【畢業(yè)學(xué)位論文】（Word原稿）房地產(chǎn)市場熱點問題的統(tǒng)計分析-統(tǒng)計學(xué)

目 錄 中文摘要 . 1 英文摘要 . 1 一、房地產(chǎn)市場及其研究概述 . 2 （一）房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位 . 2 （二）房地產(chǎn)市場研究現(xiàn)狀 . 3 . 3 . 3 二、房地產(chǎn)市場熱點問題的統(tǒng)計分析 . 5 （一）統(tǒng)計分析方法概述 . 5 （二）房地產(chǎn)市場熱點問題的統(tǒng)計分析 . 5 . 5 . 10 （三）建議 . 13 . 13 . 13 三 結(jié)束語 . 13 參考文獻(xiàn) . 14 南京財經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文 （設(shè)計） 1 房地產(chǎn)市場 熱點問題的統(tǒng)計分析 中文摘要 摘 要： 我國 房地產(chǎn)業(yè)從 1997年被國家列為拉動經(jīng)濟(jì)和內(nèi)需增長重 點產(chǎn)業(yè)， 2003又被明確列為支柱產(chǎn)業(yè)，而且房地產(chǎn)業(yè)還能帶動建筑、建材、裝修等幾十個行業(yè) 的發(fā)展 ； 房地產(chǎn)市場研究分析工作 可為房地產(chǎn)各項活動提供決策和實施的依據(jù)，不科學(xué)的市場分析將導(dǎo)致不切實際 的 市場預(yù)期及錯誤的需求判斷，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動中的風(fēng)險。 因此，作為國家經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)，其市場研究工作也顯得尤為重要，本文將對房地產(chǎn)市場研究與分析這項工作進(jìn)行詳細(xì)闡述，并就其熱點問題結(jié)合統(tǒng)計分析方法進(jìn)行分析。 關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)市場研究 ， 因子 分析 ， 回歸分析 英文摘要 In be as s 997, 003,it be of as up so of in of to to of as of in to 京財經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文 （設(shè)計） 2 一 、 房地產(chǎn)市場及其研究概述 （一） 房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位 支柱產(chǎn)業(yè)是西方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的一個比喻性概念，中國支柱產(chǎn)業(yè)振興方略中解釋：支柱產(chǎn)業(yè)是指在一定時期內(nèi)能夠支撐國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展在一定水平上增長，或社會經(jīng)濟(jì)上新臺階時期能夠穩(wěn)定地成為經(jīng)濟(jì)增長點的產(chǎn)業(yè)。支柱產(chǎn)業(yè)具有四個特征：一是高產(chǎn)業(yè)比重，它必須是在一定時期內(nèi)的國民經(jīng)濟(jì)中占有比較重 有增長能力強(qiáng)、增長率高、貢獻(xiàn)率大的特征；二是高產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，支柱產(chǎn)業(yè)必須具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，能通過產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)系 產(chǎn)生巨大的帶動力，直接和間接地帶動其他產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展；三是高市場需求，支柱產(chǎn)業(yè)的主要產(chǎn)品必須具有廣闊的市場前景和旺盛的社會需求，并能在相當(dāng)長的時期內(nèi)保持持續(xù)增長穩(wěn)定發(fā)展的勢頭；四是高科技含量，科學(xué)技術(shù)是生產(chǎn)力，支柱產(chǎn)業(yè)必須擁有先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和良好的科技創(chuàng)新機(jī)制，依靠這種機(jī)制，保持產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的優(yōu)勢地位。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)份額大，在發(fā)達(dá)國家和地區(qū)中已普遍成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn) 業(yè)。在未來 20 年我國經(jīng)濟(jì)增長過程中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將對經(jīng)濟(jì)增長做出巨大貢獻(xiàn)。 房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動作用是全方位、多角度的，它從生產(chǎn)、流通、消費三個環(huán)節(jié)上拉動經(jīng)濟(jì)增長。 從生產(chǎn)環(huán)節(jié)來看，它直接形成固定資產(chǎn)投資。根據(jù)上海市投入產(chǎn)出模型測算，每增加 1 億元固定資產(chǎn)投資，可引發(fā) 元的總產(chǎn)出增量和 元的增加值增量。 同時，它可以直接帶動建筑、建材等行業(yè)的發(fā)展。 從流通環(huán)節(jié)來看，房地產(chǎn)業(yè)為金融業(yè)發(fā)展提供較大空間，同時，它還帶動了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展。 從消費環(huán)節(jié)來看，房地產(chǎn)業(yè)大大促進(jìn)了社會消費增長。 據(jù)測算 ，商品住宅銷售對其他商品消費的帶動系數(shù)為 地產(chǎn)業(yè)還為家庭裝飾業(yè)發(fā)展提供了商機(jī)，根據(jù)測算，每增加 1 平方米商品住宅銷售，可帶動家庭裝飾業(yè) 400 萬元的增量。 我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過 20 多年的發(fā)展終于獲得了應(yīng)有的地位。 2003 年 8 月，國務(wù)院印南京財經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文 （設(shè)計） 3 發(fā)的國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（國發(fā) 200318 號）明確指出：“ 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 ” （二） 房地產(chǎn)市場研究現(xiàn)狀 房地產(chǎn)市場研究分析工作 可為房地產(chǎn)各項活動提供決策和實施的依據(jù)，不科學(xué)的 市場分析將導(dǎo)致不切實際的市場預(yù)期及錯誤的需求判斷，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動中的風(fēng)險。從房地產(chǎn)市場研究分析的層次上來看，可分為區(qū)域房地產(chǎn)市場分析、專業(yè)房地產(chǎn)市場分析和項目房地產(chǎn)市場分析，進(jìn)一步細(xì)分，也就是房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容，在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析中包括地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析和市場概況分析等內(nèi)容，其中地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析是研究地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，它包含地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢分析和地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析 ；區(qū)位分析是某地點的最佳用途分析，它是進(jìn)行投資決策時的主要分析內(nèi)容；市場概況分析包含對地區(qū)房地產(chǎn)各類市場總的未來趨勢分析、考察某個 地區(qū)的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟(jì)、法律是否支持某個項目等。在專業(yè)市場分析方面，主要包含根據(jù)潛在需求的來源地及競爭物業(yè)的所在地，確定市場研究區(qū)域、細(xì)分市場，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分及消費者細(xì)分，找出某一消費群體所對應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場 、 分析各子市場的供需關(guān)系，求出各子市場的供需缺口、將供需缺口最大的子市場確定為目標(biāo)子市場，具體求出目標(biāo)子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。 而項目房地產(chǎn)市場分析方面，主要包含分析目標(biāo)物業(yè)的法律、經(jīng)濟(jì)、地點、及地點的可達(dá)性等特征、根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競爭物業(yè)、進(jìn)行競爭評價，確 定目標(biāo)物業(yè)的競爭特點，預(yù)測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）。這里面還包含要得出三個分析的側(cè)重點，即營銷建議、售價和租金預(yù)測、預(yù)測吸納量及吸納量計劃。 房地產(chǎn)市場的研究 ,是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)以及進(jìn)一步衍生的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)等多門學(xué)科所共同關(guān)注的一個學(xué)術(shù)領(lǐng)域。盡管各門學(xué)科從不同的學(xué)科角度分析和研究了房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況 , 但最終的目的是為了了解房地產(chǎn)市場的運行機(jī)制 ,從而南京財經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文 （設(shè)計） 4 為房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)的不斷進(jìn)步 ,提供重要的理論指導(dǎo)。 國外對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展研究 起步較早 ,從 17 世紀(jì)末至今經(jīng)歷了 300 多年的歷史。 17 世紀(jì)末 ,配第第一次提出了級差地租的概念 ,并初步闡述了級差地租、土地價格等問題。此后至 19 世紀(jì)初的一百多年 ,斯密 (、李嘉圖 (、馬克思 (等人分別對土地經(jīng)濟(jì)問題、住房問題進(jìn)行了各自的研究 ,形成了現(xiàn)代資本主義土地經(jīng)濟(jì)理論和馬克思主義土地經(jīng)濟(jì)理論。 國內(nèi)方面，新中國建立 30多年里，由于計劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，我國關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論以及房地產(chǎn)市場發(fā)展方面的探索基本處于停滯狀態(tài)，直到1979年，有關(guān)土地有償使用和房屋商品 化的理論研究成為重點以及熱點，進(jìn)入 21世紀(jì)至今，我國學(xué)者的研究大多數(shù)都集中在對房地產(chǎn)市場內(nèi)部運行規(guī)律及外部影響因素等方面的研究 ,主要集中在以下幾個方面： (1) 房地產(chǎn)市場建設(shè)。我國房地產(chǎn)市場化程度很低 ,結(jié)構(gòu)失衡與服務(wù)滯后造成銷售呆滯 ,二、三級市場不活躍 ,通過激活二、三級房地產(chǎn)市場 ,促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。 (2) 宏觀調(diào)控。 如果 房地產(chǎn)市場缺乏宏觀調(diào)控機(jī)制 ,房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模 就會 過大 ,市場功能機(jī)制不完善 ,因此必須加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控 ,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。當(dāng)前可的 運 用宏觀調(diào)控的各種手段有 :財政政策調(diào) 控、行政調(diào)控、產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控和金融政策調(diào)控等直接調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)。 (3) 政府行為。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)不僅要提高企業(yè)以市場為導(dǎo)向的經(jīng)營決策水平 ,更要規(guī)范政府行為 ,發(fā)展房地金融?？筛鶕?jù)各個時期經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展速度以及結(jié)合區(qū)域土地資源特點 ,制訂合理的地價 ,調(diào)節(jié)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)。 (4) 房地產(chǎn)市場周期。房地產(chǎn)周期或房地產(chǎn)周期波動 ,包括四個階段 :房地產(chǎn)市場周期的谷底、增長超過平衡點 ,需求繼續(xù)增長階段、供求轉(zhuǎn)折點之后供給增長速度高于需求增長速度階段、市場運行到平衡點水平之下 ,供給高增長 ,需求低增長或負(fù)增長階段。 (5) 房地產(chǎn)市場 預(yù)測。運用各種數(shù)學(xué)模型分析房地產(chǎn)市場的供需以預(yù)測房地產(chǎn)市場，比如通過建立回歸模型、影響因素分析模型、灰色聚類決策模型、可變參數(shù)模型和類比分析方法和模糊聚類分析模型對房地產(chǎn)市場需求、供給進(jìn)行了動態(tài)的定量分析 ,為南京財經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文 （設(shè)計） 5 房地產(chǎn)市場的投資、決策、銷售、預(yù)測等提供更為科學(xué)、可靠的依據(jù)。 二、 房地產(chǎn) 市場 熱點問題的統(tǒng)計分析 （一） 統(tǒng)計分析方法概述 統(tǒng)計分析 ,是根據(jù)統(tǒng)計研究的任務(wù)和要求 ,以馬克思主義的世界觀和方法論為指導(dǎo) ,以統(tǒng)計資料和客觀事實為依據(jù) ,運用各種統(tǒng)計分析方法和技術(shù) ,對社會、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象在一定時間、地點、條件下的總體數(shù)量特 征及數(shù)量關(guān)系進(jìn)行分析 ,以探索事物的性質(zhì)、特點、內(nèi)在聯(lián)系及發(fā)展規(guī)律的工作過程。統(tǒng)計法中明確規(guī)定 :統(tǒng)計的基本任務(wù)是對國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展情況進(jìn)行統(tǒng)計調(diào)查 ,統(tǒng)計分析 ,提供統(tǒng)計資料 ,實行統(tǒng)計監(jiān)督。在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)運行機(jī)制進(jìn)一步深化改革的今天 ,統(tǒng)計分析的作用越來越顯得重要。企業(yè)在轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制中 ,也要依靠各種信息的收集、整理、吸收和運用。企業(yè)通過統(tǒng)計分析才能了解企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)運行中的各種數(shù)量關(guān)系和數(shù)量界限 ,研究其形成的內(nèi)在原因 ,進(jìn)而進(jìn)行企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)測和決策。 （二） 房地產(chǎn) 市場熱點問題的統(tǒng)計分析 房 地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅關(guān)系到國家的經(jīng)濟(jì)命脈，同時也與百姓的生活息息相關(guān)， 房地產(chǎn)市場的一些熱點問題逐漸成為了百姓極為關(guān)注的熱點話題，比如 2007年以來，全國房屋價格 飛速攀升， 而在 08年初，“拐點論”的熱吵又造成了房地產(chǎn)市場濃郁的觀望氣氛，因此，房價的走向 引起很多業(yè)內(nèi)人士的研究；在房價的帶動下，房屋銷售量、銷售面積也會隨之變化， 因此對影響房屋銷售的各種因素進(jìn)行分析也是必不可少的，另外，市場供需情況、投資投機(jī)情況、居民購買力分析等等都是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的熱點問題，本文我主要針對影響 房屋銷售的因素和影響房地產(chǎn)價格的宏觀因素 結(jié)合統(tǒng)計方法進(jìn)行分析。 析 在進(jìn)行調(diào)查研究時，經(jīng)常需要同時調(diào)查或分析許多變量，這些變量可能歸為幾類，而每一類均具有相同的本質(zhì)，常被成為因子。 因此，因子分析是一種用來決定某些變量的本質(zhì)及其分類的一種統(tǒng)計方法。因子分析的主要應(yīng)用有兩個方面：一方面是尋求基本結(jié)構(gòu)，簡化觀測系統(tǒng)，即構(gòu)造一個因子模型，確定模型中的參數(shù)，然后根據(jù)分析結(jié)果進(jìn)南京財經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文 （設(shè)計） 6 行因子解釋；另一方面是對變量或樣本進(jìn)行分類，對公共因子進(jìn)行估計，并進(jìn)一步分析。 例如，調(diào)查青年對婚姻家庭的態(tài)度，抽取了 n 個青年回答了 p=50 個問題的答案，這些問題可歸納為如下 幾個方面：對相貌的重視、對孩子的觀點、對老人的態(tài)度等等，這也就是一個因子分析的模型，每一個方面就是一個因子。 用 件進(jìn)行因子分析十分簡便，下面我會結(jié)合一個房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷結(jié)果演示因子分析的過程。 某房地產(chǎn)開發(fā)商為了進(jìn)一步了解影響房屋銷售量的因素， 進(jìn)行了一次 為期一年的 市場調(diào)查，隨機(jī)抽取了該開發(fā)商開發(fā)樓盤小區(qū)的 n=100 戶住戶，分別就住戶所重視的小區(qū)不同因素進(jìn)行調(diào)查，每個月進(jìn)行結(jié)果的匯總分析，并總結(jié)出了以下六大因素是住戶的重視程度最高的六個。這 六個因素分別是： 地段為 小區(qū)的商品房價值為 小區(qū)綠化建設(shè)為 交通安全設(shè)施為 供熱取暖為 信譽(yù)度為 表表示了每個月的調(diào)查問卷情況，表中數(shù)據(jù)代表了該個因素在當(dāng)月調(diào)查中在所有因素中所占的比例。 南京財經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文 （設(shè)計） 7 表 1 影響商品住宅銷售因素 序號 地段 區(qū)的商品房價值 區(qū)綠化建設(shè)通安全設(shè)施熱取暖譽(yù)度 0 1 2 ：數(shù)據(jù)來源于 參考文獻(xiàn) 4 將以上數(shù)據(jù)輸入 ，依次單擊“ “ “ ,將 6 個變量通過箭頭輸入到分析變量框。 得出因子載荷矩陣 如下： 南京財經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文 （設(shè)計） 8 a) 2 3 4 5 6 808 520 023 471 005 564 601 005 233 071 726 307 249 869 124 a 6 63302=523=12.+4=105=6=76中 別為公共因子，從個因子模型中可以看出，第一因子主要由變量 決定，它們作用在第一個因子上的荷載分別是 二因子主要由變量 決定，它們作用在第二個因子上的荷載分別是 在以上設(shè)置的基礎(chǔ)上，單擊“ 鈕，從“ 選擇“ 京財經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文 （設(shè)計） 9 選項，并在氣候文本框輸入“ 單擊“ 鈕，從方法“ 項區(qū)中選擇方差極 大法“ ,從顯示格式“ 選擇旋轉(zhuǎn)求解“ ;單擊“ 鈕，在變量存儲“ as 項中選擇回歸方法“ ,顯示因子得分系數(shù)矩陣“ 運行該過程，又可產(chǎn)生如下結(jié)果：分別有 單變量描述性表、相關(guān)系數(shù)矩陣表等等，其中最重要的是正交旋轉(zhuǎn)后因子載荷矩陣表，如下： a) 2 729 220 666 473 164 a 按絕對值來看， 1在第一公共因子的載荷值較高，故第一公共因子可以反映 通安全設(shè)施）、 區(qū)的商品房價值）和 區(qū)地段）的公共特性，可以認(rèn)為第一公共因子代表小區(qū)的硬件條件；而 5在第二公共因子的載荷值較高，故第二公共因子可以反映 譽(yù)度）和 熱取暖）的公共特性，可以認(rèn)為第二公共因子代表開發(fā)商的服務(wù)等軟件環(huán)境，這種公共因子的解釋完全是一種主管的判斷，南京財經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文 （設(shè)計） 10 結(jié)論往往因人而異，但對于房地產(chǎn)開發(fā)商制定營銷策略有重要的參考價值。 回歸分析方法是多元統(tǒng)計分析的各種方法中應(yīng)用最廣泛的一種， 它是處理多個 變量間相互依賴關(guān)系的一種數(shù)理統(tǒng)計方法，變量間的相互依賴關(guān)系在實際 問 題中是大量存在的，回歸分析是研究這種相互依賴關(guān)系的有效數(shù)學(xué)方法， 從眾多影響自變量變化的因素中篩選出最重要的有限個因素作為自變量 ,并組成回歸方程 ,此回歸方程一般稱為最優(yōu)方程，這就是回歸分析的主要思路。 前面提到房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，因此，其價格的變化必然受到宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響， 影響我國房地產(chǎn)價格波動的宏觀經(jīng)濟(jì)因素主要包括 : 國內(nèi)生產(chǎn)總值、國民收入水平、貨幣發(fā)行狀況、土地價格、房地產(chǎn)投資狀況和房地產(chǎn)消費狀況等。 根據(jù)主要的宏觀影響因 素，我選取了六大指標(biāo)，分別是國內(nèi)生產(chǎn)總值（ 城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（ 貨幣供應(yīng)量（ 全國土地交易價格指數(shù)（ 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額（ 商品房銷售額（ 南京財經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文 （設(shè)計） 11 表 2 2000 年至 2005 年我國房地產(chǎn)價格及其宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素 序號 時間（年 全國房屋銷售價格指數(shù)（ %） 國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（元） 貨幣供應(yīng)量 元） 全國土地交易價格指數(shù)（ %） 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 商品房銷售額（億元） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 注：數(shù)據(jù)來源于參考文獻(xiàn) 8 將數(shù)據(jù)輸入 ，選擇 “ “ “ ,就可打開“ 話框，將左側(cè)源變量選項框中的 y 作為因變量進(jìn)入右側(cè)“ 南京財經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文 （設(shè)計） 12 項框中，同時其他多個變量作為自變量進(jìn)入“ 項框內(nèi)，接著在“ 拉列表內(nèi)選擇“ 步回歸，得出結(jié)果如 下： R of a) 953 a ( a) t B ( 000 703 977 000 a y b) n t a) 340 288 a) 145 266 358(a) 252 022 a) 809 308 a) 182 482 a in ( x4 b y 接下來 對常數(shù)項及自變量系數(shù)進(jìn)行檢驗： 根據(jù)表 a)看出常數(shù)項和自變量過檢驗；根據(jù)表 b)看出自變量 x1、通過檢驗。 檢驗之后，我們 可以得到多元線性回歸方程為 ： y=們所得到的回歸方程通過了顯著性檢驗，但是還需要進(jìn)行實證檢驗，我們將 2005南京財經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文 （設(shè)計） 13 年第四季度的數(shù)據(jù) y=實際值 ，相差了 就是說我們預(yù)測結(jié)果在誤差允許的范圍之內(nèi)，回歸方程成立。 綜上所述，該方程可以用來預(yù)測我國房地產(chǎn)價格的變化趨勢，在知道未來某一時期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入和全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額的情況下，我們就可以大體預(yù)測該時期的房地產(chǎn)價格，可以為政府調(diào)控部門、房地產(chǎn)相關(guān)部門、房地產(chǎn)開發(fā)商或經(jīng)紀(jì)公司以及有需求購房置業(yè)的居民提供參考依據(jù)。 （三） 建議 以上兩個例子 分別從微觀角度和宏觀角度對房地產(chǎn)銷售及房地產(chǎn)價格進(jìn)行了分析，可以看出房地產(chǎn)業(yè)涉及的范圍極廣，以下是兩點對 房地產(chǎn)從業(yè)機(jī)構(gòu) 的建議： 我們研究分析房地產(chǎn)業(yè)，必須要將其置于宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，要研究房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)相互影響的互動關(guān)系。 從房地產(chǎn)外部的宏觀經(jīng)濟(jì)整體分析，貨幣政策、衡量商品價格的貨幣幣值、稅收等也是不斷變化的，這些因素分別作用于房地產(chǎn)市場供應(yīng)、需求和價格，而房地產(chǎn)市場的價格、投資等也會作用于宏觀經(jīng)濟(jì)中其它的變量，并影響到經(jīng)濟(jì)政策的制定。 房地產(chǎn)開發(fā)商要擴(kuò)大銷售 ,就要合理的調(diào)查各種因素的影響并進(jìn)行科學(xué)的分析，從而 加強(qiáng)施工管理 ,降低工程成 本 ,降低房屋的銷售價格 ,增強(qiáng)其輔助設(shè)施建設(shè) ,提高房屋質(zhì)量 ,只有這樣才能以最少的投入獲取最大的收益 .