常熟市黃河路260畝地塊分析報告

常熟黃河路地塊分析報告 目 錄 常熟市區(qū)概況 常熟市市場分析 目標項目概況 項目獲取意義 下一步工作重點 3 常熟市區(qū)概況 4 地理位置 常熟市位于江蘇省東南部，東倚上海，南連蘇州，西鄰無錫，北瀕長江，與南通隔江相望。 全市總面積 1264 平方公里，占蘇州總面積 15， 常熟地處長三角腹地，是一個充滿活力的新興港口、商貿(mào)、工業(yè)和旅游城市。 5 常熟市現(xiàn)有 11個建制鎮(zhèn)、 2個省級開發(fā)區(qū)（東南開發(fā)區(qū)和沿江開發(fā)區(qū)） 、 1個招商城（常熟招商城）。 市政府駐地為虞山鎮(zhèn)。 地理位置 6 區(qū)域特性： 常熟地理位置優(yōu)越，是 “ 中國優(yōu)秀旅游城市 ” 、 “ 國家園林城市 ” 。（尚湖風景區(qū)、虞山國家森林公園即在虞山鎮(zhèn)） 支柱產(chǎn)業(yè)： 工業(yè)、商貿(mào)發(fā)達，以輕紡、電子、電器、精密機械、汽車配件、生物工程、 7 區(qū)域交通 現(xiàn)狀： 鐵路：京滬鐵路 公路： 204國道 、 205省道 ， 在建 中的蘇嘉杭高速公路 、 沿 江高速公路 、 蘇虞張公路 、 蘇通大橋 、 錫太一級公路 港口： 航空：距上海虹橋國際機場 、 浦 東國際機場 1小時車程。 未來： 常熟將新建成一條鐵路、一條長江大橋、兩條高速公路、兩條一級公路、六個連接線，構(gòu)筑起整個城市三環(huán)輻射全市的交通網(wǎng) 。 未來交通的規(guī)劃和建設(shè)，會更加突出常熟在長三角中的交通優(yōu)勢 8 經(jīng)濟發(fā)展特色 常熟的民營經(jīng)濟有著堅實基礎(chǔ)， 2003年呈現(xiàn)爆發(fā)性增長態(tài)勢，創(chuàng)造了 全省五個第一。 03年底： 常熟市私營企業(yè)數(shù)量達 11800戶，列全省市（縣） 第一； 個私企業(yè)累計注冊資本超 200億元，繼續(xù)在全省保持 “ 領(lǐng)頭羊 ” 位置； 全市個體工商戶超過 5 8萬戶，注冊資本接近 30億元，名列全省 (縣 )市 第一 ； 私營企業(yè)外資出口量仍保持全省 第一 ； 常熟擁有中國馳名商標、中國名牌產(chǎn)品 8個，私營企業(yè)創(chuàng)名牌數(shù)量也居全省 第一 ； 其中， 05年上半年上述指標繼續(xù)在全省保持前列。 常熟市政府重點推出 “ 新一輪民營經(jīng)濟騰飛計劃 ” ，預(yù)計在今后幾年內(nèi)，民營經(jīng)濟還將是常熟經(jīng)濟高速發(fā)展的重要來源。到 2006年，全市私營企業(yè)超過 2萬家，從業(yè)人員超過 50萬，稅收超過 40億元，人均金融資本近 7萬元。 9 國民經(jīng)濟水平 2004年常熟市國內(nèi)生產(chǎn)總值為 同比增長 2004年常熟市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達 49800元 ，按現(xiàn)行匯率折算達 6000美元。 2004年常熟市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17288元 ，同比 增長 從上述的幾個數(shù)據(jù)可以看出，常熟市經(jīng)濟運行良好，人民生活水平有大幅提高； 10 城區(qū)基本建設(shè)投資 01 03年常熟城建共投入資金 150億元，僅 03年就投入 80多億元，先后實施新世紀大道、文化廣場等 50多項基礎(chǔ)設(shè)施重點工程，城市拆遷面積超過 215萬平方米，城市化率提高到 50%。 大量的拆遷必定會帶來大量對居住的需求。 11 城市未來規(guī)劃 總體思路： 將發(fā)展成為一個 “ 啞鈴型 ” 形狀的城市，啞鈴兩端分別為虞山鎮(zhèn)區(qū)和濱江新市區(qū)； 市區(qū)大力發(fā)展工商旅游； 其他區(qū)域以 “ 啞鈴 ” 兩端為中心，城市的主要居住集中在城市的東北新區(qū)。 將常熟真正發(fā)展成為一個繁榮的工商、旅游城市；山水城融為一體的生態(tài)城市；開放型港口城市；現(xiàn)代化中等城市。 12 市區(qū)規(guī)劃構(gòu)想： 常熟城建未來 3年內(nèi)將投入 500億元，市區(qū)面積擴大至四環(huán)，到2006年，城市建成區(qū)面積達 60平方公里，常住人口超過 60萬，城市化率達 60，三年內(nèi)打造一個新常熟。 新的城市建設(shè)方向往東北新區(qū)發(fā)展，其主要包括建設(shè) 河居住片區(qū)、昆承居住片區(qū)及文化片區(qū)， 04年將重點建設(shè)文化片區(qū)，加快建設(shè)居住片區(qū)，啟動建設(shè)中央商務(wù)區(qū)； 此外還將發(fā)展東南邊昆承湖居住片區(qū)和西北邊謝橋居住片區(qū)及尚湖風景保護片區(qū)。 中央商務(wù)區(qū)將成為常熟的新城市中心，緊鄰 13 中央商務(wù)區(qū) 中央商務(wù)區(qū)總用地面積為 1371畝，其中：住宅建筑面積： 79萬平米 商業(yè)建筑面積： 40萬平方米、其他建筑面積： 43萬平方米（包括辦公、賓館等） 外圍道路：泰山北路（修建中）、昭文路（將拓寬）均由市政府 投資建設(shè) 內(nèi)部主干道：南北向新世紀大道與東西向道路珠江路西段已經(jīng)由政府 03年實施完成并通車，珠江路東段或者閩江路亦由政府實施； 中央商務(wù)區(qū)包括金融、商貿(mào)、商務(wù)、娛樂、辦公等，是新的城市中心 目前該區(qū)域市政府已開始起步，為未來的幾年中將成為重點建設(shè)的區(qū)域，預(yù)計用 3到 5年的時間全部建成； 14 15 總 結(jié)： 常熟市虞山鎮(zhèn)、經(jīng)濟及文化所在地，是常熟的絕對中心鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越、交通便利、歷史悠久、環(huán)境優(yōu)美，是常熟市行政、文化、商業(yè)中心； 未來城建及市政投入加大，城市化建設(shè)必將為房地產(chǎn)市場注入新的活力； 東北新區(qū)是常熟今后最重要的居住片區(qū)； 常熟市整體的規(guī)劃，市區(qū)的面積擴大，將引入大量的人口； 16 常熟市市場分析 17 房地產(chǎn)總體特征 張家港，昆山等城市， 常熟新一輪房地產(chǎn)發(fā)展起步晚，但發(fā)展迅速； 地還沒有形成大品牌的公司； 是住宅需求旺盛，空置率不高； 18 市區(qū)市場現(xiàn)狀 市區(qū)目前土地推出及在售樓盤主要集中在東北新區(qū)版塊和謝橋版塊 ; 市區(qū)中心區(qū)域樓盤較少，且現(xiàn)有樓盤都比較陳舊 ; 目前常熟市場產(chǎn)品形式比例不協(xié)調(diào)，別墅供應(yīng)過剩，公寓房供應(yīng)不足 ; 板塊特征初步顯現(xiàn)； 19 房地產(chǎn)板塊分布情況 謝橋板塊： 該區(qū)域內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，商品房開發(fā)集中，產(chǎn)品形式豐富，有別墅、有高層，也有多層。該區(qū)域被居民接受度高。 東北新區(qū)板塊： 該區(qū)域面前商品房開發(fā)量大，是政府規(guī)劃發(fā)展的重心但該區(qū)域目前的城市基礎(chǔ)設(shè)施，較北面、東面差。 昆承湖板塊： 開發(fā)量較少，主要開發(fā)集中在昆承湖周圍，且以別墅住宅為主。昆承湖的規(guī)劃將帶來少量的低密度住宅開發(fā)。該區(qū)域交通有待改觀。 尚湖板塊： 該區(qū)域是城市規(guī)劃環(huán)境保護區(qū)，目前僅有兩個別墅項目，預(yù)計今后將僅有少量低密度項目用地推出。 中心城區(qū)： 主要拆遷改造，基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達，但開發(fā)量有限。 由于市政府的傾向和當?shù)氐膶嶋H情況，東北新區(qū)將成為以后常熟居住發(fā)展的重中之重。 20 房地產(chǎn)板塊位置分布 21 東北新區(qū)版塊 東北新區(qū)是常熟市政府現(xiàn)階段重點發(fā)展區(qū)域，也是房地產(chǎn)開發(fā)的又一個熱土，目前已經(jīng)有一定的發(fā)展，例如信一廣場、潤欣花園、紅楓苑等幾個樓盤相繼開發(fā)，且銷售情況良好，表明了當?shù)厝巳簩υ搮^(qū)域的接受程度比較高，也比較渴望在此區(qū)域購房。 從該區(qū)域的整體規(guī)劃上看，是今后的城市中的一個亮點，東北新區(qū)今后配套齊全，有規(guī)劃中的 內(nèi)交通便利 ,這一切條件為以后這區(qū)域成為常熟的居住中心奠定了良好的基礎(chǔ)。 從整個城市發(fā)展來說，常熟市要在 2006年實現(xiàn)再造一個新常熟，城區(qū)內(nèi)人口規(guī)劃到 60萬，并且重點發(fā)展港口經(jīng)濟形成一個 “ 啞鈴 ” 型的發(fā)展，而該區(qū)域真好是連接啞鈴兩端的重要連接點，是重要的居住區(qū)域。 22 東北新區(qū)版塊未來的優(yōu)勢 在與其他區(qū)域競爭中，東北新區(qū)版塊有以下幾點優(yōu)勢： 一、對常熟未來規(guī)劃發(fā)展的信心，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈蟪鞘械牧硪粋€中心地區(qū)，也是連接老城區(qū)和濱江新市區(qū)的主要居住區(qū)； 二、交通便利，環(huán)境優(yōu)美，周邊配套齊全，緊鄰以后城市的商業(yè)中心、行政中心、文化教育中心； 三、良好的居住氛圍，大量的居住人氣，很高的市民認可度； 四、目前的均價與其他區(qū)域現(xiàn)在的房價相比低一些，有很大的升值空間； 23 一級市場 年份 幅數(shù) （ 宗 ） 面積 （ 畝 ） 成 交 總 金額 （ 萬元 ） 平均價（ 萬元 /畝 ） 2002 15 3219 205768 003 33 2000 130514 004 32 3400 400000 5（ 1 27 616 全年 3000畝 77540 地市場交易單價逐年上升，目前平均地價為 125. 9畝，隨著放量指標的嚴格控制， 03年起土地放量有所回落，土地的稀缺性特征凸現(xiàn)，因此，預(yù)計今后地價將繼續(xù)穩(wěn)步上揚。 24 年份 2001 2002 2003 2004 銷售面積 366800 464498 511300 892800 增長 13% 13% 10% 56% 銷售價格（元 /平米） 2071 2546 3000 3924 增長 18% 23% 30% 二級市場 01到 03年銷售面積和銷售價格都有大幅度上漲，這表明常熟有一個很大的需求量，就以目前的價格還有不小的上漲空間，常熟樓盤的產(chǎn)品形式不協(xié)調(diào)，及地段差價也特別大，目前老城區(qū)的樓盤已有 5000以上價格的樓盤上市； 25 市場主要樓盤 東北部地區(qū)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，大型項目的建設(shè)是該區(qū)域的一大特 點，商品房住宅價格目前超過 3300元。 東南部地區(qū)項目規(guī)模較小，基本以市政拆遷安置房為主。 樓盤名稱 開發(fā)商 用地面積（ m） 開盤時間 建筑形式 面積 銷售均價 銷售速度 明日星城 蘇州潤禾 70萬 一期） 多層、復(fù)式 104 m m 80150元 / m 99% 潤欣花園 常熟新源 三期） 多層、小高層 3500元 / m 97% 信步華庭 江蘇信一 常熟尚湖風景 二期） 聯(lián)體、獨立別墅 240 m 聯(lián)體 165萬 /套 獨立： 230萬 /套 75% 信一廣場 江蘇信一 8萬 （二期） 多層、復(fù)式 145 m m 3500元 / m 100% 紅楓苑 常熟經(jīng)濟適用房開發(fā)中心 三期） 小高層 260m 3300元 / m 100% 名流世紀莊園 常熟名流 二期） 獨立別墅 265 m m 10000元 / m 70% 26 明日星城 開 發(fā) 商：蘇州潤禾房地產(chǎn) 有限公司 樓盤位置：黃河路與報慈北路 占地面積：占地 854畝 容積率： 屋結(jié)構(gòu)：多層、小高層 開盤時間： 一期） 第十二期將在下半年推出，都為小高層、高層 套型面積： 104 255平米 銷售均價： 3150元 /平方米 銷售情況： 100銷售完畢 該樓盤屬于目前常熟市場規(guī)模最大樓盤，從各期銷售來看，該樓盤為大多常熟人認可，接受度良好，后續(xù)大約還有 25萬方的建筑面積上市。 27 開 發(fā) 商：常熟新源房地產(chǎn)開發(fā)公司 樓盤位置：黃河路，新世紀大道東南向 占地面積： 500畝 容積率： 盤時間： 04/7、 8（三期） 房屋結(jié)構(gòu)：這期推出的小高層和多層 主力面積： 80售價格： 3600元 /欣花園是昆承居住片區(qū)中目前開發(fā)面積最大的樓盤，雖周邊配套暫不完善，但當?shù)厥忻窨春眠@邊的發(fā)展?jié)摿鸵?guī)劃定位，樓盤去化速度很快 28 開 發(fā) 商 ：江蘇信一房產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤位置：地塊東側(cè)（一路之隔） 占地面積 : 120畝 開盤時間： 期） 房屋結(jié)構(gòu)：多層、復(fù)式、小高層 套型面積： 145銷售均價： 3780元 /平米 銷售情況： 100%銷售率 該樓盤目前銷售情況良好，得天獨厚的周邊配套和交通情況為樓盤快速銷售提供了強力保證 29 客戶情況 常熟市房地產(chǎn)從目前的客戶來看，其客源層分兩種情況分析： 普通公寓房：多為改善型居民、打算進城生活的農(nóng)民、富裕的拆遷戶、高級技工、白領(lǐng)和初次置業(yè)的工薪階層。（今后此類客戶和產(chǎn)品形式將在市場上占主導） 由于常熟優(yōu)美的自然環(huán)境和深厚的人文底蘊，別墅的開發(fā)量比較大，由于別墅的總價較高主要客源：部門公務(wù)員、私營業(yè)主、高級管理人員、部分海外及港、澳、臺人士。 30 對常熟市場的預(yù)測 1、市場需求量不會大幅度減少，相反會有少量增加，因為常熟市場剛剛開始進入高速發(fā)展階段，況且政府的人口導入、城市的整體規(guī)劃及大量的拆遷將帶來對商品房的大量需求，特別是普通公寓房將成為主導； 2、品牌開發(fā)商將進入常熟，由于提高拿地的門檻，為品牌公司提供了絕佳的機會，高品質(zhì)和大盤化會越來越明顯； 3、東北新區(qū)將是城市新的居住熱點，由于幾年來政府對該地區(qū)的重視和建設(shè)，現(xiàn)在東北新區(qū)已形成周邊配套完善、交通便利、居住氣氛好、市民認同度高，從目前該區(qū)域的各樓盤銷售來看，估計在今年內(nèi)該區(qū)域的房價會突破 4000； 31 競爭對手情況 常熟目前總共擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 75家，其中 1級資質(zhì)為 3家， 2級資質(zhì)為 2家，其余均為 3級或 3級以下； 開發(fā)商 資質(zhì) 開發(fā)項目 江蘇信一房產(chǎn) 1級 信一廣場、信步華庭 上海綠地集團 1級 常熟老街 世貿(mào)集團 1級 州潤禾房產(chǎn) 2級 明日星城、明日楓林 常熟名流 2級 名流世紀莊園 常熟尚湖風景開發(fā) 3級 尚湖小區(qū)、金楓花園 常熟新源房產(chǎn) 3級 潤欣花園、錦荷佳苑 目前常熟房地產(chǎn)界尚未有大型品牌公司進入，常熟市政府希望借助外來大型品牌公司給常熟市房地產(chǎn)市場帶來新的刺激點，從而推動其向高品質(zhì)、高水準的方向積極發(fā)展。 32 在售樓盤主要集中在東北方向，東北新區(qū)是今后房產(chǎn)開發(fā)的熱點。 整體房價在 03年有一個飛躍，平均上漲 1000元 /平方米，房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展時期，市場開始進入大盤化。 以目前的銷售情況來看，東北新區(qū)的項目可以快速實現(xiàn)現(xiàn)金流 政府對外來大型品牌開發(fā)商介入來帶動城市房地產(chǎn)的新一輪發(fā)展的想法，有利于我們快速進入并占領(lǐng)市場。 結(jié) 論： 33 目標項目概況 34 地塊位置 ： 黃河路以南、衡山路以東， 泰山路以西（見圖）； 地塊面積： 260畝； 地塊現(xiàn)狀：尚存 40戶農(nóng)宅和 4家工廠 其余已完成初步場地平整； 規(guī)劃用途：居??； 容 積 率： 出讓價格： 160萬元 /畝起拍； 土地推出時間：預(yù)計于 10月上市； 由于宏觀政策的調(diào)控，預(yù)計土地價格將可能低于政府期望的價格。 35 周邊環(huán)境及配套 地塊屬于市政府大力發(fā)展的黃河居住片區(qū)，周邊交通便利，環(huán)境適合居??； 地塊南、西、北側(cè)目前都有已建小區(qū)，東側(cè)為在建小區(qū)且已對外銷售； 由于地塊處于常熟市政府重點區(qū)域，各項配套都在抓緊建設(shè)，并已初步形成，且離以后城市中心（ 行 10分鐘左右； 在建的信一廣場內(nèi)有該片區(qū)的主要商業(yè)街及一些附屬配套； 36 地塊狀況 37 地塊狀況 38 地塊周邊交通 39 地塊周邊樓盤 開 發(fā) 商 ：江蘇信一房產(chǎn)開發(fā)有限 公司 樓盤位置： 地塊東側(cè)（一路之隔） 占地面積 : 120畝 開盤時間： 期） 房屋結(jié)構(gòu)： 多層、復(fù)式、小高層 套型面積： 145銷售均價： 3780元 /平米 銷售情況： 100%銷售 40 新加坡花園在目標地塊的南側(cè)，主要以別墅為住。 明珠新村在目標地塊的東南側(cè)，建筑形式為多層。 地塊周邊樓盤 41 地塊周邊地塊交易價情況 地塊標號 交易時間 地塊面積（畝） 成交單價（萬元 /畝） 項目名稱 中標 公司 備注 200251 楓 潤欣 常熟 新源 掛牌 200253 日 星辰 蘇州房地產(chǎn) 掛牌 200225 一廣產(chǎn) 江蘇信一房產(chǎn) 招標 200228 欣花園 常熟市新源地產(chǎn) 邀請招標 目前該地塊周邊基本沒有土地開發(fā)，歷年的存量土地也已基本開發(fā)完畢，如在該區(qū)域現(xiàn)階段能獲得土地，必將優(yōu)先取得競爭優(yōu)勢。 上述地塊都已經(jīng)進行開發(fā)和銷售，大概對今后的市場還有 35萬方左右的商品房供應(yīng)量。 42 絕 對 優(yōu) 勢 項目處于政府大力發(fā)展的東北新區(qū)，且離未來的行政、文化、商業(yè)中心距離非常近，目前周邊配套設(shè)施已非常完善，政府的支持及發(fā)展必將給周邊區(qū)域以帶動； 地段市民接受度較好， 地塊面積相對較大，便于規(guī)劃設(shè)計； 43 固 有 劣 勢 地塊位于城區(qū)東北角，距離老城市市中心較遠，交通線路較少。 目前地塊中還存在少量拆遷。 44 市場機會點 政府部門對區(qū)域的大力宣傳和支持，將保障區(qū)域市場的長期發(fā)展和人口的大量匯聚； 現(xiàn)在東北新區(qū)已經(jīng)形成居住氛圍，像該類大規(guī)模地塊以后將越來越少 ； 市民對此區(qū)域接受程度比較高，周邊配套日趨完善，相對與其他區(qū)域，房價相對較低，升值空間較大； 45 市場威脅點 地塊的產(chǎn)品類型將會遭受較為激烈的競爭； 樓盤周邊的項目與城市其它地區(qū)的規(guī)模項目將帶來一定的競爭。 46 項目定位 本地塊定位從常熟市整體規(guī)劃，結(jié)合目前市民的接受程度以及周邊項目的定位，建設(shè)中高檔品質(zhì)的住宅。 客戶定位：主要以本地市民為主，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城購房者 產(chǎn)品定位：產(chǎn)品形態(tài)主要以高層為主，配以適量小高層 高層和小高層 = 7： 3 價格定位：小高層 4000元 /平米，高層 4200元 /平米 注：目前與我們地塊一路之隔的信一廣場二期均價為： 3780元。 47 成本及利潤狀況 以地價 160萬 /畝銷售均價小高層 4000元 /平方米、高層 4200元 /平方米為準，實現(xiàn)銷售額 潤額 潤率 項目小高層住宅（元 /投資（萬元）高層住宅（元 /投資（萬元）一、土地及大配套費T D 1 、土地款 2 、大配套費 5 、土地契稅 期工程費Q Q 安工程費J A 內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費J P 款利息D K 售費用X S 理費用G L 可預(yù)見費 業(yè)稅及附加 全成本( 七至十一相加) 售價格（額） 潤 y 一、銷售總額十四、成本總額總額十五、利潤總額十六、毛利率十七、60 165 170 175 180 185 190 195160165170175180185190195土地成本導致利潤率的變化 49 開發(fā)及銷售周期 1、土地掛牌 2005年 10月 2、獲取土地并簽定出讓合同 2005年 11月 3、土地交付 2005年 11月 4、國有土地使用權(quán)證 2005年 11月 5、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2005年 10月 6、建筑工程規(guī)劃許可證 2005年 11月 7、施工許可證 2005年 12月 8、銷售許可證 2005年 2月 重要時間節(jié)點 50 獲取方式 計劃在上半年將此地塊推出，由于拆遷問題最遲要在 10月份左右推出，我們將通過掛牌的方式獲取土地； 政府要盡快推出的