(fā)展方向、差異化產(chǎn)品 核心劣勢(shì)：項(xiàng)目交通不便、體量較小、配套缺乏 核心機(jī)會(huì)：區(qū)域項(xiàng)目尾盤期、周邊企業(yè)學(xué)校眾多 核心劣勢(shì)：在售大盤眾多、競(jìng)爭(zhēng)激烈、區(qū)域引導(dǎo)缺乏 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘： 區(qū)域價(jià)值 投資價(jià)值 人居價(jià)值 城市發(fā)展連接點(diǎn) 區(qū)域發(fā)展逐步完善 產(chǎn)品差異化優(yōu)勢(shì) 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 核心要素提煉： 醇正生活 自由天地 居住者對(duì)生活空間的詮釋 居住者對(duì)生活方式的追求 兩房、三房空間自由組合，充分考慮居住所帶來(lái)的變化 多層產(chǎn)品最為宜居、臨近公園和即將開(kāi)發(fā)的 80萬(wàn)綜合體城市生活 城市方向 居住者對(duì)生活區(qū)域的選擇 臨近區(qū)政府，區(qū)域連接武漢的交通要道?？焖偻ㄟ_(dá)各地。 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 市場(chǎng)定位概念： 區(qū)域建設(shè)發(fā)展軸線上的吸引點(diǎn) 以內(nèi)在規(guī)劃結(jié)合外圍環(huán)境倡導(dǎo)一種最為真實(shí)的生活 滿足居者真實(shí)的生活需求，還原生活本質(zhì) 城市向北 生活向上 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 功能定位概念： 滿足剛性需求選擇 提升區(qū)域居住環(huán)境價(jià)值 還原最為純樸的居住生活理想 公園住宅 城市坐標(biāo) 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 形象定位概念： 突出項(xiàng)目的公園地產(chǎn)氣息 異軍突起，有別于區(qū)域內(nèi)各類型項(xiàng)目 與目標(biāo)客戶群體內(nèi)心契合，滿足其內(nèi)心需求 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 案名建議： 北城一品 城市方向上的公園形態(tài)生活區(qū) 【 詮釋 】 北城：城市北部、區(qū)域方向、連接武漢的快速通道 一品：最高級(jí)別的、最好的 案名直接指出了項(xiàng)目的區(qū)域位置及項(xiàng)目品質(zhì)，突出項(xiàng)目在區(qū)域發(fā)展方向上的重要地位，由此突出本項(xiàng)目的區(qū)域發(fā)展價(jià)值，以此吸引區(qū)域內(nèi)外的目標(biāo)客群。 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 推廣語(yǔ)建議： 城市向北 引以為傲的巔峰未來(lái) 【 詮釋 】 在項(xiàng)目總體形象推廣上，突出項(xiàng)目吻合城市發(fā)展方向的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，同時(shí)以可期的未來(lái)前景展現(xiàn)項(xiàng)目隨著區(qū)域發(fā)展變化所能夠帶來(lái)的價(jià)值增長(zhǎng)變化。 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 客戶定位： 基礎(chǔ)客群 延伸客群 機(jī)會(huì)客群 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 項(xiàng)目位于武漢南部江夏區(qū)紙坊，屬于武漢遠(yuǎn)郊較為出名的衛(wèi)星城 伴隨著武漢城市化建設(shè)的加快，城市環(huán)線的不斷擴(kuò)張，城際鐵路，城際公交等一系列配套的不斷完善，南部重鎮(zhèn)的價(jià)值不斷提升。 區(qū)域建設(shè)的完善、環(huán)境良好，逐步吸引主城區(qū)及周縣消費(fèi)人群。 故此推斷：未來(lái)本項(xiàng)目目標(biāo)客群仍然以江夏紙坊區(qū)域原住民為基礎(chǔ) ， 擴(kuò)大周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 、 重點(diǎn)企業(yè)所帶來(lái)的導(dǎo)入消費(fèi)群體購(gòu)房占比 。 向西輻射至鄭店 107國(guó)道 ， 向東輻射至武漢繞城高速 ， 向北不斷延伸至武漢南部區(qū)域（ 三環(huán)線 、 南湖 ） ， 并逐步擴(kuò)大在武漢南部區(qū)域的項(xiàng)目影響 。 主力挖掘江夏區(qū)域人口為主 ， 引導(dǎo)外圍區(qū)域消費(fèi)人群為輔 。 客戶區(qū)域分布分析： 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 1、 基礎(chǔ)性客戶群體 （占比 50%) 紙坊區(qū)域居住人群 區(qū)域內(nèi)大型事業(yè)單位 2、 延伸性客戶群體 （占比 40%） 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 周邊學(xué)校教師 3、 創(chuàng)造性客戶群體 （ 10%） 武漢南部區(qū)域帶有投資性質(zhì)的機(jī)會(huì)性客戶 基礎(chǔ)性客群 延伸性客群 機(jī)會(huì)性客群客戶特征描述： 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 四、營(yíng)銷計(jì)劃 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 1、 突出項(xiàng)目定位 ， 快速鎖定目標(biāo)人群 2、 塑造嶄新品牌形象 ， 擴(kuò)大社會(huì)認(rèn)知 3、 加快銷售速度 ， 保證項(xiàng)目利潤(rùn)最大化 1、 立足區(qū)域市場(chǎng) ， 突破地域限制 2、 確立差異化原則 樹(shù)立個(gè)性形象 3、 達(dá)到項(xiàng)目品牌與開(kāi)發(fā)商品牌雙贏 4、 創(chuàng)造項(xiàng)目利潤(rùn)最大化 基本原則： 營(yíng)銷推廣目標(biāo)： 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 營(yíng)銷總體策略： 產(chǎn)品差異化推售，線下渠道加速推廣，階段性加推集中成交 產(chǎn)品 宣傳 銷售 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 1、 以 稀缺多層產(chǎn)品為突破口，提出項(xiàng)目宜居形象概念 ，預(yù)熱市場(chǎng)，為項(xiàng)目入市做鋪墊 2、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行多角度全方位宣傳造勢(shì)， 試探性 入市，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注 3、 熱銷 強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)， 塑造 區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目形象 4、 活動(dòng) 推廣與銷售策略相結(jié)合，形成有序的推廣和銷售頻次，制造緊缺的市場(chǎng)效應(yīng) 5、 通過(guò) 口碑效應(yīng)和線下傳播實(shí)現(xiàn)最后的銷售快速收官 借助產(chǎn)品形態(tài)的差異化，開(kāi)盤前主推項(xiàng)目多層產(chǎn)品和臨近公園的宜居形象，開(kāi)盤后強(qiáng)化產(chǎn)品價(jià)值、區(qū)域價(jià)值，加推前宣傳項(xiàng)目多樣性和整體價(jià)值提升，后期推廣品質(zhì)實(shí)現(xiàn)價(jià)值。 推廣戰(zhàn)略： 營(yíng)銷推廣部署： 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 節(jié)點(diǎn)式營(yíng)銷 將營(yíng)銷過(guò)程細(xì)分成幾個(gè)重要推售節(jié)點(diǎn)，安排多次宣傳活動(dòng)來(lái)吸引客戶關(guān)注，促使集中性銷售成交，形成搶購(gòu)局面。由此進(jìn)行循環(huán)宣傳，推動(dòng)下一輪推盤前的快速蓄客。 采取集群行銷模式 不是被動(dòng)坐在售樓部等客戶上門，而是主動(dòng)出擊。 事件性營(yíng)銷（話題營(yíng)銷） 結(jié)合時(shí)效性較強(qiáng)的大事件進(jìn)行項(xiàng)目宣傳，擴(kuò)大項(xiàng)目宣傳的眼球效應(yīng)。 主要營(yíng)銷模式： 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 江夏沒(méi)有多層的好房子 至于你信不信，我反正是信了！ 江郡華府、南郡帝苑、鴻發(fā)世紀(jì)城、中央大街、尚城新界 沒(méi)有一個(gè)不高層，凱旋城，江夏唯一稀缺的湖畔多層。 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 樓棟 編號(hào) 戶型 面積 套數(shù) 1#樓 2#樓 1#、 2# *2 60 60 *2 60 60 *2 4 4 *2 4 4 3#樓 4#樓 3#、 4# *2 30 15 *2 30 15 *2 64 32 *2 2 1 *2 110 2 1 5#樓 6#樓 5#、 6# *2 93 12 12 *2 69 24 24 合計(jì) 520 戶型產(chǎn)品分布： 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)： 月 年 2011年 2012年 8月 10月 9月 1113月 4月 5月 6月 7項(xiàng)目形象 客戶積蓄 認(rèn)籌開(kāi)盤 首期認(rèn)籌 熱銷宣傳 開(kāi)盤銷售 產(chǎn)品宣傳 持續(xù)銷售 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 持續(xù)銷售 認(rèn)籌信息 客戶認(rèn)籌 開(kāi)盤熱銷 開(kāi)盤銷售 價(jià)值提升 持續(xù)銷售 收官加推 加推銷售 清盤銷售 尾盤銷售 宣傳 重點(diǎn) 銷售 工作 首期開(kāi)盤 兩棟多層 一棟高層 二期開(kāi)盤 兩棟高層 加推 一棟高層 推盤 節(jié)奏 項(xiàng)目問(wèn)世期 價(jià)值上升期 價(jià)值展現(xiàn)期 項(xiàng)目收獲期 項(xiàng)目 階段 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 推售計(jì)劃： 首推 二推 加推 多層 +高層 5#、 6#樓多層 1#樓高層 5#、 6#樓多層兩房 72套 1#樓高層兩房 128套 高層 2#、 3#樓高層 2#樓高層兩房 128套 3#樓高層兩房 64套 三房 64套 高層 4#樓高層 4#樓高層兩房 32套 三房 32套 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 營(yíng)銷方案部署： 1、項(xiàng)目問(wèn)世期 營(yíng)銷階段： 項(xiàng)目形象宣傳、首期開(kāi)盤蓄客 時(shí)間： 2011年 8月 宣傳主線： 形象線 重要節(jié)點(diǎn)： 銷售人員進(jìn)場(chǎng)、銷售物料到位、首期開(kāi)盤籌備、項(xiàng)目首期開(kāi)盤。 階段性工作重點(diǎn)： 臨時(shí)售樓部 、 外展售樓部選擇 項(xiàng)目案名 、 標(biāo)志 、 項(xiàng)目開(kāi)盤前營(yíng)銷計(jì)劃 項(xiàng)目開(kāi)盤前營(yíng)銷媒體計(jì)劃 項(xiàng)目宣傳物料制作 外展點(diǎn)的選擇 項(xiàng)目樣板間設(shè)計(jì)及裝修 銷售人員招募與培訓(xùn) 、 銷售資料準(zhǔn)備 、 銷售道具準(zhǔn)備 客戶接待與客戶維護(hù) 活動(dòng)前的籌備工作 開(kāi)盤活動(dòng)組織開(kāi)展 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 2、價(jià)值上升期 營(yíng)銷階段： 首期銷售、二期蓄客 時(shí)間： 2011年 10月 - 2012年 3月 宣傳主線： 產(chǎn)品線 重要節(jié)點(diǎn)： 首期銷售回款、跨年業(yè)主答謝、二期蓄客、樣板間展示。 階段性工作重點(diǎn)： 階段性營(yíng)銷計(jì)劃 階段性營(yíng)銷媒體計(jì)劃 客戶接待與客戶維護(hù) 客戶轉(zhuǎn)簽及回款 媒體廣告信息發(fā)布 各項(xiàng)宣傳活動(dòng)的組織和開(kāi)展 樣板間展示 二期推盤計(jì)劃 二期開(kāi)盤活動(dòng)籌備 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 3、價(jià)值展現(xiàn)期 營(yíng)銷階段： 二期開(kāi)盤、尾盤加推蓄客 時(shí)間： 2012年 4月 - 2012年 5月 宣傳主線： 價(jià)值線、生活線 重要節(jié)點(diǎn)： 二期開(kāi)盤銷售 階段性工作重點(diǎn)： 階段性營(yíng)銷計(jì)劃 階段性營(yíng)銷媒體計(jì)劃 客戶接待與客戶維護(hù) 客戶轉(zhuǎn)簽及回款 媒體廣告信息發(fā)布 各項(xiàng)宣傳活動(dòng)的組織和開(kāi)展 二期開(kāi)盤活動(dòng)組織 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 4、項(xiàng)目收獲期 營(yíng)銷階段： 尾盤加推、項(xiàng)目清盤 時(shí)間： 2012年 6月 - 2012年 8月 宣傳主線： 價(jià)值線、生活線 重要節(jié)點(diǎn)： 尾盤加推、清盤工作開(kāi)展 階段性工作重點(diǎn)： 階段性營(yíng)銷計(jì)劃 階段性營(yíng)銷媒體計(jì)劃 客戶接待與客戶維護(hù) 客戶轉(zhuǎn)簽及回款 加推活動(dòng)開(kāi)展 加速回款 清盤工作籌備 交付答謝會(huì) 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 五、推廣思路 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 推廣基調(diào)： 考慮到本項(xiàng)目地處江夏 紙坊，同時(shí)區(qū)域內(nèi)，競(jìng)爭(zhēng)樓盤相對(duì)較為密集，因此在客戶渠道的選擇上，應(yīng)該在立足本地客源的基礎(chǔ)上，針對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行擴(kuò)張，同時(shí)沿城區(qū)主路徑向北進(jìn)行延伸輻射，將目標(biāo)客群宣傳面擴(kuò)張至武漢城區(qū)南部，為了避免宣傳受眾流失及被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)r截，因此，本項(xiàng)目的宣傳推廣區(qū)域?qū)⒅饕匚洳蟮?、文化路向北推進(jìn)，陽(yáng)光大道、江夏大道其次。 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 宣傳渠道選擇： 綜合考慮項(xiàng)目所處地理位置及項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)體量，在項(xiàng)目營(yíng)銷宣傳費(fèi)用上的精確使用，將線上及線下宣傳渠道相互結(jié)合，初步篩選了以下幾種渠道進(jìn)行整合使用，以求宣傳渠道的最大利用。 1、戶外：良好的昭示性和形象樹(shù)立 2、外展：流動(dòng)項(xiàng)目宣傳，由坐銷轉(zhuǎn)換為行銷 3、派單：結(jié)合外展，進(jìn)行項(xiàng)目主動(dòng)宣傳，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度 4、夾報(bào)：精準(zhǔn)廣告投放，吸引目標(biāo)客群 5、短信：低成本，快速宣傳 令如：報(bào)紙廣告、廣播、電視飛播等宣傳渠道考慮到宣傳地域性及效果預(yù)估不再重點(diǎn)考慮。同時(shí)活動(dòng)宣傳將結(jié)合具體營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)另行考慮。 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 宣傳渠道計(jì)劃： 1、戶外 選址：項(xiàng)目所在區(qū)域（江夏）；武昌大道、文化路往洪山方向，至楚雄大道。選取主干道交通交匯處戶外、往項(xiàng)目駐地必進(jìn)道路開(kāi)闊處戶外。 投放時(shí)間：開(kāi)盤前 45天 投放時(shí)限：一年 投放重點(diǎn)內(nèi)容：項(xiàng)目形象、認(rèn)籌信息、開(kāi)盤公告、產(chǎn)品促銷。 另：考慮到紙坊城區(qū)內(nèi)戶外廣告較少，可在武昌大道、世紀(jì)大道、文化路臨近項(xiàng)目處，設(shè)置項(xiàng)目導(dǎo)視牌指引，同時(shí)在現(xiàn)有施工建筑上，可增設(shè)樓體字進(jìn)行宣傳，配合外圍導(dǎo)視、現(xiàn)場(chǎng)包裝在城區(qū)路口形成導(dǎo)視攔截。 房資網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1501688339 2、外展 選址： A：江夏區(qū)域內(nèi)； B：武昌大道往珞瑜路方向大型商場(chǎng)（圖書(shū)城、街道口群光、新世界、電腦城、亞貿(mào)、中南等） C：沿線各大高校 外展時(shí)間：周末、節(jié)假日 外展時(shí)限：銷售持續(xù)階段 外展工作重點(diǎn)：項(xiàng)目信息介紹、重大活動(dòng)告知、客戶積累、派單支持 外展計(jì)劃： 8月、 9月外展按每周一次開(kāi)展，選在周末，集中在商圈密集區(qū)； 10月、 11月考慮項(xiàng)目開(kāi)盤、大量房源面市、天氣逐漸涼爽，外展增加至每周兩次至三次，選在周末和平時(shí)提前針對(duì)校園區(qū)域的提前協(xié)商； 外展集中安排在周末，是置業(yè)顧問(wèn)在現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心接待的高