【畢業(yè)學位論文】（Word原稿）江蘇省商品房價格變動情況以及影響因素的分析-統(tǒng)計學

南京財經(jīng)大學本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 1 目 錄 摘要 . 1 一、緒論 . 3 （一） 問題背景 . 3 （二）本文擬回答的幾個問題 . 5 二、當前我國以及江蘇省商品房價格的基本特點 . 5 （一）對反映商品房價格情況主要指標的解釋 . 6 （二）我國商品房銷售價格指數(shù)的變動情況 . 6 （三）江蘇省商品房平均銷售價格變動情況 . 8 （四）江蘇省與全國商品房本年銷售價格情況的對比分析 . 9 三、江蘇省商品房價格影響因素的研究方法選擇 . 11 （一）由供給與需求兩個方向粗略確定影響江蘇省商品房價格的主要指標. 11 （二）數(shù)據(jù)查找與初步整理 . 11 （三）方法介紹 . 12 . 12 . 13 四、主成分分析 . 13 （一）對數(shù) 據(jù)進行標準化 . 13 （二）相關(guān)性判定 . 14 （三）確定主成分的個數(shù) m . 15 南京財經(jīng)大學本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 2 （四）確定主成分 表達式 . 16 五、皮爾遜相關(guān)分析 . 17 （一）計算皮爾遜相關(guān)系數(shù) . 17 （二）假設(shè)檢驗 . 17 六、結(jié)論和建議 . 18 （一） 結(jié)論 . 18 . 18 . 19 （二） 建議 . 19 . 19 成方面的 建議 . 20 參考文獻 . 22南京財經(jīng)大學本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 1 江蘇省商品房價格變動情況 以及影響因素的分析 摘要 ： 現(xiàn)階段房價特別是商品房價格成為百姓茶余飯后熱議的話題，社會各界對商品房價格的大討論一直沒有停歇，政府也采取了很多措施來抑制房價， 這些方法是否可行，有待商榷。 本文首先運用描述性統(tǒng)計的方法分析全國以及江蘇省商品房價格變動情況 ，主要包括我國商品房銷售價格指數(shù)的 變動情況、江蘇省商品房平均銷售價格變動情況，并做了江蘇省與全國商 品房本年銷售價格情況的對比分析 ； 其次 以江蘇省的實際情況為例，搜集 2002 年到 2009 年的商品房價格相關(guān)的數(shù)據(jù)，結(jié)合供給與需求方面研究影響商品房價格變動的因素，用主成分分析、 皮爾遜相關(guān)分析 等統(tǒng)計學方法， 找出其中影響商品房價格的關(guān)鍵 因素； 最后 ， 結(jié)合模型分析的結(jié)果，有針對性地提出抑制房價過快上漲的可行措施和方法。 關(guān)鍵詞： 商品房價格指數(shù)，影響因素，主成分分析， 皮爾遜相關(guān)分析 At to we I to in of of of of 002 009, of in 南京財經(jīng)大學本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 2 as of At of 南京財經(jīng)大學本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 3 一、 緒論 （一） 問題背景 國土資源部發(fā)布的研究報告顯示， 2009 年全國住宅平均價格漲 幅達 即使經(jīng)過國十條，國新十條等宏觀政策的調(diào)控，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也顯示： 2010 年全國大中城市1 到 7 月商品房平均價 格為 5036 元 /平方米，同比上漲 江蘇作為國家經(jīng)濟大省，人民生活水平相對較高，部分大中城市的房價居高不下。根據(jù) “宜居城市研究室 ”發(fā)布的2010 年中國城市房價排行榜的數(shù)據(jù)顯示，排名前 20 個且均價超過 8500 元 /平方米的城市中，江蘇的城市就占了三席。 房價問題事關(guān)全局， 如果長期居高不下，必將成為整個經(jīng)濟社會發(fā)展的 “不可承受之重 ”，其負面效應(yīng) 不容忽視 。 首先，高房價容易助長經(jīng)濟泡沫化 趨勢 。房地產(chǎn)業(yè)牽涉行業(yè) 很 多，房價過高 會 帶動上、下游一系列產(chǎn)品的價格上漲，造成背離經(jīng)濟發(fā)展 根本 的 “虛假繁榮 ”， 加劇 經(jīng)濟泡沫化程度。泡沫一旦破滅，房價將會大幅下滑，眾多行業(yè)將會像 “多米諾骨牌 ”效應(yīng)一樣應(yīng)聲而倒。 例 如房價大幅下滑將導致銀行的不良資產(chǎn)規(guī)模和比例增長，進而危及 金融系統(tǒng)的安全，對實體經(jīng)濟帶來重創(chuàng)， 嚴重的會 引發(fā)經(jīng)濟衰退。 1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅 迫使日本經(jīng)濟陷入長期的蕭條 ， 近年的 美國次貸危機 引發(fā) 國際金融危機，教訓極為深刻。 另外，房地產(chǎn) 并不是一個會對技術(shù)進步有明顯推動作用的行業(yè)，它的過快發(fā)展，會消耗 更多的高耗能產(chǎn)品 ， 加大 資源環(huán)境 的 壓力 。高房價使大量資金 紛紛 從 實體產(chǎn)業(yè) 向樓市轉(zhuǎn)移，必然 會 擠壓其他行業(yè) 尤其 是高新技術(shù)行業(yè)的資源分配、金融支持 力度 和發(fā)展空間，不利于自主創(chuàng)新 以及 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級 調(diào)整 。現(xiàn)在一些地方經(jīng)濟增長主要靠房地產(chǎn)業(yè)帶動，財政收入主要靠賣地 收益 ， 主要靠房地產(chǎn)抵押貸 獲得 銀行收益和資產(chǎn)質(zhì)量款，房地產(chǎn)業(yè)已成為許多城市的經(jīng)濟 支柱 。這種過度 依靠 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 方式 ，長期下去將嚴重危害 地方 經(jīng)濟 的協(xié)調(diào) 、 可 持續(xù)發(fā)展。 南京財經(jīng)大學本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 4 其次， 高房價 能 抑制 內(nèi) 需增長 。內(nèi)需不振是 影響 我國經(jīng)濟發(fā)展的 重要 問題 。 國家采取了一系列政策措施 來 拉動內(nèi)需、刺激消費 需求 。 但是 高房價會對 內(nèi)需產(chǎn)生嚴重的 “擠出效應(yīng) ”。人們 往往透支了幾十年的消費 來 買房 ， 消費產(chǎn)生 了 嚴重的結(jié)構(gòu)性不足 。 中低收入階層的購買力 過度消耗 ， 影響 社會中間階層的擴大。 再次， 高房價將阻礙中國 的 城鎮(zhèn)化進程。城 市居民對高房價 望而生畏， 外來人員 要想在城市居有其所， 難度可想而知 。高房價 已然 成為農(nóng)村人口進城的 “高門檻 ”， 嚴重 阻礙著農(nóng)民進城的腳步。 高房價 還會 嚴重影響社會公平。房價的飆升使開發(fā)商獲得 大 量 財富， 擁有大量閑散資金的炒房 群體財富增長加速，而其他一些群體 卻 被擠出住房市場，從而 拉大 本來已經(jīng)存在的貧富差距和各階層間差距，引 起 了社會情緒的焦慮，造成社會不和諧、不穩(wěn)定甚至加劇社會矛盾 。 綜上 ，房價問題不單是經(jīng)濟問題， 更 是事關(guān)國家發(fā)展 大局 和社會和諧穩(wěn)定的重 要 問題 ，各界 必須引起高度重視，采取有力措施遏制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場 更好 發(fā)展。 為抑制房價過快上漲，中央 近期 密集出臺了 一系列 信貸、稅收、土地等房地產(chǎn)調(diào)控政策。江蘇省政府辦公廳根據(jù)中央的指示并聯(lián)系本省的實際下發(fā)了貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于 進一步做好房地產(chǎn) 市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知， 通知中 提到房價過高 、 上漲過快的城市， 必須 在 2011年 2月中旬前出臺住房限購實施細則。從房地產(chǎn)信貸 來 看，至 2月底，我省 25家省級銀行 金融 機構(gòu)全 都 執(zhí)行新的信貸政策 。從 住房套數(shù)認定 角度 ，各機構(gòu)采取 “認房又認貸 ”標準。從 稅收 監(jiān)管 來 看，我省立 即全面執(zhí)行 “新國八條 ”出臺后 的營業(yè)稅政策，并及時調(diào)整 好 土地增值稅預征率 并且 核定征收率，加強土地增值稅 的 清算 。對于土地調(diào)控，江蘇省將 探索多種出讓模式 ，包括 “限房價競地價 ”、 “雙向競價 ”、 “綜合評標 ”等 ，建立 起 土地供需和地價變化態(tài)勢 的批 判機制，切實 調(diào)控 好房地產(chǎn)用地出讓總量、結(jié)構(gòu)、時序和節(jié)奏。另外，江蘇省還大力推進保障房的建設(shè)。 房價問題與江蘇社會的發(fā)展緊密聯(lián)系。因此 本文 搜集 了 2002 年到 2009 年的商品房 南京財經(jīng)大學本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 5 價格 相關(guān)的數(shù)據(jù)，具體從供給與需求方面研究影響商品房價格變動的因素， 進而 加深對房價上漲以及價格形成機制的認識 ，找出其中影響商品房價格的關(guān)鍵因素，有針對性地提出抑制房價過快上漲的可行措施和方法。 （二） 本文擬回答的幾個問題 本文主要嘗試回答以下幾個問題： (1)分析全國以及江蘇省商品房價格變動情況。主要包括我國商品房銷售價格指數(shù) 的變動情況、江蘇省商品房平均銷售價格變動情況，并將 江蘇省與全國商 品房本年銷售價格 進行 對比分析。 (2)選擇適當?shù)哪Ｐ脱芯坑绊懡K省商品房價格的因素。本文擬使用相關(guān)分析、主成分分析對 2002 年到 2009 年的江蘇省商品房價格相關(guān)的數(shù)據(jù)進行分析，找出影響江蘇省商品房價格的主要因素，為提出抑制房價過 快上漲的措施提供依據(jù)。 (3)對模型所得出的結(jié)論進行分析，并提出相應(yīng)的能抑制房價過快上漲的建議以及對策。 二、 當前 我國以及 江蘇省 商品房 價格的基本特點 本節(jié) 擬通過描述統(tǒng)計的方法，分析江蘇省商品房價格的變動情況。研究步驟如下：第一步，選取能反映商品房價格情況的有代表性的指標；第二步，了解全國商品房價格的變動情況，以便掌握我國房地產(chǎn)市場的大背景和大環(huán)境；第三步，利用江蘇省的數(shù)據(jù)分析我省商品房價格的基本變動情況，為以后的研究奠定基礎(chǔ)；第四步，將江蘇省商品房本年銷售價格與全國商品房本年銷售價格情況進行對比分析 ，了解江 蘇省與全國商品房價格變動情況的異同點，為找到符合江蘇實際情況的個性化政策建議提供參考依據(jù)。 南京財經(jīng)大學本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 6 （一） 對 反映 商品房 價格 情況 主要指標 的解釋 （ 1） 商品房。商品房可以細分為經(jīng)濟適用房、普通住房、高檔公寓等各類住宅，以及商業(yè)用房、寫字樓等非住宅。 （ 2）商品房銷售額。商品房銷售額指報告期內(nèi)實際銷售房屋的總收入，即現(xiàn)房銷售中雙方 簽署的正式買賣合同中所確定的合同價款。該指標與實際銷售面積指標 口徑 相同 。實際銷售額包括正式交付使用的商品房屋在建設(shè)前期預收的定金 、 預收的款項、結(jié)算尾款 以 及應(yīng)付款 ， 不包括預售但未交付使用的商品房屋 所預收的款項。收取的外匯按當時外匯牌價折算成人民幣 來 計算。 （ 3）商品房銷售面積。商品房銷售面積 即指 已簽訂房屋銷售合同并在報告期正式交付購房者使用的商品房屋面積， 也就是 報告期現(xiàn)房銷售面積。不包括 尚在建設(shè)過程中的商品房屋面積 但 已簽訂預售合同 ， 包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同 并 在報告期又竣工并交付使用的商品房屋面積。 （ 4） 商品房平均銷售價格 。 商品房平均銷售價格是指每平方米房屋的平均售價，即商品房銷售額與實際銷售房屋面積之比。計算公式為： 商品房平均銷售價格 =商品房銷售額（萬元） /商品房銷售面積（萬 /平方米） （ 5）商品房銷售價格指數(shù)。商品房銷售價格指數(shù)是個相對數(shù)，它反映一定時期商品房銷售價格變動程度和 其 趨勢，通過百分數(shù)的形式 來 反映不同時期商品房房價的漲跌幅度。 （二） 我國商品房銷售價格指數(shù)的變動情況（以 1998 到 2008 年的數(shù)據(jù)為例） 表一、我國商品房銷售價格 指數(shù)表 年份 全國商品房銷售價格指數(shù)（上年 =100） 1998 南京財經(jīng)大學本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 7 1999 000 001 002 003 105 2004 109 2005 006 007 008 一 （以上數(shù)據(jù)來源于中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫） 從以上圖表可以看出，從 1999 年至 2004 年，我國 的 商品房銷售價格指數(shù)呈現(xiàn)明顯的上升趨勢。從 2004 年到 2008 年，呈波動態(tài)勢，但都高于 100。而我國商品房銷售價格指數(shù)的計算過程是以上年為基期， 即 假設(shè)上年為 100。從圖表可以看出 商品房銷售價格指數(shù) 均 高于 100，說明我國近 10 年來，商品房銷售價格一直處于上升階段，截止 2008年，我國商品房價格在 2004 年的上升速度達到最大。 南京財經(jīng)大學本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 8 （三） 江蘇省 商品房平均銷售價格 變動情況（以 1999 到 2009 年的數(shù)據(jù)為例） 表二、 1999 年至 2009 年江蘇省商品房銷售價格、銷售面積、銷售額情況統(tǒng)計表 指 標 年份 商品房本年銷售價 格(元 /平方米 ) 商品房本年銷售面積(萬 /平方米 ) 商品房本年銷售額(萬元 ) 1999 1584 377231 2000 1643 859863 2001 1801 428649 2002 1925 469966 2003 2197 979054 2004 2651 428602 2005 3359 7249000 2006 3592 1916516 2007 4024 0579022 2008 4049 4666786 2009 4983 1063696 南京財經(jīng)大學本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 9 圖二、 1999 年至 2009 年江蘇省商品房銷售價格、銷售面積、銷售額情況折線圖 （以上數(shù)據(jù)來源于中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫） 從表二以及圖二可以看出， 1999 年至 2009 年江蘇省商品房銷售價格、銷售面積、銷售額總體呈現(xiàn)出上升趨勢。從 1999 到 2004 年，上升趨勢比較平緩。 2004 年以后，其上升勢頭更加強勁。特別是 2008 年到 2009 年期間 ，江蘇省商品房銷售價格上漲接近25%。注意到在 2007 到 2008 年間，江蘇省商品房銷售面積和銷售額都有下滑，這可能與當時蔓延世界的國際金融危機有關(guān)。在 2007到 2008年商品房銷售面積下降的情況下，商品房銷售價格仍然堅挺，并沒有 明顯 降價的趨勢，可見國人對房地產(chǎn)市場保持了較高的信心。 （四） 江蘇省 與全國 商品房本年銷售價格 情況的對比分析 表三 、江蘇省與全國商品房本年銷售價格對比表 年份 江蘇省商品房本年銷售價格 (元 /平方米 ) 全國商品房本年銷售價格 (元 /平方米 ) 1999 1584 2053 2000 1643 2112 2001 1801 2170 2002 1925 2250 2003 2197 2359 2004 2651 2778 2005 3359 3168 2006 3592 3367 2007 4024 3864 2008 4049 3800 2009 4983 4681 南京財經(jīng)大學本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 10 圖三、江蘇省與全國 商品房本年銷售價格對比柱形圖 （以上數(shù)據(jù)來源于中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫） 從表三和圖三可以看出，從 1999 年到 2004 年，江蘇省的商品房本年銷售價格都低于全國的均價。從 2005 年以及以后，江蘇省的商品房本年銷售價格都高于全國的均價。 綜合以上圖表分析，可以看出 2004 年是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵年份， 相當于是一 個轉(zhuǎn)折點。從 2004 年初 起 ，我國的房地產(chǎn)業(yè)進入一個新的周期 。 隨著 住房市場化、貨幣化的深化 ， 城市化的不斷推進 ， 人均收入的不斷提高 以及 對外開放的擴大，使得我國住房方面的需求被釋放，進而 促 使我國的房地產(chǎn)投資額、房價 、 建設(shè)面積大幅上升。從 2004 年 到 2007 年投資額增長率分別 是 而房價的漲幅也 很快 ， 2004 年 到 2007 年全國平均房價的漲幅分別 是 、 2007 年，北京、深圳的房價漲幅分別達到了 漲幅則遠遠高于全國平均漲幅， 其它不少城市也出現(xiàn)了 房價 大幅上漲 的 情況。作為經(jīng)濟強省的江蘇，隨著城市化進程的不斷推進和人民 對 生活質(zhì)量的要求 不斷提高，江蘇的房價上漲幅度也超過全國平均水平。有效抑制 江蘇 房價過快上漲 勢在必行 。 南京財經(jīng)大學本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 11 三、 江蘇省 商品房價格影響因素 的 研究 方法選擇 上一節(jié)的分析顯示近年來 江蘇省房價的上漲幅度較大， 本節(jié) 將選取適當?shù)?統(tǒng)計方法和 模型，找出影響江蘇省商品房價格 的 影響因素。 （一） 由供給與需求兩個方向粗略確定影響江蘇省商品房價格的主要指標 影響商品房價格的因素眾多而且復雜 。 既有如土地使用的制度、住房政策、人口因素、經(jīng)濟發(fā)展情況、財政金融政策等 普遍 因素，也有 如 道路交通、城市設(shè)施、環(huán)境狀況等區(qū)域因素，還有建筑物本身的結(jié)構(gòu)特征等個 體 因素。這些影響因素在不同的國家，甚至 于 在同一國家的不同地區(qū)， 以及在 同一國家的 同 一 地區(qū) 不同的房地 產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段所表現(xiàn)出來的影響力大小各 有差異 。 從經(jīng)濟學上來說， 商品房價格 波動是由商品房 的供給和需求兩種力量共同作用的結(jié)果。影響 商品房 價格的因素 或者 通過影響 商品房 供給， 或者 是通過影響 商品房 需求， 或者 是同時影響 商品房 供給和 商品房 需求來 影響 商品房 價格。根據(jù)統(tǒng)計分析的需要和數(shù)據(jù)的易得性， 本文先粗略選取影響 江蘇省 商品房價格的主要因素。 影響 商品房 需求的因素：鎮(zhèn)居民人均可支配年收入 和 城鎮(zhèn)居民價格消費指數(shù)。影響 商品房 供給的因素：商品房 開發(fā)企業(yè)本年完成開發(fā)土地面積、 商品房 開發(fā)企業(yè)本年土地購置費用、竣工房屋造價 和 商品 房銷售面積。 （二） 數(shù)據(jù)查 找與初步整 理 本文從中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫查找到 上一 節(jié)所選取的因素 2002 年到 2009 年的數(shù)據(jù)， 并令商品房本年銷售價格 ： Y，國內(nèi)生產(chǎn)總值： 鎮(zhèn)家庭平均每人可支配收入：市居民消費價格指數(shù) ： 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成開發(fā)土地面積： 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置費用： 品房竣工房屋造價 ： 品房本年銷售面積 ： 整理匯總?cè)缦拢?南京財經(jīng)大學本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 12 表四、江蘇省 2002 年到 2009 年商品房價格影響因素統(tǒng)計表 年份 Y 2 4 6 002 1925 001 003 2197 045 004 2651 253 005 3359 02 380 006 3592 158 502 007 4024 606 008 4049 70 1877 009 4983 647 281 三） 方法 介紹 由于以上影響因素較多，這些因素反映的信息有一定的重疊，可以根據(jù)實際需要從中可以取出幾個較少的綜合變量來盡可能多地反映原來變量的信息，從而降低維度 。也可以考慮各因素與江蘇省商品房價格之間的相關(guān)性大小來確定其重要性大小 。所以本文擬采用主成分分析的方法 和相關(guān)分析的方法 對影響江蘇省商品房價格的因素進行研究。 步驟 （ 1） 主成分分析的基本原理 是 將原來眾多具有一定相關(guān)性（比如 有 P 個指標），重新組合成一組新的互相無關(guān)的綜合 性 指標來代替原來的指標。通常 統(tǒng)計學 上的處理就是將原來 P 個指 標作 不同的 線性組合，作為新的綜合指標。最 普遍 的做法就是用 一個綜合指標）的 方差 來表達， 如果 1)越大， 含的信息越多， 可以 稱 第一主成分。如果 足以代表原來 P 個指標的信息，再考慮選取 選第二個線性組合 。 為了有效地反映原來信息， 有的信息就不需要再出現(xiàn)在 ， 稱 第 二主成分，依此類推可以構(gòu)造出第三、第四 直到 第 P 個主成分。 南京財經(jīng)大學本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 13 （ 2） 主成分分析 的步驟 第一步： 將 指標數(shù)據(jù) 進行 標準化； 第二步： 判定 指標之間的相關(guān)性； 第三步： 確定主成分個數(shù) m； 第四步： 確定 主成分 達式； 第五步： 給 主成分 名。 2. 皮爾遜 相關(guān)分析 （ 1） 皮爾遜 相關(guān)系數(shù) 皮爾遜 相關(guān)系數(shù)用來衡量兩個數(shù)據(jù)集合是否在一條線上面， 用來衡量定距變量間的線性關(guān)系。 假設(shè)樣本可以記為（ 其計算公式為： )(1n1 其中 ， X 和 n 分別為標準化變量，樣本均值和樣本標準差 和樣本大小 。 （ 2） 皮爾遜 相關(guān)分析的步驟 第一步，計算 皮爾遜 相關(guān)系數(shù) 第二步，對結(jié)果進行假設(shè)檢驗 四、 主成分分析 將表四導入 件，進行主成分分析。 （一） 對數(shù)據(jù)進行標準化 標準化之前對變量 7的描述性統(tǒng)計量統(tǒng)計如下表： 南京財經(jīng)大學本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 14 表五、描述統(tǒng)計量 N 極小值 極大值 均值 標準差 2 8 3 8 4 8 5 8 6 8 7 8 準化之后對變量 7的描述性統(tǒng)計量統(tǒng)計如下表 （將標準化之后的 3、 Z Z ： 表六：描述統(tǒng)計量 N 極小值 極大值 均值 標準差 8 0000000 0000000 0000000 4 8 0000000 0000000 0000000 0000000 二） 相關(guān)性判定 對 統(tǒng)計結(jié)果如下表： 表七：相關(guān)矩陣 南京財經(jīng)大學本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 15 觀察表七可知，很多變量之間的相關(guān)性很強，如商品房竣工造價標準化后的值 間的相關(guān)系數(shù)為 近 1。它們之間存在信息上的重疊， 有必要對以上 指標進行主成分分析。 （三） 確定主成分的個數(shù) m(mp， p 為變量個數(shù) ) 對 表八、 解釋的總方差 成份 初始特征值 提取平方和載入 合計 方差的 % 累積 % 合計 方差的 % 累積 % 1 4 470 5 326 6 003 7 000 1 2 3 4 5 6 7 1 331 920 929 2 333 919 933 3 333 773 205 4 474 744 159 920 628 839 981 205 839 938 929 118 743 南京財經(jīng)大學本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 16 從上表可以看出，成分 1 和成分 2 的提取特征值大于 1， （特征值可以被看成是表示主成分影響大小的指標，如果特征值小于 1，說明該主成分的解釋力度不夠大，一般用特征值大于 1 為納入 的 標準。）并且這兩者的累積貢獻率已經(jīng)達到 所以選取 1 和 2 兩個成分因子 ，即 m 為 2。 （四） 確定主成分 表達式 由初始因子載荷矩陣（表九）可以看出第一主成分主要反映國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)家庭平均每人可支配收入、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置費用 、商品房竣工房屋造價、商品房本年銷售面積這 5個指標的基本信息。第二主成分主要 反映城市居民消費價格指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成開發(fā)土地面積這兩個指標的信息，可以用這兩個組合變量來代替原來的變量。 用表九中的數(shù)據(jù)除以主成分相對應(yīng)的特征值開平方根便得到兩個主成分中每個指標所對應(yīng)的系數(shù)。 將初始因子載荷矩陣中的兩列數(shù)據(jù)分別記作變量 特征向量分別為 2， 則 1/ 2/計算得： 表九、成份矩陣 成份 1 2 1 2 3 798 4 727 970 940 869 南京財經(jīng)大學本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 17 將得到的特征向量與標準化后的變量相乘，就可以得出主成分表達式。 2 =、 皮爾遜 相關(guān)分析 將表四導入 件，進行主成分分析。 （一） 計算 皮爾遜相關(guān)系數(shù) 用 件計算結(jié)果如下表 表十、 皮爾遜相關(guān)系數(shù) 表 Y 2 4 6 關(guān)性 1 975 347 968 著性（雙側(cè)） 000 399 000 8 8 8 8 8 8 8 8 由上表可知，江蘇省商品房價格與江蘇省的國內(nèi)生產(chǎn)總值 (城鎮(zhèn)家庭平均每人可支配收入（ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置費用（ 商品房竣工房屋造價（ 、商品房本年銷售面積（ 度相關(guān)。 （二） 假設(shè)檢驗 以 為例： 原假設(shè)為 不相 關(guān)， 據(jù)上表可知，顯著性檢驗的 p 值約等于 0，小于顯著性水平 以拒絕原假設(shè)，即 相關(guān)。 同理可知 高度相關(guān)。 南京財經(jīng)大學本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 18 六、 結(jié)論和建議 （一） 結(jié)論 根據(jù)以上分析，本文得出以下結(jié)論： 在第一主成分 1 在江蘇省生產(chǎn)總值 鎮(zhèn)家庭平均每人可支配收入 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置費用 品房竣工房屋造價 四個指標在第一主成分中起主要的作用。因此，我們可以把第一主成分看成是反映出江蘇省的生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)家庭 平均每人可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置費用、商品房竣工房屋造價的綜合指標。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置費用、商品房竣工房屋造價這兩個指標又與江蘇省的生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)家庭平均每人可支配收入有不可分割的聯(lián)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置費用、商品房竣工房屋造價的提高能間接提高當?shù)氐纳a(chǎn)總值，從而提高居民收入。本文稱主成分 反映經(jīng)濟發(fā)展水平的綜合指標。在三個主成分中主成分第一主成分 方差貢獻率最大 ，已達到 因此從對第一主成分的分析可以看出江蘇省可以在經(jīng)濟發(fā)展方式上下大力度。 在第二主成分 表達式中我們可以發(fā)現(xiàn)第二主成分 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成開發(fā)土地面積 個指標的系數(shù)較大，這兩個指標在第二主成分中起主要的作用。我們可以把第二主成分看成反映城市居民消費價格指數(shù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成開發(fā)土地面積的綜合指標。 由于城市居民消費價格指數(shù)是用來反映通貨膨脹（緊縮）程度的指標，與我國的貨幣環(huán)境緊密相關(guān)。我們稱 反映貨幣環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)供給能力的綜合指標?？梢娡獠控泿怒h(huán)境以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)能力對商品房的價格高低也起著至關(guān)重要的作用。 南京財經(jīng)大學本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 19 的結(jié)論 的皮爾遜相關(guān)系數(shù)分別為 據(jù)皮爾遜相關(guān)系數(shù)由大到小排序為 城鎮(zhèn)家庭平均每人可支配收入、商品房本年銷售面積、國內(nèi)生產(chǎn)總值與江蘇省商品房價格的關(guān)系最大，商品房竣工房屋造價、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置費用次之。 城鎮(zhèn)家庭平均每人可支配收入的增加 會 導致投資性購房增多，從而加劇住房市場的供需矛盾。近年來，我國儲蓄率 大概 維持在 38%到 40%之間，遠高于 25%左右的 世界 平均水平。 目前我國 實體經(jīng) 濟投資渠道狹窄，不 具有 有效吸納民間資金 的能力 。在銀行利率很低而其他投機風險 較 大的情況下， 商品房 作為最重要的不動產(chǎn)，成為人們保值增值的儲藏對象和 高收入者的 獲利 工具 。 綜上，從宏觀角度，江蘇省的經(jīng)濟發(fā)展狀況、貨幣環(huán)境 對商品房價格的影響較大；從微觀角度，居民生活水平、可支配收入、房屋造價等一系列個人經(jīng)濟狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本與生產(chǎn)能力也對商品房的價格 變動 有顯著的影響。 （二） 建議 根據(jù) 上節(jié) 中的結(jié)論，本文從宏觀 政策 和微觀 組成 兩個角度提出以下政策建議： 策 建議 （ 1）改變經(jīng)濟增長方式，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 房 地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟增長中的支柱產(chǎn)業(yè)。 2008 年以來 我國 房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率 大約 保持在 2 個百分點以上， 建筑業(yè)和 房地產(chǎn)業(yè)增加值占 比重 大于 10%。與此 同時，房地產(chǎn)業(yè)還帶動著 50 多 個產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展， 關(guān)系著 千千萬萬人的就業(yè) 問題。 房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)是中國 長的雙引擎。但是地方政府不能一味依賴發(fā)展房地產(chǎn)來發(fā)展地方經(jīng)濟。地方政府應(yīng) 堅持 著全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展方式，結(jié)合地方特色， 優(yōu) 南京財經(jīng)大學本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 20 化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 加大對新興產(chǎn)業(yè)的扶持力度， 逐步減少對通過發(fā)展房地產(chǎn)來拉動 依賴。 （ 2） 營造良好的貨幣環(huán)境， 加強房地產(chǎn)市場的金融監(jiān) 管。 通貨膨脹會導致物價上漲，房地產(chǎn)的價格也相應(yīng)水漲船高。 政府應(yīng)立足市場經(jīng)濟發(fā)展的目標， 以市場為主導，但在必要的時候還是應(yīng)該對物價進行有效的調(diào)控，防止物價過快上漲。同時， 對房地產(chǎn)市場的金融秩序 也應(yīng) 予以嚴格監(jiān)管 。主要可以從 房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模、償債能力、開發(fā)進程等 方面進行 全面