和君創(chuàng)業(yè)-北京某地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報(bào)告

企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 征求意見(jiàn)稿 企業(yè) 2003年 11月 報(bào)告說(shuō)明 本稿為 發(fā)展戰(zhàn)略初稿。報(bào)告主體部分分為六大部分，即：外部環(huán)境分析、企業(yè)內(nèi)部分析、產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合、企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和整體發(fā)展戰(zhàn)略、 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略實(shí)施。 報(bào)告 首先 對(duì) 企業(yè)所處的外部環(huán)境從宏觀大勢(shì)、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、區(qū)域環(huán)境（豐臺(tái)區(qū)）三個(gè)角度進(jìn)行比較詳細(xì)的分析，繼而簡(jiǎn)要提出了 企業(yè)在這種環(huán)境中所處的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)有那些。在這部分分析中，重點(diǎn)分析了北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境。 其次， 在我們對(duì)企業(yè)進(jìn)行總體診斷的基礎(chǔ)上，從考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的角度對(duì) 企業(yè)內(nèi)部狀況進(jìn)行了詳細(xì)分析。 第三 部分是產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合，在前述對(duì)企業(yè)外部和內(nèi)部綜合分析的基礎(chǔ)上，從企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)和自身實(shí)力兩個(gè)角度通盤(pán)考慮和分析，我們提出了 企業(yè)未來(lái)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)選擇和現(xiàn)階段業(yè)務(wù)選擇及組合，為后續(xù)企業(yè)總體戰(zhàn)略思想和戰(zhàn)略規(guī)劃的設(shè)計(jì)提供基礎(chǔ)。 第四部分是在前三部分分析的基礎(chǔ)上，對(duì) 企業(yè)未來(lái)發(fā)展目標(biāo)做出初步定位，提出了企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略思想和模式。 第五部分 是第四部分的詳細(xì)展開(kāi)，對(duì) 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略做出詳細(xì)的規(guī)劃。 第六部分 則是戰(zhàn)略實(shí)施的一些具體問(wèn)題分析。 整體戰(zhàn)略核心思想 建筑業(yè)主導(dǎo) 引入房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) 培育裝飾業(yè)務(wù) 發(fā)展建筑 業(yè)務(wù) 追求區(qū)域發(fā)展 附加值業(yè)務(wù) 房屋持續(xù)經(jīng)營(yíng) 一體化 經(jīng)營(yíng) 整體轉(zhuǎn)型 （現(xiàn)在） 2007年以后 “持續(xù)經(jīng)營(yíng)”階段 2001年 2003年 “企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型”階段 2004年 2006年 “成長(zhǎng)發(fā)展”階段 一體化經(jīng)營(yíng)期 轉(zhuǎn)型過(guò)渡期 根植豐臺(tái)區(qū)域 成功轉(zhuǎn)型 （ 2003） 拓展其 它業(yè)務(wù) 橫向一體化 橫向一體化 總目錄 產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務(wù)組合 發(fā)展目標(biāo)與整體發(fā)展戰(zhàn)略 4 3 外部環(huán)境分析 1 5 6 2 企業(yè)內(nèi)部分析 戰(zhàn)略實(shí)施 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 外部環(huán)境分析 1 宏觀大勢(shì)分析 業(yè)環(huán)境分析 域環(huán)境分析 業(yè)機(jī)會(huì)分析 中國(guó)經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)步發(fā)展的勢(shì)頭 ： 中國(guó)政府制定的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃綱要提出未來(lái)五年國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度預(yù)期為 7 。各種跡象表明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展周期，中國(guó)正出現(xiàn)新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱。 中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期 ： 新時(shí)期的標(biāo)志是伴隨著住房政策的出臺(tái)而出現(xiàn)的，其標(biāo)志有：一是城鎮(zhèn)住房體制的質(zhì)變。即居民住房由過(guò)去的實(shí)物分配變?yōu)樨泿呕峙?，加速推行住房自有化。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)由過(guò)去的供方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)。三是消費(fèi)主體由過(guò)去的集體購(gòu)房變?yōu)榫幼≌邆€(gè)人。四是供應(yīng)主體變化，各開(kāi)發(fā)企業(yè)的地位正面臨重新洗牌。 中國(guó)的建筑業(yè)也處于一個(gè)大發(fā)展的時(shí)期： 根據(jù)建設(shè)部 建筑業(yè) “ 十五 ” 計(jì)劃及年發(fā)展規(guī)則 的預(yù)測(cè)，今后 國(guó)建筑業(yè)面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。一是國(guó)民經(jīng)濟(jì)將以 速度持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境和廣闊空間。二是我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷擴(kuò)大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場(chǎng)。三是西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，大規(guī)模的重點(diǎn)工程建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將為建筑業(yè)提供新的市場(chǎng)發(fā)展空間。四是加入給建筑業(yè)帶來(lái)的機(jī)遇 以建筑和房地產(chǎn)業(yè)為背景的裝修裝飾業(yè)是極具發(fā)展前景的行業(yè)之一： 在 建設(shè)事業(yè)“十五”計(jì)劃綱要 中明確提出要發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。裝修裝飾質(zhì)量是衡量人們生活居住環(huán)境的重要尺度之一。 加入 中國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)都有重大影響 ： 中國(guó)加入 入 造 1000萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，在拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的前提下，客觀上推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但加入 國(guó)企業(yè)將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，大企業(yè)和外資企業(yè)良好的資本運(yùn)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)策略等都對(duì)小開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)沖擊。 申奧成功，為北京市房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)帶來(lái)發(fā)展良機(jī) ： 奧運(yùn)促進(jìn)京城房地產(chǎn)業(yè)整體升級(jí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也客觀帶動(dòng)建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，北京為 2008奧運(yùn)大量的基建投入有相當(dāng)部分是屬于建筑和裝飾業(yè)的。 國(guó)家政策客觀上要為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供保障 ： 建設(shè)事業(yè)“十五”計(jì)劃綱要 提出未來(lái) 5年我國(guó)住宅的發(fā)展目標(biāo)是，城鎮(zhèn)新建住宅 27億平方米；農(nóng)村新建 30億平方米。到 2005年末，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到 22平方米，基本實(shí)現(xiàn)平均每戶擁有一套功能相對(duì)齊全、綜合質(zhì)量相對(duì)較高的住宅；農(nóng)村人均住宅建筑面積達(dá)到 30平方米。這客觀上就要求國(guó)家的政策要為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供良好的政策支持。 概述 宏觀大勢(shì)分析 中關(guān)系 發(fā)展的因素 1、中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)體制改革對(duì) 這樣的民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，“國(guó)退民進(jìn)” 是大趨勢(shì)； 2、在中國(guó)即將加入 地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)， 在此時(shí)選擇進(jìn) 入房地產(chǎn)是前景的，但是要求 必須緊緊把握形勢(shì)，抓住發(fā)展機(jī)遇，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，以迎接 新時(shí)代的挑戰(zhàn)； 3、建筑行業(yè)雖然整體利潤(rùn)偏低，但建筑業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段也有發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。 因此需要 建筑在新形勢(shì)下進(jìn)行重新定位，尋求發(fā)展良機(jī)； 4、裝修裝飾業(yè)是技術(shù)含量較高，人員素質(zhì)要求高，并且極具發(fā)展前景的行業(yè)，但需要 做好擴(kuò)充企業(yè)實(shí)力、做好市場(chǎng)定位等各方面的工作。 宏觀 大勢(shì) 房地產(chǎn)業(yè) 建筑業(yè) 裝修裝飾業(yè) 充滿機(jī)遇 和挑戰(zhàn) 宏觀大勢(shì)分析 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 裝修裝飾業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 業(yè)劃分說(shuō)明： 1、按標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)分類，裝修裝飾是屬于建筑業(yè)一類的，但從 實(shí)際業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，把裝修 裝飾單獨(dú)列出進(jìn)行分析說(shuō)明 2、因?yàn)榉康禺a(chǎn)是龍騰新涉足的行業(yè)，所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分析的重點(diǎn)，從各個(gè)角度做出比較詳 細(xì)的分析，對(duì)于建筑和裝修裝飾只做出主要的結(jié)論的分析 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之一：北京市房地產(chǎn)業(yè) 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 分析說(shuō)明：房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中一個(gè)新型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，由于區(qū)域環(huán)境和市場(chǎng) 成熟程度的差異，在不同的地區(qū)其發(fā)展程度和產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)都是有差異的，在本節(jié)分析中，在考慮 企業(yè)的實(shí)際要求基礎(chǔ)上，我們主要針對(duì)北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況對(duì)如下四個(gè)方面做比較 詳細(xì)的分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟 ：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步成熟起來(lái)，從投資領(lǐng)域到消費(fèi) 結(jié)構(gòu)都發(fā)生了根本性的變化，投資資金來(lái)源多元化，個(gè)人購(gòu)房比重越來(lái)越大，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市 場(chǎng)也發(fā)展起來(lái)，城鎮(zhèn)住房體制改革也逐步深化。 一、房地產(chǎn)投資逐年增加 ；從圖表 1中可以看出， 1990到 1993年房地產(chǎn)投資呈平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 1994到 1995年房地產(chǎn)投資猛增，隨后進(jìn)入逐步平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000年份投資額 單位：億元房地產(chǎn)投資額資料數(shù)據(jù)來(lái)源： 北京市統(tǒng)計(jì)年鑒 （歷年） 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀 一、投資領(lǐng)域 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度增長(zhǎng)較快 ： 據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局信息，上半年北京市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資億元，同比增長(zhǎng)，達(dá)到年以來(lái)最高水平，比全社會(huì)投資增速高個(gè)百分點(diǎn)。其投資總量占社會(huì)投資的，對(duì)全市投資增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用達(dá)。 2、投資資金來(lái)源多元化 ： 隨著市場(chǎng)化改革進(jìn)程加快，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資資金來(lái)源渠道多元化，國(guó)家投資比重逐漸減少，房地產(chǎn)金融發(fā)展迅速，一些大企業(yè)通過(guò)上市融資 。 3、投資品種多樣化，住宅投資居主導(dǎo)地位 ： 北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資品種日益增多，如高低檔住宅，經(jīng)濟(jì)適用房、危改房、高低檔寫(xiě)字樓、商業(yè)用房、 依企業(yè)實(shí)力不同投資品種也有所差別，通過(guò)下面圖表可知，住宅投資在市場(chǎng)中居主導(dǎo)地位。 2000 年北京市房地產(chǎn)建設(shè)新開(kāi)工面積020040060080010001200140016001800新開(kāi)工面積 住宅 別墅和高級(jí)公寓 經(jīng)濟(jì)適用房 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 其他單位：通住宅公寓經(jīng)濟(jì)適用房別墅寫(xiě)字樓商業(yè)用房4、 開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多、總體規(guī)模小 ： 根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計(jì)， 2000年底全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 3929家，其中2000年新注冊(cè) 1167家，而北京市場(chǎng)上在售的項(xiàng)目，據(jù)搜房數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)總共約 950個(gè)，僅掌握在 510個(gè)開(kāi)發(fā)商手中，也就是說(shuō)，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有項(xiàng)目做。對(duì)北京市場(chǎng)上在售項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，有項(xiàng)目的企業(yè)平均開(kāi)發(fā)規(guī)模為 21萬(wàn)平方米；如果以全部開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)算，平均規(guī)模不足 3萬(wàn)平方米。通過(guò)對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，開(kāi)發(fā)規(guī)模最大的前 100家企業(yè)，其項(xiàng)目占到市場(chǎng)全部在售項(xiàng)目總規(guī)模的 62，平均開(kāi)發(fā)規(guī)模 余 400余家企業(yè)所占市場(chǎng)份額不足 40，平均開(kāi)發(fā)規(guī)模 業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，仍是市場(chǎng)一大特點(diǎn)。 5、大企業(yè)在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位，進(jìn)入門(mén)檻提高 ： 北京市已經(jīng)成立了土地整理儲(chǔ)備中心，準(zhǔn)備由政府統(tǒng)一供地，調(diào)控土地市場(chǎng)的供需，現(xiàn)在土地整理儲(chǔ)備中心已經(jīng)開(kāi)始回收土地。而且政府有關(guān)部門(mén)將開(kāi)展對(duì)閑置建設(shè)用地、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)企業(yè)的清查工作，將優(yōu)化重組現(xiàn)有的大量散、亂、差小型企業(yè)，實(shí)行大公司戰(zhàn)略。大企業(yè)將進(jìn)一步主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如：華遠(yuǎn)集團(tuán)現(xiàn)在正在全面熱銷(xiāo) 4個(gè)項(xiàng)目，即華亭嘉園、華清嘉園、鳳凰城和陽(yáng)光華苑， 2000年銷(xiāo)售額達(dá)20億元，在北京市場(chǎng)占有率達(dá)到 5。今年下半年，華遠(yuǎn)將推出 4個(gè)新項(xiàng)目：峻峰華亭、新青年公寓、麗華中心、翡翠城，總體市場(chǎng)價(jià)值達(dá) 44億元，今明兩年在北京市場(chǎng)的占有率將擴(kuò)大到 15。當(dāng)代集團(tuán)也同時(shí)推出當(dāng)代城市家園、當(dāng)代青云科技大廈、當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城，開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá) 100萬(wàn)平方米。萬(wàn)通、萬(wàn)科、太合等也同時(shí)在城里和郊區(qū)推出不同檔次、不同規(guī)模的項(xiàng)目，氣勢(shì)逼人。 6、 新項(xiàng)目規(guī)模仍偏小 ： 據(jù) :搜房數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目有 145個(gè)，平均項(xiàng)目規(guī)模 新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中開(kāi)發(fā)規(guī)模在 10萬(wàn)平方米以下的仍占多數(shù)，為 隨著開(kāi)發(fā)規(guī)模增加，項(xiàng)目數(shù)量有逐漸減少的趨勢(shì)。在搜房交易數(shù)據(jù)庫(kù)中，規(guī)模小于或等于 5萬(wàn)平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占總在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)的 遠(yuǎn)大于上半年新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中同規(guī)模項(xiàng)目比重 ()，開(kāi)發(fā)規(guī)模較小的項(xiàng)目比重降低。新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目大于或等于 100萬(wàn)平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占 也超過(guò)全部在售項(xiàng)目同等規(guī)模的比重。新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目規(guī)模有逐漸變大的趨勢(shì)，但增長(zhǎng)趨勢(shì)并不顯著。 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)） 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)） 二、消費(fèi)市場(chǎng) 1、住宅需求增長(zhǎng)比重較大 ： 據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年北京市商品房竣工面積萬(wàn)平方米，其中住宅萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)和。實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售面積萬(wàn)平方米，其中住宅銷(xiāo)售萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)和。商品房銷(xiāo)售面積比竣工面積多萬(wàn)平方米。 2、房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng) ： 上半年全國(guó)商品房平均售價(jià)為 2284元，比去年同期增長(zhǎng) 其中北京地區(qū)增幅達(dá)到 全國(guó)商品住宅平均售價(jià)為 2138元，同比增長(zhǎng) 其中北京增幅達(dá)到 3、個(gè)人購(gòu)房已成為住宅市場(chǎng)主力軍 ： 2001年上半年在商品住宅銷(xiāo)售面積中，銷(xiāo)售給個(gè)人的達(dá)到萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)面積占到商品住宅銷(xiāo)售面積的，比上年提高個(gè)百分點(diǎn)。 4、消費(fèi)概念在發(fā)生變化： 住房投資作為一種新的投資手段越來(lái)越受到人們的重視，在住宅銷(xiāo)售中，相當(dāng)比重是銷(xiāo)售給這類人群的。同時(shí)，人們對(duì)住房消費(fèi)的呈現(xiàn)出個(gè)性化需求趨勢(shì)。 5、需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ：隨著住房體制改革的深入、中國(guó)即將加入 商用和住房需求的結(jié)構(gòu)已經(jīng)造成影響，這種需求結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)有所反映。 三、政策及其它 1、政府加大對(duì)住房體制改革的力度，各類政策不斷出臺(tái) ： 北京市新近出臺(tái)房地產(chǎn)方面的政策很多，從經(jīng)濟(jì)適用房到危舊房改造，從土地一級(jí)市場(chǎng)到二級(jí)市場(chǎng)，繼續(xù)推進(jìn)房改是政策出臺(tái)的 大方向。 2、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)全面發(fā)展 ： 包括金融、營(yíng)銷(xiāo)、管理等各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介業(yè)務(wù)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)?；ヂ?lián)網(wǎng)、信息化的發(fā)展也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)新的變革要求。 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 1、整體發(fā)展前景看好 以中國(guó)加入 及 中國(guó)“十五”建設(shè)計(jì)劃 提出住房建設(shè)目標(biāo)作為政策導(dǎo)向，可以認(rèn)為北京房地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊。 2、需求全面穩(wěn)定增長(zhǎng) 1 . 北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入加速周期，將帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面興旺。 2. 北京申奧成功和中國(guó)進(jìn)入進(jìn)一步擴(kuò)大北京對(duì)海外的吸引力，全方位擴(kuò)大海外對(duì)北京房地產(chǎn)的需求。 3. 改善城鄉(xiāng)居民的居住條件，是21世紀(jì)初政府提高人民生活的主要目標(biāo)和內(nèi)容。 4. 政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職工住房分配貨幣化政策的全面實(shí)施，將進(jìn)一步激發(fā)居民的住宅消費(fèi)熱情。 5、 21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)市場(chǎng)全面穩(wěn)定增長(zhǎng)，是指：需求總規(guī)模的擴(kuò)大、需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升、需求增長(zhǎng)的持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)較穩(wěn)定三層意思； 3、運(yùn)行機(jī)制基本完成市場(chǎng)化，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈 1土地出讓的市場(chǎng)化水平會(huì)極大提高； 2、公有住房市場(chǎng)化改革接近完成。 3、北京市房地產(chǎn)將進(jìn)入全面競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展階段。 4、外資進(jìn)入將興起一輪新的發(fā)展高潮 ：（ 1）外資為北京房地產(chǎn)的發(fā)展提供了重要的資金來(lái)源。（ 2）外資帶來(lái)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的新觀念。這種新觀念是全方位的，包括市場(chǎng)研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告營(yíng)銷(xiāo)、企業(yè)管理等，并帶動(dòng)了北京房地產(chǎn)人才的成長(zhǎng)。 二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì) 1、大企業(yè)在對(duì)市場(chǎng)的影響力越來(lái)越大 ： 這將表現(xiàn)在包括開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等各個(gè)相關(guān)企業(yè)。大企業(yè)將從資金、土地儲(chǔ)備、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等各個(gè)環(huán)節(jié)主導(dǎo)市場(chǎng)。而中小型的企業(yè)要想求得生存就必須做好市場(chǎng)定位，專注于專業(yè)化的市場(chǎng)，以求在盡可能快的時(shí)間內(nèi)培育自身成長(zhǎng)，創(chuàng)造有自身特色的品牌。 2、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展 ： 房地產(chǎn)作為一個(gè)大的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)將更專業(yè)的選擇細(xì)分市場(chǎng)尋求發(fā)展（如萬(wàn)科只做北京、上海、深圳、天津四個(gè)城市的商品住宅，北京城建要?jiǎng)冸x建筑，只做房地產(chǎn)） 3、信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中全面發(fā)揮重要作用 ：一是信息技術(shù)設(shè)施大量運(yùn)用在新建的中高檔住宅和一般辦公樓、商業(yè)樓盤(pán)中；二是一部分已經(jīng)建成的中高檔樓盤(pán)實(shí)施信息化改造；三是直接為房地產(chǎn)交易服務(wù)的商業(yè)性網(wǎng)站發(fā)揮作用；四是管理部門(mén)和中大型企業(yè)的信息化管理走向成熟。其中，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)更令人關(guān)注。 4、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高 ：房地產(chǎn)業(yè)是以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為核心的綜合行業(yè)體系。北京市現(xiàn)在基本形成了以經(jīng)紀(jì)業(yè)、評(píng)估業(yè)、咨詢業(yè)和物業(yè)管理業(yè)為主的 4大房地產(chǎn)服務(wù)專業(yè)。 21世紀(jì)初開(kāi)始，可望北京房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)有全面發(fā)展提高。主要體現(xiàn)在以下 3個(gè)方面：（ 1）已有服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，提高水平；（ 2）新的服務(wù)品種和服務(wù)觀念不斷出現(xiàn)，專業(yè)深化、細(xì)化；（ 3）外資服務(wù)企業(yè)源源進(jìn)入。 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 1、住宅質(zhì)量全方位的提高 1住宅品種進(jìn)一步向多樣化發(fā)展 （ 1）住宅檔次多樣化。（ 2）適用于不同使用對(duì)象的住宅多樣化。（ 3）住宅風(fēng)格的多樣化和創(chuàng)新。 2住宅主體設(shè)計(jì)向人性化、細(xì)化發(fā)展。 3住宅環(huán)境設(shè)計(jì)以生態(tài)領(lǐng)先，向生態(tài)、美化、人文的需要全面發(fā)展。 2、包括 北京將在朝陽(yáng)建設(shè)大型的 以中關(guān)村科技區(qū)為代表的新型的寫(xiě)字樓產(chǎn)品開(kāi)發(fā)也將呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì) 四、政府行為及其它 1、企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具理性化 消費(fèi)者行為日趨理性，開(kāi)發(fā)商投資行為也必將日趨理性，要求開(kāi)發(fā)商不能盲目投資，不盲目追求高利潤(rùn)，要做好投資決策等。 2、政府管理行為將更多的變?yōu)殚g接調(diào)控型： 為保障城市規(guī)劃發(fā)展和居民利益，政府在土地、房?jī)r(jià)的管理行為和政策引導(dǎo)將加強(qiáng)，這些行為將通過(guò)城市規(guī)劃方案制定、各類政策的推出等體現(xiàn)，但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其行為也將轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接型調(diào)控。 3、城鎮(zhèn)住房體制（房改）將進(jìn)一步深化發(fā)展： 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景 北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展前景分析中關(guān)系龍騰發(fā)展的因素 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 現(xiàn)狀 前景 現(xiàn)狀與前景描述 對(duì)龍騰發(fā)展 的利好因素 對(duì)龍騰發(fā)展 的不利因素 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度增長(zhǎng)較快 住宅需求增長(zhǎng)比重較大 房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng) 開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小 個(gè)人購(gòu)房已成為住宅市場(chǎng)主力軍 新項(xiàng)目規(guī)模仍偏小 大企業(yè)在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位 進(jìn)入門(mén)檻提高 整體發(fā)展前景看好 需求全面穩(wěn)定增長(zhǎng) 住宅質(zhì)量全方位的提高 運(yùn)行機(jī)制基本完成市場(chǎng)化， 競(jìng)爭(zhēng)更加激烈 外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮 服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高 信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn) 市場(chǎng)中全面發(fā)揮重要作用 房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展 企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具理性化 政府行為將加強(qiáng) 1、北京市房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展 期，龍騰選擇進(jìn)入有發(fā)展前景 2、房地產(chǎn)相關(guān)的中介服務(wù)業(yè) 全面發(fā)展可以為龍騰發(fā)展提供 咨詢支持（如中原物業(yè)咨詢） 3、北京市房地產(chǎn)業(yè)的總需求 呈擴(kuò)大趨勢(shì)，需求結(jié)構(gòu)多樣化 發(fā)展，為龍騰發(fā)展提供了選擇 適宜自身發(fā)展的細(xì)分市場(chǎng)的機(jī) 會(huì) 1、大企業(yè)對(duì)市場(chǎng)影響力會(huì)影響到龍騰 2、進(jìn)入門(mén)檻提高使龍騰經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大 3、開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈， 而外資優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)入更加劇競(jìng)爭(zhēng) 4、由市場(chǎng)化主導(dǎo)的個(gè)人購(gòu)房的消費(fèi) 市場(chǎng)由于龍騰的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)不足而存在 威脅 1、房地產(chǎn)中住宅需求仍然 旺盛，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 2、現(xiàn)有市場(chǎng)中項(xiàng)目規(guī)模層次 不齊為龍騰房地產(chǎn)提供了創(chuàng) 業(yè)空間 1、房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)更為激烈的競(jìng)爭(zhēng) 態(tài)勢(shì)，運(yùn)行機(jī)制市場(chǎng)化使得 在土 地獲取和融資方面都面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)， 而外資加入更加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 2、 信息化管理不足限制企業(yè)在 市場(chǎng)中發(fā)揮更大的作用 3、消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)更趨成熟和日益 理性化要求龍騰開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)更為精細(xì) 4、政府扶持大企業(yè)的政策導(dǎo)向?qū)?騰發(fā)展也有不利因素 5、住宅設(shè)計(jì)品味和質(zhì)量的全方位提 高對(duì)龍騰提出更高的要求 對(duì)龍騰創(chuàng)業(yè) 的要求 1、龍騰要避免和重量級(jí) 企業(yè)進(jìn)行直接競(jìng)爭(zhēng)，可以 搞合作方式或選擇適宜自 己的項(xiàng)目塑造自己的品牌 2、從一開(kāi)始要加強(qiáng)信息化 建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)管理 3、不以過(guò)高利潤(rùn)為目標(biāo)， 要開(kāi)發(fā)質(zhì)量過(guò)硬的產(chǎn)品，以 服務(wù)消費(fèi)者為宗旨 4、在規(guī)劃設(shè)計(jì)和銷(xiāo)售等薄 弱環(huán)節(jié)要有新的運(yùn)營(yíng)思路 1、龍騰要培育自身對(duì)市場(chǎng)的 認(rèn)識(shí)能力和把握市場(chǎng)的能力 2、龍騰要選擇某些優(yōu)秀企業(yè) 進(jìn)行“目標(biāo)學(xué)習(xí)”，加速發(fā)展自己 3、對(duì)自身經(jīng)驗(yàn)不足之處要采取 有效措施降低風(fēng)險(xiǎn)（業(yè)務(wù)外包、 咨詢學(xué)習(xí)等方式） 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 1、產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量 及競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 成本結(jié)構(gòu) 產(chǎn)品差異 競(jìng)爭(zhēng)者 類型 產(chǎn)業(yè)投資 目的 生產(chǎn)能力 擴(kuò)大方式 進(jìn)入壁壘和 退出障礙 各強(qiáng)度 因素描述 關(guān)系龍騰的 因素分析 根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計(jì)，2000年底全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 3929家，其中 2000年新注冊(cè) 1167家 企業(yè)數(shù)量眾多、項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)少，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度大 龍騰的財(cái)務(wù)管理、成本控制能力薄弱，應(yīng)該加強(qiáng) 北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品差異很大主要分為住宅和商用兩大類而各類又可細(xì)分，同類產(chǎn)品的也存在環(huán)境、地域等綜合因素差異 中資、外資的大型知名企業(yè)，如華遠(yuǎn)、天鴻等也有同龍騰一樣的起步企業(yè)，總體層次不齊 自我積累 上市募資 合作開(kāi)發(fā) 創(chuàng)新的開(kāi) 發(fā)模式 進(jìn)入壁壘比較大退出障礙要依據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作情況而定 追求高利潤(rùn)是大多數(shù)企業(yè)所追求的目的 不盲目追求高利潤(rùn) 低風(fēng)險(xiǎn)，求發(fā)展 已經(jīng)進(jìn)入，但壁壘因素還很多退出的障礙主要來(lái)源于項(xiàng)目運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)性因素 創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)模式現(xiàn)在龍騰主要選擇合作開(kāi)發(fā) 避開(kāi)同大企業(yè)直接競(jìng)爭(zhēng)，或選取合作開(kāi)發(fā) 開(kāi)發(fā)適合龍騰自身的產(chǎn)品如危改項(xiàng)目等 取得土地的 費(fèi)用 服務(wù)建設(shè)費(fèi)用 公用設(shè)施配套費(fèi) 各項(xiàng)稅費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) 廣告營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 2、潛在進(jìn)入者威脅分析 說(shuō)明： 1、把龍騰定位于新進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，主要分析影響龍騰進(jìn)入的威脅性因素 2、把龍騰定位于地處豐臺(tái)區(qū)的現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)，分析其它潛在進(jìn)入者對(duì)龍騰發(fā)展 的影響因素 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 進(jìn)入壁壘 現(xiàn)有企業(yè) 的阻礙 影響因素 威脅龍騰進(jìn)入 的因素分析 其它潛在進(jìn)入者 對(duì)龍騰的威脅 龍騰應(yīng)對(duì)策略 的初步思路 規(guī)模經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)品歧異 資本需求 銷(xiāo)售渠道 政府政策 與規(guī)模無(wú)關(guān) 的成本劣勢(shì) 進(jìn)入扼制價(jià)格 經(jīng)驗(yàn)與規(guī)模 龍騰開(kāi)發(fā)能力不足 龍騰沒(méi)有品牌 龍騰資金實(shí)力弱 沒(méi)有營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)和渠道 門(mén)檻提高，硬性條件 人才、經(jīng)驗(yàn)、意識(shí)、 管理水平等處于劣勢(shì) 品牌、設(shè)計(jì)、質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì) 大規(guī)模開(kāi)發(fā)能力強(qiáng) 有關(guān)系和營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)或渠道 有滿足條件的實(shí)力后盾 有人才，管理到位等 有強(qiáng)大的融資能力 小規(guī)模或選擇合作 方式擴(kuò)大規(guī)模 低利潤(rùn)，求精品 多方融資 價(jià)值分散 經(jīng)紀(jì)營(yíng)銷(xiāo) 自建渠道 利用區(qū)政府支持 避開(kāi)不利政策 加強(qiáng)自身建設(shè) 龍騰控制成本的能力 對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的制定 主要是大企業(yè)的優(yōu)勢(shì) 加強(qiáng)對(duì)成本的控制 做好價(jià)值分析 避開(kāi)直接競(jìng)爭(zhēng) 3、房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)商分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 合作開(kāi)發(fā)可以選擇 利用其它方式融資 （槐房項(xiàng)目做的不錯(cuò)） 房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈： 土地供應(yīng)方 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) 其它信息中介機(jī)構(gòu) 資金供應(yīng) 建筑供應(yīng)商 營(yíng)銷(xiāo)策劃代理 物業(yè)管理 配套設(shè)施 重要性 供應(yīng)能力 供方產(chǎn)業(yè)價(jià) 值占有力 應(yīng)對(duì)策略 供應(yīng)方式 有償出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 行政劃撥 自由資金 預(yù)收賬款 銀行貸款 房產(chǎn)抵押貸款 債券融資 股票融資 合作開(kāi)發(fā) 其它 自己銷(xiāo)售（可以委托策劃） 經(jīng)紀(jì)銷(xiāo)售（公開(kāi)報(bào)價(jià)、獨(dú)家代理或獨(dú)家銷(xiāo)售權(quán)、多重開(kāi)價(jià)、凈開(kāi)價(jià)） 自設(shè)物業(yè)管理公司 外包（議標(biāo)、公開(kāi)招標(biāo)） 公開(kāi)招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 議標(biāo) 建筑和裝飾可以考慮 招投標(biāo)能力差 自己沒(méi)有土地儲(chǔ)備 市場(chǎng)運(yùn)作土地是趨勢(shì) 自我供應(yīng)能力差 利用豐臺(tái)區(qū)政府支持 選擇危改項(xiàng)目，避免 征用土地 通過(guò)其它關(guān)系資源 自有資金不足 機(jī)構(gòu)融資能力差 債券、股票融資行不通 整體融資能力較差 土地價(jià)值居高不下 地產(chǎn)商利潤(rùn)較高 供方價(jià)值占有力最強(qiáng) 設(shè)計(jì)招標(biāo) 自選中介 沒(méi)有自己的規(guī)劃 設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) 缺乏良好的規(guī)劃 設(shè)計(jì)人員 分析市場(chǎng)信息能力不足 沒(méi)有銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn) 可以選擇經(jīng)紀(jì)銷(xiāo)售 沒(méi)有經(jīng)驗(yàn) 選擇外包 也可以考慮自設(shè) 好的規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品是 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵 價(jià)值占有力適中 融資方式的不同決定 了供方價(jià)值占有能力 關(guān)鍵看融資手段 供方價(jià)值占有力最低 建筑業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈所致 需要評(píng)估 建筑 的供應(yīng)能力 價(jià)值占有力較強(qiáng)， 銷(xiāo)售環(huán)節(jié)直接決定 整個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn) 是穩(wěn)定的持續(xù)現(xiàn)金流入 對(duì)開(kāi)發(fā)商價(jià)值 占有影響較小 選擇其它物業(yè)公司 自設(shè)物業(yè)公司 保證持續(xù)現(xiàn)金流 依據(jù)項(xiàng)目性質(zhì) 決定銷(xiāo)售方式 銷(xiāo)售方式要多樣化 招標(biāo)方式確定建筑商 以一定比例給 建筑 引入好的融資人員 和金融機(jī)構(gòu)建立 良好的關(guān)系 開(kāi)辟多種融資渠道 首先要提示自身對(duì) 規(guī)劃謀計(jì)的認(rèn)識(shí) 把握未來(lái)產(chǎn)品設(shè)計(jì) 的市場(chǎng)信息 4、房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)（買(mǎi)方）分析 一、需求結(jié)構(gòu) 1、隨著住房體制的不斷改革，居民個(gè)人將取代集團(tuán)購(gòu)房成為房地產(chǎn)中住宅市場(chǎng)的消費(fèi)主體。 2、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展以及加入 商對(duì)住房需求和商業(yè)用房需求將大量增加； 3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、戶籍制度改革和外商進(jìn)入中國(guó)，人們工作的流動(dòng)性加強(qiáng)，使得“住宅”租賃成為未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的一個(gè)重要市場(chǎng) 4、住房需求年齡結(jié)構(gòu)明顯，年齡在 2539歲之間的人群成為主力購(gòu)房者 5、舊城改造區(qū)的居民和中低收入者是危改房和經(jīng)濟(jì)適用房的主要購(gòu)房群體 二、需求特點(diǎn) 1、對(duì)均好性要求更高 購(gòu)房者除了對(duì)住宅質(zhì)量、戶型、會(huì)所、交通等方面繼續(xù)關(guān)注，還對(duì)新技術(shù)、新材料的使用、節(jié)能、環(huán)保、智能化但能夠提出新的需求，特別對(duì)社區(qū)景觀和環(huán)境方面提出新的要求。 2、對(duì)物業(yè)管理質(zhì)量需求增強(qiáng)，要求“物有所值” 3、對(duì)不同設(shè)計(jì)戶型需求呈多樣化特點(diǎn) 4、對(duì)住房的消費(fèi)需求大于投資需求 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 5、房地產(chǎn)業(yè)替代產(chǎn)品分析 1、從房地產(chǎn)業(yè)宏觀角度分析，房屋住宅作為人們居住的必需的特殊商品，具有不可替代性 2、從企業(yè)角度分析，由于產(chǎn)品類型和消費(fèi)意識(shí)的不同，對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品會(huì)產(chǎn)生替代效應(yīng)， 主要是消費(fèi)者的選擇決定的，比如：選擇“普通商品住宅”為重點(diǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)的市場(chǎng) 銷(xiāo)售可能會(huì)受到“經(jīng)濟(jì)適用房” 的替代沖擊，而經(jīng)濟(jì)適用房也可能受到“危改房”的替代 沖擊。比如：“房屋租賃”對(duì)“房屋銷(xiāo) 售”會(huì)產(chǎn)生替代效應(yīng)，這要看人們的購(gòu)買(mǎi)力、消費(fèi) 背景或消費(fèi)意識(shí)。 3、對(duì)于龍騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在進(jìn)行市場(chǎng)分析時(shí)候要重點(diǎn)考慮上述因素。 4、龍騰如果選擇“危改項(xiàng)目”，“房改帶危改”的政策會(huì)使得危改區(qū)居民大多選擇回遷，這樣有 效避免這種各類產(chǎn)品之間的替代效應(yīng)。 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 消費(fèi)者情況 供應(yīng)鏈狀況 進(jìn)入者威脅 替代品分析 龍騰應(yīng)對(duì)策略 參與競(jìng)爭(zhēng) 避開(kāi)直接競(jìng)爭(zhēng) 另辟新渠道 對(duì)供應(yīng)商的選擇要 科學(xué)合理的思考 和規(guī)劃 挖掘潛在消費(fèi)市場(chǎng) 避開(kāi)完全商品化 開(kāi)發(fā) 選擇好適合自己 發(fā)展起步的領(lǐng)域 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈 分析說(shuō)明 ：房地產(chǎn)業(yè)具有其自己獨(dú)特的行業(yè)特性，從不同的角度有不同的分析方法。 從開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度是龍騰所需要的和切合實(shí)際的，因此我們通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈對(duì) 房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性做出比較詳細(xì)的分析，為龍騰的發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供支持。 可行性研究 前期工作 樓盤(pán)銷(xiāo)售 開(kāi)發(fā)建設(shè) 項(xiàng)目融資 辦理手續(xù) 施工準(zhǔn)備 土地開(kāi)發(fā) 七通一平 投資機(jī)會(huì)尋找 與方案篩選 物業(yè)管理 社區(qū)經(jīng)營(yíng) 土地供應(yīng)商 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) 其它信息中介機(jī)構(gòu) 資金供應(yīng) 建筑供應(yīng)商 營(yíng)銷(xiāo)策劃代理 物業(yè)管理企業(yè) 市場(chǎng)研究 銷(xiāo)售支持 方案創(chuàng)意 開(kāi)發(fā)建設(shè) 墊資支持 中介融資 融資咨詢 規(guī)劃設(shè)計(jì) 信息咨詢 物業(yè)管理 支持活動(dòng) 供應(yīng)商 工程招投標(biāo) 施工建設(shè)管理 客戶管理 銷(xiāo)售管理 投資決策 規(guī)劃設(shè)計(jì) 市場(chǎng)研究 產(chǎn)品定位 物業(yè)管理招標(biāo) 移交物業(yè) 尋找機(jī)會(huì) 收集信息 投資分析 開(kāi)發(fā)企業(yè)主體活動(dòng) 利潤(rùn) 空間 利潤(rùn) 空間 縱向 橫向 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析 1、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是功能性的，開(kāi)發(fā)模式具有創(chuàng)新性 ：房地產(chǎn)業(yè)的基本功能是為人們提供“居住工作” 的場(chǎng)所，其產(chǎn)品是功能性的，但對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，開(kāi)發(fā)功能性產(chǎn)品的商業(yè)模式具有創(chuàng)新性。那么龍騰 開(kāi)發(fā)公司的企業(yè)定位基礎(chǔ)就是是“以創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)方式為區(qū)域居民提供功能產(chǎn)品的服務(wù)”。 2、房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng) ：由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品特性決定了其產(chǎn)品開(kāi)發(fā)生產(chǎn)的周期較長(zhǎng)，而對(duì)于開(kāi)發(fā) 商來(lái)講，就需要盡可能縮短開(kāi)發(fā)周期，加速資金流轉(zhuǎn)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈上看，就是要對(duì)橫向水平鏈 進(jìn)行整合，對(duì)各個(gè)階段的時(shí)間、精力等投入作出合理規(guī)劃和組織。 3、房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值環(huán)節(jié)眾多 ：房地產(chǎn)業(yè)和別的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性很強(qiáng)，比如建筑業(yè)，因此，在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中有多個(gè)創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié)。從價(jià)值鏈上可知，為開(kāi)發(fā)商提供各類資源供應(yīng)的供應(yīng)方都要參與對(duì)開(kāi)發(fā)價(jià)值的分配。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須對(duì)縱向的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)進(jìn)行一體化整合。 4、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值追求中，開(kāi)發(fā)商要避虛就實(shí)，不盲目追求高利潤(rùn) 。即對(duì)于自身能力不足的價(jià)值環(huán)節(jié)，要采取外包合作等多種方式，以求降低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于自身能力所及的價(jià)值要留個(gè)自己，把開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)做專。 5、房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終價(jià)值體現(xiàn)是各個(gè)價(jià)值環(huán)節(jié)緊密合作的結(jié)果 。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，它的土地選址、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品施工質(zhì)量、銷(xiāo)售策略和物業(yè)配套管理等每一個(gè)環(huán)節(jié)都對(duì)項(xiàng)目的成敗起至關(guān)重要的作用。因此要求開(kāi)發(fā)商要選擇或開(kāi)創(chuàng)良好的開(kāi)發(fā)模式（商業(yè)模式）。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈 對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品本身價(jià)值的認(rèn)識(shí) 形成龍騰對(duì)價(jià)值追求的認(rèn)識(shí) 注重開(kāi)發(fā)模式的選擇與創(chuàng)造 對(duì)“槐房項(xiàng)目” 運(yùn)作的思考 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 細(xì)分參數(shù)選擇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)可以按不同的參數(shù)選擇作出不同的市場(chǎng)細(xì)分，依為龍騰 戰(zhàn)略業(yè)務(wù)選擇的角度考慮，我們選取不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品為細(xì)分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分 為：危改市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、別墅市場(chǎng)、對(duì)北京市相關(guān)細(xì)分市場(chǎng)狀 況作出分析。 商業(yè)用房市場(chǎng)分析 北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 別墅市場(chǎng)分析 經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析（政策性強(qiáng)） 危改房市場(chǎng)分析 （政策性強(qiáng)） 其它商品住宅（完全商品化開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目、綠化隔離帶等有政策性的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目） 商業(yè)類 住宅類 北京市商業(yè)用房市場(chǎng)分析 說(shuō)明：本節(jié)市場(chǎng)分析的商業(yè)用房主要指直接從事零售業(yè)服務(wù)的建筑物，即通常意義 上的商鋪和店鋪等。它是地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分之一。 由于北京市近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，居民消費(fèi)觀念的變化及旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)外來(lái)人員進(jìn)京消費(fèi)等， 推動(dòng)了北京商業(yè)用房市場(chǎng)的發(fā)展。 1、市場(chǎng)供應(yīng)： 總體供應(yīng)量逐步增加，但在房地產(chǎn)投資中相對(duì)比重較??；商業(yè)用房供應(yīng)規(guī)模更趨于大、中型，物 業(yè)面積總體在 35萬(wàn)平米之間居多。而且區(qū)域分布差異明顯，大型商業(yè)房集中于三環(huán)內(nèi)的東城、西城、 朝陽(yáng)、海淀四區(qū)，豐臺(tái)區(qū)大型店鋪近乎沒(méi)有。 2、市場(chǎng)需求： 需求結(jié)構(gòu)多元化、從大型的購(gòu)物中心（王府井）、高檔綜合商場(chǎng)、家居商場(chǎng)、電器商場(chǎng)等到中小 型專業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長(zhǎng)速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小 區(qū)；其次餐飲服務(wù)業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶。 3、市場(chǎng)區(qū)域分布典型特點(diǎn)： 餐飲服務(wù)業(yè)：方莊、東直門(mén)、亞運(yùn)村；服裝服飾業(yè)：王府井、西單；通訊經(jīng)營(yíng)業(yè)：公主墳、西直門(mén) 電腦、 關(guān)村。 4、市場(chǎng)預(yù)測(cè)： 中西部和北部最具發(fā)展?jié)摿Γ喜咳允窍嘛L(fēng)水地帶。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀 一、市場(chǎng)供應(yīng) 1、北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量呈現(xiàn)擴(kuò)張趨勢(shì)，其中西部是市場(chǎng)供應(yīng)擴(kuò)大的主體 2、寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)板塊區(qū)域分別差距明顯，主要集中于朝陽(yáng)、海淀、西城、東城四區(qū) 二、市場(chǎng)需求 1、以 絡(luò)等高科技概念為核心的新經(jīng)濟(jì)極大刺激對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求，其中，互聯(lián)網(wǎng)、 高科技、保險(xiǎn)和金融機(jī)構(gòu)是市場(chǎng)需求的主力軍 2、隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中國(guó)即將加入 資機(jī)構(gòu)在寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)也體現(xiàn)出強(qiáng)大的 實(shí)力 3、需求的地域差異比較明顯，中關(guān)村和 三、市場(chǎng)價(jià)格 1、租賃市場(chǎng)活躍，租金大幅上揚(yáng) 2、寫(xiě)字樓銷(xiāo)售有價(jià)無(wú)市，成交主要集中在中關(guān)村地區(qū) 發(fā)展前景 一、市場(chǎng)供應(yīng)量繼續(xù)加大，對(duì)大規(guī)模的寫(xiě)字樓需求增加，大型開(kāi)發(fā)商已經(jīng)介入 二、市場(chǎng)需求繼續(xù)放大，但全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放慢增加了不確定性因素 1、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，加入 資公司涌入將對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的推動(dòng)作用 2、 2008年奧運(yùn)為寫(xiě)字樓市場(chǎng)創(chuàng)造潛在的商機(jī) 3、高科技相關(guān)產(chǎn)業(yè)和中資公司的發(fā)展對(duì)高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求保持旺盛增長(zhǎng) 4、銀行信貸政策支持推動(dòng)市場(chǎng)需求擴(kuò)大 三、價(jià)格方面 旺盛的市場(chǎng)需求和有效供給不足決定了北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)后市保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì) 四、區(qū)域分布 以中關(guān)村為的高科技園區(qū)和朝陽(yáng)的 要是中西部和東部地區(qū)。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 別墅市場(chǎng)分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀 一、市場(chǎng)供應(yīng) 1、隨著近年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，別墅市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量明顯增加 2、別墅市場(chǎng)區(qū)域分布不均衡，主要集中于東北部、北部、西北部，這三個(gè)區(qū)域占北京市別墅供應(yīng)量的 60以上，而東部和東南部的別墅市場(chǎng)開(kāi)始升溫，也占到 25以上，南部和西南部占有率不到10%。 3、別墅產(chǎn)品體系逐步完善，經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位 4、別墅區(qū)整體建設(shè)環(huán)境仍有差距 二、市場(chǎng)需求 1、客戶構(gòu)成多樣 2、客戶都別墅需求的層次差異很大 三、價(jià)格與交易情況 1、經(jīng)濟(jì)型別墅的推出使得別墅價(jià)格回落 2、別墅成交趨于活躍 市場(chǎng)展望 1、政府將加強(qiáng)對(duì)別墅市場(chǎng)的監(jiān)管 2、遠(yuǎn)郊區(qū)別墅將逐漸升溫 3、別墅開(kāi)發(fā)品味和環(huán)境建設(shè)潛力巨大 4、區(qū)域分布重心仍在東北部的郊區(qū)（懷柔、昌平等地） 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析 發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房是中央實(shí)現(xiàn)住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)而進(jìn)行的戰(zhàn)略決策，是城鎮(zhèn)新的住房供應(yīng)體系 的重要組成部分。經(jīng)過(guò)近三年的實(shí)踐，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)取得了較好的成效，依 建設(shè)事業(yè)“十五”計(jì)劃剛要 ， 政府明確提出發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的住宅建設(shè)，增加住房的有效供給，發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè) 和裝修裝飾業(yè)。可以預(yù)見(jiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房將成為未來(lái)住宅市場(chǎng)發(fā)展的重要組成部分之一，應(yīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重點(diǎn) 關(guān)注的細(xì)分市場(chǎng)之一。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀 一、市場(chǎng)供應(yīng) 目前北京市經(jīng)濟(jì)適用房總體供應(yīng)不均衡，北多南少。北京綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房分布：東部四個(gè)，南部 2個(gè)，西部 5個(gè)，北部 5個(gè)，東北部 3個(gè)，東南部 2個(gè)，西南部 3個(gè)，共計(jì) 24個(gè)；這 24小區(qū)承諾建筑面積 620萬(wàn)平方米。北京市批準(zhǔn)科教文衛(wèi)等單位定向建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目 87個(gè)，開(kāi)工 144萬(wàn)平方米，竣工 40萬(wàn)平方米。 二、市場(chǎng)需求 1、需求對(duì)象： 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前對(duì)開(kāi)盤(pán)的不同的項(xiàng)目，購(gòu)房主體有所不同，存在單位集體購(gòu)房和個(gè)人購(gòu)房?jī)纱箢?。其中，個(gè)人購(gòu)房中，從職業(yè)上劃分，主要有公務(wù)員、教師、國(guó)企職工、外私企職工等，另外還有部分拆遷戶購(gòu)房。單位購(gòu)房，如玉海園項(xiàng)目，單位購(gòu)房占到 65，所以對(duì)這類隱性的單位購(gòu)房值得關(guān)注。 2、戶型需求：從居室類型來(lái)看，主要有一層導(dǎo)四居及躍層等類型，不同項(xiàng)目所占比例略有差異。 三、目前經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)的各項(xiàng)政策還不完善 北京市經(jīng)濟(jì)適用住房主要集中于北部、東部、東北部和西部地區(qū)，而南部地區(qū)沒(méi)有形成 規(guī)模性的經(jīng)濟(jì)適用房，但是依據(jù)北京市政府開(kāi)發(fā)南城的戰(zhàn)略部署和南部的危房改造和城鎮(zhèn)建 設(shè)都要求加大該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，所以，龍騰要關(guān)注南城的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，尋 求政府支持。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析 北京市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展前景 經(jīng)濟(jì)適用房作為政府主力推廣的項(xiàng)目，在未來(lái)實(shí)現(xiàn)國(guó)家城鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)中具有很重要的地位，政府 政策導(dǎo)向也會(huì)傾向于擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。所以說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的整體發(fā)展前景是良好的。 一、需求預(yù)測(cè) 1、“十五”期間北京市城鎮(zhèn)居民居住水平依據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平預(yù)測(cè)戶均建筑面積 70平米為下限， 90平米為 上限，人均下限 23平米，上限 30平米。 2、北京市城鎮(zhèn)居民住宅需求總量預(yù)測(cè)，從近期看，按滿足居民基本生活需求低限標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，每年約需 住房 900多萬(wàn)平方米，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，每年約需 1200萬(wàn)平方米。 3、通過(guò)對(duì)北京市城鎮(zhèn)居民收入結(jié)構(gòu)和購(gòu)房支付能力分析，近幾年內(nèi)約 77的居民家庭以及新參加工作 的職工和市政重點(diǎn)工程拆遷戶，可支付房?jī)r(jià)在每平方米 30004500元，戶均面積在 60120平方米。 4、通過(guò)對(duì)中低收入家庭住房需求、供應(yīng)分析，年需房量在 600萬(wàn)平方米左右。它們對(duì)住房的需求和獲得 住房的渠道受多因素影響，其中“房改加危改”政策是影響比較大的一個(gè)因素。 二、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 1、依據(jù)前述分析，以中低收入者為標(biāo)準(zhǔn)，北京是經(jīng)濟(jì)適用房總體供應(yīng)在年 600萬(wàn)平方米左右； 2、對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，每年單位自建房保持年 130萬(wàn) 改帶危改政策的回遷在 60以上，年供應(yīng) 180 萬(wàn)平方米，二、三級(jí)市場(chǎng)年供應(yīng) 150萬(wàn)平方米，集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房平均每年約在 150萬(wàn)平方米。 3、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)供應(yīng)布局：危舊房改造地區(qū)是重點(diǎn)之一，分散集團(tuán)式供應(yīng)（十大邊緣集團(tuán)供應(yīng)）中 南部是未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域之一，經(jīng)濟(jì)適用房布局要依據(jù)未來(lái)北京是交通規(guī)劃地段。 危舊房改造房市場(chǎng)分析 2000年 3月，北京市政府實(shí)行 北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行） （京政辦發(fā) 200019號(hào)）在崇文、宣武和豐臺(tái)三區(qū)五片進(jìn)行試點(diǎn)。根據(jù)北京市政府的“十 五”規(guī)劃，未來(lái) 5年內(nèi)將基本完成城區(qū)現(xiàn)有 303萬(wàn)平方米危舊房改造，這給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái) 新的發(fā)展機(jī)會(huì) 。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 一、危舊房改造市場(chǎng)背景介紹 1、 北京市危舊房改造的形式： （ 1） 以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)危改 政策依據(jù) ： 關(guān)于調(diào)整本市城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法的批復(fù) （京政函 2000 60號(hào)）。 （ 2） 以市政道路及重點(diǎn)構(gòu)成建設(shè)拆遷帶動(dòng)危改 政策依據(jù) ： 關(guān)于市政建設(shè)重點(diǎn)工程有關(guān)規(guī)定的通知 （京政發(fā) 1998 18號(hào)）。 （ 3） 以房改帶動(dòng)危改（目前的主要形式） 政策依據(jù) ： 關(guān)于印發(fā)北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）的通知 （京政辦發(fā) 2000 19號(hào)，簡(jiǎn)稱 危改辦法 ）。 2、“以房改帶危改”產(chǎn)生的歷史背景 北京市大規(guī)模的危舊房改造始于九十年代初， 10年來(lái)全市累計(jì)開(kāi)工改造危舊小區(qū) 168片， 竣工 53片，竣工面積達(dá) 1450萬(wàn)平方米，拆除危舊房屋 499萬(wàn)平方米，動(dòng)遷居民 18 4萬(wàn)戶，取 得了一定成效。但隨著危改逐步向城中心區(qū)發(fā)展，由于舊城區(qū)人口密度大，市政條件差，規(guī) 劃限制相對(duì)較嚴(yán)，危改工作難度加大。而且舊有的危改形式已經(jīng)不適應(yīng)新的發(fā)展形勢(shì)要求， 由此提出了“房改帶危改”新的危改形勢(shì)， 2000年 3月經(jīng)市委、市政府批準(zhǔn)印發(fā)了 北京市加 快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行） （京政辦發(fā) 2000 19號(hào)），在崇文、宣武、豐臺(tái)三 個(gè)區(qū)分別選取了龍?zhí)段骼?、金魚(yú)池、天橋、牛街二期、右外西莊三條等 5片危房區(qū)，進(jìn)行房改 帶危改的試點(diǎn)，并取得了良好的效果。 3、以“房改帶危改”的主要政策內(nèi)容： 1、變“要我危改”為“我要危改”； 2、按解危與適當(dāng)解困的原 則安置危改居民 ;3、居民按房改成本價(jià)和經(jīng)濟(jì)適用房政策購(gòu)房 ;4、多渠道籌集資金、盡可能縮短工期 . 4、危舊房改造的實(shí)施原則 :危舊房改造的實(shí)施原則是“統(tǒng)一規(guī)劃、市政先行、市區(qū)分工、市場(chǎng)運(yùn)作、 精心組織”，并在“以區(qū)為主”的基礎(chǔ)上，充分調(diào)動(dòng)各方的積極性，多方式、多渠道推進(jìn)危改。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 危舊房改造房市場(chǎng)分析 二、危舊房改造市場(chǎng)現(xiàn)狀 1、 “ 三區(qū)五片 ” 試點(diǎn)取得良好效果： “三區(qū)五片”是“以房改帶危改”形式的試點(diǎn)工程，它們?cè)?實(shí)踐中取得了很好的效果，開(kāi)發(fā)資金大體平衡，施工工期短，居民大多都回遷入住，具體操作方 式都是下一步危舊房改造值得效仿的工程。 2、危舊房改造項(xiàng)目分布集中于南城： 北京市危舊房改造主要集中于關(guān)廂地區(qū)和南城，具體分布 主要是宣武、豐臺(tái)、西城和崇文四區(qū)。今年， 宣武區(qū)計(jì)劃今年內(nèi) “ 危改 ” 十七片小區(qū)，崇文區(qū)計(jì)劃 年內(nèi)多片小區(qū)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，豐臺(tái)區(qū)計(jì)劃年內(nèi)開(kāi)工 7片地區(qū)，西城區(qū)計(jì)劃年內(nèi)動(dòng)工 “ 豐盛 ” 小區(qū)。其中， 豐臺(tái)區(qū)待改造的危舊房很多。 3、政府在危改工程項(xiàng)目中發(fā)揮重要的作用 三、市場(chǎng)發(fā)展前景 1、危改市場(chǎng)缺口大，開(kāi)發(fā)商機(jī)大 ： 北京市 “ 十五 ” 時(shí)期固定資產(chǎn)投資規(guī)劃 明確提出要集中各方 力量加快危舊房改造步伐，切實(shí)提高人民群眾居住水平。預(yù)計(jì)五年累計(jì)竣工住宅 6000萬(wàn)平方米， 力爭(zhēng)基本完成城區(qū)現(xiàn)有的 300萬(wàn)平方米危舊房改造，到 2005年，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達(dá)到 18平方米。危舊房改造市場(chǎng)缺口很大，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。 2、未來(lái)的幾年里，危舊房改造和市政設(shè)施建設(shè)將促進(jìn)北京南城的房地產(chǎn)市